Dnia Wtorek, 6 Listopada 2012 22:06 Milena Taranowska <milena.taranowska@wp.pl> napisał(a)
Przesyłam wam pytania z 2 lat wcześniej ale podobno w zeszłym roku były prawie takie same.
Dnia Piątek, 11 Marca 2011 02:44 Maciej Zegarski <maciekzegarski@gmail.com> napisał(a)
[UG] Sylwia: (19:07)
jako ze zdales to zarz inwestycjami to wysylam ci pytania ktore byly, napisz jakie dales odpowiedzi, bo ja kompletnie nie wiem jak ta babe rozgrysc
[UG] Sylwia: (19:08)
inwestycja finansowana kapitalem wlasnym w 20% , kredytem bankowym w 80% . ustalic stopę dyskontową przy obecnej sytuacji na rynku finansowym. funkcje rynku kapitałowego czynniki ryzyka budowy biurowca w Sopocie&#-96; i premia za to ryzyko Istota zasady zarządzania inwestycjami przedsiębiorstwa (NPV )wartość zdyskontowana to 10 mln PLN, stopa dyskontowa to 8% , jaką decyzje podejmie inwestor interpretacja NPV Wytlumacz znaczenie stopy dyskontowej. firma budowlana, kapital obcy jest finansowany w 60 % opisz przy pomocy cech rynku finansowego 2010/1011 jak zachowa sie przedsiebiorca danego projektu czy warto wchodzic w ten projekt.. cos takiego.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Primo, żeby nie było, pisałem bzdury. Wystarczyło trochę ogólnego pojęcia o finansach i w jaki sposób na takie rzeczy się patrzy. Więc, jeżeli macie pytanie o nieruchomość w Sopocie to musicie patrzeć na to z punktu inwestora. Poniżej piszę to co ja tam nabazgrałem, ale(!) pamiętajcie że zdałem na 3+, nie byłem ani razu na wykładzie i ani razu nie spojrzałem w żadne materiały.
----------------------
"inwestycja finansowana kapitalem wlasnym w 20% , kredytem bankowym w 80% . ustalic stopę dyskontową przy obecnej sytuacji na rynku finansowym"
Założenie:
Inwestycja 1 000 000
Kapitał własny 20% - 200 000
Kredyt bankwy 800 000
Ustalić stopę dyskontową.
Wkładamy w inwestycję 200k, z banku bierzemy 800k. Oprocentowanie kredytu inwestycyjnego przyjmujemy na 15% wdg. średnich rynkowych (wliczając marżę etc). Daje nam to 120 tysięcy kosztu kredytu. Łączny koszt kredytu to 920 tysięcy. Inwestycja wynosi 1 000 000. Pytanie - jaka jest stopa dyskontowa?
Przy założeniu że firma będzie spłacała kredyt przez 10 lat rata kredytu wyniesie: 920k dzielone na 12 (msc) dzielone na 10 (lata) = 7'666 PLN miesięcznie.
Inwestycja powinna dać nam stopę zwrotu X która pokryje się z ratą kredytu (lub będzie większa). Czyli 1 000 000 mnożone przez X% powinno dać ratę kredytu lub więcej. Czyli:
1 000 000 * X% => 7666 <=> X = 0,7666 w skali miesiąca czyli 9,19% w skali roku.
Odpowiedź: Przy przyjętych warunkach stopa zwrotu inwestycji powinna wynieść 9,19% w skali roku.
--------------------
" funkcje rynku kapitałowego"
Było na rynkach w materiałach. Nie bądźcie leniwi, spójrzcie sobie sami. Chodzi o płynność gotówki, hand to hand, blah blah blah.
---------------------
"czynniki ryzyka budowy biurowca w Sopocie"
Developerskie budynki mogą być stawiane dla trzech głównych, potencjalnych inwestycji:
mieszkalne, z opcją sprzedaży lub wynajmu
biurowe, z opcją wynajmu
usługowe, z opcją sprzedaży.
Rozpatrujemy Sopot, czyli miasto o małej powierzchni, z rozwiniętą turystyką w sezonie (!) i rozmieszczone "pośrodku" wielkiej aglomeracji trójmiejskiej. Każda z postawionych wyżej opcji jest atrakcyjna dla inwestycji. Trzeba więc rozważyć za i przeciw i oszacować co bardziej się opłata.
Mieszkalne: atrakcyjne miasto, turystyka, kultura, puby, lokale, uniwestytet etc. Minusy? Brak działek w centrum, głośno szczególnie w sezonie. Wysokie ceny, dobre miejsce na apartamenty.
Biurowe: Pośrodku trójmiasta, centrum biznesu. Minus taki że duża konkurencja, może być w centrum, jako że w godzinach "imprez" biura i tak nie pracują, ale wchodzą dodatkowe koszty ochrony ze względu na bawiącą się młodzież.
Usługowe: Hotele, Gastronomia, etc będzie na pewno dobrą inwestycją w centrum Sopotu. Duża konkurencja, jednak ze względu na sezonowość nie stanowi to dużego problemu, szczególnie gdy podaż > popyt (tzn. zazwyczaj w sezonie kluby są pełne, ile by ich nie było).
Konkluzja? Każda z inwestycji dobra. Należy teraz oszacować która by była najlepsza. Skasowałbym powierzchnie biurowe ze względu na marnowanie potencjału turystycznego. Mieszkania w Sopocie z odpowiednią lokalizacją będą zawsze dobrze stały na rynku, nawet jeżeli zdecydujemy się na droższe apartamenty niźli na śmieszne kwadraty. Branża usługowa nie stoi w tyle.
Rozwiązanie? Budynek developerski z mieszkaniami i obiektami usługowymi na paterze (ewentualnie biurami). Należy zainwestować w dodatkowe wyciszenie dla mieszkań jeżeli zdecydujemy się na centrum Sopotu niż na obrzeża. Ponadto, należy zainwestować w ochronę obiektu. Dlatego z mieszkań najlepsze będą apartamenty dla targetu Klientów których stać na podwyższony czynsz ze względu na wskazane czynniki.
---------------------------------------
"zasady zarządzania inwestycjami przedsiębiorstwa"
inwestycje zawsze rozpatrujemy jako krótko i długoterminowe z odpowiednio mniejszą i większą stopą zwrotu. Krótkoterminowe inwestycje mogą składać się z lokat O/N które może nie są co tyle inwestycją co zabezpieczeniem przed inflacją, biorąc pod uwagę obecne warunki rynkowe. Długoterminowe inwestycje możemy podzielić na dwa rodzaje: pomnażanie kapitału lub inwestowanie w aktywa firmy. Pomnażać kapitał możemy przez zakładanie długoterminowych lokat, obligacje. Inwestowanie w aktywa skupia się głównie na działalności przedsiębiorstwa. Możemy zakupić maszyny, szkolić ludzi, zaopatrzyć biura w dodatkowy sprzęt. Jakakolwiek długość inwestycji zależy od długo planowych celów przedsiębiorstwa i poparcia od obecnego stanu rynku. Naturalnie, w bessie powinniśmy skupiać się na utrzymaniu kapitału, przez krótkoterminowe inwestycje, po których zakończeniu sprawdzamy rynek i szukamy długoterminowych inwestycji. W hossie, a najlepiej przed nią, warto zainwestować w firmę, by móc zwiększyć jakość usług lub produkcję by wykorzystać popyt na rynku. Naturalnie, przed bessą wracamy znowu do modelu krótkoterminowego i oczekujemy na hossę utrzymując kapitał przedsiębiorstwa.
Pytanie jest bardzo ogólne i jest zależne od charakterystyki firmy, jednak sprowadza się do jednego: nie tracić. Jeżeli możemy utrzymać kapitał firmy (tzn przeciwstawić się inflacji) to znaczy że już w pewnym sensie zarabiamy (bo nie tracimy).
------------------------------------
"wartość zdyskontowana to 10 mln PLN, stopa dyskontowa to 8% , jaką decyzje podejmie inwestor interpretacja"
10 baniek * 8 % daje nam 800 tysięcy zysku w skali roku. Od tego odejmujemy 152 tysiące podatku od zysków kapitałowych (w większości przypadków) co daje nam 648 tysięcy zysku rocznego., czyli w rzeczywistości 6,48% zysku od inwestycji.
Przyrównajmy to do warunków rynkowych. Przeciętna lokata daje nam 6% zysku bez podatku belki z założeniem podzielenia kapitału na wystarczająco małe części by dzienna kapitalizacja nie wynosiła 2,5 PLN (omijamy dzięki temu podatek od zysków kapitałowych).
Przeciętny długookresowy fundusz inwestycyjny daje nam zysk w wysokości 8-12%. Od zysku odejmujemy 19% podatku co daje rzeczywisty zysk 6,48% - 9,72%. Tutaj należy brać pod uwagę długofalowość inwestycji (zazwyczaj minimum 5 lat, średnio około 10ciu).
Portfele oparte w 60% na produktach akcyjnych, metalach szlachetnych, metalach przemysłowych wypracowują zysk od 15% bez górnej granicy. Inwestycja może być krótkookresowa, jednak liczymy się z wysokim ryzykiem utraty kapitału.
Podsumowując: w zależności od ryzyka nałożonego na daną inwestycję należy podjąć decyzję czy dana inwestycja będzie opłacalna. Z przedstawionych danych należy przestać na inwestycję w krótkoterminowym (do roku) okresie. W długoterminowych planach (5 lat i więcej) przy aktualnych danych rynkowych inwestycja jest nie opłacalna biorąc pod uwagę zyski otwartych i zamkniętych funduszy inwestycyjnych i zasadę "złotej dekady", czyli historyczny sukcesywny zysk cyklu koniunkturalnego.
----------------------------------------
"Wytlumacz znaczenie stopy dyskontowej"
google.pl lub wikipedia.
---------------------------------------
"kapital obcy jest finansowany w 60 % opisz przy pomocy cech rynku finansowego 2010/2011 jak zachowa sie przedsiebiorca danego projektu czy warto wchodzic w ten projekt.. cos takiego. "
jakieś bzdurne to pytanie. zakładam że chodzi o inwestycję przy użyciu kapitału obcego i oszacowanie czy dana stopa dyskontowa się zwróci. Jako punktu odniesienia mamy użyć roku 2010 (2011 nie sądzę, skoro nie trwa zbyt długo a wykłady pewnie jakoś skończyły się pod koniec tamtego roku).
Więc znowu bierzemy przykładzik:
Inwestycja 1 000 000 PLN
Wkład w inwestycję 60% waluty obcej + 400 000 PLN.
Przyjęta waluta obca - Euro
Kurs euro na przestrzeni 2010 wahał się ze względu na cień kryzysu jak i wydarzenia w Grecji na przestrzeni od 3 PLN do 4 PLN za 1 EURO.
Co daje nam przeliczenie że 600 000 PLN = 150 000 - 200 000 EURO
Więc nasza inwestycja wygląda tak: 150 000 - 200 000 EURO + 400 000 PLN = 1000 000 PLN w momencie rozpoczęcia inwestycji.
Przyjmujemy zysk z inwestycji, czyli stopę dyskontową jako X.
Więc zysk z inwestycji wynosi:
1000 000 * X / 100 <=> 1000X
Teraz musimy oszacować zmiany w walucie. Jeżeli mieliśmy 150 euro, kupiliśmy za to inwestycję w złotówkach, a kurs skoczył do krańcowego 4PLN/EURO to tracimy 50'000 EURO. Jeżeli w drugą stronę, zyskujemy. W zależności od kursu
1000X +/- 50'000 EURO. Nasze euro jak założyliśmy na początku może być warte od 3 do 4 PLN. Co daje nam:
1000X +/- 150k - 200k
Jeżeli więc inwestycja była na 1000 000 PLN to żeby pokryć maksymalną stratę kursową X% (stopa dyskontowa) powinna wynieść 20%.
Podsumowując:
Przy najbardziej pesymistycznym przykładzie bierzemy inwestycję z stopą dyskontową 20% i nie zarabiamy nic, bo waluta którą wpłaciliśmy jako 60% inwestycji sama w sobie była by tyle warta, więc wychodzimy na zero.
Przy najbardziej optymistycznym przykładzie bierzemy inwestycję z stopą dyskontową 20% i zarabiamy podwójnie, bo waluta którą sprzedaliśmy w odpowiednim momencie zaczęła tracić na wartości, a my mamy dobrą inwestycję.
Przy realnym założeniu - inwestycja z stopą dyskontową 20% jest zazwyczaj rzadko spotykana, więc jeżeli już przyjmujemy taką liczbę to musimy się liczyć z dużym ryzykiem. Ponadto przy 60% wkładzie w walucie obcej i warunkach z rynku 2010 bierzemy dodatkowe ryzyko.
Konkluzja? Nie warto inwestować w coś takiego, chyba że mamy stopę dyskontową dla powyższych warunków na tyle dużą (większą niż 20%) że dana inwestycja w najgorszym wypadku zarobi nam bardzo mało. Taka inwestycja przy takim rynku to zbyt duże ryzyko.
--------------------------------
Jak macie jakieś pytania to trochę z dupy, bo ja to zdałem i mam już wyjebane. To co wam nasmarowałem wyżej to tylko przykłady, chciałem pokazać wam sposób myślenia jakiego użyłem. Pewnie są jakieś lepsze odpowiedzi, ale nie żeby mnie to obchodziło, skoro w indexie mam wpis czy tam zaraz będę miał.
A tak serio, jak coś jest dla was zupełnie nie jasne, to ewentualnie mogę coś pomóc, ale naprawdę mi się nie będzie chciało i sam fakt że to wszystko napisałem musi wynikać z ironicznego uśmiechu wszechświata i faktu że nie spałem chuj wie ile i nie mogę zasnąć.
Więc enjoy albo nie. Poprawkę macie chyba w sobotę, w piątek biegam po mieście więc jestem pod komem którego czasem odbieram, a w sobotę jakoś rano będę przy kompie jak będzie chciało mi się wstać.