Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Andrzej DEMUSZ

ul: Gucwy Nr 25, 33 - 300 NOWY SĄCZ, tel: [phone], kom: 601-397-651

e-mail: [e-mail]

DORADZTWO NA RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

2

DORADZTWO NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

(konspekt wykładu)

1. Obszar i zakres działania rzeczoznawcy majątkowego jako doradcy na

rynku nieruchomości.

2. Metody i narzędzia pracy rzeczoznawcy majątkowego jako doradcy.
3. Rynek nieruchomości jako przedmiot doradztwa.
4. Pytania i odpowiedzi.


Ad.1. Obszar i zakres działania rzeczoznawcy majątkowego jako doradcy

na rynku nieruchomości (art. 174 ustawy o gospodarce
nieruchomościami):

1.Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną

przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

2.Rzeczoznawcą

majątkowym

jest

osoba

fizyczna

posiadająca

uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości,
nadane w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

3.Rzeczoznawca

majątkowy

dokonuje

określania

wartości

nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z
nieruchomością (operat szacunkowy).

3a.Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i

ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

 rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
 efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
 skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów;
 oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
 bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
 określania wartości nieruchomości na potrzeby inwestora

indywidualnego;

 wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w myśl

przepisów o rachunkowości;

 wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w

rozumieniu ustawy o rachunkowości.

3b. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych

osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu
oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy". Tytuł
zawodowy "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej.

4.Z zastrzeżeniem art. 230 ust. 2, osoby powoływane lub ustanawiane i

wpisywane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania
nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

3

szacowania nieruchomości, nadane w trybie rozdziału 4 niniejszego
działu.

5.Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego

sądowego.

6.Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania

nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane
przez rzeczoznawców majątkowych.

7.Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym

imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki
osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach
stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy
prowadzącego działalność w tym zakresie.

8.Rzeczoznawca majątkowy nie może łączyć wykonywania zawodu w

formach wymienionych w ust. 7.

9.Przepisy ust. 7 i 8 nie dotyczą biegłych sądowych wykonujących

wycenę na zlecenie sądu.

Ad.2. Metody i narzędzia pracy rzeczoznawcy majątkowego - doradcy:

1. Definicja rynku nieruchomości.

 działania i interakcje między ludźmi, zajmującymi się kupnem,

sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości,

 działalność gospodarcza, w wyniku której dochodzi do wymiany

towarów,

 abstrakcyjny termin, obejmujący transakcje nieruchomościami w

całym kraju (wszystkie),

 umowa, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się, by

ustalić cenę, za która dojdzie do wymiany danej własności,

 zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane są prawa i

udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny oraz przemieszczane
są różne sposoby użytkowania gruntów,

 forum do kupowania i sprzedawania – środek do zetknięcia się

nabywcy i sprzedawcy, zestaw układów, w których najemcy i
sprzedawcy spotykają się poprzez mechanizm cenowy i wzajemne
oddziaływanie osób które wymieniają prawa do nieruchomości na
inne aktywa (pieniądze).

Rynek nieruchomości to ogół warunków, w których odbywa się transfer
praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne
prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.

Rynek nieruchomości nie ma stałej siedziby i statutu (jak np.

giełda) jest, więc rynkiem nieformalnym.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

4

2. Cechy rynku nieruchomości (segmenty rynku).

Kryterium podmiotów rynku.

 rynek nieruchomości mieszkaniowych (domy jedno i wielorodzinne

oraz pojedyncze lokale mieszkalne),

 rynek nieruchomości komercyjnych (budynki biurowe, sklepy,

hotele, pensjonaty, garaże, itp.),

 rynek nieruchomości przemysłowych (fabryki, kopalnie, hurtownie,

magazyny),

 rynek nieruchomości rolnych (lasy, pastwiska, sady, gruntu rolne),
 rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia (cmentarze,

kościoły, parki, pola golfowe).

Kryterium przestrzenne.

 rynek lokalny (budynki mieszkalne, sklepy, warsztaty),
 rynek

regionalny

(biura

administracyjne,

obiekty

usług

regionalnych, małe obiekty przemysłowe),

 rynek

krajowy

(centralne

biura

administracji

i

firm

ubezpieczeniowych),

 rynek międzynarodowy (hotele wysokiej klasy, lotniska, pałace,

zamki),

3. Charakterystyka rynku nieruchomości.

Mierniki rynku nieruchomości:

 podaż (liczba nieruchomości danego typu oferowana na rynku),
 popyt (część ujawnionych na rynku potrzeb przy każdej cenie

mających poparcie w sile nabywczej uczestników rynku),

 cena (ilość pieniędzy, jaką należy zapłacić za jednostkę towaru – za

nieruchomość).

Funkcje rynku nieruchomości:

 funkcja wymiany (realokacja praw majątkowych i wtórna

dystrybucja przeznaczenia przestrzeni),

 funkcja

informacyjna

(informacja

o

wartości

wymiennej

nieruchomości),

 funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni (mały dochód jako

motywacja do szukania dróg jego maksymalizowania)

Podmioty działające na rynku nieruchomości:

 inwestorzy (indywidualni, instytucjonalni),
 kredytodawcy (banki, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe),

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

5

 developerzy (osoby fizyczne i prawne inwestujące w rozwój

nieruchomości w celu maksymalizacji zysków),

 pośrednicy (wynagradzani za kojarzenie uczestników rynku

nieruchomości),

 obsługa techniczna (rzeczoznawcy, doradcy inwestycyjni, architekci,

prawnicy,

agenci

ubezpieczeniowi,

zarządcy

nieruchomości,

planiści, itp.)

4. Badanie i analiza rynku nieruchomości.

 określenie zasięgu rynku (wyodrębnionego ze względu na

terytorialny zasięg podaży, popytu lub ceny),

 analiza struktury socjologicznej i demograficznej społeczności

lokalnej,

 analiza bazy ekonomicznej na obszarze rynku (informacje o

aktualnej

kondycji

danego

segmentu

rynku,

priorytetowa

działalność obszaru, jej wpływ na wielkość i strukturę zatrudnienia
oraz dochody ludności),

 badanie popytu i podaży (ujmuje istniejące zasoby przestrzeni,

sposób i efektywność ich wykorzystania oraz ocenia ich
funkcjonalność),

 badanie koniunktury rynkowej (ocena stanu istniejącego, miejsce w

obecnym cyklu koniunkturalnym i scenariusz zmian – wskaźnikiem
jest liczba nowowybudowanych i nie sprzedanych nieruchomości,
liczba pustostanów, liczba ofert sprzedaży w stosunku do
transakcji, stawki czynszów, nie spłacone kredyty, proporcje
pomiędzy kosztem budowy a wartością rynkową nieruchomości).

Podsumowanie:

Doskonała znajomość rynku nieruchomości nabyta przez lata

doświadczeń, jego mechanizmów i przepisów prawa rządzących tym
rynkiem a także duża pokora w stosunku do tego, czego przewidzieć się
nie da mogą pozwolić na funkcjonowanie rzeczoznawcy jako DORADCY
NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

6

Ad.3.Rynek nieruchomości jako przedmiot doradztwa.


Przykład 1.

WIECZYSTE UŻYTKOWANIE

(sprzedaż nieruchomości ich użytkownikom wieczystym)

sprzedawać, czy nie ?

Aby właściciel nieruchomości gruntowej (Skarb Państwa, jednostka

samorządu terytorialnego) mógł podjąć decyzję czy i kiedy sprzedaż jego
gruntu

na

rzecz

użytkownika

wieczystego

jest

opłacalna

winien

przeprowadzić analizę na podstawie, której dowie się:

 ile zyska na sprzedaży gruntu jego wieczystemu użytkownikowi (jaka

jest różnica wartości pomiędzy prawem własności a prawem
wieczystego użytkowania),

 jaka jest wartość skapitalizowanych opłat rocznych z tytułu

użytkowania wieczystego gruntu,

 jaka jest wartość skapitalizowanych kosztów ponoszonych przez

właściciela na aktualizacje opłat rocznych i administrowanie
nieruchomościami.

Założenia:

 Nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,1000 ha oddano w dniu 5

grudnia 1990 roku w użytkowanie wieczyste na okres T = 99 lat.

 Wartość rynkowa prawa własności 1 m

2

gruntu wynosi 100 PLN.

Obliczenia:

1. Ile właściciel zyska na sprzedaży nieruchomości jej wieczystemu

użytkownikowi? (obliczenie ceny sprzedaży nieruchomości).

Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami „na

poczet

ceny

nieruchomości

gruntowej

sprzedawanej

jej

użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa
użytkowania wieczystego tej nieruchomości..”. Zaś zgodnie z
dyspozycjami zawartymi w § 30 rozporządzenia Rady Ministrów z
dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego – przy określaniu wartości
nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego, do celów, o których mowa w art. 69, wartość tę określa
się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej
jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego,
określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3
rozporządzenia:

W

k

=

(1

-

R

Sr

)



T

t

+ 0,25 

T

)

t

T

(



Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

7

Gdzie:

W

k

-

współczynnik korygujący,

S

r

-

stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%,

R

-

przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości

przez rzeczoznawcę, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12 (R = 0,12)

t

-

liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego (t = 82)

T

-

liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste (T = 99).

Tab.1. Obliczenie ceny sprzedaży nieruchomości.

Lp

Stawka

opłaty rocznej

%

Wartość

gruntu

W

G

Współczynnik

korygujący

W

k

Wartość

wieczystego

użytkowania

gruntu

W

GWU

Cena sprzedaży

nieruchomości jej

wieczystemu

użytkownikowi

C = W

G

- W

GWU

1

2

3

4

5

6 = 3 - 5

1

1 %

100 000

0,8022

80 220

19 780

2

3 %

0,6641

66 410

33 590

2. Jaka jest wartość skapitalizowanych opłat rocznych (ponoszonych

przez wieczystego użytkownika – wpływających do właściciela) z
tytułu wieczystego użytkowania gruntu?

Tab.2. Obliczenie wartości skapitalizowanych opłat rocznych.

Lp

Stawka

opłaty rocznej

%

Wartość

gruntu

W

G

Wysokość

opłaty rocznej

O

R

Stopa

kapitalizacji

r

Skapitalizowane

opłaty roczne

W

N

= O

R

/r

1

2

3

4

5

6 = 4 100 : 5

1

1 %

100 000

1 000

6 %

16 667

2

3 %

3 000

50 000

3. Jaka jest wartość zdyskontowanych kosztów ponoszonych przez

właściciela na aktualizację opłat rocznych i zarządzanie
nieruchomością?

Tab.3. Obliczenie wartości skapitalizowanych kosztów „obsługi nieruchomości”.

Lp

Koszty roczne

aktualizacji

wartości dla

jednej działki

A

Roczne koszty

właściciela na

zarządzanie

jedną działką

B

Łączne koszty

roczne

K = A + B

Stopa

kapitalizacji

r

Skapitalizowane

koszty roczne

obsługi

W

O

= K/r

1

2

3

4

5

6 = 4 100 : 5

1

60

80

140

6 %

2 333

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

8

Tab.4. Zestawienie obliczonych wartości.

Lp

Stawka

opłaty

rocznej

%

Cena sprzedaży

nieruchomości jej

wieczystemu

użytkownikowi

C = W

G

- W

GWU

Skapitalizowane

opłaty roczne

W

N

= O

R

/r

Skapitalizowane

koszty roczne

obsługi

W

O

= K/r

Dzisiejsza wartość

dochodu właściciela z

tytułu opłat za

wieczyste użytkowanie

D

W

= W

N

- W

O

1

2

3

4

5

6 = 4 - 5

1

1 %

19 780

16 667

2 333

14 334

2

3 %

33 590

50 000

2 333

49 767

Uwaga:

1. Dla potrzeb opracowania przyjęto, iż aktualizację opłat rocznych

przeprowadza się średnio raz na 5 lat, a koszty wyceny jednej
działki wynoszą około 300 zł. W przeliczeniu na 1 rok koszty te
wynoszą 300: 5 = 60 zł.

2. Koszty zarządzania jedną nieruchomością gruntową oszacowano

jako równe 1/30 wartości średniej płacy brutto pracownika
właściciela nieruchomości (1 dzień roboczy w miesiącu poświęcony
na obsługę konkretnej nieruchomości) 2 400: 30 = 80 zł.

WNIOSKI KOŃCOWE

 Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika

wieczystego w przypadku opłaty rocznej w wysokości 1 % wartości
gruntu (cele mieszkaniowe) z punktu widzenia ekonomicznego jest
w pełni uzasadniona gdyż cena sprzedaży nieruchomości jest
większa od skapitalizowanej wartości opłat rocznych pomniejszonej
o skapitalizowane koszty administrowania nieruchomością.

C  W

N

– D

W

 Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika

wieczystego w przypadku opłaty rocznej w wysokości 3 % wartości
gruntu (cele komercyjne) z punktu widzenia ekonomicznego jest
nieuzasadniona gdyż cena sprzedaży nieruchomości jest mniejsza
od skapitalizowanej wartości opłat rocznych pomniejszonej o
skapitalizowane koszty administrowania nieruchomością..

C  W

N

- D

W

 Pod rozwagę właściciela (Skarbu Państwa, jednostki samorządu)

poddaje się okoliczność czy bardziej korzystne dla jego budżetu (z
gospodarczego punktu widzenia) jest sprzedaż nieruchomości jej
wieczystemu użytkownikowi i natychmiastowy, lecz jednorazowy
wpływ większej kwoty (dla doraźnych potrzeb), czy tez kierowanie
się rachunkiem ekonomicznym i zapewnienie regularnych wpływów
w postaci opłat rocznych.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

9

Przykład 2.

RYNEK MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

Zakup komunalnego lokalu mieszkalnego przez jego najemcę - bonifikaty

 jaka (i czy?) bonifikata,
 koszty eksploatacji budynku wielorodzinnego,

Przykład 3.

OPŁACALNOĆ INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE

 lokalizacja obiektu,
 optymalna wielkość obiektu (powierzchnia użytkowa na wynajem),
 standard obiektu,
 możliwa do uzyskania wysokość czynszów,
 pustostany,
 możliwość odsprzedaży,
 wzrost wartości w czasie.

Przykład 4.

RACJONALIZACJA KOSZTÓW I PRZYCHODÓW (HOTELE, PENSJONATY)

Obiekt „Lwigród” - Krynica

Tab.5. Projekcja możliwego przychodu.

Lp

Sprzedaż miejsc

Ilość

miejsc

Średnia

cena

[zł]

Obłożenie

średnioroczne

%

Przychód

roczny

[zł]

1

2

3

4

5

6

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

10

1

Hotelowych

110

90

50 %

1 806 750

2

Sanatoryjnych

50

75

70 %

958 125

3

Rehabilitacyjnych

70

85

70 %

1 520 225



Razem:

230





4 285 100

Tab.6. Projekcja możliwego pozostałego przychodu.

Lp

Rodzaj usługi

Przychód

miesięczny

[zł]

Ilość

jednostek

Przychód

roczny

[zł]

1

2

3

4

5

1

Przychód z usług SPA

50 000

12

600 000

2

Wynajem sal narad oraz ich obsługa

10 000

120 000

3

Przychód z kawiarni

40 000

480 000



Razem:





1 200 000

Tab.7.Zestawienie kosztów utrzymania nieruchomości:

Lp

Rodzaj

kosztów

K

i

Średni koszt

roczny K

i

[zł/rok]

1

2

4

1

Zakup artykułów żywnościowych do stołówki

270 000

2

Zakup towarów do kawiarni

80 000

3

Koncesja na sprzedaż alkoholu

3 150

4

Zużycie materiałów

470 000

5

Opłaty za pobór wody i odprowadzenie ścieków

20 000

6

Energia elektryczna

120 000

7

Telefony

35 000

8

Ogrzewanie, ciepła woda (gaz)

200 000

9

Wywóz śmieci

10 000

10

Usługi pralnicze

100 000

11

Opłata za wieczyste użytkowanie gruntu

8 100

12

Podatek od nieruchomości

118 984

13

Ubezpieczenie obiektu

10 000

14

Usługi obce

350 000

15

Wynagrodzenia personelu wraz z narzutem na ZUS

850 000

16

Operacje bankowe, reklama

10 000

17

Inne nieujęte powyżej

700 000



Razem koszty roczne –  K

i

:

3 355 234

Tab.8. Obliczenie dochodu operacyjnego netto:

Przychód

roczny ze

sprzedaży

usług

[zł]

Wydatki operacyjne

Koszty

zarządu

[%]

Roczny dochód

operacyjny

netto

D

r

[zł]

Koszty

prowadzenia

[zł]

Remonty

bieżące

[zł]

1

2

3

4

5 = [1 – (2+3)]  [100% - 4]

5 845 100

3 355 234

260 000

5 %

2 118 373

Tab.9. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości podejściem dochodowym:

Roczny dochód

operacyjny netto

D

r

Przyjęta

stopa kapitalizacji

r

Obliczona wartość

rynkowa nieruchomości

V

o

= D

r



r

1

Wartość rynkowa

nieruchomości po

zaokrągleniu

W

RU

1

3

4

5

2 118 373

13 %

16 295 175

16 300 000

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

11

 oferta (oprócz wyżywienia i noclegów)
 optymalizacja zatrudnienia,
 skuteczność w negocjacjach z NFZ i Funduszem Niepełnosprawnych,
 wydatki na reklamę,
 optymalizacja cen za świadczone usługi (cena noclegów i wyżywienia,

SPA, zabiegi lecznicze, itp.)

 racjonalizacja wydatków na podniesienie standardu świadczonych

usług (nie przeinwestowywać).

Przykład 5.

OPŁATY ADJACENCKIE.

(art. 143 do 148 uogn - drogi, przewody i urządzenia wodociągowe,
kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne).
Wysokość opłaty do 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po
wybudowaniu drogi lub urządzenia - uchwała rady gminy na podstawie
operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Czy gminie opłaca się uzbroić teren?


Przykład 6.

SCALANIA I PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI

(art. 101 do 108 uogn - nie dotyczy terenów rolnych i leśnych oraz
objętych postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i
wymianie gruntów). Można przeprowadzić na terenach określonych w planie
miejscowym albo, gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele ponad 50%
powierzchni gruntów objętych scaleniem. Postępowanie prowadzi wójt
(burmistrz, prezydent miasta) na podstawie uchwał Rady Gminy.
Powierzchnię

nieruchomości

objętych

scaleniem

pomniejsza

się

o

powierzchnie nowych i poszerzanych dróg proporcjonalnie do obszaru tych
nieruchomości. Po podziale uczestnicy scalenia otrzymują działki równe
powierzchniowo tym przed podziałem, pomniejszone o powierzchnie dróg, za
resztę powierzchni (oraz drzewa, krzewy, uprawy, ewentualne zabudowania)
gmina wypłaca właścicielom (wieczystym użytkownikom) odszkodowanie w
wysokości z nimi uzgodnionej (jeśli nie uzgodnią to tak jak przy
wywłaszczeniu). Uczestnicy postępowania wnoszą opłaty adjacenckie na
rzecz gminy w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości.
Wysokość opłaty ustala Rada Gminy uchwałą a sposób i terminy wnoszenia
wójt (burmistrz, prezydent miasta). Gmina jest zobowiązana wybudować
drogi i doprowadzić media a koszty z tym związane nie mogą obciążyć
uczestników scalenia.
Czy Gminie opłaca się wdrożyć postępowanie ?

Przykład 7.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

12

ZWROTY NIERUCHOMOŚCI WYWŁASZCZONYCH

(art. 136 uogn - orzeka w drodze decyzji administracyjnej starosta
wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej) - nieruchomość
wywłaszczona nie może być użyta na inny cel niż ten określony w
decyzji o wywłaszczeniu (chyba, że poprzedni właściciel nie złoży wniosku o
jej zwrot). Poprzedni właściciel może żądać zwrotu nieruchomości, jeśli stała
się zbędna na cel, na który została wywłaszczona. Stała się zbędna, jeśli
pomimo upływu 7 lat nie rozpoczęto inwestowania, decyzja o ustaleniu
lokalizacji inwestycji lub decyzja o wzizt utraciły moc a cel nie został
zrealizowany. Nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim jest w dniu
zwrotu, poprzedni właściciel zwraca zwaloryzowane odszkodowanie i
nieruchomość zamienną (zwaloryzowane odszkodowanie nie może być wyższe
niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu). W razie zmniejszenia
lub

zwiększenia

wartości

zwracanej

nieruchomości

zwaloryzowane

odszkodowanie pomniejsza się lub powiększa o kwotę równą różnicy wartości
w dniu zwrotu. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową
nieruchomości na dzień zwrotu według stanu na dzień wywłaszczenia i na
dzień zwrotu.
Czy osobie uprawnionej opłaca się ubiegać o zwrot nieruchomości ?

Przykład 8.

ANALIZA OPŁACALNOŚCI INWESTOWANIA W BUDOWĘ I SPRZEDAŻ

BUDYNKÓW MIESZKALNYCH WIELORODZINNYCH (DEVELOPERZY)

 Ile można wydać na zakup gruntu (gdzie zlokalizować budynek) ?
 Za ile będzie można sprzedać wybudowany obiekt (prawo własności

samodzielnych lokali mieszkalnych) ?

 Ile developer chce zarobić aby nie stracić (płace niezbędnego

personelu + zysk z przedsięwzięcia) ?

 Ile będzie kosztował projekt budynku ?
 Ile

będzie

kosztowało

wybudowanie

budynku

(jaki

standard

budowanych mieszkań i stopień wykończenia – jaka firmę wynająć) ?

 Jaki będzie koszt podłączenia mediów i uporządkowania terenu ?
 Jaka długość cyklu inwestycyjnego (uzyskanie pozwolenia na budowę,

stan surowy, wykończenie, itp.) ?

 W jakiej wysokości i gdzie zaciągnąć kredyt ?
 Kiedy i w jakiej formie prowadzić sprzedaż gotowego produktu ?