ul. Basztowa 22, 31-156 Kraków

tel. 00 48 12 39 21 802, faks 00 48 12 422 72 08

Weryfikacja operatów 

szacunkowych – zagadnienia 

problemowe

Wydział Skarbu Państwa i Nieruchomości

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

(tj. Dz.U. z 2014 r., poz. 518.)

Wycena nieruchomości - art. 4 pkt 6

Przez  wycenę  nieruchomości  należy  rozumieć  postępowanie,  w 

wyniku 

którego 

dokonuje 

się 

określenia 

wartości 

nieruchomości.

Określenie wartości nieruchomości – art. 4 pkt 6a

Przez  pojęcie  „określenia  wartości  nieruchomości”  należy 

rozumieć  określanie  wartości  nieruchomości  jako  przedmiotu 
prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

• Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość 

tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach 
rozdziału 1 działu V - art. 7.

• Rzeczoznawcą  majątkowym  jest  osoba  fizyczna  posiadająca 

uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości – art. 
174 ust. 2.

• Ilekroć  w  przepisach  odrębnych  ustaw  jest  mowa  o  czynnościach 

wykonywanych  przez  biegłych  lub  inne  osoby  posiadające 
uprawnienia  do  szacowania  nieruchomości,  należy  przez  to 
rozumieć, 

że 

czynności 

te 

mogą 

wykonywać 

wyłącznie 

rzeczoznawcy  majątkowi,  o  których  mowa  w  niniejszej  ustawie  - 
art. 240 ust. 2.

• Rzeczoznawca  majątkowy  sporządza  na  piśmie  opinię  o  wartości 

nieruchomości w formie operatu szacunkowego – art. 156 ust. 1.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

(Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109)

Operat szacunkowy przedstawia postępowanie wyceny nieruchomości, o 
którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy - § 55 ust. 1.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został 
sporządzony, przez okres  12 miesięcy  od daty jego sporządzenia, chyba 
że  wystąpiły  zmiany  uwarunkowań  prawnych  lub  istotne  zmiany 
czynników, o których mowa w art. 154 – art. 156 ust. 3.
Operat  szacunkowy  może  być  wykorzystywany  po  upływie  okresu,  o 
którym  mowa  w  ust.  3,  po  potwierdzeniu  jego  aktualności  przez 
rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje 
przez  umieszczenie  stosownej  klauzuli  w  operacie  szacunkowym  przez 
rzeczoznawcę, który go sporządził – art. 156 ust. 4.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Rodzaje wartości nieruchomości 

art. 150 ust. 1

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu – art. 150 ust. 2.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:  art. 151 ust. 1:

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Wartość  odtworzeniową  określa  się  dla  nieruchomości,  które 
ze  względu  na  rodzaj,  obecne  użytkowanie  lub  przeznaczenie 
nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także 
jeżeli wymagają tego przepisy szczególne – art. 150 ust. 3.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej 
odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia –  art. 151 ust. 
2.

Określenia  wartości  rynkowej  oraz  wartości  odtworzeniowej 
dokonują rzeczoznawcy majątkowi – art. 150 ust. 5.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Wartość 

katastralną 

nieruchomości 

ustala 

się 

dla 

nieruchomości,  o  których  mowa  w  przepisach  o  podatku  od 
nieruchomości.  Zasady  i  tryb  ustalania  tej  wartości  regulują 
przepisy rozdziału 2 działu IV– art. 150 ust. 4.

O ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości orzeka organ 
prowadzący kataster nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy 
przeprowadza szacunek nieruchomości reprezentatywnych dla 
poszczególnych  rodzajów  nieruchomości  na  obszarze  danej 
gminy, który stanowi podstawę ustalenia wartości katastralnej 
nieruchomości. – art. 161 ust. 2, art. 170 ust. 1.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Inne rodzaje wartości  - do tej grupy należą w szczególności 
wartości  wymienione  w  art.  174  ust.  3a,  które  nie  są 
sporządzane w formie operatu szacunkowego, np.:

Regulacje dotyczące metodologii wyceny 
nieruchomości

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Sposoby określania wartości nieruchomości – art. 152 ust. 2

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do 

ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników 

wpływających na wartość nieruchomości – art. 152 ust. 1.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Wartość 

rynkową 

nieruchomości 

określa 

się 

z 

zastosowaniem 

podejścia 

porównawczego 

lub 

dochodowego – art. 152 ust. 3.

Uwaga:  Wartość  rynkową  z  zastosowaniem  podejścia 
mieszanego  określa  się  w  sytuacji,  w  której  nie  można 
skorzystać z podejścia porównawczego lub dochodowego – 
art. 152 ust. 3.

Wartość  odtworzeniową  nieruchomości  określa  się  z 
zastosowaniem podejścia kosztowego – art. 152 ust. 3.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 

Podejście  porównawcze  –  polega  na  określeniu  wartości  nieruchomości  przy  założeniu,  że  wartość  ta 

odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Podejście  porównawcze  stosuje  się,  jeżeli  są  znane  ceny  i  cechy  nieruchomości  podobnych  do 

nieruchomości wycenianej -art. 153 ust. 1.

Nieruchomość  podobna  –  nieruchomość,  która  jest  porównywalna  z  nieruchomością  stanowiącą 

przedmiot  wyceny,  ze  względu  na  położenie,  stan  prawny,  przeznaczenie,  sposób  korzystania  oraz 
inne cechy wpływające na jej wartość – art. 4 pkt 16.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 19 

lipca 2011 r., 

sygn.: II SA/Łd 583/11

„Nieruchomość  podobna  to  taka,  która  jest  porównywalna  z 

nieruchomością  stanowiącą  przedmiot  wyceny,  ze  względu  na 
położenie,  stan  prawny,  przeznaczenie,  sposób  korzystania  oraz 
inne cechy wpływające na jej wartość. 

Warunkiem  koniecznym  dla  uznania  nieruchomości  za  podobną  i 

przyjęcia  jej  wartości  za  miarodajną  dla  określenia  wartości 
oszacowanego  gruntu  jest  istnienie  więzi  polegającej  na 
podobieństwie,  a  nie  na  tożsamości”. 

(Źródło:  Centralna  Baza 

Orzeczeń Sądów Administracyjnych

).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w 

Warszawie z 2 grudnia 2010 r., sygn.: IV SA/Wa 1221/10

„Przez  nieruchomości  podobne,  porównywalne  należy 
rozumieć  takie,  których  stan  prawny,  fizyczny  i 
funkcjonalny  jest  najbardziej  do  siebie  zbliżony.  W 
przypadku  wystąpienia  odmienności,  wycena  określająca 
wartość 

podlega 

stosownej 

korekcie 

opartej 

na 

wychwyceniu  istotnych  różnic,  tj.  takich,  które  mogą 
wpływać  na  wartość”.  (

Źródło:  Centralna  Baza  Orzeczeń  Sądów 

Administracyjnych).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest 
znajomość:  § 4 ust. 1 

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metody wyceny nieruchomości w ramach podejścia 

porównawczego - § 4 ust. 2

Rozporządzenie Rady Ministrów 21 września 2004 r. w sprawie wyceny 

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metoda porównywania parami

Przy  metodzie  porównywania  parami  porównuje  się  nieruchomość  będącą  przedmiotem 

wyceny,  której  cechy  są  znane,  kolejno  z  nieruchomościami  podobnymi,  które  były 
przedmiotem  obrotu  rynkowego  i  dla  których  znane  są  ceny  transakcyjne,  warunki 
zawarcia tych transakcji oraz cechy tych nieruchomości - § 4 ust. 3.

Metoda korygowania ceny średniej

Przy  metodzie  korygowania  ceny  średniej  do  porównań  przyjmuje  się  co  najmniej 

kilkanaście  nieruchomości,  które  były  przedmiotem  obrotu  rynkowego  i  dla  których 
znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 
Wartość  nieruchomości  będącej  przedmiotem  wyceny  określa  się  w  drodze  korekty 
średniej 

ceny 

nieruchomości 

podobnych 

współczynnikami 

korygującymi, 

uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości - § 4 ust. 4.

Rozporządzenie Rady Ministrów 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metody wyceny nieruchomości w ramach podejścia 

dochodowego - § 7 ust. 1

 

Rozporządzenie Rady Ministrów  z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metoda inwestycyjna

Metodę  inwestycyjną  stosuje  się  przy  określaniu  wartości  nieruchomości 

przynoszących  lub  mogących  przynosić  dochód  z  czynszów  najmu  lub 
dzierżawy,  którego  wysokość  można  ustalić  na  podstawie  analizy 
kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów - § 7 ust. 2.

Metoda zysków

Metodę  zysków  stosuje  się  przy  określaniu  wartości  nieruchomości 

przynoszących  lub  mogących  przynosić  dochód,  którego  wysokości  nie 
można  ustalić  z  zastosowaniem  metody  inwestycyjnej.  Dochód  ten 
odpowiada  udziałowi  właściciela  nieruchomości  w  dochodach  osiąganych  z 
działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i 
na nieruchomościach podobnych - § 7 ust.  3.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki 

kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów - § 8.

Sposób użycia techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni 

dochodów określają odpowiednio § 9 i § 10.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metody wyceny  nieruchomości w ramach podejścia 
mieszanego – § 15

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny 

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metoda pozostałościowa

Metodę  pozostałościową  stosuje  się  do  określenia  wartości 

rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty 
budowlane  polegające  na  budowie,  odbudowie,  rozbudowie, 
nadbudowie,  przebudowie,  montażu  lub  remoncie  obiektu 
budowlanego - § 16 ust. 1.

Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości 

nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz 
wartości  przeciętnych  kosztów  tych  robót,  z  uwzględnieniem 
zysków  inwestora  uzyskiwanych  na  rynku  nieruchomości 
podobnych - § 16 ust. 2.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny 

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione 
warunki -  § 16 ust. 3: 

Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga 

szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym - § 16 ust. 4.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny 

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metoda kosztów likwidacji
Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia 

gruntu,  o  którym  mowa  w  §  21  ust.  1  (wartość  rynkowa  gruntu),  pomniejszonemu  o 
koszty likwidacji części składowych tego gruntu - § 17 ust. 1.

Koszty  likwidacji  części  składowych  gruntu  ustala  się  przy  użyciu  technik,  o  których 

mowa     w § 23 - § 17 ust. 2.

 
Wartość  nieruchomości,  o  której  mowa  w  ust.  1,  powiększa  się  o  wartość  materiałów 

pozostałych po likwidacji części składowych gruntu - § 17 ust. 3.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do 

likwidacji - § 17 ust. 4.

Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości 

wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym - § 17 ust. 5.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Metody wyceny nieruchomości w ramach podejścia kosztowego - § 20.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Przy  określaniu  wartości  odtworzeniowej  nieruchomości  za 

koszt  nabycia  gruntu,  o  którym  mowa  w  art.  153  ust.  3 
ustawy,  przyjmuje  się  wartość  rynkową  gruntu  o  takich 
samych cechach - § 21 ust. 1. 

Za  koszt  odtworzenia  części  składowych  gruntu,  o  którym 

mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą 
kosztom  ich  odtworzenia  lub  kosztom  ich  zastąpienia, 
pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych - § 
21 ust. 2. 

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

Przy  metodzie  kosztów  odtworzenia  określa  się  koszty 
odtworzenia  części  składowych  gruntu  przy  zastosowaniu  tej 
samej  technologii  i  materiałów,  które  wykorzystano  do 
wzniesienia lub powstania tych części składowych - § 22 ust. 1.

Przy  metodzie  kosztów  zastąpienia  określa  się  koszty 
zastąpienia  części  składowych  gruntu  częściami  składowymi  o 
takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie 
mają  części  składowe,  których  wartość  określa  się,  lecz 
wykonanymi 

przy 

wykorzystaniu 

aktualnie 

stosowanych 

technologii i materiałów - § 22 ust. 2.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 

nieruchomościami 

Katalog źródeł niezbędnych danych do 
wykorzystania w trakcie szacowania 
przewiduje art. 155 ust. 1.

Wykorzystane 

w 

operacie 

szacunkowym 

dane 

poświadczone  przez  rzeczoznawcę  majątkowego  mogą 
mieć  formę  wypisów  i  wyrysów  z  dokumentów  lub 
rejestrów, o których mowa w ust. 1 – art. 155 ust. 2.

Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, 

spółdzielnie  mieszkaniowe,  sądy  oraz  urzędy  skarbowe 
są 

obowiązane 

udostępniać 

rzeczoznawcom 

majątkowym dane określone w ust. 1 – art. 155 ust. 3.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 

nieruchomościami 

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w 

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu 

szacunkowego 

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny 

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w 

tym:

  1)   określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
  2)   określenie celu wyceny;
  3)   podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
  4)   ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
  5)   opis stanu nieruchomości;
  6)   wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
  7)   analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i 
sposobu wyceny;
  8)   wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki 
szacowania;
  9)   przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z 
uzasadnieniem - § 56 ust. 1.

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 

nieruchomościami 

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce 

nieruchomościami 

Hierarchia źródeł danych o przeznaczeniu 

nieruchomości dla potrzeb wyceny 

– art. 154 ust. 

2 i ust. 3

    Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 stycznia 

2014 r., sygn.: I OSK 1391/12

„(…)  Tymczasem  zgodnie  z  art.  154  ust.  2  u.g.n.,  w  przypadku 
braku  planu  miejscowego  i  decyzji  o  warunkach  zabudowy, 
rzeczoznawca 

majątkowy 

ma 

ustalić 

przeznaczenie 

nieruchomości  na  podstawie  studium  uwarunkowań  i  kierunków 
zagospodarowania  przestrzennego.  Przepis  ten  jednoznacznie 
stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie 
nieruchomości  ustala  się  na  podstawie  studium  uwarunkowań  i 
kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gminy.  Zatem  dla 
celów  ustalenia  odszkodowania  z  tytułu  przejęcia  gruntu  pod 
inwestycję drogową,  zapisy w  ewidencji gruntów nie mogą mieć 
pierwszeństwa  przed  ustaleniami  studium  uwarunkowań  i 
kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gminy.  Odmienna 
interpretacja  wprost  narusza  normę  art.  154  ust.  2  u.g.n”. 

(Źródło: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy 

z 29 stycznia 2014 r., sygn.: II SA/Bd 1358/13

„Trudno  przyjąć,  że  decyzja  o  warunkach  zabudowy  i 
zagospodarowania  terenu może  być stosownie do art. 154 
ust. 

2 

u.g.n. 

podstawą 

określenia 

przeznaczenia 

nieruchomości  w  przypadku,  jeżeli  wskutek  zmiany 
okoliczności 

prawnych 

decyzja 

ta 

stała 

się 

bezprzedmiotowa,  a  tym  samym  nie  jest  możliwe 
zrealizowanie  określonego  w  niej  rodzaju  zabudowy.” 

(Źródło: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie 

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego 

W  operacie  szacunkowym  zamieszcza  się  także  stosowne 
klauzule  wskazujące  na  szczególne  okoliczności  dotyczące 
wyceny nieruchomości - § 56 ust. 3.

Do  operatu  szacunkowego  dołącza  się  istotne  dokumenty 
wykorzystane przy jego sporządzaniu - § 56 ust. 4.

W operacie szacunkowym zamieszcza się wyciąg, o którym 
mowa w art. 158 ustawy - § 56 ust. 5.

     

      (…) Ponadto wbrew treści § 56 ust. 4 rozporządzenia zarówno 

w  samym  operacie,  jak  i  aktach  organu  I  instancji  brak  jest 
jakiegokolwiek  dokumentu  potwierdzającego  przeznaczenie 
przedmiotowej 

nieruchomości 

(oraz 

terenów 

do 

niej 

przyległych) w dacie 29 października 1998 r., a w szczególności 
stosownego  wypisu  lub  wyrysu  z  miejscowego  planu 
zagospodarowania przestrzennego, na który powołuje się biegły 
(tj.  planu  ogólnego  zagospodarowania  przestrzennego  miasta 
[...], podjętego Uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VII/58/94 z 16 
listopada 1994 r.). W związku z tym w ocenie organu II instancji 
nie  została  wystarczająco  wyjaśniona  kwestia  podobieństwa 
nieruchomości  przyjętych  do  porównania  z  nieruchomością 
wycenianą. 

(Źródło: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w 

Krakowie z 10 grudnia 2013 r., sygn.: II SA/Kr 

871/13

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i 

sporządzania operatu szacunkowego 

     

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w 

Gdańsku z 4 lipca 2012 r., sygn.: II SA/Gd 212/12

„Prawidłowe 

określenie 

cech 

charakteryzujących 

nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako 
podobnych  do  nieruchomości  poddawanej  wycenie.  Z  tego 
też  względu  cechy  nieruchomości  podobnych  winny  być 
szczegółowo  opisane  w  operacie  szacunkowym.  Brak  zaś 
możliwości  zapoznania  się  z  cechami  indywidualizującymi 
nieruchomości,  które  zostały  wytypowane  jako  podobne, 
skutecznie  podważa  wiarygodność  dokonanej  wyceny  i 
całego  operatu  szacunkowego.” 

(Źródło:  Centralna  Baza 

Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie 

z 17 grudnia  2010 r., sygn.: II SA/Kr 1225/10 

„O  ile  obowiązek  wskazania  numerów  nieruchomości  nie 
został  literalnie  wymieniony,  to  jednak  opis  wszystkich 
nieruchomości,  stanowiących  podstawę  wyceny,  winien  być 
obszerny 

i 

na 

tyle 

precyzyjny 

aby 

umożliwiał 

zidentyfikowanie  tych  nieruchomości.  W  innym  wypadku 
weryfikacja  dokonanej  wyceny  staje  się  niemożliwa.  O  ile 
sporządzenie  operatu  szacunkowego  wymaga  wiadomości 
specjalnych  i  stosownych  kwalifikacji,  to  jednak  musi  być 
dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to 
przez  organ,  czy  też  przez  sąd  administracyjny.” 

(Źródło: 

Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Postępowanie w przypadku, gdy nieruchomość wywłaszczona 

w dniu wydania decyzji przeznaczona była na cele inne niż 

drogowe (np. mieszkaniowe, rolne)

Analiza zasady 

korzyści

Wycena nieruchomości na 

podstawie cen transakcyjnych 

nieruchomości drogowych, a w 

przypadku ich braku (na 

lokalnym i regionalnym rynku) – 

na podstawie przeznaczenia 

przeważającego wśród gruntów 

przyległych -  § 36 ust. 4 

rozporządzenia (alternatywny 

sposób użytkowania) z 

ewentualnym  zwiększeniem 

wartości do 50% - § 36 ust. 3.

Wycena nieruchomości na 

podstawie przeznaczenia 

obowiązującego w dniu 

wydania decyzji - § 36 

ust. 1 lub 2 

rozporządzenia (aktualny 

sposób użytkowania).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w 

Warszawie z 23 stycznia 2013 r., sygn.: I SA/Wa 

2243/12

„(…) 

Podstawowym 

zadaniem 

rzeczoznawcy 

majątkowego  zanim  sporządzi  operat  szacunkowy 
określający  wartość  nieruchomości  dla  potrzeb 
ustalenia wysokości odszkodowania, jest zbadanie, czy 
przeznaczenie  nieruchomości  wycenianej  zgodnie  z 
celem  wywłaszczenia  powoduje  wzrost  jej  wartości.” 
(Źródło: 

Centralna 

Baza 

Orzeczeń 

Sądów 

Administracyjnych)

    Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w 

Warszawie z 13 listopada 2013 r., sygn.: I SA/Wa 

1070/13

„Ustalając  wartość  rynkową  nieruchomości  właściwe 
jest  uwzględnienie  przeznaczenia  nieruchomości 
zgodnego  z  celem  wywłaszczenia  (przejęcia),  jedynie 
w  sytuacji,  gdy  wzięcie  pod  uwagę  tej  okoliczności 
spowoduje 

zwiększenie 

wartości 

rynkowej 

nieruchomości.”

 

(Źródło:  Centralna  Baza  Orzeczeń  Sądów 

Administracyjnych).

    

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 

2012 r. sygn.: I OSK 701/11 

„Pod  pojęciem  „rynku  lokalnego”  odczytywać  należy 
obszar  gminy  lub  powiatu.  Rynek  regionalny  odnosi  się 
zaś do obszaru województwa.”
 

(Źródło: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych)

„Przy  metodzie  korygowania  ceny  średniej  do  porównań  przyjmuje  się  z 
rynku właściwego  ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co 
najmniej  kilkanaście  nieruchomości  podobnych,  które  były  przedmiotem 
obrotu  rynkowego  i  dla  których  znane  są  ceny  transakcyjne,  warunki 
zawarcia 

transakcji 

oraz 

cechy 

tych 

nieruchomości. 

Wartość 

nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty 
średniej  ceny  nieruchomości  podobnych  współczynnikami  korygującymi, 
uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości 
-  §  4  ust.  4  rozporządzenia.  Nie  jest  zatem  prawidłowe  stanowisko 
zaprezentowane  przez  rzeczoznawcę  majątkowego,  że  nie  można 
porównać  będącej  przedmiotem  wyceny  nieruchomości  do  żadnej 
nieruchomości nabywanej pod drogi publiczne, gdyż jest wyjątkowo 
położona. 

Gdyby 

przyjąć 

takie 

rozumienie 

nieruchomości 

podobnych  nie  byłoby  możliwości  zastosowania  współczynników 
korygujących,  gdyż  można  byłoby  przyjąć  do  porównań  jedynie 
nieruchomości usytuowane w podobnym miejscu". 

(Źródło: Centralna 

Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w 

Krakowie z 10 grudnia 2013 r., sygn.: II SA/Kr 

871/13

Dziękuję za uwagę