Strona 1
www.sgk.gofin.pl
2010-12-08 08:40:24
http://www.sgk.gofin.pl/11,2274,121913,przekwalifikowanie-nieruchomosci-z-inwestyc...
Zeszyty Metodyczne Rachunkowości
nr
11
z dnia 2010-06-01 nr kolejny 275
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., www.sgk.gofin.pl
Przekwalifikowanie nieruchomo
ś
ci z inwestycji do
ś
rodków trwałych
Posiadamy budynek, który obecnie wynajmujemy. Od lipca nieruchomo
ść
t
ę
b
ę
dziemy wykorzystywa
ć
w ramach podstawowej
działalno
ś
ci gospodarczej. Pomieszczenia budynku zostan
ą
przeznaczone na
działalno
ść
produkcyjn
ą
. Jak uj
ąć
w ksi
ę
gach rachunkowych przekwalifikowanie nieruchomo
ś
ci z inwestycji
do
ś
rodków trwałych?
1. Metody wyceny inwestycji w nieruchomo
ś
ci
W
ś
wietle art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowo
ś
ci, nieruchomo
ś
ci, które nie s
ą
u
ż
ytkowane przez jednostk
ę
, lecz s
ą
posiadane przez ni
ą
w celu osi
ą
gni
ę
cia z nich korzy
ś
ci ekonomicznych wynikaj
ą
cych z przyrostu ich warto
ś
ci lub innych
po
ż
ytków, np. czynszów z tytułu wynajmu, zalicza si
ę
do inwestycji.
Natomiast art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowo
ś
ci stanowi, i
ż
nieruchomo
ś
ci zaliczane do inwestycji wycenia si
ę
nie rzadziej ni
ż
na dzie
ń
bilansowy według zasad, stosowanych do
ś
rodków trwałych lub według ceny rynkowej b
ą
d
ź
inaczej okre
ś
lonej warto
ś
ci godziwej.
W zakresie wyceny inwestycji w nieruchomo
ś
ci jednostki maj
ą
do wyboru dwie metody, a mianowicie mog
ą
wycenia
ć
je:
1) według zasad stosowanych do
ś
rodków trwałych, tj. według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,
powi
ę
kszonych o koszty ulepszenia i pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a tak
ż
e
o odpisy z tytułu trwałej utraty warto
ś
ci, lub
2) według ceny rynkowej b
ą
d
ź
inaczej okre
ś
lonej warto
ś
ci godziwej.
Ponadto w omawianej sytuacji nale
ż
y równie
ż
uwzgl
ę
dni
ć
art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. c) ustawy o rachunkowo
ś
ci, który
stanowi, i
ż
w sytuacji gdy jednostka do wyceny nieruchomo
ś
ci zaliczonej do inwestycji przyj
ę
ła cen
ę
rynkow
ą
b
ą
d
ź
inaczej okre
ś
lon
ą
warto
ść
godziw
ą
, wówczas wszystkie koszty i przychody
zwi
ą
zane z utrzymywaniem tej
nieruchomo
ś
ci, w tym tak
ż
e z aktualizacj
ą
warto
ś
ci tych inwestycji, jak równie
ż
z ich przekwalifikowaniem odpowiednio
do
ś
rodków trwałych zalicza si
ę
do pozostałych kosztów b
ą
d
ź
przychodów operacyjnych, jako koszty i przychody
po
ś
rednio zwi
ą
zane z działalno
ś
ci
ą
operacyjn
ą
jednostki.
Z tre
ś
ci pytania nie wynika jednak według jakiej metody jednostka wycenia nieruchomo
ść
zaliczon
ą
do inwestycji.
Zatem na przykładach liczbowych zaprezentujemy obie metody.
2. Przekwalifikowanie nieruchomo
ś
ci wycenianej według zasad okre
ś
lonych dla
ś
rodków trwałych
Przykład
I. Zało
ż
enia:
Jednostka postanowiła przekwalifikowa
ć
nieruchomo
ść
z inwestycji do
ś
rodków trwałych, ze wzgl
ę
du na fakt, i
ż
b
ę
dzie
j
ą
wykorzystywa
ć
w podstawowej działalno
ś
ci gospodarczej. Inwestycje w nieruchomo
ś
ci jednostka wycenia według
zasad okre
ś
lonych dla
ś
rodków trwałych. Warto
ść
pocz
ą
tkowa nieruchomo
ś
ci według ceny nabycia wynosiła:
850.000 zł, a dotychczasowe jej umorzenie: 38.250 zł.
Strona 2
www.sgk.gofin.pl
2010-12-08 08:40:24
http://www.sgk.gofin.pl/11,2274,121913,przekwalifikowanie-nieruchomosci-z-inwestyc...
II. Dekretacja:
Opis operacji
Kwota
Konto
Wn
Ma
1. PK - przekwalifikowanie inwestycji w nieruchomo
ś
ci do
ś
rodków trwałych:
a) przeksi
ę
gowanie warto
ś
ci pocz
ą
tkowej
850.000 zł
01
04
b) przeksi
ę
gowanie dotychczasowego umorzenia
38.250 zł 07-4 07-1
III. Ksi
ę
gowania:
3. Przekwalifikowanie nieruchomo
ś
ci wycenianej według ceny rynkowej
Jednostki, które wyceniaj
ą
nieruchomo
ś
ci inwestycyjne według ceny rynkowej b
ą
d
ź
inaczej okre
ś
lonej warto
ś
ci
godziwej przy przekwalifikowaniu ich do
ś
rodków trwałych musz
ą
ustali
ć
warto
ść
netto tych nieruchomo
ś
ci, jak
ą
miałyby
na dzie
ń
przekwalifikowania, gdyby od dnia ich wprowadzenia do ewidencji były wyceniane według warto
ś
ci w cenie
nabycia lub koszcie wytworzenia powi
ę
kszonej o koszty ulepszenia i pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne. Ró
ż
nic
ę
pomi
ę
dzy warto
ś
ci
ą
godziw
ą
a warto
ś
ci
ą
netto nieruchomo
ś
ci odnosi si
ę
do pozostałych kosztów b
ą
d
ź
przychodów
operacyjnych.
Przykład
W trakcie u
ż
ytkowania nieruchomo
ś
ci nie poniesiono nakładów na jej ulepszenie
I. Zało
ż
enia:
1. Jednostka 1 kwietnia 2010 r. przekwalifikowała nieruchomo
ść
inwestycyjn
ą
do
ś
rodków trwałych. Warto
ść
godziwa tej nieruchomo
ś
ci na dzie
ń
przekwalifikowania wynosiła: 1.100.000 zł, natomiast cena jej nabycia:
900.000 zł. Nieruchomo
ść
t
ę
jednostka przyj
ę
ła do u
ż
ywania 1 czerwca 2005 r. Z polityki rachunkowo
ś
ci
wynika, i
ż
budynki produkcyjne jednostka amortyzuje według stawki: 2,5%, a rozpocz
ę
cie amortyzacji
nast
ę
puje po miesi
ą
cu oddania
ś
rodka trwałego do u
ż
ytkowania.
2. Ustalenie warto
ś
ci pocz
ą
tkowej budynku: 900.000 zł.
3. Ustalenie dotychczasowego umorzenia: [(900.000 zł x 2,5%) : 12 m-cy] × 57 m-cy = 106.875 zł.
4. Ustalenie ró
ż
nicy pomi
ę
dzy warto
ś
ci
ą
godziw
ą
a warto
ś
ci
ą
netto nieruchomo
ś
ci: [1.100.000 zł - (900.000 zł -
106.875 zł)] = 306.875 zł.
II. Dekretacja:
Strona 3
www.sgk.gofin.pl
2010-12-08 08:40:24
http://www.sgk.gofin.pl/11,2274,121913,przekwalifikowanie-nieruchomosci-z-inwestyc...
Opis operacji
Kwota
Konto
Wn
Ma
1. PK - przekwalifikowanie inwestycji w nieruchomo
ś
ci do
ś
rodków
trwałych:
a) przeksi
ę
gowanie warto
ś
ci godziwej nieruchomo
ś
ci
inwestycyjnej
1.100.000 zł
04
b) uj
ę
cie nieruchomo
ś
ci w
ś
rodkach trwałych według
ceny nabycia
900.000 zł
01
c) uj
ę
cie dotychczasowego umorzenia nieruchomo
ś
ci
106.875 zł
07-1
d) uj
ę
cie ró
ż
nicy pomi
ę
dzy warto
ś
ci
ą
godziw
ą
a warto
ś
ci
ą
netto nieruchomo
ś
ci
306.875 zł
76-1
III. Ksi
ę
gowania:
Przykład
W trakcie u
ż
ytkowania nieruchomo
ś
ci poniesiono nakłady na jej ulepszenie
I. Zało
ż
enia:
1. Jednostka 1 kwietnia 2010 r. przekwalifikowała nieruchomo
ść
inwestycyjn
ą
do
ś
rodków trwałych. Warto
ść
godziwa tej nieruchomo
ś
ci na dzie
ń
przekwalifikowania wynosiła: 500.000 zł, a cena jej nabycia: 400.000 zł.
Nieruchomo
ść
t
ę
jednostka przyj
ę
ła do u
ż
ywania 1 czerwca 2008 r. W okresie u
ż
ytkowania nieruchomo
ś
ci
poniesiono nakłady na ulepszenie w kwocie: 125.000 zł, które w lipcu 2009 r. odniesiono bezpo
ś
rednio
w pozostałe koszty operacyjne. Z polityki rachunkowo
ś
ci wynika, i
ż
budynki produkcyjne jednostka amortyzuje
według stawki: 2,5%, a rozpocz
ę
cie
amortyzacji
nast
ę
puje po miesi
ą
cu oddania
ś
rodka trwałego
do u
ż
ytkowania.
2. Ustalenie warto
ś
ci pocz
ą
tkowej budynku: (400.000 zł + 125.000 zł) = 525.000 zł.
3. Ustalenie dotychczasowego umorzenia:
a) [(400.000 zł x 2,5%) : 12 m-cy] × 13 m-cy = 10.833,33 zł (do momentu ulepszenia),
b) [(525.000 zł x 2,5%) : 12 m-cy] × 8 m-cy = 8.750 zł,
c) razem dotychczasowe umorzenie: (10.833,33 zł + 8.750,00 zł) = 19.583,33 zł.
4. Ustalenie ró
ż
nicy pomi
ę
dzy warto
ś
ci
ą
godziw
ą
a warto
ś
ci
ą
netto nieruchomo
ś
ci: [500.000,00 zł -
(525.000,00 zł - 19.583,33 zł)] = (-) 5.416,67 zł.
II. Dekretacja:
Strona 4
www.sgk.gofin.pl
2010-12-08 08:40:24
http://www.sgk.gofin.pl/11,2274,121913,przekwalifikowanie-nieruchomosci-z-inwestyc...
Opis operacji
Kwota
Konto
Wn
Ma
1. PK - przekwalifikowanie inwestycji w nieruchomo
ś
ci do
ś
rodków
trwałych:
a) przeksi
ę
gowanie warto
ś
ci godziwej nieruchomo
ś
ci
inwestycyjnej
500.000,00 zł
04
b) uj
ę
cie nieruchomo
ś
ci w
ś
rodkach trwałych według
ceny nabycia powi
ę
kszonej o nakłady poniesione
na ulepszenie
525.000,00 zł
01
c) uj
ę
cie dotychczasowego umorzenia nieruchomo
ś
ci
19.583,33 zł
07-1
d) uj
ę
cie ró
ż
nicy pomi
ę
dzy warto
ś
ci
ą
godziw
ą
a warto
ś
ci
ą
netto nieruchomo
ś
ci
5.416,67 zł
76-0
III. Ksi
ę
gowania: