Nieruchomości

Przeglądaj tym dziale: 

Odpowiedzi

 | 

Artykuły

 | 

Opinie 

prawne

 | 

Dokumenty

 | 

Ustawy

 | 

Forum

 

 

Data: 01.04.2008 r.

Jak dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości?

Definicja współwłasności

Ustawową definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., zgodnie z którym:  „Własność 
tej   samej   rzeczy   może   przysługiwać   niepodzielnie   kilku   osobom  (współwłasność)". 
Oznacza  to, że  z współwłasnością   mamy  do  czynienia  wówczas, gdy jedno i  to samo 
prawo własności jednej i tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie co najmniej dwóm 
osobom. Współwłasność jest zagadnieniem bardzo szerokim i odnosi się do wielu spraw. 
Istotę współwłasności oddają trzy charakterystyczne elementy, to jest:

•

jedność przedmiotu,

•

wielość podmiotów,

•

niepodzielność wspólnego prawa.

Jedność   przedmiotu  polega   na   tym,   że   wspólne   prawo   własności   dotyczy   jednej 
konkretnej rzeczy ruchomej lub nieruchomości, wobec czego współwłasnością objęta jest 
np.   jedna,   ściśle   określona   działka   gruntu,   a   w   sytuacji,   gdy   wspólna   nieruchomość 
gruntowa   składa   się   z   kilku   działek,   współwłasnością   będzie   objęta   każda   z   działek   z 
osobna.  Przedmiotem współwłasności nigdy nie jest zespół rzeczy (np. spadek, majątek 
małżeński, majątek spółki cywilnej). W związku z tym współwłasność powstała w drodze 
spadku nigdy nie będzie się odnosiła do spadku jako całości, ale będzie wyrażała się we 
wspólnym prawie własności spadkobierców w stosunku do poszczególnych przedmiotów 
wchodzących w skład masy spadkowej. 

Przykład:

•

W sytuacji, w której w skład spadku wchodziłoby mieszkanie i działka gruntu, 
spadkobiercy   będą   w   odpowiedniej   części   współwłaścicielami   poszczególnych 
przedmiotów spadku. W przypadku, gdy na podstawie ustawy dziedziczy trzech 
spadkobierców,  każdy  z  nich  stanie   się  właścicielem   mieszkanie   w1/3 i   działki 
gruntu także w 1/3. 

Identyczna   zasada   odnosi   się   do   majątku   zgromadzonego   w   ramach   współwłasności 

małżeńskiej   lub   współwłasności   wynikającej   ze   stosunku   spółki.   W   tych   przypadkach 
również współwłasność rozciąga się na każdy z przedmiotów z majątku z osobna. 

Wielość   podmiotów  jest   chyba   najbardziej  istotną  cechą  współwłasności,   gdyż  dopiero 
wówczas, gdy to  samo prawo,  ta sama rzecz należy  do kilku,  a więc co najmniej  do 
dwóch osób, możemy mówić o współwłasności. Nie jest wymagane, by współwłaścicielami 
była  chociaż dwójka osób  fizycznych,  czyli dwie  istoty ludzkie,  podmiotami wspólnego 
prawa  mogą   być  też  osoby prawne  (instytucje   czy  spółki   wyposażone  przez  prawo   w 
przymiot osobowości prawnej). Wielość podmiotów może dotyczyć różnych konfiguracji 
osób   prawnych   i   osób   fizycznych   -   ważne   jest   tylko   to,   by   po   stronie   właściciela 
występował więcej niż jeden podmiot (np. co najmniej dwie osoby prawne, dwie osoby 
fizyczne lub osoba fizyczna i osoba prawna). 

Pewien problem może się nasuwać w przypadku  spółek kapitałowych (spółki  akcyjnej, 
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), albowiem fakt, że wiele osób posiada udziały 
bądź   akcje,   nie   jest   wystarczający   do   uznania,   iż   mamy   do   czynienia   z   wielością 
podmiotów   po   stronie   właściciela   -   bowiem   to   spółki   kapitałowe,   jako   podmioty 
wyposażone w odrębną osobowość prawną, są właścicielami poszczególnych składników 
majątku. Akcjonariusze albo udziałowcy nie są w żadnej części właścicielami ruchomości, 
nieruchomości   oraz   innych   praw   majątkowych,   które   nabyła   taka   spółka.   Spółka 
kapitałowa   to   w   rozumieniu   prawa   jeden   podmiot   -   jedna   osoba   posiadająca   własną 
osobowość prawną i dopiero ustanowienie prawa własności do tej samej rzeczy z innymi 
osobami   fizycznymi   czy   też   osobami   prawnymi   wypełni   wymóg   wielości   podmiotów 
charakterystyczny dla współwłasności.

W przypadku wielości podmiotów istotne jest więc, aby osoby będące współwłaścicielami 
były odrębnymi bytami prawnymi, czyli muszą to być różne osoby fizyczne bądź osoby 
prawne. 

Niepodzielność prawa 

 

 oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi

 

  

jedną   integralną   całość   i   nie   została   podzielona,   a   żadnemu   ze   współwłaścicieli   nie 
przysługuje   wyłączne   prawo   do   określonej   części   rzeczy.  Przy   tym   ustalenie   sposobu 
korzystania   z   rzeczy   i   wspólnego   używania   nie   pozostaje   w   sprzeczności   z   zasadą 
niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości 
wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. 
ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z 
rzeczy   nie   ma   wpływu   na   niepodzielność   prawa   własności,   gdyż   nie   pozbawia   ono 
poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko 
przejawem porozumienia właścicieli co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze 
współwłaścicieli   takiej   nieruchomości   może   np.   na   tak   wydzielonym   przydomowym 
ogródku   samodzielnie   gospodarować,   jednak   nie   może   nim   w   pełnym   zakresie 
rozporządzać.   Takiego   ogródka   nie   można   sprzedać,   bez   sprzedaży   udziału   w 
nieruchomości. Wielkość takiego ogródka wcale nie musi odpowiadać wielkość udziału we 
własności,   bo   nie   jest   ona   związana   z   prawem   własności.   Prawo   do   korzystania   jest 
wynikiem   porozumienia   zawartego   pomiędzy   właścicielami,   które   zawsze   może   być 

zmienione.     

Współwłasność nie jest jednorodną instytucją prawa; zgodnie z brzmieniem art. 196 k.c., 
może występować w dwóch różnych postaciach, a mianowicie w formie współwłasności 
ułamkowej albo współwłasności łącznej.

Rodzaje współwłasności

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność ułamkowa (w częściach ułamkowych), najprościej mówiąc, polega na tym, 
że  wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli jest określona odpowiednim ułamkiem. 
Suma   udziałów   wszystkich   współwłaścicieli   wynosi   zawsze   1   (jeden),   gdyż   suma   ta 
wyraża   całość   prawa   własności   wobec   całej   nieruchomości   objętej   współwłasnością. 
Wartość ułamków może być taka sama bądź różna u każdego ze współwłaścicieli. 

Przykład: 

•

Jeżeli współwłaścicielami nieruchomości są cztery osoby: A, B, C oraz D ich udział  
we współwłasności może być równy i wynosić po 1/4 lub może zdażyć się też, że  
udział każdej z osób będzie inny A = 1/8, B = 2/8,  C = 4/8,  D = 1/8, ale suma 
zawsze wynosi jeden.

Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granicę 
jego   prawa   w   dysponowaniu   nieruchomością   oraz   wyznacza   pozycję   w   stosunkach 
wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, 
tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd 
nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też 
obowiązki.  Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do 
ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli 
będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości.

Przykład: 

•

Właścicielami budynku są A z udziałem 1/7, B z udziałem 2/7 oraz C z udziałem  
4/7. Współwłaściciele dokonali remontu dachu, którego koszt wyniósł 70 tys. zł.  
Koszty tego remontu rozkładają się proporcjonalnie do wysokości ich udziałów: A  
- 10 tys. zł, B - 20 tys. zł oraz C - 40 tys. zł. 

Udział stanowi idealną część prawa. Współwłaściciel może zbyć swój udział. Jednak nie 
ma   prawa   do   rozporządzania   fizycznie   wyodrębnioną   częścią   nieruchomości,   nawet   w 
części   odpowiadającej   wielkości   jego   udziału.  Dopiero   znosząc   współwłasność   można 
podzielić nieruchomość na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli. 

Współwłasność łączna

Współwłasność   łączna   (wspólność   łączna)   jest   zawsze   związana   z   jakimś   prawem 
osobistym.   Najczęściej   spotykanym   przykładem   współwłasności   łącznej   jest  ustawowa 
wspólność małżeńska,  która powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa.  W odróżnieniu od 
współwłasności   ułamkowej   współwłasność   łączna  ma   charakter   bezudziałowy

 

 .   

Współwłasności takiej nie można opisać żadnym ułamkiem, odnosi się zawsze do całej 
rzeczy,   całej   nieruchomości.   Żaden   ze   współwłaścicieli   (małżonek,   wspólnik   spółki 
cywilnej) nie może zbyć swojego udziału we współwłasności łącznej tak długo, jak długo 
ta współwłasność trwa.

Współwłasność łączna może powstać tylko w ściśle określonych przez prawo sytuacjach, 
tylko i wyłącznie ze wskazanych w ustawie stosunków prawnych.  Współwłasność łączna 
powstaje   tylko   i   wyłącznie   pomiędzy  

 

 małżonkami

 

   oraz  

 

 wspólnikami   spółki   cywilnej

 

 . 

Charakter   osobisty   współwłasności   łącznej   wyraża   się   właśnie   tym,   że   pomiędzy 
współwłaścicielami   muszą   istnieć   jakieś   relacje   osobiste,   które   mogą   to   wynikać   z 
małżeństwa bądź z umowy spółki. Zniesienie tych osobistych więzów skutkuje ustaniem 
współwłasności łącznej i przekształceniem jej we współwłasność ułamkową.  Zawsze gdy 
pomiędzy małżonkami dochodzi do rozwodu bądź separacji, czy też spółka cywilna ulega 
rozwiązaniu,   współwłasność   łączna   przestaje   istnieć,   gdyż   kończy   również   swój   byt 
stosunek osobisty, który stanowił jej podstawę. 

Współwłasność powstaje na podstawie różnych zdarzeń prawnych. Każda rzecz, prawo  
może stać się własnością na podstawie różnych tytułów prawnych, które z mocy ustawy 
mogą decydować o rodzaju współwłasności.

Jak powstaje współwłasność - źródła współwłasności

Różne  zdarzenia  prawne   powodują  powstanie   współwłasności,  nie   ma  jednak  jakiegoś 
zamkniętego   katalogu   tych   zdarzeń.   Dlatego   też   nie   sposób   przedstawić   wszystkich 
sytuacji,   które   powodują   to,   że   nieruchomość   stała   się   własnością   kilku   osób 
jednocześnie. Do takich typowych sytuacji należą:

•

spadek,

•

małżeństwo,

•

spółka cywilna,

•

orzeczenie sądu,

•

czynność prawna,

•

zdarzenia faktyczne.

Spadek

Prawa i obowiązki, które wchodzą w skład spadku, przechodzą w drodze dziedziczenia na  
rzecz spadkobiercy albo spadkobierców. Jeżeli do dziedziczenia dojdzie na rzecz więcej 
niż jednej osoby, pomiędzy tymi osobami powstaje współwłasność  praw i obowiązków 

spadkowych,   co   wynika   z   art.   1035   k.c.,   zgodnie   z   treścią   którego:   „Jeżeli   spadek 
przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku  
stosuje   się   odpowiednio   przepisy   o   współwłasności   w   częściach   ułamkowych   z 
zachowaniem przepisów niniejszego tytułu."  Współwłasność powstaje od chwili otwarcia 
spadku,   czyli   już   od   momentu   śmierci   spadkodawcy   i   powstaje   ona   z   mocy   samego 
prawa.

Nie  ma żadnego  znaczenia,   czy podstawą  powstania   współwłasności  jest dziedziczenie 
ustawowe, czy też dziedziczenie testamentowe.  Zawsze gdy do spadku powołanych jest 
kilka osób, pomiędzy nimi powstaje współwłasność. 

Pomiędzy spadkobiercami powstaje współwłasność ułamkowa - w takiej części w jakiej 
poszczególni spadkobiercy dziedziczą po spadkodawcy. Zob.: 

Czym jest spadek - czyli co 

możesz odziedziczyć?

Małżeństwo

Sam fakt zawarcia małżeństwa wywiera skutki w sferze praw majątkowych małżonków; 
od   chwili   zawarcia   małżeństwa   pomiędzy   małżonkami   powstaje   zazwyczaj   ustrój 
majątkowy   zwany   wspólnością   ustawową  (chyba   że   został   on   wyłączony   intercyzą). 
Zgodnie z art. 31 § 1 k.r.o.: „Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami  
z   mocy   ustawy   wspólność   majątkowa   (wspólność   ustawowa)   obejmująca   przedmioty  
majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich  
(majątek  wspólny).  Przedmioty majątkowe   nieobjęte  wspólnością  ustawową  należą   do 
majątku osobistego każdego z małżonków.

Pomiędzy   małżonkami   powstanie   współwłasność   łączna   i   od   tej   chwili   wszystko,   co 
nabędą małżonkowie wejdzie w skład ich majątku wspólnego. Majątek, jaki małżonkowie 
zgromadzili przed zawarciem małżeństwa, będzie zaś stanowił ich majątek odrębny, który 
nie będzie objęty współwłasnością. Zob.: 

Co składa się na majątek wspólny małżonków?

Współwłasność łączna będzie dotyczyła całego majątku wspólnego małżonków tak długo, 
jak   długo   będzie   trwało   małżeństwo   bądź   do   czasu   ustanowienia   rozdzielności 
majątkowej. Z chwilą rozwodu ustanie pomiędzy małżonkami współwłasność ustawowa i 
w konsekwencji tego zniknie także współwłasność łączna. Natomiast na przedmiotach, w 
tym   także   na   nieruchomościach,   które   małżonkowie   nabyli   w   ramach   wspólności 
małżeńskiej, powstanie współwłasność ułamkowa. Taki sam skutek będzie miało również 
orzeczenie   przez   sąd   separacji   lub   zniesienie   przez   małżonków   w   drodze   umowy 
współwłasności ustawowej.    

Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że zawarcie małżeństwa nie zawsze będzie się 
łączyło z powstaniem wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami. Małżonkowie przed 
wstąpieniem   w   związek   małżeński   mogą   w   drodze   umowy   znieść   lub   ograniczyć 
wspólność małżeńską. Umowa taka, zwana intercyzą, może nawet doprowadzić do tego, 
że każdy z małżonków będzie posiadał majątek odrębny i nie powstanie pomiędzy nimi 

wspólność ustawowa. 

Spółka cywilna

Spółka cywilna jest umową cywilną, na skutek której strony podejmują działania w celu 
osiągnięcia celu wskazanego w umowie. Najczęściej jest to cel gospodarczy, czyli mówiąc 
w   skrócie   osiąganie   jak   najwyższych   dochodów.   Zgodnie   z   art.   860   §   1   k.c.,   „Przez 
umowę   spółki   wspólnicy   zobowiązują   się   dążyć   do   osiągnięcia   wspólnego   celu  
gospodarczego  przez   działanie  w   sposób oznaczony,   w  szczególności   przez  wniesienie  
wkładów." Majątek objęty współwłasnością stanowią wniesione przez wspólników wkłady, 
a   także   wszystko   to,   co   wspólnicy   spółki   nabyli   w   ramach   prowadzonej   spółki. 
Współwłasność,   jaka   powstaje   pomiędzy   wspólnikami   ma   charakter  współwłasności 
łącznej  i   trwa   od   momentu   zawiązania   spółki   aż   do   chwili   jej   rozwiązania.   Z   chwilą 
rozwiązania   spółki   cywilnej   ustaje   współwłasność   łączna,   która   z   mocy   ustawy 
przekształca się w ułamkową. 

W tym miejscu, na marginesie, należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy spółką cywilną 
a spółką  jawną. W spółce  cywilnej  majątek spółki stanowi współwłasność wspólników, 
natomiast majątek spółki jawnej nie jest majątkiem wspólników, lecz podmiotem praw 
własności jest sama spółka. Na przykład spółka jawna będzie właścicielem nieruchomości 
wpisanym   w   księdze   wieczystej,   natomiast   w   ramach   spółki   cywilnej   jako   właściciele 
nieruchomości w księdze wieczystej będą wskazani wszyscy wspólnicy. Spółka jawna jest 
samodzielnym podmiotem praw i obowiązków, zaś w spółce cywilnej podmiotem tym są 
wspólnicy. Zob: 

Zasady funkcjonowania spółki cywilnej

Orzeczenie sądu

Takim   najczęściej   spotykanym   orzeczeniem   sądu,   na   skutek   którego   powstaje 
współwłasność, jest  przysądzenie własności na rzecz kilku osób, jeżeli w toku egzekucji 
sądowej licytacji dokonywało wspólnie kilka osób. Sąd, dokonując takiego przysądzenia 
własności   nieruchomości,   określa   także   wielkość   udziałów   poszczególnych 
współwłaścicieli.   Pomiędzy   współwłaścicielami   na   podstawie   orzeczenia   sądu   powstaje 
współwłasność ułamkowa. 

Nie tylko  przysądzenie  własności rodzi skutki  w postaci  powstania  współwłasności,  ale 
paradoksalnie orzeczenie sądu znoszące współwłasność może też prowadzić do powstania 
współwłasności.   Z   taką   sytuacją   mamy   do   czynienia   wówczas,   jeżeli   dochodzi   do 
częściowego zniesienia  współwłasności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami i 
jeden   z   nich   traci   przysługujące   mu   prawo   własności,   natomiast   pozostali   nadal   są 
współwłaścicielami, lecz uch udział zmienia się i zwykle ciąży na nich obowiązek spłaty 
osoby,   która   utraciła   status   współwłaściciela   nieruchomości.   Zob.:

Zniesienie 

współwłasności

Czynność prawna

Najczęstszym przypadkiem ukonstytuowania współwłasności w drodze czynności prawnej 
jest prozaiczne  nabycie nieruchomości przez kilka osób. Automatycznie pomiędzy tymi 
osobami powstaje współwłasność ułamkowa. Wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli 
wynika już treści samego aktu notarialnego, który stanowił podstawę nabycia własności, i 
najczęściej odpowiada wkładowi finansowemu każdego z właścicieli. 

Nie   tylko   umowa   kupna   przez   kilka   osób   będzie   miała   taki   skutek,   ale   też  umowa 
darowizny,   która   został   dokonana   na   rzecz   kilku   osób,   prowadzi   do   powstania 
współwłasności w częściach ułamkowych.

Współwłaścicielem   nieruchomości   możemy   stać   się   także,  gdy   nabędziemy   lokal,   w  
budynku,   w   którym   zostały   wyodrębnione   lokale  (nie   ma   znaczenia,   czy   są   to   lokale 
mieszkalne,   czy   też   użytkowe).  Wówczas   staniemy   się   współwłaścicielami   części 
wspólnych budynku. 

Zdarzenia faktyczne

Ponadto   należy   wspomnieć,   że   nie   tylko   czynności   prawne,   ale   i  zdarzenia   faktyczne 
mogą wywołać skutki w sferze prawa rzeczowego. Możliwe jest nabycie prawa własności 
nieruchomości w drodze zasiedzenia przez kilka osób. W następstwie takiego zdarzenia 
własność   nieruchomości   przypada   wszystkim   osobom.   Nabywcy   stają   się 
współwłaścicielami nieruchomości.  Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia przez 
kilka   osób  jest   uzależnione   od   wymaganego   okresu   samoistnego   posiadania 
nieruchomości, który to warunek musi być spełniony przez każdego z posiadaczy, aby stał 
się   właścicielem   przez   zasiedzenie.   Okres   samoistnego   posiadania   jest  uzależniony   od 
tego, czy posiadacze nieruchomości posiadają  ją w dobrej, czy też złej wierze. Ustawowy 
termin samoistnego posiadania wynosi 20 lat w przypadku dobrej wiary, natomiast 30 lat 
u posiadaczy nieruchomości w złej wierze. Zob.: 

Kiedy można stać się właścicielem przez 

zasiedzenie?

   

Podstawa prawna: 

•

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - 

Kodeks cywilny

 (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 

93, ze zmianami)