Podziały i scalanie nieruchomości

Podstawy prawne

• Art. 92-99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce

nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.
651, z późn. zm.)

• Ustawa z dn. 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów z

późn. zmianami

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w

sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości
(Dz. U. Nr 268, poz. 2663)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z 4.5.2005 r. w sprawie scalania

i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, poz. 736)

• Art. 35 § 3, art. 104, art. 127 § 1 i 2 i art. 129 § 1 i 2 ustawy z

dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania
administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071, z późn.
zm.)

Różne reżimy prawne

W Polsce obowiązują różne reżimy prawne

dotyczące podziału nieruchomości w zależności od

tego czy nieruchomość położona jest na terenie

objętym planem zagospodarowania

przestrzennego, czy też plan miejscowy dla tego

obszaru nie obowiązuje

Odrębne przepisy regulują tez podział

nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego

Podział nieruchomości

• Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z

jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek,

stanowiących odrębne nieruchomości.

• W wyniku podziału powstają nowe działki, które są

wydzielone geodezyjnie i osobno oznaczone w

ewidencji gruntów.

• Nie jest istotna kwestia ich własności.

• Oznacza to, że właścicielem nieruchomości

powstałych w wyniku podziału może być ta sama

osoba lub instytucja, która była właścicielem

dzielonej nieruchomości.

Do podziału nieruchomości może dojść w
różnoraki sposób, np.:

• w wyniku zniesienia współwłasności,
• dziedziczenia,
• zbycia części nieruchomości lub
• podziału majątku wspólnego małżonków.

Zasady i sposób przeprowadzenia podziału
nieruchomości regulują przepisy ustawy o
gospodarce nieruchomościami.

Wszczęcie postępowania o podział

nieruchomości

Wszczęcie postępowania o podział
nieruchomości następuje:

1) na wniosek osoby, która ma w tym
interes prawny,
2) z urzędu - w przypadkach określonych w
art. 97 ust. 3-5.

Wnioskodawcy w sprawie podziału

nieruchomości

• Jest nią osoba, która ma w tym interes prawny (art. 97

ust. 1 GN).

Należy przez to rozumieć podmiot, któremu przysługują do
nieruchomości takie prawa rzeczowe jak prawo własności lub prawo
użytkowania wieczystego. Nie mogą być zatem wnioskodawcami
podziału nieruchomości osoby będące użytkownikami, dzierżawcami,
najemcami, a nade wszystko osoby będące właścicielami lub
użytkownikami wieczystymi nieruchomości sąsiednich, którzy mogą
mieć jedynie interes faktyczny w dokonaniu podziału nieruchomości
sąsiedniej, a który nie czyni ich stroną postępowania o podział w
rozumieniu art. 28 KPA.

• W przypadku dokonywania podziału nieruchomości

stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, powiatu
lub województwa samorządowego wniosek o podział
składa organ reprezentujący te podmioty - starosta w
imieniu Skarbu Państwa i zarządy pozostałych podmiotów.

Podział nieruchomości z urzędu

Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:
1) jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;
2) nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w

użytkowanie wieczyste.

oraz w przypadkach,
1) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie

wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

2) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów

niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

3) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo

likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

podziału nieruchomości można dokonać z urzędu albo na wniosek
odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji
rządowej, zarządu powiatu albo zarządu województwa.

5. Podziału nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu

lub województwa można dokonać z urzędu, po zasięgnięciu opinii
odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji
rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa.

Podział z urzędu

W przypadkach wymienionych poniżej podziału nieruchomości można
dokonać z urzędu albo na wniosek odpowiednio starosty,
wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu
powiatu albo zarządu województwa.

1) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie

wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

2) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z

przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

3) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo

likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

Podziału nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa,
powiatu lub województwa można dokonać z urzędu, po zasięgnięciu
opinii odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu
administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa.

Organ opiniujący i zatwierdzający podział

Wniosek o podział nieruchomości składa

się do - wójta, burmistrza lub

prezydenta miasta

Podziału nieruchomości dokonuje się na

podstawie decyzji wójta, burmistrza albo

prezydenta miasta zatwierdzającej podział.

Dopuszczalność podziału nieruchomości – warunek 1

Podział nieruchomości jest dopuszczalny

tylko wtedy, jeżeli jest zgodny z ustaleniami

planu miejscowego albo decyzją o

warunkach zabudowy i zagospodarowania

terenu w przypadku, gdy nieruchomość nie

jest objęta planem miejscowym lub

istniejący plan nie określa zasad podziału

nieruchomości (art. 93 ust. 1 i 6 GN).

Zgodność podziału z miejscowym planem

zagospodarowania przestrzennego

Nie jest dopuszczalny (wyjątki określone

zostały w art. 95 GN) taki podział

nieruchomości, który uniemożliwiałby

zrealizowanie na wydzielonych działkach

gruntu celu określonego w planie

miejscowym.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI W TRAKCIE SPORZĄDZANIA PLANU

MIEJSCOWEGO

Jeżeli wniosek o podział nieruchomości został złożony po:

1) upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę

uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub

2) wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu

– postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się

obligatoryjnie do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak
nie dłużej niż na 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o
podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie
podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony,
do dalszego rozpatrywania wniosku stosuje się procedurę
przewidzianą dla podziału nieruchomości położonych na
terenach nieobjętych planem zagospodarowania. Jeśli plan
zostanie w tym czasie przyjęty, postępowanie w dalszym ciągu
prowadzi się na zasadach przewidzianych dla obszarów objętych
takim planem.

Podział gruntu – warunek 2

Dodatkowym warunkiem dopuszczalności podziału
nieruchomości jest konieczność zapewnienia
wydzielonym działkom gruntu dostępu do drogi
publicznej poprzez:

• bezpośrednie przyleganie tych działek do drogi już

istniejącej lub nowo wydzielonej w ramach podziału z
nieruchomości ulegającej podziałowi,

• ustanowienie służebności drogi koniecznej dla działek

gruntu nie mających bezpośredniego dostępu do
drogi publicznej, przy czym konieczność ustanowienia
tej służebności pojawia się dopiero w chwili, kiedy
powstałe w wyniku podziału działki gruntu będą
zbywane na rzecz innych podmiotów (art. 99 GN).

Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu

miejscowego

Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku

braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w
celu:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma

budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli
podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli,
wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu
niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej

działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie

wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów

niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo

likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu

miejscowego

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu

lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu

lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o

zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku
publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego
2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o

pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów
ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach
przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli
przeciwpowodziowych.

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z

budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

ETAPY PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI:

1. Sporządzenie wstępnego projektu podziału działki i

złożenie w urzędzie gminy (miasta) wniosku o
dokonanie podziału działki.

2. Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta)

opinii na temat wstępnego projektu podziału
działki.

3. Sporządzenie przez geodetę uprawnionego

projektu podziału działki. Sporządzenie przez
geodetę dokumentacji podziału działki.

4. Zatwierdzenie przez wójta (burmistrza, prezydenta)

projektu podziału.

5. Wyznaczenie w terenie nowych punktów

granicznych (granic nowych działek).

6. Przekazanie właścicielowi dokumentów będących

podstawą do wpisania zmian do księgi wieczystej.

Dokumenty – I etap

• Wniosek pisemny o podział nieruchomości wraz z określeniem celu podziału.
• Wstępny projekt podziału opracowany na kopii mapy zasadniczej, a w

przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej (potwierdzonej przez organ ją
wydający), uzupełnionych w razie potrzeby niezbędnymi dla projektu podziału
elementami zagospodarowania terenu - z wyjątkiem podziałów,
dokonywanych niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego.

• Dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, w szczególności

oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (inne dokumenty stwierdzające tytuł prawny do
nieruchomości to odpis z Księgi Wieczystej, umowa w formie aktu
notarialnego, postanowienie stwierdzające nabycie spadku).

• Wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmująca

nieruchomość podlegającą podziałowi.

• Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku

planu miejscowego (o ile została wydana i jest obowiązująca).

• W przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - pozwolenie na

podział nieruchomości wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków.

• Pełnomocnictwo - jeśli wnioskodawca jest reprezentowany przez inną osobę.

ETAPY PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI:

1. PRZYGOTOWANIE WSTĘPNEGO PROJEKTU
PODZIAŁU
Wstępny projekt podziału działki sporządzany jest
na odpowiednich podkładach mapowych (na kopii
mapy zasadniczej),

1) opis i położenie nieruchomości,
2) granice i oznaczenia nieruchomości podlegającej
podziałowi,
3) oznaczenia nieruchomości sąsiednich,
4) granice i oznaczenia proponowanych do
wydzielenia działek gruntu,
5) linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej
wysokości budynku, jeżeli przedmiotem podziału jest
nieruchomość zabudowana, a proponowany jej
podział powodowałby także podział tego budynku.

2. Wydanie przez wójta (burmistrza, prezydenta)

opinii na temat wstępnego projektu podziału

działki.

Opinię wydaje wójt, burmistrz albo
prezydenta miasta

Opinia o zgodności z planem
zagospodarowania przestrzennego odbywa
się w formie postanowienia, na które
przysługuje zażalenie do samorządowego
kolegium odwoławczego (SKO)

3. SPORZĄDZENIE PRZEZ GEODETĘ PROJEKTU PODZIAŁU

Dla zapewnienia kontroli zgodności zamierzonego przez wnioskodawcę
podziału z planem miejscowym, organ orzekający po otrzymaniu wniosku o
podział wydaje postanowienie zawierające opinię o zgodności
proponowanego we wstępnym projekcie podziału nieruchomości z planem
miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
(art. 93 ust. 4 i 5 GN).
Tak więc o zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym lub
decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu organ rozstrzyga
już w powołanym postanowieniu.
Postanowienie zawierające pozytywną opinię w zakresie omawianej
zgodności (§ 4 ust. 1 PG) stanowi podstawę do opracowania przez
uprawnionego geodetę projektu podziału nieruchomości, który winien być
sporządzony na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu
geodezyjnego i kartograficznego, przez co należy rozumieć mapę pobraną z
ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej i zaktualizowaną w
terenie.
W przypadku wydania postanowienia zawierającego negatywną opinię organ
orzekający będzie mógł wydać jedynie decyzję o odmowie zatwierdzenia
podziału nieruchomości. Jednakże wnioskodawcy przysługuje prawo złożenia
zażalenia na postanowienie zawierające omawianą opinię (zarówno opinię
negatywną, jak i pozytywną) do samorządowego kolegium
odwoławczego.

Dokumenty II etap
• Po uzyskaniu pozytywnej opinii o zgodności proponowanego

podziału z ustaleniami planu miejscowego (w przypadku
jego braku - z decyzją o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu lub przepisami odrębnymi) - jeżeli
powyższy dokument jest wymagany należy dołączyć:

• Protokół z przyjęcia granic.
• Wykaz zmian gruntowych.
• Wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w

katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.

• Mapę z projektem podziału.
• Dokumenty te powinny być przyjęte do państwowego

zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Projekt podziału powinien zawierać

dane dotyczące nieruchomości

podlegającej podziałowi i nowo

wydzielonych działek gruntu, a w

szczególności:

1) nazwę jednostki ewidencyjnej, numer lub nazwę obrębu, numer
arkusza mapy,
2) skalę mapy,
3) granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
4) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według zasad
obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach
wieczystych, a także oznaczenia nieruchomości sąsiednich,
5) przedstawione w kolorze czerwonym granice projektowanych
działek gruntu i ich numery,
6) powierzchnie nieruchomości według stanu przed i po podziale, w
formie wykazu zmian gruntowych,
7) wykaz synchronizacyjny, w przypadku gdy w księdze wieczystej
nieruchomość podlegająca podziałowi posiada inne oznaczenia niż w
katastrze nieruchomości,
8) szkic nieruchomości, w przypadku, o którym mowa w § 6 ust. 4,
9) propozycję ustanowienia służebności drogowych,
10) inne niezbędne do projektu podziału nieruchomości elementy
zagospodarowania terenu.

4. ZATWIERDZENIE PODZIAŁU

• Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie

decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta
zatwierdzającej podział.

• W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru

zabytków decyzję, zatwierdzającą podział wydaje się
po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego
konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.

• Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu

wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie
oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga
wydania decyzji zatwierdzającej podział.

• Decyzja lub orzeczenie sądu, zatwierdzające podział,

stanowią podstawę do dokonania wpisów w księdze
wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje

następujące wyjątki od zasady wydawania decyzji

zatwierdzającej podział:

1) w przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub

użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w
przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu
wywłaszczonej nieruchomości, podział zatwierdza ostateczna
decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego lub
ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości,

2) w przypadku podziału nieruchomości w wyniku postępowania

sądowego o podziale nieruchomości orzeka sąd w orzeczeniu
kończącym sprawę (jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony
od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – od decyzji
o warunkach zabudowy, sąd zasięga opinii wójta, burmistrza,
prezydenta miasta, a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do
rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora
zabytków),

3) nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział

nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej
skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze
nieruchomości.

5. WYZNACZENIE W TERENIE NOWYCH PUNKTÓW

GRANICZNYCH (GRANIC NOWYCH DZIAŁEK)

• Ostatnim etapem procesu podziału nieruchomości

jest wyznaczenie w terenie nowych granic.

• Odbywa się to po wydaniu i uprawomocnieniu się

decyzji o podziale nieruchomości, poprzez
wytyczenie przez geodetę nowych punktów
granicznych i ich stabilizacji, w obecności
właścicieli sąsiadujących nieruchomości.

• Z czynności utrwalenia nowych znaków

granicznych sporządza się protokół.

• Z prac tych sporządza się operat geodezyjny,

który podlega przyjęciu do państwowego zasobu
geodezyjnego i kartograficznego.

6. PRZEKAZANIE WŁAŚCICIELOWI

DOKUMENTÓW BĘDĄCYCH PODSTAWĄ

DO WPISANIA ZMIAN DO KSIĘGI

WIECZYSTEJ

Po zakończeniu całej procedury podziału
nieruchomości, upoważniony do czynności
związanych z podziałem nieruchomości przez
właściciela gruntu geodeta, przekazuje
właścicielowi dokumentację niezbędną do
dokonania odpowiednich zmian w księdze
wieczystej.
Decyzja zatwierdzająca podział lub inna decyzja o
równoważnym skutku oraz odpowiednie orzeczenie
sądu stanowią podstawę do dokonania stosownych
wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze
nieruchomości.

Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne:

gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe

Działki gruntu wydzielone pod drogi
publiczne: gminne, powiatowe,
wojewódzkie, krajowe — z nieruchomości,
której podział został dokonany na wniosek
właściciela, przechodzą, z mocy prawa,
odpowiednio na własność gminy, powiatu,
województwa lub Skarbu Państwa z
dniem, w którym decyzja zatwierdzająca
podział stała się ostateczna albo
orzeczenie o podziale prawomocne

Odszkodowanie

Za działki gruntu wydzielone pod drogi
publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie,
krajowe przysługuje odszkodowanie w
wysokości uzgodnionej między właścicielem
lub użytkownikiem wieczystym a właściwym
organem.
Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na
wniosek właściciela lub użytkownika
wieczystego odszkodowanie ustala się i
wypłaca według zasad i trybu
obowiązujących przy wywłaszczaniu
nieruchomości.

Podział nieruchomości zabudowanej

• Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość

zabudowana, a proponowany podział powoduje także
podział budynku, granice projektowanych do
wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż
pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany
oddzielenia przeciwpożarowego, usytuowane na całej
wysokości budynku od fundamentu do przekrycia
dachu.

• W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia

przeciwpożarowego, granice projektowanych do
wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż
pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany
usytuowane na całej wysokości budynku od
fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące
budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Tereny nieobjęte planem miejscowym

W przypadku braku planu miejscowego –
jeżeli nieruchomość jest położona na
obszarze nieobjętym obowiązkiem
sporządzenia tego planu – podziału
nieruchomości można dokonać, gdy
spełnione są następujące warunki:

1) nie jest sprzeczny z przepisami innymi niż

u.g.n. (np. przepisami ustawy z 23 lipca 2003
r. o zabytkach i opiece nad zabytkami) albo

2) jest zgodny z warunkami określonymi w

decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu

Podział gruntów rolnych

Gruntów rolnych nie można dzielić na

mniejsze niż 0,3 ha chyba że zostają

wydzielone nowe drogi lub podział ma na

celu powiększenie sąsiedniej działki lub

uregulowanie granic między sąsiednimi

nieruchomościami.

Opłata adiacencka

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości

wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub

prezydent miasta może ustalić w drodze

decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu

w wysokości do 30% różnicy wartości

nieruchomości sprzed i po podziale

Ustalenie opłaty adiacenckiej

• Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie

3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział
nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o
podziale stało się prawomocne.

• Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale

określa się według cen na dzień wydania decyzji o
ustaleniu opłaty adiacenckiej.

• Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na

dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział
nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale
przyjmuje się na dzień, w którym decyzja
zatwierdzająca podział nieruchomości stała się
ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się
prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części
składowych nieruchomości.

Zażalenie w sprawie podziału nieruchomości

• Wójt, burmistrz lub prezydent miasta opinię w sprawie proponowanego

podziału nieruchomości wyraża w formie postanowienia, na które
przysługuje zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego
(SKO).

• Rozstrzygnięcie SKO może być zaskarżone do wojewódzkiego sądu

administracyjnego, a w dalszej kolejności do Naczelnego Sądu
Administracyjnego.

• Jednak wniesienie środków odwoławczych nie wstrzymuje wykonania

postanowienia, chyba że SKO albo sąd na wniosek strony bądź z urzędu
wstrzyma wykonanie postanowienia.

• Skutkiem braku opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w

sprawie podziału nieruchomości może być uchylenie przez organ
odwoławczy decyzji zatwierdzającej jej podział. Jeśli decyzja o
zatwierdzeniu podziału podjęta bez wymaganej opinii stała się
ostateczna, postępowanie może zostać wznowione na podstawie art.
145 § 1 pkt 6 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania
administracyjnego. Zgodnie z tym przepisem postępowanie zostaje
wznowione, jeśli decyzja organu odwoławczego (w tym przypadku SKO)
lub sądu była inna niż decyzja zatwierdzająca podział.

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Przepisy ustawy o GN stosuje się do
nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach miejscowych na
cele inne niż rolne i leśne

• Ustawa o scalaniu i wymianie gruntów z

późn. zmianami
Przepisy w/w stosuje się do gruntów
położonych na obszarach przeznaczonych w
planach miejscowych na cele m. in. rolne i
leśne

Grunty podlegające scaleniu

Scaleniem obejmuje się grunty położone w jednej
lub kilku wsiach bądź w ich częściach; grunty te
tworzą obszar scalenia.

2. Scaleniu nie podlegają grunty:
1) na których znajdują się zakłady górnicze i

przemysłowe oraz prowadzona jest eksploatacja
kopalin;

2) na których znajdują się zabytki historyczne,

architektoniczne i rezerwaty przyrody;

3) użytkowane na cele gospodarki rybackiej;
4) przeznaczone na cele specjalne.

Uchwała rady gminy

Podział i scalanie następuje na

podstawie uchwały rady gminy

Szczegółowe warunki scalenia i podziału

nieruchomości określa miejscowy plan

zagospodarowania przestrzennego

Możliwość scalania i podziału

• Scalenia i podziału nieruchomości można

dokonać, jeżeli są one położone w granicach
obszarów określonych w planie miejscowym
albo

• gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele

lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad
50 % powierzchni gruntów objętych
scaleniem i podziałem.

• O przystąpieniu do scalenia i podziału

nieruchomości decyduje rada gminy w drodze
uchwały, określając w niej granice
zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i
podziałem.

Uczestnicy postępowania w sprawie scalania i

podziału gruntu

• Właściciele i użytkownicy wieczyści oraz

samoistni posiadacze nieruchomości objętych

scaleniem i podziałem są uczestnikami

postępowania w sprawie scalenia i podziału.

• Wójt, burmistrz albo prezydent miasta

powiadamia ich o wszczęciu postępowania,

chyba że mimo dołożenia należytej staranności

adres tych osób nie został ustalony.

Rada scalania

Właściciele i użytkownicy wieczyści

nieruchomości objętych scaleniem i podziałem

mogą wybrać ze swojego grona radę

uczestników scalenia w liczbie do 10 osób.

Rada ta posiada uprawnienia opiniodawcze.

Rada opiniuje projekt uchwały rady

gminy o scalaniu i podziale

nieruchomości

• Uchwałę doręcza się uczestnikom

postępowania, których adresy są znane, a
ponadto informację o podjęciu uchwały
podaje się do publicznej wiadomości w
sposób zwyczajowo przyjęty w danej
miejscowości oraz na stronach internetowych
urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w
prasie lokalnej.

• Czynności związane z przeprowadzeniem

postępowania w sprawie scalenia i podziału
wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent
miasta.

Uchwała gminy podstawą do:

1) zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych;
2) założenia nowych ksiąg wieczystych i

ujawnienia w nich praw do nieruchomości
powstałych w wyniku scalenia i podziału;

3) ujawnienia nowego stanu prawnego

nieruchomości w katastrze nieruchomości;

4) wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic

nieruchomości powstałych w wyniku scalenia
i podziału;

5) wprowadzenia uczestników postępowania

na nowe nieruchomości.

Pomniejszenie powierzchni objętej scalaniem i podziałem

Powierzchnię każdej nieruchomości objętej
scaleniem i podziałem pomniejsza się o
powierzchnię niezbędną do wydzielenia
działek gruntu pod nowe drogi lub pod
poszerzenie dróg istniejących.
Pomniejszenie to następuje
proporcjonalnie do powierzchni wszystkich
nieruchomości objętych scaleniem i
podziałem oraz do ogólnej powierzchni
działek gruntu wydzielonych pod nowe
drogi i pod poszerzenie dróg istniejących.

Działki za działki

• W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i

podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub
użytkowników wieczystych otrzymuje odpowiednio na
własność lub w użytkowanie wieczyste, nieruchomości
składające się z takiej liczby działek gruntu
wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których
łączna powierzchnia jest równa powierzchni
dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej
zgodnie z przepisem o wydzieleniu dróg

• Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o

powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę
powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w
gotówce.

• W/w przepisy stosuje się odpowiednio do samoistnych

posiadaczy nieruchomości.

• Działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod

poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami
powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi, przechodzą z
mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych
działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem
wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale
nieruchomości.

• Jeżeli działki gruntu zostały wydzielone pod drogi

powiatowe, wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie
tych dróg przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na
własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa
z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się
ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne

Odszkodowanie

• Za działki gruntu, wydzielone pod nowe drogi albo pod

poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których
właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od
gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca,
odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami
lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem
wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub
starostą.

• Dopłatę, o której mowa wyżej oraz odszkodowanie, jeżeli nie

dojdzie do jego uzgodnienia, ustala się i wypłaca według zasad
i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

• Odszkodowanie wypłaca właściwy organ.
• Za działki gruntu wydzielone pod drogi powiatowe,

wojewódzkie lub krajowe albo pod poszerzenie tych dróg
odszkodowanie wypłaca odpowiednio powiat, województwo lub
Skarb Państwa.

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości

• Odszkodowanie odpowiada wartości praw

ustanowionych na nieruchomości

• Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i

przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu
wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o
przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości
w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

• Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania

stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

• Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie

można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego
rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie,
określa się jej wartość odtworzeniową.

Opłata adiacencka za nieruchomości otrzymane

w wyniku scalenia i podziału

• Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku

scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy
opłat adiacenckich w wysokości do 50 % wzrostu wartości tych
nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas
posiadanych.

• Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie

uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów jeżeli zostało za
nie wypłacone odszkodowanie.

• Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w

uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.

• Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz

albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do
ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień.

• W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga

rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości.

• Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin

wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Wysokość opłaty adiacenckiej

• Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo

prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z

ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale

nieruchomości

• W razie ustanowienia na nieruchomości

ograniczonych praw rzeczowych decyzja o

ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę

wpisu do księgi wieczystej

Celem scalenia gruntów jest tworzenie

korzystniejszych warunków gospodarowania

w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę

struktury obszarowej gospodarstw rolnych,

lasów i gruntów leśnych, racjonalne

ukształtowanie rozłogów gruntów,

dostosowanie granic nieruchomości do

systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg

oraz rzeźby terenu.

Scaleniu nie podlegają grunty:

1) na których znajdują się zakłady

górnicze i przemysłowe oraz
prowadzona jest eksploatacja
kopalin;

2) na których znajdują się zabytki

historyczne, architektoniczne i
rezerwaty przyrody;

3) użytkowane na cele gospodarki

rybackiej;

4) przeznaczone na cele specjalne.

Scalanie gruntów zabudowanych

• Grunty zabudowane mogą być scalane tylko

na wniosek właściciela i pod warunkiem
rozbiórki lub przeniesienia przez niego
zabudowań w oznaczonym terminie, albo
wyrażenia zgody na dokonanie rozliczenia
wartości zabudowań w gotówce bądź w innej
formie.

• Za grunty stanowiące współwłasność można,

za zgodą współwłaścicieli, wydzielić odrębne
dla każdego z nich grunty odpowiadające
wartości udziałów we współwłasności.

Organ odpowiedzialny za

przeprowadzenie scalania

• Postępowanie scaleniowe lub

wymienne przeprowadza starosta
jako zadanie z zakresu administracji
rządowej finansowane ze środków
budżetu państwa

• Wszczęcie postępowania

scaleniowego lub wymiennego
następuje w drodze postanowienia
starosty

• Uczestnicy scalenia lub wymiany otrzymują

grunty o równej wartości szacunkowej w
zamian za dotychczas posiadane; za równą
wartość szacunkową uważa się również
wartość o różnicy nieprzekraczającej 3%.

• W wypadkach gdy ze względów technicznych

nie jest możliwe wydzielenie gruntów o równej
wartości szacunkowej, stosuje się dopłaty
pieniężne. Dopłaty te przysługują za różnicę
wartości szacunkowej przekraczającą 3%.

Rada uczestników scalenia

Jeżeli liczba uczestników scalenia przekracza 10

osób, postępowanie scaleniowe prowadzi się z

udziałem rady uczestników scalenia w składzie 3-

12 osób, jako społecznego organu doradczego,

wybieranego i odwoływanego przez uczestników

scalenia z każdej wsi objętej scaleniem.

Rada uczestników scalenia jest wybierana na

zebraniu uczestników scalenia, zwołanym przez

starostę.

Wszczęcie postępowania scaleniowego

Postępowanie scaleniowe może być

wszczęte na wniosek większości właścicieli

gospodarstw rolnych, położonych na

projektowanym obszarze scalenia, lub na

wniosek właścicieli gruntów, których łączny

obszar przekracza połowę powierzchni

projektowanego obszaru scalenia.

Szacowanie gruntów objętych scaleniem

Grunty objęte scaleniem szacuje oraz opracowuje
projekt scalenia upoważniony przez starostę geodeta-
projektant scalenia, przy udziale powołanej przez ten
organ komisji pełniącej funkcje doradcze.

W skład komisji wchodzą:

1) wszyscy uczestnicy scalenia, a jeśli liczba uczestników

jest większa niż 10 osób - rada uczestników scalenia;

2) przedstawiciel społeczno-zawodowych organizacji

rolników;

3)przedstawiciel Agencji będącej uczestnikiem scalenia;
4) przedstawiciel starosty, na którego terenie działania

są położone grunty objęte scaleniem;

5)przedstawiciel izby rolniczej, na której terenie działania

są położone grunty objęte scaleniem.

Wszczęcie postępowania scaleniowego z urzędu

Postępowanie scaleniowe może być wszczęte z urzędu po uprzednim
uzyskaniu opinii rady sołeckiej, a także działających na terenie danej
wsi społeczno-zawodowych organizacji rolników, jeżeli:

1) grunty Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, których

powierzchnia przekracza 10% projektowanego obszaru scalenia i nie
mogą być racjonalnie zagospodarowane bez scalenia;

2) ukształtowanie rozłogów gruntów na projektowanym obszarze

scalenia wskutek działalności przemysłowej, przebiegu istniejących lub
budowanych dróg publicznych, kolei, rurociągów naziemnych oraz
zbiorników wodnych lub urządzeń melioracji wodnych zostało lub
zostanie znacznie pogorszone;

3) o scalenie wystąpi z wnioskiem osoba, której grunty wymagają

poprawienia rozłogu, a jednocześnie scalenie to nie pogorszy warunków
gospodarowania innym uczestnikom postępowania.

2. W przypadku prowadzenia scalania gruntów w związku z budową

autostrady, koszty wykonania scalenia i wymiany gruntów oraz
poscaleniowego zagospodarowania gruntów pokrywa Generalna
Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad.

Document Outline