Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

15 

CZĘŚĆ   2          ŹRÓDŁA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH

 

 

3.  Rodzaje  danych  o  nieruchomościach  wykorzystywane  w  procesie 

wyceny 

Ż

eby określić wartość nieruchomości niezbędne jest zebranie kompletu informacji 

dotyczącej  przedmiotu  wyceny.  Ustawa  o  gospodarce  nieruchomościami  stanowi,  że 
rzeczoznawca  majątkowy  wykorzystuje  wszelkie  dostępne  dane  o  nieruchomościach 
zawarte w określonych dokumentach. 

Art. 155

1

 ustawy stanowi: 

Art.  155  {  Dane  o  nieruchomościach  }  1.  Przy  szacowaniu  nieruchomości 

wykorzystuje  się  wszelkie,  niezbędne  i  dostępne  dane  o  nieruchomościach,  zawarte  w 
szczególności w: 
  1)  księgach wieczystych, 
  2)  katastrze nieruchomości, 
  3)  ewidencji sieci uzbrojenia terenu, 
  4)  tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, 
  5) 

(215)

  planach  miejscowych,  studiach  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania 

przestrzennego  gminy  oraz  decyzjach  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania 
terenu, 

  6)  wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, 
6a) 

(216)

 dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, 

w  drodze  ustaw,  wykonywanie  prawa  własności  i  innych  praw  rzeczowych  na  jego 
rzecz, 

6b) 

(217)

  w  aktach  notarialnych  znajdujących  się  w  posiadaniu  spółdzielni 

mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, 

  7) 

(218)

  umowach,  orzeczeniach,  decyzjach  i  innych  dokumentach,  będących  podstawą 

wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a 
także  w  wyciągach  z  operatów  szacunkowych  przekazywanych  do  katastru 
nieruchomości. 

2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć 

formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.  

3. 

(219)

  Właściwe  organy,  agencje,  o  których  mowa  w  ust.  1  pkt  6a,  spółdzielnie 

mieszkaniowe,  sądy  oraz  urzędy  skarbowe  są  obowiązane  udostępniać  rzeczoznawcom 
majątkowym dane określone w ust. 1.  

3.1

   Stan prawny nieruchomości 

 

Stan  prawny  nieruchomości  –  ogół  praw  zarówno  o  charakterze  rzeczowym  jak  i 
obligacyjnym – przysługujących w stosunku do nieruchomości. 

Prawa o charakterze rzeczowym: 

  własność 

  użytkowanie wieczyste 

  użytkowanie 

                                                 

1

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ze zmianami wprowadzonymi z 

dniem 22. 09. 2004 r.(jednolity tekst Dz U Nr 261 z 2004 r. poz. 2603) 
 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

16 

  służebność 

  własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu  

  hipoteka 

 
Prawa o charakterze obligacyjnym: 

  najem 

  dzierżawa 

  użyczenie 

  dożywocie 

  leasing  

 

3.2 Charakterystyka praw o charakterze rzeczowym  

3.2.1 Własność 

 

Własność  jest  prawem  do  rozporządzania  rzeczą  i  korzystania  z  rzeczy  w 

granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.  

 

Właściciel  z  wyłączeniem  innych  osób  może  korzystać  z  rzeczy  zgodnie  ze 

społeczno  gospodarczym  przeznaczeniem  swego  prawa,  w  szczególności  może  pobierać 
pożytki i dochody z rzeczy. 

W tych samych granicach możne rozporządzać rzeczą. (art. 140 KC) 

W  granicach  określonych  przez  społeczno-gospodarcze  przeznaczenie  gruntu 

własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie 
uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

 (art. 143 KC) 

 

3.2.2  Prawa i obowiązki dotyczące właścicieli nieruchomości 

Istotne  dla  rzeczoznawcy  majątkowego  prawa  i  obowiązki  właścicieli 

nieruchomości określają następujące artykuły Kodeksu Cywilnego  

Art. 147. Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to 

groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. 

Art. 148. Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. 

Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. 

Art. 149. Właściciel  gruntu  może  wejść  na  grunt  sąsiedni  w  celu  usunięcia 

zwieszających  się  z  jego  drzew  gałęzi  lub  owoców.  Właściciel  sąsiedniego  gruntu  może 
jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. 

 

Art. 150. Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące 

z  sąsiedniego  gruntu.  To  samo  dotyczy  gałęzi  i  owoców  zwieszających  się  z  sąsiedniego 
gruntu;  jednakże  w  wypadku  takim  właściciel  powinien  uprzednio  wyznaczyć  sąsiadowi 
odpowiedni termin do ich usunięcia. 

Art. 151. Jeżeli  przy  wznoszeniu  budynku  lub  innego  urządzenia  przekroczono  bez 

winy  umyślnej  granice  sąsiedniego  gruntu,  właściciel  tego  gruntu  nie  może  żądać 
przywrócenia  stanu  poprzedniego,  chyba  że  bez  nie  uzasadnionej  zwłoki  sprzeciwił  się 
przekroczeniu  granicy  albo  że  grozi  mu  niewspółmiernie  wielka  szkoda.  Może  on  żądać 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

17 

albo  stosownego  wynagrodzenia  w  zamian  za  ustanowienie  odpowiedniej  służebności 
gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części,  która na skutek 
budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. 

 

Art. 152. Właściciele  gruntów  sąsiadujących  obowiązani  są  do  współdziałania  przy 

rozgraniczeniu  gruntów  oraz  przy  utrzymywaniu  stałych  znaków  granicznych;  koszty 
rozgraniczenia  oraz  koszty  urządzenia  i  utrzymywania  stałych  znaków  granicznych 
ponoszą po połowie. 

Art. 153. Jeżeli  granice  gruntów  stały  się  sporne,  a  stanu  prawnego  nie  można 

stwierdzić,  ustala  się  granice  według  ostatniego  spokojnego  stanu  posiadania.  Gdyby 
również  takiego  stanu  nie  można  było  stwierdzić,  a  postępowanie  rozgraniczeniowe  nie 
doprowadziło  do  ugody  między  interesowanymi,  sąd  ustali  granice  z  uwzględnieniem 
wszelkich  okoliczności;  może  przy  tym  przyznać  jednemu  z  właścicieli  odpowiednią 
dopłatę pieniężną. 

Art. 154. § 1. Domniemywa  się,  że  mury,  płoty,  miedze,  rowy  i  inne  urządzenia 

podobne,  znajdujące  się  na  granicy  gruntów  sąsiadujących,  służą  do  wspólnego  użytku 
sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. 

§ 2. Korzystający  z  wymienionych  urządzeń  obowiązani  są  ponosić  wspólnie  koszty 

ich utrzymania. 

 

3.2.3. Przeniesienie własności nieruchomości  

Zasady przenoszenia własności nieruchomości Kodeks Cywilny reguluje w sposób 

następujący:  

Art. 157. § 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani 

z zastrzeżeniem terminu. 

§ 2. Jeżeli  umowa  zobowiązująca  do  przeniesienia  własności  nieruchomości  została 

zawarta  pod  warunkiem  lub  z  zastrzeżeniem  terminu,  do  przeniesienia  własności 
potrzebne  jest  dodatkowe  porozumienie  stron  obejmujące  ich  bezwarunkową  zgodę  na 
niezwłoczne przejście własności. 

Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna 

być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, 
która  zostaje  zawarta  w  celu  wykonania  istniejącego  uprzednio  zobowiązania  do 
przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. 

Art. 159. Przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się 

w wypadku, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają 
stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli. 

Art. 166. § 1. 

(78)

  W  razie  sprzedaży  przez  współwłaściciela  nieruchomości  rolnej 

udziału  we  współwłasności  lub  części  tego  udziału  pozostałym  współwłaścicielom 
przysługuje  prawo  pierwokupu,  jeżeli  prowadzą  gospodarstwo  rolne  na  gruncie 
wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie 
gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem 
albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo 
po sprzedawcy. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

18 

Art. 172. § 1. 

(83)

  Posiadacz  nieruchomości  nie  będący  jej  właścicielem  nabywa 

własność,  jeżeli  posiada  nieruchomość  nieprzerwanie  od  lat  dwudziestu  jako  posiadacz 
samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). 

§ 2. 

(84)

  Po  upływie  lat  trzydziestu  posiadacz  nieruchomości  nabywa  jej  własność, 

choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. 

Art. 173. Jeżeli  właściciel  nieruchomości,  przeciwko  któremu  biegnie  zasiedzenie, 

jest  małoletni,  zasiedzenie  nie  może  skończyć  się  wcześniej  niż  z  upływem  dwóch  lat  od 
uzyskania pełnoletności przez właściciela. 

 

3.2.4 Współwłasność 

Współwłasność  jest  to  prawo  własności  do  tej  samej  rzeczy  przysługujące 

niepodzielnie kilku osobom (art.. 195 KC) 

Podstawowe prawa związane ze współwłasnością regulują następujące artykuły: 

Art. 196. § 1. Współwłasność  jest  albo  współwłasnością  w  częściach  ułamkowych, 

albo współwłasnością łączną. 

§ 2. Współwłasność  łączną  regulują  przepisy  dotyczące  stosunków,  z  których  ona 

wynika.  Do  współwłasności  w  częściach  ułamkowych  stosuje  się  przepisy  niniejszego 
działu. 

Art. 197. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. 

Art. 198. Każdy  ze  współwłaścicieli  może  rozporządzać  swoim  udziałem  bez  zgody 

pozostałych współwłaścicieli. 

Art. 199. Do  rozporządzania  rzeczą  wspólną  oraz  do  innych  czynności,  które 

przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. 
W  braku  takiej  zgody  współwłaściciele,  których  udziały  wynoszą  co  najmniej  połowę, 
mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej 
czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. 

Art. 200. Każdy  ze  współwłaścicieli  jest  obowiązany  do  współdziałania  w  zarządzie 

rzeczą wspólną. 

Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. 

Art. 206. Każdy  ze  współwłaścicieli  jest  uprawniony  do  współposiadania  rzeczy 

wspólnej  oraz  do  korzystania  z  niej  w  takim  zakresie,  jaki  daje  się  pogodzić  ze 
współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. 

Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w 

stosunku  do  wielkości  udziałów;  w  takim  samym  stosunku  współwłaściciele  ponoszą 
wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. 

Art. 210. Każdy  ze  współwłaścicieli  może  żądać  zniesienia  współwłasności. 

Uprawnienie  to  może  być  wyłączone  przez  czynność  prawną  na  czas  nie  dłuższy  niż  lat 
pięć.  Jednakże  w  ostatnim  roku  przed  upływem  zastrzeżonego  terminu  dopuszczalne  jest 
jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

19 

Art. 211. Każdy  ze  współwłaścicieli  może  żądać,  ażeby  zniesienie  współwłasności 

nastąpiło  przez  podział  rzeczy  wspólnej,  chyba  że  podział  byłby  sprzeczny  z  przepisami 
ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą 
istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. 

Art. 212. § 1. Jeżeli  zniesienie  współwłasności  następuje  na  mocy  orzeczenia  sądu, 

wartość  poszczególnych  udziałów  może  być  wyrównana  przez  dopłaty  pieniężne.  Przy 
podziale  gruntu  sąd  może  obciążyć  poszczególne  części  potrzebnymi  służebnościami 
gruntowymi. 

§ 2. Rzecz,  która  nie  daje  się  podzielić,  może  być  przyznana  stosownie  do 

okoliczności  jednemu  ze  współwłaścicieli  z  obowiązkiem  spłaty  pozostałych  albo 
sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego 

§ 3. 

(91)

  Jeżeli  ustalone  zostały  dopłaty  lub  spłaty,  sąd  oznaczy  termin  i  sposób  ich 

uiszczenia,  wysokość  i  termin  uiszczenia  odsetek,  a  w  razie  potrzeby  także  sposób  ich 
zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą 
łącznie  przekraczać  lat  dziesięciu.  W  wypadkach  zasługujących  na  szczególne 
uwzględnienie  sąd  na  wniosek  dłużnika  może  odroczyć  termin  zapłaty  rat  już 
wymagalnych. 

Art. 213. 

(92)

  Jeżeli  zniesienie  współwłasności  gospodarstwa  rolnego  przez  podział 

między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd 
przyzna  to  gospodarstwo  temu  współwłaścicielowi,  na  którego  wyrażą  zgodę  wszyscy 
współwłaściciele. 

Art. 214. 

(93)

  § 1. W  razie  braku  zgody  wszystkich  współwłaścicieli,  sąd  przyzna 

gospodarstwo  rolne  temu  z  nich,  który  je  prowadzi  lub  stale  w  nim  pracuje,  chyba  że 
interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. 

§ 2. Jeżeli  warunki  przewidziane  w  paragrafie  poprzedzającym  spełnia  kilku 

współwłaścicieli  albo  jeżeli  nie  spełnia  ich  żaden  ze  współwłaścicieli,  sąd  przyzna 
gospodarstwo  rolne  temu  z  nich,  który  daje  najlepszą  gwarancję  jego  należytego 
prowadzenia. 

§ 3. Na  wniosek  wszystkich  współwłaścicieli  sąd  zarządzi  sprzedaż  gospodarstwa 

rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego 

§ 4. Sprzedaż  gospodarstwa  rolnego  sąd  zarządzi  również  w  wypadku  niewyrażenia 

zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa. 

Art. 217. 

(96)

  Współwłaściciel,  który  w  wyniku  zniesienia  współwłasności  otrzymał 

gospodarstwo rolne, wchodzące zaś w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne zbył 
odpłatnie przed upływem pięciu lat od chwili zniesienia współwłasności, jest obowiązany 
pozostałym  współwłaścicielom,  którym  przypadły  spłaty  niższe  od  należnych,  wydać  - 
proporcjonalnie do wielkości ich udziałów - korzyści uzyskane z obniżenia spłat, chyba że 
celem zbycia jest zapewnienie racjonalnego prowadzenia tego gospodarstwa. 

Art. 220. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. 

 

3. 2. 5 Użytkowanie wieczyste  

 

Podstawowe  zasady  związane  z  użytkowaniem  wieczystym  regulują  poniższe 

artykuły Kodeksu Cywilnego:  

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

20 

Art. 232. 

(103)

  § 1. 

(104)

  Grunty  stanowiące  własność  Skarbu  Państwa  położone  w 

granicach  administracyjnych  miast  oraz  grunty  Skarbu  Państwa  położone  poza  tymi 
granicami,  lecz  włączone  do  planu  zagospodarowania  przestrzennego  miasta  i 
przekazane  do  realizacji  zadań  jego  gospodarki,  a  także  grunty  stanowiące  własność 
jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie 
wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. 

§ 2. 

(105)

  W  wypadkach  przewidzianych  w  przepisach  szczególnych  przedmiotem 

użytkowania  wieczystego  mogą  być  także  inne  grunty  Skarbu  Państwa,  jednostek 
samorządu terytorialnego lub ich związków. 

Art. 233. 

(106)

  W  granicach,  określonych  przez  ustawy  i  zasady  współżycia 

społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego 
do  jednostek  samorządu  terytorialnego  bądź  ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste, 
użytkownik  może  korzystać  z  gruntu  z  wyłączeniem  innych  osób.  W  tych  samych 
granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. 

Art. 234. 

(107)

  Do  oddania  gruntu  Skarbu  Państwa  lub  gruntu  należącego  do 

jednostek  samorządu  terytorialnego  bądź  ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste  stosuje 
się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. 

Art. 235. § 1. 

(108)

 Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa 

lub  gruncie  należącym  do  jednostek  samorządu  terytorialnego  bądź  ich  związków  przez 
wieczystego  użytkownika  stanowią  jego  własność.  To  samo  dotyczy  budynków  i  innych 
urządzeń,  które  wieczysty  użytkownik  nabył  zgodnie  z  właściwymi  przepisami  przy 
zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. 

§ 2. 

(109)

  Przysługująca  wieczystemu  użytkownikowi  własność  budynków  i  urządzeń 

na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. 

Art. 236. § 1. 

(110)

  Oddanie  gruntu  Skarbu  Państwa  lub  gruntu  należącego  do 

jednostek  samorządu  terytorialnego  bądź  ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste 
następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel 
gospodarczy  użytkowania  wieczystego  nie  wymaga  oddania  gruntu  na  dziewięćdziesiąt 
dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat 
czterdzieści. 

§ 2. 

(111)

  W  ciągu  ostatnich  pięciu  lat  przed  upływem  zastrzeżonego  w  umowie 

terminu  wieczysty  użytkownik  może  żądać  jego  przedłużenia  na  dalszy  okres  od 
czterdziestu  do  dziewięćdziesięciu  dziewięciu  lat;  jednakże  wieczysty  użytkownik  może 
wcześniej  wystąpić  z  takim  żądaniem,  jeżeli  okres  amortyzacji  zamierzonych  na 
użytkowanym  gruncie  nakładów  jest  znacznie  dłuższy  aniżeli  czas,  który  pozostaje  do 
upływu  zastrzeżonego  w  umowie  terminu.  Odmowa  przedłużenia  jest  dopuszczalna  tylko 
ze względu na ważny interes społeczny. 

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie 

aktu notarialnego. 

Art. 237. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy 

o przeniesieniu własności nieruchomości. 

Art. 238. Wieczysty  użytkownik  uiszcza  przez  czas  trwania  swego  prawa  opłatę 

roczną. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

21 

Art. 239. § 1. 

(112)

  Sposób  korzystania  z  gruntu  Skarbu  Państwa  lub  gruntu 

należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego 
użytkownika powinien być określony w umowie. 

§ 2. 

(113)

 Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia 

na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać: 
  1)  termin rozpoczęcia i zakończenia robót; 
  2)  rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie; 
  3)  warunki  i  termin  odbudowy  w  razie  zniszczenia  albo  rozbiórki  budynków  lub 

urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego; 

  4)  wynagrodzenie  należne  wieczystemu  użytkownikowi  za  budynki  lub  urządzenia 

istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. 

Art. 240. 

(114)

  Umowa  o  oddanie  gruntu  Skarbu  Państwa  lub  gruntu  należącego  do 

jednostek  samorządu  terytorialnego  bądź  ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste  może 
ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik 
korzysta  z  gruntu  w  sposób  oczywiście  sprzeczny  z  jego  przeznaczeniem  określonym  w 
umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej 
budynków lub urządzeń. 

Art. 241. Wraz  z  wygaśnięciem  użytkowania  wieczystego  wygasają  ustanowione  na 

nim obciążenia. 

Art. 243. 

(116)

 Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód 

wynikłych  z  niewłaściwego  korzystania  z  gruntu  Skarbu  Państwa  lub  gruntu  należącego 
do  jednostek  samorządu  terytorialnego  bądź  ich  związków,  jak  również  roszczenie 
wieczystego  użytkownika  o  wynagrodzenie  za  budynki  i  urządzenia  istniejące  w  dniu 
zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty. 

 

3.3 Ograniczone prawa rzeczowe:  

Ograniczonymi prawami rzeczowymi są (art. 244 KC): 

  użytkowanie 

  służebność 

  zastaw 

  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 

  hipoteka 

 
3. 3. 1 Użytkowanie 
 

Kodeks  cywilny  stanowi  że  nieruchomość  można  obciążyć  prawem  do  jej 

używania i do pobierania jej pożytków.  
 

Podstawowe regulacje prawne związane z  użytkowaniem wynikają z poniższych 

artykułów KC: 

Art. 253. § 1. Zakres  użytkowania  można  ograniczyć  przez  wyłączenie  oznaczonych 

pożytków rzeczy. 

§ 2. Wykonywanie  użytkowania  nieruchomości  można  ograniczyć  do  jej  oznaczonej 

części. 

Art. 254. Użytkowanie jest niezbywalne. 

Art. 255. Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

22 

Art. 256. Użytkownik  powinien  wykonywać  swoje  prawo  zgodnie  z  wymaganiami 

prawidłowej gospodarki. 

Art. 258. W  stosunkach  wzajemnych  między  użytkownikiem  a  właścicielem 

użytkownik  ponosi  ciężary,  które  zgodnie  z  wymaganiami  prawidłowej  gospodarki 
powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. 

Art. 259. Właściciel  nie  ma  obowiązku  czynić  nakładów  na  rzecz  obciążoną 

użytkowaniem.  Jeżeli  takie  nakłady  poczynił,  może  od  użytkownika  żądać  ich  zwrotu 
według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. 

Art. 260. § 1. Użytkownik  obowiązany  jest  dokonywać  napraw  i  innych  nakładów 

związanych  ze  zwykłym  korzystaniem  z  rzeczy.  O  potrzebie  innych  napraw  i  nakładów 
powinien  niezwłocznie  zawiadomić  właściciela  i  zezwolić  mu  na  dokonanie  potrzebnych 
robót. 

§ 2. Jeżeli  użytkownik  poczynił  nakłady,  do  których  nie  był  obowiązany,  stosuje  się 

odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. 

Art. 262. Po  wygaśnięciu  użytkowania  użytkownik  obowiązany  jest  zwrócić  rzecz 

właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o 
wykonywaniu użytkowania. 

Art. 263. 

(123)

 Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody 

z  powodu  pogorszenia  rzeczy  albo  o  zwrot  nakładów  na  rzecz,  jak  również  roszczenie 
użytkownika  przeciwko  właścicielowi  o  zwrot  nakładów  na  rzecz  przedawniają  się  z 
upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. 

Art. 265. § 1. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. 
§ 2. Do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy. 
§ 3. Do  ustanowienia  użytkowania  na  prawie  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o 

przeniesieniu tego prawa. 

Art. 266. Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej 

ś

miercią.

 

 
3. 3. 1. 1 Zasady użytkowania nieruchomości przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne  
Zasady te określają poniższe artykuły Kodeksu Cywilnego: 

Art. 271. 

(126)

 Użytkowanie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa może być 

ustanowione  na  rzecz  rolniczej  spółdzielni  produkcyjnej  jako  prawo  terminowe  lub  jako 
prawo  bezterminowe.  W  każdym  razie  użytkowanie  takie  wygasa  z  chwilą  likwidacji 
spółdzielni. 

Art. 272. § 1. 

(127)

  Jeżeli  rolniczej  spółdzielni  produkcyjnej  zostaje  przekazany  do 

użytkowania  zabudowany  grunt  Skarbu  Państwa,  przekazanie  budynków  i  innych 
urządzeń może nastąpić albo do użytkowania, albo na własność. 

§ 2. 

(128)

  Budynki  i  inne  urządzenia  wzniesione  przez  rolniczą  spółdzielnię 

produkcyjną  na  użytkowanym  przez  nią  gruncie  Skarbu  Państwa  stanowią  własność 
spółdzielni, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, iż mają się stać 
własnością Skarbu Państwa. 

§ 3. Odrębna  własność  budynków  i  innych  urządzeń,  przewidziana  w  paragrafach 

poprzedzających, jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

23 

Art. 273. 

(129)

  Jeżeli  użytkowanie  gruntu  Skarbu Państwa  przez  rolniczą spółdzielnię 

produkcyjną wygasło, budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane i stanowiące 
własność  spółdzielni  stają  się  własnością  Skarbu  Państwa.  Spółdzielnia  może  żądać 
zapłaty  wartości tych  budynków  i  urządzeń  w  chwili wygaśnięcia  użytkowania,  chyba  że 
zostały wzniesione wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu gruntu. 

Art. 274. 

(130)

 Przepisy dotyczące własności budynków i innych urządzeń  na gruncie 

Skarbu  Państwa  użytkowanym  przez  rolniczą  spółdzielnię  produkcyjną  stosuje  się 
odpowiednio do drzew i innych roślin. 
 

Art. 279. § 1. Budynki  i  inne  urządzenia  wzniesione  przez  rolniczą  spółdzielnię 

produkcyjną  na  gruncie  stanowiącym  wkład  gruntowy  stają  się  jej  własnością.  To  samo 
dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię. 

§ 2. W razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki 

lub  urządzenia  będące  własnością  spółdzielni,  może  być  przez  spółdzielnię  przejęta  na 
własność  za  zapłatą  wartości  w  chwili  wygaśnięcia  użytkowania.  Drzewa  i  inne  rośliny 
zasadzone lub zasiane przez spółdzielnię stają się własnością właściciela gruntu. 
 
3. 3. 1. 2 Służebność 
 
 

Wyróżnia się służebności gruntowe i osobiste.  

   
3. 3. 1. 2. 1  Służebności gruntowe 
 
 

Ograniczone  prawa  rzeczowe  dotyczące  służebności  gruntowych  regulują 

następujące artykuły KC: 

Art. 285. § 1. Nieruchomość 

można 

obciążyć 

na 

rzecz 

właściciela 

innej 

nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że 
właściciel  nieruchomości  władnącej  może  korzystać  w  oznaczonym  zakresie  z 
nieruchomości  obciążonej,  bądź  na  tym,  że  właściciel  nieruchomości  obciążonej  zostaje 
ograniczony  w  możności  dokonywania  w  stosunku  do  niej  określonych  działań,  bądź  też 
na  tym,  że  właścicielowi  nieruchomości  obciążonej  nie  wolno  wykonywać  określonych 
uprawnień,  które  mu  względem  nieruchomości  władnącej  przysługują  na  podstawie 
przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). 

§ 2. Służebność  gruntowa  może  mieć  jedynie  na  celu  zwiększenie  użyteczności 

nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. 

Art. 286. Na  rzecz  rolniczej  spółdzielni  produkcyjnej  można  ustanowić  służebność 

gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu. 

Art. 287. Zakres  służebności  gruntowej  i  sposób  jej  wykonywania  oznacza  się,  w 

braku  innych  danych,  według  zasad  współżycia  społecznego  przy  uwzględnieniu 
zwyczajów miejscowych. 

Art. 288. Służebność  gruntowa  powinna  być  wykonywana  w  taki  sposób,  żeby  jak 

najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. 

Art. 290. § 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w 

mocy  na  rzecz  każdej  z  części  utworzonych  przez  podział;  jednakże  gdy  służebność 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

24 

zwiększa  użyteczność  tylko  jednej  lub  kilku  z  nich,  właściciel  nieruchomości  obciążonej 
może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. 

§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na 

częściach  utworzonych  przez  podział;  jednakże  gdy  wykonywanie  służebności  ogranicza 
się  do  jednej  lub  kilku  z nich,  właściciele  pozostałych  części  mogą  żądać  ich  zwolnienia 
od służebności. 

§ 3. Jeżeli  wskutek  podziału  nieruchomości  władnącej  albo  nieruchomości 

obciążonej  sposób  wykonywania  służebności  wymaga  zmiany,  sposób  ten  w  braku 
porozumienia stron będzie ustalony przez sąd. 

Art. 292. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, 

gdy  polega  na  korzystaniu  z  trwałego  i  widocznego  urządzenia.  Przepisy  o  nabyciu 
własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. 

Art. 293. § 1. Służebność  gruntowa  wygasa  wskutek  niewykonywania  przez  lat 

dziesięć. 

§ 2. Jeżeli  treść  służebności  gruntowej  polega  na  obowiązku  nieczynienia,  przepis 

powyższy  stosuje  się  tylko  wtedy,  gdy  na  nieruchomości  obciążonej  istnieje  od  lat 
dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności. 

Art. 294. Właściciel  nieruchomości  obciążonej  może  żądać  zniesienia  służebności 

gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla 
niego  szczególnie  uciążliwa,  a  nie  jest  konieczna  do  prawidłowego  korzystania  z 
nieruchomości władnącej. 

Art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie 

znaczenie,  właściciel  nieruchomości  obciążonej  może  żądać  zniesienia  służebności  bez 
wynagrodzenia. 
 
3. 3. 1. 2. 2  Służebności osobiste 
 

Ograniczone  prawa  rzeczowe  dotyczące  służebności  osobistych  regulują 

następujace artykuły KC : 

Art. 296. Nieruchomość  można  obciążyć  na  rzecz  oznaczonej  osoby  fizycznej 

prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). 

Art. 297. Do  służebności  osobistych  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o 

służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. 

Art. 298. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku 

innych  danych,  według  osobistych  potrzeb  uprawnionego  z  uwzględnieniem  zasad 
współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. 

Art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. 

Art. 300. Służebności  osobiste  są  niezbywalne.  Nie  można  również  przenieść 

uprawnienia do ich wykonywania. 

Art. 301. § 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i 

dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane 
albo  potrzebne  przy  prowadzeniu  gospodarstwa  domowego.  Dzieci  przyjęte  jako 
małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

25 

§ 2. Można  się  umówić,  że  po  śmierci  uprawnionego  służebność  mieszkania 

przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. 

Art. 302. § 1. Mający  służebność  mieszkania  może  korzystać  z  pomieszczeń  i 

urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. 

§ 2. Do  wzajemnych  stosunków  między  mającym  służebność  mieszkania  a 

właścicielem  nieruchomości  obciążonej  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o  użytkowaniu 
przez osoby fizyczne. 

Art. 303. Jeżeli  uprawniony  z  tytułu  służebności  osobistej  dopuszcza  się  rażących 

uchybień  przy  wykonywaniu  swego  prawa,  właściciel  nieruchomości  obciążonej  może 
żą

dać zamiany służebności na rentę. 

Art. 304. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie. 

Art. 305. Jeżeli  nieruchomość  obciążona  służebnością  osobistą  została  wniesiona 

jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów 
żą

dać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę. 

 
3. 3. 1. 2. 3  Służebność drogi koniecznej 
 
Zasady ustalania tej służebności określają art. 145, 146, KC 

Art. 145. § 1. Jeżeli  nieruchomość  nie  ma  odpowiedniego  dostępu  do  drogi 

publicznej  lub  do  należących  do  tej  nieruchomości  budynków  gospodarskich,  właściciel 
może  żądać  od  właścicieli  gruntów  sąsiednich  ustanowienia  za  wynagrodzeniem 
potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). 

§ 2. Przeprowadzenie  drogi  koniecznej  nastąpi  z  uwzględnieniem  potrzeb 

nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem 
gruntów,  przez  które  droga  ma  prowadzić.  Jeżeli  potrzeba  ustanowienia  drogi  jest 
następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie 
dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez 
grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. 

§ 3. Przeprowadzenie  drogi  koniecznej  powinno  uwzględniać  interes  społeczno-

gospodarczy. 

Art. 146. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do samoistnego 

posiadacza  nieruchomości;  jednakże  posiadacz  może  żądać  tylko  ustanowienia 
służebności osobistej.

 

 
3. 3. 1. 2. 4  Służebność związana z wznoszeniem budynku lub innego urządzenia 
 
Zasady ustalania tej służebności określa art. 151 KC 

Art. 151. Jeżeli  przy  wznoszeniu  budynku  lub  innego  urządzenia  przekroczono  bez 

winy  umyślnej  granice  sąsiedniego  gruntu,  właściciel  tego  gruntu  nie  może  żądać 
przywrócenia  stanu  poprzedniego,  chyba  że  bez  nie  uzasadnionej  zwłoki  sprzeciwił  się 
przekroczeniu  granicy  albo  że  grozi  mu  niewspółmiernie  wielka  szkoda.  Może  on  żądać 
albo  stosownego  wynagrodzenia  w  zamian  za  ustanowienie  odpowiedniej  służebności 
gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części,  która na skutek 
budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. 
 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

26 

3. 3. 1. 3 Zastaw 

Wyróżnia  się  zastaw  na  rzeczach  ruchomych  oraz  zastaw  na  prawach.  Regulacje 

zawarte w KC dotyczące zastawu są następujące: 
 
Art. 306. § 1. W  celu  zabezpieczenia  oznaczonej  wierzytelności  można  rzecz  ruchomą 
obciążyć  prawem,  na  mocy  którego  wierzyciel  będzie  mógł  dochodzić  zaspokojenia  z 
rzeczy  bez  względu  na  to,  czyją  stała  się  własnością,  i  z  pierwszeństwem  przed 
wierzycielami  osobistymi  właściciela  rzeczy,  wyjąwszy  tych,  którym  z  mocy  ustawy 
przysługuje pierwszeństwo szczególne. 

§ 2. Zastaw  można  ustanowić  także  w  celu  zabezpieczenia  wierzytelności  przyszłej 

lub warunkowej. 

Art. 307. § 1. Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a 

wierzycielem  oraz,  z  zastrzeżeniem  wyjątków  w  ustawie  przewidzianych,  wydanie  rzeczy 
wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły. 

§ 2. Jeżeli  rzecz  znajduje  się  w  dzierżeniu  wierzyciela,  do  ustanowienia  zastawu 

wystarcza sama umowa. 

Art. 327. Przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne. 

Art. 328. Do  zastawu  na  prawach  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o  zastawie  na 

rzeczach ruchomych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. 

Art. 329. § 1. Do ustanowienia zastawu na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o 

przeniesieniu tego prawa. Jednakże umowa o ustanowienie zastawu powinna być zawarta 
na  piśmie  z  datą  pewną,  chociażby  umowa  o  przeniesienie  prawa  nie  wymagała  takiej 
formy. 

§ 2. Jeżeli  ustanowienie  zastawu  na  wierzytelności  nie  następuje  przez  wydanie 

dokumentu  ani  przez  indos,  do  ustanowienia  zastawu  potrzebne  jest  pisemne 
zawiadomienie dłużnika wierzytelności przez zastawcę. 

 

3. 3. 1. 4 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 

Zasady  dotyczące  tego  prawa  reguluje  ustawa  o  spółdzielniach  mieszkaniowych  (DZ.U 
Nr 119 poz. 1116 z 2003 r) z późniejszymi zmianami. 

Regulacje  związane  z  tym  prawem  zostały  określone  poniżej  cytowanych  artykułach  
wymienionej ustawy. 

Art.  17

2

.  1.  Spółdzielcze  własnościowe  prawo  do  lokalu  jest  prawem  zbywalnym, 

przechodzi  na  spadkobierców  i  podlega  egzekucji.  Jest  ono  ograniczonym  prawem 
rzeczowym. 

 

3.  Zbycie  spółdzielczego  własnościowego  prawa  do  lokalu  obejmuje  także  wkład 

budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. 

 

4.  Umowa  zbycia  spółdzielczego  własnościowego  prawa  do  lokalu  powinna  być 

zawarta  w  formie  aktu  notarialnego.  Wypis  tego  aktu  notariusz  przesyła  niezwłocznie 
spółdzielni. 

 

  

6. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego 

prawa  do  lokalu.  Pozostałym  współuprawnionym  z  tytułu  własnościowego  prawa  do 
lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego 
prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu 
lub podaniem im wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością 
jest nieważna. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

27 

Art. 17

17

. 

(44)

  Jeżeli  spółdzielnia,  na  mocy  jednostronnej  czynności  prawnej, 

ustanowiła  dla  siebie  odrębną  własność  lokalu,  przeniesienie  własności  lokalu  może 
nastąpić  wyłącznie  na  rzecz  członka,  któremu  przysługuje  spółdzielcze  własnościowe 
prawo  do  tego  lokalu,  albo  osoby  niebędącej  członkiem  spółdzielni,  której  przysługuje 
spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. 

projekty ustaw 

Art. 17

18

. 1. Jeżeli  w  toku  likwidacji,  postępowania  upadłościowego  albo 

postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału 
w  budynku  nie  będzie  spółdzielnia  mieszkaniowa,  spółdzielcze  własnościowe  prawo  do 
lokalu  przekształca  się  w  prawo  odrębnej  własności  lokalu  lub  we  własność  domu 
jednorodzinnego. 

2. W  wypadku  nabycia  budynku  lub  udziału  w  budynku  przez  inną  spółdzielnię 

mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. 

3. 

(45)

  Przez  byłego  członka,  o  którym  mowa  w  ust.  2,  należy  rozumieć  członka, 

którego  członkostwo  ustało  na  skutek  wykreślenia  spółdzielni  z  rejestru  w  związku  z 
zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało 
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Art. 35. 1. Spółdzielnia  mieszkaniowa,  która  w  dniu  5  grudnia  1990  r.  była 

posiadaczem  gruntów  stanowiących  własność  Skarbu  Państwa,  gminy,  osoby  prawnej 
innej  niż  Skarb  Państwa,  gmina  albo  związek  międzygminny  lub  osoby  fizycznej  oraz 
przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni, budynki lub 
inne urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na ten cel 
działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem. Przepis stosuje się, 
jeżeli  przed  dniem  złożenia  wniosku  przez  spółdzielnię  nie  została  wydana  decyzja  o 
nakazie  rozbiórki  budynków.  Przepis  art.  4  pkt  3a  ustawy  z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o 
gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) stosuje się odpowiednio. 

1

1

. Jeżeli  budynki  spełniające  warunki  określone  w  ust.  1  położone  są  na  kilku 

nieruchomościach,  z  których  część  stanowi  własność  spółdzielni,  a  część  przedmiot 
użytkowania  wieczystego,  spółdzielnia  może  żądać  nabycia  własności  działek 
znajdujących  się  w  jej  użytkowaniu  wieczystym.  Przepis  art.  69  ustawy  o  gospodarce 
nieruchomościami stosuje się odpowiednio. 

1

2

. Jeżeli  budynki  spełniające  warunki  określone  w  ust.  1  położone  są  na  gruncie 

oddanym  w  użytkowanie  wieczyste  innej  osobie  niż  spółdzielnia  mieszkaniowa  będąca 
posiadaczem  tych  budynków,  spółdzielnia  może  żądać,  aby  osoba  ta  przeniosła  na  nią 
prawo użytkowania wieczystego za wynagrodzeniem. 

1

3

. Jeżeli  budynki  stanowiące  własność  spółdzielni  położone  są  na  kilku  działkach 

gruntu, do których spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a w umowach 
o  oddanie  gruntu  w  użytkowanie  wieczyste  ustalono  różne  terminy  użytkowania 
wieczystego,  spółdzielnia  może  żądać  od  właściciela  gruntu  zmiany  postanowień 
umownych  w  celu  ujednolicenia  terminów  użytkowania  wieczystego  poprzez  przyjęcie 
terminu uśrednionego. 

2. Jeżeli  właścicielem  działek  budowlanych,  o  których  mowa  w  ust.  1,  jest  Skarb 

Państwa  albo  jednostki  samorządu  terytorialnego  lub  ich  związki,  zamiast  przeniesienia 
własności  tych  działek  na  rzecz  spółdzielni  działki  te  na  wniosek  spółdzielni 
mieszkaniowej zostają jej oddane w użytkowanie wieczyste. 

4. Jeżeli nieruchomość, o której mowa w ust. 1, posiada nieuregulowany stan prawny 

w  rozumieniu  art.  113  ust.  6  ustawy  o  gospodarce  nieruchomościami,  spółdzielnia 
mieszkaniowa  nabywa  własność  tej  nieruchomości  przez  zasiedzenie,  jeżeli  spełnia 
kryteria  wymagane  w  ust.  1.  Przepisu  art.  511  Kodeksu  postępowania  cywilnego,  w 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

28 

zakresie  zobowiązującym  do  wskazania  we  wniosku  o  wszczęcie  postępowania 
zainteresowanych w sprawie, nie stosuje się. 

5. Jeżeli  spółdzielnia  mieszkaniowa  nie  wystąpiła  z  żądaniem  przeniesienia  na  nią 

własności  działek  budowlanych,  o  których  mowa  w  ust.  1,  nabycia  przez  spółdzielnię 
mieszkaniową  własności  tych  działek  za  wynagrodzeniem,  ustalonym  zgodnie  z  ust.  3, 
mogą żądać ich właściciele. 

projekty ustaw 

Art. 36. Ustanowienie  odrębnej  własności  lokali  położonych  w  budynkach 

usytuowanych  na  gruntach,  o  których  mowa  w  art.  35  ust.  1,  może  nastąpić  po  nabyciu 
przez  spółdzielnię  mieszkaniową  własności  lub  prawa  użytkowania  wieczystego  działek 
budowlanych, na których wybudowano te budynki. 
 

Art. 40. Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem i użytkownikiem 

lub  współużytkownikiem  wieczystym  gruntu  w  takim  zakresie,  w  jakim  nie  narusza  to 
przysługującej członkom odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. 
W szczególności mieniem spółdzielni pozostają: 

1)

  nieruchomości  służące  prowadzeniu  przez  spółdzielnię  działalności 

wytwórczej,  budowlanej,  handlowej  usługowej,  społecznej,  oświatowo-
kulturalnej,  administracyjnej  i  innej,  zabudowane  budynkami  i  innymi 
urządzeniami, 

2)

  nieruchomości  zabudowane  urządzeniami  infrastruktury  technicznej,  w  tym 

urządzeniami  i  sieciami  technicznymi  uzbrojenia  terenu  związanymi  z 
funkcjonowaniem  budynków  lub  osiedli,  z  zastrzeżeniem  art.  49  Kodeksu 
cywilnego, 

3)

  nieruchomości niezabudowane 

 

Art. 41. 1. Po wejściu ustawy w życie spółdzielnia jest obowiązana: 

  1)  wystąpić  z  wnioskiem  do  właściwego  organu  w  sprawie  połączenia  lub  podziału 

nieruchomości,  jeżeli  jest  to  niezbędne  do  wydzielenia  nieruchomości  pozostających 
w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40, 

  2)  podjąć  czynności  związane  z  rozgraniczeniem  oraz  połączeniem  nieruchomości,  a 

także ewidencją gruntów i budynków, jeżeli bez tych czynności oznaczenie przedmiotu 
odrębnej  własności  lokali  położonych  w  obrębie  nieruchomości  innych  niż  te,  o 
których mowa w art. 35, byłoby niemożliwe albo działka wydzielona pod budynkiem 
lub budynkami nie spełniałaby wymogów przewidzianych dla działek budowlanych. 

2. Podział  nieruchomości  może  nastąpić  niezależnie  od  istnienia  i  ustaleń 

miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego.  Przepis  art.  95  pkt  1  ustawy  o 
gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio. 

3. Podział  nieruchomości  nie  jest  dopuszczalny,  jeżeli  projektowane  do  wydzielenia 

działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 93 ust. 3 
ustawy o gospodarce nieruchomościami. 

4. Uzasadnione  koszty  związane  z  podziałem  nieruchomości  oraz  z  czynnościami 

związanymi z rozgraniczeniem nieruchomości oraz ewidencją gruntów i budynków, w tym 
również koszty uzasadnionych prac geodezyjnych, refunduje Skarb Państwa. 

5. Koszty,  o  których  mowa  w  ust.  4,  są  refundowane  z  budżetu  państwa  na  wniosek 

spółdzielni.  Wniosek  o  refundację  kosztów  spółdzielnia  składa  do  wojewody  właściwego 
ze względu na siedzibę spółdzielni, dołączając rachunki lub inne dowody poniesienia tych 
kosztów. 
 
 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

29 

3. 3. 1. 5   Hipoteka – ten rodzaj prawa został scharakteryzowany w rozdz. 5.11 tego 

opracowania . 

 

3.4  Prawa o charakterze obligacyjnym 
Do praw tych należą: 

1)

  najem 

2)

  dzierżawa 

3)

  użyczenie  

4)

  leasing 

5)

  dożywocie 

3.4.1

 

Najem  

Najem  stanowi    zobowiązanie  przez  wynajmującego  oddania  najemcy  rzeczy  do 

używania na czas oznaczony lub nie oznaczony za umówiony czynsz. Czynsz może być 
oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju  (art. 659 KC) 

Prawa związane z najmem regulują następujące artykuły: 

Art. 660. Umowa  najmu  nieruchomości  lub  pomieszczenia  na  czas  dłuższy  niż  rok 

powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za 
zawartą na czas nie oznaczony. 

Art. 661. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego 

terminu za zawarty na czas nie oznaczony. 

Art. 666. § 1. Najemca  powinien  przez  czas  trwania  najmu  używać  rzeczy  najętej  w 

sposób  w  umowie  określony,  a  gdy  umowa  nie  określa  sposobu  używania  -  w  sposób 
odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. 

§ 2. Jeżeli  w  czasie  trwania  najmu  okaże  się  potrzeba  napraw,  które  obciążają 

wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. 

Art. 668. § 1. Najemca  może  rzecz  najętą  oddać  w  całości  lub  części  osobie  trzeciej 

do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie 
oddania  rzeczy  osobie  trzeciej  zarówno  najemca,  jak  i  osoba  trzecia  są  odpowiedzialni 
względem  wynajmującego  za  to,  że  rzecz  najęta  będzie  używana  zgodnie  z  obowiązkami 
wynikającymi z umowy najmu. 

§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub 

podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. 

Art. 672. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa 

pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów 
wypowiedzenia. 

Art. 676. Jeżeli  najemca  ulepszył  rzecz  najętą,  wynajmujący,  w  braku  odmiennej 

umowy,  może  według  swego  wyboru  albo  zatrzymać  ulepszenia  za  zapłatą  sumy 
odpowiadającej  ich  wartości  w  chwili  zwrotu,  albo  żądać  przywrócenia  stanu 
poprzedniego. 

Art. 677. Roszczenia  wynajmującego  przeciwko  najemcy  o  naprawienie  szkody  z 

powodu  uszkodzenia  lub  pogorszenia  rzeczy,  jak  również  roszczenia  najemcy  przeciwko 
wynajmującemu  o  zwrot  nakładów  na  rzecz  albo  o  zwrot  nadpłaconego  czynszu 
przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

 

 
 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

30 

3.4.2

 

Dzierżawa  

Dzierżawa  stanowi  zobowiązanie  do  oddania  dzierżawcy  rzeczy  do  używania  i 

pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony za umówiony czynsz. (art. 
693 KC) 

 
Prawda związane z dzierżawą regulują następujące artykuły KC: 

Art. 693. § 1. Przez  umowę  dzierżawy  wydzierżawiający  zobowiązuje  się  oddać 

dzierżawcy  rzecz  do  używania  i  pobierania  pożytków  przez  czas  oznaczony  lub  nie 
oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. 

§ 2. Czynsz  może  być  zastrzeżony  w  pieniądzach  lub  świadczeniach  innego  rodzaju. 

Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. 

Art. 694. Do  dzierżawy  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o  najmie  z  zachowaniem 

przepisów poniższych. 

Art. 695. § 1. 

(259)

 Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się 

po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony. 

Art. 696. Dzierżawca  powinien  wykonywać  swoje  prawo  zgodnie  z  wymaganiami 

prawidłowej  gospodarki  i  nie  może  zmieniać  przeznaczenia  przedmiotu  dzierżawy  bez 
zgody wydzierżawiającego. 

Art. 697. Dzierżawca  ma  obowiązek  dokonywania  napraw  niezbędnych  do 

zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym. 

Art. 698. § 1. Bez  zgody  wydzierżawiającego  dzierżawca  nie  może  oddawać 

przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. 

§ 2. W  razie  naruszenia  powyższego  obowiązku  wydzierżawiający  może  dzierżawę 

wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

 

Art. 701. Do 

rzeczy 

ruchomych 

objętych 

ustawowym 

prawem 

zastawu 

wydzierżawiającego  należą  także  rzeczy  służące  do  prowadzenia  gospodarstwa  lub 
przedsiębiorstwa, jeżeli znajdą się w obrębie przedmiotu dzierżawy. 

Art. 702. Jeżeli  w  umowie  zastrzeżono,  że  oprócz  czynszu  dzierżawca  będzie 

obowiązany  uiszczać  podatki  i  inne  ciężary  związane  z  własnością  lub  z  posiadaniem 
przedmiotu  dzierżawy  oraz  ponosić  koszty  jego  ubezpieczenia,  ustawowe  prawo  zastawu 
przysługujące  wydzierżawiającemu  zabezpiecza  również  roszczenie  wydzierżawiającego 
względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

 

Art. 706. Jeżeli  przy  zakończeniu  dzierżawy  dzierżawca  gruntu  rolnego  pozostawia 

zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy 
nakładów  o  tyle,  o  ile  wbrew  wymaganiom  prawidłowej  gospodarki  nie  otrzymał 
odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy. 

Art. 708. Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba 

biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do 
uiszczania  czynszu,  lecz  tylko  do  ponoszenia  podatków  i  innych  ciężarów  związanych  z 
własnością lub z posiadaniem gruntu.

 

 
 
 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

31 

3.4.3

 

Użyczenie  

Użyczenie stanowi zobowiązanie do oddania biorącemu rzeczy na czas oznaczony 

lub nie oznaczony na bezpłatne używanie. (art. 710 KC) 

 
 
Podstawowe prawa związane z użyczeniem regulują następujące artykuły KC: 

Art. 711. Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia 

szkody,  którą  wyrządził  biorącemu  przez  to,  że  wiedząc  o  wadach  nie  zawiadomił  go  o 
nich. Przepisu powyższego nie stosuje się, gdy biorący mógł wadę z łatwością zauważyć. 

Art. 712. § 1. Jeżeli  umowa  nie  określa  sposobu  używania  rzeczy,  biorący  może 

rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. 

§ 2. Bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej 

do używania. 

Art. 713. Biorący  do  używania  ponosi  zwykłe  koszty  utrzymania  rzeczy  użyczonej. 

Jeżeli  poczynił  inne  wydatki  lub  nakłady  na  rzecz,  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o 
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

 

Art. 715. Jeżeli  umowa  użyczenia  została  zawarta  na  czas  nie  oznaczony,  użyczenie 

kończy się, gdy biorący  uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął 
czas, w którym mógł ten użytek uczynić. 

Art. 718. § 1. Po  zakończeniu  użyczenia  biorący  do  używania  obowiązany  jest 

zwrócić  użyczającemu  rzecz  w  stanie  nie  pogorszonym;  jednakże  biorący  nie  ponosi 
odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. 

§ 2. Jeżeli  biorący  do  używania  powierzył  rzecz  innej  osobie,  obowiązek  powyższy 

ciąży także na tej osobie. 

Art. 719. Roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu do używania o naprawienie 

szkody  za  uszkodzenie  lub  pogorszenie  rzeczy,  jak  również  roszczenia  biorącego  do 
używania przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów na rzecz oraz o naprawienie szkody 
poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. 

 

3.4.4

 

Leasing 

 

Leasing kodeks cywilny definiuje w sposób następujący: 
Art. 709

1   

Przez  umowę  leasingu  finansujący  zobowiązuje  się,  w  zakresie 

działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach 
określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i 
pobierania  pożytków  przez  czas  oznaczony,  a  korzystający  zobowiązuje  się  zapłacić 
finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie 
lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.  
 

Prawa związane z leasingiem określają następujące przepisy KC: 

Art. 709

2

. Umowa  leasingu  powinna  być  zawarta  na  piśmie  pod  rygorem 

nieważności. 

Art. 709

4

. § 1. Finansujący  powinien  wydać  korzystającemu  rzecz  w  takim  stanie,  w 

jakim znajdowała się ona w chwili wydania finansującemu przez zbywcę. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

32 

§ 2. Finansujący  nie  odpowiada  wobec  korzystającego  za  przydatność  rzeczy  do 

umówionego użytku. 

§ 3. Finansujący obowiązany jest wydać korzystającemu razem z rzeczą odpis umowy 

ze  zbywcą  lub  odpisy  innych  posiadanych  dokumentów  dotyczących  tej  umowy,  w 
szczególności  odpis  dokumentu  gwarancyjnego  co  do  jakości  rzeczy,  otrzymanego  od 
zbywcy lub producenta. 

Art. 709

7

. § 1. Korzystający obowiązany jest utrzymywać rzecz w należytym stanie, w 

szczególności dokonywać jej konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania rzeczy w 
stanie  niepogorszonym,  z  uwzględnieniem  jej  zużycia  wskutek  prawidłowego  używania, 
oraz ponosić ciężary związane z własnością lub posiadaniem rzeczy. 

§ 2. Jeżeli w umowie leasingu nie zostało zastrzeżone, że konserwacji i napraw rzeczy 

dokonuje  osoba  mająca  określone  kwalifikacje,  korzystający  powinien  niezwłocznie 
zawiadomić finansującego o konieczności dokonania istotnej naprawy rzeczy. 

§ 3. Korzystający  obowiązany  jest  umożliwić  finansującemu  sprawdzenie  rzeczy  w 

zakresie określonym w § 1 i 2. 

Art. 709

9

. Korzystający  powinien  używać  rzeczy  i  pobierać  jej  pożytki  w  sposób 

określony w umowie leasingu, a gdy umowa tego nie określa - w sposób odpowiadający 
właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. 

Art. 709

10

. Bez  zgody  finansującego  korzystający  nie  może  czynić  w  rzeczy  zmian, 

chyba że wynikają one z przeznaczenia rzeczy. 

Art. 709

16

. Jeżeli  finansujący  zobowiązał  się,  bez  dodatkowego  świadczenia, 

przenieść  na  korzystającego  własność  rzeczy  po  upływie  oznaczonego  w  umowie  czasu 
trwania  leasingu,  korzystający  może  żądać  przeniesienia  własności  rzeczy  w  terminie 
miesiąca od upływu tego czasu, chyba że strony uzgodniły inny termin. 
  

3.4.5

 

Dożywocie 

 
Dożywocie – zobowiązanie nabywcy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości  
Prawa związane z dożywociem określają następujące przepisy KC: 
 
Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca 
zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien 
on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu 
wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i 
pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający 
zwyczajom miejscowym. 

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją 

na  rzecz  zbywcy  użytkowaniem,  którego  wykonywanie  jest  ograniczone  do  części 
nieruchomości,  służebnością  mieszkania  lub  inną  służebnością  osobistą  albo  spełniać 
powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, 
użytkowanie,  służebność  osobista  oraz  uprawnienie  do  powtarzających  się  świadczeń 
należą do treści prawa dożywocia. 

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. 

Art. 910. § 1. Przeniesienie  własności  nieruchomości  na  podstawie  umowy  o 

dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do 
takiego  obciążenia  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o  prawach  rzeczowych 
ograniczonych. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

33 

§ 2. W  razie  zbycia  nieruchomości  obciążonej  prawem  dożywocia  nabywca  ponosi 

także  osobistą  odpowiedzialność  za  świadczenia  tym  prawem  objęte,  chyba  że  stały  się 
wymagalne  w  czasie,  kiedy  nieruchomość  nie  była  jego  własnością.  Osobista 
odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. 

Art. 912. Prawo dożywocia jest niezbywalne. 

Art. 913. § 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a 

zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w 
bezpośredniej  ze  sobą  styczności,  sąd  na  żądanie  jednej  z  nich  zamieni  wszystkie  lub 
niektóre  uprawnienia  objęte  treścią  prawa  dożywocia  na  dożywotnią  rentę 
odpowiadającą wartości tych uprawnień. 

§ 2. W  wypadkach  wyjątkowych  sąd  może  na  żądanie  zobowiązanego  lub 

dożywotnika,  jeżeli  dożywotnik  jest  zbywcą  nieruchomości,  rozwiązać  umowę  o 
dożywocie. 

Art. 914. Jeżeli  zobowiązany  z  tytułu  umowy  o  dożywocie  zbył  otrzymaną 

nieruchomość,  dożywotnik  może  żądać  zamiany  prawa  dożywocia  na  dożywotnią  rentę 
odpowiadającą wartości tego prawa. 

Art. 915. Przepisy  dwóch  artykułów  poprzedzających  stosuje  się  odpowiednio  do 

umów,  przez  które  nabywca  nieruchomości  zobowiązał  się,  w  celu  zapewnienia  zbywcy 
dożywotniego  utrzymania,  do  obciążenia  nieruchomości  użytkowaniem  z  ograniczeniem 
jego wykonywania do części nieruchomości.

 

 

4. Ustalanie stanu prawnego nieruchomości 

 
1.

  Stan  prawny  nieruchomości  ustala  się  na  podstawie  ksiąg  wieczystych  lub  zbiorów 

dokumentów. 

2.

  Stan  prawny  nieruchomości,  która  nie  ma  założonej  księgi  wieczystej  ani  zbioru 

dokumentów, może być wykazany na podstawie: 

1)

  prawomocnych orzeczeń sądowych, 

2)

  ostatecznych decyzji administracyjnych, 

3)

  czynności prawnych dokonywanych w formie aktów notarialnych, 

4)

  spisanych umów i ugód w postępowaniu sądowym i administracyjnym, 

5)

  innych dokumentów posiadających moc dowodową dla ustalenia prawa własności 

lub władania. 

3.

  Stwierdzenia  stanu  prawnego  dokonuje  się  z  uwzględnieniem  dokumentów 

udostępnionych przez zainteresowanych. 

5. Księgi wieczyste 

 

Księgi wieczyste dla nieruchomości zakłada się i prowadzi w oparciu o przepisy 

ustawy z dn. 6 lipca 1982 r. „O księgach wieczystych i hipotece” - tekst jednolity (Dz U 
Nr 124 poz. 1361 z 2001 r.) z późniejszymi zmianami. 
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. 

Księga wieczysta jest to urzędowy rejestr mający na celu ustalenie praw rzeczowych 

na nieruchomości a więc prawa własności i innych praw związanych z nieruchomością. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

34 

Dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzieloną księgę wieczystą. Dotyczy to także 

nieruchomości  lokalowych  oraz  nieruchomości    w  których  nieruchomości  lokalowe 
zostały  wyodrębnione.  W  księdze  wieczystej  prowadzonej  dla  nieruchomości,  w  której 
własność  lokali  została  wyodrębniona,  ujawnia  się  sposób  zarządu  tą  nieruchomością 
określony  w  umowie,  a  w  razie  nieujawnienia  domniemywa  się  sposób  zarządu 
wynikający z ustawy.

 (art. 24 ust. o Księgach wieczystych i hipotece) 

 
5.1 Funkcje ksiąg wieczystych: 
1)

 Pozwalają ustalić stan prawny nieruchomości. 

2)

 Są podstawą do bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. 

3)

 Stanowią zabezpieczenie kredytu hipotecznego (wierzytelności). 

 
5.2 Księgi wieczyste dla ograniczonych praw rzeczowych. 

Księgi  wieczyste  prowadzone  są  również  dla  następujących  ograniczonych  praw 

rzeczowych (art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece): 

1)

 własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.    

2)

 spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego.   

3)

 prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.     

Dla  ksiąg  wieczystych  dla  ograniczonych  praw  rzeczowych  stosuje  się 

odpowiednio  przepisy  o  księgach  wieczystych  dla  nieruchomości.  Szczegółowe  zasady 
prowadzenia  ksiąg  wieczystych  określa  rozporządzenie  ministra  sprawiedliwości  w 
sprawie  prowadzenia  ksiąg  wieczystych  i  zbiorów  dokumentów  (Dz  U  Nr  102  z  2001 
poz. 1122 a późniejszą zmianą zawartą w Dz U z 2003 Nr 176 poz. 1721):  

W rozporządzeniu tym uściślone zostały zasady prowadzenia ksiąg wieczystych: 

§ 7. 1. Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych, 
budynkowych i lokalowych oraz dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu 
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu 
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. 

2. 

(2)

 Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym 

gruncie  budynku  lub  innego  urządzenia,  które  stanowi  odrębny  od  gruntu  przedmiot 
własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą. 

3. Do  prowadzenia  ksiąg  wieczystych  dla  lokali  stanowiących  odrębną  własność 

stosuje  się  odpowiednio  przepisy  dotyczące  ksiąg  wieczystych  dla  nieruchomości 
gruntowych, chyba że przepisy niniejszego rozporządzenia stanowią inaczej. 

4. Do  prowadzenia  ksiąg  wieczystych  dla  własnościowego  spółdzielczego  prawa  do 

lokalu  mieszkalnego,  spółdzielczego  prawa  do  lokalu  użytkowego  oraz  prawa  do  domu 
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące 
ksiąg  wieczystych  dla  lokali  stanowiących  odrębną  własność,  chyba  że  przepisy 
niniejszego rozporządzenia stanowią inaczej. 
 
5.3 Części składowe ksiąg wieczystych. 
 
Księga wieczysta dla nieruchomości zawiera 4 działy: 
1)

 pierwszy  obejmuje  oznaczenie  nieruchomości  oraz  wpisy  praw  związanych  z  jej 

własnością, 

2)

 drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, 

3)

 trzeci  przeznaczony  jest  na  wpisy  dotyczące  ograniczonych  praw  rzeczowych  z 

wyjątkiem  hipotek,  na  wpisy  ograniczeń  w  rozporządzaniu  nieruchomością  lub 
użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem danych 
dotyczących hipoteki, 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

35 

4)

 czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipoteki. 

 
5.3.1 Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego 
Księga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera 4 działy: 
1)

 pierwszy  obejmuje  oznaczenie  lokalu  lub  domu  jednorodzinnego  oraz  oznaczenie 

nieruchomości z którą jest związany. 

2)

 drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje własnościowe spółdzielcze 

prawo  do  lokalu  mieszkalnego,  spółdzielcze  prawo  do  lokalu  użytkowego  lub  prawo 
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. 

3)

 trzeci  jest  przeznaczony  na  wpisy  ograniczeń  w  rozporządzaniu  prawem  oraz  wpisy 

innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. 

4)

 czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek. 

(Źródło: art. 25 ustawy o K.W. i H.) 
 
Podstawą  oznaczenia  lokalu  w  księdze  wieczystej  jest  zaświadczenie  o  położeniu                     
i powierzchni lokalu wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego-
zaświadczenie  wydane  przez  spółdzielnię  oraz  dane  z  ewidencji  gruntów  i  budynków. 
(art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) 
 

O  założeniu  księgi  wieczystej  dla  ograniczonego  prawa  rzeczowego  dotyczącego 
spółdzielczego prawa do lokalu sąd rejonowy zawiadamia spółdzielnię. 
Cytowane Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości stanowi: 

§ 24. 2. Termin wymieniony w obwieszczeniu nie może być krótszy niż jeden miesiąc i 

nie może być dłuższy niż trzy miesiące. 

3. Obwieszczenie  wywiesza  się  w  budynku,  w  którym  znajduje  się  sąd  właściwy  do 

założenia  księgi  wieczystej,  oraz  w  budynku  urzędu  gminy,  na  której  obszarze 
nieruchomość jest położona. 
 
5. 4 Ujawnianie w księgach wieczystych praw osobistych i roszczeń. 
 
Artykuł 16 ustawy o KW i H stanowi : 
Art. 16. 1. W  wypadkach  przewidzianych  w  przepisach  ustawowych  w  księdze 
wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. 

2. W szczególności mogą być ujawniane: 

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, 

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego 
albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń 
przyszłych i warunkowych, 

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości 
przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, 

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, 

5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że 
zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

36 

ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. 
Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 
oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459), 

 

6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie 
w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie 
nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w 
oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks 
wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855). 

 

5.5 Rodzaje dokumentów stanowiących podstawy wpisu do ksiąg wieczystych.  
 
Rodzaje  dokumentów  wymienia  rozporządzenie  ministra  sprawiedliwości  w  sprawie 
prowadzenia ksiąg wieczystych.  
 
W  §  28    rozporządzenia

*)

  wymieniono  rodzaje  dokumentów  stanowiących  podstawę  do 

wpisu  w  dziale  I–O  (oznaczenie  nieruchomości)  danych  dotyczących  nieruchomości 
gruntowych i budynkowych oraz oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste  
 
§ 28. 

(8)

 1. Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w 

księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru 
gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji 
gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. 

2. Jeżeli  zmiana  oznaczenia  nieruchomości,  o  których  mowa  w  ust.  1,  dotyczy 

wyłącznie  zmiany  położenia  nieruchomości,  numeracji  działek  ewidencyjnych,  obrębu 
ewidencyjnego  lub  sposobu  korzystania  z  nieruchomości,  podstawę  wpisu  w  księdze 
wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów. 

3. Dokumenty  wymienione  w  ust.  1  i  2  powinny  być  zaopatrzone  w  klauzulę 

właściwego  organu  prowadzącego  ewidencję  gruntów  i  budynków  stwierdzającą,  że 
przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. 

4. Oznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste dokonuje się na podstawie 

dokumentów, o których mowa w ust. 1 i 2. 

5. Jeżeli  odrębna  własność  budynku  powstała  jednocześnie  z  oddaniem  gruntu  w 

użytkowanie  wieczyste,  podstawę  oznaczenia  budynku  stanowi  umowa  użytkowania 
wieczystego i sprzedaży budynku lub decyzja administracyjna właściwego organu. 

6. W  wypadku  gdy  odrębna  własność  budynku  i  innego  urządzenia  powstała  po 

oddaniu  gruntu  w  użytkowanie  wieczyste,  podstawę  ich  oznaczenia  stanowi  wypis  z 
rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z 
mapy  ewidencyjnej,  zawierający  usytuowanie  budynku  na  gruncie,  a  także  oświadczenie 
wnioskodawcy  obejmujące  dane  dotyczące  budynku  co  do  liczby  kondygnacji, 
powierzchni  użytkowej,  materiału,  z  którego  został  wybudowany  (murowany,  drewniany 
itp.), oraz dane co do przeznaczenia budynku, o ile z powyższych dokumentów dane te nie 
wynikają. 

7. Oznaczenie  nieruchomości  powinno  zawierać  dane  o  jej  położeniu,  powierzchni  i 

sposobie korzystania. 

                                                 

*)

 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów 

dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721) 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

37 

 
 
Oznaczenia  lokali  oraz  domów  w  dziale  I-O  dokonuje  się  zgodnie  z  §29  i  §30 
wymienionego wyżej rozporządzenia ministra sprawiedliwości

*)

:   

 
§ 29. 

(9)

 Lokal będący przedmiotem odrębnej własności oznacza się na podstawie aktu 

notarialnego lub orzeczenia sądu, a także wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru 
lokali lub wypisu z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. 

§ 30. 

(10)

  1. Podstawą  oznaczenia  lokalu,  do  którego  przysługuje  własnościowe 

spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 
jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię 
mieszkaniową, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany. 

2. Podstawą  oznaczenia  domu,  do  którego  przysługuje  prawo  do  domu 

jednorodzinnego  w  spółdzielni  mieszkaniowej,  jest  zaświadczenie  o  powierzchni  i 
położeniu  domu,  wydane  przez  właściwą  spółdzielnię  mieszkaniową,  z  oznaczeniem 
nieruchomości, z którą dom jest związany, oraz wypis z rejestru gruntów. 

 
 

5.6    Rodzaje informacji pozyskiwanych z ksiąg wieczystych.  
 
Informacje  które  rzeczoznawca  powinien  uzyskać  z  księgi  wieczystej  dla  wycenianej 
nieruchomości określone są w łamach poszczególnych działów księgi wieczystej. 
 
5.6.1 Rodzaje informacji zawarte w Dziale I-O KW dotyczą: 

Łamu 3 „Położenie” 
Łamu 4 Mapa i opis 
Łamu 5 Sposób korzystania 
Łamu 6 Obszar 
Łamu 8 Stan w czasie założenia KW, przyłączenia i odłączenia. 
Treść tych łamów zawiera art. §31 rozporządzenia

*)

 

 
§ 31. 

(11)

 1. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej 

wpisuje się: 
  3)  łam  3  "Położenie"  -  dane  określające  położenie  nieruchomości  gruntowej: 

województwo,  powiat,  gmina,  miasto  lub  miejscowość,  w  miastach  podzielonych  na 
dzielnice  -  nazwę  dzielnicy,  jeżeli  nieruchomość  położona  jest  na  obszarze  jednostki 
podziału administracyjnego, w którym wyodrębnione są ulice i numery porządkowe - 
ulicę i numer porządkowy, 

  4)  łam  4  "Mapa  i  opis"  -  numery  kart  akt,  pod  którymi  znajdują  się  dokumenty 

geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego i numer działki ewidencyjnej, 

  5)  łam  5  "Sposób  korzystania"  -  oznaczenie  rodzaju  użytku  gruntowego  dla  działek 

ewidencyjnych  wchodzących  w  skład  nieruchomości  wynikające  z  dokumentu 
geodezyjnego,  zawierającego  dane  zgodne  z  przepisami  rozporządzenia  Ministra 
Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji 
gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454); jeżeli w skład działki wchodzą użytki z 
grupy  użytków  gruntowych  "grunty  zabudowane  i  zurbanizowane",  wpisuje  się 
właściwy rodzaj użytku, a w pozostałych przypadkach wpisuje się użytek gruntowy o 
największej powierzchni, 

                                                 

*)

  Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów 

dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721) 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

38 

  6)  łam 6 "Obszar" - obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni 

działek ewidencyjnych, 

  8)  łam  8  "Stan  w  czasie  założenia  księgi  wieczystej,  przyłączenia  i  odłączenia"  - 

oznaczenie księgi wieczystej, z której została odłączona nieruchomość do danej księgi 
wieczystej,  do  której  odnosi  się  wpis  w  łamie  8;  oznaczenie  księgi  wieczystej,  do 
której  przyłączona  została  nieruchomość  odłączona  z  danej  księgi  wieczystej,  do 
której  odnosi  się  wpis  w  łamie  8;  wpis  o  sprostowaniu  niezgodności  w  dziale  I-O  z 
danymi z ewidencji gruntów i budynków; oznaczenie, iż wpisano przy założeniu księgi 
wieczystej;  oznaczenie  księgi  dawnej;  oznaczenie  księgi  zaginionej  lub  zniszczonej, 
jeżeli  dla  nieruchomości  była  już  prowadzona  księga  wieczysta,  która  zaginęła  lub 
uległa  zniszczeniu;  oznaczenie  zbioru  dokumentów,  jeżeli  był  prowadzony  dla 
nieruchomości; elementy wpisu, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 1 i 3-6. 

 
Dla  gruntu  oddanego  w  użytkowanie  wieczyste  dodatkowe  wpisy  określa  §32 
rozporządzenia

***)

 

 

 
§ 32. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie 
wieczyste obok danych określonych w § 31 wpisuje się: 
  1)  łam  2  "Numer  bieżący  nieruchomości"  -  kolejny  numer  gruntów  oddanych  w 

użytkowanie  wieczyste  z  dodaniem  liter  "Wu";  numerację  wpisów  dotyczących 
gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste prowadzi się od początku, 

  2) 

(12)

 w  łamie  5 "Sposób  korzystania"  - "działka  gruntu  przeznaczona  pod  zabudowę", 

ze wskazaniem rodzaju tej zabudowy, a jeżeli na takim gruncie znajduje się budynek i 
inne  urządzenie  stanowiące  odrębny  od  gruntu  przedmiot  własności,  ich  opis,  do 
którego stosuje się odpowiednio § 28 ust. 6. 

 
Dla nieruchomości lokalowej zakres wpisów określa § 33 rozporządzenie 

*)

*)

 

§ 33. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej wpisuje się 
odpowiednio dane określone w § 31 z następującymi zmianami: 
  1)  łam  4  "Mapa  i  opis"  -  dane  o  usytuowaniu  w  budynku,  liczba  izb,  ich  rodzaj, 

pomieszczenia  przynależne,  ich  rodzaj  i  położenie,  numery  kart  akt,  pod  którymi 
znajduje się podstawa oznaczenia lokalu, 

  2)  łam 5 "Sposób korzystania" - rodzaj lokalu (mieszkalny lub o innym przeznaczeniu), 
  3) 

(13)

  łam  6  "Obszar"  -  powierzchnię  użytkową  lokalu  oraz  pod  tym  wpisem 

powierzchnię użytkową pomieszczeń przynależnych, 

  4)  łam 8 "Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia" - numer 

księgi  wieczystej,  z  której  wyodrębniono  lokal,  dla  którego  założona  została  księga 
wieczysta, oraz elementy wpisu, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 1 i 3-6. 

 
Dla  własnościowego  spółdzielczego  prawa  do  lokalu  mieszkalnego  zakres  wpisów                      
określa § 34 rozporządzania 

*)

 

§ 34. 1. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego 
prawa do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego wpisuje się: 
  1)  łam  4  "  Mapa  i  opis"  -  dane  o  usytuowaniu  w  budynku,  liczba  izb,  ich  rodzaj  oraz 

numer karty akt, pod którym znajduje się podstawa oznaczenia lokalu, 

  2)  łam  5  "Sposób  korzystania"  -  lokal  mieszkalny,  lokal  użytkowy,  garaż,  miejsce 

postojowe w wielostanowiskowym lokalu garażowym, 

  3)  łam 6 "Obszar" - powierzchnię użytkową lokalu, 

                                                 

*)

 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów 

dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721) 
 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

39 

  4)  łam  8  "Stan  w  czasie  założenia  księgi  wieczystej,  przyłączenia  i  odłączenia"  - 

oznaczenie nieruchomości, na której usytuowany jest budynek, w którym znajduje się 
lokal,  poprzez  wskazanie  numeru  działki  ewidencyjnej  lub  numeru  księgi  wieczystej, 
jeżeli jest dla nieruchomości założona. 

2. Pozostałe elementy wpisu określa się odpowiednio do § 31. 
3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do prawa do domu jednorodzinnego w 

spółdzielni mieszkaniowej. 
 
Wpisy do KW w dziale I- Sp (Spis praw związanych z własnością) 
 
Z  działu  tego  istotnym  dla  rzeczoznawcy  są  wpisy  w  łamach  3,4,5,  z  jednoczesnym 
uwzględnieniem wpisów dotyczących nieruchomości innych niż gruntowe. 
Zakres tych wpisów określa § 37.1 pkt 3,4,5 rozporządzania

*)

 

§ 37. 1. W dziale I-Sp wpisuje się: 
  3) 

(15)

 łam 3 "Oznaczenie prawa" - określenie praw rzeczowych związanych z własnością 

wpisanej nieruchomości; okres użytkowania wieczystego, 

  4)  łam 4 "Zmiany" - zmiany dotyczące praw wpisanych w łamie 3, z powołaniem numeru 

bieżącego wpisu z łamu 2, którego zmiana dotyczy, 

  5)  łam  5  "Wykreślenia"  -  wykreślenie  praw  i  zmian  wpisanych  w  łamach  3  i  4,  z 

powołaniem numeru bieżącego wpisu z łamu 2, którego wykreślenie dotyczy. 

 
§ 37 3. 

(16)

 W dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej 

ujawnia się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz 
części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a 
jeżeli przedmiot odrębnej własności stanowi lokal w budynku znajdującym się na gruncie 
oddanym w użytkowanie wieczyste - udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi 
prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą 
wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 

4. W  księdze  wieczystej  prowadzonej  dla  własnościowego  spółdzielczego  prawa  do 

lokalu  mieszkalnego,  spółdzielczego  prawa  do  lokalu  użytkowego  oraz  prawa  do  domu 
jednorodzinnego  w  spółdzielni  mieszkaniowej  w  dziale  I-Sp  wpisuje  się  to  prawo  ze 
wskazaniem określonej spółdzielni mieszkaniowej. 

5. 

(17)

  W  dziale  I-Sp  księgi  wieczystej  prowadzonej  dla  gruntu  oddanego  w 

użytkowanie  wieczyste  w  łamie  3  wpisuje  się  termin,  do  kiedy  zostało  ustanowione 
użytkowanie wieczyste, oraz sposób korzystania z nieruchomości, wynikający z umowy o 
oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. 
 

5.6.2 Rodzaje informacji zawarte w Dziale II Księgi Wieczystej  
 

Rzeczoznawca  majątkowy  w  procesie  badania  księgi  wieczystej  powinien  dokonać 
wypisów  z  łamów  3,5  księgi  wieczystej  z  uwzględnieniem  rodzajów  stanów  prawnych 
nieruchomości. 
Treść tych łamów określają §38, §39, §40 i §41 rozporządzenia

*)

.  

§ 38. 1. W dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się: 
  3) 

(18)

  łam  3  "Właściciel"  -  właściciela,  współwłaściciela,  wieczystego  użytkownika, 

wieczystego  współużytkownika,  wysokość  ich  udziałów  lub  rodzaj  wspólności; 
oznaczenia dokonuje się na zasadach określonych w § 41, 

  5)  łam 5 "Podstawa nabycia" - podstawę prawną wpisu, którą stanowią w szczególności 

akt  notarialny,  orzeczenie  sądu,  decyzja  administracyjna  lub  zaświadczenie, 

                                                 

*)

 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów 

dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721) 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

40 

oznaczone według § 10 ust. 1 pkt 3; pozostałe elementy wpisu zamieszcza się zgodnie 
z § 10 ust. 1 pkt 1, 4-6. 

2. Jednocześnie  z  wpisaniem  nowego  właściciela  wpisy  dotyczące  poprzedniego 

właściciela w łamach 2-5 podkreśla się czerwoną linią. 

3. 

(19)

  Jeżeli  nieruchomość  została  oddana  w  trwały  zarząd,  uprawnionego  z  tytułu 

trwałego zarządu wpisuje się w łamie 3, a podstawę prawną trwałego zarządu - w łamie 
5. 

§ 39. 1. Przed dokonaniem wpisów dotyczących użytkowania wieczystego zamieszcza 

się przez wszystkie łamy działu II napis: "Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego". 

2. 

(20)

 Jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek i inne 

urządzenie stanowiące odrębną nieruchomość, napis, o którym mowa w ust. 1, uzupełnia 
się  przez  dodanie  tekstu:  "oraz  własności  budynku  i  urządzenia  stanowiącego  odrębną 
nieruchomość". 

4. Przy dokonywaniu wpisów dotyczących użytkowania wieczystego wpisy dotyczące 

Skarbu  Państwa  lub  jednostek  samorządu  terytorialnego  pozostają  w  dotychczasowej 
postaci. 

§ 40. 

(21)

 1. W dziale II księgi prowadzonej dla własnościowego spółdzielczego prawa 

do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu 
jednorodzinnego  w  spółdzielni  mieszkaniowej  w  łamie  3  wpisuje  się  uprawnionego, 
któremu  przysługuje  to  prawo,  współuprawnionego,  wysokość  udziału  we  wspólnym 
prawie i rodzaj wspólności na zasadach określonych w § 41. 

2. W pozostałych łamach wpisów dokonuje się zgodnie z § 38. 

§ 41. 1. Uprawnionych  z  tytułu  prawa  własności,  użytkowania  wieczystego, 

własnościowego  spółdzielczego  prawa  do  lokalu mieszkalnego,  spółdzielczego  prawa  do 
lokalu  użytkowego  oraz  prawa  do  domu  jednorodzinnego  w  spółdzielni  mieszkaniowej 
określa się w księdze wieczystej według następujących danych: 
  1)  Skarb  Państwa  -  przez  wymienienie  Skarbu  Państwa  ze  wskazaniem  organu 

reprezentującego Skarb Państwa lub osoby prawnej, której powierzono wykonywanie 
praw  Skarbu  Państwa;  jeżeli  nieruchomość  jest  w  trwałym  zarządzie  państwowej 
jednostki  organizacyjnej  nieposiadającej  osobowości  prawnej  -  przez  wymienienie 
Skarbu Państwa ze wskazaniem nazwy i adresu tej jednostki, jako trwałego zarządcy, 

  2)  jednostkę  samorządu  terytorialnego  (związek  jednostek  samorządu  terytorialnego)  - 

przez  wymienienie  nazwy  i  siedziby  jednostki  samorządu  terytorialnego  (związku 
jednostek  samorządu  terytorialnego);  jeżeli  nieruchomość  jest  w  trwałym  zarządzie 
samorządowej  jednostki  organizacyjnej  nieposiadającej  osobowości  prawnej  -  przez 
wymienienie nazwy i siedziby jednostki samorządu terytorialnego (związku jednostek 
samorządu terytorialnego) ze wskazaniem nazwy i adresu tej jednostki, jako trwałego 
zarządcy, 

  3)  inne osoby prawne - przez wskazanie ich nazwy (oznaczenia) i siedziby, 
  4)  osoby fizyczne - przez wskazanie imienia (imion), nazwiska oraz imienia ojca i matki, 
  5)  spółki  prawa  cywilnego  -  przez  wskazanie  imienia  (imion)  i  nazwiska  oraz  imion 

rodziców  każdego  ze  wspólników  oraz  zamieszczenie  tekstu:  "jako  wspólnicy  spółki 
prawa cywilnego", 

  6)  spółki prawa handlowego nieposiadające osobowości prawnej - przez wskazanie ich 

firmy i siedziby. 

2. 

(22)

 Jeżeli prawo przysługuje kilku osobom wspólnie, wymienia się we wpisie udział 

każdego  ze  współuprawnionych  wyrażony  ułamkiem  zwykłym,  a  przy  dokonywaniu 
kolejnego  wpisu  wielkość  udziału  w  prawie  przelicza  się  przez  sprowadzenie  do 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

41 

wspólnego  mianownika.  W  wypadku  wspólności,  w  której  udziały  nie  są  oznaczone,  we 
wpisie wymienia się rodzaj tej wspólności. 

3. Zmiany imion i nazwisk, firm oraz nazw i siedzib, o których mowa w ust. 1, wpisuje 

się na podstawie dokumentów urzędowych. 

1.

 

(23)

 Uprawnionych, o których mowa w ust. 1, określa się dodatkowo przez wskazanie 

numerów  identyfikacyjnych  PESEL  lub  REGON,  chyba  że  przepisy  szczególne  nie 
przewidują nadawania osobom fizycznym numerów identyfikacyjnych. 

 

5.6.3 Rodzaje informacji zawartych w Dziale III  KW 
Zakres  informacji  niezbędnych  dla  rzeczoznawcy  majątkowego  określają  poniższe 
paragrafy rozporządzenia

*)

: 

 
§ 42. 1. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się: 
  2)  łam  2  "Numer  bieżący  wpisu"  -  kolejny  numer  wpisu  dokonanego  w  księdze 

wieczystej, 

  3) 

(24)

 łam 3 "Prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia" - wszelkie ograniczone prawa 

rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste, z wyjątkiem hipotek, 
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa 
do  lokalu  użytkowego  i  prawa  do  domu  jednorodzinnego  w  spółdzielni 
mieszkaniowej,  ograniczenia  w  rozporządzaniu  nieruchomością  lub  użytkowaniem 
wieczystym,  prawa  osobiste  i  roszczenia,  z  wyjątkiem  roszczeń  dotyczących  hipotek; 
w  przypadku  łącznego  współobciążenia  wpisuje  się  dane  dotyczące  numeru  ksiąg 
wieczystych  prowadzonych  dla  nieruchomości  współobciążonych  oraz  sąd  właściwy 
do ich prowadzenia, 

  5)  łam 5 "Wpis" - zmiany praw, roszczeń, ciężarów i ograniczeń wpisanych w łamie 3, a 

w  szczególności  zmiany  pierwszeństwa,  późniejszego  łącznego  obciążenia  prawem 
innej  nieruchomości,  przeniesienia  części  obciążonej  nieruchomości  do  innej  księgi 
wieczystej, przyłączenia się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji, 

  6)  łam 6 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamie 5, 
  7)  łam 7 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy 

wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń, 

  8)  łam 8 - wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń. 

 

4.

  Uprawnionych z tytułu ciężarów i ograniczeń oznacza się według zasad określonych 

w § 41.  
4. 

(25)

  W  przypadku  dokonywania  wpisu  służebności  gruntowej  w  dziale  III  księgi 

wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, dokonuje się równocześnie wpisu 
w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej. 

§ 43. W  razie  oddania  gruntu  w  użytkowanie  wieczyste  przed  dokonaniem 

odpowiednich  wpisów  w  dziale  III  zamieszcza  się  napis  określony  w  §  39.  Wpisy 
obejmujące  utrzymane  w  mocy  obciążenia  nieruchomości  stają  się  wpisami 
obciążającymi użytkowanie wieczyste. 

§ 44. W przypadku dokonywania wpisu w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla 

własnościowego  spółdzielczego  prawa  do  lokalu mieszkalnego,  spółdzielczego  prawa  do 
lokalu  użytkowego  i  prawa  do  domu  jednorodzinnego  w  spółdzielni  mieszkaniowej, 
przepis § 42 stosuje się odpowiednio. 

                                                 

*)

 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów 

dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721) 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

42 

§ 45. 1. Przy  wpisie  ostrzeżenia  o  niezgodności  między  stanem  prawnym 

nieruchomości  ujawnionym  w  księdze  wieczystej  a  rzeczywistym  stanem  prawnym 
wymienia  się  prawo,  przeciwko  któremu  jest  ono  skierowane,  oraz  osobę,  której 
roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. 

2. Przepis  ust.  1  stosuje  się  odpowiednio  do  własnościowego  spółdzielczego  prawa 

do  lokalu  mieszkalnego,  spółdzielczego  prawa  do  lokalu  użytkowego  i  prawa  do  domu 
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. 

3. 

(26)

  Jeżeli  wpis  ostrzeżenia  nastąpił  na  skutek  zwrotu  wniosku,  o  którym  mowa  w 

art. 626

2

 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 

Nr  43,  poz.  296,  z  późn.  zm.

1)

),  pozostawia  się  w  aktach  księgi  wieczystej  dokument,  z 

którego wynika zmiana prawa własności. 
 
 
5.6.4 Rodzaje informacji zawartych w dziale IV KW 
Zakres  informacji  niezbędnych  dla  rzeczoznawcy  majątkowego  określają  §46  §46a  §47 
§48 rozporządzenia.

*)

 

 
§ 46. 1. W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się: 
  1)  łam  1  "Wzmianka  o  wniosku"  -  wzmiankę  o  wniosku,  o  skardze  na  orzeczenie 

referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji, 

  2)  łam  2  "Numer  bieżący  wpisu"  -  kolejny  numer  wpisu  dokonanego  w  księdze 

wieczystej, 

  3)  łam 3 "Suma" - wpisuje się cyframi arabskimi kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest 

wyrażona; kwotę hipoteki kaucyjnej ustanowionej jednocześnie z hipoteką zwykłą na 
zabezpieczenie  kosztów  i  należności  ubocznych  wpisuje  się  osobno  pod  kwotą 
hipoteki zwykłej, 

  4) 

(27)

  łam  4  "Hipoteka"  -  wpisuje  się  słownie  kwotę  hipoteki  i  pieniądz,  w  jakim  jest 

wyrażona,  jej  rodzaj  i  charakter;  w  przypadku  łącznego  współobciążenia 
wynikającego z ustanowienia hipoteki umownej łącznej lub z podziału nieruchomości 
wpisuje  się  dane  dotyczące  numeru  ksiąg  wieczystych  prowadzonych  dla 
nieruchomości  współobciążonych  oraz  sąd  właściwy  do  ich  prowadzenia,  wysokość 
odsetek  umownych,  rodzaj  zabezpieczonej  wierzytelności,  termin  zapłaty  lub  spłaty 
wierzytelności  oraz  wierzyciela  (w  przypadku  banku  wpisuje  się  firmę  i  określenie 
oddziału),  na  rzecz  którego  hipotekę  ustanowiono;  zakres  obciążenia  hipoteką  w 
wypadku, gdy hipoteka została ustanowiona na udziale; dane o pierwszeństwie, jeżeli 
zostało  ono  unormowane  w  szczególny  sposób;  dane  o  wpisaniu  hipoteki 
zabezpieczającej  wierzytelność  banku  hipotecznego  do  rejestru  zabezpieczenia 
hipotecznych listów zastawnych; roszczenia dotyczące hipotek, 

 
  5)  łam 5 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy 

zmiana, 

 
  6)  łam 6 "Suma" - kwotę hipoteki, której dotyczy zmiana niebędąca wykreśleniem, 
 
  7)  łam 7 "Wpis" - zmiany wpisów z łamu 3 i 4, z wyjątkiem wykreśleń, a w szczególności 

zmiany  pierwszeństwa,  zmiany  wierzyciela,  zmianę  w  oprocentowaniu  (nie  dotyczy 
oprocentowania  według  zmiennej  stopy  oprocentowania),  zmiany  w  terminach 
płatności  wierzytelności;  łączne  obciążenia  nieruchomości  powstałe  po  wpisie 

                                                 

*)

 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów 

dokumentów (Dz U nr 102 z 2001 r poz. 1122 ze zmianą zawartą w Dz U z 2003 nr 176 poz. 1721) 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

43 

hipoteki  związane  z  podziałem  nieruchomości  obciążonej  lub  zmiany  hipoteki 
umownej w hipotekę umowną łączną albo w hipotekę przymusową łączną, 

 
  8)  łam 8 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamach 6 i 7, 
 
  9)  łam 9 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy 

całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia, 

 
10)  łam 10 "Suma" - kwotę hipoteki podlegającą wykreśleniu, 
11)  łam 11 - całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia. 

2. W razie  częściowego  wykreślenia  kwoty hipoteki, w łamie 3  - pod wpisaną kwotą 

hipoteki  wpisuje  się  kwotę  podlegającą  wykreśleniu  i  po  podkreśleniu  jej  czarną  linią 
wpisuje się kwotę pozostałą po odliczeniu kwoty wykreślonej. 

3. W łamach 4, 7, 8 i 11, poza danymi wymienionymi w ust. 1 pkt 4, 7, 8 i 11, wpisuje 

się dane, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 1, 3-6. 

4. Uprawnionych z tytułu hipotek i roszczeń oznacza się według zasad określonych w 

§ 41. 

5. 

(28)

 Rodzaj pieniądza określającego sumę hipoteki wyraża się skrótem przyjętym w 

tabeli kursów Narodowego Banku Polskiego. 

§ 46a. 

(29)

 

1. Jeżeli 

hipoteka 

umowna 

łączna 

została 

ustanowiona 

na 

nieruchomościach, dla których księgi wieczyste prowadzi więcej niż jeden sąd rejonowy, 
każdy  z  tych  sądów  zawiadamia  pozostałe  o  dokonanym  wpisie  lub  o  innym  sposobie 
załatwienia wniosku. 

2. Sąd, który otrzymał zawiadomienia o dokonanym wpisie hipoteki umownej łącznej 

w księdze wieczystej, do prowadzenia której właściwy jest inny sąd rejonowy, zamieszcza 
w  księdze  wieczystej,  do  prowadzenia  której  jest  właściwy,  numery  ksiąg  wieczystych 
prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz nazwę i siedzibę sądu. 

3. Przepisy  ust.  1  i  2  stosuje  się  odpowiednio  do wydziałów  ksiąg wieczystych,  o  ile 

jest ich więcej niż jeden w danym sądzie rejonowym. 

§ 47. W  razie  oddania  gruntu  w  użytkowanie  wieczyste  przed  dokonaniem 

odpowiednich wpisów w dziale IV zamieszcza się napis określony w § 39 

(patrz rozdział 

5.6.2.) Wpisy obejmujące utrzymane w mocy obciążenia nieruchomości stają się wpisami 
obciążającymi użytkowanie wieczyste. 

§ 48. W przypadku dokonywania wpisu w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla 

własnościowego  spółdzielczego  prawa  do  lokalu mieszkalnego,  spółdzielczego  prawa  do 
lokalu  użytkowego  i  prawa  do  domu  jednorodzinnego  w  spółdzielni  mieszkaniowej, 
przepisy § 46 stosuje się odpowiednio. 

 

5.7 Prowadzenie ksiąg wieczystych oraz obowiązki właścicieli nieruchomości 
 
Zasady prowadzenia KW oraz obowiązki właścicieli określają poniższe artykuły ustawy o 
księgach wieczystych i hipotece. 

 

Art. 19. 1. Roszczenie  o  przeniesienie  własności  lub  użytkowania  wieczystego  albo  o 
ustanowienie  ograniczonego  prawa rzeczowego na  nieruchomości może  być  po  upływie roku 
od  dnia  wpisu  w  księdze  wieczystej  wykreślone  na  jednostronne  żądanie  właściciela  lub 
wieczystego  użytkownika,  jeżeli  w  tym  terminie  nie  złożono  wniosku  o  wpis  prawa,  którego 
dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

44 

może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia 
wniosku. 
2. Jeżeli  uprawniony  wykaże  przed  upływem  roku  od  dnia  wpisu,  że  wystąpił  do  sądu  o 
przeniesienie  lub  ustanowienie  prawa  określonego  w  ust.  1,  bieg  terminu  do  wykreślenia 
roszczenia  liczy  się  od  dnia  zakończenia  postępowania,  jednakże  w  razie  nieuwzględnienia 
żą

dania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania. 

3. W razie wpisu roszczenia przyszłego lub warunkowego bieg terminu do wykreślenia takiego 
roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne. 

 

Art. 21. Właściciel  kilku  nieruchomości  stanowiących  całość  gospodarczą  lub  graniczących  z 
sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. 

 

Art. 22. 1. Ograniczone  prawa  rzeczowe  obciążające 

którąkolwiek 

z 

połączonych 

nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Nie wpływa to jednak 
na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności. 
2. Nieruchomości  obciążone  ograniczonymi  prawami  rzeczowymi  mogą  być  połączone  tylko 
wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej 
przez połączenie. 
3. Przepisy  ust.  1  i  2  stosuje  się  odpowiednio  do  pierwszeństwa  praw  i  roszczeń,  o  których 
mowa w art. 16. (

patrz rozdział 5.4 opracowania ) 

 

Art. 25

1

. 1. Księgi  wieczyste  mogą  być  zakładane  i  prowadzone  także  w  systemie 

informatycznym wprowadzonym w trybie, o którym mowa w ust. 2. 
2. Minister Sprawiedliwości może wprowadzić, w drodze rozporządzenia, system informatyczny 
zakładania  i  prowadzenia  ksiąg  wieczystych,  określając  szczegółowy  sposób  zakładania  oraz 
prowadzenia  ksiąg  wieczystych  w  systemie  informatycznym,  tak  aby  zachowane  zostały 
wszystkie cechy ksiąg wieczystych prowadzonych w sposób, o którym mowa w art. 25 ust. 1 i 2, 
sposób  przeglądania  ksiąg  wieczystych  prowadzonych  w  tym  systemie,  oraz  wyznaczyć  sądy, 
które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym. 

 

Art. 27. 

(5)

  1. W  razie  niezgodności  danych  katastru  nieruchomości  z  oznaczeniem 

nieruchomości  w  księdze  wieczystej  sąd  rejonowy  dokonuje  -  na  wniosek  właściciela 
nieruchomości  lub  wieczystego  użytkownika  -  sprostowania  oznaczenia  nieruchomości  na 
podstawie danych katastru nieruchomości. 
2. Sprostowanie,  o  którym  mowa  w  ust.  1,  może  być  dokonane  także  z  urzędu,  na  skutek 
bezpośredniego  sprawdzenia  danych  w  bazie  danych  katastru  nieruchomości  lub 
zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. 
3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy 
jest  to  niezbędne  -  także  wyrys  z  mapy  katastralnej  lub  inny  dokument  stanowiący  podstawę 
sprostowania oznaczenia nieruchomości. 
4. Organ  prowadzący  kataster  nieruchomości  zapewni  nieodpłatnie  sądom,  które  zakładają  i 
prowadzą  księgi  wieczyste  w  systemie  informatycznym,  bezpośredni  dostęp  do  bazy  danych 
katastru nieruchomości w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości. 
Art. 28. Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa 
się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.  
 
Art. 31. 1. Wpis  może  być  dokonany  na  podstawie  dokumentu  z  podpisem  notarialnie 
poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. 
2. 

(7)

 Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym 

stanem  prawnym  może  nastąpić,  gdy  niezgodność  będzie  wykazana  orzeczeniem  sądu  lub 
innymi odpowiednimi dokumentami. 
 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

45 

Art. 36. 1. Sądy,  organy  administracji  rządowej  i  jednostek  samorządu  terytorialnego 
zawiadamiają  sąd  właściwy  do  prowadzenia  księgi  wieczystej  o  każdej  zmianie  właściciela 
nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. 
2. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, wzór zawiadomienia, o którym 
mowa w ust. 1. 
3. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny 
nieruchomości  ujawniony  w  księdze  wieczystej  stał  się  niezgodny  z  rzeczywistym  stanem 
prawnym.  Zawiadomienie  o  wpisie  ostrzeżenia  zawiera  pouczenie  o  obowiązku  złożenia 
wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. 
4. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w 
celu  spowodowania  ujawnienia  prawa  własności.  W  razie  ujawnienia  prawa  własności 
nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części. 
5. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie. 
 
Art. 36

1

. 1. Księgi wieczyste i akta ksiąg wieczystych przechowuje się w sądzie. 

2. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądu rejonowego. 
3. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. 
4. Akta księgi wieczystej może przeglądać, w sposób określony w ust. 3, osoba mająca interes 
prawny oraz notariusz. 
 
 
5.8 Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych 
 
W  razie  niezgodności  między  stanem  prawnym  nieruchomości  ujawnionym  w  księdze 
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto 
przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne 
prawo rzeczowe (art. 5 ustawy o księdze wieczystej i hipotece). 

Rękojmia  wiary  publicznej  nie  chroni  rozporządzeń  nieodpłatnych  albo  dokonanych  na 
rzecz nabywcy działającego w złej wierze. 
W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym 
stanem prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko  /art. 7 ustawy o KW i 
H./: 

1)

 prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,   

2)

 prawa dożywocia 

3)

 służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji 

państwowej 

4)

 służebnościom  drogi  koniecznej  albo  ustanowionym  w  związku  z  przekroczeniem 

granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.  

 

5.9 Wpisy w księgach wieczystych 

 
W zależności od wywołanych skutków prawnych wpisy w KW dzielą się na: 

1)

 deklaratywne 

2)

 prawotwórcze 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

46 

Wpisy deklaratywne mają charakter ujawniający prawo ale same nie tworzą prawa ani nie 
sanują jego braku. Przykładem wpisu deklaratywnego jest prawo własności. 

Wpisy prawotwórcze (konstytutywne) są przesłanką powstania prawa. Oznacza to, że bez 
wpisu prawo nie może powstać, ulec przeniesieniu lub zmianie. 

Taki  -  prawotwórczy  -  charakter  wpisu  musi  jednak  wynikać  z  wyraźnego  przepisu 
prawa: regułą jest bowiem wpis o charakterze deklaratywnym (ustalającym). 

Przykładowo dotyczy to wpisu ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego, co 
wynika z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami lub wpisu ustanowienia odrębnej 
własności lokalu co wynika z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali. 
 
Art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości 
gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości 
gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga 
wpisu w księdze wieczystej. 
 
Art. 7. 2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w 
formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi 
wieczystej. 
 

Wpisu dokonuje się na podstawie dokumentów. Dokumentami tymi mogą być: 

−

  decyzje administracyjne, które mogą stanowić podstawę wpisu w KW jeśli wynikają z 

nich  bezpośrednie  zmiany  w  stanie  prawnym  nieruchomości  i  ograniczonych  praw 
rzeczowych ujawnionych w KW, 

−

  prawomocne lub natychmiast wykonalne orzeczenia sądowe, 

−

  inne dokumenty, np. wystawione przez bank dotyczące zabezpieczenia kredytu, ugody 

sądowe  w  postępowaniu  rozgraniczeniowym,  akty  stanu  cywilnego,  dokumenty 
geodezyjne i inne dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości. 

 

5.10 Odpisy ksiąg wieczystych  

Zasady regulujące odpisy ksiąg wieczystych określa art. 36 ust. 1  ustawy o KW i H 

 
Art. 36

2

. 

(27)

 1. Odpisy ksiąg wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje się na 

żą

danie osób zainteresowanych lub na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu 

administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. 
 
Zgodnie  z  art.  155  ust.2  ustawy  o  gospodarce  nieruchomościami  rzeczoznawca 
majątkowy może sam wypisać dane z księgi wieczystej i potwierdzić je własnoręcznym 
podpisem.  
 
 
5.11  Hipoteka 

Hipoteka  jest  to  obciążenie  nieruchomości  prawem,  na  mocy  którego  wierzyciel  może 
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z 
pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. 

Przedmiotem hipoteki może być także (art. 65 ustawy): 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

47 

a)

 użytkowanie  wieczyste  (w  tym  przypadku  hipoteka  obejmuje  również  budynki  i 

urządzenia na użytkowanym terenie stanowiące własność wieczystego użytkownika), 

b)

 własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 

c)

 spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 

d)

 prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 

e)

 wierzytelność zabezpieczona hipoteką. 

Hipoteka  zabezpiecza  tylko  wierzytelności  pieniężne  i  może  być  wyrażona  tylko                     
w oznaczonej sumie pieniężnej.  

Jeśli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz 
polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu. 
W  granicach  przewidzianych  w  odrębnych  przepisach  hipoteka  zabezpiecza  także 
roszczenia o odsetki nieprzedawnione  oraz o przyznane koszty postępowania. 
 
5.11.1 Ustanowienie hipoteki 

Do  powstania  hipoteki  niezbędny  jest  wpis  w  księdze  wieczystej  (dział  IV).  Księgi 

wieczyste  są  jawne,  nie  można  zasłaniać  się  nieznajomością  wpisów  w  księdze  wieczystej. 
Przyjmuje  się  domniemanie,  że  prawo  wpisane  w  księdze  wieczystej  jest  zgodne  z 
rzeczywistym  stanem  prawnym.  Dla  nieruchomości,  które  nie  miały  ksiąg  wieczystych  albo 
których  księgi  zaginęły  lub  uległy  zniszczeniu  -  prowadzi  się  zbiory  dokumentów, 
przeznaczone do składania w nich wniosków i dokumentów dotyczących tych nieruchomości. 
Złożenie dokumentów do zbioru ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej z wyjątkiem 
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wpis hipoteki ma charakter konstytutywny, co 
oznacza że jest przesłanką konieczną do powstania prawa i bez wpisu hipoteka nie powstanie. 
Wpis dokonany w oparciu o nieważną czynność prawną jest nieważny. O kolejności wniosku o 
wpis  hipoteki  rozstrzyga  chwila  wpływu  wniosku  do  właściwego  sądu.  Za  chwilę  wpływu 
wniosku uważa się godzinę i minutę, w którym w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Wpis 
może  być  dokonany  na  podstawie  dokumentu  z  podpisem  notarialnie  poświadczonym,  jeżeli 
przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. 
 
Podstawą wpisów w szczególności mogą być: 
•   akty notarialne, 
•   decyzje administracyjne, 
•   orzeczenia sądowe, 
•   dokumenty urzędowe wystawione przez banki, stwierdzające udzielenie kredytu, jego 
wysokość, zasady oprocentowania i warunki spłaty, 
•   ugody sądowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w postępowaniu 
administracyjnym oraz ugody przed sądem polubownym, 

Wpisy  dokonywane  są  tylko  na  wniosek  i  w  jego  granicach,  chyba  że  przepis 

szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. 

5.11.2 Rodzaje hipotek 

Rodzaje hipotek zostały zdefiniowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece: 

a)

  hipoteka zwykła /art. 65/ 

b)

  hipoteka łączna /art. 76/  

c)

  hipoteka kaucyjna /art. 102/ 

d)

  hipoteka na wierzytelnościach hipotecznych /art. 108/ 

e)

  hipoteka przymusowa /art. 109 – 112/ 

 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

48 

5.11.2.1

 

Hipotek zwykła 

 
Hipoteka  zwykła  (umowna).  Jeżeli  wierzytelność  określona  jest  co  do  swojej  wielkości  i 
wyrażona  konkretnie  w  określonej  kwotowo  wysokości,  to  hipoteka  zabezpieczająca  tę 
wierzytelność  jest  hipoteką  zwykłą.  Hipoteka  zwykła  zabezpiecza:  należność  główną, 
przyznane koszty postępowania w wysokości nieprzekraczającej 1/10 części kapitału, odsetki 
za dwa ostatnie lata przed przysądzeniem własności. 
5.11.2.2

 

Hipotek łączna 

 
Zasady hipoteki łącznej określa art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 
Art. 76. 1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas 
nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka 
łączna). 

2. Wierzyciel,  któremu  przysługuje  hipoteka  łączna,  może  według  swego  uznania 

żą

dać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych 

z  nich  lub  ze  wszystkich  łącznie.  Może  również  według  swego  uznania  dokonać  jej 
podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. 

3. 

(39)

  W  celu  zabezpieczenia  tej  samej  wierzytelności  można,  w  drodze  czynności 

prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna). 

5.

 

(40)

  Do  hipoteki  zabezpieczającej  kredyt  udzielony  na  budowę  domów 

mieszkalnych,  jeżeli  podział  nieruchomości  polega  na  przeniesieniu  własności  części 
nieruchomości  zabudowanej  domem  mieszkalnym,  przepisu  ust.  1  nie  stosuje  się.  W 
takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. 

 
W ust. l art. 76 jest mowa o podziale fizycznym nieruchomości obciążonej hipoteką, w wyniku 
którego  z  dotychczasowej  jednej  powstają  dwie  lub  kilka  nieruchomości.  Skutkiem  takiego 
podziału  powstałym  ex  lege  jest  utrzymanie  się  hipoteki  na  wszystkich  nieruchomościach 
utworzonych w wyniku podziału. Mamy wówczas do czynienia z hipoteką łączną, powstałą z 
mocy samego prawa, tzn. ustawową. 

Hipoteka  zabezpieczająca  kredyt  udzielony  na  budowę  domów  mieszkalnych  nie  ulega 

natomiast  przemianie  w  hipotekę  łączną  ustawową(ust.  1)  w  razie  podziału  nieruchomości 
obciążonej,  zabudowanej  domem  mieszkalnym,  polegającego  na  ustanowieniu  odrębnej 
własności lokali, czyli — inaczej mówiąc — na przeniesieniu własności części nieruchomości. 
W takim wypadku o podziale hipoteki rozstrzygają postanowienia umowy. 

W  razie  ustanowienia  odrębnej  własności  lokali  w  nieruchomościach|  stanowiących 

własność spółdzielni mieszkaniowych jednocześnie na rzecz wszystkich członków spółdzielni, 
hipoteka  obciążająca  nieruchomość  stanowiącą  własność  spółdzielni  mieszkaniowej  obciąża 
wszystkie odrębne lokale. Wierzyciel, któremu przysługuje powstała na tej podstawie hipoteka 
łączna, obowiązany jest dokonać jej podziału między właścicieli odrębnych lokali, stosownie 
do  ich  udziałów  we  współwłasności  nieruchomości  wspólnych  -  art.  44  ust.  4  ustawy    o 
spółdzielniach mieszkaniowych

*)

. 

Art. 44. 1. Z  chwilą  ustanowienia  odrębnej  własności  lokali  w  nieruchomościach 

stanowiących 

własność 

spółdzielni 

mieszkaniowych, 

hipoteki 

obciążające 

te 

nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy wygasają. 

2. W  wypadkach,  o  których  mowa  w  ust.  1,  spółdzielnia  mieszkaniowa  obciąży  inną 

nieruchomość  stanowiącą  jej  własność  hipoteką,  w  celu  zabezpieczenia  wierzytelności 
poprzednio zabezpieczonej hipoteką, która wygasła. 

3. Wierzytelność spółdzielni w stosunku do właścicieli lokali należna od nich z tytułu 

przypadającej  im  do  spłaty  części  kredytów  zaciągniętych  przez  spółdzielnię 
mieszkaniową  może  zostać  zabezpieczona  hipoteką  na  lokalach  stanowiących  własność 
tych osób. 
                                                 

*)

 Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz U z 2003 r Nr 119 poz. 1116 z poniższymi zmianami) 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

49 

4. 

(55)

 Jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokali następuje jednocześnie na rzecz 

wszystkich osób, którym  przysługuje spółdzielcze  prawo do lokalu, hipoteka obciążająca 
nieruchomość stanowiącą własność spółdzielni mieszkaniowej obciąża wszystkie odrębne 
lokale.  Wierzyciel,  któremu  przysługuje  powstała  na  tej  podstawie  hipoteka  łączna, 
obowiązany  jest  dokonać  jej  podziału  między  właścicieli  odrębnych  lokali,  stosownie  do 
ich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnych. 

 
Konstrukcja hipoteki łącznej w ujęciu prawa polskiego polega na tym że — wbrew mylącej 

nazwie  —  mamy  do  czynienia  nie  z  jedną,  lecz  tyloma  hipotekami,  ile  jest  obciążonych 
nieruchomości zabezpieczających jedną wierzytelność, z tym tylko zastrzeżeniem, że cechuje je 
wzajemny związek wynikający z celu, który realizują, a mianowicie zabezpieczenia tej samej 
wierzytelności  (patrz  J.  Ignatowicz,  w:  System...,  t.  II,  s.  768)|Samodzielność  każdej  z  tych 
hipotek przejawia się w tym, że każda osobno może stanowić przedmiot rozporządzenia. Patrz 
L. Mazur: Budowa hipoteki łącznej i jej podział, „Rejent" 9/00, s. 60 i n. 

Podział nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wyłącznym źródłem powstania hipoteki 

łącznej  ex  legę,  hipoteka  łączna  może  bowiem  powstać  także  na  podstawie  przepisu 
szczególnego.  Jednakie  w  obecnym  stanie  prawnym  jedynym  takim  przepisem  jest  art.111

1

 

ustawy o KW i H przewidujący hipotekę przymusową.  (patrz rozdział 5.11.2.5) 

 
 

5.11.2.3

 

Hipoteka kaucyjna 

 
Hipoteka  kaucyjna  zabezpiecza  obok  wierzytelności  głównej  również  odsetki  oraz 

koszty  postępowania,  jeśli  mieszczą  się  w  maksymalnej  sumie  wymienionej  we  wpisie 
hipotecznym.  Hipoteka  kaucyjna  zabezpiecza  wierzytelności  o  wysokości  nie  ustalonej,  do 
określonej  maksymalnej  sumy.  Hipoteka  taka  może  w  szczególności  zabezpieczać 
wierzytelności  o  wysokości  jeszcze  nie  ustalonej  w  chwili  ustanowienia  hipoteki,  zwłaszcza 
istniejące lub mogące powstać w przyszłości z określonego stosunku prawnego np. kredytu w 
rachunku bieżącym, linii kredytowej rewolwingowej (odnawialnej) kredytu, odsetki od kredytu 
oprocentowanego  wg  zmiennej  stopy  procentowej.  Wysokość  wierzytelności  może  być  nie 
ustalona,  ale  sama  wierzytelność  musi  być  konkretna,  tzn.  bądź  już  istniejąca,  bądź  mogąca 
powstać w przyszłości ze ściśle określonego stosunku prawnego. Jest to wymóg, bez spełnienia 
którego wpis hipoteki kaucyjnej nie jest dopuszczalny. Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać 
wiele  różnych  roszczeń  mających  swe  źródło  w  jednym,  określonym,  stosunku  prawnym, 
byleby  związek  tych  roszczeń  z  danym  stosunkiem  prawnym  był  niewątpliwy.  Hipoteka 
kaucyjna może być zatem stosowana przy wszelkiego typu stosunkach prawnych o charakterze 
ciągłym,  np.  w  umowie  ramowej.  W  bankach  stosowana  jest  do  zabezpieczania  kredytów 
udzielonych w ramach generalnej umowy kredytowej. 
Hipoteka  kaucyjna  może  być  zamieniona  na  hipotekę  zwykłą,  jeśli  wierzytelność,  którą  ta 
hipoteka zabezpiecza, uzyska charakter wierzytelności o ustalonej wysokości; nie ma to jednak 
wpływu na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów postępowania. Natomiast hipoteka zwykła 
może  być  przekształcona  w  hipotekę  kaucyjną  w  przypadku  jeśli  wierzytelność,  którą  ta 
hipoteka zabezpiecza, utraci charakter wierzytelności o ustalonej wysokości. 
 
Art. 108. Hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą, a hipoteka zwykła 
na kaucyjną. Do zmiany stosuje się odpowiednio przepisy o zmianie treści hipoteki. Zgoda 
osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest 
potrzebna. Zmiana hipoteki kaucyjnej na zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia 
odsetek i kosztów postępowania. 
 

5.11.2.4

 

Hipoteka na wierzytelnościach hipotecznych . 

 
Zasady tego rodzaju hipoteki określają art. 108

1

, 108

2

, 108

3,

 108

5

 ustawy o KWiH 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

50 

 
Art. 108

1

. Spłata  wierzytelności  hipotecznej  obciążonej  hipoteką  może  być  dokonana  do 

wysokości  tej  hipoteki  tylko  do  rąk  wierzyciela,  któremu  ona  przysługuje,  chociażby  jego 
wierzytelność  nie  była  jeszcze  wymagalna;  jeżeli  hipoteka  na  wierzytelności  hipotecznej  jest 
kaucyjna, suma odpowiadająca jej wysokości powinna być złożona do depozytu sądowego. 
orzeczenia sądów 
 
Art. 108

2

. Jeżeli  wierzytelność  zabezpieczona  hipoteką  na  wierzytelności  hipotecznej  oraz 

obciążona  wierzytelność  hipoteczna  są  już  wymagalne,  wierzyciel,  któremu  przysługuje 
hipoteka na wierzytelności hipotecznej, może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności 
obciążonej; może również dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. 
 
Art. 108

3

. Jeżeli  właściciel  nieruchomości  dokonał  zapłaty  do  rąk  wierzyciela,  któremu 

przysługuje  hipoteka  na  wierzytelności  hipotecznej,  hipoteka  na  nieruchomości  wygasa  aż  do 
wysokości sumy uiszczonej przez właściciela. 
 
Art. 108

4

. Wierzytelność  zabezpieczona  hipoteką  na  wierzytelności  hipotecznej  może  być 

przedmiotem dalszych hipotek. 
 
Art. 108

5

. W  wypadkach  nieobjętych  przepisami  działu  niniejszego  stosuje  się  do  hipoteki  na 

wierzytelności hipotecznej przepisy o zastawie na wierzytelności. 
 
Istotę  hipoteki  na  wierzytelności  hipotecznej  ilustruje  następujący  przykład:  właściciel 
nieruchomości  A  kupił  samochód  na  raty  i  ustanowił  dla  sprzedawcy  hipotekę  na 
zabezpieczenie ceny kupna. Wierzyciel hipoteczny B zaciągnął następnie kredyt bankowy i na 
jego  zabezpieczenie  ustanowił  hipotekę  na  przysługującej  mu  wierzytelności  obciążaj 
nieruchomość  A.  Od  chwili  wpisania  hipoteki  na  wierzytelności  hipotecznej  do  księgi 
wieczystej A może spłacać raty — do wysoki hipoteki — na rzecz banku tylko do rąk banku, 
chociażby  wierzytelność;  banku  w  stosunku  do  B  nie  była  jeszcze  wymagalna.  Gdyby 
natomiast A spłacał swój dług do rąk B, mógłby narazić się na to, że z chwilą wymagalności 
swojej wierzytelności wobec B banku będzie dochodził od niego należności wymagalnych od 
chwili wpisania hipoteki na rzecz banku, ponieważ zapłata dokonana w tym czasie na rzecz B 
nie jest skuteczna względem banku. 
 

5.11.2.5

 

Hipoteka przymusowa. 

 
Zasady tego rodzaju hipoteki określają art. 109-112 ustawy o KW i H 
 

Art. 109. 1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem 

wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na 
podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika 
(hipoteka przymusowa). 

2. 

(43)

  Jeżeli  nieruchomość  jest  własnością  Skarbu  Państwa,  hipoteka  przymusowa 

może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. 

Art. 110. 

(44)

 Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego 

zarządzenia  sądu,  postanowienia  prokuratora  albo  na  mocy  przepisów  szczególnych  na 
podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna. 

Art. 111. 

(45)

  Hipoteka  przymusowa  wpisana  na  podstawie  nieprawomocnego 

orzeczenia,  tymczasowego  zarządzenia  sądu,  postanowienia  prokuratora  albo 
nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

51 

Art. 111

1

. 

(46)

  1. Jeżeli  ustawa  nie  stanowi  inaczej,  łączne  obciążenie  kilku 

nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są 
już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych. 

2. Podział  zabezpieczenia  między  poszczególne  nieruchomości  zależy  od  uznania 

wierzyciela. 

Art. 112. W razie przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową albo 

w  razie  innego  rozporządzenia  taką  wierzytelnością  nie  stosuje  się  przepisów  o  rękojmi 
wiary publicznej ksiąg wieczystych. 
 

Hipoteka  przymusowa  -  jest  szczególnym  rodzajem  środka  zabezpieczającego 

przeprowadzanie  egzekucji  z  wierzytelności  już  istniejącej,  z  której  spłatą  dłużnik  zalega.  W 
przypadku  hipoteki  przymusowej  wiadomo  już,  że  terminowe  spełnienie  świadczenia  nie 
nastąpiło,  skoro  wierzyciel  zmuszony  został  do  wszczęcia  postępowania  sądowego  i  uzyskał 
dla  siebie  korzystne  rozstrzygnięcie.  Celem  hipoteki  przymusowej  jest  więc  zaspokojenie  / 
wymagalnej wierzytelności. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej na wniosek banku, 
na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika, jest bankowy tytuł egzekucyjny, zaopatrzony 
przez sąd w klauzulę wykonalności, a w przypadku nieruchomości stanowiącej własność osoby 
trzeciej jest to inny tytuł wykonawczy, najczęściej prawomocny wyrok sądowy/nakaz zapłaty, 
zaopatrzony  w  klauzulę  wykonalności.  Hipotekę  przymusową  można  uzyskać  również  na 
podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, wydanego  w sprawie 
karnej  na  mocy  przepisów  szczególnych.  Szczególnym  rodzajem  hipoteki  przymusowej  jest 
hipoteka przymusowa z tytułu zaległości podatkowych i ZUS. 

Po nowelizacji ustawy Ordynacja 

podatkowa  dotychczasowa  hipoteka  ustawowa  została  zastąpiona  hipoteką  przymusową. 
Obecnie  hipoteka  przymusowa  przysługuje  Skarbowi  Państwa  oraz  jednostkom  samorządu 
terytorialnego, na wszystkich nieruchomościach stanowiących własność podatnika. Przysługuje 
ona z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art.21 par. l pkt.2 
Ordynacji  podatkowej,  na  podstawie  decyzji  organu  podatkowego  ustalającej  wysokość  tego 
zobowiązania. 
Hipoteka przymusowa i umowna wyłączają się wzajemnie. 
 

5.11.2.6

 

Wygaśnięcie hipoteki 

 
Wygaśnięcie hipoteki ma miejsce w przypadkach: 
a)

 wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, 

b)

 nie przywrócenia w ciągu 10 lat wpisu wykreślonej bezpodstawnie hipoteki, 

c)

 zrzeczenia się hipoteki, 

d)

 przejścia na wierzyciela nieruchomości obciążonej, 

e)

 złożenie  do  depozytu  sądowego  zabezpieczającej  kwoty  wraz  z  zrzeczeniem  się 

odebrania jej z powrotem, 

f)

  wygaśnięcia użytkowania wieczystego. 

Z chwilą wygaśnięcia hipoteki na podstawie odpowiednich dokumentów dokonuje się 
jej wykreślenia z księgi wieczystej. 

 

5.12 Zabezpieczanie obciążeń na nieruchomościach 

 

Wyróżniamy następujące formy zabezpieczenia: 

  rzeczowe w postaci nieruchomości 

  osobiste 
Formą rzeczowego zabezpieczenia jest: 

  hipoteka  

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

52 

  zastaw, który dotyczy rzeczy ruchomych (patrz rozdział 3.3.1.3) 
Zakres obciążenia hipoteką (ustawa o księgach wieczystych i hipotece) 

Art.  84.  Hipoteka  obejmuje  nieruchomość  wraz  z  przynależnościami  i  utrzymuje  się  na 
niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. 

Art. 85. 1. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, 
dopóki  pozostają  na  nieruchomości,  chyba  że  zostały  zbyte  w  granicach  prawidłowej 
gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. 

2.  Hipoteka  nie  obejmuje  odłączonych  części  składowych,  które  przypadają  dzierżawcy, 
oraz tych,  które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie 
lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką. 

Art. 86. Rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką 
do  czasu  pozostawania  ich  na  nieruchomości,  chyba  że  zostały  zbyte  w  granicach 
prawidłowej gospodarki. 

Art.  87.  Do  chwili  zajęcia  nieruchomości  wierzyciel  hipoteczny  nie  może  sprzeciwić  się 
usunięciu jej części składowych lub przynależności, jeżeli właściciel nie narusza przez to 
zasad prawidłowej gospodarki. 

Ary.  88.  1.  Hipoteka  obejmuje  roszczenia  właściciela  o  czynsz  najmu  lub  dzierżawy, 
jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może 
czynsz pobierać. 

Art.  89.  1.  Jeżeli  nieruchomość  obciążona  hipoteką  lub  jej  część  składowa  jest 
ubezpieczona,  zakład  ubezpieczeń  może  bez  zgody  wierzyciela  hipotecznego  zapłacić 
ubezpieczającemu odszkodowania w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na 
przywrócenie  nieruchomości  do  stanu  poprzedniego.  W  wypadku  takim  zapłata 
odszkodowania  może  być  dokonywana  w  ratach  płatnych  w  miarę  przywracania 
nieruchomości do stanu poprzedniego. 

2.  Zapłata  odszkodowania  ubezpieczającemu  na  inne  cele  niż  przywrócenie 
nieruchomości  do  stanu  poprzedniego  może  nastąpić  tylko  za  zgodą  wierzyciela 
hipotecznego. 

Art.  90.  W  razie  sprzedaży  części  nieruchomości  obciążonej  hipoteką  sprzedawca  lub 
kupujący  mogą  żądać,  aby  wierzyciel  zwolnił  tę  część  od  obciążenia,  jeżeli  jest  ona 
stosunkowo  nieznaczna,  a  wartość  pozostałej  części  nieruchomości  zapewnia 
wierzycielowi  dostateczne  zabezpieczenie.  Na  żądanie  wierzycieli  kwota  uzyskana  ze 
sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek. 

Art. 91. Jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że 
może  to  pociągnąć  za  sobą  zmniejszenie  jej  wartości  w  stopniu  zagrażającym 
bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań. 

Art.  92.  Jeżeli  na  skutek  okoliczności,  za  które  właściciel  odpowiada,  wartość 
nieruchomości  uległa  zmniejszeniu  w  stopniu  naruszającym  bezpieczeństwo  hipoteki, 
wierzyciel  może  wyznaczyć  właścicielowi  odpowiedni  termin  do  przywrócenia 
nieruchomości  do  stanu  poprzedniego  albo  do  ustanowienia  dostatecznego 
zabezpieczenia  dodatkowego.  Po  bezskutecznym  upływie  wyznaczonego  terminu 
wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. 

 

 

 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

53 

 

 

 

6. Kataster nieruchomości 

Pojęcia  „kataster  nieruchomości”  oraz  ewidencja  gruntów  i  budynków  w  różnych 

przepisach  prawa występują w sposób przemienny.  

Ustawa  „Prawo  geodezyjny  i  kartograficzne”  określa  te  pojęcia  w  sposób 

równoważny  (tożsamy)  definiując  ewidencję  gruntów  i  budynków  (kataster 
nieruchomości) w sposób następujący.   

Ewidencja  gruntów  i  budynków  (kataster  nieruchomości)  -  jednolity  dla  kraju 
systematycznie  aktualizowany  zbiór  informacji  o  gruntach,  budynkach  i  lokalach  ich, 
właścicielach  oraz  innych  osobach  fizycznych  lub  prawnych  władających  tymi 
gruntami,    budynkami    i  lokalami(art.  2  pkt.  8  Ustawy  Prawo  Geodezyjne  i 
Kartograficzne)- tekst jednolity  Dz. U. Z 2005 r Nr poz. 2027) 

Podstawy prawne prowadzenia ewidencji gruntów i budynków: 

1)

 Ustawa „Prawo geodezyjne i kartograficzne”   

2)

 Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji 

gruntów i budynków z 29 marca 2001 r. (Dz U Nr 38 z 2001 r poz. 454) 

Ewidencję  gruntów  i  budynków  oraz  gleboznawczą  klasyfikację  gruntów  prowadzą 

starostowie. 

Ewidencję  gruntów  i  budynków  mogą  prowadzić  (w  tym  wydawać  decyzje 

administracyjne w pierwszej instancji) wójt, burmistrz i prezydent miasta – jako zadania 
zlecone przez starostę w drodze porozumienia o ile spełnione zostały określone warunki.  

Zasady  te  określone  zostały  w  art.  6a  ust.  4,5  i  6  ustawy  „Prawo  geodezyjne  i 

kartograficzne”). 

Art. 6a. 1. Służbę Geodezyjną i Kartograficzną stanowią: 
4. Starosta na wniosek gminy powierza wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta), 

w  drodze  porozumienia,  prowadzenie  spraw  należących  do  zakresu  jego  zadań  i 
kompetencji,  w  tym  wydawanie  decyzji  administracyjnych,  po  spełnieniu  warunków,  o 
których mowa w ust. 6. 

5. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi sprawy powierzone na podstawie ust. 

4 przy pomocy geodety gminnego wchodzącego w skład urzędu gminy. 

6. Minister  właściwy  do  spraw  architektury  i  budownictwa

(2)

  określi,  w  drodze 

rozporządzenia, szczegółowe warunki organizacyjne, kadrowe i techniczne, jakie powinny 
zostać  spełnione  przez  gminy  wnioskujące  o  przejęcie  określonych  w  ustawie  zadań  i 
kompetencji,  mając  na  uwadze  konieczność  zapewnienia  przez  gminę  prawidłowego 
poziomu merytorycznego i technicznego wykonywania pełnego zakresu zadań.

 

6.1

 Podział kraju dla celów ewidencji 

Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budynków w sprawie ewidencji gruntów 
stanowi: 

§ 4. Ewidencja  obejmuje  całe  terytorium  Rzeczypospolitej  Polskiej,  z  wyjątkiem 

morza terytorialnego. 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

54 

§ 5. Jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są: 

  1)  jednostka ewidencyjna, 
  2)  obręb ewidencyjny, 
  3)  działka ewidencyjna. 
 
1)

 Jednostka  ewidencyjna  -  obszar  gruntów  zawarty  w  granicach  administracyjnych 

gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta   - 
również  w  granicach  administracyjnych  miasta.  W  miastach,  w  których  utworzone 
zostały dzielnice, jako jednostki pomocnicze gminy, jednostką ewidencyjną może być 
obszar  dzielnicy  lub  kilku  sąsiadujących  ze  sobą  dzielnic.(  §6  ust.  1  i  2 
rozporządzania)  

2)

 Obręb  ewidencyjny  -  obszar  jednostki  ewidencyjnej  podzielony  dla  celów 

związanych  z  techniką  zakładania  i  prowadzenia  ewidencji  gruntów  i  budynków. 
Obręb  ewidencyjny  na  terenach  wiejskich  stanowi  obszar  gruntów  zawartych  w 
granicach  wsi,  miejscowości  i  sołectwa.  Obręb  ewidencyjny  na  terenach  miast 
powinien  w  miarę  możliwości  pokrywać  się  z  granicami  osiedli  i  zespołów 
urbanistycznych  oraz  naturalnymi  granicami  wyznaczonymi  w  szczególności  przez 
cieki, ulice, linie kolejowe i inne obiekty fizjograficzne (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). 

3)

 Działka ewidencyjna. 

6.2

 Przedmioty ewidencji: działki ewidencyjne, budynki oraz lokale 

6.2.1

  Działki ewidencyjne 

 

Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego 

obrębu,  jednorodny  pod  względem  prawnym,  wydzielony  z  otoczenia  za  pomocą  linii 
granicznych. 

Sąsiadujące  ze  sobą  działki  ewidencyjne,  będące  przedmiotem  tych  samych  praw 

oraz  władania  tych  samych  osób  lub  jednostek  organizacyjnych,  wykazuje  się  w 
ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli: 
1)

  wyodrębnione  zostały  w  wyniku  podziału  nieruchomości,  a  materiały  powstałe  w 

wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte 
zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, 

2)

  są  wyszczególnione  w  istniejących  dokumentach  określających  stan  prawny 

nieruchomości, a  w szczególności  w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, 
aktach  notarialnych,  prawomocnych  orzeczeniach  sądowych    i  ostatecznych 
decyzjach  administracyjnych,    a  jednocześnie  są  działkami  gruntu  lub  działkami 
budowlanymi  w  rozumieniu  przepisów  ustawy  z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o 
gospodarce nieruchomościami, 

3)

  obejmują  grunty  zajęte  pod  drogi  publiczne,  linie  kolejowe,  wody  śródlądowe, 

rowy,  a  ich  wyróżnienie  w  postaci    odrębnych  działek  jest  celowe  ze  względu  na 
odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i   rejestrach publicznych 
bądź ze względu na ich różne nazwy urzędowe. 

 

W razie wzajemnego przecinania się linii kolejowych, dróg publicznych, morskich 

wód wewnętrznych oraz wód śródlądowych, przy ustalaniu granic działek ewidencyjnych 
stosuje się następujące zasady: 

1)

  morskie  wody  wewnętrzne  oraz  wody  śródlądowe,  z  wyjątkiem  wód 

płynących  rurociągami  lub  krytymi  kanałami,  dzielą  linie  kolejowe  i  drogi 
publiczne na odrębne działki ewidencyjne, 

2)

  linie kolejowe dzielą drogi publiczne na odrębne działki ewidencyjne, 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

55 

3)

  drogi  wyższej  kategorii  dzielą  drogi  niższej  kategorii  na  odrębne  działki 

ewidencyjne. 

 

W obszarze obrębu działka ewidencyjna jest wyróżniana przez jej numer, który ma 

postać liczby naturalnej. 

W  razie  podziału  nieruchomości,  nowo  powstałe  działki  ewidencyjne  oznacza  się 

numerami  w  postaci  ułamka  q/p.  w  którym  q  jest  liczbą  naturalną  oznaczającą  numer 
działki  ewidencyjnej  pierwotnej  podlegającej  podziałowi,  zaś  p.  jest  najmniejszą  liczbą 
naturalną umożliwiającą wyróżnienie każdej nowej działki ewidencyjnej. 
     

Dane  ewidencyjne  dotyczące  działki  ewidencyjnej  określa  rozporządzenie 

ministra rozwoju regionalnego i budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków. 
(Dz U z 2001 r. Nr 38 poz. 455) 

§ 60. 1. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej są: 

  1)  numer działki stanowiący część składową identyfikatora działki ewidencyjnej, 
  2)  numeryczny opis granic działki ewidencyjnej, 
  3)  pole powierzchni działki ewidencyjnej, 
  4)  informacje  określające  pola  powierzchni  konturów  użytków  gruntowych  i  klas 

gleboznawczych w granicach działki ewidencyjnej, 

  5)  wartość działki ewidencyjnej oraz data określenia tej wartości, 
  6)  numer  jednostki  rejestrowej  gruntów,  do  której  przyporządkowana  została  działka 

ewidencyjna, stanowiący część składową identyfikatora tej jednostki rejestrowej, 

  7)  oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona - 

oznaczenie dokumentów określających własność, 

  8)  oznaczenie  dokumentów  określających  inne  prawa  do  działki  ewidencyjnej  niż 

własność i prawo użytkowania wieczystego, 

  9)  numer  rejestru  zabytków  prowadzonego  na  podstawie  przepisów  o  ochronie  dóbr 

kultury, 

10)  numer rejonu statystycznego stanowiący część składową identyfikatora tego rejonu. 

2. Danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działki ewidencyjnej oprócz danych, o których 

mowa w ust. 1, są: 
  1)  dla  działek  ewidencyjnych  wchodzących  w  skład  nieruchomości  zabudowanych  lub 

przeznaczonych  pod  zabudowę  -  numer  porządkowy,  którym  oznaczona  została 
nieruchomość  w  trybie  przepisów  o  numeracji  nieruchomości,  i  nazwa  ulicy,  przy 
której leży działka ewidencyjna, 

  2)  dla działek ewidencyjnych stanowiących drogi publiczne - numery tych dróg nadane 

na podstawie przepisów o drogach publicznych i dodatkowo nazwa ulicy, jeżeli droga 
publiczna pełni tę funkcję, 

  3)  dla  działek  ewidencyjnych  stanowiących  obiekty  fizjograficzne,  takie  jak:  cieki, 

zbiorniki wodne, parki, uroczyska leśne - nazwy tych obiektów. 

3. W  przypadku  gdy  w  granicach  obrębu  wyróżniane  są  zwyczajowo  zespoły 

urbanistyczne,  przysiółki,  niwy,  uroczyska  -  dane  ewidencyjne  działek  ewidencyjnych 
mogą być uzupełniane nazwami tych obszarów

.   

 
6.2.1.1. Użytki gruntowe jako element informacji o gruntach 
 

Pod  pojęciem  użytku  gruntowego  rozumie  się  część  powierzchni  ziemi 

użytkowanej  w  sposób  jednolity.  Rozporządzenie  w  sprawie  ewidencji  gruntów  i 
budynków dokonuje podziału występujących w katastrze użytków gruntowych na grupy i 
rodzaje. Podział użytków na grupy określa § 67 tego rozporządzenia. 

§ 67. Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy: 

Prof. dr hab. inż. W. Wilkowski 

 

Ź

ródła informacji o nieruchomościach

 

 

56 

  1)  użytki rolne, 
  2)  grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, 
  3)  grunty zabudowane i zurbanizowane, 
  4)  użytki  ekologiczne,  oznaczone  symbolem  złożonym  z  litery  "E"  oraz  symbolu 

odpowiedniego  użytku  gruntowego  określającego  sposób  zagospodarowania  lub 
użytkowania terenu, np. E-Ws, E-Wp, E-Ls, E-Lz, E-N, E-Ps, E-R, 

  5)  nieużytki, oznaczone symbolem - N, 
  6)  grunty pod wodami, 
 7)  tereny różne oznaczone symbolem -Tr.

 

 

Niektóre  z  grup  użytków  dzielą  się  na  rodzaje.  Podział  ten  określa  §68 

rozporządzenia. 

§ 68. 1. Użytki rolne dzielą się na: 

  1)  grunty orne, oznaczone symbolem - R, 
  2)  sady, oznaczone symbolem złożonym z litery "S" oraz symbolu odpowiedniego użytku 

gruntowego,  stanowiącego  część  składową  oznaczenia  klasy  gleboznawczej  gruntu, 
na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps, 

  3)  łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł, 
  4)  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps, 
  5)  grunty  rolne  zabudowane,  oznaczone  symbolem  złożonym  z  litery  "B"  oraz  symbolu 

odpowiedniego  użytku  gruntowego,  stanowiącego  część  składową  oznaczenia  klasy 
gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps, 

  6)  grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr, 
  7)  rowy, oznaczone symbolem - W. 

2. Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na: 

  1)  lasy, oznaczone symbolem - Ls, 
  2)  grunty  zadrzewione  i  zakrzewione,  oznaczone  symbolem  -  Lz,  lub,  w  przypadku 

zadrzewień 

ś

ródpolnych, 

zaistniałych 

na 

gruntach 

objętych 

klasyfikacją 

gleboznawczą - symbolem złożonym z liter "Lz" oraz symbolu odpowiedniego użytku 
gruntowego,  stanowiącego  część  składową  oznaczenia  klasy  gleboznawczej  gruntu, 
np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps. 

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane dzielą się na: 

  1)  tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem - B, 
  2)  tereny przemysłowe, oznaczone symbolem - Ba, 
  3)  inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem - Bi, 
  4)  zurbanizowane tereny niezabudowane, oznaczone symbolem - Bp, 
  5)  tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem - Bz, 
  6)  użytki kopalne, oznaczone symbolem - K, 
  7)  tereny komunikacyjne, w tym: 

a) drogi, oznaczone symbolem - dr, 
b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem - Tk, 
c)  inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem - Ti. 

4. Grunty pod wodami dzielą się na: 

  1)  grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi, oznaczone symbolem - Wm, 
  2)  grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, oznaczone symbolem - Wp, 
  3)  grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, oznaczone symbolem - Ws. 

5. Sadów  o  powierzchni  mniejszej  od  0,1000  ha  oraz  innych  użytków  gruntowych  o 

powierzchni mniejszej od 0,0100 ha nie wykazuje się w ewidencji. 

6. Zaliczanie gruntów do poszczególnych użytków gruntowych określa załącznik nr 6 

do rozporządzenia.