CENTRUM STUDIÓW PODYPLOMOWYCH

WYŻSZEJ SZKOŁY EKONOMICZNO - INFORMATYCZNEJ

W a r s z a w a, ul. S t o k ł o s y 3

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

STUDIA PODYPLOMOWE:

„ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI”

Temat:

„ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI”

mgr inż. Wojciech Baczyński

Warszawa 2008/2009

SPIS TREŚCI

1. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI

1. Rola zarządcy nieruchomości

2. Instytucja najmu na obszarze nieruchomości komercyjnych

1. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI

W pierwszym rzędzie należy powiedzieć co to są nieruchomości inwestycyjne. Otóż są to wszystkie te obiekty (nieruchomości) przystosowane do generowania zysków. Ich właściciele wybudowali je lub kupili z myślą o czerpaniu z nich korzyści finansowych. Nieruchomości te generują swoistą rentę dla swoich właścicieli.

Na zachodzie, w krajach o długich i stałych kapitalistycznych warunkach rozwoju, taką funkcję inwestora rentiera pełnią towarzystwa emerytalne inwestujące środki finansowe swoich członków, zapewniając im stały dopływ środków na emerytury, niezależnie od koniunktury na rynku. Tam towarzystwa

te raczej nie inwestują w akcje czy obligacje uważając je za niepewne lokaty

kapitału.

W Polsce dzieje się odwrotnie. Towarzystwa emerytalne inwestują w akcje i obligacje i w czasie załamania gospodarczego nie mają środków finansowych na renty i emerytury.

Do nieruchomości inwestycyjnych, a więc komercyjnych należą:

1. budynki biurowe, mieszkalne, domy towarowe i inne obiekty, w których są wynajmowane lokale biurowe, mieszkalne i stoiska handlowe,

2. domy towarowe i sklepy, w których działalność prowadzi inwestor sam lub zatrudnia w nich obce firmy,

3. stacje benzynowe i parkingi,

4. restauracje, hotele i motele

5. całe centra handlowe np. Janki k/ Warszawy ,

6. centra logistyczne i magazynowe na obrzeżach dużych miast,

7. cmentarze,

8. szpitale, domy opieki z rozbudowaną częścią szpitalną,

9. ośrodki sanatoryjne i wczasowe,

10. hale fabryczne czy nawet całe oddziały fabryk czasowo nieczynnych lub całkowicie wyłączonych z produkcji,

11. nieruchomości rolne i leśne łącznie z zabudowaniami po byłych PGR-ach, a należące do np.: Agencji Rynku Rolnego itp. organizacji.

Do nieruchomości inwestycyjnych może być zaliczona praktycznie każda nieruchomość, w powstanie której lub jej nabycie zaangażowano środki finansowe [kapitał] w celu generowania zysku.

Próba klasyfikacji tych nieruchomości z uwagi na ich przeznaczenie, prowadzi do wyróżnienia trzech kategorii nieruchomości:

1. nieruchomości biurowe,

2. nieruchomości handlowe,

3. nieruchomości usługowe, w tym mieszkaniowe,

Nieruchomości biurowe, a więc biurowce są dodatkowo dzielone na 4 Klasy: A, B, C, D.

• Biurowce klasy A najnowocześniejsze obiekty, świetnie wyposażone, świetnie zlokalizowane, bardzo drogie, ale o bogatych najemcach, dbających o renomę i prestiż, mające pełne obłożenie.

• Biurowce klasy B niewiele starsze i gorsze, dobrze zlokalizowane, mające jeszcze dobrych i bogatych najemców i pełne obłożenie.

• Biurowce klasy C , obiekty relatywnie starsze i gorsze, o gorszej lokalizacji, z gorszym np.: parkingiem , dojazdem, mające mniej wymagających najemców i biedniejszych, ale jeszcze pełne obłożenie,

• Biurowce klasy D, obiekty najstarsze, położone na przedmieściach , najtańsze i mające niepełne obłożenie.

Cechą nieruchomości biurowych jest w miarę szybkie starzenie się, bo szybko starzeje się infrastruktura i wyposażenie [szybki postęp techniczny], dlatego też trzeba w nie sporo inwestować i je modernizować oraz unowocześniać.

Biurowcami stosunkowo łatwo zarządzać.

Nieruchomości te dają jednak pewne i przez długi czas stabilne dochody

zwłaszcza gdy są nowe, nowocześnie wyposażone , mające dobrą lokalizację , a także gdy mają bogatych i prężnych najemców. W najgorszej sytuacji są właściciele i zarządcy biurowców klasy D .

Nieruchomości handlowe są to:

• obiekty wolnostojące tzw. pawilony,

• pojedyncze sklepy lub ciągi sklepów np.: wzdłuż ulicy o różnych branżach, czyli tradycyjne sklepy różnej wielkości,

• domy towarowe, centra handlowe itp.

W tym przypadku kryterium podziałowym jest kryterium powierzchniowe.

Według powierzchni nieruchomości handlowe dzieli się na:

1. sklepy tradycyjne - o pow. do 400 m2,

2. supermarkety o powierzchni od 0,4 do 2,5 tys. m²

3. hipermarkety o powierzchni powyżej 2,5 tys. m² ,

4. centra handlowe o pow. sprzedaży powyżej 5 tys. m² wielokondygnacyjne dla zarządzania przez 1 operatora /zarządcę/,

5. galerie handlowe o pow. sprzedaży powyżej 10 tys. m2,

wielokondygnacyjne, ale uzupełnione lokalami gastronomicznymi i rozrywkowymi.

Dodatkowe podziały są uzależnione w zależności od wielkości powierzchni,

lokalizacji, dodatkowych funkcji czy sposobu handlowania ewentualnie rodzaju towarów .

Pośrednią formą nieruchomości handlowych i usługowych są tzw. Centra

Logistyczne, magazynowe, przeładunkowe i dystrybucyjne znajdujące się na

obrzeżach dużych miast. Tu też można je klasyfikować w zależności od

wielkości, funkcji jakie pełnią czy odległości od miast.

Nieruchomości usługowe.

Należą do nich:

• stacje benzynowe, parkingi, stacje napraw samochodów,

• restauracje, hotele i motele,

• cmentarze,

• szpitale, domy opieki, ośrodki sanatoryjne i wczasowe

• pozostałe nieruchomości niezaliczone do biurowych i handlowych, w tym mieszkaniowe obejmujące domy i mieszkania na wynajem.

Często nieruchomości te są obiektami towarzyszącymi biurowcom lub domom handlowym czy centrom handlowym.

Zdarza się, że z uwagi na trudności w ścisłym podzieleniu tych nieruchomości nazywa się je nieruchomościami specjalnego przeznaczenia.

Zdarza się także, że inwestor część nieruchomości traktuje jako środek trwały i sam go wykorzystuje, a część wynajmuje.

Cechą wszystkich nieruchomości inwestycyjnych jest duża dynamika

I łatwość w przystosowaniu się do zmieniającej się koniunktury gospodarczej, mimo, że i one podlegają wpływom tej koniunktury.

Nieruchomości te pobudzają gospodarkę i z tego powodu są na zachodzie popierane przez rządy.

Rola zarządcy nieruchomości inwestycyjnej.

Po tym wstępie omawiającym co to są nieruchomości inwestycyjne, przejdźmy do tematu roli zarządcy nieruchomości .

Dobry i doświadczony zarządca to wysokiej klasy menadżer, poszukiwany i ceniony na zachodzie.

W normalnych warunkach pełni on rolę:

• doradcy na rynku nieruchomości,

• kreatora nieruchomości,

• audytora nieruchomości i wręcz promotora inwestycji, czy nieruchomości,

• menedżera [dyrektora] prowadzącego nieruchomość,

• likwidatora nieruchomości.

Zarządca konsoliduje na rynku wiele podmiotów już w trakcie

planowania inwestycji , jej realizacji, odbioru , zagospodarowania, prowadzenia aż do likwidacji. On też reprezentuje właściciela w kontaktach z urzędami, służbami miejskimi, bankami i kontrahentami.

Dzieje się tak gdyż inwestor nie musi znać się na tych sprawach, on musi mieć tylko pieniądze i chcieć je zainwestować.

Planując inwestycję inwestor musi przyjąć pewną strategię działania,

a na pewno ustalić:

• cele rynkowe , a więc udział w zysku,[jego wielkość], obrót, wielkość i znaczenie przedsięwzięcia.

• cele ekonomiczne [zysk, rentowność kapitału, stopa jego zwrotu],

• cele finansowe [płynność finansowa, zdolność kredytowa, struktura kapitału, czy sposób finansowania],

• cele związane z władzą, znaczeniem i prestiżem [wizerunek firmy, wpływy społeczne i polityczne].

Na pewno cele ekonomiczne, a więc zyski z inwestycji są najważniejsze, bo zainwestowany kapitał musi zarabiać, ale i pozycja i znaczenie na rynku i wpływy są ważne bo zapewnia się ileś miejsc pracy , a duży np.: biurowiec, nowy, świetnie wyposażony i mający pełne obłożenie,

prężnymi i bogatymi firmami tez coś znaczy.

W literaturze, z uwagi na podmiot zarządzający i podejście do procesu zarządzania, przyjęto i wyszczególniono następujące strategie

- strategie właścicielskie i menadżerskie,

- strategie zamierzone i wyłaniające,

- strategie wg. zachowań menadżerskich,

- strategie wyodrębnione ze względu na sposób utrzymywania     równowagi organizacji z otoczeniem,

- strategie konkurencji i strategie relacyjne,

- strategie uwzględniające sytuacje organizacji i jej otoczenia,

- strategie wg. struktury organizacji,

- strategie wyodrębnione ze względu na wzrost i rozwój,

- strategie konkurencji na poziomie domen.

Strategie te mają odniesienie zarówno do inwestora [właściciela] jak i do zarządcy.

Strategie menadżerskie mają miejsce gdy nieruchomość ma kilku właścicieli mających różne cele [niekoniecznie maksymalizujące zyski].

Część z nich może preferować np.: prestiż lub wpływy polityczne.

Wtedy głos decydujący powinien mieć menadżer czyli zarządca i on wypracować cele satysfakcjonujące wszystkie strony. Gdy wszyscy właściciele mają jeden cel lub gdy właściciel jest jeden, menadżer [zarządca]

realizuje ten jeden cel.

Strategie zamierzone, występujące głównie w przypadku dużych i skomplikowanych nieruchomości, mają miejsce gdy powstają w wyniku pracy zespołów doradczych.

Są one przygotowywane na etapie planowania inwestycyjnego. Często tak jest, że na etapie planowania i realizacji inwestycji, z różnych względów zmienia się strategię, czyli wyłania się nowa strategia, dlatego nazwano ją wyłaniającą.

Strategie menadżerskie są bardzo bliskie strategiom wyłaniającym i powstają w czasie procesów inwestycyjnych, czyli narastania inwestycji.

Strategie oparte na utrzymaniu równowagi z otoczeniem mają na celu właśnie utrzymanie tej równowagi czyli dostosowanie wielkości nieruchomości, zakresu działania czy branży do otoczenia.

Strategie konkurencji wywodzą się z działań rynkowych czyli współpracy lub konkurencji, badania potencjału i zasobności lokalnego rynku, czyli mają na celu sprawdzenie czy np.: niedaleko już istniejącego pawilonu spożywczego można postawić następny i czy on się utrzyma.

Strategie te można podzielić na:

• agresywne [ gdy w badaniach rynku wyjdzie nam, że drugi pawilon może mieć kłopoty, a my go postawimy i zastosujemy np. : niższe ceny],

• degresywne [gdy przewidując kłopoty z konkurencją nasz pawilon postawimy gdzie indziej].

Strategie uwzględniające sytuacje organizacji i jej otoczenia mówią co właściciel czy właściciele mają wybudować, jak duży i skomplikowany obiekt ma powstać.

Strategie te są bardzo bliskie strategiom wyodrębnionym, ze względu na rozwój , określający czy później firma będzie się rozbudowywać czy utrzymywać na dotychczasowym poziomie.

Strategie na poziomie 4 domen czyli biznesów, opierają się na konkurencji,

Czyli mówią jaka ma to być inwestycja [wielobranżowa czy jednobranżowa, duża wykorzystująca efekt skali czyli zmniejszenia kosztów

jednostkowych na jeden m2 zarządzane powierzchni, czy mała, prestiżowa czy nie].

W kraju na obecnym etapie rozwoju, przy niewielkiej jeszcze skali

nieruchomości inwestycyjnych aż tak precyzyjne się nie planuje. Polscy

inwestorzy na ogół kupują lub przejmują różne mniejsze obiekty: typu hotele robotnicze, stołówki, sklepy czy pawilony zachowując ich dotychczasowy profil działalności i:

• inwestują czyli rozbudowują obiekt [ czyli zarządzają przez wartość], w celu odsprzedaży z zyskiem, lub,

• tylko modernizują podnosząc standard w celu osiągania wyższych dochodów bieżących,

a na pewno nie stosują skomplikowanych strategii.

Zarządca jako realizator strategii.

Zarządca nieruchomości inwestycyjnej to:

• osoba której właściciel powierzył pieczę nad swoim majątkiem,

• osoba która w jego imieniu zarządzając tym majątkiem z najwyższą starannością osiąga ustalone zadania i cele.

Powyższe zarządzanie dzieli się na trzy klasy czy poziomy:

• zarządzanie strategiczne [cele strategiczne określa właściciel nieruchomości,

• zarządzanie taktyczne [sposób osiągania celów - metody i środki precyzowane są przez właściciela i jego doradców,

• zarządzanie operacyjne [system zadań i środków do ich realizacji, harmonogram pracy, zaangażowanie innych podmiotów ] - określa i realizuje zarządca.

We wszystkich przypadkach ważne i niezbędne jest ustalenie i zachowanie właściwej postawy i pozycji zarządcy nieruchomości. Te elementy powinna dokładnie określić umowa [obowiązkowo w formie pisemnej], a zawierająca: zakres obowiązków i udział finansowy w uzyskanych zyskach, co ma utrzymać jego motywację i chęć do pracy na odpowiednim poziomie.

Umowa o zarządzanie powinna także obowiązkowo zawierać:

• określenie stron umowy,

• czas trwania kontraktu i formę wypowiedzenia [rozwiązania umowy],

• prawa i odpowiedzialność zarządcy,

• odpowiedzialność właściciela,

• sposób wynagradzania zarządcy,

• podpisy stron umowy.

W przypadku dużych i skomplikowanych nieruchomości, zwłaszcza wieloobiektowych taka umowa jest podpisywana z firmą zarządczą, zatrudniającą czy zrzeszającą wielu licencjonowanych zarządców nieruchomości.

Bardzo ważne jest, aby w czasie planowania, realizacji, odbioru, zagospodarowywania i prowadzenia nieruchomości inwestycyjnej nie zmieniać zarządcy gdyż nie da się dobrze zarządzać nieruchomością bez

długofalowego i strategicznego planowania.

Niezmiernie ważne jest także zagwarantowanie sobie przez właściciela nieruchomości lojalności zarządcy także po okresie trwania umowy,

sprzedaży nieruchomości czy jej likwidacji, zwłaszcza nieruchomości handlowej [sklepu lub pawilonu].

Niezależnie od powyższych punktów dobra umowa pomiędzy inwestorem a zarządcą powinna zawierać ustalenia obejmujące:

• zarządzanie operacyjne [operate management],

• zarządzanie najmem [lease management],

• zarządzanie aktywami [asset management],

• zarządzanie wartością nieruchomości [value management].

Zarządzanie operacyjne - postanowienia dotyczące tego zarządzania powinny być zasadniczą częścią umowy o zarządzanie, a powinny dawać

delegację dla zarządcy do podpisywania umów z usługodawcami zewnętrznymi [firmami sprzątającymi, ochroniarskimi , dostawczymi itp.]

oraz do egzekucji postanowień umownych z usługodawcami.

Ten segment umowy o zarządzanie powinien dawać zarządcy uprawnienia do :

- dokonywania przeglądów technicznych budynków ,

- prowadzenia rozliczeń i ewidencji księgowej,

- dokonywania remontów i modernizacji obiektów nieruchomości,

- inne uprawnienia niezbędne do realizacji zadań.

Zarządzanie najmem - postanowienie dotyczące tego zarządzania

powinno być również zasadniczą częścią umowy o zarządzanie, gdyż umożliwia zagospodarowanie każdej wolnej powierzchni . Daje zarządcy wolną rękę i umożliwia w każdej chwili optymalne działanie.

Zarządzanie aktywami - postanowienia dotyczące tego zarządzania, powinny być ujęte w umowie z uwagi na to, że zarządca jest faktycznym doradcą i pełnomocnikiem właściciela. On przejmuje nieruchomość w zarządzanie, ale i odpowiada za nią. Za swą pracę powinien być odpowiednio wynagradzany i motywowany, między innymi udziałem w zyskach.

Zarządzanie wartością nieruchomości, postanowienie to [ujęte w

umowie z zarządcą] powinno obejmować okres wyjścia z inwestycji, czyli jej sprzedaż. Ponieważ zarządca będzie zaangażowany w ten proces i w zależności od swojej postawy i zaangażowania powinien mieć udział w zyskach ze sprzedaży nieruchomości.

Strategia menedżera inwestycji i strategia wyjścia z inwestycji.

Planując inwestycję w nieruchomość komercyjną , właściciel sam, wspólnie z zespołem doradców, a nawet z przyszłym jej zarządcą powinien przyjąć pewne założenia i decyzje strategiczne, a obejmujące:

• - czas trwania inwestycji [utrzymywania jej przez właściciela],

• - skłonność do podejmowania ryzyka,

• - możliwość reinwestowania z nieruchomości dochodów,

• - zdolność właściciela do dokapitalizowania nieruchomości,

• - uwarunkowania makroekonomiczne sprzyjające długo lub     krótkoterminowym inwestycjom.

Innymi słowami inwestor powinien ustalić, czy gdy wybuduje dom towarowy, centrum handlowe czy logistyczne czy tylko pawilon, będzie go użytkował np. tylko 5 lat, 15 czy 25 lat, czy będzie prowadził strategię ofensywną, czy defensywną, będzie jeszcze inwestował, czy tylko czerpał zyski, a później nieruchomość sprzeda.

Te ustalenia i ta strategia powinny mieć swoje odbicie w późniejszej polityce inwestora i jego umowie i zarządcą nieruchomości.

Oczywiście wszystko można później zmienić jeśli jest taka potrzeba, ale to też musi być ujęte w umowie z zarządcą, żeby jako faktyczny gospodarz

nieruchomości wiedział jak ma postępować.

Rola zarządcy w kreowaniu wartości inwestycji.

W nawiązaniu do wcześniej omówionych zagadnień rola zarządcy w kreowaniu wartości inwestycji wysuwa się na jedno z pierwszych i ważniejszych miejsc. Już od momentu planowania przedsięwzięcia inwestycyjnego, na etapie doradzania inwestorowi, poprzez jego realizację,

odbiór techniczny, aranżację, odpowiednie wynajmowanie powierzchni,

poprzez analizowanie sytuacji i pozycji inwestycji na rynku oraz stałą jej

modernizację, zarządca nieruchomości wpływa na możliwość kreowania

przez nią zysków a przez to na jej wizerunek, pozycję i wartość.

Należy pamiętać, że dobry i nowoczesny zarządca nie tylko jest dostawcą

zysku z inwestycji ale także jest kreatorem wartości inwestycji, oraz jest motorem i powodem ich modernizacji.

Wszystkie wyżej wymienione działania byłyby trudne do spełnienia

bez instytucji najmu, jako podstawy działania każdego zarządcy, czyli składnikiem każdej strategii działania [ marketingowej czy innej,] jest pozyskiwanie i utrzymywanie najemców .

Zarządca powinien mieć dobre rozeznanie na rynku nieruchomości, znać specyfikę tego rynku.

Przystępując do działania sam powinien zrobić plan powierzchni przeznaczonej do wynajęcia oraz zastanowić się jakie branże i jakie firmy

[jakich klientów] chciałby mieć na odległym mu terenie. Pod uwagę w pierwszej kolejności powinien brać zawsze klientów kluczowych, czyli

zajmujących największe powierzchnie. Tak powinien postępować

niezależnie od tego czy dysponuje powierzchnią handlową czy biurową.

W przypadku biurowców warto pokusić się na wynajęcie nawet mniejszych powierzchni kancelariom prawniczym. Warto także brać pod uwagę ewentualne życzenia najemców kluczowych w sprawie wykluczenia innych potencjalnych najemców w obiekcie, działających w tej samej branży i konkurujących ze sobą.

W procesie pozyskiwania najemców , istotne znaczenie ma współpraca z renomowanymi pośrednikami w obrocie nieruchomości, wręcz

zaleca się taką współpracę , tym bardziej gdy zarządca nie ma licencji pośrednika nieruchomości.

Można stosować ogłoszenia w prasie czy w internecie lub telewizji. Warto też powołać zespół negocjacyjny do negocjacji z udziałem inwestora lub jego przedstawicieli i ewentualnie niezależnych ekspertów.

W trakcie negocjacji uzgadnia się podstawowe kwestie organizacyjno techniczne takie jak:

• - wielkość powierzchni wynajmowanej,

• - czas trwania najmu,

• - stawki opłat czynszowych [z udziałem kosztów mediów lub bez    udział]

• - aranżację powierzchni wynajętej,

• - zabezpieczenia ekonomiczno - prawne na wypadek powstania    zaległości czynszowych,

• - ewentualny udział najemcy w kosztach remontów czy modernizacji    obiektu i utrzymaniu powierzchni wspólnych,

• - ewentualny sposób rozwiązania umowy i wyjścia najemcy z lokalu,

• - warunki restrukturyzacji umów;

• - bezpieczeństwa techniczno - użytkowego budynku,

• - wszystkie inne jakie mogą wyniknąć w trakcie wspólnego użytkowania lokalu.

Uzgodnienia te warunki, powinny być ujęte w protokóle z negocjacji i być podpisane przez obie strony. Powinny one stanowić podstawę do przygotowywanej umowy najmu.

W przypadku firm małych [mało znanych] i nie kluczowych należy zażądać

dokumentów - dowodów opłacenia podatków, opłat zusowskich itp.

świadczących o kondycji firmy oraz odpowiedniego zabezpieczenia finansowego [kaucji lub czeku awalowanego] na wypadek trudności w odzyskaniu niezapłaconego [zaległego] czynszu.

W trakcie przygotowywania umowy należ wyraźnie zaznaczyć czy umowa jest bezterminowa , czy terminowa. Należy pamiętać ze ta ostatnia umowa jest nierozwiązywalna przed terminem jej zakończenia i nawet gdy

klient nam się niepodobna, musi trwać.

4

---