CENTRUM STUDIÓW PODYPLOMOWYCH

WYŻSZEJ SZKOŁY EKONOMICZNO - INFORMATYCZNEJ

W a r s z a w a, ul. S t o k ł o s y 3

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

STUDIA PODYPLOMOWE:

„ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI”

Temat:

„ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI”

mgr inż. Wojciech Baczyński

Warszawa 2008/2009

Nieruchomości Inwestycyjne cd.

Dla przypomnienia, a także z uwagi na to, że na poprzednim wykładzie było mało osób, podaję co to są nieruchomości inwestycyjne.

A więc są to nieruchomości nastawione na generowanie zysku, czyli ich

wybudowanie lub kupienie miało na celu trwałe osiąganie swoistej renty

z zainwestowanego kapitału.

Do tej grupy może należeć praktycznie każda nieruchomość, w powstanie której zaangażowano środki finansowe [kapitał] w celu generowania zysku.

Do nieruchomości inwestycyjnych, a więc komercyjnych należą:

• - budynki biurowe, mieszkalne, domy towarowe i inne obiekty, w     których wynajmowane są lokale biurowe, mieszkalne i stanowiska     handlowe,

• - domy towarowe i sklepy, w których działalność prowadzi inwestor     sam lub zatrudnia w nich obce osoby, lub firmy,

• - stacje benzynowe i parkingi,

• - restauracje, hotele i motele,

• - całe centra handlowe np. w Jankach koło Warszawy,

• -   centra logistyczne i magazynowe na obrzeżach dużych miast,

• -   ośrodki wczasowe i kolonijne,

• -  hale fabryczne czy nawet całe oddziały fabryk czasowo     nieczynnych lub całkowicie wyłączonych z produkcji,

• - nieruchomości rolne i leśne łącznie z zabudowaniami po byłych     PGR-ach, a należące do np.: Agencji Rynku Rolnego itp.     Organizacji.

Próba klasyfikacji tych nieruchomości z uwagi na ich przeznaczenie,

prowadzi do wyróżnienia pięciu kategorii;

• - nieruchomości biurowe,

• - nieruchomości usługowe,

• - nieruchomości handlowe,

• - nieruchomości magazynowe,

• - nieruchomości mieszkalne,

Nieruchomości usługowe - należą do nich:

• - stacje benzynowe, parkingi stacje napraw samochodów,

• - restauracje, hotele i motele,

• - szpitale, domy opieki, ośrodki sanatoryjne i wczasowe,

• - pozostałe nieruchomości niezaliczone do biurowych i handlowych.

Często nieruchomości te są obiektami towarzyszącymi biurowcom lub

domom handlowym czy centrom handlowym , np. stacje benzynowe lub

restauracje, czy przedszkola dla dzieci.

Przypominam, rolę zarządcy nieruchomości. Dobry i doświadczony

zarządca to wysokiej klasy menadżer poszukiwany i ceniony na zachodzie,

a ostatnio nawet w Polsce.

W normalnych warunkach pełni on rolę:

a ] doradcy na rynku nieruchomości,

b] kreatora nieruchomości,

c] audytora nieruchomości i wręcz promotora inwestycji czy       nieruchomości,

d] pełnomocnika inwestora [właściciela inwestycji],

e] menedżera [dyrektora] prowadzącego nieruchomość,

f] likwidatora nieruchomości.

Stacje benzynowe, parkingi, stacje napraw samochodów.

Nie często inwestorzy inwestują w tego typu obiekty ażeby dać je do

zarządzania zarządcom nieruchomości. Najczęściej są one budowane

jako obiekty towarzyszące dużym domom czy wręcz centrum handlowym, magazynowym, a nawet dużym biurowcom. Po wybudowaniu

są one najczęściej wynajmowane innym firmom.

Inwestor [właściciel nieruchomości], lub zarządca nieruchomości, aby

przyciągnąć klientów, wymusza na najemcy niższą cenę paliwa lub usługi , nawet kosztem niższego zysku z danej działalności. Tą różnicę odbija sobie zwiększając obroty na całości

nieruchomości inwestycyjnej.

Restauracje, hotele i motele.

Restauracje rzadko są budowane jako nieruchomości inwestycyjne.

Najczęściej swą one budowane jako obiekt towarzyszący hotelom, motelom, domom towarowym itp. dużym obiektom. Są one wtedy

wynajmowane przez zarządcę nieruchomości, innym podmiotom gospodarczym. W tym przypadku zarządca w umowie najmu ustala

poziom i jakość obsługi i wielkość wpływów za ten lokal. Często też

najemca pokrywa też koszty modernizacji obiektu czy jego remontu.

Hotele, motele a nawet całe ośrodki wypoczynkowe czy rekreacyjne

są najczęściej przekazywane do zarządzania właśnie zarządcom nieruchomości.

W tym przypadku zarządca nieruchomości musi mieć podpisaną

umowę z inwestorem [właścicielem], a obejmującą:

a] określenie stron umowy,

b] czas trwania kontraktu i formę wypowiedzenia [rozwiązania umowy],

c] prawa i odpowiedzialność zarządcy,

d] odpowiedzialność właściciela,

e] sposób wynagradzania zarządcy [ tym wielkość prowizji i sposób jej

naliczania],

f] ewentualny sposób zmiany zakresu umowy,

g] podpisy stron umowy.

Umowa powinna też zawierać rodzaj i formę zarządzania, a więc

powinna zawierać ustalenia czy zarządca będzie realizował:

a] zarządzanie operacyjne,

b] zarządzanie najmem,

c] zarządzanie aktywami,

d] zarządzanie wartością nieruchomości.

Dobrze sporządzona umowa powinna dawać delegację zarządcy nieruchomości do :

a] podpisywania umów najmu z najemcami,

b] dokonywania przeglądów technicznych budynków i budowli,

c] prowadzenia rozliczeń i ewidencji księgowej,

d] dokonywania remontów i modernizacji obiektów nieruchomości,

e] inne uprawnienia niezbędne do realizacji zadań, jako pełnomocnika

inwestora [właściciela] nieruchomości.

Inwestor powinien w umowie zarezerwować i zapewnić sobie prawo

do sprawowania kontroli nad inwestycją

W oparciu o tą umowę zarządca powinien opracować sobie strategię działania, a więc określić jak chce działać aby osiągnąć zamierzone cele.

W tym celu powinien szybko wyliczyć :

a] własne koszty działalności jako koszty strategiczne,

b] koszty adaptacji lub modernizacji obiektu, czy planowanych remontów,

c] stopę zwrotu kosztów inwestycji poniesionych przez inwestora, w tym

amortyzacji nieruchomości inwestycyjnej czy obiektu,

d] stopę zysku dla inwestora.

Mając wyliczone powyższe koszty jakie musi zarządca ponosić,

może w oparciu o nie wyliczyć cenę świadczonych usług np. hotelarskich czy innych w zależności jakie usługi prowadzi.

W przypadku części powierzchni wynajętej, w oparciu o powyższe

wyliczenia, zarządca wylicza stawkę czynszu jaką powinien dostać od najemcy, tak żeby zawsze zarobił na utrzymanie obiektu, zatrudnionych

ludzi i na zysk dla inwestora.

Wyliczenia te pozwolą mu podjąć decyzję, czy całość powierzchni użytkować samodzielnie, czy wynająć, ile wynająć i za ile.

W przypadku usług hotelarskich [motelarskich] pozwoli mu wyliczyć cenę swojej usługi w rozbiciu tzw. osobodni, w zależności od wielkości wynajętego pokoju i dodatkowych usług np. gastronomicznych.

Ośrodki wczasowe, rekreacyjne lub kolonijne, są najczęściej w całości wynajmowane obcym firmom w zamian za określony czynsz miesięczny. Wtedy te firmy zatrudniają zarządców do ich prowadzenia.

Zdarza się, że inwestor [właściciel] sam zatrudnia zarządcę do prowadzenia tego obiektu bez wynajmowania obiektu najemcy. Wtedy

zarządca prowadzi obiekt w imieniu właściciela [inwestora].

W tym przypadku analogicznie jak w usługach hotelarskich, zarządca musi wyliczyć swoje koszty, koszty ponoszonych ewentualnych

napraw, remontów czy modernizacji, wartość kwot wypłacanych inwestorowi, podatki i inne świadczenia związane i utrzymaniem obiektu i dopiero w oparciu o te wyliczenia skalkulować cenę swojej

usługi. Kalkulację tą należy tak wyliczyć żeby w skali miesiąca, półrocza

czy roku, w zależności od tego jak się zarządca rozlicza, została jakaś nadwyżka finansowa, a jednocześnie nasza usługa nie była zbyt droga i ludzie chcieli z naszych usług korzystać. W tym przypadku zarządca

musi liczyć, liczyć i jeszcze raz liczyć i kalkulować co mu się bardziej opłaca: mały zysk jednostkowy i duży obrót, czy duży zysk jednostkowy i

mały obrót.

Szpitale, domy opieki i ośrodki sanatoryjne.

Z uwagi na rolę jaką one pełnią dla ludności, zarządzanie nimi jest

dużo trudniejsze. Trzeba bardzo uważać, żeby w pogoni za zyskiem nie

zagubić ich podstawowej roli i celu ich wybudowania.

W obiektach tego typu podstawową rolę ma do odegrania dyrektor [menadżer] lekarz. On najczęściej jest głównym szefem tej

jednostki zwłaszcza w szpitalach. Zarządca przejmuje na siebie rolę ekonomisty, dyrektora technicznego czy ekonomicznego.

Mówiąc inaczej dyrektor lekarz wyznacza kierunki działania i pilnuje

ich realizacji i za nie odpowiada. Zarządca stara się te działania zrealizować poprzez:

a] zapewnienie środków finansowych, materiałowych [technicznych] itp.,

b] skalkulowania wartości świadczonych usług,

c] zapewnienie siły fachowej do ich realizacji,

d] przejęcie na siebie prowadzenia księgowości, zaplecza socjalnego i

technicznego [remonty, usuwanie awarii, modernizacja obiektu] itd.

Bardzo dobrze gdy dyrektor lekarz ma także dodatkowe umiejętności ekonomiczne [menadżerskie], a zarządca dobrze rozumie i

zna cele i zadania jakie ma do spełnienia placówka przez nich prowadzona.

Obie te osoby muszą ze sobą ściśle współpracować.

W szpitalach tzw. państwowych, prowadzonych do tej pory, nie ma zarządcy nieruchomości, jego rolę pełnią dyrektorzy ds. technicznych

i ekonomicznych.

Domy opieki są już najczęściej prowadzone przez osoby pełniące

funkcję faktycznego zarządcy nieruchomości, osoby te tradycyjnie jeszcze nazywają dyrektorami, a to z tej przyczyny, że brak jest dostatecznej liczby zarządców, a ponadto przez lata takich fachowców nie szkolono. Zresztą rola i zadania domów opieki jest inna. Jest nią opieka nad ludźmi starymi i niedołężnymi, zaś sprawy ewentualnego leczenia scedowano na szpitale.

W domu opieki mogą być wykonywane drobne zabiegi lekarskie np. zastrzyki [ w tym celu zatrudniane tam są pielęgniarki i lekarze]. Większe zabiegi, operacje i leczenie scedowano na szpitale jako że wszyscy pensjonariusze tych domów są objęci ubezpieczeniem społecznym.

Z uwagi na status społeczny pensjonariuszy i ponoszone przez nich [ich rodziny] koszty różny jest stan tych domów opieki, od praktycznie całorocznych, podobnych do sanatoriów, gdzie pensjonariusz

ma własny pokój [ewentualnie mały apartament z własnymi, ulubionymi

meblami, gdzie też może przyjmować gości, zażywać rehabilitacji czy ćwiczeń gimnastycznych oraz mieć na każde życzenie lekarza, aż po bardzo skromne domy opieki, w których pensjonariusz ma do dyspozycji

łóżko, szafkę nocną i taboret, gdzie pielęgniarki są tylko przed południem, a na noce są 2-3 opiekunki na 25-30 czy więcej osób.

W tym ostatnim przypadku znajdują się pensjonariusze z biednych rodzin, [osoby samotne] i posiadające niskie renty - emerytury. Są to osoby dotowane z opieki społecznej.

Te pierwsze [bogate, ale i drogie] domy opieki są bardziej nastawione na zysk. W tym przypadku można powiedzieć, że są to typowe nieruchomości komercyjne. Ich zarządcy są menedżerami w pełni nastawieni nie tylko na opiekę nad ludźmi starymi i samotnymi, ale i generowanie zysku. Te drugie dotowane przez opiekę społeczną są biedne i często egzystują na pograniczu wypłacalności finansowej.

Szpitale, domy opieki, a czasami ośrodki sanatoryjne są ze względu na ich specyfikę, obiektami niewdzięcznymi do prowadzenia. Często egzystują

na pograniczu wypłacalności.

W ich przypadku najważniejsze jest ratowanie życia ludzkiego, a nie generowanie zysków.

Właścicielami tych nieruchomości są samorządy, władze miasta, województwa lub duże zakłady pracy np. huty czy kopalnie.

W tym przypadku rola zarządcy zbiega się z funkcją organizatora środków

finansowych niezbędnych do utrzymania tej nieruchomości.

Nieruchomości sektora publicznego, jako nieruchomości inwestycyjne.

Należą do nich domy kultury, kina, teatry, obiekty sportowe itp.

Specyfika tych obiektów polega na specyficznym wykorzystywaniu znajdujących się tam powierzchni zgodnie z celami instytucji, przy jednoczesnym poszukiwaniu możliwości wykorzystania wolnych miejsc do innych celów, np.: na kawiarnie, bary czy restauracje.

Obiekty te są nastawione głównie nie na generowanie zysków, a na zaspokajanie specyficznych potrzeb społeczeństwa takich jak rozrywka kulturalna, sport, igrzyska itp. chociaż uzyskiwanie dochodu też jest bardzo ważne,bo utrzymanie tych obiektów też kosztuje, a np.: kluby sportowe, będące właścicielami stadionów, są w dużej części utrzymywane z dochodów uzyskiwanych z tych stadionów.

W specyficznej sytuacji są teatry, które najczęściej są dotowane,

ale i im też zależy na dochodach ze sprzedanych biletów, dlatego

sztuki teatralne przynoszące dochód są grane długo i przez znanych i

lubianych aktorów. Często też grane są sztuki ciekawe z importu.

W dużo lepszej sytuacji są kina, które w większości są komercyjne. Są one w większości nastawione na zarobek, dlatego kilka razy dziennie odbywają się w nich seanse filmowe, często zmieniane są filmy, a zarządcy wyszukują nowości kinowych.

W nowoczesnych kinach, mających kilka sal kinowych działają właśnie zarządcy, a nie dyrektorzy artystyczni w przeciwieństwie do teatrów. Ich rola polega na dostarczaniu rozrywki ale i zarabianiu na niej. Kina te są więc nieruchomościami w pełni komercyjnymi, chociaż część z nich uzyskuje dotacje np. od lokalnych samorządów.

Nieruchomości rolne, jako nieruchomości inwestycyjne.

Z punktu widzenia zarządu nieruchomościami najważniejsze są

obszary rolnicze, które zmieniają swoją funkcję np.: tereny z budynkami po byłych PGR-ach, gdyż użytki rolne, leśne, grunty pod zbiornikami wodnymi, ogrody botaniczne, grunty zrekultywowane na cele rolne, nieużytki torfowiska, a także grunty na których zlokalizowano urządzenia

wodno-melioracyjne i ujęcia oraz zbiorniki wodne wykorzystywane przez

rolnictwo, podlegają ustawowej ochronie.

Obiektami tymi zarządzają agencje rolne które je wynajmują na działalność produkcyjną, usługową lub handlową. Grunty rolne są uprawiane przez rolników najemców, w zabudowaniach najczęściej prowadzona jest jakaś produkcja przez małe lokalne firmy [obywają się one najczęściej bez zarządcy].

W przypadku dużych dobrze utrzymanych zabudowań, położonych blisko dużych miast, prowadzone są w nich magazyny, hurtownie lub inne usługi, czy bardziej skomplikowana produkcja i wtedy zatrudniany jest tam zarządca.

Jego rola jest taka sama jak w innych nieruchomościach inwestycyjnych

budowanych od podstaw. Musi więc utrzymać obiekt, remontować go i

modernizować, prowadzić działalność usługową lub produkcyjną i

generować zysk dla właściciela [dzierżawcy] obiektu.

Reasumując, nie wszystkie nieruchomości inwestycyjne usługowe

muszą mieć zarządcę, czy być kierowane przez zarządcę. Małe nieruchomości typu stacje benzynowe, warsztaty samochodowe, małe ośrodki wczasowe czy kolonijne, restauracje, kawiarnie itp. są najczęściej

prowadzone przez właściciela, ajenta, czy najemcę, nawet gdy są częścią

składową dużych nieruchomości inwestycyjnych lub znajdują się na terenie takich nieruchomości np.: stacja benzynowa na terenie domu towarowego typu Real.

Duże nieruchomości inwestycyjne typu hotele, motele, część szpitali

zwłaszcza dużych i prywatnych, duże ośrodki sanatoryjne czy wczasowe,

mają zarządców nieruchomości, z tym tylko, ze w szpitalach, ośrodkach

sanatoryjnych, czy dużych domach opieki zarządca podlega pod dyrektora tego obiektu czyli lekarza prowadzącego.

Dzieje się tak gdyż w tych nieruchomościach poza osiąganym zyskiem,

ważniejsze jest życie i zdrowie pacjentów.

Nieruchomości inwestycyjne handlowe.

Nieruchomości handlowe są to:

a] obiekty wolnostojące tzw. pawilony,

b] pojedyncze sklepy lub ciągi sklepów,

c] bazary i wszelkiego rodzaju targowiska,

d] domy towarowe i centra handlowe na obrzeżach dużych miast        typu Janki koło Warszawy itp.

Specyficznym rodzajem takich nieruchomości są centra logistyczne

i magazynowe na obrzeżach dużych miast, w których odbywa się i

handel i usługi pod tytułem magazynowanie, przechowywanie i sortowanie towarów.

Według powierzchni nieruchomości handlowe dzieli się na:

a] sklepy tradycyjne o pow. do 400 m2,

b] supermarkety o pow. od 0,4 do 2,5 tys. m2,

c] hipermarkety o pow. powyżej 2,5 tys. m2,

d] centra handlowe o pow. sprzedaży powyżej 5 tys. m2. wielokondy -

gnacyjne do zarządzania przez 1 operatora [zarządcę nieruchomości],

e] galerie handlowe o pow. powyżej 10 tys. m2. wielokondygnacyjne,

ale uzupełnione lokalami gastronomicznymi i rozrywkowymi,

zarządzane przez kilku zarządców lub przez firmę zarządczą.

Dodatkowe podziały są uzależnione od wielkości powierzchni

handlowej, lokalizacji, dodatkowych funkcji czy sposobu handlowania lub

rodzaju sprzedawanego towaru.

Modne ostatnio stały się nieruchomości gdzie całość powierzchni jest

wynajmowana tj. bez jednej dużej sali sprzedażnej należącej do jednej wiodącej firmy, przykład „Złote tarasy'' w centrum Warszawy.

Sklepy tradycyjne, mieszczące się najczęściej w parterach dużych

bloków lub pawilonach osiedlowych. Lokale należą najczęściej do spółdzielni mieszkaniowych lub samorządów mieszkańców. Lokale te są

wynajmowane na działalność handlową małym firmom najczęściej rodzinnym lub osobom prywatnym za comiesięczny czynsz.

Takie sklepy nie mają zarządców nieruchomości, rolę tą pełni najemca [ajent], który jest jednocześnie często szefem firmy, jej zaopatrzeniowcem, sprzedawcą i księgowym.

Supermarkety, mieszczą się najczęściej w wolnostojących pawilonach, ale także w dużych lokalach bloków należących do spółdzielni mieszkaniowych. Obiekty te są najczęściej własnością firmy

handlowej, ale mogą też być wynajmowane. Supermarkety mają już

najczęściej zarządcę nieruchomości, zdarza się że firma ma jeden taki

sklep i wtedy szefem jest nie zarządca a właściciel firmy.

W przypadku gdy firma ma kilka takich supermarketów, w każdym z nich jest zarządca nieruchomości, często nazywany dyrektorem. Niezależnie od nazwy jego rola jest taka sama - ma on prowadzić

sklep, zarobić na siebie i zatrudnianych ludzi i generować zysk dla właściciela.

1

---