Rozdział IX Ograniczone prawa rzeczowe

116

ROZDZIAŁ IX. OGRANICZONE

PRAWA

RZECZOWE.

ZAGADNIENIA

OGÓLNE

§ 1. Pojęcie i przedmiot ograniczonych praw

rzeczowych

I. W przeciwieństwie do prawa własności, które zapewnia jej

podmiotowi  najbardziej  pełny  i  najszerszy  zakres  uprawnień  wzglę-
dem  rzeczy,  ograniczone  prawo  rzeczowe  umożliwia  korzystanie
z cudzej rzeczy w oznaczonym zakresie, znacznie węższym od treści
własności. W odniesieniu do każdego z praw rzeczowych ograniczo-
nych  ustawowo,  pozytywnie  i  wyczerpująco  wskazano  uprawnienia,
które składają się na treść konkretnego ograniczonego prawa rzeczo-
wego.

Ograniczone prawa rzeczowe bywają niekiedy nazywane prawami

na rzeczy cudzej, ponieważ zapewniają one uprawnionemu możliwość
wykonywania  względem  cudzej  rzeczy  niektórych  uprawnień,  które
normalnie  przysługują  właścicielowi.  Określenie  to  nie  jest  do  końca
pełne,  ponieważ  prawo  wyróżnia  wypadki,  w  których  ograniczone
prawo rzeczowe może istnieć na rzeczy własnej (np. art. 325 § 2 k.c.).

II. Powszechnie akceptowany jest podgląd o obowiązywaniu

w  prawie  polskim  zamkniętej  listy  ograniczonych  praw  rzeczowych.
Są  nimi  tylko  prawa  wymienione  w  art.  244  §  1  k.c.  i  uregulowane
w k.c. oraz te, którym z woli ustawodawcy nadano taki charakter, re-
gulując je poza k.c. Prawami ograniczonymi rzeczowymi, wymienio-
nymi  w  k.c.  są:  użytkowanie,  służebność,  zastaw,  spółdzielcze  wła-
snościowe  prawo  do  lokalu  i  hipoteka.  W  k.c.  uregulowano  trzy
pierwsze ograniczone praw rzeczowe, natomiast spółdzielcze własno-
ściowe prawo do lokalu reguluje prawo o spółdzielniach mieszkanio-
wych  –  ustawa  z  15  grudnia  2000  r.  Ostatnie  z  wymienionych  praw

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

117

rzeczowych ograniczonych, hipotekę reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r.
o księgach wieczystych i hipotece.

III. Oprócz wymienionych w art. 244 § 1 k.c. ograniczonych praw

rzeczowych,  istnieje  jeszcze  jedno  ograniczone  prawo  rzeczowe
ukształtowane  na  podstawie  przepisów  dekretu  z  11  października
1946 r. – prawo rzeczowe, zwane ciężarem realnym (art. XL i art. XL-
CI przepisów wprowadzających kodeks cywilny). Zgodnie z art. 281
prawa  rzeczowego,  przedmiotem  ciężaru  realnego  mogły  być  świad-
czenia  w  pieniądzu  lub  inne  rzeczy  zamienne,  kiedy  świadczenia  te
obciążały  nieruchomość  obowiązkiem  powtarzających  się  świadczeń
na rzecz oznaczonej osoby (dożywotnika) lub na rzecz każdoczesnego
właściciela  nieruchomości  władnącej.  W  ostatnich  latach  problem
ciężarów realnych powraca ze zdwojoną siłą, z uwagi na kształt prze-
pisów  polskiego  prawa  podatkowego,  a  z  zapowiadanych  zmian  ko-
deksu cywilnego wynika, że w nieodległej przyszłości kolejnym ogra-
niczonym prawem rzeczowym w prawie polskim może być dług grun-
towy.

IV. Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne era omnes.

Z  uwagi  na  zasadę  numerus  clausus  praw  rzeczowych,  strony  mogą
powoływać  do  życia  tylko  prawa  rzeczowe  w  ustawie  przewidziane.
Strony nie mogą dowolnie uznawać określonych praw za ograniczone
rzeczowe  i  nadawać  im  takiego  charakteru  oraz  nie  mogą  w  sposób
zależny wyłącznie od ich woli, kształtować treści tych praw.

V. Przedmiot ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone pra-

wa rzeczowe mogą mieć za przedmiot rzeczy, a także wyjątkowo (za-
staw,  hipoteka,  użytkowanie)  niektóre  prawa.  Niektóre  prawa,  takie
jak hipoteka, służebności i spółdzielcze własnościowe prawo do loka-
lu  mogą  mieć  za  przedmiot  tylko  nieruchomości,  a  inne  jak  zastaw,
mogą  mieć  za  przedmiot  tylko  rzeczy  ruchome.  W  odniesieniu  do
użytkowania,  ustawodawca  nie  wprowadza  ograniczeń  co  możności
obciążania  rzeczy  tym  ograniczonym  prawem  rzeczowym.  Użytko-
wanie  może  być  ustanowione  tak  na  rzeczach  ruchomych,  jak  i  na
nieruchomościach.

Zdzisław Gawlik

118

§ 2. Podział ograniczonych praw rzeczowych

I. Ograniczone prawa rzeczowe przewidziane przepisami k.c., bio-

rąc pod uwagę ich treść możemy podzielić na:

– takie prawa, które zapewniają uprawnionemu możliwość ko-

rzystania z rzeczy cudzej w określonym zakresie oraz upraw-
nienie do faktycznego władania rzeczą, w granicach ustalonych
treścią danego prawa (użytkowanie, służebność i spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu),

– takie prawa, które nie zapewniając uprawnionemu takich moż-

liwości, a ich rola sprowadza się do zabezpieczenia wierzytel-
ności uprawnionego (hipoteka i zastaw). Wykonanie tych praw
polega na zaspokojeniu się uprawnionego z rzeczy cudzej bez
względu  na  to,  czyja  rzecz  stała  się  własnością.  Zaspokojenie
z  rzeczy  ma  pierwszeństwo  przed  wierzycielami  osobistymi
właściciela  rzeczy,  z  wyjątkiem  wierzycieli,  którym  z  mocy
prawa przysługuje pierwszeństwo szczególne.

II. Z uwagi na samodzielność ograniczonych praw rzeczowych,

wyodrębniamy:

– prawa samoistne, które powstają niezależnie od istnienia inne-

go prawa (użytkowanie, służebność i spółdzielcze własnościo-
we prawo do lokalu). Prawa te mogą być ustanawiane, o ile ich
ustanowieniu nie sprzeciwiają się obowiązujące przepisy pra-
wa;

– prawa akcesoryjne (dodatkowe), ponieważ ich byt jest nieroze-

rwalnie  związany  z  prawem  zasadniczym  (wierzytelnością),
którą  mają  zabezpieczać  (hipoteka  i  zastaw,  czyli  tzw.  prawa
zastawnicze).  W  zasadzie  prawa  te  powstają  i  wygasają  wraz
z wierzytelnością, której zabezpieczeniu służą.

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

119

§ 3. Ustanowienie i przeniesienie ograniczonego

prawa rzeczowego

I. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego oznacza powo-

łanie takiego prawa do życia. Do ustanowienia ograniczonego prawa
rzeczowego może dojść w drodze:

– umowy między właścicielem rzeczy, która ma być tym pra-

wem  obciążona,  a  nabywcą  tegoż  prawa.  Jest  to  niewątpliwie
najbardziej pożądany sposób powstawania tego prawa. Z pew-
nymi wyjątkami do ustanowienia ograniczonych praw rzeczo-
wych stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własno-
ści rzeczy ruchomej lub nieruchomości, w zależności od tego,
czy przedmiotem  obciążenia jest rzecz ruchoma czy nierucho-
mość. Zasada ta jest modyfikowana przez przepisy szczególne.
Przy ustanowieniu prawa rzeczowego ograniczonego na nieru-
chomości,  forma  aktu  notarialnego  jest  potrzebna  tylko  dla
oświadczenia  właściciela,  który  prawo  ustanawia.  Oświadcze-
nie nabywcy ograniczonego praw rzeczowego na nieruchomo-
ści, może być złożone w jakiejkolwiek formie w sposób dosta-
teczny ujawniający jego  wolę. Przy ustanawianiu prawa ogra-
niczonego na nieruchomości, nie ma przeszkód w jego ustano-
wieniu  pod  warunkiem  lub  zastrzeżeniem  terminu.  Przesłankę
konstytutywną  ustanowienia  hipoteki  jest  jej  wpis  do  księgi
wieczystej.  Natomiast  do  ustanowienia  zastawu  potrzebna  jest
umowa między właścicielem rzeczy a wierzycielem oraz, poza
przewidzianymi w ustawie wyjątkami, wydanie rzeczy wierzy-
cielowi lub osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły,

– orzeczenia sądowego – w tej drodze mogą powstać różne słu-

żebności (drogi koniecznej – art. 145 k.c., w wypadku przekro-
czenia bez winy umyślnej granicy sąsiednie gruntu przy wzno-
szeniu budynku lub innego urządzenia – art. 151 k.c.), a także
hipoteka przymusowa,

– decyzji administracyjnej – przepisy szczególne dopuszczają ten

sposób powstania służebności gruntowych (ustawa o gospodar-
ce nieruchomościami) czy praw rzeczowych zastawniczych
(ordynacja podatkowa),

Zdzisław Gawlik

120

– z mocy prawa może powstać zastaw (np. zastaw ustawowy jest

przewidziany stosownie do treści art. 432 k.c. na zwierzęciu
wyrządzającym szkodę na cudzym gruncie, w art. 790 k.c. na
przesyłce znajdującej się u przewoźnika),

– zasiedzenia – nieuprawniony posiadacz może nabyć przez za-

siedzenie tylko służebność gruntową, która polega na korzysta-
niu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c., np. słu-
żebność drogi koniecznej o ile szlak drogi koniecznej został
utwardzony i zbudowano przepusty drogowe, art. 305

odno-

śnie służebności przesyłu),

– szczególnym źródłem powstania użytkowania jest przyjęcie na

członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej i faktyczne wniesie-
nie wkładów gruntowych (art. 277 § 1 k.c.). Wstępujący do
spółdzielni nie składa oświadczenia woli w formie aktu nota-
rialnego, które jest wymagane przy ustanowieniu ograniczone-
go prawa rzeczowego na podstawie umowy.

II. Do zmiany treści ograniczonego praw rzeczowego, nie wpisa-

nego  do  księgi  wieczystej  (prawa  na  rzeczach  ruchomych,  prawa  na
prawach  nie  wpisanych  oraz  prawa  na  nieruchomościach,  jeżeli  po-
wstały bez wpisu i nie zostały wpisane), potrzebna jest umowa między
uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej. W razie zmiany tre-
ści  prawa,  które  było  ujawnione  w  księdze  wieczystej,  wpis  do  tej
księgi  stanowi  konstytutywną  przesłankę  zmiany  treści  (art.  248  §  1
k.c.).

Za skuteczne uznać należy również takie czynności, zawarte

w przedmiocie zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego, które
zostały zawarte między podmiotem nie będącym właścicielem rzeczy
obciążonej i uprawnionym, jeżeli uprawniony działając w zaufaniu do
ksiąg wieczystych, zawarł umowę z osobą wpisana do księgi wieczy-
stej jako właściciel.

Jeżeli zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego dotyczy

praw osoby trzeciej, to  do skutecznego przeprowadzenia zmiany, po-
trzebna  jest  zgoda  tej  osoby  (art.  248  §  2  k.c.).  Oświadczenie  osoby
trzeciej  powinno  być  złożone  jednej  ze  stron  zawierających  umowę

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

121

o zmianie treści prawa (właścicielowi rzeczy obciążonej albo upraw-
nionemu).

Zakres zmian treści prawa rzeczowego ograniczonego jest znacz-

nie  ograniczony,  bowiem  może  nastąpić  tylko  w  takich  granicach,
w  jakich  nie  jest  to  sprzeczne  z  istotą  danego  prawa  rzeczowego.
Można  zmienić  zakres  użytkowania,  rozszerzyć  uprawnienia  jakie
wynikają ze służebności czy zmienić hipotekę kaucyjną na zwykłą.

Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego może dojść

także w drodze orzeczenia sądowego i decyzji administracyjnej.

III. Prawa rzeczowe ograniczone co do zasady mogą być przeno-

szone  na  inne  osoby.  Do  przeniesienia  ograniczonego  prawa  rzeczo-
wego ustanowionego na nieruchomości, potrzebna jest umowa zawar-
ta  między  uprawnionym  a  zbywcą.  W  wypadku,  gdy  prawo  przeno-
szone było ujawnione w księdze wieczystej (np. hipoteka), to do prze-
niesienia prawa konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Zgoda wła-
ściciela  nieruchomości  obciążonej  na  dokonanie  czynności  nie  jest
wymagana. Umowa o przeniesienie prawa rzeczowego ograniczonego
może być zawarta w formie dowolnej, może także zawierać zastrzeże-
nie warunku lub terminu.

Zasada dopuszczająca możność przenoszenia prawa rzeczowego

ograniczonego  ma  ograniczony  zasięg,  ponieważ  użytkowanie  i  słu-
żebności osobiste zostały ukształtowane jako prawa niezbywalne. Na-
tomiast  służebność  gruntowa  jest  prawem  związanym  z  własnością
nieruchomości  władnącej,  a  zatem  można  ją  przenieść  wraz  przenie-
sieniem własności nieruchomości obciążonej.

§ 4. Pierwszeństwo ograniczonych praw

rzeczowych

I. Na jednej rzeczy można ustanowić kilka praw rzeczowych ogra-

niczonych.  Nieruchomość  można  obciążyć  służebnością  gruntową
i osobistą, użytkowaniem i kilkoma hipotekami, rzecz ruchomą nato-
miast  zastawem  i  użytkowaniem.  Ustanawianie  kilku  praw  na  jednej
rzeczy, może niekiedy prowadzić do kolizji interesów poszczególnych
uprawnionych.  Wspomniana  kolizja  może  spowodować,  że  wykona-

Zdzisław Gawlik

122

nie  jednego  z  praw  całkowicie  lub  częściowo  uniemożliwia  albo  co
najmniej utrudnia korzystanie z  innego prawa.  Z tych przyczyn  w  obo-
wiązujących przepisach prawa sformułowano tzw. zasadę pierwszeń-
stwa  ograniczonych  praw  rzeczowych.  Zgodnie  z  ta  zasadą,  prawo
powstałe później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla pra-
wa powstałego wcześniej (art. 249 k.c.).

II. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych decyduje

chwila  ich  powstania,  prawo  powstałe  wcześniej  ma  pierwszeństwo
wyższe  od  prawa,  które  powstało  później.  Zasada  ta  doznaje  ograni-
czenia w odniesieniu do ograniczonych praw rzeczowych ustanowio-
nych  na  nieruchomości,  wpisanych  do  księgi  wieczystej.  W  takim
wypadku prawo wpisane ma pierwszeństwo przed prawem nie ujaw-
nionym  w  księdze  wieczystej,  bez  względu  na  czas  jego  powstania
(art.  11  ustawy  o  ks.w.h.).  Chociażby  więc  prawo  nie  wpisane  do
księgi wieczystej powstało wcześniej od prawa wpisanego, pierwszeń-
stwo prawa nie wpisanego będzie niższe.

W wypadku zbiegu praw wpisanych do księgi wieczystej o pierw-

szeństwie rozstrzyga chwila złożenia wniosku o wpis. Prawo wpisane
na podstawie wniosku złożonego wcześniej ma wyższe pierwszeństwo
aniżeli prawo, wpisane na podstawie wniosku złożonego później.
Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają
równe pierwszeństwo (art. 12 ustawy o ks.w.h.).

Podobne ograniczenia są konsekwencją rozwiązań przyjętych

w art. 15 ustawy o zastawie rejestrowym  i  rejestrze zastawów. Ogra-
niczone prawo rzeczowe powstałe później nie może być wykonywane
z  uszczerbkiem  dla  ustanowionego  wcześniej  zastawu  rejestrowego.
Jeżeli ten sam przedmiot jest obciążony więcej niż jednym zastawem
rejestrowym,  o pierwszeństwie  tych zastawów decyduje dzień złoże-
nia  wniosku  o  wpis  do  rejestru  zastawów.  Wnioski,  które  wpłynęły
tego samego dnia, uważa się za złożone równocześnie.

Ogólne zasady pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych

modyfikuje również art. 310 k.c. W przepisie tym sformułowano za-
sadę, z której wynika, że jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz
jest już obciążona innym prawem rzeczowym, zastaw powstały póź-
niej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej. Warun-

Ograniczone prawa rzeczowe. Zagadnienia ogólne

123

kiem pierwszeństwa zastawu jest to, aby zastawnik w chwili ustano-
wienia zastawu był w dobrej wierze.

III. Zasada pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych może

ulec  modyfikacji  na  mocy  szczególnych  przepisów  ustawy,  oraz
umowy  miedzy  tym,  czyje  prawo  ma  uzyskać  pierwszeństwo,  a  tym
czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo.

§ 5. Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych

I. Z różnorodnością praw rzeczowych ograniczonych wiąże się

wielość sposobów, tak powstania, jak i wygaśnięcia prawa rzeczowe-
go ograniczonego. Przyczynami wygaśnięcia ograniczonych praw
rzeczowych są:

– zrzeczenie się przez uprawnionego w trybie bądź jednostronnej

czynności  prawnej,  bądź  w  trybie  umowy  zawartej  między
uprawnionym a właścicielem rzeczy. Oświadczenie o zrzecze-
niu się uprawnień do ograniczonego prawa rzeczowego powin-
no  być  złożone  właścicielowi  rzeczy  obciążonej.  Zgoda  wła-
ściciela  jest  w  tym  wypadku  zbędna.  Zrzeczenie  następuje
z momentem dojścia oświadczenia do wiadomości właściciela
rzeczy obciążonej. Do zrzeczenia się nie jest wymagana forma
szczególna.  Jeżeli  ograniczone  prawo  rzeczowe  objęte  zrze-
czeniem się było wpisane do księgi wieczystej, to do skutecz-
nego  wygaśnięcia  tego  prawa  potrzebne  jest  wykreślenie  ob-
ciążenia z księgi wieczystej,

– połączenie w jednej osobie prawa własności i ograniczonego

prawa rzeczowego, czyli tzw. konfuzja. Połączenie to następuje
wówczas,  gdy prawo rzeczowe ograniczone przejdzie na wła-
ściciela  rzeczy  obciążonej  tym  prawem,  albo  wtedy,  gdy  ten,
komu  takie  prawo  przysługuje,  nabędzie  własność  rzeczy  ob-
ciążonej.  Od  konfuzji  należy  odróżnić  konsolidację.  W  przy-
padku  konsolidacji  może  ona  również  doprowadzić  do  wyga-
śnięcia konkretnego prawa, ale też utrzymania prawa na pew-
nych udziałach,

Zdzisław Gawlik

124

– w razie nadejścia terminu końcowego, jeżeli prawo zostało

ustanowione jako prawo terminowe, albo ziszczenie się warun-
ku rozwiązującego z zastrzeżeniem którego dane prawo zostało
ustanowione,

– niewykonywanie ograniczonego prawa rzeczowego przez 10

lat, co dotyczy służebności gruntowej (art. 293 § 1 k.c.) i użyt-
kowania (art. 255 k.c.),

– orzeczenie sądowe (art. 294 i art. 295 k.c.), które może być

podstawą wygaśnięcia służebności gruntowej,

– decyzja administracyjna podjęta w postępowaniu scaleniowym

i wymiennym, na mocy której służebności gruntowe obciążają-
ce grunty objęte scaleniem lub wymianą, jeżeli utraciły dla nie-
ruchomości władnącej wszelkie znaczenie, wygasają bez od-
szkodowania,

– w razie wygaśnięcia wierzytelności, co dotyczy ograniczonych

praw rzeczowych akcesoryjnych,

– na skutek likwidacji spółdzielni, która traci uprawnienie do

użytkowania wkładu gruntowego.

§ 6. Ochrona ograniczonych praw rzeczowych

Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpo-

wiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Odpowiedniość
oznacza, że możność zastosowania przepisów o ochronie własności do
ochrony praw rzeczowych ograniczonych. Obejmuje jedynie te prawa
ograniczone,  które  wiążą  się  z  władaniem  rzeczą  np.  w  warunkach
użytkowania,  służebności  gruntowych,  służebności  osobistych  i  za-
stawu. Tylko w takim wypadku można odpowiednio stosować ochro-
nę  windykacyjną  i  negatoryjną  przewidzianą  art.  222  k.c.,  zarówno
wobec właściciela rzeczy, jak i osoby trzeciej.

W wypadku, gdy uprawnionemu z tytułu prawa rzeczowego ogra-

niczonego przysługuje władanie rzeczą, służy mu również ochrona
posesoryjna.

Natomiast do ochrony hipoteki maja zastosowanie przepisy szcze-

gólne (art. 91–93 ustawy o ks.w.h.), bowiem hipoteka nie łączy się
z władaniem obciążoną nieruchomością.