Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi - materiały robocze do wykładów
Cz.1
2012/2013
Literatura
Podstawowa
Tertelis M., Karp J., Vieyra S., Zarządzanie wartością nieruchomości mieszkaniowych, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2009
Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi w Polsce, Red. A. Nalepka, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Krakowie, Kraków 2007
Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi. Aspekty prawne i organizacyjne, Red. E. Bończak-Kucharczyk, Wyd. 2, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011
Uzupełniająca
Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006
Gospodarowanie gminnymi zasobami nieruchomości, Red. R. Wiśniewski, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2008
M. Cesarski, Sytuacja mieszkaniowa w Polsce w latach 1988-2005, SGH w Warszawie, Warszawa 2008
MIESZKANIE
z punktu widzenia procesu spożycia
DOBRO KONSUMPCYJNE TRWAŁEGO UŻYTKU
/A. Andrzejewski 2005, s.47/
z punktu widzenia techniczno-budowlanego
OBUDOWANA, PRZEZNACZONA DLA RODZINY PRZESTRZEŃ
/A. Andrzejewski 2005, s.44/
MIESZKANIE
z punktu widzenia architektoniczno-urbanistycznego:
OBEJMUJE OPRÓCZ OBUDOWANEJ, WYDZIELONEJ DLA RODZINY PRZESTRZENI, TAKŻE OTOCZENIE - ZAGOSPODAROWANY DO CELÓW MIESZKALNYCH TEREN I USŁUGOWE URZĄDZENIA TOWARZYSZĄCE
/A. Andrzejewski 2005, s.44-45/
MIESZKANIE
z punktu widzenia socjologii
PODSTAWOWE MIEJSCE W PRZESTRZENI DO KTÓREGO CZŁOWIEK OSIADŁY ODNOSI SWOJE RÓŻNORODNE POWIĄZANIA Z OTACZAJĄCYM ŚWIATEM
SUMA CECH MATERIALNYCH TEGO MIEJSCA - CZĘŚCI ŚRODOWISKA MATERIALNEGO BLISKO ZWIĄZANEJ Z CZŁOWIEKIEM LUB RODZINĄ, STANOWIĄCĄ NAJMNIEJSZĄ JEDNOSTKĘ SPOŁECZNĄ
/J. GORYŃSKI 1975, S.7/
MIESZKANIE (WG. GUS)
- LOKAL SKŁADAJĄCY SIĘ Z JEDNEJ LUB KILKU IZB
- POSIADAJACY POMIESZCZENIA POMOCNICZE
(np. przedpokój, łazienkę, ustęp, garderobę, spiżarnię)
- WYDZIELONY TRWAŁYMI ŚCIANAMI W OBRĘBIE
BUDYNKU
- POSIADAJĄCY NIEZALEŻNE WEJŚCIE Z KLATKI
SCHODOWEJ, KORYTARZA LUB OGRODU
- SŁUŻĄCY ZASPOKAJANIU POTRZEB
MIESZKANIOWYCH JEGO OBECNYCH BĄDŹ
POTENCJALNYCH UŻYTKOWNIKÓW
/ MIESZKANIA 2002, GUS 2003, s. 15/
RODZAJE DOMÓW
1. Według kryterium usytuowania:
wiejskie (chałupa, czworak)
miejskie (blok mieszkalny, kamienica)
2. Według kryterium wielkości:
- jednorodzinne
wolnostojące
bliźniacze
szeregowe
łańcuchowe
- wielorodzinne (w zależności od systemu komunikacji):
segmentowe
galeriowe
korytarzowe
CECHY (OGÓLNE) MIESZKANIA JAKO DOBRA EKONOMICZNEGO:
-UŻYTECZNOŚĆ (ZDOLNOŚĆ DO ZASPOKAJANIA POTRZEB)
-RZADKOŚĆ (NIEWYSTARCZAJĄCA ILOŚĆ W STOSUNKU DO POTRZEB)
-DOSTĘPNOŚĆ (ZDOLNOŚC DO WYMIANY)
/A. Polko 2005. s.11/
UŻYTECZNOŚĆ /MIESZKANIA/ -wg. Lancastera
- nie jest generowana przez dobro per se
- jest pochodną jego charakterystycznych wewnętrznych właściwości
- poszczególne dobra mają więcej niż jedną charakterystykę
/A. Polko 2005. s.11/
MIESZKANIE - WIĄZKA WIELU ATRYBUTÓW WSPÓLNIE NABYTYCH, PRZYCZYNIAJĄCYCH SIĘ DO OSIĄGANIA KONKRETNEGO POZIOMU SATYSFAKCJI PRZY ZASPOKOJENIU POTRZEB UŻYTKOWNIKÓW MIESZKANIA
/R. Ruth 200, s.3; A. Polko 2005, s.12/
MIESZKANIE TO:
-PRZEDMIOT KONSUMPCJI
-INWESTYCJA
-LOKATA KAPITAŁU
/A. Polko 2005/
SPECYFICZNE CECHY MIESZKANIA
HETEROGENICZNOŚĆ
BRAK MOBILNOŚCI
TRWAŁOŚĆ
WYSOKA KAPITAŁOCHŁONNOŚĆ
WYSOKIE KOSZTY PRZEPROWADZKI /ZMIANY/
ZASOBY MIESZKANIOWE (housing stock)
wytworzone przy użyciu ziemi, materiałów budowlanych i pracy
USŁUGI MIESZKANIOWE (housing services)
-dostarczone przy użyciu zasobów mieszkalnych
/A. Polko 2005. s.11/
ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI
ZESPÓŁ CZYNNOŚCI ZMIERZAJĄCYCH DO ZABEZPIECZENIA WARTOŚCI KAPITAŁOWEJ (RYNKOWEJ) NIERUCHOMOŚCI ORAZ - GDY JEST TO MOŻLIWE - DO JEJ PRZEKROCZENIA
/E. Kucharska-Stasiak, 2006, s.241/
Właściciel może:
-sam zarządzać nieruchomością
-przenosić swoją moc prawną na zarządcę nieruchomości
Istota procesu zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi pozostaje niezmienna bez względu na rodzaj nieruchomości.
Istnieją jednak oczywiste różnice.
Specyfika zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi jest najbardziej wyraźna
Przyczyny tego stanu rzeczy:
szczególna sytuacja prawna
traktowanie zasobu mieszkaniowego historycznie jako zasobu o charakterze „socjalnym”
CELE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI (WYBRANE):
ZABEZPIECZENIE ZAINWESTOWANEGO KAPITAŁU
OSIĄGANIE STABILNYCH DOCHODÓW
UTRZYMANIE NIEPOGORSZONEGO STANU TECHNICZNEGO I FUNKCJONALNEGO NIERUCHOMOŚCI
ZAPEWNIENIE WŁAŚCICIELOM DOGODNYCH WARUNKÓW WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI NA POTRZEBY WŁASNE (WSPÓLNOTY MIESZKANIOWE)
UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI W STANIE ZAPEWNIAJĄCYM POCZUCIE DUMY Z JEJ POSIADANIA
PRZYWRÓCENIEM NIERUCHOMOSCI DO STANU PIERWOTNEGO W CELU ZWIĘKSZENIA JEJ DOCHODOWOŚCI I WARTOŚCI PRZEZ REMONT
MINIMALIZACJA KOSZTÓW PRZY ZACHOWANIU DBAŁOŚCI O STAN TECHNICZNY I FUNKCJONALNY (np. SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE)
PRZYGOTOWANIE NIERUCHOMOŚCI DO SPRZEDAŻY
FUNKCJE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOSCIAMI MIESZKALNYMI MOŻE SPEŁNIAĆ:
1. WŁAŚCICIEL
OSOBIŚCIE WŁAŚCICIEL
PRACOWNIK WŁAŚCICIELA
WYODRĘBIONA KOMÓRKA ORGANIZACYJNA (WŁAŚCICIEL - DUŻY PODMIOT GOSPODARCZY)
2. POWOŁANY PRZEZ WŁAŚCICIELA PROFESJONALNY ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI
OSOBA FIZYCZNA
OSOBA PRAWNA
WŁAŚCICIEL MOŻE:
-SAM ZARZĄDZAĆ NIERUCHOMOŚCIĄ
-PRZENIESIĆ SWOJĄ MOC PRAWNĄ NA ZARZĄDCĘ NIERUCHOMOŚCI
(PRZEPISY PEŁNOMOCNICTWA)
Przeniesienie przez właściciela swojej mocy prawnej na zarządcę nieruchomości:
zarządzający działa na rzecz właściciela, reprezentuje jego interesy wobec użytkowników
wypełnia wobec najemców zobowiązania wynajmującego
pobiera na jego rachunek czynsze
czuwa nad wykonaniem zobowiązań właściciela
-opłacając wynagrodzenie personelu zatrudnionego dla utrzymania nieruchomości
-opłacając naprawy
-regulując podatki i inne koszty
może podejmować się działań wymagających stosowania rachunku ekonomicznego
zapewnia użytkownikom właściwe warunki użytkowania nieruchomości
CZYNNIKI MAJĄCE WPŁYW NA ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI:
RODZAJ NIERUCHOMOŚCI
FORMA WŁASNOŚCI
CEL NABYCIA NIERUCHOMOŚCI
W/W CZYNNIKI :
DETERMINUJĄ CELE ZARZĄDZANIA
OKREŚLAJĄ OBSZARY DZIAŁAŃ PRIORYTETOWYCH
WPŁYWAJĄ NA OKREŚLANIE KRYTERIÓW OCENY ZARZĄDCY
STAWIAJĄ ZARZĄDCY RÓŻNORODNE WYMAGANIA W ZAKRESIE WIEDZY PRAWNEJ, TECHNICZNEJ, EKONOMICZNEJ
PRZEDMIOT ZARZADZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
LOKAL MIESZKALNY
SPECYFIKA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI WYNIKA m in. z
funkcji społecznej mieszkania, co powoduje występowanie przepisów prawnych regulujących zasady kształtowania czynszów lub chroniących lokatorów np. przed eksmisją
występowania zróżnicowanych form własnościowych poszczególnych zasobów w obrębie tej samej nieruchomości
braku dopasowania siły nabywczej najemców (właścicieli lokali mieszkalnych) do wielkości powierzchni i kosztów utrzymania mieszkania
występowania wielu właścicieli nieruchomości
niskiej siły nabywczej ludności i wysokiej ceny usługi mieszkaniowej (problemy w podejmowaniu decyzji o remoncie lub modernizacji)
/E. Kucharska-Stasiak, 2006, s.243/
Specyfika zarządzania nieruchomościami (wg. A. Nalepki) wynika z:
1.Przedmiotu zarządzania (mieszkanie jest lokalem; nie każdy jednak lokal jest mieszkaniem)
Lokal mieszkalny musi umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla życia lub zdrowia
/E. Bończak-Kucharczyk 2003. s.7/
Ograniczenie kompetencji (praw) właściciela w zarządzaniu nieruchomością mieszkaniową:
obowiązujące ustawy
konieczność przestrzegania zasad współżycia społecznego
społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa
2.Rodzaju użytkowników nieruchomości mieszkaniowej:
właściciel domu (lokalu) wraz z członkami gospodarstwa domowego
użytkownicy nie będący właścicielami ani członkami gospodarstw domowych
(ich użytkownicy korzystają z lokalu mieszkaniowego w wyniku zaistnienia różnych okoliczności - najczęściej jednak w wyniku umowy zawartej z właścicielem)
3.Formy własności tych zasobów
(klasyfikacja ma wpływ na sposób zarządzania):
prywatne
komunalne
spółdzielni mieszkaniowych
Skarbu Państwa, przedsiębiorstw państwowych (także mieszkania „branżowe”)
(Poszczególne zasoby mieszkaniowe są zarządzane wg. specyficznych uregulowań prawnych.)
4. Ograniczeń wyrażonych w aktach normatywnych odnoszących się do poszczególnych rodzajów zasobów
5. Istnienia przepisów chroniących lokatorów
PODSTWOWE UWARUNKOWANIA SPOŁECZNO-EKONOMICZNE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI
skład społeczny mieszkańców (użytkowników) - odbicie hierarchii społecznej oraz struktura społeczna mieszkańców (użytkowników) pobliskich nieruchomości
dostępność i zróżnicowanie miejsc pracy (wykształcenie i kwalifikacje mieszkańców, charakter zatrudnienia, źródła utrzymania, poziom bezrobocia)
zamożność społeczeństwa wyrażana w wielkościach przeciętnych i w ich zróżnicowaniu w skali ubóstwa i zamożności
PODSTWOWE UWARUNKOWANIA SPOŁECZNO-EKONOMICZNE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKANIOWYMI c.d
dorobek kulturowy ( z jednej strony pozytywny odbiór rynku nieruchomości, z drugiej strony będący źródłem ograniczeń - stosowanie szczególnych, restrykcyjnych regulacji ochronnych)
obyczaje i tradycje, wzorce zachowań, stosunki łączące mieszkańców,
postawy obywatelskie, ukształtowane w pewnym stopniu pod wpływem pozostałych uwarunkowań
/Vademecum zarządzającego nieruchomościami, W.J. Brzeski, s.206-207/
ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH
GMINY JAKO ZAKŁADY BUDŻETOWE
ZARZĄDCY WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH (OSOBY FIZYCZNE I JEDNOSTKI PRAWNE)
SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE
TOWARZYSTWA BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
PRYWATNI WŁACICIELE KAMIENIC CZYNSZOWYCH, WŁAŚCICIELE DOMÓW JEDNORODZINNYCH
ZAKŁADY PRACY
RODZAJE UŻYTKOWNIKÓW DOMÓW I LOKALI MIESZKALNYCH
-NAJEMCY I PODNAJEMCY
-DZIERŻAWCY LOKALI UŻYTKOWYCH
-OSOBY MAJĄCE SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE I LOKATORSKIE PRAWA DO LOKALI MIESZKALNYCH
-OSOBY MAJĄCE SPÓŁDZIELCZE PRAWA DO LOKALI UŻYTKOWYCH
-OSOBY KORZYSTAJĄCE Z LOKALI NA PODSTAWIE INNYCH TYTUŁÓW PRAWNYCH: DECYZJI O PRZYDZIALE LOKALU, UMÓW UŻYCZENIA, UMÓW O UDOSTĘPNIANIU NIERUCHOMOŚCI LUB LOKALU ALBO CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI DO KORZYSTANIA, SŁUŻEBNOŚCI
-CZŁONKOWIE GOSPODARSTW WW. OSÓB POSIADAJĄCYCH TYTUŁ PRAWNY DO KORZYSTANIA Z LOKALU
-OSOBY NIE POSIADAJĄCE TYTUŁU PRAWNY DO KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI, ALE Z NIEJ KORZYSTAJĄCE
ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI - GRUPY ZADAŃ
1. EKSPLOATACJA I OBSŁUGA ADNISTRACYJNA ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH - BIEŻĄCA KONSERWACJA, REMONTY BUDYNKÓW I URZĄDZEŃ TECHNICZNYCH, UTRZYMANIE ESTETYKI BUDYNKÓW I TERENÓW PRZYLEGŁYCH, ZAŁATWIANIE SPRAW MELDUNKOWYCH MIESZKAŃCÓW, PODPISYWANIE UMÓW O DOSTAWĘ MEDIÓW itp.
2. UTRZYMANIE WŁAŚCIWEGO STANU TECHNICZNEGO ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH - PLANOWANIE I FINANSOWANIE REMONTÓW, OKRESOWA KONTROLA INSTALACJI, PRZEWODÓW KOMINOWYCH itp.
3. ŚWIADCZENIE USŁUG GOSPODARCZYCH - ZARZĄDZANIE NAJMEM, ANALIZA KOSZTÓW I WYNIKÓW FINANSOWYCH
4. PROWADZENIE GOSPODARKI FINANSOWYCH
/K. Nalepka 2007, s.47/
OBSZARY ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
ZARZĄDZANIE TECHNIKĄ
ZARZĄDZANIE NAJMEM (POWIERZCHNIĄ)
ZARZĄDZANIE FINANSAMI
ZARZĄDZANIE TECHNIKĄ
ZAPEWNIENIE PEŁNEJ SPRAWNOŚCI DZIAŁANIA OBIEKTU I WSZYSTKICH ZNAJDUJĄCYCH SIĘ W NIM URZĄDZEŃ
ZARZĄDZANIE NAJMEM
ZARZĄDZANIE NAJMEM
ZAPEWNIENIE DOSTARCZANIA USŁUG DLA NIERUCHOMOŚCI
DBANIE O JAKOŚĆ PRACY PERSONELU OBSŁUGUJĄCEGO NIERUCHOMOŚĆ
ZARZĄDZANIE FINANSAMI
KONTROLA SYTUACJI FINANSOWEJ NIERUCHOMOŚCI (PROWADZENIE KSIĘGOWOŚCI I INNEJ DOKUMENTACJI FINANSOWEJ)
Czynsz (z niem. Zins - "podatek, dzierżawa", od łac. census - "wycena") - prawna nazwa świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy.
Wartość czynszu może być ustalona w pieniądzach lub naturze (np. plony)
Czynsz (z założenia) jest świadczeniem okresowym
Czynsz - cena za usługę mieszkaniową
Czynsz - opłata uiszczana periodycznie przez najemcę (lokatora) wynajmującemu (właścicielowi budynku) za użytkowanie mieszkania w określonym czasie, zazwyczaj w ciągu miesiąca.
/Andrzejewski, Warszawa 1963, s. 48/
Czynsz (czynsz ekonomiczny) winien pokrywać koszty usług mieszkaniowych:
koszty eksploatacji,
koszty technicznego utrzymania
(konserwacji i remontów)
odpisy na odtworzenie lub spłatę kredytów,
przynosić dochód właścicielowi,
powinien być zróżnicowany w zależności
od wartości użytkowej mieszkania
/ Kulesza, Sprawy Mieszkaniowe 1/1986/
Rodzaje czynszu:
wolne (rynkowe) - wyznaczone przez mechanizmy rynkowe
reglamentowane - polityka mieszkaniowa państwa i gmin
Ustawa o najmie lokali przewiduje dwa rodzaje czynszu:
wolny, tj. ustalany przez same strony w umowie; czynsz taki może być także wprowadzany przy najmie lokali o powierzchni przekraczającej 80 m kw., należących do zasobów mieszkaniowych gminy,
regulowany, tj. ustalany przez gminy na podstawie ustawy o najmie lokali.
Wysokość czynszu wolnego zależy od:
podaży lokali na lokalnym rynku mieszkaniowym
popytu na lokale
lokalizacji
wielkości lokalu
stanu technicznego i wyposażenia
warunków płatności
CZYNSZ REGULOWANY
OPŁACAJĄ NAJEMCY LOKALI NALEŻĄCYCH DO ZASOBÓW GMINY
(LOKALE STANOWIĄCE WŁASNOŚĆ GMINY LUB KOMUNALNYCH OSÓB PRAWNYCH CZY SPÓŁEK HANDLOWYCH Z UDZIAŁEM GMINY ORAZ STANOWIĄCE WŁASNOŚĆ SKARBU PAŃSTWA, PAŃSTWOWYCH OSÓB PRAWNYCH LUB OSÓB PRAWNYCH PROWADZĄCYCH EKSPLOATACJĘ BUDYNKÓW W CELACH NIEZAROBKOWYCH, Z WYJĄTKIEM SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH).
*Najemcy lokali mieszkalnych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych opłacają czynsz w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów ponoszonych przez członków spółdzielni.
Czynsz regulowany - nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
Wartość czynszu regulowanego - wyznacza iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i tzw. wskaźnika przeliczeniowego (jego wysokość ustala kwartalnie wojewoda).
Formy regulacji czynszów:
zamrożenie
ograniczenie wysokości
ograniczenie wzrostu poziomu
kontrola czynszów płaconych przez aktualnych najemców
kontrola czynszów w przypadku zmiany najemców
Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi - dr Waldemar Gulczyński
ELEMENTY KALKULACYJNE CZYNSZU
KOSZTY UTRZYMANIA TECHNICZNEGO
AMORTYZACJA BUDYNKU
KOSZTY ADMINISTROWANIA
KOSZTY UTRZYMANIA CZYSTOŚCI
UBEZPIECZENIE BUDYNKU
PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI
KOSZT NIEŚCIĄGALNYCH NALEŻNOŚCI
POZOSTAŁE KOSZTY
Efekty kontroli czynszów (średnim i długim okresie):
nieefektywna ekonomicznie alokacja mieszkań
powiększenie luki remontowej (wyrażonej ilościowo i kwotowo)
pogorszenie się standardu zamieszkania
spadek wartości zasobu mieszkaniowego objętego kontrolą
wzrost wartości zasobu nie objętego kontrolą
zwiększenie niedoborów w zasobie mieszkaniowym
zahamowanie budownictwa nowych mieszkań na wynajem
„pułapka” stabilności cen za usługi mieszkaniowe
powstanie renty mieszkaniowej bogatszych gospodarstw domowych
Skutki regulacji czynszów (w krótkim okresie)
- korzyści odnoszą najemcy mieszkań czynszowych z niższym czynszem
- negatywne skutki odnoszą właściciele mieszkań czynszowych objętych kontrolą
Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi - dr Waldemar Gulczyński
Funkcje polityki czynszowej
(w polityce społeczno-gospodarczej państwa):
Współkształtuje sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa
Wpływa na system finansowy całej gospodarki
Funkcje czynszu:
Źródło finansowania gospodarki mieszkaniowej
Narzędzie podziału zasobów
Kształtowanie struktury konsumpcji użytkowników mieszkania
Redystrybucji dochodów (w przypadku czynszów regulowanych - niski poziom wydatków na mieszkanie daje najemcom możliwość wydatkowania środków finansowych w innych sektorach)
Warunki prowadzenia polityki czynszowej:
Efektywność
Sprawiedliwość
Przejrzystość
Ustalenie czynszu - nie jest procedurą jednorazową; powinno cechować się dynamizmem.
POLITYKA MIESZKANIOWA - regulacje międzynarodowe
Główne cele związane z osadnictwem, urbanizacją, infrastrukturą i mieszkalnictwem:
1. Zwalczanie ubóstwa poprzez rozwój planowania i infrastruktury technicznej, poprawę stanu sanitarnego i ochronę środowiska, modernizację systemu osadnictwa, modernizacje systemu energetycznego, realizację programu miasta bez slumsów - poprzez zwiększanie terenów budowlanych i usług, nowe technologie, wzmacnianie samorządów terytorialnych
/Światowy Szczyt nt. Zrównoważonego Rozwoju - Johannesburg 2002, Za: J. Feczko, Zarządzanie budownictwem i gospodarką mieszkaniową, 2002, s.166/
Najważniejsze zakresy zrównoważonego rozwoju budownictwa i mieszkalnictwa:
Budowlany (głównie w nawiązaniu do trwałości konstrukcji, adaptowalności budynków do zmian użytkowników i do innych zmian wymagań)
Społeczno-ekonomiczny [w znaczeniu dostępności mieszkań, kosztów bezpośrednich i pośrednich, komfortu (użytkowości) mieszkań i środowiska mieszkaniowego, eliminacji i pomniejszania bezdomności, likwidacji różnego rodzaju segregacji, integracji społecznej, odbudowy (renowacji) zasobów]
Ekologiczny (szczególnie w zakresie racjonalnego zużycia zasobów naturalnych i wytwarzanych przez ludzi, wielokrotnego wykorzystania tych samych materiałów, sprzętów i maszyn, oszczędności wody, energii i gazu, polepszania komfortu mieszkalnictwa z jednoczesnym pomniejszeniem wykorzystanych zasobów, poprawności ekologicznej)
/ III Konferencja nt. Zrównoważonego Rozwoju Mieszkalnictwa - Chatteau du Lac -2002, Za: J. Feczko, Zarządzanie budownictwem i gospodarką mieszkaniową 2002, s.167/
W celu zapewnienia skutecznego wykonywania prawa do mieszkania strony zobowiązują się podejmować działania zmierzające do:
popierania dostępu do mieszkań o odpowiednim standardzie;
zapobiegania i ograniczania bezdomności w celu jej stopniowego likwidowania;
uczynienia kosztów mieszkań dostępnymi dla tych, którzy nie mają wystarczających zasobów
/Europejska Karta Społeczna, art. 31, Za: J. Feczko, Zarządzanie budownictwem i gospodarką mieszkaniową, 2002, s.167/
„Każdy człowiek ma prawo do poziomu życia zapewniającego zdrowie i dobrobyt jemu i jego rodziny, w tym do wyżywienia, odzieży, mieszkania, opieki lekarskiej i koniecznych świadczeń społecznych…” /Powszechna Deklaracja Praw Człowieka, Art. 25/
Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą „zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, a w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania”
/Konstytucja RP, art. 75, ust. 1/
„Poprawę dostępności mieszkań dla obywateli oraz poprawę jakości zasobu mieszkaniowego.
Poprawa dostępności zasobów mieszkaniowych jest podstawowym warunkiem terytorialnej mobilności zasobów siły roboczej, która może wtedy swobodniej podążać za ofertami rynku pracy.”
/Narodowy Program Rozwoju na lata 2007-2013 - 135 pkt/
„Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy (...) gminnego budownictwa mieszkaniowego…”
/Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, Art..7/
„…tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy"
/Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz.733)/
Polityka mieszkaniowa
1. Ogólny kierunek i metody działania stosowane przez państwa lub inne podmioty publiczne, organizacje polityczne i społeczne do osiągnięcia określonych celów w dziedzinie mieszkalnictwa i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (programy mieszkaniowe, systemy mieszkaniowe)
2. Dyscyplina naukowa formułująca teoretyczne przesłanki do programowania praktycznej działalności
GOSPODARKA MIESZKANIOWA
OBEJMUJE CAŁOŚĆ DZIAŁALNOŚCI ADMINISTRACYJNEJ, GOSPODARCZEJ I TECHNICZNO-GOSPODARCZEJ, MAJĄCEJ NA CELU ZASPOKOJENIE POTRZEB MIESZKANIOWYCH,
A PRZEDE WSZYSTKIM
PRODUKCJĘ,
EKSPLOATACJĘ I
DYSTRYBUCJĘ MIESZKAŃ
MODELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ
WARIANTY ROZWIĄZANIA PROBLEMÓW DYSTRYBUCJI MIESZKAŃ
Administracyjno dotacyjny - mieszkanie jako odpłatne lub częściowo odpłatne świadczenie państwa
Akumulacyjno-interwencyjny - mieszkania częściowo subwencjonowane; rozdział mieszkań przez mechanizm rynkowy
/wg. A. Andrzejewskiego (1985), L. Frąckiewicz (1993)/
MODELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ WG. J. Barlowa i S. Duncana
Kryteria wyodrębnienia modelu:
Subsydiowanie
Kontrola i regulacje cen i czynszów mieszkań
Alokacja mieszkań
Organizacja budowy nowych mieszkań
Rodzaje modeli:
MODEL LIBERALNY
MODEL KORPORACYJNY
MODEL SOCJALDEMOKRATYCZNY
MODELE POLITYKI MIESZKANIOWEJ WG. J. DOLINGA
LIBERALNY MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ
SOCJALISTYCZNY MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ
KORPORACYJNY MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ
AZJATYCKI MODEL POLITYKI MIESZKANIOWEJ
Gospodarka mieszkaniowa w gminach obejmuje całokształt spraw instytucjonalno-administracyjnych, ekonomicznych, technicznych i socjalnych związanych z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej
Zadania gmin w zakresie mieszkalnictwa można ogólnie podzielić na:
zadania planisty, koordynatora i inspiratora
zadania właściciela i zarządcy
zadania związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach
PODSTAWOWE ZADANIA GMINY W DZIAŁALNOŚCI MIESZKANIOWEJ
1. Funkcja gminy jako właściciela w stosunku do najemców lokali komunalnych
2. Funkcja gminy jako właściciela w stosunku do prywatnych właścicieli lokali
3. Funkcja zarządcy nieruchomości
4. Funkcja administratora nieruchomości
5. Funkcja wykonawcy prac różnych związanych z nieruchomościami
6. Funkcja administratora lokali komunalnych
ELEMENTY GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ
/wg. J. ZAPARTA 1999/
1. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE
2. OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI MIESZKALNYMI
3. DYSPOZYCJA I NAJEM MIESZKAŃ
4. ADMINISTROWANIE I ZARZĄDZANIE ISTNIEJĄCYM ZASOBEM
5. EKSPLOATACJA I KONSERWACJA, REMONTY I MODERNIZACJA MIESZKAŃ
6. FINANSOWANIE BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO
1