Magazyny,
Powierzchnie magazynowe
Centra Logistyczne
Piotr KISIEL1
BoŜena ZWOLIŃSKA 2
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE
W artykule przedstawiono rynek usług magazynowych w Polsce. Na tle krajów sąsiednich omówiono perspektywy rozwoju rynku magazynowego, przedstawiono róŜnice między usługami magazynowymi a logistycznymi. Przedstawiono kryteria które powinny spełniać centra logistyczne oraz bariery, które powstrzymują ich budowę w naszym kraju.
THE DEVELOPMENT OF WAREHOUSE SPACE IN POLAND
Warehouse services market in Poland has been presented in this study. On the background of neighboring countries, development perspectives of the warehouse market in Poland were presented, including differences between warehouse and logistic services.
Criterions, which should be followed by logistic centers and barriers of their development in Poland were also presented.
1. WSTĘP
PołoŜenie geograficzne Polski powoduje, Ŝe przez nasze terytorium przepływa znaczna
część tranzytu na kierunkach: wschód – zachód, północ-południe. Sprzyja to rozwojowi rynku powierzchni logistycznych. Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej zaowocowało gwałtownym zapotrzebowaniem na usługi magazynowe. Polska posiada najlepsze
perspektywy rozwoju rynku powierzchni logistycznych w Europie. Określenie naszego kraju jako magazynu centralnej Europy jest wciąŜ aktualne.
Strategiczna lokalizacja, stały wzrost gospodarczy, zwiększanie nakładów na budowę infrastruktury transportowej oraz powiększanie Specjalnych Stref Ekonomicznych o nowe obszary to dodatkowe czynniki wzrostu zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe. Udział krajów Europy Centralnej w ogólnej powierzchni magazynowej przedstawiono na rysunku 1.
1 Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie, Wydział InŜynierii Mechanicznej i Robotyki, 30 – 059 Kraków, Al. Mickiewicza 30, tel.:12-617-39-61, e-mail: pikisiel@agh.edu.pl 2 Podkarpacka Szkoła WyŜsza im. Bł. Ks. Władysława Findysza w Jaśle, ul. Na Kotlinę 8, 38-200 Jasło, e-mail: zwolinska@op.pl
1168
Piotr KISIEL, BoŜena ZWOLIŃSKA
Rys.1. Udział krajów Europy Centralnej w ogólnej powierzchni magazynowej [3]
2. MAGAZYNY
„Magazyn” [1] to jednostka funkcjonalno-organizacyjna przeznaczona do składowania dóbr materialnych (zapasów) w wyodrębnionej przestrzeni budowli magazynowej według ustalonej technologii, wyposaŜona w odpowiednie urządzenia i środki techniczne, zarządzana i obsługiwana przez zespół ludzi. Funkcje magazynu moŜemy podzielić na dwie podstawowe grupy:
- funkcje gospodarcze: przechowywanie dóbr materialnych dla potrzeb produkcji, konsumpcji lub usług, prowadzenie działalności zbiorczej, przechowalniczej lub rozdzielczej;
- funkcje technologiczne: technologiczny proces magazynowy (przyjmowanie ładunku, składowania ładunku, kompletacja ładunku, wydawanie ładunku).
Techniczne wyposaŜenie magazynów jest istotnym składnikiem infrastruktury procesów
logistycznych aktywnie wpływających na szybkość przepływu materiałów, wydajność procesów manipulacyjnych, maszyn i urządzeń transportowych [2].
Techniczne wyposaŜenie urządzeń transportowych uzaleŜnione jest od:
- wielkości i funkcji jaką spełnia magazyn;
- rodzaju magazynowanych zapasów oraz ich podatności transportowej i magazynowej;
- rodzaju opakowania - formy lub stosowanych jednostek ładunkowych;
- metod składowania;
- sposobu przemieszczania materiałów;
- sposobu i rodzaju przeprowadzanych zabiegów konserwacyjnych;
- rodzaju zabezpieczeń, np. przed uszkodzeniami ładunku, przeciwpoŜarowych itp.
Do technicznego wyposaŜenia magazynów zalicza się:
1. Maszyny i urządzenia transportowe:
- wózki jezdniowe;
- dźwignice;
- przenośniki.
2. Urządzenia do składowania:
- w magazynach otwartych: legary, klamry, podstawki, stojaki itp.;
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE
1169
- w magazynach zamkniętych: regały o róŜnej konstrukcji, podstawki, stojaki.
3. Urządzenia pomocnicze:
- urządzenia ułatwiające załadunek środków transportowych: rampy, pomosty
ładunkowe, pomosty wyrównawcze, rampy ruchome itp.;
- urządzenia pomocnicze do składowania i manipulacji, np. palety, paletyzery, nadstawki palet, pojemniki, foliomaty, jarzma, kontenery, urządzenia do mocowania ładunków itp.;
- urządzenia kontrolno-pomiarowe do określania ilości i jakości magazynowych zapasów (urządzenia waŜące - wagi określające w sposób dokładny masę produktu; urządzenia wskaźnikowe, dozowniki - określają, w sposób przybliŜony masę lub objętość ciał).
3. MAGAZYNY W LICZBACH
Wzrost popytu na powierzchnię magazynową w Polsce zaowocował gwałtowną
rozbudową tego sektora rynku. Z poczatkowych 2266 tyś. [m2] w roku 2005 ten segment rynku wrzósł do 6537 tyś. [m2] w roku 2010. Przyrost ilości powierzchni magazynowej w Polsce przedstawiono na rysunku 2.
Powierzchnia magazynowa w Polsce
7000
6000
5000
]2 4000
[mecią 3000
sty
2000
1000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Lata
Rys.2 Powierzchnia magazynowa w Posce w latach 2005-2010 [6]
Do 2008 roku obserwowano gwałtony wzrost popytu na powierzchnie magazynową w naszym kraju. Do III kwartału popyt był tak duŜy iŜ podaŜ nie nadąŜała z jego zaspokojeniem. Praktycznie na terenie całego kraju nie występowały pustostany, a stawki czynszu oscylowały w granicach 5 - 6 EURO/ [m2]. Rok 2009 był przełomowy.
Deweloperzy nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale teŜ
wstrzymywali ukończenie i oddanie nowych obiektów. Popyt na powierzchnię
Piotr KISIEL, BoŜena ZWOLIŃSKA
magazynową spadał szybciej niŜ podaŜ, co spowodowało wzrost pustostanów w większości regionów. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie były w stanie zachecić deweloperów do powiększania swoich banków ziemi. Zachowawcze podejście
deweloperów związane było ze zwiększeniem trudności w pozyskiwaniu kapitału. Po raz pierwszy zanotowano spadki stawek wynajmu powierzchni magazynowej, oraz
zmniejszenia
minimalnej
wielkości
wynajmowanej
powierzchni.
Dodatkowo
zaobserwowano, Ŝe część duŜych najemców podnajmowało własne powierzchnie
magazynowe nawet poniŜej aktualnej stawki czynszu, aby tylko zredukowaś straty wynikające z najmu powierzchni w momencie ograniczenia własnej działalności. Czas najmu powierzchni zmniejszył się z początkowych 5 lat na 2 – 3 lata.
Dopiero w III kwartale 2010 roku zaobserwowano pozytywne tendencje w rynku usług magazynowych w Polsce. Ukończono blisko 90 000 [m2] nowoczesnych powierzchni magazynowych. Wzrósł teŜ popyt na powierzchniw magazynowe, a czynsze się
ustabilizowały. Zmniejszył się teŜ udział pustostanów w rynku.
PodaŜ na powierzchnię magazynową w poszczególnych regionach w 2010 roku
przedstawiono na rysunku 3.
PodaŜ na powierzchnię magazynową w Polsce
12,7
1,1
Warszawa
9,9
40,3
Gdańsk
Górny Śląsk
Polska Centralna
Wrocław
14,9
Kraków
Poznań
1,7
18,7
Rys. 3. PodaŜ na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów w 2010 roku (opracowanie własne na podstawie [4])
Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów w 2010 roku przedstawiono
na rysunku 4.
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE
1171
Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce
9%
1%
9%
Warszawa
39%
Gdańsk
6%
Górny Śląsk
Polska Centralna
Wrocław
Kraków
Poznań
1%
35%
Rys.4. Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów (opracowanie własne na podstawie [4])
Poprawa sytuacji finanasowej przedsiębiorstw sprawiła, Ŝe coraz częściej korzystają one z moŜliwości outsorcingu usług magazynowych. Bez wątpienia jest to spowodowane takŜe zmniejszeniem dodatkowych opłat stosowanych przez najemców za obsługę powierzchni magazynowej, kosztów eksploatacyjnych czy teŜ uŜytkowaniem powierzchni wspólnych.
Znaczny udział w rynku powierzchni magazynowej w Polsce ma rynek tzw. pozorny.
Najemcy stali się zdecydowanie bardziej wymagający w kwestii wyboru nieruchomości pod względem jej funkcjonalności. Pogorszenie kondycji finansowej firm spowodowało, Ŝe przenoszą się one, kosztem zmniejszenia powierzchni, do obiektów lepiej wyposaŜonych technicznie i korzystniej zlokalizowanych. Z uwagi na niŜsze koszty wzrasta popyt na magazyny połoŜone poza granicami administracyjnymi, ale w bliskim sąsiedztwie miast wojewódzkich, przy trasach dojazdowych lub w miejscowościach satelickich. Od 2009
roku obserwuje się zmniejszenie udziału firm logistycznych i budowlanych w
wynajmowanych powierzchniach magazynowych. Zwiększył się natomiast udział firm z segmentu rynku spoŜywczego. Zanotowano teŜ znaczne rozdrobnienie najemców
zwłaszcza w centrach dystrybucyjnych.
Udział pustostanów w ogólnej powierzchni magazynowej w poszczególnych regionach kraju przedstawiono na rysunku 5.
Piotr KISIEL, BoŜena ZWOLIŃSKA
Udział pustostanów w poszczególnych regionach Polski
10%
23%
Warszawa
18%
Gdańsk
Górny Śląsk
5%
Polska Centralna
Wrocław
Kraków
Poznań
14%
14%
16%
Rys. 5. Udział pustostanów w poszczególnych regionach (opracowanie własne na podstawie[4])
Wysokość stawek czynszu za wynajem powierzchni magazynowej w latach 2000 – 2010
przedstawiono na rysunku 6.
Wysokość stawki najmu
7
6
5
ciąsie 4
/m2
/m
3
RUE 2
1
0
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Lata
Rys. 6. Wysokość stawek czynszu w latach 2000 – 2010
(opracowanie własne na podstawie [6])
ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE
1173
W tabeli 1 przedstawiono wysokość stawek czynszu w poszczególnych regionach oraz inwestycje realizowane na przełomie lat 2010 -2011.
Tab. 1. Zasoby i stawki w regionie [5]
Lp.
Miasto/Region
Zasób
W budowie
Stawka najmu
[m2]
[m2]
[EUR/m2/miesiąc]
1
Warszawa Miasto
2611000
58800
4,0 – 5,8
Warszawa Okolice
2,1 – 3,6
2
Centralna Polska
942000
3300
2,4 – 4,0
3
Poznań
901000
3300
2,4 – 4,0
4
Górny Śląsk
1183000
9700
2,7 – 3,5
5
Wrocław
610000
11000
2,4 – 3,9
6
Grańsk
120000
0
3,0 – 3,4
7
Kraków
68000
13400
4,6 – 5,0
4. WNIOSKI
Rynek usług magazynowych w Polsce rozwija się bardzo preŜnie. Pomimo zastoju w IV
kwartale 2008 i w 2009 roku zauwaŜyć moŜna wzrost wielkości oferowanie powierzchni magazynowej na rynku nieruchomości. Na uwagę zasługuje fakt, Ŝe tak oddawane obecnie, jak i planowane na najbliŜszy czas obiekty charakteryzują się bardzo nowoczesnymi rozwiązaniami. Najemcy oferują coraz więcej usług dodatkowych związanych z obsługą towaru. JuŜ nie tylko moŜliwa jest kompletacja i dekompletacja ładunków, ale teŜ coraz częściej oferowane są usługi charakterystyczne dla branŜy logistycznej.
Zmniejszenie minimalnej powierzchni moŜliwej do wynajęcia zaowocowało tym, Ŝe coraz więcej przedsiębiorstw z segmentu małych i średnich firm decyduje się na wynajecie magazynów zewnętrznych. Na uwagę zasługuje takŜe fakt, Ŝe cena dzierŜawy powierzchni magazynowych spada.
Niestety w dalszym ciągu bardzo mały procent obiektów dopuszcza moŜliwość obsługęi
transportu intermodalnego. Większość obiektów koncentruje się na obsłudze transportu drogowego.
4. BIBLIOGRAFIA
[1] Fertsch M., Podstawy logistyki. Biblioteka Logistyka. Instytut Logistyki i Magazynowania, Poznań 2006.
[2] Korzeń Z., Logistyczne systemy transportu bliskiego i magazynowania. Tom I: infrastruktura, technika, informacja. Biblioteka Logistyka. Instytut Logistyki i Magazynowania, Poznań 1998.
[3] www.handel-net.pl
[4] www.jartom.pl
[5] www.industrial.pl
[6] www.egospodarka.pl