metody szacowania wartości nieruchomości mgr magisterska


II. Przegląd istniejących metod szacowania

Proces szacowania gruntów jest czynnością mająca na celu ustalenie przybliżonej wartości nieruchomości. Tak szeroki zakres problematyki ujęty jest w wielu rozprawach naukowych, miedzy innymi w pracach Janusza Schilbacha [2001], Ryszarda Cymermana i Andrzeja Hopfera [1997], Andrzeja Hopfera [1995],Józefa Czai [1999].

Prace te, wraz z ustawą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 stanowiły źródło informacji, i wykorzystane zostały przy opracowaniu niniejszego rozdziału.

Przedstawiona poniżej tabelka przedstawia w sposób przejrzysty i jasny podejścia i metody wyceny nieruchomości. Podejścia do wyceny określone sa na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast metody i techniki zostały szczegółowo określone w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny.

PODEJŚCIE

METODA

TECHNIKA

Porównawcze

Porównywania parami

-

Analizy statystycznej

-

Dochodowe

Inwestycyjna

kapitalizacji prostej

Zdyskontowanych strumieni pieniężnych

Zysków

kapitalizacji prostej

Zdyskontowanych strumieni pieniężnych

Kosztowe

Kosztów odtworzenia

Wskaźnikowa

Elementów scalonych

Szczegółowa

Kosztów zastąpienia

Wskaźnikowa

Elementów scalonych

Szczegółowa

Kosztów likwidacji

Szczegółowa

Mieszane

Pozostałościowa

-

Wskaźników szacunkowych gruntu

Korygowania wartości

Uzyskanych Korzyści

Tabela1. Przedstawienie podejść i metod wyceny

II.1. Podejście porównawcze

Podejście porównawcze może być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna ilość wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określić zachowanie się rynku.[Hopfer 1997, strona 83].Podejście to wymaga zebrania danych z całego analizowanego obszaru, a dotyczących transakcji dotyczących nieruchomości o jak najbardziej zbliżonych cechach. Dane te powinny uwzględniając specyfikę lokalnego rynku , którego oddziaływanie kształtować wartość wycenianej nieruchomości.

Przedstawiane podejście szacowania nieruchomości opiera się na określeniu cech nieruchomości ,które mają istotny wpływ na jej wartość rynkową. Kryteria doboru cech określających obiekt oraz nadanie im skali zmienności powinno być obiektywne. Według Józefa Czai [Kraków 1999,stron 93] za najistotniejsze atrybuty do scharakteryzowania nieruchomości gruntowej uważa się:

Wymienione powyżej atrybuty należy uważać za przykładowe, bowiem to rzeczoznawca na podstawie zebranych danych opisujących transakcje na analizowanym rynku powinien wybrać takie atrybuty, które w najbardziej obiektywny sposób będą odzwierciedlać tendencje panujące na danym rynku. Wybrane atrybuty są wykorzystywane w toku wyceny za pomocą odpowiedniej skali, określonej przez rzeczoznawcę.

II.1.1. Metoda porównywania parami

Metoda porównywania nieruchomości parami polega na porównaniu wyróżnionych przez rzeczoznawcę atrybutów wycenianej nieruchomości z odpowiadającymi atrybutami sprzedawanej nieruchomości, czyli nieruchomości o znanej wartości rynkowej. Jeśli metodę porównywania parami będziemy opierać na n sprzedanych nieruchomościach, to wtedy można utworzyć n par w których każdorazowo będzie występować wyceniana nieruchomość. Czynność porównywania atrybutów nieruchomości w parach polega na procentowym szacowaniu poprawek w obrębie poszczególnych atrybutów. Poziom procentowych poprawek powinien zależeć od stopnia wpływu analizowanego atrybutu na wartość rynkową nieruchomości, a także od rozpiętości skali.... O wartości i znaku poprawki procentowej dla analizowanego atrybutu decyduje w sposób intuicyjny rzeczoznawca. Suma procentowych poprawek z poszczególnych atrybutów daje łączną poprawkę procentową, o którą powinno się skorygować wartość rynkową sprzedawanej ( porównywanej ) nieruchomości, aby otrzymać wartość rynkową wycenianej nieruchomości [Czaja 1999, strona 94].Aby móc wycenić nieruchomość za pomocą analizowanej metody należy porównywać dany obiekt z co najmniej trzeba innymi obiektami, dla których znane są atrybuty tych nieruchomości, ceny sprzedaży oraz warunki zawarcia danych transakcji. Na podstawie analizy zawartych cen , wylicza się wartość średnia lub średnią ważoną. Następnie wylicza się poprawki kwotowe na podstawie przyjętych poprawek procentowych określających różnice pomiędzy nieruchomościami wycenianą i przyjętymi do analizy.

Procedura szacowania nieruchomości wartości metodą porównywania parami obejmuje:

  1. Ogólna przedstawienie wyselekcjonowanych nieruchomości

  1. Zestawienie danych do obliczeń:

  1. Określenie skali podobieństwa atrybutów:

  1. Szczegółowe przedstawienie nieruchomości wycenianej i podobnych:

  1. Tok obliczeniowy

  1. Ustalenie wartości wycenianej nieruchomości jako iloczynu powierzchni oraz średniej wartości 1 ha uzyskanej z obliczeń.

II.1.2. Metoda analizy statystycznej rynku

Metoda analizy statystycznej rynku stosowana jest wówczas, gdy na rynku lokalnym liczba transakcji jest na tyle liczna, że możliwe jest wnioskowanie statystyczne o zachodzących zależnościach między atrybutami a cenami na rynku lokalnym. Ogólnie można powiedzieć , że obliczanie wartości nieruchomości odbywa się na podstawie próbki reprezentatywnej dla danego rynku, która powinna wynosić co najmniej kilkadziesiąt transakcji.[Schilbach 2001,strona 107].Tak więc metoda ta polega na niczym innym jak na: ...analizie dużej liczby cen transakcyjnych, określeniu granic dolnej i górnej sumy wskaźników korygujących, określeniu średniej ceny w próbie reprezentacji, określeniu wartości wskaźników korygujących i ustaleniu współczynników eksperta.[cymerman,hopfer 1997,strona 15].

Procedura w metodzie analizy statystycznej rynku obejmuje:

  1. Opis nieruchomości przyjętych jako porównawcze: numer obiektu, jego numer, cena oraz data transakcji

  2. Ustalenie współczynnika korygującego cenę na podstawie zmiany cen wskutek upływu czasu od dnia transakcji do dnia wyceny

  3. Czynność obliczeniowe maja na celu: