Podstawy rynku nieruchomości
Materiał dla studentów Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie.
Opracowanie: Adam Polanowski, na podstawie „Market Analysis for Commercial Investment Real Estate”, CCIM Institute, Chicago, USA
Warszawa, 20 stycznia 2005 roku.
1. Wprowadzenie do analizy rynku
Zakres zagadnień
Proces analizy rynku. Określenie perspektywy > Ocena rynku > Analiza możliwości finansowych > podjęcie decyzji. Miasto jako system. Cechy miasta. Względne zalety miasta. Czynniki popytu. Stan popytu. Przemysły wspierające. Jakość życia. Analiza relokacji.
Proces analizy rynku
ANALIZA [gr.], metodol. metoda badawcza polegająca na rozłożeniu danej całości na jej elementy składowe i badaniu każdego z nich z osobna (Encyklopedia PWN).
Analiza rynku nieruchomości nie ma charakteru jednorodnego. Jest procesem, którego przebieg zależy od wielu czynników, takich, jak np. cel dokonywanej analizy, jej przedmiot, a nawet podmiot, dla którego przygotowujemy analizę. Analiza wspomaga przeważnie podejmowanie decyzji przez bezpośrednich uczestników rynku nieruchomości: właścicieli, najemców, potencjalnych nabywców, inwestorów prywatnych i instytucjonalnych itp.
Cztery etapy procesu analizy
Na proces analizy składają się cztery etapy: określenie perspektywy, ocena rynku, analiza możliwości finansowych, wreszcie podjęcie decyzji.
Określenie perspektywy. Należy tu rozważyć trzy kwestie: typ klienta, do którego kierujemy analizę, typ nieruchomości, będącej przedmiotem analizy, cel analizy i jej typ analizy (np. analiza „kupić - nie kupić”, „nabyć czy wynająć”, „sprzedać - nie sprzedać”). Określenie perspektywy wpływa na zastosowaną metodologię.
Ocena rynku. Zwykle następuje wedle zasady „od ogółu do szczegółu”. Zaczynamy od ogólnej oceny rynku jako całości, przechodząc przez rynek podrzędny do konkretnego obszaru czy konkretnej lokalizacji.
Analiza możliwości finansowych. Aby można było jej dokonać, należy najpierw poznać oczekiwania i możliwości finansowe klienta, koszty i źródła ryzyka, a także sposoby ewentualnego finansowania. Ważna są takie wskaźniki, jak okres wycofania kapitału (współczynnik kapitalizacji), wewnętrzna stopa zwrotu IRR, wartość zaktualizowana netto NPV.
Podjęcie decyzji. Ostateczna decyzja sprowadza się do wyboru o charakterze dychotomicznym: tak lub nie. Pewność decyzji zależy w głównej mierze od właściwie przeprowadzonej analizy, w szczególności od jakości wykorzystanych danych i poprawności metodologicznej.
Miasto jako system
MIASTO, historycznie ukształtowany typ osiedla, wyznaczony istnieniem społeczności, skoncentrowanej na obszarze o odrębnej organizacji, uznanej i określonej prawnie, wytwarzającej zespół trwałych urządzeń materialnych, o specyficznej fizjonomii, którą można uznać za wyróżniający się z otoczenia typ krajobrazu. Podstawową przyczyną zakładania i rozwoju miast była naturalna tendencja do tworzenia się organizacji społ. umożliwiających zwiększanie efektywności pracy ludzkiej. W różnych okresach hist., formacjach gosp. oraz regionach geogr., miasta różniły się funkcjami, wielkością i formą. Ponieważ miasto nie zawsze zamyka się w granicach adm., a liczba ludności często nie oddaje jego istotnej wielkości, stosuje się dodatkowe pojęcia aglomeracji miejsko-przemysłowej, konurbacji, regionu miejskiego i in. (Encyklopedia PWN)
Miasto jest więc systemem, składającym się z wielu oddziaływujących wzajemnie składników fizycznych i ludzkich. Składniki te mogą być wymierne lub niewymierne.
Składniki wymierne. Policzalne, rzeczywiste, dające się wyrazić liczbowo, opisać statystycznie.
Składniki niewymierne. Raczej abstrakcyjne, nie do końca określone, leżące głównie w sferze psychologicznej (postrzeganie, oczekiwania itp.)
Oba rodzaje składników są ważne. Co więcej, nie należy z góry zakładać, że skoro dany czynnik jest niewymierny, to przez to jest mniej ważny. Często to właśnie on leży u podstaw decyzji uczestnika rynku.
Możemy także wyróżnić składniki fizyczne, społeczne, polityczne, gospodarcze i jakościowe.
Składniki fizyczne. Wymierne: cechy gruntu, zasoby i infrastruktura, klimat, zagadnienia środowiskowe, lokalizacja. Niewymierne: postrzeganie okolicy, świadomość ekologiczna.
Składniki społeczne. Wymierne: dane demograficzne. Niewymierne: samoocena i postrzeganie społeczności, wartości i etyka pracy, oczekiwania, wzory interakcji społecznych.
Składniki polityczne. Wymierne: forma samorządu, tryb i kierunki podejmowanych uchwał. Niewymierne: relacje nieformalne, mechanizmy lobbingowe.
Składniki gospodarcze. Wymierne: dane o zatrudnieniu, konkurencji, cechach siły roboczej. Niewymierne: optymizm lub pesymizm co do stanu gospodarki.
Składniki jakościowe. Wymierne: przestępczość, szkolnictwo, kultura i rozrywka, sport i rekreacja. Niewymierne: reputacja miasta.
Powyższe składniki podano jedynie przykładowo - lista nie jest więc wyczerpująca.
Względne zalety miasta
Firmy i ludzi przyciągają do miast głównie: a) czynniki produkcji (finansowanie, zatrudnienie, surowce, technologie); b) popyt na produkty lub usługi, c) jakość życia; d) czynniki społeczne.
Analiza relokacji spółki
Przykładowy materiał do przeanalizowania i dyskusji:
Przeczytaj poniższą sytuację opisującą przeniesienie spółki z branży telekomunikacyjnej i odpowiedz na pytania postawione w końcowej części zadania:
Telecom Engineering, spółka stanowiąca część holdingu z branży teleinformatycznej, jest znana z kreacyjnej innowacyjności i przełomowych produktów. Zatrudnia ona wysoko wykształconych technologów, którzy ściśle współpracują z zarządem i działem marketingu opracowując systemy obsługujące bilingi telefoniczne dla potrzeb sieci telefonii komórkowych. Zatrudnia ona 400 pracowników z czego ponad 90% stanowią osoby z wykształceniem wyższym.
Obecnie rozważane jest przeniesienie spółki z Warszawy do Gdańska. Jest to pomysł głównego udziałowca spółki, który jest zapalonym żeglarzem, posiada dom wypoczynkowy w Juracie i ma syna chodzącego do szkoły w Trójmieście. Kiedy przedstawił swoją decyzję pracownikom i szefom w spółce, opisał wiele czynników, które - jak wierzył - będą korzystne. Obejmowały one:
Dwie inne spółki zaawansowanych technologii przeniosły się już do Trójmiasta, co stworzy swego rodzaju rynek kształcenia i pracy i przyciągnie wykwalifikowanych pracowników. W sumie mogłoby to ograniczyć koszty naboru pracowników.
Niższe koszty życia i niższe koszty nieruchomości przyciągnęłyby ludzi. Również firma zaoszczędziłaby na kosztach budynków i pensjach.
Niski odsetek przestępstw.
Morze i swoisty klimat zapewniają zdrowe i atrakcyjne środowisko przyciągające nowych pracowników.
Prognozował on, że potencjalni pracownicy ściągnięci byliby do tego regionu ze względu na jego naturalne piękno i możliwości rekreacji. Wierzył on też, że zostałyby ograniczone koszty naboru i zmiany pracowników - dając ogromne oszczędności. Jednakże wiele osób z kierownictwa myślało, że po przenosinach byłby problem z naborem pracowników o specjalistycznych, wysokich kompetencjach, a projekcje finansowe są zbyt optymistyczne.
Innym czynnikiem przemawiającym za przenosinami było to, że główny udziałowiec znalazł wolną nieruchomość biurową (zwolnioną przez podobną firmę) w Gdańsku, którą jego spółka mogiaby natychmiast zagospodarować. Aby zachować dotychczasowych kluczowych pracowników spółka zapewniła duże pakiety przeznaczone na sfinansowanie przeprowadzki dla wybranych swoich obecnych pracowników (do 20.000 zł na pracownika).
Wykorzystując informacje podane w powyższej notce i swoją wiedzę o tych dwóch miastach odpowiedz na poniższe pytania:
Gdybyś był pracownikiem, czy przeniósłbyś się z firmą? Dlaczego tak/Dlaczego nie?
Czy przewidujesz jakieś problemy związane z decyzją o przenosinach (brak pracowników, wyższe koszty naboru, itp.)
Jakich czynników nie rozważył główny udziałowiec w swojej decyzji (tj. wpływu na rodziny pracowników/małżonków/partnerów)? Czy myślisz, że te czynniki wpłynęły na decyzję pracowników o przenosinach?
Jaką względną przewagę ma Warszawa nad Gdańskiem?
Jaką względną przewagę ma Gdańsk nad Warszawą?
2. Dane rynkowe
Zakres zagadnień
Dane o rynku nieruchomości. Dane skonsolidowane. Dane wyrażone jako procent. Dane wyrażone jako gęstość. Rodzaje danych. Dane demograficzne. Cechy ekonomiczne. Cechy stylu życia. Gromadzenie danych. Dane formalne i funkcjonalne. Segmentacja obszarów. Dane o nieruchomościach. Źródła danych. Źródła pierwotne, wtórne i niezależne.
Rodzaje danych
Analityk posługuje się dwoma rodzajami danych:
Dane o rynku (dane opisujące rynek jako taki)
Dane o nieruchomościach (dane punktowe, odnoszące się do konkretnych nieruchomości)
Przedstawianie danych
Dane:
mogą mieć charakter skonsolidowany (np. łączna liczba m kw. powierzchni biurowych)
mogą być ujęte w formie rozkładu, dokonanego np. wg wieku, płci, dochodu (np. liczba osób w wieku 18-30 lat)
mogą być wyrażone jako procent
mogą być wyrażone jako jako gęstość (np. liczba osób na 1 km kw.).
Przy opracowywaniu i przedstawianiu danych często korzystamy z:
Średniej ważonej (oblicza się ją)
Średniej arytmetycznej (oblicza się ją, jest to w istocie średnia ważona przy jednakowych wagach przypisanych poszczególnym elementom)
Mediany (wyznacza się ją).
Zagadnienia te nie zostały bliżej omówione w niniejszym materiale, jako że należą do przedmiotu „Statystyka”.
Dane demograficzne
Są to dane statystyczne dotyczące populacji i gospodarstw domowych w podziale na określone grupy.
Uwaga: pojęcie „populacja” występuje w znaczeniu statystycznym (opisującym zbiór) i demograficznym (opisującym ludzi):
Statystycznie: POPULACJA [łac.], populacja generalna, statyst. zbiór elementów (np. zbiór mieszkańców Polski) zróżnicowanych ze względu na pewną cechę ilościową (np. wysokość dochodów) lub jakościową (np. płeć), opisywany metodami statyst., a o którego własnościach wnioskuje się na podstawie pewnej jego reprezentacji. (Encyklopedia PWN)
Demograficznie: POPULACJA [łac.], grupa osobników jednego gat., zasiedlających określony teren, strukturę populacji określa m.in. jej zagęszczenie, proporcje liczebności, dorosłych i młodych. Liczebność populacji może, pod wpływem zmian środowiskowych, ulegać zmianom okresowym lub ciągłym. (Encyklopedia PWN)
Przykładowe dane demograficzne:
Cechy ekonomiczne (charakterystyka siły roboczej, rodzaje zatrudnienia, poziom zatrudnienia)
Cechy stylu życia (spędzanie wolnego czasu, kształcenie, trendy i wartości kulturowe, tożsamość społeczna).
Obszary do badań
Wyróżniamy dwa rodzaje obszarów:
Formalne - zdefiniowane oficjalnym podziałem, np. gminy, powiaty, województwa.
Funkcyjne - zdefiniowane zależnościami i powiązaniami ekonomicznymi, komunikacyjnymi, topograficznymi itp.
Źródła danych
Istnieją trzy rodzaje źródeł danych:
Pierwotne - gromadzone przez podmioty urzędowe na podstawie odpowiednich przepisów, np. dane Głównego Urzędu Statystycznego
Wtórne - czyli przetworzone lub rozbudowane dane pierwotne, np. dane gromadzone i udostępniane przez rzeczoznawców majątkowych na podstawie badania aktów notarialnych sprzedaży
Niezależne - zbierane przez wyspecjalizowane podmioty gospodarcze w drodze dobrowolnych ankiet, kwestionariuszy itp.
Czynniki popytu
Zakres zagadnień
Zatrudnienie a popyt. Analiza bazy ekonomicznej. Założenia i ograniczenia w analizie bazy. Proces analizy bazy. Określenie bazy > Szacowanie bazowego zatrudnienia > Szacowanie mnożnika bazy ekonomicznej > Prognozowanie całkowitego zatrudnienia > Obliczanie wskaźnika liczby ludności do liczby zatrudnionych > Prognozowanie całkowitej liczby ludności. Liczba ludności a popyt. Ocena łącznego popytu. Prognozowanie popytu w oparciu o bazę ekonomiczną.
Model rozwoju
Zatrudnienie powoduje popyt na pracowników i popyt na powierzchnię przemysłową i komercyjną.
Popyt na pracowników powoduje popyt na towary i usługi i popyt na mieszkania.
Popyt na towary i usługi powoduje popyt na pracowników i popyt na powierzchnię przemysłową i komercyjną.
Popyt na pracowników powoduje popyt na mieszkania i wzmacnia popyt na towary i usługi.
Miejsca pracy bazowe i niebazowe
Bazowe - te, które wytwarzają towary i usługi konsumowane na zewnątrz danego obszaru, np. produkcja samochodów. Stanowią siłę napędową stanowiącą o rozwoju obszaru, a zatem na nich skupia się analiza. Są wyznacznikiem aktualnego i przyszłego popytu na nieruchomości.
Niebazowe - te, które są związane z produkcją i usługami dla danego miasta, czyli z konsumpcją wewnętrzną, np. piekarnia. Raczej nie są brane pod uwagę przy analizie.
Analiza bazy ekonomicznej
Założenia:
Gospodarka narodowa jest systemem zamkniętym, czyli niczego nie eksportuje i nie importuje
Gospodarka lokalna jest systemem otwartym, produkuje na zewnątrz i przyjmuje dochód z zewnątrz.
W okresie, którego dotyczy prognoza oparta o analizę bazy ekonomicznej, zależność między zatrudnieniem bazowym i nie bazowym jest stała.
Analogicznie, w okresie, którego dotyczy prognoza populacji, zależność między całkowitym zatrudnieniem i liczbą ludności jest stała.
Ograniczenia i zastrzeżenia: Nie bierze się pod uwagę cykli koniunkturalnych, transferu dochodów, jak również wielu innych czynników i sił niematerialnych i materialnych.
Proces analizy bazy ekonomicznej
Analiza obejmuje następujące etapy:
Określenie bazy ekonomicznej, poprzez przyjrzenie się wielkości produkcji i jej dystrybucji.
Określenie zatrudnienia bazowego lub zmian w zatrudnieniu bazowym
Obliczenie mnożnika bazy ekonomicznej
Prognozowanie łącznego zatrudnienia
Obliczenie wskaźnika liczby ludności do liczby zatrudnionych
Prognozowanie całkowitej liczby ludności.
Etapy te są opisane poniżej.
Etap 1. Metody określania bazy ekonomicznej
Metody określania bazy ekonomicznej:
Wywiad bezpośredni (prowadzenie rozmów z kompetentnymi przedstawicielami przedsiębiorców i ustalanie dystrybucji produkcji)
Współczynnik lokalizacyjny (opisany poniżej).
Minimalne wymagane zatrudnienie (opisane poniżej).
Metoda współczynnika lokalizacyjnego
1. Obliczenie lokalnego zatrudnienia w sektorze x jako części całkowitego zatrudnienia lokalnego:
z = Lx / Lc,
gdzie:
z - proporcja sektorowa zatrudnienia lokalnego
Lx - lokalne zatrudnienie w sektorze x
Lc - całkowite lokalne zatrudnienie
2. Obliczenie krajowego zatrudnienia w sektorze x jako części całkowitego zatrudnienia krajowego:
Z = Kx / Kc,
gdzie:
Z - proporcja sektorowa zatrudnienia krajowego
Kx - krajowe zatrudnienie w sektorze x
Kc - całkowite krajowe zatrudnienie
3. Obliczenie współczynnika lokalizacyjnego
L = z / Z
gdzie
z - proporcja sektorowa zatrudnienia lokalnego
Z - proporcja sektorowa zatrudnienia krajowego
4. Interpretacja wyników
L = 1. Proporcja lokalna = proporcja sektorowa. Sektor jest niebazowy na danym obszarze lokalnym.
L>1. Sektor bazowy, bo zakładamy, że wysyła nadwyżkę na zewnątrz.
L<1. Sektor niebazowy, bo sprowadza niedobór z zewnątrz.
Metoda minimalnego zatrudnienia
Porównuje się poziom zatrudnienia na danym obszarze nie z danymi dla całego kraju, a z danymi dla innego, podobnego obszaru. Określa się więc minimalny poziom zatrudnienia, który wystarcza dla zaspokojenia potrzeb obszaru.
1. Obliczanie stosunku lokalnego zatrudnienia w sektorze x do całkowitego lokalnego zatrudnienia dla wszystkich podobnych obszarów:
z = Lx / Lc,
(tak samo, jak w kroku 1 w poprzedniej metodzie)
gdzie:
z - proporcja sektorowa zatrudnienia lokalnego
Lx - lokalne zatrudnienie w sektorze x
Lc - całkowite lokalne zatrudnienie
2. Obszar w próbie, dla którego występuje najniższa proporcja lokalnego zatrudnienia w sektorze, wyznacza minimalne wymaganie dla tego sektora, czyli:
Min. wymag. = minimum {z}
3. Interpretacja
Jeżeli proporcja zatrudnienia jest >= minimalnego wymagania, wówczas zatrudnienie poza wymaganie minimalne jest uznawane za bazowe.
Jeżeli proporcja zatrudnienia jest < minimalnego wymagania, wówczas sektor jest uznawany za nie bazowy.
Etap 2. Szacowanie bazowego zatrudnienia
Dokonujemy tego w następujących krokach:
Określamy zatrudnienie w każdej kategorii, która ze swej natury w przeważający sposób jest bazowa lub nie bazowa.
Obliczamy wielkość bazowego zatrudnienia w tych kategoriach, których nie można zdefiniować jako bazowych lub nie bazowych (przy pomocy dowolnej, omówionej metody)
Aby obliczyć łączne bazowe zatrudnienie na danym obszarze, dodajemy oszacowane wartości zatrudnienia bazowego z pkt. 1 i 2.
Metody szacowania zatrudnienia bazowego
Są to:
Metoda współczynnika lokalizacyjnego
Metoda minimalnego wymaganego zatrudnienia
Są to - jak zapewne Państwo zauważyli - te same metody, które były wykorzystane do identyfikacji bazowego zatrudnienia. Teraz zostaną wykorzystane do oszacowania bazowego zatrudnienia w sektorze.
Metoda współczynnika lokalizacyjnego
Zb = Zls x [(L-1)/L], gdzie
Zb - zatrudnienie bazowe
Zls - zatrudnienie lokalne w sektorze
L - współczynnik lokalizacyjny.
Jest to wzór na obliczenie bazowego zatrudnienia w jednym sektorze. Prowadząc obliczenia dla całego obszaru należy powtórzyć ten krok dla każdego istotnego sektora.
Całkowite zatrudnienie bazowe oblicza się dodając oszacowane wartości zatrudnienia dla poszczególnych sektorów, np.:
CZb = ZbA + ZbB + ... + ZbX
Gdzie:
B...X - poszczególne sektory
CZb - całkowite zatrudnienie bazowe.
Uwaga: jeśli współczynnik lokalizacyjny jest mniejszy lub równy 1, to oszacowana wartość bazowego zatrudnienia wynosi 0.
Metoda minimalnego wymaganego zatrudnienia
Zb = Zls - [M x C],
Gdzie:
Zb - zatrudnienie bazowe
Zls - zatrudnienie lokalne w sektorze
M - występujące minimalne zatrudnienie w sektorze, na obszarach o podobnej liczbie ludności
C - całkowite zatrudnienie na danym obszarze.
Podobnie, jak poprzednio, całkowite zatrudnienie bazowe oblicza się dodając oszacowane wartości zatrudnienia dla poszczególnych sektorów, np.:
CZb = ZbA + ZbB + ... + ZbX
Etap 3. Szacowanie mnożnika bazy ekonomicznej MBE
Mnożnik ten odzwierciedla najważniejsze warunki gospodarcze na danym terenie i pokazuje w jaki sposób i w jakim tempie zmiany w zatrudnieniu bazowym wpływają na zatrudnienie nie bazowe.
MBE = C/ CZb
Gdzie:
C - całkowite zatrudnienie na danym obszarze
CZb - bazowe zatrudnienie na danym obszarze.
Generalnie można powiedzieć, że:
MBE w granicach 0-5 - zazwyczaj jest akceptowalne, przy czym:
MBE 1,4 do 1,9 - małe miasto
MBE 2,0 i więcej - duże miasto lub ośrodek przemysłowy.
Etap 4. Prognozowanie całkowitego zatrudnienia
Prognozowanie przy pomocy EBM
PZb x MBE = PZc
Gdzie
PZb - prognozowane zatrudnienie bazowe
MBE - mnożnik bazy ekonomicznej
PZc - prognozowane zatrudnienie całkowite.
Etap 5. Obliczanie wskaźnika liczby ludności do liczby zatrudnionych
Wskaźnik ten oznaczamy jako LZ i obliczamy:
LZ = L/Z
Gdzie
L - ludność
Z - zatrudnienie.
Zakładamy, że wskaźnik ten nie zmienia się w czasie.
Etap 6. Prognozowanie całkowitej liczby ludności
PZb x MBE x LZ = PL,
Gdzie:
PL - prognozowana liczba ludności
PZb - prognozowane zatrudnienie bazowe
MBE - mnożnik bazy ekonomicznej
LZ - wskaźnik ludność/zatrudnienie.
Czynniki podaży
Zakres zagadnień
Pustostany i odsetek pustostanów. Wzrost i spadek odsetka pustostanów. Obliczanie odsetka pustostanów. Absorpcja. Obliczanie absorpcji. Wykorzystywanie prognoz popytu i podaży.
Całkowita podaż
Całkowite istniejące zasoby
+ Planowane dodatkowe zasoby w prognozowanym okresie (rozbudowa, przekształcenie, nowe)
- Planowane rozbiórki w prognozowanym okresie (rozbiórki, zmiana sposobu użytkowania)
= Całkowita prognozowana podaż
Pustostany
Obliczanie odetka pustostanów (dla pojedynczego budynku lub dla obszaru)
Ogólnie:
Odsetek pustostanów = Pustostany / Całkowita powierzchnia
Istnieją dwa sposoby obliczania odsetka pustostanów dla obszaru rynku:
Odsetek pustostanów przy wykorzystaniu całkowitych zasobów. Jest to metoda dokładniejsza, gdyż opiera się o średnią ważoną (bierze pod uwagę wielkości powierzchni)
Średnia odsetka pustostanów dla pojedynczych budynków. Jest to zwykła średnia.
Absorpcja
Ilość zasobów, która zostaje zajęta w pewnym przedziale czasy, zwykle w ciągu roku. Przedstawia się ją często jako stopę, tj. liczbę jednostek, które zostały zajęte w trakcie określonego czasu podzieloną przez całkowitą ilość pustostanów. Stopa absorpcji odzwierciedla zmianę pustostanów i może być stosowana dla rynku lub pojedynczego budynku.
Ilość powierzchni zajmowana na koniec roku
- Ilość powierzchni zajmowana na początku roku
= Absorpcja.
Ćwiczenie nr 1
Wykorzystując poniższe informacje, dokonaj analizy rynku podrzędnego nieruchomości biurowych.
Nazwa budynku |
Powierzchnia najmu brutto |
Powierzchnia dostępna |
Czynsz PLN |
Pustostany |
Całkowity czynsz |
Pierwszy Park |
899,0 |
200,0 |
110,00 |
0,22 |
98.890 |
Drugi Office Complex |
766,5 |
100,0 |
50,00 |
0,13 |
38.325 |
Trzeci Center |
600,0 |
0,0 |
147,50 |
0,00 |
88.500 |
Czwarty Building |
7500,0 |
7500,0 |
120,00 |
1,00 |
900.000 |
Piąty Offices |
850,0 |
198,0 |
90,00 |
0,23 |
76.500 |
Szósty Center |
9356,6 |
923,8 |
97,50 |
0,10 |
912.268 |
Siódmy center |
2000,0 |
100,0 |
135,00 |
0,05 |
270.000 |
Ósmy Street |
1300,0 |
100,0 |
85,00 |
0,08 |
110.500 |
Dziewiąty Building |
1500,0 |
210,0 |
120,00 |
0,14 |
180.000 |
Dziesiąty Commercial Park |
2696,0 |
110,0 |
50,00 |
0,04 |
134.800 |
Pytania dotyczące w/w rynku oraz rozwiązania
Nr |
Pytanie |
Odpowiedź |
1 |
Ile wynosi odsetek pustostanów dla tego rynku podrzędnego obliczony przy zastosowaniu metody zwykłego uśredniania? |
1,99/10 = 20% |
2 |
Ile wynosi odsetek pustostanów dla tego rynku podrzędnego obliczony przy zastosowaniu metody średniej ważonej? |
9.442/27.468 = 34% |
3 |
Jaka powierzchnia jest zajmowana? |
27.468-9.442=18.026 |
4 |
Ile wynosi średni czynsz na 1 m kw.? |
1005,00/10=100,50 |
5 |
Ile wynosi średni czynsz ważony na 1 m kw.? |
2.809.783/27.468,10=102,3 |
6 |
Skąd bierze się taka duża rozbieżność odsetka pustostanów obliczonego przy pomocy dwóch metod i czemu jest ona tak niewielka w przypadku stawek czynszów? |
Zob. komentarz poniżej |
7 |
Zakładamy, że dane te dotyczyły sytuacji na początku 2004 roku. Jeśli na koniec roku 2004 powierzchnia brutto najmu wynosiłaby 30.000 m kw., a zajmowana powierzchnia wzrosłaby do 21.536 m kw., ile wyniosłaby wówczas absorpcja? |
21.536-18.026=3.510 |
Objaśnienia i komentarze do zadania
Info ogólne: Metoda A: Odsetek pustostanów przy wykorzystaniu całkowitych zasobów. Dokładniejszy, bo jest to średnia ważona. Metoda B: Średni odsetek pustostanów dla pojedynczych budynków. Mniej dokładne, bo jest to zwykła średnia i pomija fakt, ze budynki różnią się wielkością. Jest to jednak metoda bardziej subiektywna, bo można wybrać budynki według własnego uznania.
Ad 1. Suma wszystkich pustostanów / liczba nieruchomości
Ad 2. Suma dostępnej powierzchni / suma powierzchni brutto
Ad 3. Całkowita powierzchnia brutto - całkowita dostępna powierzchnia
Ad 4. Średni czynsz = suma wszystkich czynszów/liczba nieruchomości
Ad 5. Średni czynsz ważony = suma całkowita czynszów/suma powierzchni brutto
Ad 6. Średnia ważona odsetka pustostanów jest w bardzo dużym stopniu uzależniona od obiektu Czwarty Building, który jest całkowicie pusty, stanowiąc jednocześnie czwartą część powierzchni biurowej. W przypadku średniej ważonej czynszów większe budynki mają czynsze bardziej zbliżone do ogólnej średniej, a zatem jest to nieznacząca różnica.
Ad 7. Wynajęte lokale na koniec roku - wynajęte lokale na początek roku = absorpcja. Uwaga: wzrost podaży o 30.000 nie wpływa na obliczenia absorpcji.
Prognozowanie pustostanów i absorpcji
Ogólna metodologia
Wykorzystując analizę bazy ekonomicznej, dokonaj prognozy zatrudnienia, ludności i gospodarstw domowych
Oszacuj popyt na lokale
Dokonaj prognozy podaży wykorzystując informacje o nowych powierzchniach i ubytkach
Oblicz odsetek pustostanów
Ćwiczenie nr 2
Spośród 135.650 mieszkańców miasta powiatowego L, 41 procent stanowią osoby w wieku produkcyjnym, a wskaźnik bezrobocia wynosi 18 procent. 58 procent pracowników jest zatrudnionych w sektorze bazowym. Wykorzystują oni 236.600 m kw. powierzchni. Lokalna prasa oraz informacje uzyskane z Wydziału Aktywizacji Gospodarczej Starostwa powiatowego pozwalają stwierdzić, że w 2005 roku w mieście L zostanie uruchomiona montownia telewizorów, w wyniku czego powstanie 260 nowych miejsc pracy, o 26% zostanie także zwiększone zatrudnienie w fabryce soków pitnych, wynoszące dotychczas 312 osób. W związku z nowymi miejscami pracy buduje się 3.000 m kw. nowych obiektów produkcyjnych. Oblicz a) całkowitą powierzchnię przemysłową, która będzie utrzymywana w sektorze bazowym na koniec 2005 roku, oraz b) prognozowany odsetek pustostanów tego rodzaju powierzchni.
Odpowiedź
Liczba osób w wieku produkcyjnym wynosi:
135.650 x 41% = 55.616
Łączna liczba zatrudnionych wynosi:
55.616 - 18% = 45.605
Na sektor bazowy przypada:
45.605 x 58% = 26.451 osób
Mnożnik bazy ekonomicznej wynosi:
45.605 / 26.451 = 1,72.
Wraz z nowymi miejscami pracy zatrudnienie bazowe wzrośnie do:
26.451 + 260 + (312 x 26%) = 26451 + 260 + 81 = 26.792 osób.
Biorąc pod uwagę MBE, całkowite zatrudnienie wzrośnie do:
1,72 x 26.792 = 46.189 osób.
Początkowo 26.451 osób wykorzystywało 236.600 m kw, czyli każdy pracownik bazowy wykorzystywał:
236.600 / 26.451 = 8,94 m kw.
Tak więc bazowi użyją łącznie:
26.792 x 8,94 = 239.520 m kw.
Liczymy pustostany:
[(236.600 + 3.000) - 239.520] / (236.600 + 3.000) = (239.600 - 239.520) / 239.520 = 0%
Ćwiczenie nr 3
Na początku 2004 roku miasto S posiadało 124.000 m kw. powierzchni handlowych, z czego 64% było wynajęte. Zakładamy, że na koniec 2004 roku wynajętych będzie 86.000 m kw. powierzchni. Ile wynosi absorpcja w przypadku powierzchni handlowej na rynku?
Odpowiedź
64% z 124.000 m kw. wynosi 79.360 m kw. (powierzchnia wynajmowana), a więc pustostany na BOY wynosiły 44.640 m kw. Jeżeli 86.000 m kw. jest wynajmowane na EOY, to powierzchnia zaabsorbowana wynosi 86.000 m kw. - 79.360 m kw. = 6.640 m kw.
Ćwiczenie nr 4
Miasto P jest miastem o średniej wielkości, mającym 120.000 mieszkańców. Przeciętne gospodarstwo domowe liczy 3,2 osoby. Zatrudnionych jest w mieście 60.000 osób, z czego połowa stanowi zatrudnienie bazowe. Prognozy lokalnej gospodarki wskazują na 450 nowych stanowisk pracy w ciągu 2005 roku, wskutek rozbudowy zakładu produkującego maszyny rolnicze. Przypuśćmy, że gospodarstwa domowe w tym mieście utrzymują obecnie 135.000 m kw. wynajmowanej powierzchni handlowej. Aktualnie na rynku znajduje się 165.000 m kw. powierzchni handlowych, zaś buduje się kolejne 4.000 m kw. powierzchni, która będzie dostępna z początkiem przyszłego roku. W oparciu o powyższe informacje podaj, ile wynosi prognozowany odsetek pustostanów w 2005 roku?
Odpowiedź
Gospodarstw domowych jest:
120.000 / 3,2 = 37.500
Możemy wysnuć wniosek, że 1 gospodarstwo utrzymuje:
135.000 / 37.500 = 3,6 m kw. powierzchni handlowej
MBE wynosi:
60.000 / 30.000 = 2, czyli każde nowe bazowe miejsce pracy będzie utrzymywać dodatkowo 1 stanowisko niebazowe.
Tak więc:
450 miejsc bazowych utworzy łącznie 450 x 2 = 900 miejsc pracy.
Całkowite zatrudnienie wzrośnie więc do:
60.000 + 900 = 60.900 osób.
Widać, że obecnie każde miejsce pracy utrzymuje:
120.000 / 60.000 = 2 osoby,
a więc można spodziewać się, że liczba ludności wzrośnie do:
60.900 x 2 = 121.800 osób
a zakładając tę samą wielkość gospodarstwa domowego będziemy mieli:
121.800 / 3,2 = 38.062 gospodarstw.
Każde utrzymuje 3,6 m kw. pow. handlowej, a więc:
3,6 x 38.062 = 137.023 m kw. pow. handlowej.
Odsetek pustostanów wyniesie więc:
[(165.000 + 4.000) - 137.023] / (165.000 + 4.000) = 18,9%
Ćwiczenie nr 5
Miasto o liczbie ludności równej 332.288 osób i całkowitym zatrudnieniu wynoszącym 103.840 osób ma pozyskać w 2005 roku 910 bazowych miejsc pracy, głównie wskutek inwestycji firm zewnętrznych. Aktualny udział sektora bazowego w zatrudnieniu wynosi 40%. Spośród 147.290 dostępnych mieszkań, zajętych jest obecnie 141.399. Jeżeli w tym roku odda się jeszcze 300 nowych mieszkań, to ile będzie wynosił odsetek pustostanów w przyszłym roku? Przyjmijmy, że na 1 gospodarstwo domowe przypada przeciętnie 2,35 osoby.
Odpowiedź
Obecnie istnieje:
103.840 x 40% = 41.536 miejsc bazowych.
Ponieważ 40% całego zatrudnienia jest bazowe, a więc MBE wynosi:
1 / 0,4 = 2,5
Przy dodatkowych 910 miejscach pracy, nowa liczba miejsc bazowych wyniesie:
41.536 + 910 = 42.446 miejsc
Stąd całkowite zatrudnienie w prognozowanym okresie wzrośnie do:
42.446 x 2,5 = 106.115 osób
Obecnie, stosunek liczby ludności do zatrudnienia wynosi:
332.288 / 103.840 = 3,2
Oczekuje się więc, że liczba ludności wzrośnie do:
106.115 x 3,2 = 339.568 osób do EONY (end of new year = koniec nowego roku)
Jeżeli mamy 2,35 osoby/gospodarstwo, to całkowita liczba gospodarstw domowych (a więc popyt) wyniesie:
339.568 / 2,35 = 144.497
Biorąc pod uwagę dodatkowe 300 lokali gotowych na BONY (beginning of new year = początek nowego roku), przyszłoroczne pustostany wyniosą:
[(147.290 + 300) - 144.497] / (147.290 + 300) = 0,02 lub 2,1%.
Ćwiczenie nr 6
Na rynku mieszkaniowym w miejscowości A dostępnych jest obecnie 3.200 mieszkań. Przewiduje się, że do końca 2005 roku: deweloperzy oddadzą do użytku 150 mieszkań, zaś w wyniku polityki mieszkaniowej gminy polegającej na przekształcaniu strychów na mieszkania przybędzie dodatkowo 20 mieszkań. Jednocześnie gmina zmuszona jest do wyburzenia 1 budynku o pow. 400 m kw. Spółdzielnia mieszkaniowa zamierza nadbudować 2 budynki o dodatkowe kondygnacje, uzyskując w każdym z budynków dodatkową powierzchnię 1000 m kw. Z kolei jedyne w mieście zakłady „Metalowiec” w wyniku rozwoju zmuszone są do przekształcenia dotychczasowego, 8-mieszkaniowego budynku na biura. Przeciętne mieszkanie w miejscowości A ma 50 m kw.
Oblicz całkowitą prognozowaną podaż mieszkań w miejscowości A na koniec 2005 roku. O ile procent podaż zmaleje lub wzrośnie w stosunku do chwili obecnej?
Odpowiedź
3.200+1
50+20+20-8-8=3374. Wzrośnie o 5,43%.
Dynamika rynku
Zakres zagadnień
Reakcje rynku. Cykle i fazy rynku. Wpływ makroekonomii na cykle. Analiza luki. Identyfikacja luk. Typy luk. Typy analiz luk. Metodologia analizy luki. Ustalenie sposobu użytkowania > Ustalenie obszaru rynku ogólnego > Obliczenie podaży dla obszaru rynku ogólnego > Ustalenie istnienia luki/nadwyżki podaży > Ustalenie stopy absorpcji dla nadwyżki podaży.
Cykle koniunkturalne
CYKL KONIUNKTURALNY, cykl gospodarczy, ekon. powracające, nieregularne wahania poziomu ogólnej działalności gosp., występujące na tle długookresowego trendu wzrostu gospodarczego (Encyklopedia PWN).
TREND [ang.], ekon. tendencja rozwojowa, ogólny kierunek zmian zjawisk ekon. w długim okresie; trend bada się za pomocą metod statyst. (np. szeregów chronologicznych), eliminując zjawiska cykliczne, sezonowe i nieregularne. (Encyklopedia PWN).
FLUKTUACJE [łac.], przypadkowe odchylenia dowolnych wielkości od ich wartości średnich. (Encyklopedia PWN).
Rynek nieruchomości funkcjonuje w sposób dynamiczny, zmieniając się w ramach cykli koniunkturalnych. Są one wynikiem oddziaływania popytu i podaży. Fazy cyklu można wyznaczyć obserwując np. poziom cen, czynszów, pustostanów, stopy absorpcji. Na rynku występują trendy (zjawiska o charakterze trwałym) i fluktuacje (wahania krótkoterminowe). Zagadnienia związane z cyklem koniunkturalnym zostały szczegółowo omówione w ramach przedmiotu „Ekonomika nieruchomości”.
Ćwiczenie nr 7
Twój klient prosi cię o zbadanie rynku nieruchomości biurowych w mieście A, ponieważ chce ocenić znajdujące się tam swe posiadłości. Szczególnie chce, żebyś określił cykl rynkowy Nieruchomości biurowych w mieście A i wyznaczył obecną fazę, w której znajduje się rynek. Firma ABC Property Consulting udostępniła Ci poniższe informacje o budynkach o powierzchni najmu przynajmniej 2.000 m kw.
Rok |
m kw. na początku roku |
W budowie |
Absorpcja |
1997 |
1.724.606 |
118.180 |
72.044 |
1998 |
1.842.786 |
86.090 |
33.273 |
1999 |
1.928.876 |
113.860 |
116.310 |
2000 |
2.042.736 |
20.190 |
123.436 |
2001 |
2.062.926 |
42.490 |
85.148 |
2002 |
2.105.416 |
25.370 |
43.783 |
2003 |
2.130.786 |
93.650 |
76.956 |
Dowiedziałeś się także kilku danych o stanie gospodarki miasta A. Poniższa tabela obrazuje ostatnie trendy (oszacowane dla roku 2003 i prognozowane dla roku 2004) dotyczące zatrudnienia w A wykorzystując średnie całoroczne zatrudnienie ustalone na podstawie statystyk dotyczących zatrudnienia.
|
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
Zatrudnienie |
684.200 |
711.300 |
732.800 |
750.200 |
Nowe miejsca pracy |
31.500 |
27.100 |
21.500 |
17.400 |
Zmiana procentowa |
4.83% |
3,96% |
3,02% |
2,37% |
Relokacja firm do miasta A przyczyniała się do wzrostu wewnętrznego i zdywersyfikowała lokalną gospodarkę. Jednakże można dostrzec symptomy świadczące o tym, że silne związki między sferą publiczną i prywatną podsycające wzrost gospodarki w A mogą ulec osłabieniu. Odsetek pustostanów w roku 1997 wynosił 15,9%.
1. Określ odsetek pustostanów dla pozostałych lat i wykreśl cykl rynkowy nieruchomości biurowych w mieście A (odsetek pustostanów w funkcji czasu) od roku 1997 do 2003. Uwaga: Dane podane zostały czcionką szeryfową (Times). Uzupełnione odpowiedzi podano czcionką bezszeryfową pochyloną (Arial).
rok |
m kw. na koniec roku |
absorpcja |
W budowie |
zajmowane |
pustostany |
Odsetek pustostanów |
1997 |
1.842.786 |
72.044 |
118.180 |
1.549.783 |
293.003 |
15,9% |
1998 |
1.928.876 |
33.273 |
86.090 |
1.583.056 |
345.820 |
17,9% |
1999 |
2.042.736 |
116.310 |
113.860 |
1.699.366 |
343.370 |
16,8% |
2000 |
2.062.926 |
123.436 |
20.190 |
1.822.802 |
240.124 |
11,6% |
2001 |
2.105.416 |
85.148 |
42.490 |
1.907.950 |
197.466 |
9,4% |
2002 |
2.130.786 |
43.783 |
25.370 |
1.951.733 |
179.053 |
8,2% |
2003 |
2.224.436 |
76.956 |
93.650 |
2.028.689 |
195.747 |
8,8% |
2. Jaka jest obecnie faza rynku? Czy rynek wydaje się przechodzić do kolejnej fazy?
3. Jaki jest związek między odsetkiem pustostanów oraz: a) nowymi budowami, b) absorpcją?
Odpowiedzi:
2: W latach 2000-2003 rynek znajdował się w fazie poprawy koniunktury i prawdopodobnie wchodzi w fazę rozwoju wraz ze wzrastającą liczbą nowych inwestycji i rosnącą absorpcją.
3. Odsetek pustostanów reaguje na związku pomiędzy absorpcją a nowymi budowami. W latach, w których absorpcja przekraczała nowe budowy, odsetek pustostanów zniżkował - i odwrotnie.
Analiza luki
Służy do identyfikacji istniejących i potencjalnych możliwości nieruchomości. Luki są więc możliwościami pojawiającymi się między popytem i podażą.
Luka jest dodatnią różnicą między popytem i podażą, co oznacza, że luka istnieje, gdy popyt przewyższa podaż. Gdy popyt jest równy podaży, wówczas odsetek pustostanów jest równy 0 (co zdarza się raczej rzadko, o ile w ogóle).
Luki można odkryć przez porównanie wskaźników popytu różnych typów nieruchomości w mieście lub na danym obszarze z wskaźnikami dla tego samego typu nieruchomości dla porównywalnych miast czy obszarów.
Jednostki popytu
- Jednostki podaży
= Nadwyżka popytu / podaży
W przypadku nieruchomości komercyjnych podaż i popyt określa się zwykle w m kw., zaś w przypadku nieruchomości mieszkalnych - w liczbie lokali mieszkalnych i w liczbie gospodarstw domowych.
Metodologia analizy luki
Ustalenie określonego sposobu użytkowania
Ustalenie obszaru rynku ogólnego
Obliczenie popytu dla obszaru rynku ogólnego
Obliczenie podaży dla obszaru rynku ogólnego
Ustalenie czy istnieje luka
Ustalenie stopy absorpcji dla nadwyżki podaży
Ćwiczenie nr 8
Inwestor zlecił Ci przygotowanie opinii inwestycyjnej dla miasta A. Obecnie: 1) w mieście zatrudnionych jest 63.275 pracowników biurowych, 2) w mieście jest 1.466.400 m kw. powierzchni biurowej, z czego 1.316.125 m kw. stanowi powierzchnia zajmowana. Analiza bazy ekonomicznej pozwoliła dokonać prognozy, że w ciągu 3 najbliższych lat przybędzie w mieście A 85.000 m kw. biur, a liczba pracowników biurowych będzie rosła w tempie 3,24% rocznie.
Aby oszacować wskaźnik popytu, oceniono miasta B, C i D. Poniższa tabela przedstawia dane zebrane dla tych miast.
Miasto |
Zajmowana powierzchnia w m kw. |
Pracownicy biurowi |
Średnia powierzchnia na 1 pracownika |
B |
817.464 |
41.708 |
19,6 |
C |
1.377.666 |
56.462 |
24,4 |
D |
1.247.051 |
53.066 |
23,5 |
|
3.442.181 |
151.236 |
22,5 |
Oblicz:
Obecny łączny popyt na biura bez uwzględnienia pustostanów
Obecny łączny popyt na biura, gdyby odsetek pustostanów wynosił 5%
Prognozowany łączny popyt na biura za 3 lata.
Aktualny wskaźnik pustostanów dla miasta A
Prognozowaną powierzchnię zajmowaną za 3 lata dla rynku miasta A
Oblicz lukę/nadwyżkę podaży za 3 lata.
Zakładając, że miasto A posiadałoby obecnie 1.558.570 m kw. powierzchni biurowej, to ile wynosiłaby nadwyżka podaży i jak szybko zostałaby zaabsorbowana?
Przyjmij, że odsetek pustostanów umożliwiający mobilność pracodawców i bezproblemowe działanie rynku wynosi 5%.
Odpowiedzi
1. Obliczam popyt na biura:
(63.275 pracowników w A) x (22,5 m kw./pracownika) = 1.423.688 m kw.
2. Ponieważ wskaźnik pustostanów wynosi 5%, więc zapełnienie wynosi 95%.
3. Obliczam popyt na biura @ 95%:
1.423.688 m kw. / 0,95 = 1.498.618 m kw.
4. Obliczam liczbę pracowników za 3 lata:
63.275 + 3,24% + 3,24% + 3,24% = 69.626 osób = 69.600
5. Obliczam prognozowany popyt na biura za 3 lata
69.600 osób x 22,5 m kw./osobę = 1.566.000 m kw.
6. Obliczam obecną pow. zajmowaną na 1 pracownika:
1.316.125 m kw. / 63.275 osób = 20,8 m kw./osobę
7. Obliczam aktualny odsetek pustostanów w mieście A:
10,25%
8. Krok 4 - Obliczenie podaży dla rynku ogólnego:
Są to zasoby powierzchni powiększone o planowane lub realizowane powierzchnie, skorygowane o odsetek pustostanów wynoszący 5%.
1.466.400 (całk. pow. Istniejąca)
+ 85.000 (szacowane nabytki)
=1.551.400 (prognozowana pow. całkowita)
Minus 5% pustostanów = 1.473.830 (całkowita prognozowana pow. zajmowana dla rynku miasta A).
9. Krok 5 - Ustalenie, czy istnieje luka.
1.566.000 prognozowany popyt
- 1.473.830 prognozowana podaż
= 92.170 nadwyżka popytu, tyle m kw. może być przedmiotem popytu. Gdyby była nadwyżka podaży, to krok 6.
10. Krok 6 - ustalenie stopy absorpcji.
Przypuśćmy, że miasto A posiada obecnie 1.558.570 m kw. powierzchni biurowej. Oblicz.
1.558.570 całk. pow. istniejąca
+ 85.000 nabytki
=1.643.570 progn. Całk.
-5% pustostany
=1.561.392 prognoz. Pow. zajmowana
- 1.423.688 obecnie zajmowana
= 137.704 nadwyżka podaży
Obliczam stopę absorpcji:
63.275 x 22,5 x 3,24%/rok = 46.128 m kw/rok
Czas na zaabsorbowanie = 137.704 / 46.128 = 3 lata
Ćwiczenie nr 9
Otrzymałeś poniższe dane, dotyczące miast A, B, C i D:
Miasto |
Zapełnione m kw. powierzchni biurowej |
Pracownicy biurowi |
Odsetek pustostanów dla biur |
A |
387.200 |
22.000 |
3,7% |
B |
590.000 |
29.500 |
4,2% |
C |
708.504 |
33.420 |
4,1% |
D |
Brak danych |
32.650 |
Brak danych |
Oblicz:
Wykorzystując powyższe dane, na jakim poziomie można oszacować średni popyt na powierzchnie biurowe liczony na pracownika?
Przypuśćmy, że miasto D (o podobnej wielkości do miast wymienionych) posiada 32.650 pracowników biurowych. Oblicz całkowitą ilość powierzchni biurowych, która może być utrzymana przy odsetku pustostanów wynikającym z dostępnych danych.
Jeżeli prognoza bazy ekonomicznej sugeruje, że za dwa lata w mieście D znajdzie zatrudnienie 35.490 pracowników biurowych, i w tym czasie nie zostaną pobudowane nowe biurowce, określ lukę powierzchni biurowej.
Odpowiedzi
Można wykazać, że średnia powierzchnia na pracownika w miastach A, B i C wynosi odpowiednio 17,6; 20,0 i 21,2 m kw. Stąd ogólnie średnia powierzchnia wynosi 19,6 m kw. i jest to średni popyt.
19,6 m kw/osobę x 32.650 osób = 639.940 m kw. Średni odsetek pustostanów obliczamy i wynosi on 4%. Tak więc 639.940 / (1-0,04) = 666.604 m kw. powierzchni z uwzględnieniem 4% pustostanów.
19,6 m kw./pracownika x 35.490 = 695.604 m kw. popytu na powierzchnie biurowe. Odejmujemy od tego podaż wynoszącą 666.604 m kw. i otrzymujemy lukę 29.000 m kw.
Ćwiczenie nr 10
Miasto X leży na skraju dużego obszaru miejskiego, który niedawno przeżył ogromny wzrost ludności Przypuśćmy, że zdefiniowałeś obszar handlowy w promieniu 20 km, który obejmuje liczbę ludności i miejsca, w których mieszkańcy robią zakupy. Informacje te przedstawia tabela:
|
Liczba ludności |
Liczba obiektów handlowych |
Całkowita powierzchnia |
Rynek ogółem |
196.400 |
803 |
829.781 |
Obszar handlowy |
33.058 |
61 |
90.640 |
Określ, czy miasto X może zaabsorbować dodatkową powierzchnię handlową, a jeśli tak, to w jakiej ilości. O ile % jest to spadek lub wzrost w stosunku do stanu obecnego?
Odpowiedzi
W obszarze rynku ogólnego na osobę przypada 4,23 m kw. powierzchni handlowej. W analizowanym obszarze jest to 2,74 m kw. Oznacza to, że obszar mający 33.058 osób może obecnie dodatkowo zaabsorbować 49.030 m kw. powierzchni. A oto obliczenia:
Popyt = 33.058 x 4,23 = 139.670. Podaż = 90.640. Popyt - podaż = luka = 49.030 m kw.
Stanowi to wzrost o ok. 50%.
Poziom czynszu a rynek
Zakres zagadnień
Teoria centralnego miejsca. Populacja progowa. Różnice czynszów. Czynniki wpływające na różnice. Analiza kosztów najmu. Porównywanie najmów. Stawki i czynsze efektywne.
Czynsz efektywny
Czynsz bazowy
+ Koszty operacyjne
+ Koszt dostosowania powierzchni pokrywany przez najemcę
+ Koszty przeprowadzki ponoszone przez najemcę
+ Koszty (wykup) poprzedniego najmu
+ Koszty specjalne (np. parking)
- Zwolnienie od czynszu
- Ulga ze względu na przeprowadzkę
- Inne zwolnienia
= Czynsz efektywny
Uwaga
Do poniższych ćwiczeń należy wykorzystać model wartości pieniądza w czasie, omówiony na zajęciach z ekonomiki nieruchomości oraz matematyki finansowej. Będzie to potrzebne do dyskontowania przyszłych przepływów pieniężnych FV do wartości na chwilę obecną PV.
Podpowiedź
PV = suma: {FV/(1+rn )}
Ćwiczenie nr 11
Klient poprosił Cię o doradzenie mu w wyborze jednej z dwóch alternatyw wynajmu powierzchni biurowej. W najmie A czynsz za pierwszy rok wynosi 100 USD/m kw. i 120 USD/m kw. za kolejne lata. Najem B zapewnia początkowy czynsz równy 105 USD/m kw. ze wzrostem rocznym równym 3% w stosunku do czynszu za ubiegający rok, poczynając od drugiego roku najmu. Wszystkie pozostałe czynniki są jednakowe. Obie umowy najmu mają zostać zawarte na pięć lat.
Oblicz a) roczne przepływy pieniężne, b) roczne czynsze efektywne - jakie wiążą się z każdym najmem przez cały czas trwania umowy
Najem A |
Najem B |
||||
Rok |
Przepływ |
Czynsz efekt. |
Rok |
Przepływ |
Czynsz efekt. |
1 |
|
|
1 |
|
|
2 |
|
|
2 |
|
|
3 |
|
|
3 |
|
|
4 |
|
|
4 |
|
|
5 |
|
|
5 |
|
|
Razem |
|
|
Razem |
|
|
Oblicz roczne stawki efektywne dla obu najmów
Rok |
Najem A |
Najem B |
1 |
|
|
2 |
|
|
3 |
|
|
4 |
|
|
5 |
|
|
Oblicz średnie roczne czynsze efektywne dla obu najmów
Najem A: ____________________ Najem B: ____________________
Oblicz średnie roczne stawki efektywne dla obu najmów
Najem A: ____________________ Najem B: ____________________
Oblicz wartość obecną przepływów pieniężnych dla stopy dyskontowej równej 10%
Najem A: ____________________ Najem B: ____________________
Który z najmów wydaje się bardziej atrakcyjny?
Do wszystkich obliczeń przyjmij roczne rozliczenie przepływów pieniężnych, tj. załóż, że płatności są dokonywane jednorazowo pod koniec roku.
Ćwiczenie nr 12
Porównaj dwa różne pięcioletnie najmy powierzchni biurowej wielkości 600 m. W najmie A czynsz wynosi 120 USD/m kw, ale za pierwsze 6 miesięcy, w ramach promocji nie pobiera się czynszu (wakacje czynszowe). W najmie B czynsz wynosi 100 USD/m kw. za pierwszy rok ze wzrostem rocznym równym 3% poczynając od drugiego roku najmu. Wszystkie pozostałe czynniki i założenia są jednakowe. Dokonaj obliczeń, jak w zadaniu poprzednim.
Ćwiczenie nr 13
Wykorzystując poniższe dane, które podsumowują roczny CF dla pojedynczego najmu magazynu o powierzchni 23.000 m kw., odpowiedz na pytania.
Rok |
Przepływ pieniężny |
1 |
585.000 USD |
2 |
637.000 USD |
3 |
650.000 USD |
4 |
650.000 USD |
5 |
650.000 USD |
Ile wynosi średni roczny czynsz efektywny?
Ile wynosi średnia roczna stawka efektywna?
Ile wynosi obecna wartość najmu przy stopie dyskontowej 10%%
Nieruchomość handlowa
Zakres zagadnień
Obszar handlowy. Metody oceny obszaru. Metoda „w drzwiach”. Metoda „Ludność/dochód”. Zależność klient - sklep.
a) Metoda „w drzwiach” b) metoda liczby ludności i wysokości dochodu c) metoda lokalizacji klienta d) Metoda czasu dojazdu.
Ćwiczenie nr 14
Sklep z obuwiem sportowym wymaga średniej rocznej sprzedaży na poziomie 2.500 zł na 1 m kw. powierzchni najmu brutto. Średnia wysokość sprzedaży w tym sklepie wynosi 75 zł. Przeprowadziłeś badania, które wykazały, że 45% osób wchodzących do tego typu sklepu dokonuje zakupu, oraz, że z 15 osób, które przechodzą obok takiego sklepu - jedna osoba wejdzie. Firma bierze pod uwagę pozyskanie 230 m kw. powierzchni w lokalnym centrum handlowym. Zarówno centrum handlowe, jak i sklep będą otwarte przez 360 dni w roku. Ile osób musi przejść obok sklepu, aby osiągnąć sprzedaż na odpowiednim poziomie? Podpowiedź: Zastosuj metodę „w drzwiach”.
Odpowiedź
2500 zł x 230 m kw. = 575.000 zł sprzedaży brutto
575.000 zł / 75 zł = 7.666 koniecznych transakcji rocznie
7.666 / 0,45 = 17.037 osób „w drzwiach” potrzebnych rocznie.
17.037 / (1 / 15) = 254.284 osób ruchu pieszego potrzebnych rocznie
254.284 / 360 = 706 osób dziennie przechodzących obok.
Ćwiczenie nr 15
Wolno stojący sklep z umeblowaniem domowym, o koniecznej sprzedaży 1.300 zł/m kw. posiada 3.000 m kw. powierzchni. Określono, że w obszarze znajduje się 2.000 m kw. konkurencyjnej powierzchni handlowej. Posiadane przez Ciebie dane o rynku wskazują, że ludzie zamieszkujący w obszarze tego rynku przeciętnie wydadzą 150 zł na osobę, zakupując umeblowanie domowe. Sprzedawca ocenia wypływ sprzedaży z tego obszaru na 25%. Ile osób musi zamieszkiwać w obszarze docelowym, aby wygenerować wymagane 1.300 zł/m kw. sprzedaży brutto? Podpowiedź: Zastosuj metodę liczby ludności i wysokości dochodu.
Odpowiedź
1.300 zł/m kw. x (2.000 + 3.000 m kw.) = 6.500.000 zł sprzedaży brutto potrzebnej w tym obszarze.
6.500.000 zł / (1 - 25% wypływu) = 8.666.667 zł.
8.666.667 zł / 150 zł = 57.778 osób wymaganych w obszarze docelowym.
Ćwiczenie nr 16
Brany jest pod uwagę ten sam wolno stojący sklep z meblami przeznaczonymi do użytku domowego minimalna sprzedażą 1.300 zł/m kw. o powierzchni 3.000 m kw. Czas dojazdu - 10 minut. Po zaznaczeniu granic obszaru handlowego wg czasu dojazdu, zlokalizowana populacja tego obszaru wynosi 16.275 gospodarstw domowych. Średni dochód na gospodarstwo domowe w tym obszarze wynosi 30.000 zł. W obszarze tym istnieją również dwa inne sklepy sprzedające konkurencyjne produkty, posiadające łączną powierzchnię 2.000 m kw. Badania rynku wykazują iż ludność zamieszkała w tym obszarze wydaje 1,25% swoich dochodów na ten rodzaj dóbr, które są sprzedawane w sklepach z meblami. Sprzedawca szacuje że średni wypływ sprzedaży tego obszaru wynosi 25%. Jaki jest potencjał wysokości sprzedaży przypadający na powierzchnie w tej lokalizacji? Podpowiedź: zastosuj metodę czasu dojazdu, wg poniższych wskazówek.
Określić działkę lub lokalizację jako punkt centralny.
Stosując zasadę czasu dojazdu, określić granice obszaru handlowego według czasu dojazdu w każdym kierunku oraz zaznaczyć punkt końcowy na mapie.
Zaznaczyć granice przechodzącą poprzez punkty końcowe.
Określić populację (sumę mieszkańców lub gospodarstw domowych) znajdujących się w zaznaczonym obszarze.
Określić dochód na osobę lub średni dochód na gospodarstwo domowe (brutto lub do dyspozycji) w obszarze.
Pomnożyć wysokość dochodu przez liczbę mieszkańców tak, aby uzyskać dochód całkowity.
Pomnożyć całkowity dochód przez stosunek procentowy wydawany na tego rodzaju dobra w celu uzyskania całkowitej kwoty wydawanej na ten rodzaj dóbr.
Pomnożyć całkowitą kwotę wydawaną na ten rodzaj dóbr przez (1- procent wypływu sprzedaży netto lub 1+ procent sprzedaży przemieszczonej netto) aby uzyskać procent wydawany na ten rodzaj dóbr w danym obszarze.
Podzielić sumę wydawanych środków na ten rodzaj dóbr w obszarze przez całkowitą powierzchnię tego samego rodzaju sklepów plus powierzchnia proponowanego sklepu w celu uzyskania potencjalnej wysokości sprzedaży na jednostkę powierzchni.
Porównać z zasadą wymaganego poziomu sprzedaży / powierzchni aby określić zdolności do prowadzenia takiej działalności.
Odpowiedź
Działka: podana
Obszar handlowy: podany
Granice obszaru: podane
Liczba gospodarstw domowych: 16.275 (podana)
Dochód przypadający na gospodarstwo domowe: 30.000 zł (podany)
30.000 zł x 16.275 = 488.250.000 zł całkowitego dochodu w tym obszarze
488.250.000 zł x 0,0125 = 6.103.125 zł suma która może potencjalnie zostać wydana na umeblowanie w tym obszarze
6.103.125 zł x 0,75 = 4.577.343,75 zł suma która może zostać wydana na umeblowanie wliczając wypływ sprzedaży
4.577.343,75 zł / 5.000 m kw. = 915,5 zł/m kw. potencjalna sprzedaż w 5.000 m.kw. proponowanej lokalizacji
Ćwiczenie nr 17
Obecnie sklep z obuwiem w centrum handlowym A wymaga średniej rocznej sprzedaży na poziomie 720 zł na m kw. powierzchni dzierżawionej brutto (GLA) aby nadal prowadzić swoją działalność w tej lokalizacji {bazując na 360 dniach sprzedaży w roku). Załóżmy że wysokość średniej sprzedaży w ich sklepie wynosi 60 zł.
Ostatnio przeprowadzone badania wykazały iż 30% ludzi wchodzących do sklepu dokonuje zakupu a 1 na każde 16 osób przechodzących obok sklepu wchodzi {innymi słowy mówiąc 6,25% przechodzącego obok sklepu ruchu reprezentuje przyszłych klientów) Firma myśli o otwarciu kolejnego sklepu w nowym centrum handlowym B (lokalizacja w odległości 35 km), jednakże nie jest pewna czy uda jej się utrzymać jego funkcjonowanie. Proponowana jednostka handlu detalicznego ma być umieszczona na powierzchni 2.500 m kw. w nowym centrum handlowym.
Jakie jest wymagane dzienne natężenie ruchu aby działalność ta mogła być prowadzona (w zaokrągleniu do jednej osoby)?
Odpowiedź
Zauważ że 720 zł na m kw. powierzchni x 2.500 m kw. = 1.800.000 zł sprzedaży brutto. Ze średnią sprzedaży 60 zł potrzeba rocznej sprzedaży będzie 1.800.000 zł / 60 zł = 30.000 zł.
Podczas gdy 30% ludzi wchodzących do sklepu jest klientami, całkowita ilość ludzi potrzebnych (w drzwiach) wynosi rocznie 30.000 / 0,3 = 100.000
Z 6,25% całego ruchu ludzi wchodzących do sklepu, roczny pomiar ruchu który ma wspierać sklep wynosi
100.000 / 0,0625 =1.600.000
Na bazie dziennej, ponieważ liczba dni handlowych wynosi 360 rocznie, dzienny pomiar ruchu który ma wspierać sklep musi zostać podzielony
1 600 000 / 360 = 4 444,44
lub w przybliżeniu 4 444 osób dziennie w zaokrągleniu do jednej osoby.
Ćwiczenie nr 18
Studio oraz laboratorium fotograficzne wymaga 4.100 zł sprzedaży na m kw. powierzchni dzierżawionej brutto aby nadal prowadzić działalność w obecnej lokalizacji, tuż za miastem A Właściciel zakładu rozpatruje przeniesienie do nowego miejsca, na większą powierzchnię lokalnej galerii handlowej na eleganckim przedmieściu, tuż za miastem. Nowe miejsce posiada 400 m kw. powierzchni oraz stały przepływ ruchu.
Przypuśćmy że obszar handlowy wyznaczony jest dla tego rodzaju zakładu czasem dojazdu 20 minut, na tym obszarze znajduje się 100.900 gospodarstw domowych (o średnim dochodzie 39.000 zł). Również, przypuśćmy że w obszarze tym znajduje się jeszcze 5 innych sklepów fotograficznych sprzedających ten sam rodzaj usług, których suma powierzchni wynosi 1.400 m kw.
Dane uzyskane podczas ostatnich badań wykazują iż ludzie zamieszkujący ten rejon ogólnie wydają 0,35% swoich dochodów na zakup wysokiej jakości sprzętu fotograficznego oraz że wypływ sprzedaży z obszaru wynosi 40%. Jaki jest potencjał sprzedaży na m kw. w nowym miejscu?
Odpowiedź
Zauważ iż całkowity dochód w tym obszarze handlowym wynosi
100.900 gospodarstw domowych x 39.000 zł na gospodarstwo domowe = 3.935.100.000 zł Suma wydawanych na wysokiej jakości sprzęt fotograficzny dochodów wynosi 3.935.100.000 x 0,0035 = 13.772.850 zł
Licząc wypływ sprzedaży, całkowita kwota która potencjalnie może zostać wydana na zakup wysokiej jakości sprzętu fotograficznego wynosi:
13 772,85 zł x 0,60 = 8.263.710 zł
Przy lokalizacji sklepu w tym obszarze handlowym całkowita powierzchnia oddana do sprzedaży tego produktu wyniesie 1.400 (istniejąca) + 400 (dodatkowa przychodząca wraz z nowym sklepem) lub suma 1.800 m kw. Potencjalna wielkość sprzedaży w proponowanej lokalizacji, zatem, wynosić będzie
8.263.710 zł / 18.000 = 459 zł na m kw. (zauważ że jest to ilość która wykracza poza wymaganą aby prowadzić działalność).
Ćwiczenie nr 19
Grupa prywatnych inwestorów rozpatruje otwarcie sklepu z narzędziami o powierzchni 1.500 metrów na przedmieściach A. Szacuje się że sklep z narzędziami musi wygenerować 900 zł na m kw. sprzedaży brutto (na rok) aby być rentownym. Analizy proponowanej działki / lokalizacji ujawniły istnienie 4.500 m kw. konkurencyjnych (sklepów z narzędziami) jednostek detalicznych zlokalizowanych obecnie w ogólnie tym samym obszarze handlowym. Również wiadomo iż ludzie w tym obszarze (średnio) wydają 210 zł rocznie na narzędzia. Ile osób (minimum) należy włączyć w granice obszaru usług aby wygenerować wymaganą wielkość sprzedaży aby utrzymać proponowany sklep przyjmując że wypływ sprzedaży wynosi 10%?
Odpowiedź
Suma potrzebnej sprzedaży aby wspierać sprzedawców detalicznych narzędzi w tym obszarze z dodatkowym, proponowanym sklepem wynosi 900 zł x 6.000 = 5.400.000 zł Po dokonaniu korekty wypływu sprzedaży, suma wynosi 0,9 / 5.400.000 zł = 6.000.000 zł.
Jeżeli ludzie wydają średnio 210 zł rocznie na zakup narzędzi, minimalna liczba wymaganych osób aby wspierać sklepy w tym obszarze wynosi 6.000.000 zł / 210 zł = 28.571 osób.
Ćwiczenie nr 20
Przypuśćmy że dla danego rynku detalicznego żywności, w obszarze handlowym populacja wynosi 27.900 osób z poziomem jednostkowego wydatku na cele żywnościowe na poziomie 2.460 zł rocznie. Przyjmij że całkowita powierzchnia konkurencji wynosi w obszarze handlowym 17.800 m kw. z zyskiem 2.980 zł na m kw. Oblicz niedobór (lukę) obszaru handlowego.
Odpowiedź
Zauważ że popyt (w zł) jest szacowany na 27 900 osób x 2.460 zł na osobę = 68.634.000 zł.
Całkowita podaż (w zł) wynosi
17.800 m kw. x 2.980zł na m kw. = 53.044.000 zł
Tak więc, niedobór w obszarze wynosi 68.634.000 zł - 53.044.000 zł = 15.590.000 zł.
14