Odwrócona hipoteka czy odwrócony kredyt hipoteczny
Ministerstwo Finansów przygotowało nowy projekt założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Propozycja ta różni się od tej, którą dziś oferują fundusze hipoteczne w formie odwróconej hipoteki.
Obecnie fundusze hipoteczne oferują model sprzedażowy odwróconej hipoteki. Jest szereg różnic między obecnym modelem w porównaniu z nowym - kredytowym.
Ten pierwszy polega na przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej na rzecz dowolnego podmiotu, np. na osobę prawną czy fizyczną z zagwarantowaniem emerytowi prawa do dożywotnich świadczeń pieniężnych (renta) i dożywotniego zamieszkania w nieruchomości (użytkowanie).
Model kredytowy opiera się na zawarciu umowy kredytowej wyłącznie z bankiem lub instytucją upoważnioną ustawowo do udzielania kredytów, w której nieruchomość służy jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania, a kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do dnia swojej śmierci.
Na co zwrócić uwagę przy umowie
- Seniorzy analizujący proponowane warianty powinni zwrócić szczególną uwagę na zakres swoich uprawnień i zobowiązań wynikających z proponowanej im umowy oraz formę wypłacanej należności - zauważa Maria Schicht, Prezes Funduszu Hipotecznego Familia - gdyż mogą one znacznie odbiegać od konkurencyjnych ofert.
- Przykładowo, fundusze hipoteczne zobowiązują się w akcie notarialnym do dożywotnich wypłat na rzecz emeryta, podczas gdy bank, zgodnie z projektem założeń do ustawy przygotowanym przez Ministerstwo Finansów, będzie udostępniał kredytobiorcy środki finansowe jedynie przez okres ustalony w umowie lub też w postaci jednorazowego świadczenia pieniężnego. Jeśli więc kredytobiorca będzie żył dłużej, niż wskazany w umowie kredytowej okres wypłat, to będzie mógł dalej mieszkać w nieruchomości, ale bez otrzymywania jakichkolwiek dodatkowych świadczeń pieniężnych od banku - dodaje Maria Schicht.
Fundusze hipoteczne zobowiązują się do uznania prawa seniora do dożywotniego użytkowania mieszkania. Banki natomiast mają prawo do przejęcia nieruchomości dopiero po śmierci klienta. W obydwu przypadkach emeryt ma zapewnione miejsce zamieszkania aż do śmierci.
Dożywotnie wypłaty tylko w modelu sprzedażowym odwróconej hipoteki
W przypadku, gdy senior będzie zainteresowany zawarciem umowy z dożywotnimi wypłatami, jego wybór będzie ograniczony wyłącznie do odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym oferowanym przez fundusze hipoteczne.
- Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (model kredytowy) wyłączają możliwość zawierania umów na czas życia seniora - zauważa Maria Schicht. Jest to z pewnością ograniczenie niczym nieuzasadnione. Doświadczenia państw o wysokim stopniu rozwoju rynku odwróconej hipoteki jednoznacznie pokazują, że dożywotnie wypłaty w równych odstępach czasu lub jednorazowe świadczenia pieniężne już w momencie podpisania umowy to najczęściej wybierane formy udostępniania środków finansowych.
Który model wybrać - sprzedażowy czy kredytowy
Ocena, który model będzie korzystniejszy w praktyce wymagać będzie każdorazowo sprawdzenia indywidualnej sytuacji danej osoby, gdyż zbyt wiele czynników ma wpływ na wynik ostateczny takiej analizy. Przykładowo, należy wymienić takie aspekty jak:
zakres uprawnień i zobowiązań stron umowy,
czy są naliczane jakieś prowizje,
kto ponosi koszt ubezpieczenia nieruchomości oraz kosztów wyceny nieruchomości przed zawarciem umowy,
sposób i formę wypłaty środków finansowych,
wiek i płeć seniora,
wartość nieruchomości.
Dopiero po wzięciu pod uwagę wszystkich istotnych czynników będzie można ustalić, czy któreś z rozwiązań jest korzystniejsze.