SPIS TREŚCI

1. OPIS PRZEDSIĘWZIĘCIA 2

1. CELE PRZEDSIĘWZIĘCIA 2

2. OPIS PROJEKTU INWESTYCYJNEGO 2

3. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI 3

2. RYNEK 4

1. CHARAKTERYSTYKA REGIONU KARPACZA 4

2. CHARAKTERYSTYKA PASMA GÓRSKIEGO KARKONOSZY 5

3. ATRAKCJE KARPACZA 6

4. SZLAKI TURYSTYCZNE 7

5. ATRAKCJE SPORTOWE 10

6. POPYT NA USŁUGI HOTELARSKIE 11

7. PODAŻ USŁUG HOTELARSKICH W KARPACZU 12

1. RYNEK HOTELARSKI W KARPACZU 12

2. OBIEKTY STANOWIĄCE BEZPOŚREDNIĄ KONKURENCJĘ 14

3. DANE O NIERUCHOMOŚCI 15

1. STAN PRAWNY 15

2. OPIS NIERUCHOMOŚCI 15

3. CHARAKTERYSTYKA TECHNICZNA OBIEKTU 15

4. ANALIZA SWOT 17

5. PLAN REALIZACJI PRZEDSIĘWZIĘCIA 25

5.1. OFERTA TURYSTYCZNA 25

5.2. RESTAURACJA I CATERING 25

5.3. DYSTRYBUCJA 26

5.4. PROMOCJA 26

4. ANALIZA EKONOMICZNA PRZEDSIĘWZIĘCIA 28

1. NAKŁADY INWESTYCYJNE - HARMONOGRAM REALIZACJI INWESTYCJI 28

2. NAKŁADY INWESTYCYJNE - ŹRÓDŁA FINANSOWANIA INWESTYCJI 28

3. PROGNOZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY 29

4. PROGNOZA KOSZTÓW 31

5. PROGNOZA KAPITAŁU OBROTOWEGO 32

6. PROGNOZA RACHUNKU WYNIKÓW 32

7. PROGNOZA CASH FLOW 32

8. ANALIZA WRAŻLIWOŚCI 33

PODSUMOWANIE 34

I. OPIS PRZEDSIĘWZIĘCIA

1. Cele przedsięwzięcia

Celem biznes planu jest opis i analiza ekonomiczna polegająca na zakupie nieruchomości gruntowej wraz z rozpoczętą inwestycją w postaci budynku pensjonatowego zlokalizowanego w Karpaczu przy ul. Kolorowej 5.

2. Opis projektu inwestycyjnego

Przedmiotem transakcji jest nieruchomość zabudowana w Karpaczu przy ul. Kolorowej 5. Numer KW 21722 prowadzona przez Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych w Jeleniej Górze.

Działka o numerze 320/16 o powierzchni 7a 10m2 należy do Zdzisława Szmita na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 sierpnia 1995. Działka jest zabudowana budynkiem pensjonatowym.

Nabywcami nieruchomości na podstawie zawartej umowy sprzedaży są Paweł Janusz Urbanek oraz Artur Andrzej Łojek. Cena sprzedaży ustalona została na poziomie 370.000 zł z czego 73.000 zł zostało zapłacone tytułem zadatku, a pozostała część czyli 297.000 zł ma zostać zapłacona przy podpisaniu umowy przeniesienia własności.

Szczegółowa charakterystyka projektu inwestycyjnego została zaprezentowana w dalszej części opracowania.

3. Charakterystyka nabywców nieruchomości

Artur Łojek prowadzi działalność gospodarczą. Podstawowe informacje o firmie zawarto w poniższym zestawieniu.

Firma:	Artur Łojek PPH „SUN” - według zaświadczenia o wpisie do ewidencji gospodarczej z dnia 30.01.2003. Poprzednia nazwa PPH „LEX”
Siedziba:	Ul. Racławicka 1, Warszawa
Nr identyfikatora REGON:	017028287
Nr identyfikatora NIP:	521-31-22-853
Forma prawna:	Działalność osoby fizycznej
Nr wpisu do ewidencji działalności gospodarczej:	37974 - data rozpoczęcia działalności z dnia 01.08.1997r.
Przedmiot działalności:	Przedmiotem działalności Spółki jest sprzedaż detaliczna artykułów drogeryjnych

Drugi z nabywców Paweł Urbanek prowadzi najem powierzchni użytkowych.

II. RYNEK

1. Charakterystyka regionu Karpacza.

Gmina Karpacz jest typową gmina górską, leży w Karkonoszach w dolinie Łomnicy i jej dopływów u podnóża Śnieżki. Teren ten obejmuje najatrakcyjniejszą wschodnią część pasma górskiego. Miasto Karpacz położone jest w niezbyt szerokiej i stromej dolinie Łomnicy, na wysokości od 480 m do 885 m n.p.m. Osią aglomeracji jest biegnąca serpentynami 7km długości ulica, kończąca się na przełęczy Bierutowskiej na wysokości 820 m n.p.m.

Podstawowym atutem gminy jest turystyka i sport. Doskonałe warunki terenowe i pogodowe (w Karpaczu pokrywa śnieżna zalega przez 95 dni w roku) powoduje, że Karpacz jest ośrodkiem sportów zimowych, stacją klimatyczną i punktem wyjściowym licznych szlaków turystycznych. Karpacz odległy o 130 km od stolicy Dolnego Śląska - Wrocławia pełni również funkcję miejscowości wypoczynkowej. Z bogatą bazą wypoczynkowo - noclegową (ponad 11.000 miejsc noclegowych) noclegowych wysokim standardzie i zróżnicowanej ofercie cenowej od schronisk młodzieżowych począwszy - na luksusowych hotelach skończywszy, dysponujący wyśmienitą gastronomią jest atrakcyjny o każdej porze roku dla turystów indywidualnych i wycieczek.

Rysunek 1. Lokalizacja Karpacza na mapie Polski.

Źródło: Opracowanie własne.

Bogate zagospodarowanie turystyczne sprawia, ze każdy gość może spędzić czas na wędrówkach według swojego uznania, a zimą dodatkowo korzystać ze wspaniałych warunków śniegowych i w zależności od posiadanych umiejętności narciarskich uprawiać ten sport na sztucznie dośnieżanych stokach położonych w mieście lub na trasach zjazdowych (posiadających również sztuczne zaśnieżenie) z Kopy i Złotówki. Karpacz leży bowiem na północnym zboczu Karkonoszy nazywanym dawniej „Śląskimi Alpami”, których najwyższym szczytem wznoszącym się na wysokość 1603 m n.p.m. jest Śnieżka.

1. Charakterystyka pasma górskiego Karkonoszy.

Karkonosze ciągną się od Przełęczy Szklarskiej na zachodzie po Przełęcz Okraj na wschodzie (dł. 36 km). Przez główny grzbiet przebiega granica państwa z Czechami. Charakterystyczny krajobraz - kotły, gołoborza, ponad 100 malowniczych grup skalnych Karkonoszy zawdzięczają epoce lodowcowej. Powstały wtedy m.in. Pielgrzymy, Słoneczniki, Twarożnik, Końskie Łby, Kukułcze Skały.

W roku 1959 utworzony został Karkonoski Park Narodowy. Zajmuje on obszar 5555ha i ciągnie się 35- kilometrowym pasmem wzdłuż granicy polsko - czeskiej od Kowar po Szklarską Porębę. Jego najcenniejsze fragmenty SA objęte ścisłą ochroną rezerwatową. Cały rejon Małego Stawu jest właśnie jednym z takich rezerwatów. Szczególnie bogata jest to szata roślinna. W wyrzeźbionych żlebach, na trasach skalnych i w otoczeniu stawu rośnie pierwiosnka najmniejsza (Primula Minima), zawilec narcyzowaty (Anemone narcissiflora), goryczka trojeściwa (Gentiana asclepiadea), czeremcha skalna (Prunus saxatilis), lilia złotogłów i wiele innych unikalnych karkonoskich roślin. W czystych jeszcze wodach stawu oprócz pstrągów potokowych i źródlanych żyję wirek słodkowodny - relikt polodowcowy (Monotus lacutris).

Flora Karkonoszy jest typowa dla gór wysokich, a na zboczach Śnieżki występuje już piętro roślinności alpejskiej. Ze względu na unikatowy charakter przyrody Karkonoszy znalazła się pod ochroną dzięki powstaniu w 1959 r. Karkonoskiego Parku Narodowego.

Górująca nad Karpaczem Królowa Karkonoszy - Śnieżka (1603 m n.p.n.)towarzyszy każdemu podczas wypoczynku. Różnorodność form skalnych, niepowtarzalna fauna i flora sprawią, że można bez końca zachwycać się Karkonoszami. Niezwykle łatwy dostęp do tych gór gwarantuje możliwość dokładnego ich uznania. Szlaki turystyczne o różnym stopniu trudności, mnogość schronisk górskich, sprzyjająca wędrówkom pogoda sprawią, e poznawanie Karkonoszy stanie się przyjemnością.

3. Atrakcje Karpacza.

W mieście oczekuje na turystów ponad 250 pensjonatów, hoteli, ośrodków wypoczynkowych i kwater prywatnych. Znaleźć u nas również można miejsce na polach namiotowych i kempingowych. Mamy do dyspozycji ponad 11.00 miejsc noclegowych w hotelach, pensjonatach, willa i prywatnych kwaterach. Można wybrać luksusowy apartament, pokój z łazienką i kuchnią lub domek kempingowy. Od 1990 r. gestorzy bazy noclegowej stale modernizują swoje obiekty i inwestują w budowę nowych. Dało to oczekiwane efekty, bowiem normą stały się pokoje z pełnym węzłem sanitarnym, a w minionym dziesięcioleciu powstało co najmniej 300 miejsc noclegowych klasy europejskiej.

Do najważniejszych atrakcji kulturalnych Karpacza należą:

• Kościół Wang - pełni on funkcję kościoła ewangelickiego, pochodzi z dalekiej Norwegii z miejscowości Vang, w której został zbudowany w XII w. Do Karpacza został sprowadzony w 1844r. Świątynia ta zbudowana bez użycia gwoździ jest niezwykłej piękności perełką architektury skandynawskiej i nawiązuje swoją dekoracją do łodzi Wikingów,

• Muzeum Sportu i Turystyki - gdzie można się zapoznać z historią sportu i turystyki w Karkonoszach,

• Miejskie Muzeum Zabawek - zobaczyć tam można unikatową kolekcję ponad 2 tysięcy zabawek i lalek z całego świata,

• Miasteczko „Pod Kozią Skałą” inna nazwa „Western City” w Ścięgnach koło Karpacza oferuje atrakcje typu: napad na bank, „prawdziwi Indianie”, można też próbować swoich sił w ujeżdżaniu mechanicznego byka.

Do atrakcji przyrodniczych zaliczyć można:

• Dziki Wodospad położony opodal stacji wyciągu krzesełkowego na Kopę. Kilkumetrowa tama gruzowa na Łomnicy przyciąga charakterystycznym szumem spadającej wody oraz przynoszącym pożądany chłód w upalne dni wilgotnym powietrze,

• Stare wyrobiska górnicze oraz Krucze Skały - jest to grupa skalna o wysokości ok. 25 metrów, położona pomiędzy Osiedlem Skalnym a Wilczą Porębą,

Karpacz słynie jednak z atrakcji narciarskich oraz sportowych:

• Letnie tory saneczkowe. Najdłuższa w Polsce trasa pierwszego toru o długości ponad 1 km (1065m) gwarantuje niezapomniane emocje podczas zjazdu. Drugi tzw. Alpejski” gwarantuje zjazdy na długości ponad 800m i to przez cały rok, niezależnie od warunków atmosferycznych,

• Kompleks Narciarski „Śnieżka” (dawniej „Kopa”). U góry czeka sześć wyciągów i cztery główne trasy narciarskie w rejonie Kopy i Złotówki o łącznej długości prawie 6km. Funkcjonuje tu system sztucznego dośnieżania na dwóch trasach zjazdowych: Pomie i Liczyrzepie.

• Skocznia narciarska „Orlinek” im. Stanisława Marusarza na której, w 2001 roku odbyły się Mistrzostwa Świata Juniorów Juniorów skokach i skokach do kombinacji norweskiej.

Ponadto do dyspozycji turystów jest na terenie miasta kilkanaście stoków narciarskich w tym siedem z nich to stoki sztucznie zaśnieżane, oświetlone i czynne do ostatniego narciarza. Wszystkie wyposażone są w wyciągi orczykowe lub zaczepowi. Ich usytuowanie sprawia, ze dotarcie na stok i powrót na miejsce zamieszkania nie będzie stanowiło najmniejszego problemu.

Dla miłośników snowboard'u, oprócz ogólnodostępnych stoków, przygotowano specjalną rynnę (stok Góralka), gdzie można doskonalić swoje umiejętności. Dla zwolenników narciarstwa biegowego wytyczona została malownicza krajobrazowo oraz interesującą sportowo trasa biegowa „Chomątowa” posiadająca również homologację FIS w Karpaczu Górnym.

4. Szlaki turystyczne.

Karkonosze stanowią największy i najwyższy masyw górskich w obrębie Sudetów, zajmując wraz z południowym Podgórzem (Podkarkonosie) obszar ok. 800 km2. Obszar właściwych Karkonoszy zajmuje 617 km2, z czego w Polsce leży 177 km2 (28%). Długość całego masywu z PN - ZACH na PD - WSCH wynosi 36 km, a szerokość z PN na PD sięga 20 km. Ponad zrównaną powierzchnią grzbietu (1350 - 1450 m n.p.m.) wznoszą się twardzielowe wzniesienia, będące kulminacja pasma : Śnieżka (1602 m n.p.m.), Wielki Szyszak (1509 m n.p.m.). Strona czeska jest większa i ma bardziej rozbudowany system grzbietów. Granica państwa biegnie głównym wododziałowym grzbietem. Na zachodzie Przełęcz Szklarska (886m) oraz doliny Kamiennej, Mielnicy, Mumlawy i Izery oddzielają Karkonosze od Gór Izerskich. Na wschodzie Przełęcz Lubawska (516m) oddziela Karkonosze od Vranich i Javorich Hor i obniżenie Broumova.

Północna granica Karkonoszy jest bardzo wyraźna. Tworzą ją morfologiczna krawędź Pogórza Karkonoskiego na linii Miechowice - Sobieszów - Sosnówka Dolna - Kowary. Granicę południową, najmniej wyraźną można poprowadzić wzdłuż linii: Jilemnice - Wrchlabi - Blade Buky. W obrębie Karkonoszy wyróżnia się: Pdgórze Karkonoskie, Grzbiet Śląski, Grzbiet Czarny, Grzbiet Kowarki, Grzbiet Lasotki, Grzbiet Czeski, Grzbiety Południowe i Podgórze Karkonoskie. Karkonosze są najbardziej wietrznym obszarem w Polsce. Przeważają tu wiatry pd - zach, pd i PN - zach, nierzadko osiągające prędkość huraganu (30 - 50 m/s), częste są wiatry fenowe ( w tatrach zwane halnymi); występuje średnio 130 dni w roku, najczęściej jesienią i latem. Wiejące z południa wiatry fenowe podwyższają temperaturę w niższych partiach gór, obniżają wilgotność powietrza, redukują zanieczyszczenia atmosfery i zmniejszają zachmurzenia. Częstymi zjawiskami w szczytowych partiach Karkonoszy jest mgła. W 1961 r. zanotowano 261 dni z mgłą, z czego 71 dni trwała ona bez przerwy całą dobę. W rekordowym pod tym względem 1941 roku było aż 336 dni z mgłą.

Karkonoski Park Narodowy KPN) powstał w 1959r. zajmuje obszar 5564ha i rozciąga się od Mumlawskiego Wierchu na zachodzie po przełęcz Okraj na wschodzie. Trzon KPN stanowi główny grzbiet Karkonoszy, przede wszystkim w strefie górnoreglowej i subalpejskiej. Ponadto w składa Parku wchodzą dwie enklawy: Wodospad Szklarka i Chojniki.

Na najwyższy szczyt Karkonoszy prowadzi wiele szlaków. Wybór zależy od czasu i kondycji fizycznej. Na szczyt Królowej Karkonoszy można wejść zbudowaną w 1905 roku drogą jezdną i będzie to prawdziwy spacer. Można także włożyć więcej wysiłku i zdobyć szczyt idąc zakosami po zachodnim stoku góry. Niezależnie jednak od tego, który szlak wybierzemy można wjechać wyciągiem krzesełkowym, który prowadzi pod szczyt Śnieżki na Kopę. W trakcie jazdy wyłoni się piękna panorama na Kotlinę Jeleniogórską.

W trakcie Wycieczek górskich zaleca się korzystanie z usług przewodników górskich, co zapewnia bezpieczną wyprawę i szczęśliwy powrót. Poniżej zaprezentowano listę przewodników sudeckich świadczących usługi w okolicy Karpacza:

• Ryszard Rzepczyński

• Zygmunt Łupak

• Andrzej Brzeziński

• Dariusz Rawicki

Telefony i adresy kontaktowe przewodników dostępne są w Informacji Turystycznej w Karpaczu.

Poniżej prezentujemy przykładowe szlaki turystyczne.

Rysunek 2. Szlaki turystyczne Karpacza

Źródło: Karkonoska Agencja Informacyjna.

4. Atrakcje sportowe

Do organizowanych przez władze miasta Karpacza imprez sportowych i rekreacyjnych należą:

• Ogólnopolska Olimpiada Młodzieży w Sportach Zimowych

• Mistrzostwa Polski w Saneczkarstwie Lodowym

• Zawody o Puchar Burmistrza w Narciarstwie Alpejskim

• Mistrzostwa Wielkopolski w Narciarstwie Alpejskim i Snowboardzie

• Family Cup oraz wiele innych.

Do niewątpliwych atrakcji można również zaliczyć:

• Wyścig Tour de Polotne, którego ostatni etap kończy się w Karpaczu

• Wyścig w Kolarstwie Górskim „NA Śnieżkę”

• Karkonoski Półmaraton Górski.

Poniżej zaprezentowałysmy ofertę sportową miasta Karpacz:

Baseny

• Kryty - Hotel Skalny, ul. Obrońców Pokoju 3, tel. [phone]

• Odkryty - ul. Obrońców Pokoju 5, tel. [phone]

Korty tenisowe

• Ul. Obrońców Pokoju 5 (Hotel Skalny)

• Ul. Karkonoska 18 (DW Sadyba)

• Ul. Sarnia 2 (DW Polana)

• Ul. Wilcza 1 (DW Krucze Skały)

Siłownie

• Hotel Karolinka

• Hotel Karpacz

• Hotel Promyk

• Hotel Skalny

• Pensjonat HALNY

• Sanatorium Zarzecze

Kręgielnie

• Hotel Karolinka

Skoki na gumie (Bungee Dumping)

• Skocznia „Orlinek” tel. [phone]

Wspinaczka Skałkowa

• Krucze Skały tel. [phone]

Szkoły Narciarstwa i Snowboardu

• Szkoła Narciarska „KARPACZ” i Przedszkole Narciarskie MINI - CLUB, Szkoła SNOWBOARD-u m.in. szkolenie na half - pipe. Szkoła posiada licencję PZN.

Ul. Świerkowa 11, tel./fax [phone], Ul. Szkolna - stok „Góralka”

6. Popyt na usługi hotelarskie.

Turystyka piesza w Karkonoszach wciąż ma się dobrze - wynika z opublikowanych badań prowadzonych przez Karkonoski Park Narodowy. Z badań przeprowadzonych w połowie sierpnia 2002r. wynika, że rejon Równi pod Śnieżką w ciągu 9 dni odwiedziło prawie 82 tys. Turystów, a Śnieżka każdego dnia przeciętnie 4 tys. Osób. To prawie tyle samo, co w ubiegłym roku, kiedy rejon Śląskiego Domu podczas badań odwiedziło 100 tys. Turystów. Przy czym tego lata w dniach od 9 do 17 sierpnia pogoda była zdecydowanie gorsza, a 13.08 ze względu na ulewy i silny wiatr badania w ogóle nie były kontynuowane.

Oprócz turystyki pieszej w coraz większym stopniu zauważyć można wzrost zainteresowania społeczeństwa aktywnym spędzaniem wolnego czasu, podczas wyjazdów weekendowych jak i dłuższych wyjazdów rekreacyjnych. Coraz częściej są to góry.

W ziemi Karpacz obok Szklarskiej Poręby stanowi wspaniałą bazę wypadową dla mieszkańców Wrocławia oraz Dolnego Śląska jak i wielkopolski (najbliższy terytorialnie teren z możliwością uprawiania czynnej turystyki).

Według dyrekcji Karkonoskiego Parku Narodowego, każdego roku przez Park przewija się 2,5 mln turystów. Stawia to pod tym względem KPN na drugie miejsce w Polsce (po Tatrzańskim Parku Narodowym). Gdyby jednak przeliczyć ilość przyjmowanych turystów na jednostkę powierzchni Parku, wówczas KPN będzie stał zdecydowanie na czele polskich parków narodowych.

Wzrost zainteresowania społeczeństwa uprawiania czynnej turystyki ( w zimie narty, sanki, a lecie rowery i wycieczki) powoduje wzrost popytu na usługi noclegowo - gastronomiczne. O tym, że popyt ten jeszcze nie jest całkowicie zaspokojony świadczy fakt jak trudno jest znaleźć wolne miejsca noclegowe w okresie wzmożonej ruchu turystycznego (wakacje, ferie, długie weekendy, sylwestra, itp.)

7. Podaż usług hotelarskich w Karpaczu.

1. Rynek hotelarski w Karpaczu.

Karpacz posiada bardzo bogatą bazę noclegową (ponad 11.000 miejsc noclegowych). Są to miejsca zarówno o wysokim standardzie i zróżnicowanej ofercie cenowej począwszy od schronisk młodzieżowych - na luksusowych hotelach skończywszy. Większość obiektów dysponuje wyśmienitą gastronomię, co podwyższa ich atrakcyjność o każdej porze roku dla turystów indywidualnych i wycieczek.

Poniżej zaprezentowałyśmy zestawienie pokazujące strukturę miejsc noclegowych Karpacza.

Tabela 1. Hotele i pensjonaty.

Źródło: opracowanie własne na podstawie Informacji Turystycznej

Tabela 2. Pozostałe miejsca noclegowe.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Informacji Turystycznej.

Łącznie w Karpaczu znajduje się 205 obiektów noclegowych, noclegowych czego 31 to hotele i pensjonaty *** , ** i * uwidocznione w Informacji Turystycznej miasta. Duża większość, bo aż 174 to obiekty o nieco niższym standardzie usług, ale również atrakcyjne, chociażby ze względu na ich liczbę oraz lokalizację.

Ceny w w/w obiektach wahają się od 30 do 140 zł za osobę. Większość obiektów oferuje ceny w okolicach 60 - 80 zł z wyżywieniem dwa razy dziennie. Ceny te ulegają wahaniom w zależności od sezonu, okresów świątecznych, itp.

2. Obiekty stanowiące bezpośrednią konkurencję.

Analizowany obiekt zlokalizowany jest przy ul. Kolorowej 5 w Karpaczu. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się 5 pensjonatów hotelowych przy ul. Kolorowej. Poniżej zaprezentowałyśmy ich zestawienie.

Wszystkie w/w obiekty funkcjonują w bazie turystycznej Karpacza.

Analizowany pensjonat zlokalizowany jest w bezpośrednim sąsiedztwie pensjonatów Agawa oraz Grań. O atrakcyjności jego położenia decyduje bezpośrednie sąsiedztwo malowniczego stoku „Kolorowa”, gdzie znajduja się 2 wyciągi orczykowe ( w tym Bambino dla dzieci) i letnia rynna saneczkowa o długości 1200m oraz całoroczny tor saneczkowy.

Pensjonat będzie doskonałą bazą wypadową do najbardziej atrakcyjnych zakątków okolicy. Przykładowe odległości:

• Basen kryty i odkryty - 800m

• Korty tenisowe - 800m

• Lodowisko - 1000m

• Wyciąg narciarski sztucznie naśnieżonyi oświetlony - 50m

• Wyciąg krzesełkowy na Kopę i kompleks narciarski KOPA - 2km

• Western City - 2km

W porównaniu do obiektów znajdujących się w bezpośredniej konkurencji analizowany pensjonat oferował będzie podwyższony standard wyposażenia z sauną i odnowa biologiczną.

III. DANE O NIERUCHOMOŚCI

1. Stan prawny

Nieruchomość gruntowa, zabudowana, położona w Karpaczu przy ul.Kolorowej 5 na działce nr 270 o powierzchni 696m2, obręb Karpacz 4, posiadająca Księgę Wieczystą Nr 21722 prowadzoną przez Sad Rejonowy w Jeleniej Górze, jest własnością według przedwstępnej umowy sprzedaży w udziałach po części Pawła Janusz Urbanka i Artura Andrzeja Łojka.

2. Opis nieruchomości.

Nieruchomość położona w Karpaczu przy ul. Kolorowej 5. W skład nieruchomości wchodzi działka nr 270 o powierzchni 696m wraz z budowlami i urządzeniami oraz budynek hotelowo - mieszkalny (stan surowy, rozpoczęta przebudowa i rozbudowa). Położenie w sąsiedztwie podobnych nieruchomości, stoku Kolorowa i centrum miasta. Posiada dobry dojazd, uzbrojona w energię elektryczną, kanalizację, gaz, wodę i telefon. Własność.

• Charakterystyka techniczna obiektu.

Budynek pensjonatu zlokalizowany jest przy ul. Kolorowej 5 w Karpaczu. Jest to budynek pensjonatowo - mieszkalny (według projektu budowlanego zawiera również część mieszkalną). Ściany murowane, dach spadzisty kryty dachówką ceramiczną, stolarka okienna i drzwi drewniane.

Konstrukcja budynku:

• Ściany kondygnacji nadziemnych - murowane z pustaków żużlobetonowych i ceramicznych, suporeksu i cegły ( w dobrym stanie) - stropy - betonowe typu WPS (w dobrym stanie)

• Schody - prefabrykowane

• Dach - dwuspadowy o konstrukcji drewnianej

• Elewacja - tynki wapienno cementowe, nowe

• Stolarka okienna i drzwi - okna drewniane, typowe, w przyziemiu ( wszystko do wymiany), drzwi brak

Budynek posiada częściową instalację elektryczną do wymiany przyłącza gazu, energii elektrycznej, wody i telefoniczne.

Ogólny stan budynku dobry. Ściany w pomieszczeniach nie otynkowane, brak posadzek i podłóg. Według projektu budowlanego obiekt posiada następujące parametry powierzchniowe:

• Powierzchnia zabudowy 325,0 m2

• Powierzchnia użytkowa 748,4 m2

• Powierzchnia całkowita 1062,6 m2

• Kubatura budynku 3072,0 m2

Poniżej zaprezentowałyśmy rozkład powierzchni budynku na poszczególnych kondygnacjach. Zwiększenie powierzchni użytkowej o 5.7 m2 w stosunku do pierwotnych założeń powstało dzięki adaptacji jednego z pomieszczeń gospodarczych na cele użytkowe.

Kondygnacja	Powierzchnia użytkowa	Ilość pokoi gościnnych
Parter	242.9	0
I piętro	168,5	9
II piętro	173,5	8
III piętro	169,2	8
RAZEM	754,1	25

4. Analiza SWOT

Analiza strategiczna SWOT zbudowałyśmy na podstawie analizy założeń strategicznych oraz syntetycznej oceny projektu inwestycyjnego, wyników sesji strategicznej z udziałem właścicieli w odniesieniu do projektowanego przedsięwzięcia.

Słabe i moce strony

WERSJA OPISOWA

Wersja opisowa składa się z 10 segmentów strategicznych

1. 
   Produkcja - usługi i sprzedaż oraz oferta handlowa

• Spełnienie wymogów - zamierzamy przestrzegać wszelkich wymogów i przepisów związanych z obsługa ruchu turystycznego

• 
  Oferta handlowa - analizowany pensjonat nie posiada jeszcze oferty handlowej, zamierzamy jednak dorównać do ofert handlowych naszej najbliższej konkurencji, jednocześnie wzbogacić ją i zmodernizować, mamy wszelkie przesłanki do tego, żeby nasz pensjonat był najnowocześniejszy

2. Pozycja rynkowa

• 
  Zasięg - planujemy, że do nasz pensjonatu będą przyjeżdżać turyści z najbliższych okolic jak i z dalszych z Warszawy i Poznania,

• 
  lokalizacja - pensjonat jest zlokalizowany w centrum miasta w pobliżu wyciągów narciarskich i głównych szlaków turystycznych w Karkonosze, budynek stoi 100 m od głównej drogi komunikacyjnej

• 
  udział w rynku - przy obniżeniu cen za usługi o 38% w stosunku do istniejącej konkurencji planujemy zyskać 5% udział w rynku obiektów hotelarskich o podwyższonym standardzie.

3. 
   Marketing

• Tradycja - nasza firma nie posiada żadnej tradycji i doświadczeń w branży hotelowej

• 
  Opinia na rynku - firma nie posiada jeszcze gruntowej pozycji na rynku i tym samym nie posiada opinii na rynku

• 
  znajomość konkurencji - znamy bardzo dobrze naszą konkurencję i wszelkie strategie jakie nasza konkurencja stosuje i zamierza stosować, znamy również z wywiadów, które sami przeprowadziliśmy o najbliższych planach rozwojowych

• 
  znajomość profilu potencjalnego klienta - przeprowadziliśmy dokładny wywiad co do konkurentów z naszego najbliższego otoczenia, przestudiowaliśmy również wywiad w we planach budowlanych Karpacza co do możliwości potencjalnych konkurentów

• 
  promocja reklamowa - w kwestii związanych z promocją naszego pensjonatu największy nacisk będzie położony na regionalny charakter całej inwestycji, będziemy korzystać z reklamy w regionalnej prasie, Internecie, bandery na stronach z branży turystycznej

4. 
   Zasoby materialne

• Baza lokalowa - pensjonat będzie własnością hipoteczną

5. Poziom techniczny

• 
  Jakość produktów - nasza oferta będzie o wysokim standardzie, w skład której będzie wchodziły usługi noclegowe, gastronomiczne, rozrywkowe, biznesowe, relaksacyjne.

• 
  Technologia produkcji i przekazu - nasza oferta będzie o najwyższym poziomie obsługi, przez wykwalifikowany personel,

6. Inwestycje i rozwój

• 
  Dynamika inwestycyjna - na razie w fazie początkowej nie planujemy żadnych inwestycji; planujemy wytworzyć taki produkt, żeby przez pierwsze lata nie zmieniać go;

7. Finanse

• 
  Struktura Przychodów - początkowo wg założenia przychody mają pokrywać koszty;

• Zdolność Kredytowa - nie posiadamy takiej zdolności

• 
  Płynność finansowa - nie posiadamy takiej płynności, gdyż podstawa naszej inwestycji będzie kredyt hipoteczny , rozłożony na 240 miesięcy

• 
  poziom i strategia cenowa - starać się będziemy utrzymywać ceny na stałym poziomie a nasza strategia to konkurowanie ceną

8. Koszty

• 
  Analiza kosztów stałych - koszty stałe są wysokie bo to przede wszystkim opłaty, spłata kredytu i wynagrodzenia dla personelu; powinny docelowo stanowić 45% kosztów ogółem

• 
  Analiza kosztów innych - będą zależeć od poziomu sprzedaży ( gdyż w tym są koszty towarów handlowych i półproduktów), przyjmujemy, że będę wynosić 55% kosztów wszystkich;

9. Personel

• 
  Kwalifikacje personelu - wysoce wykwalifikowany, doświadczony personel z wykształceniem wyższym hotelarskim, operatywni właściciele firmy, rozwinięta motywacja pracowników;

10. Organizacja i zarządzanie

• 
  Styl zarządzania - styl zarządzania to „Styl przez cele”, tak popularny w wielu firmach, tzn. jednocześnie system motywacyjny bo staramy się przekonać pracowników, że przez osiągnięcie celów dla firmy realizują oni swoje własne - jednostkowe;

• 
  Sprawność struktury organizacyjnej - działamy zgodnie z normami nowoczesnych przedsiębiorstw hotelarskich, zgodnie z normami przepisów prawa hotelarskiego w Polsce i jednocześnie w Unii Europejskiej, stosujemy dodatkowe premie i nagrody;

WERSJA PUNKTOWA

Lp.	Segmenty strategiczne oceny	Skala punktowa (-5,0,5)
1.	Produkcja - usługi i sprzedaż oraz oferta handlowa	+4,5 - silna strona
2.	Pozycja rynkowa	+3 - silna strona
3.	Marketing	-2 - słaba strona
4.	Zasoby materialne	+4 - silna strona
5.	Poziom techniczny	+4 - silna strona
6.	Inwestycje i rozwój	-3 - słaba strona
7.	Finanse	-2 - słaba strona
8.	Koszty	+1,5 - silna strona
9.	Personel	+5 - silna strona
10.	Organizacja i zarządzanie	+4,5 - silna strona

WERSJA GRAFICZNA

Szanse i zagrożenia

WERSJA OPISOWA

Wersja opisowa składa się z 10 segmentów strategicznych

1. Oferta rynkowa

• asortyment usług - planujemy ciągle uaktualniać i wzbogacać naszą ofertę, modernizować w miarę potrzeb klientów

• 
  jakość usług - proponować będziemy bardzo wysoki poziom usług, gwarantowany specjalistycznym wykształceniem hotelarskim naszych pracowników

• 
  kompleksowość oferty - proponować będziemy kompleksową obsługę gastronomiczną, noclegową, rozrywkową i rekreacyjną naszych klientów

• 
  znajomość marki - niestety nasz produkt nie jest jeszcze znany na rynku, ale zamierzamy to zmienić w ciągu pierwszych dwóch lat istnienia

• 
  elastyczność - jesteśmy w stanie dostosować się do potrzeb na rynku, ponieważ dopiero zaczynamy działalność i zanim określimy dokładne cele naszego działania jeszcze raz przeanalizujemy zapotrzebowanie na rynku turystycznym

2. Pozycja na rynku

• 
  Zasięg - nie planujemy rozszerzenia swojej działalności na obszar całego kraju, a więc firmy o międzyregionalnym zasięgu są dla nas dużym zagrożeniem i konkurentem

3. Marketing

• 
  Znajomość rynku i potrzeb klienta - zanim podjęliśmy decyzję o kupnie pensjonatu przeanalizowaliśmy przez analityków zapotrzebowania klientów i dlatego mamy bardzo dobrą znajomość rynku

• 
  znajomość konkurencji - bardzo dobra, przeanalizowaliśmy sytuację ekonomiczną i strategię marketingową naszej konkurencji

• 
  zasięg geograficzny - na chwilę obecną będziemy mieć jedynie zasięg regionalny, z czasem zamierzamy to zmienić

• 
  strategia reklamy - przede wszystkim reklama naszego produktu na rynku regionalnym, we wszystkich publikacjach związanych z Karpaczem i Karkonoszami oraz Internet, który jest obecnie najważniejszym źródłem reklamy

4. Zasoby materialne

• 
  Baza transportowa - nie posiadamy takiej bazy, ponieważ nie jest nam potrzebna, posiadamy jedynie samochód osobowy służbowy

• 
  infrastruktura informatyczna - bardzo wysoce rozwinięta, korzystamy z wszelkich możliwych urządzeń służących do przekazywania informacji

• 
  możliwość rozbudowy - jest taka możliwość, chociaż w ciągu następnych 3 lat nie będziemy z tego korzystać

• 
  zapasy sprzętowe - całe wyposażenie pensjonatu będzie nowe, będziemy współpracować z wszelkimi dostawcami, którzy rozprowadzają artykuły z wyposażenia hotelu

5. Finanse

• 
  Środki własne - każdy ze wspólników wniósł kapitał początkowy, jednak większa część potrzebnego kapitału będzie pochodziła z kredytu hipotecznego pod pensjonat

6. 
   Przychody

• Zdolność samofinansowania - nie mamy takiej zdolności

• 
  Zapotrzebowanie na kapitał obcy - jest takie zapotrzebowanie, ponieważ nie posiadamy odpowiedniego kapitału własnego

• 
  rentowność - jest wysoka, ponieważ na rynku jest coraz większe zapotrzebowanie na usługi hotelowe

7. Personel

• 
  Kwalifikacje personelu - dobrze wykwalifikowana kadra przyczyniać się będzie do wzrostu sprzedaży, personel stanie się szansą rozwoju

8. Logistyka

• 
  Lokalizacja - centrum miasta, dająca możliwość łatwego dostępu i bardzo dobrej reklamy

• 
  połączenia transportowe - bardzo dobre, pensjonat położony przy głównej drodze komunikacyjnej, niedaleko przystanku PKS oraz w stosunkowo bliskiej odległości od dworca PKP

• 
  bliskość dostawców - będziemy korzystali jedynie z dostawców znajdujących się w mieście Karpacz, zatem będziemy mieli bardzo blisko dostawców

9. Inwestycje i rozwój

• 
  Dynamika inwestycyjna - na razie w fazie początkowej nie planujemy żadnych inwestycji; planujemy wytworzyć taki produkt, żeby przez pierwsze lata nie zmieniać go;

10. 
    Konkurencja - jest duża, o bardzo podobnym produkcie, dlatego robimy wszystko, aby już od samego początku nasza oferta wyróżniała się i konkurowała ceną z innymi podobnymi inwestycjami

WERSJA PUNKTOWA

Lp.	Segmenty strategiczne oceny	Skala punktowa (-5,0,5)
1.	Oferta rynkowa	+4 - szansa
2.	Pozycja na rynku	-3 - zagrożenie
3.	Marketing	+4 - szansa
4.	Zasoby materialne	+4 - szansa
5.	Finanse	-2 - zagrożenie
6.	Przychody	0 - zagrożenie
7.	Personel	+5 - szansa
8.	Logistyka	+4,5 - szansa
9.	Inwestycje i rozwój	-3 - zagrożenie
10.	Konkurencja	-3 - zagrożenie

WERSJA GRAFICZNA

5. Plan realizacji przedsięwzięcia.

5.1. Oferta turystyczna.

Oprócz typowej działalności hotelarskiej będzie możliwość odpoczynku dla grup zorganizowanych, np. zjazdów przedstawicieli firm, organizacji społecznych, itp.

Klientem docelowym będą osoby pragnące atrakcyjnie spędzić wolny czas połączony z aktywnością ruchową. Oferta produktowi może również zawierać propozycję organizacji kilku rodzajów wczasów pod wspólną nazwą „FITNESS” skierowanej do tej samej grupy klientów.

Propozycja ta polegać będzie na przeprowadzeniu dwu- i trzytygodniowych pobytów skierowanych do:

• Osób aktywnych fizycznie (wczasy kondycyjne)

• Osób otyłych (wczasy odchudzające)

• Osób żyjących w nadmiernym stresie (wczasy relaksacyjne).

Przeprowadzenie tego rodzaju wypoczynku ma swoje uzasadnienie (obiekt wyposażony będzie już w małe studio odnowy biologicznej, a okolice i jej warunki naturalne wspomogą każdy program prozdrowotny).

Warto zauważyć, iż oprócz szlaków turystycznych i różnego rodzaju form wypoczynku istotnym atutem oferty „FITNESS” są unikalne warunki klimatyczne porównywalne do ośrodków alpejskich położonych powyżej 1200 m n.p.m. połączone z dużym nasłonecznieniem i małą wilgotnością powietrza, przy dużej amplitudzie temperatur między nocą a dniem natychmiast przenoszą w zupełnie inną rzeczywistość. Już kilkugodzinne przebywanie w tym wyjątkowym mikroklimacie pozwala odprężyć zarówno ciało jak i umysł oraz oderwać się od codziennej gonitwy myśli.

Przy wyborze powyższych rozwiązań dyskretna lokalizacja, wynikająca z sąsiedztwa zaledwie jednego szlaku komunikacyjnego jest niewątpliwym atutem. Nie jest to jednak okolica zupełnie odizolowana, co pozwala czynnie i efektywnie wykorzystać czas wolny towarzyszący pobytowi.

1. Restauracja i catering.

Oprócz funkcji rekreacyjnych obiekt spełniał będzie również funkcje gastronomiczne. Zaplanowano bowiem na parterze umieszczenie restauracji. Dla klientów będzie to wyżywienie (śniadania i obiadokolacje), dla pozostałych przekąski. Ponadto lokal oferować będzie kawę, ciasta, napoje alkoholowe i bezalkoholowe oraz potrawy kuchni regionalnej. Lokal będzie można wynająć do organizacji imprez zamkniętych.

2. Dystrybucja

Największy nacisk zostanie położony na informowanie rynku dolnośląskiego, doskonale już zaznajomionego z urokami Karkonoszy i niejednokrotnie aktywnie poszukującego ofert z tego regionu. Wrocław i Jelenia góra to dwa dynamicznie rozwijające się ośrodki biznesu, których popyt może bez problemu wystarczyć na pokrycie podaży oferowanej przez pensjonat. Należy również zwrócić uwagę na klientów z innych ośrodków miejskich, np.: z Poznania, którego mieszkańcy są szczególnie częstymi w Karkonoszach.

Strategia pozycjonowania ceną umieści produkt na czwartej z sześciu półek cenowych. Będzie to zatem produkt „średnio - droższy”. Oferujący swoim klientom wysoki standard pracy i pełen komfort wypoczynku, pozbawiony jednak „krzykliwego” blichtu markowych ośrodków wypoczynkowych, za który właściciele i pracownicy średnich przedsiębiorstw płacą niechętnie lub po prostu wcale. Obiekt zaoferuje takie rzeczy jak wysokiej klasy pokoje gościnne i salę przeznaczoną do spożywania posiłków lub organizowania małych konferencji. Na terenie posesji będą się również znajdowały siłownia, sauna i niewielki salon odnowy biologicznej.

3. Promocja.

W kwestiach związanych z promocją przedsięwzięcia największy nacisk zostanie położony na regionalny charakter całej inwestycji. Głównymi kanałami komunikacji z rynkiem będą:

• Regionalna prasa (obsługująca odpowiednio rynki wrocławski i jeleniogórski), wydawane cyklicznie turystyczne informatory o regionie, adresowane jednak przede wszystkim do firm. W takich informatorach znajdują się właśnie oferty ośrodków konferencyjnych konferencyjnych mniejszych pensjonatów.

• Internet, który wśród średnich i dużych przedsiębiorstw dawno temu przestał być luksusem i stał się efektywnie wykorzystywanym narzędziem zdobywania informacji. Proponowane strony do umieszczenia informacji reklamowych:

- www.szklarska-poręba.com.pl

- www.karpacz.com.pl

- www.interhome.pl

- www.pkt.com.pl

• Najpoważniej rozważonymi formami współpracy są bandery reklamowe na stronach firm z branży turystycznej i traktujących o tematyce regionu Karkonoszy oraz współpraca z jednym z portali internetowych.

• Kampania direct mailingowa przy wykorzystaniu poczty papierowej. Aby jednak oferta nie przepadła w natłoku innej korespondencji, jaką codziennie otrzymują firmy, częścią tej kampanii będzie konkurs premiowany rabatami na wyjazdy oraz loteria.

Pozostałe formy promocji są wprawdzie jak najbardziej typowe dla tak pozycjonowanego produktu, jednak w żadnym wypadku nie zostaną pominięte. Chodzi tu między innymi o zamieszczenie informacji w dwóch konkurujących ze sobą o pryzmat na rynku książkach telefonicznych i to zarówno w papierowych wydaniach jak i internetowych odpowiednikach.

IV. ANALIZA EKONOMICZNA PRZEDSIĘWZIĘCIA.

1. Nakłady inwestycyjne - harmonogram realizacji inwestycji.

Według założeń projektowych, co do standardu wykończenia obiektu przyjęto, że do pełnego zakończenia inwestycji niezbędne jest poniesienie nakładów w wysokości:

• Zakup obiektu - 297 tys. zł

• Modernizacja i wykończenie obiektu -ok. 970 tys. zł

• Zakup wyposażenia obiektu - ok. 250 tys. zł

Do chwili obecnej inwestorzy ponieśli nakłady w łącznej kwocie

• 73 tys. zł - zadatek na poczet ceny nabycia nieruchomości

Kwota niezbędna na wykończenie budowy obiektu (970 tys. zł) została oszacowana na podstawie kosztorysu budowlanego. Dodatkowe nakłady na wyposażenie obiektu w wysokości 250 tys. zł obejmować będą:

• wykonanie łazienek - glazura +biały montaż (przyjęto 3000zł na pojedynczą łazienkę)

• wykończenie pokoi - wykładziny + umeblowanie (przyjęto 3000zł na pokój)

• wyposażenie kuchni, jadalni, recepcji, sauny - przyjęto 100 tys. zł

Według wstępnie przyjętego harmonogramu realizacji (Załącznik 1) nakłady finansowe niezbędne do zakończenia budowy i osiągnięcia pełnej gotowości obiektu do przyjęcia pierwszych gości rozłożono w czasie na okres 2003 - 2004 roku z uwagi na cykl inwestycji i warunki klimatyczne.

1. Nakłady inwestycyjne - źródła finansowania inwestycji

W poniższym zestawieniu zaprezentowano źródła finansowania nakładów inwestycyjnych niezbędnych do dokończenia analizowanej inwestycji.

Kwota 73 tys. PLN została zapłacona jako zadatek na poczet zakupu nieruchomości w dniu podpisania Aktu Notarialnego - przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości ze środków własnych kupujących. Do całkowitego rozliczenia ceny nieruchomości pozostała kwota 297 tys. PLN, która pochodzić będzie z kredytu bankowego. Kwota niezbędna do całkowitego wyposażenia obiektu w wysokości 250 tys. PLN pochodzić będzie ze środków własnych kupujących. Kwota w wysokości 976 tys. PLN na dokończenie inwestycji pochodzić będzie z kredytu bankowego. Poniżej zaprezentowano parametry kredytu bankowego oczekiwane przez inwestorów:

Kwota kredytu

1.273.300 zł - (do analizy przyjęto oprocentowanie na poziomie 8%)

Okres kredytowania

240 miesięcy

Cel kredytu

Sfinansowanie zakupu pensjonatu hotelowego w Karpaczu wraz z dokończeniem inwestycji

Proponowane zabezpieczenie

- hipoteka na nieruchomość

- weksel własny in blanco

3. Prognoza przychodów ze sprzedaży

Przychody ze sprzedaży skalkulowano w cenach stałych na podstawie danych z lutego 2003 oraz analizy obiektów konkurencyjnych. Dodatkowo przyjęto założenia, że Polska zostanie przyjęta do Unii Europejskiej, co pozwoli na utrzymanie zaprognozowanego przez rząd wzrostu gospodarczego począwszy od 2003r. Dzięki temu planowany wzrost komunikacji społeczeństwa pozwoli na wygospodarowanie większych kwot na wypoczynek i rekreację w obiektach pensjonatowych Karpacza.

Założenia do kalkulacji prognozy przychodów są następujące:

• Przyjęto cenę do sprzedaży miejsc noclegowych na poziomie 50 zł od osoby za dobę (cena ta wynika z analizy ofert bezpośredniej konkurencji tj. obiektów znajdujących się przy ul. Kolorowej w Karpaczu)

• Liczbę miejsc noclegowych skalkulowano na ok. 50 przy 25 pokojach hotelowych

• Cenę wyżywienia (dwa posiłki dziennie) skalkulowano na poziomie 20 zł za dobę( na podstawie analizy ofert konkurencji)

• Dodatkowo założono przychody z usług gastronomicznych sprzedawanych poza pakietem noclegowym na poziomie 10000 zł miesięcznie (założono również, że przychody te będą wzrastać o 5%)

• Do kalkulacji przychodów ze sprzedazy usług noclegowych przyjęto w początkowym okresie działalności (rok 2004) 25% wskaźnik obłożenia powierzchni wynajętych, wynajętych latach 2005 -2024 założono wzrost tego wskaźnika o 1% rocznie (średni wskaźnik obłożenia dla obiektów gastronomiczno - hotelarskich waha się na poziomie ok. 30 - 35%), w biznes planie przyjęto niższy wskaźnik dla początkowego okresu działalności z uwagi na nowopowstały obiekt, który nie będzie jeszcze miał renomy wśród odwiedzających go gości.

Przy tak przyjętych dochodach roczny przychód generowany przez obiekt powinien ukształtować się na poziomie od 329 tys. PLN z czego ok. 70% stanowiłyby wynajem apartamentów oraz ok. 30% przychodów przypadałoby na usługi gastronomiczne. Szczegółową prognozę przychodów zaprezentowano w Tabeli I.

Pokazane założenia są realne do spełnienia przy minimum wysiłku ze strony właścicieli obiektu do utrzymania odpowiedniej jakości usług, co pozwoli na osiągnięcie w przyszłości mocnej pozycji na rynku lokalnym.

4. Prognoza kosztów.

Do kalkulacji podstawowych pozycji kosztów przyjęto następujące założenia:

• Zużycie materiałów i półproduktów (ok. 50% przychodów z gastronomii) - przy działalności gastronomicznej najniższej marże wynoszą ponad 100%

• Koszty energii (ok.18 tys. PLN rocznie) - jest to wartość, którą osiągają podobnej wielkości pensjonaty w okolicy

• Koszty reklamy i marketingu (skalkulowano na poziomie 3% przychodów ze sprzedaży) w pierwszym roku analizy 2003 przyjęto nakłady na reklamę w wysokości 10000 zł

• Wynagrodzenia (ok. 36 tys. PLN rocznie - przyjęto zatrudnienie do obsługi całego obiektu na poziomie 3 osób, co daje średnią kwotę 1000zł miesięcznie na osobę) - w kolejnych okresach analizy przyjęto wzrost poziomu wynagrodzeń o ok. 5% rocznie)

• Opłaty telekomunikacyjne - ok. 6 tys. PLN rocznie (daje to kwotę 500zł miesięcznie) - w kolejnych latach prognozy przyjęto założenie, że ceny połączeń telefonicznych będą się obniżać o ok. 5% rocznie

• Materiały biurowe i eksploatacyjne ok. 12.000 zł rocznie - środki czystości, materiały biurowe, itp.

• Ubezpieczenia - ok. 4,5 tys. PLN rocznie

• Podatki i opłaty (od nieruchomości) ok. 17 tys. PLN zł rocznie (kwota ta stanowi pewną rezerwę kosztową)

• Amortyzacja (ok. 36 tys. PLN rocznie)

• Remonty - w latach 2006 - 2024 przyjęto nakłady na remonty i drobne modernizacje na poziomie ok. 10 tys. PLN rocznie

Według przyjętych założeń koszty stałe stanowić powinny docelowo ok. 45% kosztów ogółem, a koszty zmienne (w tym koszty towarów handlowych i półproduktów) ok. 55%. Szczegółową prognozę kosztów zaprezentowano w Tabeli II.

5. Prognoza kapitału obrotowego.

Przedsięwzięcie charakteryzuje się niskim zapotrzebowaniem na kapitał obrotowy (na poziomie ok. 20 tys. PLN miesięcznie). Spowodowane jest to jedynie koniecznością zakupów produktów żywnościowych, materiałów eksploatacyjnych oraz wypłatą wynagrodzeń dla personelu).

Do kalkulacji przyjęto 30 dniowy cykl spłaty zobowiązań. Projekt nie powinien posiadać należności, ponieważ odpłatność za noclegi odbywać się będzie gotówką. Poziom kapitału obrotowego oszacowano w zestawieniu stanowiącym załącznik II do biznes planu.

6. Prognoza rachunków wyników

Prognozę rachunku wyników przedsięwzięcia sporządzono na podstawie przyjętych wcześniej założeń przychodowo - kosztowych. W Tabeli III zaprezentowano prognozę rachunku wyników w okresie prognozy. Ujęto w niej również koszty obsługi zadłużenia w postaci odsetek od kredytu bankowego.

Generalnie przedsięwzięcie wykazuje dodatni wynik ekonomiczny w całym okresie prognozy.

7. Prognoza CASH FLOW

Prognoza przypływów pieniężnych projektu jest wynikiem zaprezentowanych wcześniej założeń ekonomiczno - finansowych.

Prognoza Cash Flow została przedstawiona w Tablicy IV. Uwzględniono w niej finansowanie nakładów inwestycyjnych kapitałem własnym, jak również kredytem bankowym. W analizie uwzględniono całkowitą spłatę zadłużenia kredytowego.

Jak wynika z analizy tabeli w całym okresie występują dodatnie przepływy finansowe.

8. Analiza wrażliwości

Analiza wrażliwości polega na wskazaniu wpływu zmian pewnych wielkości ekonomicznych na inne(np. wpływu wielkości sprzedaży na skumulowany zysk netto oraz na wartość CF). Istnieje wiele możliwości wskazania tego rodzaju zależności. Uznano, że w tym przypadku, istotne będzie scharakteryzowanie wpływu: zmiany wielkości współczynnika obłożenia oraz zmiany ceny wynajmu noclegów. Zmiany wymienionych wielkości będą odnoszone do takich wyników jak: skumulowany zysk netto, skumulowane przepływy pieniężne. Przeprowadzony rachunek symulacyjny pokazał następujące zależności:

• Zmiana współczynnika obłożenia (patrz poniższe zestawienie). Wrażliwość przedsięwzięcia na zmianę tego parametru okazała się duża. Spadek wielkości współczynnika obłożenia o 6% (stały spadek od wartości założonych w poszczególnych okresach analizy) powoduje dopiero ujemną efektywność ekonomiczną inwestycji.

• Zmiana ceny usług (poniższe zestawienie) ma niższy wpływ na efektywność przedsięwzięcia. W przypadku gdyby cena była niższa 38% to pojawi się ujemny CF. Przy takich zmianach parametru nie ma zagrożenia utraty płynności.

Podsumowując wyniki analizy wrażliwości przy racjonalnych decyzjach ekonomicznych przyszłego Zarządu, ryzyko utraty płynności finansowej może wystąpić tylko przy nagłym załamaniu się współczynnika obłożenia.

PODSUMOWANIE

Zaprezentowane parametry ekonomiczne analizowanego przedsięwzięcia pozwalają na wyciągnięcie następujących wniosków:

• Obiekt będzie wynajmowany przez cały rok 25% wskaźnikiem obłożenia, który według założeń wzrasta o 1% rocznie do 45% na koniec analizy. Do kalkulacji przyjęto średnią cenę noclegu w wysokości 50 zł za osobę oraz 20 zł za wyżywienie.

• Głównym źródłem dochodów obiektu będą przychody z tytułu usług hotelarskich i gastronomicznych.

• Nakłady inwestycyjne niezbędne do całkowitego wykończenia obiektu w okresie 2003 - 2004 wyniosą ok. 1.523.300 zł z czego finansowanie przy pomocy kredytu bankowego wyniesie ok. 1.273.300 zł i stanowić będzie ok. 80% wszystkich poniesionych nakładów inwestycyjnych.

• Przypływy finansowe powinny ukształtowac się na poziomie od 30 tys. PLN do 300 tys. PLN rocznie, co pozwoli na osiągnięcie wysokiej rentowności z zainwestowanego kapitału oraz na spłatę zaciągniętych zobowiązań kredytowych

Dodatkowe aspekty pozaekonomiczne:

- możliwość stworzenia 3 stanowisk pracy

- atrakcyjna lokalizacja nieruchomości

- strefa klimatyczna Karkonoszy

- niewielka odległość od Wrocławia i Jeleniej Góry

Wszystkie te aspekty przemawiają za atrakcyjnością inwestycyjną obiektu, która jest ciekawą alternatywą dla potencjalnych inwestorów, ponieważ okres zwrotu zainwestowanych kapitałów przewyższa dostępne na rynku możliwości inwestowania np. w obligacje skarbowe czy lokaty bankowe.

Praca pochodzi z serwisu www.e-sciagi.pl

1

+4

+5

+1

+5

+2

-5

-5

+4

[phone]

+3

+4

+4

+4

-3

- 1

-5

-5

+3

+1

+2

+5

+4

+5

+4

+5

+5

-5

+3

-3

+5

+5

+2

+4

0

+4

+4

+5

-2

-1

-3

+4

+5

+5

+4

+5

-3

+1

---