DOKUMENTACJE ŹRÓDŁOWE INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH
Księgi wieczyste
Postępowanie wieczysto-księgowe
Sprawy ksiąg wieczystych i ich prowadzenia regulują przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z roku 2001 i 2003 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów. Ustawa stanowi:
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 1).
Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. (art. 23). Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona, ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy (art. 24).
Księgi wieczyste są więc prowadzone dla poszczególnych nieruchomości, co oznacza, że są związane z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Właściciele nieruchomości mogą się zmieniać z upływem czasu, a księga założona dla nieruchomości pozostaje nadal ta sama, aż do czasu ewentualnego jej zamknięcia po wykreśleniu z niej wszystkich wpisów, co może mieć miejsce przy podziale nieruchomości i założeniu nowych ksiąg wieczystych dla wydzielonych z niej części. Jeżeli jeden właściciel posiada więcej niż jedną nieruchomość, to może też mieć więcej ksiąg wieczystych - dla każdej z posiadanych nieruchomości. Każda księga wieczysta obejmuje określony w niej obszar gruntu należący do jednego właściciela, przy czym obszar ten może obejmować jedną działkę ewidencyjną gruntu, wiele takich działek, a także określony udział we własności działki lub działek oraz budynkach na nich postawionych (np. lokalach).
Przepisy §7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów stanowią:
1. Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych oraz dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
2. Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą.
3. Do prowadzenia ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębną własność stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ksiąg wieczystych dla nieruchomości gruntowych, chyba że przepisy niniejszego rozporządzenia stanowią inaczej.
4. Do prowadzenia ksiąg wieczystych dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ksiąg wieczystych dla lokali stanowiących odrębną własność, chyba że przepisy niniejszego rozporządzenia stanowią inaczej.
Prowadzenie ksiąg wieczystych polega na zakładaniu ksiąg wieczystych, nadawaniu księdze wieczystej kolejnego numeru według repertorium ksiąg wieczystych (repertorium Kw), rejestrowaniu wniosków o wpis, dokonywaniu w księdze wieczystej wzmianek, kolejnych wpisów, dokonywaniu obwieszczeń publicznych, sporządzaniu i przesyłaniu zawiadomień o dokonanych wpisach, prowadzeniu akt księgi wieczystej, wydawaniu odpisów, udostępnianiu ksiąg wieczystych i akt do wglądu, zamykaniu i przechowywaniu ksiąg wieczystych. (§ 2 rozporządzenia).
Księgę wieczystą zakłada się z chwilą wpływu wniosku o założenie księgi wieczystej. Uprawnionym do złożenia takiego wniosku jest właściciel, osoba władająca ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości oraz wierzyciel władający prawem, które może być wpisane do księgi. W przypadku nieruchomości należącej do państwa uprawnionym jest odpowiednia państwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której przyznano użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Zgodnie z art. 35 ustawy właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. A w art. 36 jest zobowiązanie - sądów, organów administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego - do zawiadamiania sądów właściwych do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.
Wnioski o wpis powinny być składane na piśmie. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania (art.29). Wpisem w księdze wieczystej jest również wykreślenie (art. 30). Wpisów dokonuje się najczęściej na podstawie dokumentów z notarialnie poświadczonym podpisem, a gdy wpis dotyczy usunięcia niezgodności między treścią księgi a stanem faktycznym, na podstawie orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów (art.31).
Postępowanie sądowe w sprawach ksiąg wieczystych jest postępowaniem nieprocesowym. Odnoszą się do niego przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Postępowanie może być wszczęte z urzędu lub na wniosek. Podstawą wniosku o wpis do księgi wieczystej może być: - orzeczenie sądowe (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), - umowa (np. o przeniesieniu własności nieruchomości), - orzeczenie o charakterze administracyjnym (np. o wywłaszczeniu nieruchomości). Z urzędu sąd może: - ujawnić zmianę właściciela, - sprostować błąd wpisu, - dokonać wzmianki o wniosku. Sąd prowadzący księgę bada wniosek o dokonanie wpisu głównie od strony formalno - prawnej (ocena dokumentów, treści i formy czynności prawnej). Nie ma uprawnień do badania orzeczeń sądowych lub organów administracyjnych. Wpis oraz odmowa jego dokonania są zaskarżalne do sądu wyższej instancji. W przypadku wystąpienia przeszkody do dokonania wpisu, która może zostać usunięta, sąd wyznacza termin na jej usunięcie.
Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonych wzorów, obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej (art.25). Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków, a w przypadku lokali lub domów jednorodzinnych spółdzielczych - zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową (art. 26). Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości (art. 28).Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone także w systemie informatycznym.
Treść ksiąg wieczystych
Dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości wpisywane są w księdze wieczystej w ustalonym porządku w określonych czterech działach tej księgi. W odniesieniu do danej nieruchomości zapisywane są prawa zarówno przysługujące właścicielowi nieruchomości, jak też stanowiące obciążenie nieruchomości z racji ich ustanowienia na rzecz osób trzecich. Są to głównie prawa rzeczowe, ale także prawa osobiste i ew. roszczenia. Treść zawierana w poszczególnych działach księgi jest określona w art. 25 ustawy:
1. Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
2. Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z których:
1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Treść zapisów ujawnianych w czterech działach księgi wieczystej przedstawia szerzej poniższe objaśnienie sporządzone w oparciu o przepisy rozporządzenia i komentarze z publikacji [Mączyńska, Prystupa i Rygiel 2004]:
DZIAŁ I księgi wieczystej składa się z działu I-O "Oznaczenie nieruchomości" i działu I-Sp "Spis praw związanych z własnością" (§27).
W części zatytułowanej „I - O" Oznaczenie nieruchomości - podaje się dokładnie jej położenie (adres), oznaczenie geodezyjne, powierzchnię i ogólny sposób korzystania z nieruchomości (np. grunt orny, działka zabudowana lub przeznaczona pod zabudowę), a w wypadku użytkowania wieczystego także dane o okresie, na który grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Podstawą oznaczenia geodezyjnego i powierzchni nieruchomości są dane z urzędowej ewidencji gruntów i budynków. W przypadku rozbieżności właściwe dla nieruchomości będą aktualne dane z tej ewidencji, a nie dane z księgi wieczystej. Zatem osoba zainteresowana konkretną nieruchomością powinna sprawdzić, czy jej oznaczenie wg księgi odpowiada danym katastralnym. Oznaczenie nieruchomości w dziale „I - O" nie jest bowiem objęte rękojmią wiary publicznej.
Dane o gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste podaje się na podstawie umowy użytkowania wieczystego lub decyzji administracyjnej właściwego organu. W wypadku gdy odrębna własność budynku powstała po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawą oznaczenia budynku są dane z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów lub mapy zasadniczej, zawierający usytuowanie budynku na gruncie, a także oświadczenie wnioskodawcy obejmujące szczegółowe dane co do liczby kondygnacji, powierzchni ogólnej, materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany itp.) oraz dane co do przeznaczenia budynku.
Lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów i budynków. Ujawnia się przy tym udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (§ 29). Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, oraz domu, do którego przysługuje prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu lub domu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową, ze wskazaniem nieruchomości, z którą prawo to jest związane, a także wypis z rejestru gruntów i budynków.
W części działu I oznaczonej „I - Sp" Spis praw związanych z własnością - zapisuje się prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości, dla której prowadzona jest księga, lecz obciążające nieruchomość inną. Takim prawem związanym, będzie np. służebność drogi koniecznej ustanowiona na nieruchomości sąsiedniej. Przysługuje ona każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, jest prawem związanym z jej własnością. Natomiast dla nieruchomości sąsiedniej będzie to już obciążenie, ujawnione w dziale III jej księgi wieczystej. Innym prawem związanym będzie „udział w nieruchomości wspólnej", przysługujący właścicielowi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Ten ułamkowy, najczęściej bardzo mały, udział w nieruchomości wspólnej też podlega ujawnieniu w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.
DZIAŁ II. jest przeznaczony do ujawnia danych o podmiotach (osobach fizycznych i prawnych), którym przysługuje prawo własności nieruchomości i prawo użytkowania wieczystego. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wpisuje się każdego z nich z zaznaczeniem udziału. Podaje się też podstawę nabycia - podstawę prawną wpisu, którą stanowią w szczególności akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna lub zaświadczenie.
DZIAŁ III jest przeznaczony dla wpisów praw, roszczeń, ciężarów i ograniczeń z wyjątkiem hipotek (którym odrębnie poświecono dział IV). Wpisuje się tu ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste z wyjątkiem hipotek oraz własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste i roszczenia, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. Zatem w dziale III są ujawniane głównie ograniczone prawa rzeczowe, obciążające nieruchomość, tj. ustanowione na niej służebności gruntowe i osobiste oraz użytkowanie. W dziale III mogą być także wpisane prawa osobiste (np. dożywocie, prawo pierwokupu), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz roszczenia (np. ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości).
DZIAŁ IV jest przeznaczony w całości na wpisy hipotek. Hipoteka - będąca ograniczonym prawem rzeczowym - jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia oznaczonej wierzytelności z nieruchomości obciążonej bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art.65). Przy podziale nieruchomości powstaje hipoteka łączna, która obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział dotychczas obciążonej nieruchomości hipoteką. Może też powstać hipoteka łączna umowna, jeżeli w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności dokona się w drodze czynności prawnej, obciążenia więcej niż jednej nieruchomości (art.76). W przypadkach wierzytelności o wysokości nieustalonej zabezpieczone hipoteką może być do oznaczonej sumy najwyższej, co nazywa się hipoteką kaucyjną. Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą. (art.102).
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art.67). Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu (art.68).
W dziale IV wpisuje się słownie kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest wyrażona, jej rodzaj i charakter; w przypadku łącznego współobciążenia wynikającego z ustanowienia hipoteki umownej łącznej lub z podziału nieruchomości wpisuje się dane dotyczące numeru ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz sąd właściwy do ich prowadzenia, wysokość odsetek umownych, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, termin zapłaty wierzytelności i wierzyciela, na rzecz którego hipotekę ustanowiono; zakres obciążenia hipoteką w wypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na udziale; dane o pierwszeństwie, jeżeli zostało ono unormowane w szczególny sposób; dane o wpisaniu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku hipotecznego do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych; roszczenia dotyczące hipotek
Zasady wieczysto-księgowe
• Zasada jawności ksiąg wieczystych
Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art.2). Księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości może przeglądać każdy. Odbywa się to w tzw. sali przeglądowej sądu rejonowego i pod nadzorem pracownika sądu. Z zasadą jawności ksiąg wieczystych wiąże się nieformalny obowiązek zapoznania się osoby zainteresowanej z treścią wpisów w księdze. Osoba taka nie może się bowiem zasłaniać nieznajomością dokonanych lub tylko wnioskowanych (wzmiankowanych) wpisów w księdze wieczystej.
• Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (art.3). Wiarygodność ksiąg wieczystych jest konsekwencją ich jawności i służy potrzebom obrotu nieruchomościami. Opiera się na domniemaniu zgodności wpisów praw w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Prawo ujawnione w księdze powinno rzeczywiście aktualnie istnieć, a prawo wykreślone powinno w przeszłości faktycznie wygasnąć.
Zasada ta dotyczy tylko wpisów praw, a nie innych wpisów w księdze. Nie obejmuje ona więc np. wpisów oznaczenia nieruchomości w dziale I. W tym zakresie wiarygodne powinny być dane z ewidencji gruntów i budynków.
• Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
W ustawie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych została zawarta w art. 5 następująco: „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.
Zasada rękojmi wiary publicznej ma zapewnić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Daje bowiem rękojmię prawnej skuteczności nabycia nieruchomości od zbywcy ujawnionego (wpisanego) w księdze wieczystej jako właściciel, chociażby nawet ów zbywca w rzeczywistości nie był właścicielem. Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku nabycia innych niż własność praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości, np. użytkowania wieczystego i spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko (art.7):
prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
prawu dożywocia,
służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
Rękojmia chroni tylko nabycie odpłatne w drodze czynności prawnej (nie obejmuje np. darowizny). Rękojmia nie działa też w przypadkach wpisania ostrzeżenia w księdze wieczystej. Rękojmia zostaje też wyłączona w przypadku działania osoby w złej wierze (np. nabywcy nieruchomości), przy czym uznaje się, że w złej wierze działa ten, kto wie, że treść księgi jest niezgodna ze stanem faktycznym lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Jako zasady wymieniane są też inne cechy ksiąg wieczystych jak np:
zasada skuteczności względem osób trzecich praw lub roszczeń osobistych wpisanych do księgi - prawo lub roszczenie osobiste ujawnione w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność wobec praw nabytych po jego ujawnieniu. Obejmuje to wymienione w ustawie prawa i roszczenia osobiste: prawo najmu, dzierżawy, dożywocia, pierwokupu, prawo do odkupienia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, roszczenie o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego i inne;
zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi - prawo wpisane ma pierwszeństwo przed nie wpisanym. O pierwszeństwie praw wpisanych decyduje data złożenia wniosku o wpisanie;
zasada oficjalności - wpis może być dokonany na podstawie dokumentu, który rejestruje czynność materialno-prawną powodującą powstanie, zmianę lub ustanie prawa podlegającego wpisowi;
zasada inicjatywy stron - wpisy dokonywane są wyłącznie na pisemny wniosek stron;
zasada powszechności - każda nieruchomość ma księgę wieczystą.
Wpisy deklaratywne i konstytutywne
Wpisy deklaratywne to takie, które nie przesądzają o ustanowieniu stanu prawnego, a jedynie informują o tym stanie. Według polskiego prawa na ogół prawo rzeczowe powstaje i istnieje bez względu na to, czy zostało wpisane do księgi wieczystej. Własność sprzedanej nieruchomości przechodzi na kupującego wskutek samego zawarcia umowy sprzedaży, bez względu na to, czy nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako nowy właściciel. Wpis jest wprawdzie obowiązkowy (pod rygorem kary grzywny), ale nie konstytutywny, więc jego zaniedbanie w niczym nie tamuje przejścia własności. W związku z takim uregulowaniem stan prawny wynikający z księgi wieczystej nie zawsze jest identyczny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Wpisy konstytutywne są to takie wpisy od których jest uzależnione powstanie określonego prawa. Wpis ma charakter konstytutywny tylko w przypadkach wymienionych w ustawie. Wpisy konstytutywne (będące konieczną przesłanką nabycia lub wygaśnięcia prawa rzeczowego na nieruchomości) są więc rzadsze. Należą do nich między innymi ustanowienie hipoteki, ustanowienie odrębnej własności lokalu, ustanowienie bądź przeniesienie użytkowania wieczystego. Jeżeli np. właściciel nieruchomości zamierza na niej ustanowić hipotekę na rzecz pożyczkodawcy dla zabezpieczenia wierzytelności dokonanie wpisu w księdze wieczystej jest niezbędne, jest warunkiem powstania hipoteki. Podobnie jest przy pozostałych wymienionych prawach.
Wypisy z ksiąg wieczystych
Zasada jawności ksiąg wieczystych umożliwia nie tylko ogólną dostępność do nich i możliwość przeglądania ich w obecności pracownika sądu, ale także uzyskiwania odpisów. Sprawy te reguluje art. 36 ustawy następująco:
1. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.
2. Odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych - również na żądanie osoby, której wykreślony wpis dotyczył.
3. Odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego.
4. Nie wydaje się dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, jeżeli dokumenty te stanowią podstawę wpisu.
Pracownicy sądu sporządzają i poświadczają zawiadomienia o treści wpisu oraz załatwiają wnioski o wydanie odpisów ksiąg wieczystych, odpisów dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych, przygotowują i poświadczają te odpisy wydawane zainteresowanym, a także wydają zaświadczenia na podstawie ksiąg wieczystych zamkniętych oraz zbiorów dokumentów.
Dokumentacja planowania przestrzennego
System planowania i zagospodarowania przestrzennego w Polsce
Zagospodarowanie przestrzenne (gospodarka przestrzenna) - to szeroko pojęta działalność, która służy kształtowaniu zasad i form zagospodarowania konkretnych obszarów. W jej wyniku określane są warunki kreowania nowej rzeczywistości, warunki rozwoju i urządzania nowych obiektów i stanów zagospodarowania gruntów. Celem jej jest zapewnienie na danym obszarze odpowiedniego wykorzystania przestrzeni, dla stworzenie pożądanych warunków pracy i życia ludności.
Podstawowym aktem prawnym określającym zasady i formy działań z zakresu gospodarki przestrzennej jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zobowiązuje jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej do kształtowania polityki przestrzennej oraz określa zasady działań w tym zakresie, a w szczególności sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.
Obowiązujący w naszym kraju system planowania i zagospodarowania przestrzennego opiera się na ustanowionej tą ustawą podstawowej zasadzie zawartej w przepisach jej art. 4, które brzmią:
1. Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Stosownie do tych przepisów żadna działalność z wymienionych zakresów nie może się odbywać bez odpowiedniego zaakceptowania przez kompetentny organ władzy. Prawa właścicieli są więc podporządkowane ustaleniom planu, co w przepisach art. 6 ustawy doprecyzowano następująco:
1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.
2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:
1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Wola właścicieli odnośnie zagospodarowania posiadanego przez nich terenu może być zrealizowana jedynie w wyniku uwzględnienie jej w opracowywanych planach lub uzyskania zgody w decyzji wydanej przez kompetentny organ. Kompetencje w zakresie prowadzenia spraw z zakresu zagospodarowania przestrzennego nałożone są głównie na organy władzy samorządowej. Wyrażają to przepisy ustawy zawarte w art.3:
1. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
2. Prowadzenie, w granicach swojej właściwości rzeczowej, analiz i studiów z zakresu zagospodarowania przestrzennego, odnoszących się do obszaru powiatu i zagadnień jego rozwoju, należy do zadań samorządu powiatu.
3. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej w województwie, w tym uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego województwa, należy do zadań samorządu województwa.
4. Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej państwa, wyrażonej w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, należy do zadań Rady Ministrów.
Dla gospodarki nieruchomościami podstawowe znaczenie ma działalność w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, która odbywa się na szczeblu gminy. Przepisy ustawy ustanawiają dla gminy trzy podstawowe rodzaje dokumentów, stanowiących instrumenty za pomocą których ma być realizowane zagospodarowanie przestrzeni. Są to niżej szerzej scharakteryzowane:
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo w przypadkach innych inwestycji (lub zmiany zagospodarowania terenu) decyzja o warunkach zabudowy (lub zagospodarowania terenu).
Przedstawione ogólne zasady systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego obowiązujące od 2003 roku są w zasadniczym stopniu kontynuacją formuły tego systemu ustanowionego we wcześniej obowiązującej ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. W przepisach tych podjęto próbę zasadniczej transformacji w dziedzinie planowania przestrzennego, transformacji polegającej na całkiem innych założeniach od tych, które funkcjonowały w tym systemie wcześniej w okresie PRL. Zgodnie z tymi założeniami dotychczas wykonane plany zagospodarowania przestrzenne powinny być jak najszybciej zastąpione nowymi opracowaniami zgodnymi z nową formułą. Tematem aktualnym stało się unieważnianie tych wcześniej opracowanych planów. W nowej ustawie z 2003 r przepisy na ten temat zawarto w art. 87 w następującym brzmieniu:
1. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowują moc.
2. Plany zagospodarowania przestrzennego województw uchwalone po dniu 1 stycznia 1999 r. zachowują moc.
3. Obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r.
4. Sejmiki województw, które do dnia wejścia w życie ustawy nie uchwaliły planów zagospodarowania przestrzennego województwa, oraz gminy, które dotychczas nie sporządziły studium, sporządzą i uchwalą odpowiednio plany zagospodarowania przestrzennego województwa bądź studium, w terminie roku od dnia wejścia w życie ustawy, zgodnie z jej wymaganiami.
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
Dokument ten został przewidziany jako instrument kształtowania polityki przestrzennej w gminie oraz ustalania lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego przy uwzględnieniu ustaleń strategii rozwoju i planów wyższych szczebli (województwa, kraju). Obejmuje się w nim cały obszar gminy i istnieje obowiązek jego wykonania. Opracowywane jest w trybie określonym przez ustawę i uchwala go rada gminy. Jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Nie jest jednak aktem prawa miejscowego;
Studium jest opracowaniem planistycznym składającym się z części graficznej i opisowej, w którym określa się w szczególności (art. 10):
1) kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;
2) kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;
3) obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk;
4) obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5) kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
6) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym;
7) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa ...;
8) obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 oraz obszary przestrzeni publicznej;
9) obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
10) kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;
11) obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych;
12) obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny;
13) obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej....;
14) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji;
15) granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych;
16) inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących w gminie.
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
W planie miejscowym następuje ustalenie przeznaczenia terenów (w tym dla inwestycji celu publicznego) oraz określenie sposobów ich zagospodarowania i zabudowy. Plan ten po uchwaleniu przez radę gminy jest aktem prawa miejscowego i obejmuje obszary określone przez tą radę, czyli nie musi obejmować obszaru całej gminy - najczęściej opracowuje się go dla obszarów objętych zainwestowaniem budowlanym. Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium;
Plany miejscowe przesądzają o przeznaczeniu gruntów i określają warunki ich zagospodarowania. W planie miejscowym określa się obowiązkowo (art.15):
1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
6) parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;
8) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
10) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
11) sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
12) stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36.
Ponadto w planie miejscowym mogą być w miarę potrzeby określone:
1) granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;
2) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;
3) granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;
4) granice terenów pod budowę obiektów handlowych, o których mowa w art.10 ust.2 p.8;
5) granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych;
6) granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej...
Plany miejscowe określają prawne warunki dla zagospodarowania i wykorzystywania nieruchomości. Dlatego ich tryb opracowania i uchwalania, określony w ustawie, jest taki aby zagwarantowana była odpowiednia informacja o wszystkich czynnościach oraz możliwość aktywnego uczestniczenia zainteresowanych w wyrażaniu swych życzeń oraz opiniowaniu rozwiązań projektowych. Wszystkie więc czynności, a zwłaszcza procedura opiniowania i uchwalenia planu przez radę gminy odbywają się zgodnie z ogólnymi zasadami postępowania administracyjnego, które szczegółowo zapisane są w ustawie.
Dokonywana w planie miejscowym zmiana przeznaczenia i możliwości zagospodarowania gruntu wpływa znacząco na zmianę jego wartości. Są to t.zw. skutki ekonomiczne i finansowe wynikające z uchwalenia planu lub jego zmiany. Uregulowania tych spraw zawarte zostały w art. 36 i 37 ustawy i przedstawiają się następująco:
Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
4. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. (…)
W art. 37 określono zasady dotyczące załatwiania spraw związanych z roszczeniami o których mowa w art. 36. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej zbycia. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Roszczenia, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu, co skutkuje bezzwłocznym ustaleniem opłaty w drodze decyzji.
W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych
stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Decyzje o ustaleniu lokalizacji lub warunków zabudowy
W przypadkach braku uchwalonego planu miejscowego wójt, burmistrz albo prezydent miasta wydaje decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 50) albo w przypadkach innych inwestycji (lub zmiany zagospodarowania terenu) - decyzję o warunkach zabudowy lub zagospodarowania terenu ( art. 59).
Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego następuje na wniosek inwestora. W przepisach ustawy określone są szczegółowe warunki dotyczące składania takich wniosków oraz procedury ich załatwiania.
W decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa się (art.54):
1) rodzaj inwestycji;
2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;
3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.
Decyzja o warunkach zabudowy umożliwia zmianę zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Zmiana ta może polegać na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jak również zmianie zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę (art.59).
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (art.61):
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji (art.63).
Inne źródła informacji o nieruchomościach
Powszechna taksacja nieruchomości
Ogólne wprowadzenie
Wycena nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości została określona nazwą powszechna taksacja nieruchomości. Przewidziane jest powszechne jej wykonanie (stąd ten przymiotnik w nazwie) dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Ma ona służyć jako podstawa określania należności z tytułu tzw. podatku katastralnego naliczanego od wartości nieruchomości.
Oprócz tego głównego celu wykorzystania wartości katastralnych, przewidziane jest wykorzystywanie tych wartości dla innych celów (w zakresie określonym ustawami), np. przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.
Zasady przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości zostały określone w przepisach ustawy o g.n. w jej dziale IV, rozdziale 2 oraz rozporządzeniu R.M. z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości.
Zgodnie z nimi, określenia wartości katastralnej dokonują rzeczoznawcy majątkowi i organy prowadzące kataster nieruchomości w ustalonym trybie powszechnej taksacji nieruchomości.
Powszechna taksacja nieruchomości ma być przeprowadzana okresowo, przy czym terminy jej rozpoczęcia i zakończenia, a także źródła jej finansowania, będą określone odrębną ustawą. Pomiędzy kolejnymi terminami przeprowadzania powszechnej taksacji nieruchomości, ma być dokonywane w okresach rocznych, przeszacowanie wartości katastralnej w oparciu o wskaźniki zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa GUS. Rada gminy posiada uprawnienie do podjęcia uchwały o przeprowadzeniu na koszt gminy powszechnej taksacji nieruchomości w okresie między terminami ustalonymi w ustawie, o których wyżej mowa, jednak nie częściej niż co 3 lata (art. 163).
Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o g.n. dot. wyceny nieruchomości. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących (art. 161 ust.2).
Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny (art. 162 ust.1).
Mapy i tabele taksacyjne - podstawowa dokumentacja powszechnej taksacji
W trakcie powszechnej taksacji nieruchomości ma być opracowana podstawowa dokumentacja dla określania wartości katastralnej nieruchomości w postaci map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, których sporządzanie przewidziane jest odrębnie dla każdej gminy w granicach poszczególnych obrębów ewidencyjnych. Wartość katastralna ma być w tych dokumentach określana dla jednostek taksacyjnych - którymi są:
a) w odniesieniu do gruntu - działka gruntu lub jej część o przeznaczeniu odmiennym od działek sąsiednich lub pozostałej części działki, ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub o innym sposobie użytkowania danej części działki w przypadku braku tego planu,
b) w odniesieniu do części składowych gruntu - budynek, lokal w budynku wielolokalowym lub inne urządzenie trwale z gruntem związane.
Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza organ prowadzący kataster nieruchomości na podstawie wykonanego przez rzeczoznawców majątkowych oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, służącego ustaleniu jednostkowych wartości katastralnych powierzchni gruntu i powierzchni poszczególnych części składowych gruntu.
Nieruchomości reprezentatywne wybiera się z uwzględnieniem charakterystycznych cech wpływających na wartość danego rodzaju nieruchomości w ustalonej strefie taksacyjnej na obszarze gminy. Strefa taksacyjna - stanowi ciągły obszar gruntu, wyodrębniony ze względu na funkcję wyznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i ze względu na podobieństwo cech wpływających na jego wartość.
Jednostkowe wartości katastralne gruntu mają być wykazywane na mapach taksacyjnych i związanych integralnie z tymi mapami wykazach stref taksacyjnych.
Na mapie taksacyjnej, sporządzanej na podkładzie mapy katastralnej (ewidencyjnej) w każdym obrębie ewidencyjnym w gminie, wykazane zostaną strefy taksacyjne z podaniem dla każdej z nich: oznaczenia granic, identyfikatora, wartość 1 m2 powierzchni gruntu ustalonej na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych, których cechy są znane i zostaną objaśnione.
Integralną częścią mapy taksacyjnej jest wykaz stref taksacyjnych, który ma zawierać (§ 10 rozporządzenia):
identyfikator strefy taksacyjnej,
identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości,
rodzaj gruntu,
wartość 1 m2 powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej,
cechy nieruchomości reprezentatywnej,
współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnych a cechami innych nieruchomości w danej strefie,
jednostkowe wartości katastralne poszczególnych działek gruntu.
Tabele taksacyjne stanowią wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych wartościach powierzchni 1 m2 części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych. W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu przewidziane jest sporządzenie tabeli taksacyjnej, która ma zawierać następujące dane (§ 11 rozporządzenia):
1) identyfikator strefy taksacyjnej,
2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości,
3) rodzaj części składowej gruntu,
4) wartość 1 m2 części składowych nieruchomości reprezentatywnej,
5) cechy nieruchomości reprezentatywnej,
6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnych a cechami innych nieruchomości w danej strefie taksacyjnej,
7) jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu.
Tryb przeprowadzania powszechnej taksacji nieruchomości i zapis je wyników w katastrze nieruchomości
Po opracowaniu map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, organ prowadzący kataster nieruchomości, w porozumieniu z zarządem właściwej gminy, wykłada je do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. Informację o wyłożeniu ogłasza się w formie obwieszczenia oraz w miejscowej prasie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, określając miejsce i termin wyłożenia wraz z pouczeniem o możliwości zgłaszania zarzutów.
Każdy, czyjego interesu prawnego dotyczą ustalenia wynikające z map i tabel taksacyjnych, może w okresie wyłożenia zgłaszać do nich zarzuty, które organ prowadzący kataster nieruchomości rozpatruje i przedstawia je radzie gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości, wraz z propozycją rozstrzygnięcia, dołączając mapy i tabele taksacyjne. Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym, w której rozstrzyga również o sposobie załatwienia zgłoszonych zarzutów. Stronie niezadowolonej ze sposobu załatwienia zgłoszonych zarzutów przysługuje skarga do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Uchwała rady gminy w sprawie nadania mocy urzędowej mapom taksacyjnym i tabelom taksacyjnym podlega ogłoszeniu w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Na podstawie tych zatwierdzonych map i tabeli taksacyjnych następuje określenie wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości.
Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych (art. 165).
Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni jednostek taksacyjnych gruntu wykazanych w katastrze nieruchomości oraz jednostkowych wartości powierzchni gruntów określonych dla wyodrębnionych stref taksacyjnych. Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w strefach zawarte są w wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych (art.166).
Wartość katastralną części składowych gruntu stanowi suma wartości katastralnej poszczególnych obiektów składających się na te części. Wartość katastralną poszczególnych obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni (jako jednostek taksacyjnych cz. skład. gruntu) wykazanej w katastrze nieruchomości oraz odpowiedniej dla nich wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych w grupach, uwzględniających ich położenie oraz różnice, jakie między nimi występują (art.167).
Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla całych nieruchomości lub ich części, jeżeli zostały wyodrębnione jako przedmioty opodatkowania w przepisach o podatku od nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze więcej niż jednej gminy, wartość katastralną ustala się odrębnie dla każdej części nieruchomości położonej w każdej z tych gmin.
Organ prowadzący kataster orzeka, w drodze decyzji, o ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości, która podlega natychmiastowemu wykonaniu i ustalone wartości zostają wpisane w katastrze nieruchomości, uzyskując z datą ich wpisu moc danych urzędowych.
Wartości te mogą być aktualizowane na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości.
Akty notarialne kupna-sprzedaży nieruchomości
Podstawowym źródłem informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości, a więc o rynku nieruchomości są umowy notarialne zawierane przed notariuszami. Sprawy notariuszy i prowadzonych przez nich kancelarii oraz czynności notarialnych, których efektem są akty notarialne, regulują przepisy ustawy Prawo o notariacie. Według jej przepisów notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (czynności notarialnych). Notariusz w zakresie swoich uprawnień działa jako osoba zaufania publicznego, korzystając z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym. Czynności notarialne, dokonane przez notariusza zgodnie z prawem, mają charakter dokumentu urzędowego.
W odniesieniu do umów dotyczących obrotu nieruchomościami wymagane jest zawsze aby były one sporządzone w formie aktu notarialnego. Konsekwencją niezachowania formy notarialnej jest nieważność zawartej umowy. Obowiązek zachowania formy aktu notarialnego wynika z przepisów różnych ustaw, a tym zwłaszcza wielu przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o g.n. Jednym z nich jest art. 158 K.c. „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
W ustawie Prawo o notariacie, w art. 92, zawarte są następujące przepisy dotyczące treści aktu notarialnego:
§ 1. Akt notarialny powinien zawierać:
1) dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,
2) miejsce sporządzenia aktu,
3) imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza - nadto imię i nazwisko zastępcy,
4) imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
5) oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
6) stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,
7) stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
8) podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu,
9) podpis notariusza.
§ 2. Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie lub nie może pisać, notariusz stwierdza, że osoba ta aktu nie podpisała, i podaje, z jakich powodów.
§ 3. Jeżeli akt notarialny dotyczy czynności prawnej, akt ten powinien zawierać treści istotne dla tej czynności. Ponadto akt notarialny powinien zawierać inne stwierdzenia, których potrzeba umieszczenia w akcie wynika z niniejszej ustawy, z przepisów szczególnych albo z woli stron.
§ 4. Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu.
Akty notarialne zawierające treść umów przenoszących własność nieruchomości zawierają dane identyfikujące przedmiotowe nieruchomości i charakteryzujące niektóre ich cechy, a w szczególności prawa jakie są przedmiotem obrotu w zawieranej umowie i inne prawa związane z nieruchomością oraz cenę za którą nastąpiła transakcja. Dane te są podstawą zakładania ksiąg wieczystych oraz wprowadzania zmian do ksiąg istniejących. Również zmiany w ewidencji gruntów są wprowadzane na podstawie aktów notarialnych. Wykorzystywanie danych z aktów notarialnych jest potrzebne w szczególności przy wycenie nieruchomości, bowiem akty te są podstawowym źródłem informacji o cenach rynkowych nieruchomości. Praktycznie najczęściej korzysta się w tych celach z aktów zgromadzonych w biurach prowadzących kataster nieruchomości, gdzie są one przedkładane jako dowody dla wprowadzania zmian do ewidencji gruntów.
Informacje ze spółdzielni mieszkaniowych i innych instytucji oraz biur prowadzących gospodarkę nieruchomościami i zarządzających nimi
W odniesieniu do wszystkich zawodów ustanowionych w ustawie o g.n. odpowiednie przepisy zawarte: w art. 155 (zawód rzeczoznawcy majątkowego), w art. 181 (zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami) i w art. 186 (zawód zarządcy nieruchomości) zobowiązują do korzystania z danych o nieruchomościach zawartych w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) dokumentach znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali i rejestrach członków tych spółdzielni, którym przysługują określone prawa do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
8) ewidencji ludności.
Właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości dane z w/w. dokumentacji.
Wymienione w punktach od 1-6 dokumentacje zostały omówione we wcześniejszych wykładach. Również umowom notarialnym poświęciliśmy wyżej odrębnie uwagę, z których można korzystać w zbiorach znajdujących się w urzędach prowadzących ewidencję gruntów i w urzędach skarbowych. W punktach od 6a do 8 wymieniono jeszcze inne instytucje w których znajdują się dokumentacje danych o nieruchomościach. Dane te są w tych instytucjach dokumentowane w związku z prowadzoną przez nie działalnością, która może dotyczyć obrotu nieruchomościami, inwentaryzowania tych nieruchomości i gospodarowania nimi. W instytucjach gospodarujących obiektami budowlanymi istnieje ponadto możliwość skorzystania z dokumentacji technicznych - planów i projektów budowlanych, które są bardzo przydatne ze względu na bogactwo danych graficznych, obmiarowych i opisowych, charakteryzujących szczegóły w odniesieniu do poszczególnych budynków i lokali.
LITERATURA
Cymerman R., Hopfer A., System i procedury wyceny nieruchomości, ZCO Zielona Góra 2003.
Jagielski A., Geodezja I. Kraków 2002.
Ministerstwo Budownictwa. Departament Regulacji Rynku Nieruchomości. Minima programowe dla studiów podyplomowych w zakresie zawodów określonych przez ustawę o gospodarce nieruchomościami.
Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Warszawa 2004.
Prystupa M., Rygiel K., Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny, WSHiFM Warszawa 2003.
Słownik wyrazów obcych, red. nauk J. Tokarski, PWN, Warszawa 1980.
Szymański M., Materiały geodezyjne i kartograficzne źródłem informacji do szacowania nieruchomości, Warszawa 2000.
Przepisy:
Dekret z dnia 2 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 6, poz. 32)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami).
Zarządzenie Ministrów Rolnictwa i Gospodarki Komunalnej z dnia 20 lutego 1969 r. w sprawie ewidencji gruntów (Mon. Pol. Nr 11 poz.98).
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124 poz. 1361).
Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Tekst jedn. Dz.U. z 2007r. Nr 19, poz. 115)
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. (Tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240 poz. 2027).
Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 42 poz. 369).
Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435).
Ustawa z dnia 4 kwietnia 1994 r. Prawo górnicze i geologiczne (Tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 228, poz. 1947).
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).
Ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Tekst jedn. Dz. U z 1998 r. Nr 120, poz. 787).
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr261 poz.2603).
Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.(Dz.U. Nr 38, poz.454).
Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Tekst jedn. Dz.U. Nr 239, poz. 2019).
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122).
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 września 2003 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 176, poz. 1721).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz.U. Nr 131, poz. 1092).
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717).
Opracował: dr inż. Michał Żak, rzeczoznawca majątkowy - nr upr. 1704, tel. (012) 634 06 11
47