PODEJŚCIE KOSZTOWE

Istotą podejścia kosztowego jest przyjęcie założenia, że nabywca nier. nie będzie skłonny zapłacić za nier. więcej niż wyniosą koszty odtworzenia nier. w takiej samej technologii lub funkcji, w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia.

Konsekwencją przyjęcia takiego założenia jest wyróżnienie dwóch rodzajów kosztów:

• kosztu odtworzenia

• kosztu zastąpienia

Podejście kosztowe opiera się na założeniu, że wartość istniejącej nier. jest równa wartości gruntu oraz kosztom odtworzenia lub kosztom zastąpienia obiektów budowlanych z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

Stopień zużycia obiektów budowlanych jest wyrazem utraty wartości wynikającej ze stanu fizycznego i pogorszonej sprawności funkcjonalnej.

Podejście kosztowe jest zalecane przy wycenie nier., na które niemają pytu na rynku i które w konsekwencji nie trafiają na rynek lub sprzedawane są bardzo rzadko.

Podejście kosztowe może mieć zastosowanie nie tylko do wyceny obiektów budowlanych ale i do innych części składowych nier. (np. drzewostanu).

Wycena nier. w podejściu kosztowym polega na odrębnym określeniu wartości gruntu oraz wartości obiektów budowlanych wzniesionych na tym gruncie.

Wyceny dokonuje się wg poniższych wzorców:

Wycena nier. zabudowanej obiektami nie przeznaczonymi do rozbiórki lub likwidacji:

gdzie:

W_N - wartość wycenianej nier.,

W_G - wartość gruntu,

W_Bi - koszt odtworzenia poszczególnych obiektów budowlanych wzniesionych na gruncie (lub alternatywnie koszt zastąpienia)

- współczynnik zużycia poszczególnych obiektów budowlanych

i - ilość obiektów budowlanych

TECHNIKA SZCZEGÓŁOWA

Dla ustalenia kosztów odtworzenia ( W_B) należy wykonać, następujące czynności:

• dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością,

• określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych,

• obliczyć ilość niezbędnych robót (J_i),

• określić ceny jednostkowe C_ji poszczególnych robót w oparciu o normatywy w których uwzględniana jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk

• określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego (W_KD) w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (W_KO),

• ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru:

TECHNIKA WSKAŹNIKOWA

Technika ta polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej C_jQ przez ilość jednostek odniesienia, dla których cena ta została ustalona (Q).

Jednostki odniesienia są bardzo zagregowane, na ogół jest to jedna jednostka dla całego obiektu budowlanego, taka jak 1m³ kubatury obiektu, 1m² powierzchni użytkowej (przy obiektach powierzchniowych) lub l mb długości (przy obiektach liniowych).

Cenę wskaźnikową ustala się na podstawie analizy notowań cen bieżących w budownictwie.

Dla ustalenia kosztów odtworzenia (W_B) należy wykonać następujące czynności:

• dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu pod kątem ustalenia ilości jednostek odniesienia,

• ustalić ilość jednostek odniesienia (Q),

• ustalić cenę wskaźnikową (C_jQ),

• określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (W_KD),

• ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru:

Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, któ­rych wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

TECHNIKA ELEMENTÓW SCALONYCH

Dla ustalenia kosztów odtworzenia (W_B) należy wykonać te same czynności co przy technice szczegółowej z tym, że nie ustala się ilości niezbędnych robót ale rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót (J_ei). Nie ustala się jównież cen jednostkowych poszczególnych robót, ale ceny scalonych elementów robót ( C_jei) korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych. Uwzględniając powyższe ustalenie kosztów odtworzenia dokonuje się wg poniższego wzoru:

Szczegółowość dokonywanych obmiarów obiektu będzie przy tej technice odpowiednio mniejsza, gdyż obmiary określa się dla elementów scalonych.

ZASADY I PROCEDURY STOSOWANIA METODY KOSZTU LIKWIDACJI

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nier. oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego: metodę kosztów likwidacji stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

Wartość nier. określona tą metodą równa się wartości gruntu pomniejszonej o koszty likwidacji części składowych gruntu. W przypadku możliwości odzyskania materiałów pozostałych po rozbiórce, wartość, o której mowa powyżej, powiększa się o wartość tych materiałów.

USTALENIE WARTOŚCI OBIEKTÓW BUDOWLANYCH PRZEZNACZONYCH DO ROZBIÓRKI.

Wartość budynków i innych urządzeń przeznaczonych do rozbiórki lub likwidacji ustala się według łącznej wartości możliwych do odzyskania lub odzyskanych materiałów porozbiórkowych, nadających się do ponownego wbudowania, pomniejszonych o całkowity koszt robót rozbiórkowych tych obiektów.

PROCEDURA WYCENY

W celu określenia ilości materiałów budowlanych oraz kosztu robót rozbiórkowych należy dokonać:

1. uproszczonej inwentaryzacji obiektu oraz zobmiarowania poszczególnych elementów składowych obiektu jak np. fundamenty, ściany, stropy, schody, dach - konstrukcja i pokrycie, instalacje: elektryczna, wod.-kan., c.o.

2. wyspecyfikowania materiałów budowlanych możliwych do odzyskania z przeznaczeniem do ponownego wykorzystania oraz określenie ich łącznej ilości w danym elemencie obiektu

3. określenia procentowego wskaźnika odzysku materiałów budowlanych

4. wyliczenia wartości poszczególnych odzyskanych materiałów w drodze przemnożenia ich ilości przez cenę zakupu (określoną jak dla materiałów nowych)

5. pomniejszenia wartości tych materiałów o zużycie techniczne wyrażone procentowo

6. odjęcia od łącznej wartości wszystkich odzyskanych materiałów kosztu robót rozbiórkowych.

K_ro = R + M + S + K_p+ Z

gdzie:

R - sumaryczny koszt robocizny kosztorysowej stanowiący Σ N_R x C_R przy czym N_R to normatywne nakłady pracochłonności robót rozbiórkowych przyjęte z KNR ; C_r - stawka roboczogodziny

M - sumaryczny kosztorysowy koszt materiałów niezbędnych dla wykonania robót rozbiórkowych, ustalony jako iloczyn normatywnego zużycia poszczególnych materiałów N_m i ich cen nabycia C_m czyli Σ N_m x C_m

S - sumaryczny koszt pracy sprzętu użytkowego do robót rozbiórkowych wyliczony jako iloczyn normatywnej ilości maszynogodzin poszczególnych jednostek sprzętowych N_s i cen ich najmu C_s tj. Σ N_s x C_s

K_p - koszty pośrednie

Z - zysk wykonawcy robót

Stawkę roboczogodziny, ceny nabycia materiałów i najmu sprzętu oraz narzut kosztów pośrednich i zysku przyjmuje się według zasad podanych w metodzie szczegółowej ustalania kosztów odtworzenia.

Wycena nier. zabudowanej obiektami przeznaczonymi do rozbiórki lub likwidacji:

gdzie:

W_N - wartość wycenianej nier.,

W_G - wartość gruntu,

W_mi -wartość materiałów porozbiórkowych dla poszczególnych rodzajów materiałów

- współczynnik zużycia poszczególnych rodzajów materiałów

i - liczba poszczególnych rodzajów materiałów

K_ro - ogólny koszt robót rozbiórkowych

W_m = Y_i x C­_jmi x V_i

Y_i - ilość danego materiału w obiekcie

C­_jmi - aktualna cena jednostkowa zakupu rodzaju materiału

V_i - wskaźnik odzysku danego materiału (%)

---