11.Podejście mieszane

11.Podejście mieszane

PODEJŚCIE MIESZANE

 W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy podejść: 

porównawczego, dochodowego lub kosztowego. Wartość określa się 
przy wykorzystaniu kombinacji różnych metod lub na podstawie 
procedur wynikających z przepisów prawnych, nakazujących stosowanie 
metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki nieruchomości albo ze 
specyfiki wycenianych praw do nieruchomości. 

 W podejściu mieszanym stosuje się metody: pozostałościową, kosztów 

likwidacji lub wskaźników szacunkowych gruntów.

METODY PODEJŚCIA MIESZANEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Metoda

pozostałościowa

Podejście 

mieszane

Metoda 

wskaźników  

szacunkowych 

gruntów

Metoda

kosztów 

likwidacji

METODA POZOSTAŁOŚCIOWA

 Metodę pozostałościową stosuje się do określania wartości rynkowej, jeżeli na 

nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane, polegające na budowie, 
odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie 
obiektu budowlanego.

 Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu 

określonych robót  oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z 
uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości 
podobnych.

 Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione 

warunki:

1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia 

porównawczego lub dochodowego,

2) znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania,
3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się 

dane odwzorowujące stan rynku.

FORMUŁA METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ





Z

K

W

W

u







gdzie:

W

– aktualna wartość nieruchomości (przed ulepszeniem)

W

u

– wartość nieruchomości ulepszonej

K

– przeciętny koszt wykonanych robót

Z

– zysk inwestora

METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI

 Metodę kosztów likwidacji stosuje się w sytuacji, gdy części składowe 

nieruchomości są przewidziane do likwidacji (rozbiórki).

 Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi 

nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego 
gruntu.

 Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik 

właściwych dla podejścia kosztowego.

 Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po 

rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

 Zastosowanie tej metody do określenia wartości rynkowej nieruchomości 

wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

FORMUŁA METODY KOSZTÓW LIKWIDACJI

M

r

g

W

K

W

W







gdzie:

W

– wartość nieruchomości 

W

g

– wartość nabycia gruntu

K

r

– koszt likwidacji (rozbiórki) części składowych gruntu

W

M

– wartość materiałów z odzysku

OBLICZANIE WARTOŚCI MATERIAŁÓW Z ODZYSKU





Mi

n

i

Mi

M

Sz

W

W











1

1

gdzie:

W

Mi

– wartość odzyskanego materiału z prac porozbiórkowych i, przyjęta jak dla 

materiałów w stanie nowym

Sz

Mi

– stopień zużycia i-tego materiału

i

i

i

Mi

w

C

V

W







gdzie:

V

i

– ilość materiału i-tego w stanie nowym

C

i

– stopień zużycia i-tego materiału w stanie nowym

w

i

– wskaźnik odzysku i-tego materiału

METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU

 Metodę wskaźników szacunkowych gruntów można stosować przy określaniu 

wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne 
lub leśne.

 Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i 

100 kg ziarna żyta albo ceny 1 m

3

drewna.

 Cenę żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. 
 Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do 

miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego 
albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub 
nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z 
uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

 Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy 

określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzania 
lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

 Wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności od klasy gruntów lub grupy typu 

siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określają przepisy.

FORMUŁA WYCENY GRUNTÓW ROLNYCH

i

n

i

i

Wsz

Pk

Wt







1

C

u

Wt

W

n

i

i

g





















1

1

gdzie:

Wt

– wartość „tabelaryczna” działki wyrażona w dt ziarna żyta

Pk

i

– powierzchnia i-tego konturu klasyfikacyjnego

Wsz

i

– wskaźnik szacunkowy i-tego konturu klasyfikacyjnego, wyrażany w dt żyta/1 

ha (ustalany na podstawie danych zamieszczonych w tabeli) i określany w 
zależności od położenia w okręgu podatkowym oraz użytku i klasy 
bonitacyjnej tego konturu

W

g

– wartość działki (w złotych), po uwzględnieniu jej charakterystycznych cech, 

korygujących wartość tabelaryczną

u

i

– współczynniki korygujące wartość tabelaryczną

C

– cena decytony ziarna żyta, przyjęta z rynku lokalnego

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW (w dt ziarna żyta) (1)

Dla gruntu rolnego 

Okręg 

podatkowy 

według 

przepisów 

o podatku 

rolnym 

Wyrażone w decytonach ziarna żyta wskaźniki szacunkowe 

dla 1 ha gruntu ornego klasy: 

 

I 

II 

IIIa 

IIIb 

IVa 

IVb 

V 

VI 

VIz 

I 

145 

132 

118 

100 

80 

60 

35 

15 

8 

II 

126 

115 

103 

86 

70 

52 

30 

12 

5 

III 

110 

100 

90 

75 

60 

45 

25 

10 

1 

IV 

94 

85 

76 

64 

50 

38 

20 

6 

1 

 

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW (w dt ziarna żyta) (2)

Dla łąk i pastwisk 

Okręg 

podatkowy 

według 

przepisów 

o podatku 

rolnym 

Wyrażone w decytonach ziarna żyta wskaźniki szacunkowe 

dla 1 ha łąk i pastwisk klasy: 

 

I 

II 

III 

IV 

V 

VI 

VIz 

I 

145 

118 

93 

67 

35 

13 

5 

II 

126 

103 

80 

58 

30 

10 

3 

III 

110 

90 

70 

50 

25 

8 

1 

IV 

94 

76 

60 

43 

20 

5 

1 

 

CECHY BRANE POD UWAGĘ PRZY SZACOWANIU WARTOŚCI 

NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONYCH NA CELE ROLNE

1) Położenie w stosunku do głównych dróg
2) Jakość dróg dojazdowych
3) Zagrożenie erozją
4) Trudność uprawy
5) Kultura rolna
6) Wielkość zanieczyszczeń środowiska
7) Struktura użytków gruntowych
8) Występowanie urządzeń melioracyjnych
9) Występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę

WYCENA NIERUCHOMOŚCI LEŚNEJ

d

gL

NL

W

W

W





gdzie:

W

N

– wartość nieruchomości leśnej

W

gL

– wartość gruntu leśnego

W

d

– wartość drzewostanu

WYCENA GRUNTU LEŚNEGO









n

dr

m

n

i

i

szij

gL

v

v

v

C

P

N

W





















...

1

2

1

1

1

3

gdzie:

N

szij

– wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-

tego okręgu podatkowego (tablica)

P

i

– powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego

C

1m3dr

– cena 1 metra sześciennego drewna z rynku lokalnego

v

1

, v

2

, ..., v

n

– współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości leśnych; 

współczynniki korekcyjne „v

i

” ustala rzeczoznawca i mogą 

przyjmować wartości określone w tablicy 

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW STANOWIĄCYCH LASY

Wskaźniki szacunkowe w m

3

 drewna 

z 1 ha gruntów stanowiących lasy 

Okręg 

podatkowy 

Grupy typów siedliskowych lasów 

 

1 

2 

3 

4 

5 

I 

31 

26 

23 

14 

9 

II 

29 

24 

21 

13 

8 

III 

26 

22 

19 

12 

7 

IV 

23 

19 

17 

11 

6 

 

GRUPY TYPÓW SIEDLISKOWYCH LASÓW

Grupa 1:

lasy: świeży, wilgotny, łęgowy i górski oraz ols jesionowy i ols górski

Grupa 2:

lasy mieszane: świeży, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i ols

Grupa 3:

bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny, górski

Grupa 4:

bory: świeży, wilgotny, górski

Grupa 5:

bory: suchy i bagienny

SKALE OCEN CECH NIERUCHOMOŚCI (DZIAŁEK) LEŚNYCH ORAZ 

WYNIKAJĄCE Z TYCH CECH WYSOKOŚCI WSPÓŁCZYNNIKÓW 

KOREKCYJNYCH (1)

Lp. 

Cechy rynkowe 

Ocena 

Współczynniki 

korekcyjne v

i 

1 

Stopień degradacji siedliska leśnego 

  bardzo dobry 
  dobry 
  częściowo zdegradowane 
  znacznie zdegradowany 

0,10 
0,05 

-0,05 
-0,10 

2 

Położenie nieruchomości w strefie 
szkodliwego oddziaływania przemysłu na 
drzewostany (czynniki o charakterze 
abiotycznym) 

  nie występuje 
  uszkodzenia słabe 
  uszkodzenia średnie 
  uszkodzenia silne 

0,20 
0,05 

-0,10 
-0,20 

3 

Położenie nieruchomości w obszarach 
zagrożonych masowym występowaniem 
szkodników pierwotnych 

  nie występuje 
  występuje 

0,05 

-0,05 

4 

Położenie nieruchomości w obszarach 
zagrożonych lub opanowanych przez 
szkodniki wtórne 

  nie występuje 
  występuje 

0,05 

-0,05 

5 

Położenie nieruchomości w odniesieniu do 
drogi głównej lub działki siedliskowej 

  bardzo dobre 
  dobre 
  słabe 

0,10 
0,05 

-0,10 

 

SKALE OCEN CECH NIERUCHOMOŚCI (DZIAŁEK) LEŚNYCH ORAZ 

WYNIKAJĄCE Z TYCH CECH WYSOKOŚCI WSPÓŁCZYNNIKÓW 

KOREKCYJNYCH (2)

Lp. 

Cechy rynkowe 

Ocena 

Współczynniki 

korekcyjne v

i 

6 

Możliwości przeprowadzenia zrywki 
(warunki) 

  bardzo dobre 
  dobre 
  średnie 
  trudne 
  bardzo trudne 

0,20 
0,10 
0,00 

-0,10 
-0,20 

7 

Jakość drogi dojazdowej 

  bardzo dobra 
  dobra 
  niska 

0,10 
0,05 

-0,05 

8 

Sąsiedztwo użytków przyległych 

  bardzo korzystne 
  korzystne 
  przeciętne 
  niekorzystne 

0,05 
0,00 

-0,05 
-0,10 

9 

Walory rekreacyjne nieruchomości 

  bardzo duża przydatność 
  duża przydatność 
  mała przydatność 
  nieprzydatne 

0,10 
0,05 
0,00 

-0,05 

 

WARTOŚĆ RYNKOWA DRZEWOSTANÓW 

(dla drzewostanów, które wytworzyły sortymenty użytkowe)

U

C

P

Z

W

W

S

D











gdzie:

W

D

– wartość rynkowa drzewostanu

W

S

– wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m

3

drewna dla 

określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z Tablic 
wskaźników drzewostanów, opracowanych przez Instytut Badawczy 
Leśnictwa

Z

– stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego

P

– pole powierzchni drzewostanu w ha

C

– cena 1 m

3

drewna z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca 

położenia nieruchomości

U

– wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty pozyskania i zrywki

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA DRZEWOSTANU

W PODEJŚCIU KOSZTOWYM METODĄ KOSZTÓW ODTWORZENIA

(dla drzewostanów młodych)

i

k

D

k

U

C

P

Z

W

W

,

1













gdzie:

W

k

– wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i pielęgnację 1 ha 

drzewostanu wyrażony w m

3

drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, 

wieku i wieku rębności z Tablic wskaźników drzewostanów, opracowanych 
przez Instytut Badawczy Leśnictwa

Z

– stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego

P

– pole powierzchni drzewostanu w ha

C

– cena 1 m

3

drewna z rynku lokalnego lub nadleśnictwa właściwego dla miejsca 

położenia nieruchomości

U

– wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty pozyskania i zrywki

k

1,i

– współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów ustaloną na 

podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu. Współczynnik ki
przyjmuje następujące wartości w zależności od jakości drzewostanu:

k

1,1

– 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

k

1,2

– 0,9 jakość zadowalająca,

k

1,3

– 0,8 jakość zła