11.Podejście mieszane

11.Podejście mieszane

11.Podejście mieszane

11.Podejście mieszane

PODEJŚCIE MIESZANE

PODEJŚCIE MIESZANE



W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy

W podejściu mieszanym mogą być stosowane elementy

podejść: porównawczego, dochodowego lub koszowego.

podejść: porównawczego, dochodowego lub koszowego.

Wartość określa się przy wykorzystaniu kombinacji różnych

Wartość określa się przy wykorzystaniu kombinacji różnych

metod lub na podstawie procedur wynikających z przepisów

metod lub na podstawie procedur wynikających z przepisów

prawnych, nakazujących stosowanie metod nietypowych lub

prawnych, nakazujących stosowanie metod nietypowych lub

wynikających ze specyfiki nieruchomości albo ze specyfiki

wynikających ze specyfiki nieruchomości albo ze specyfiki

wycenianych praw do nieruchomości.

wycenianych praw do nieruchomości.



W podejściu mieszanym stosuje się metody:

W podejściu mieszanym stosuje się metody:

pozostałościową, kosztów likwidacji lub wskaźników

pozostałościową, kosztów likwidacji lub wskaźników

szacunkowych gruntów.

szacunkowych gruntów.

METODY PODEJŚCIA MIESZANEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

METODY PODEJŚCIA MIESZANEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Metoda

pozostałościo

wa

Podejście

Podejście

mieszane

mieszane

Metoda

wskaźników

szacunkowych

gruntów

Metoda

kosztów

likwidacji

METODA POZOSTAŁOŚCIOWA

METODA POZOSTAŁOŚCIOWA

 Metodę pozostałościową stosuje się do określania wartości rynkowej,

jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane,
polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie,
przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

 Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po

wykonaniu określonych robót oraz wartości przeciętnych kosztów
tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na
rynku nieruchomości podobnych.

 Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną

spełnione warunki:

1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia

porównawczego lub dochodowego,

2) znany jest rodzaj i zakres robót do wykonania,
3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść

uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

FORMUŁA METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ

FORMUŁA METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ





Z

K

W

W

u







gdzie:

W

– aktualna wartość nieruchomości (przed ulepszeniem)

W

u

– wartość nieruchomości ulepszonej

K

– przeciętny koszt wykonanych robót

Z

– zysk inwestora

METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI

METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI

 Metodę kosztów likwidacji stosuje się w sytuacji, gdy części

składowe nieruchomości są przewidziane do likwidacji (rozbiórki).

 Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest

równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji
części składowych tego gruntu.

 Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu

technik właściwych dla podejścia kosztowego.

 Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów

pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

 Zastosowanie tej metody do określenia wartości rynkowej

nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie
szacunkowym.

FORMUŁA METODY KOSZTÓW LIKWIDACJI

FORMUŁA METODY KOSZTÓW LIKWIDACJI

M

r

g

W

K

W

W







gdzie:

W

– wartość nieruchomości

W

g

– wartość nabycia gruntu

K

r

– koszt likwidacji (rozbiórki) części składowych gruntu

W

M

– wartość materiałów z odzysku

OBLICZANIE WARTOŚCI MATERIAŁÓW Z ODZYSKU

OBLICZANIE WARTOŚCI MATERIAŁÓW Z ODZYSKU





Mi

n

i

Mi

M

Sz

W

W











1

1

gdzie:

W

Mi

– wartość odzyskanego materiału z prac porozbiórkowych i,
przyjęta jak dla materiałów w stanie nowym

Sz

Mi

– stopień zużycia i-tego materiału

i

i

i

Mi

w

C

V

W







gdzie:

V

i

– ilość materiału i-tego w stanie nowym

C

i

– stopień zużycia i-tego materiału w stanie nowym

w

i

– wskaźnik odzysku i-tego materiału

METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU

METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU

 Metodę wskaźników szacunkowych gruntów można stosować przy

określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach
miejscowych na cele rolne lub leśne.

 Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1

ha gruntu i 100 kg ziarna żyta albo ceny 1 m

3

drewna.

 Cenę żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.

 Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i

przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla
miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę
drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju
sortymentów sprzedawanego drewna.

 Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru

nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów
wykorzystuje się dane z planów urządzania lasów. Okręg podatkowy
przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

 Wskaźniki szacunkowe gruntów w zależności od klasy gruntów lub

grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określają
przepisy.

FORMUŁA WYCENY GRUNTÓW ROLNYCH

FORMUŁA WYCENY GRUNTÓW ROLNYCH

i

n

i

i

Wsz

Pk

Wt







1

C

u

Wt

W

n

i

i

g























1

1

gdzie:

Wt

– wartość „tabelaryczna” działki wyrażona w dt ziarna żyta

Pk

i

– powierzchnia i-tego konturu klasyfikacyjnego

Wsz

i

– wskaźnik szacunkowy i-tego konturu klasyfikacyjnego, wyrażany
w dt żyta/1 ha (ustalany na podstawie danych zamieszczonych w
tabeli) i określany w zależności od położenia w okręgu
podatkowym oraz użytku i klasy bonitacyjnej tego konturu

W

g

– wartość działki (w złotych), po uwzględnieniu jej
charakterystycznych cech, korygujących wartość tabelaryczną

u

i

– współczynniki korygujące wartość tabelaryczną

C

– cena decytony ziarna żyta, przyjęta z rynku lokalnego

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW (w dt ziarna żyta) (1)

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW (w dt ziarna żyta) (1)

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW (w dt ziarna żyta) (2)

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW (w dt ziarna żyta) (2)

CECHY BRANE POD UWAGĘ PRZY SZACOWANIU WARTOŚCI

CECHY BRANE POD UWAGĘ PRZY SZACOWANIU WARTOŚCI

NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONYCH NA CELE ROLNE

NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONYCH NA CELE ROLNE

1) Położenie w stosunku do głównych dróg
2) Jakość dróg dojazdowych
3) Zagrożenie erozją
4) Trudność uprawy
5) Kultura rolna
6) Wielkość zanieczyszczeń środowiska
7) Struktura użytków gruntowych
8) Występowanie urządzeń melioracyjnych
9) Występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę

WYCENA NIERUCHOMOŚCI LEŚNEJ

WYCENA NIERUCHOMOŚCI LEŚNEJ

d

gL

NL

W

W

W





gdzie:

W

N

– wartość nieruchomości leśnej

W

gL

– wartość gruntu leśnego

W

d

– wartość drzewostanu

WYCENA GRUNTU LEŚNEGO

WYCENA GRUNTU LEŚNEGO









n

dr

m

n

i

i

szij

gL

v

v

v

C

P

N

W





















...

1

2

1

1

1

3

gdzie:

N

szij

– wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego
lasów oraz j-tego okręgu podatkowego (tablica)

P

i

– powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu
siedliskowego

C

1m3dr

– cena 1 metra sześciennego drewna z rynku lokalnego

v

1

, v

2

, ..., v

n

– współczynniki korekcyjne wynikające z cech
nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne „v

i

”

ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone
w tablicy

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW STANOWIĄCYCH LASY

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW STANOWIĄCYCH LASY

Wskaźniki szacunkowe w m

3

drewna

z 1 ha gruntów stanowiących lasy

Okręg

podatkowy

Grupy typów siedliskowych lasów

1

2

3

4

5

I

31

26

23

14

9

II

29

24

21

13

8

III

26

22

19

12

7

IV

23

19

17

11

6

GRUPY TYPÓW SIEDLISKOWYCH LASÓW

GRUPY TYPÓW SIEDLISKOWYCH LASÓW

Grupa 1:

lasy: świeży, wilgotny, łęgowy i górski oraz ols jesionowy i
ols górski

Grupa 2:

lasy mieszane: świeży, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i
ols

Grupa 3:

bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny, górski

Grupa 4:

bory: świeży, wilgotny, górski

Grupa 5:

bory: suchy i bagienny

SKALE OCEN CECH NIERUCHOMOŚCI (DZIAŁEK) LEŚNYCH ORAZ

SKALE OCEN CECH NIERUCHOMOŚCI (DZIAŁEK) LEŚNYCH ORAZ

WYNIKAJĄCE Z TYCH CECH WYSOKOŚCI WSPÓŁCZYNNIKÓW

WYNIKAJĄCE Z TYCH CECH WYSOKOŚCI WSPÓŁCZYNNIKÓW

KOREKCYJNYCH (1)

KOREKCYJNYCH (1)

SKALE OCEN CECH NIERUCHOMOŚCI (DZIAŁEK) LEŚNYCH ORAZ

SKALE OCEN CECH NIERUCHOMOŚCI (DZIAŁEK) LEŚNYCH ORAZ

WYNIKAJĄCE Z TYCH CECH WYSOKOŚCI WSPÓŁCZYNNIKÓW

WYNIKAJĄCE Z TYCH CECH WYSOKOŚCI WSPÓŁCZYNNIKÓW

KOREKCYJNYCH (2)

KOREKCYJNYCH (2)

WARTOŚĆ RYNKOWA DRZEWOSTANÓW

WARTOŚĆ RYNKOWA DRZEWOSTANÓW

(dla drzewostanów, które wytworzyły sortymenty

(dla drzewostanów, które wytworzyły sortymenty

użytkowe)

użytkowe)

U

C

P

Z

W

W

S

D











gdzie:

W

D

– wartość rynkowa drzewostanu

W

S

– wskaźnik wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażony w m

3

drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku
rębności z Tablic wskaźników drzewostanów, opracowanych przez
Instytut Badawczy Leśnictwa

Z

– stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego

P

– pole powierzchni drzewostanu w ha

C

– cena 1 m

3

drewna z rynku lokalnego lub nadleśnictwa

właściwego dla miejsca położenia nieruchomości

U

– wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty
pozyskania i zrywki

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA DRZEWOSTANU

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA DRZEWOSTANU

W PODEJŚCIU KOSZTOWYM METODĄ KOSZTÓW

W PODEJŚCIU KOSZTOWYM METODĄ KOSZTÓW

ODTWORZENIA

ODTWORZENIA

(dla drzewostanów młodych)

(dla drzewostanów młodych)

i

k

D

k

U

C

P

Z

W

W

,

1













gdzie:

W

k

– wskaźnik wartości kosztów poniesionych na założenie i
pielęgnację 1 ha drzewostanu wyrażony w m

3

drewna dla

określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z
Tablic wskaźników drzewostanów, opracowanych przez Instytut
Badawczy Leśnictwa

Z

– stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego

P

– pole powierzchni drzewostanu w ha

C

– cena 1 m

3

drewna z rynku lokalnego lub nadleśnictwa

właściwego dla miejsca położenia nieruchomości

U

– wskaźnik redukujący cenę sprzedaży drewna o koszty
pozyskania i zrywki

k

1,i

– współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów
ustaloną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji
urządzania lasu. Współczynnik ki przyjmuje następujące wartości
w zależności od jakości drzewostanu:

k

1,1

– 1,0 jakość bardzo dobra i dobra,

k

1,2

– 0,9 jakość zadowalająca,

k

1,3

– 0,8 jakość zła