nr 125 (2247) 27 czerwca 2008

Kto i kiedy może skorzystać
z ulgi meldunkowej

SPIS TREŚCI

Stawka podatku

A1

Oświadczenie składane
w urzędzie

A2

Małżonkowie
korzystają z ulgi
proporcjonalnie

A2

Zameldowanie
na pobyt stały

A2

Z ulgi nie można
wyłączyć gruntu

A3

Od 2009 roku już
bez ulgi

A4

Zasady opodatkowania
sprzedaży
nieruchomości

A4

Niezbędnik

A

O

d 1 stycznia 2007 r. przy sprzedaży
nieruchomości można skorzystać ze
specjalnego zwolnienia z podatku,

zwanego potocznie ulgą meldunkową. Normal-
nie jest tak, że gdy sprzedajemy mieszkanie,
dom lub inną nieruchomość, a także spółdziel-
cze prawa do domów i mieszkań przed upły-
wem pięciu lat od ich nabycia lub wybudowa-
nia, musimy od takiej transakcji zapłacić poda-
tek. Podatku można jednak uniknąć dzięki
wspomnianej uldze meldunkowej. Aby nie za-
płacić podatku od takiej transakcji, trzeba
w zbywanym domu lub mieszkaniu zameldo-
wać się na minimum 12 miesięcy.

Ulga na nieruchomości nabyte w 2007 roku

Przepisy ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku

dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.
z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; dalej usta-
wa o PIT) przewidują, że wolne od podatku do-
chodowego są m.in. przychody uzyskane z od-
płatnego zbycia:

■

budynku mieszkalnego, jego części lub
udziału w takim budynku,

■

lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

■

spółdzielczego własnościowego prawa do loka-
lu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

■

prawa do domu jednorodzinnego w spół-
dzielni mieszkaniowej lub udziału w takim
prawie,

– jeżeli podatnik był zameldowany w budyn-

ku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie
krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Zatem, aby skorzystać z nowej ulgi podat-
kowej, należy zameldować się w zbywa-
nym mieszkaniu lub domu na minimum 12
miesięcy przed datą zbycia. Spełnienie te-
go warunku pozwoli uniknąć podatku do-
chodowego przy transakcjach nierucho-
mościami.

Co ważne, ulga meldunkowa stosowana jest

tylko w przypadku zbycia takich nieruchomości
i praw, które stały się naszą własnością nie wcze-
śniej niż 1 stycznia 2007 r. Nie ma przy tym zna-
czenia, czy taka nabyta po 1 stycznia 2007 r. nie-
ruchomość stała się naszą własnością w wyniku
kupna, darowizny czy też np. wykupienia nieru-
chomości od gminy, zakładu pracy czy spółdziel-
ni. Ważna jest data, w której staliśmy się właści-
cielami nieruchomości lub prawa. Z ustaleniem
tej daty nie powinno zresztą być zbyt dużych kło-
potów. Każda transakcja dotycząca nieruchomo-
ści powinna być zawarta w formie aktu notarial-
nego. Inaczej jest nieważna, co oznacza, że np.
darowizna nieruchomości bez podpisania jej
w formie aktu notarialnego jest nieważna, a więc
mimo złożonego przez darczyńcę oświadczenia
nieruchomość taka nadal pozostaje jego własno-
ścią. Data nabycia będzie zatem wynikała bez-
pośrednio z treści aktu notarialnego.

Od sprzedaży nieruchomości płaci się PIT

Ulga meldunkowa ma znaczenie o tyle, że

pozwala uniknąć podatku od dochodu ze sprze-
daży nieruchomości i praw związanych z nie-

ruchomościami nabytymi lub wybudowanymi
po 1 stycznia 2007 r. Na wstępie zobaczmy za-
tem, o jakiego rodzaju zbycie chodzi.

Otóż źródłami przychodów podlegającymi

opodatkowaniu PIT jest m.in. odpłatne zbycie:

■

nieruchomości lub ich części oraz udziału
w nieruchomości,

■

spółdzielczego własnościowego prawa do lo-
kalu mieszkalnego lub użytkowego oraz pra-
wa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej,

■

prawa wieczystego użytkowania gruntów,

■

innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wyko-

naniu działalności gospodarczej i zostało do-
konane w przypadku odpłatnego zbycia nie-
ruchomości i praw majątkowych określo-
nych przed upływem pięciu lat, licząc od
końca roku kalendarzowego, w którym na-
stąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od
końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie;
w przypadku zamiany okresy te odnoszą się
do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co ważne, dochodu z odpłatnego zbycia nie-

ruchomości i praw majątkowych nie łączy się
z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Są one opodatkowane odrębnie, mimo że
w przypadku dochodu ze sprzedaży nierucho-
mości nabytych po 1 stycznia 2007 r. podatek
ten wykazuje się w tym samym zeznaniu rocz-
nym co inne dochody. Jednak podatek wylicza-
ny jest odrębnie.

Nie zawsze jednak podatek zapłacimy.

Podatek wynosi 19 proc. dochodu

Od dochodu z odpłatnego zbycia nierucho-

mości i praw majątkowych związanych z tymi
nieruchomościami podatek dochodowy wynosi
19 proc. podstawy obliczenia podatku, jeżeli
dotyczy to nieruchomości wybudowanych lub
nabytych od 1 stycznia 2007 r. Podstawą opo-
datkowania jest w tym przypadku dochód. Ten
zaś stanowi różnicę między uzyskanym w wyni-
ku zbycia nieruchomości lub prawa przycho-
dem (uzyskaną ceną) a kosztami uzyskania te-
go przychodu (tym, co wydano wcześniej, aby
nieruchomość lub prawo nabyć lub wybudo-
wać, po powiększeniu o ewentualne koszty
sprzedaży, np. wynagrodzenie pośrednika
i opłaty notarialne). Sam podatek jest płatny
w terminie złożenia zeznania podatkowego za
rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne
zbycie, z tym że zasady nie mają zastosowania,
jeżeli:

■

budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych
lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż grun-
tów i prawa wieczystego użytkowania grun-
tów są przedmiotem działalności gospodar-
czej podatnika,

■

przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw
stanowi przychód z działalności gospodar-
czej lub z działów specjalnych produkcji rol-
nej.

Jednak zasady opodatkowania sprzedaży

nieruchomości i związanych z nimi praw ma-
jątkowych mają zastosowanie do odpłatnego

zbycia wykorzystywanych na potrzeby związa-
ne z działalnością gospodarczą oraz przy pro-
wadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
budynku mieszkalnego, jego części lub udziału
w takim budynku, lokalu mieszkalnego stano-
wiącego odrębną nieruchomość lub udziału
w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie
albo prawa użytkowania wieczystego gruntu
lub udziału w takim prawie, związanych z tym
budynkiem lub lokalem, spółdzielczego wła-
snościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
udziału w takim prawie oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
lub udziału w takim prawie.

Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia

nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub
wybudowanych (oddanych do użytkowania) do
31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone
w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym
przed 1 stycznia 2007 r. Oznacza to, że trzeba za-
płacić w przypadku takich nieruchomości
10-proc. podatek zryczałtowany liczony od przy-
chodu (uzyskanej ceny), bez prawa pomniejsza-
nia tego przychodu o koszty. Jeżeli zatem kupili-
śmy np. dom za 200 tys. zł w grudniu 2006 r.,
a sprzedajemy go w czerwcu 2008 r. za 300 tys. zł,
podatek zapłacimy nie od 100 tys. zł (tyle wynosi
dochód ze sprzedaży), ale od 300 tys. zł. Podatek
ten według stawki 10-proc. wyniesie 30 tys. zł.
Gdyby ten sam dom został kupiony w styczniu
2007 r., podatek trzeba byłoby zapłacić według
wyższej stawki, ale od niższej podstawy. Podatek
byłby bowiem naliczany od 100 tys. zł, tyle bo-
wiem wyniósł zysk na transakcji. Przychód to 300
tys. zł. Koszty nabycia to 200 tys. zł. Jeżeli podat-
nik nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów,
dochód wyniesie zatem 100 tys. zł. Podatek nali-
czony od tego dochodu według stawki 19 proc.
wyniesie zatem 19 tys. zł. Jednak i tego podatku
można by uniknąć dzięki uldze meldunkowej.

Wydatki nie tylko na nabycie

Przypomnijmy, że przy sprzedaży nierucho-

mości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. po-
datek płaci się od dochodu i można uwzględnić
koszty uzyskania przychodów. Ustawa o PIT
przewiduje, że koszty uzyskania przychodu
z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości

Każdy podatnik, który zamierza sprzedać mieszkanie, dom lub prawa majątkowe związane z nieruchomościami,

powinien wiedzieć, że z każdą taką transakcją wiążą się określone obowiązki podatkowe. Jeśli bowiem transakcja

dokonywana jest przed upływem pięciu lat od momentu nabycia nieruchomości, od uzyskanego dochodu trzeba

będzie zapłacić 19-proc. podatek dochodowy od osób fizycznych. Podatnik może jednak nie płacić podatku

i skorzystać z ulgi meldunkowej.

PODSTAWA OPODATKOWANIA
PRZY ZBYCIU NIERUCHOMOŚCI

Podstawą obliczenia podatku dochodowego przy
sprzedaży nabytych po 1 stycznia 2007 r. nieruchomo-
ści i prawa do nieruchomości zbywanych przed upły-
wem pięciu lat od nabycia lub wybudowania jest do-
chód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z od-
płatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami
uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów
amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nierucho-
mości lub praw.
W przypadku odpłatnego zbycia takich nieruchomości
lub praw w drodze zamiany dochód ustala się dla każ-
dej ze stron umowy na innych zasadach.

A

2

Niezbędnik

PIĄTEK 27 czerwca 2008

www.gazetaprawna.pl

i praw majątkowych stanowią udokumentowane koszty
nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia po-
większone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły
wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie
ich posiadania.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zby-

cia nieruchomości nabytych w drodze spadku, darowizny
lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowa-
ne nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw mająt-
kowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę
zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej czę-
ści, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do
opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpo-
wiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyję-
tej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zwróćmy uwagę na to, że wolno nam uwzględniać tylko

takie wydatki, które możemy udokumentować. Jeśli zatem
na jakiś wydatek nie posiadamy faktury lub innego dowo-
du, że został on poniesiony i dotyczył tej konkretnie nieru-
chomości, nie będziemy mogli go uwzględnić przy wylicza-
niu dochodu do opodatkowania.

Co istotne, koszty nabycia lub koszty wytworzenia są

corocznie podwyższane, począwszy od roku następujące-
go po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie
zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku po-
przedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich
zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu
cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierw-
szych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do
tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez
prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze
Polskim.

Trzeba zameldować się na pobyt stały

Aby skorzystać z ulgi meldunkowej, trzeba spełnić dwa

podstawowe warunki. Ulga meldunkowa to zwolnienie
przysługujące podatnikom, którzy przed sprzedażą miesz-
kania lub domu (nabytych po 1 stycznia 2007 r.) byli w nim
zameldowani na pobyt stały przez minimum 12 miesięcy.
Warunkiem, który uprawnia do skorzystania z tego zwol-
nienia – a tym samym uniknięcia zapłaty 19-proc. PIT od
transakcji zbycia nieruchomości – jest co do zasady złoże-
nie w ciągu 14 dni od momentu sprzedaży oświadczenia
o prawie do tej ulgi. Co do zasady, termin ten został na dwa
lata wydłużony. O tym jednak za chwilę.

Wspomniane warunki przysporzyły wielu problemów

interpretacyjnych, zwłaszcza w zakresie liczenia okresu za-
meldowania. Powstał bowiem dylemat, czy zameldowanie
liczyć od momentu nabycia nieruchomości czy faktycznego
zameldowania. Spór ten rozwiązały sądy administracyjne,
a ostatecznie minister finansów w interpretacji z 19 lutego
2008 r. (nr DD2/033/0557/ SKT/07/1682), który po-
twierdził, że dla ulgi meldunkowej istotny jest moment za-
meldowania, a nie nabycia nieruchomości.

Dziś nie ma już wątpliwości, że określony w ustawie dwu-

nastomiesięczny okres zameldowania odnosi się do daty
zbycia nieruchomości. Żaden przepis prawa nie uzależnia
też obowiązku zameldowania od posiadania tytułu własno-
ści do lokalu. Nie jest więc konieczne, by podatnik był właści-
cielem lokalu mieszkalnego przez cały wymagany okres za-
meldowania. Istotny jest tylko sam fakt zameldowania na
pobyt stały w danym lokalu, natomiast istniejące stosunki
własnościowe przypadające na okres 12 miesięcy pozostają
bez wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Oznacza to, że podatnik, który przykładowo od urodze-

nia mieszkał w mieszkaniu rodziców, a 20 lutego 2008 r.
stał się jego właścicielem, bo rodzice przekazali mu je w for-
mie darowizny, już 21 lutego 2008 r. może sprzedać to
mieszkanie, nie płacąc z tego tytułu podatku dochodowego.

Aby skorzystać z ulgi meldunkowej, trzeba zameldować

się w sprzedawanym mieszkaniu lub domu. Meldunek mu-
si być na pobyt stały, nie czasowy. To zaś oznacza, że trze-
ba będzie wymienić dowód osobisty.

Przed sprzedażą trzeba się wymeldować

Podatnik, który chce sprzedać mieszkanie, musi się z nie-

go wymeldować przed sfinalizowaniem transakcji. Kupujący
zazwyczaj żąda przedstawienia zaświadczenia z urzędu mia-
sta lub gminy o wymeldowaniu. Takie praktyki nie wynikają
z przepisów prawa, a raczej zwyczaju przy transakcjach zwią-
zanych z obrotem nieruchomościami. Trudno się temu dzi-
wić. Nikt nie chce kupić mieszkania czy domu z lokatorem.
Meldunek to kategoria prawa administracyjnego i nie rodzi
żadnych praw do lokalu. Jednak nabywcy dla pewności żąda-
ją wymeldowania właściciela ze sprzedawanego lokalu.

Warto zatem pamiętać, że ani data zameldowania, ani

data wymeldowania nie powinny mieć już dziś znaczenia
przy korzystaniu z ulgi meldunkowej, jeśli podatnik wyka-
że, że był zameldowany w zbywanym lokalu na pobyt stały

przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia lo-
kalu. Co więcej, ani w ustawie o PIT, ani w opisywanej
wcześniej interpretacji ministra finansów nie ma takiego
sformułowania, które nakazywałoby, aby w momencie zby-
wania lokalu podatnik był zameldowany w tym lokalu. Na-
tomiast musi on wykazać, że przed datą zbycia był zameldo-
wany na okres 12 miesięcy w danym lokalu. I tak np. gdy
podatnik zameldował się w nieruchomości 1 lutego 2002 r.
i następnie wymeldował się 2 grudnia 2005 r., a następnie
sprzedał to mieszkanie 15 maja 2007 r., to spełnił warunek
zameldowania przez 12 miesięcy przed datą zbycia.

Warto jednak zauważyć, że jeżeli wymeldowanie nastą-

pi przed sprzedażą, okresu pomiędzy wymeldowaniem
a sprzedażą nie liczy się do okresu uprawniającego do sko-
rzystania z ulgi.

Podatnik musi złożyć oświadczenie w urzędzie

Sam fakt zameldowania to – jak już wspominałam – nie

jedyny warunek uprawniający do skorzystania z ulgi. Wy-
móg złożenia w terminie oświadczenia o spełnieniu wa-
runków do skorzystania ze zwolnienia jest obok zameldo-
wania na pobyt stały w sprzedanym lokalu przez okres 12
miesięcy przed datą zbycia, warunkiem koniecznym do za-
stosowania omawianego zwolnienia. Zwolnienie ma zasto-
sowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14
dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości
lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia wa-
runki do zwolnienia w urzędzie skarbowym, którym kieru-
je naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca
zamieszkania podatnika.

Przepisy podatkowe nie przewidują jednak wzoru ta-

kiego oświadczenia. Wystarczy więc samodzielnie napi-
sać pismo, w którym poinformujemy fiskusa, że przysłu-
guje nam ulga meldunkowa. Trzeba pamiętać o zawarciu
w nim też takich podstawowych informacji, jak imię, na-
zwisko, numer identyfikacji podatkowej. Do pisma warto
dołączyć zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta, od
kiedy jesteśmy w zbywanym mieszkaniu zameldowani, al-
bo kiedy (od kiedy do kiedy, czyli jakim okresie) byliśmy
w nim zameldowani. Ma to potwierdzić dwunastomie-
sięczne zameldowanie.

Oświadczenie powinno być złożone, co do zasady, w cią-

gu 14 dni od dnia zbycia nieruchomości lub prawa. Jednak
w związku z rozbieżnościami interpretacyjnymi, od kiedy li-
czyć zameldowanie – czy od momentu nabycia nierucho-
mości czy od faktycznego zameldowania – wiele osób stra-
ciło ulgę meldunkową. W wielu przypadkach utrata zwol-
nienia była wynikiem błędnej informacji udzielanej przez
organy podatkowe, które stały na stanowisku, że meldunek
potrzebny do ulgi liczy się od momentu nabycia nierucho-
mości. Dlatego minister finansów specjalnym rozporządze-
niem wydłużył czas na złożenie oświadczenia.

Podatnicy, którzy zbyli nieruchomość lub prawo

w 2007 roku i stracili ulgę meldunkową, bo nie złożyli
w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości
oświadczenia w urzędzie skarbowym, że przysługuje im
prawo do tego zwolnienia podatkowego, mogli złożyć ten
dokument do 30 kwietnia 2008 r. Natomiast podatnikom,
którzy uzyskali przychody ze sprzedaży nieruchomości
w 2008 roku, termin na złożenie oświadczenia zostaje

przedłużony do 30 kwietnia 2009 r. Zasady takie wynika-
ją z rozporządzenia ministra finansów z 2 kwietnia 2008 r.
w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadcze-
nia o spełnieniu warunków do zwolnienia z PIT przycho-
dów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości
i określonych praw majątkowych (Dz.U. nr 59, poz. 361).

Co więcej, w tych dwóch przypadkach podatnik, który

złożył oświadczenie o prawie do ulgi meldunkowej po
14-dniowym terminie ustawowym, nie musi składać go po
raz drugi. Z wyjaśnień Ministerstwa Finansów wynika bo-
wiem, że w przypadku gdy podatnik złożył oświadczenie
w okresie przed dniem wejścia w życie wspomnianego roz-
porządzenia (nie zachowując ustawowego 14-dniowego
terminu), nie jest zobowiązany do ponownego złożenia
oświadczenia oraz wyjaśnień.

Małżonkowie muszą meldować się wspólnie

Ulga meldunkowa ma zastosowanie łącznie do obojga

małżonków. Przepisy jednak nie precyzują, w jaki sposób
małżonkowie mogą skorzystać z ulgi. Możliwe są dwa
sposoby rozumienia nowego przepisu. Pierwszy – mąż
i żona muszą być zameldowani razem w jednym mieszka-
niu przez co najmniej rok, aby przy jego sprzedaży nie za-
płacić podatku. To wersja niekorzystna dla podatników.
Druga możliwa interpretacja jest bardziej korzystna dla
podatników – dla skorzystania z nowej ulgi meldunkowej
przez małżonków wystarczy, aby tylko jedno z nich było
zameldowane w mieszkaniu, które potem ma być sprze-
dane.

Ta druga interpretacja mogłaby dawać możliwości ko-

rzystnego, choć zgodnego z prawem, planowania podat-
ków. Aby to lepiej zobrazować, przedstawmy przykład:
małżonkowie kupili dwa mieszkania 2 stycznia 2007 r.
Mąż melduje się w jednym, żona w drugim. Po 12 miesią-
cach, w lutym 2008 r., małżonkowie sprzedają oba miesz-
kania z zyskiem, ponieważ przez ten czas wzrosły ceny nie-
ruchomości. Podatku dochodowego nie zapłacą, korzysta-
jąc z nowej ulgi meldunkowej.

Jednak przepis napisany jest w sposób niejednoznaczny.

Stąd najbezpieczniej jest kierować się interpretacjami po-
datkowymi wydawanymi przez izby skarbowe w imieniu
ministra finansów. Te zaś stoją na stanowisku, że zgodnie
z art. 21 ust. 22 ustawy o PIT, definiującym warunki, na ja-
kich przysługuje ulga meldunkowa, zwolnienie ma zasto-
sowanie łącznie do obojga małżonków. To zaś oznacza, iż
w razie zbycia lokalu stanowiącego współwłasność obojga
małżonków, każdy z nich jako odrębny podatnik uzyska
dochód w wysokości połowy wartości prawa, a zatem kwe-
stię zastosowania zwolnienia należy rozpatrywać odrębnie
w stosunku do każdego z małżonków. Tym samym 12-mie-
sięczny okres zameldowania na pobyt stały należy liczyć
odrębnie dla każdego z nich (zob. np. pismo Izby Skarbo-
wej w Warszawie nr IPPB2/415-309/08-2/AF).

Małżonkowie korzystają z ulgi proporcjonalnie

A zatem jeżeli tylko jeden z małżonków spełnia wymóg

zameldowania przez 12 miesięcy przed datą zbycia miesz-
kania, to skorzystać z ulgi meldunkowej może tylko jeden
małżonek.

Jak ustalić wysokość nakładów

Wysokość nakładów poniesionych na nieruchomość nabytą po
1 stycznia 2007 r. ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu
przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwier-
dzających poniesienie opłat administracyjnych

PRZYKŁAD:

JAK LICZYĆ OKRES PIĘCIOLETNI PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

W 1987 roku podatnik nabył udział w prawie własności do części nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym. Grunt
stanowił przedmiot prawa współwłasności, a nie współużytkowania wieczystego. Posadowiony na tym gruncie dom, przebudowany i re-
montowany w latach 1987-1990, stanowił część składową nieruchomości, a nie był przedmiotem odrębnego od gruntu prawa własno-
ści. Na tej samej działce pobudowany został w 2001 roku drugi budynek mieszkalny. W 2006 roku podatnik sprzedał udziały we współ-
własności tej nieruchomości gruntowej zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi. Czy zbycie nieruchomości stanowi przychód pod-
legający opodatkowaniu 10-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) i c) ustawy o PIT jest – z pewnymi za-
strzeżeniami – odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wyko-
naniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi-
ło nabycie.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji nieruchomości
zawartej w kodeksie cywilnym. I tak, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grun-
ty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odręb-
ny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związa-
ne są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, wybudowane na tym
gruncie. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprze-
daż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

PRZYKŁAD:

ZŁOŻENIE OŚWIADCZENIA O ULDZE MELDUNKOWEJ

Podatniczka w 2007 roku sprzedała mieszkanie. Mogła skorzystać z ulgi meldunkowej, bo od urodzenia była zameldowana w tym miesz-
kaniu. Jednak urząd skarbowy odmówił jej prawa do tej ulgi, więc złożyła PIT, wykazując w nim podatek od tej transakcji. Teraz chce zło-
żyć oświadczenie o prawie do ulgi meldunkowej. Czy przygotowano do tego specjalny wzór?
Podatnik, który chce skorzystać z ulgi meldunkowej przy sprzedaży nieruchomości, musi złożyć oświadczenie, że spełnia warunki do te-
go zwolnienia. Termin ustawowy na dopełnienie tego obowiązku to 14 dni od momentu sprzedaży. Termin ten został jednak przedłużo-
ny do końca kwietnia 2008 r. Resort finansów nie opracował specjalnego wzoru takiego oświadczenia. Wystarczy więc, że podatnik na-
pisał samodzielnie oświadczenie, że spełnia warunki do skorzystania z tej ulgi, bo był zameldowany w sprzedawanej nieruchomości przez
dany okres (nie krótszy niż dwanaście miesięcy). Warto do takiego oświadczenia dołączyć np. zaświadczenie z urzędu gminy, kiedy po-
datnik zameldował się w danej nieruchomości.

PIĄTEK 27 czerwca 2008

www.gazetaprawna.pl

A

3

Niezbędnik

Korzysta stosownie do swojego udziału w nieruchomo-

ści. W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej każ-
demu z małżonków przysługuje taki sam udział w nieru-
chomości. Może to zilustrować następujący przykład. Mał-
żonkowie nie zawarli intercyzy. W styczniu 2007 r. kupili
za 200 tys. zł dom. W domu zameldował się jednak tylko
mąż. Żona zameldowana była w innym mieszkaniu (a moż-
na mieć tylko jedno stałe miejsce zameldowania).
W czerwcu 2008 r. małżonkowie sprzedają dom za 400 tys.
zł. Mąż spełnia warunki do ulgi mieszkaniowej. Był w do-
mu zameldowany ponad 12 miesięcy. Złożył też wniosek
o zwolnienie. Żona warunków umożliwiających skorzysta-
nie ze zwolnienia nie spełnia. Nie była w domu zameldo-
wana przez 12 miesięcy. W takim przypadku dochód ze
sprzedaży domu wynosi 200 tys. zł. To przychód ze sprze-
daży pomniejszony o koszty nabycia, przy założeniu że
małżonkowie nie ponieśli dodatkowych kosztów związa-
nych z tą sprzedażą. Skoro małżonkowie nie mieli podpisa-
nej intercyzy, każdy z nich ma równy udział we własności
sprzedawanej nieruchomości. Na każdego z małżonków
przypada zatem połowa dochodu, tj. 100 tys. zł. Mąż może
skorzystać ze zwolnienia, a zatem od swoich 100 tys. zł nie
zapłaci podatku. Inaczej żona. Ona nie może skorzystać
z ulgi mieszkaniowej. A zatem musi zapłacić 19 proc. po-
datku od swoich 100 tys. zł. Czyli 19 tys. zł.

Taki sposób rozumienia tych przepisów potwierdził

WSA w Warszawie (sygn. akt III SA/Wa 1387/07), który
uznał, że w przypadku gdy tylko jeden z małżonków był
zameldowany przez 12 miesięcy przed datą zbycia nieru-
chomości, ze zwolnienia w PIT może skorzystać jedynie ten
małżonek proporcjonalnie do części przychodu, która na
niego przypada. Sąd w ustnym uzasadnieniu podkreślił, że
wynika to z wykładni systemowej ustawy o PIT. Powołał się
na art. 6 i 8 tej ustawy, zgodnie z którymi każdy z małżon-
ków jest opodatkowany odrębnie. Co prawda współwła-
sność małżeńska jest niepodzielna. Wydaje się jednak, że
przepisy podatkowe są w tym zakresie autonomiczne.

Identyczne zasady dotyczą także współwłaścicieli mieszka-

nia i to zarówno wówczas, gdy współwłasność ta powstała np.
w wyniku wspólnego zakupu nieruchomości, jak i wtedy gdy
kilka osób stało się współwłaścicielami, np. w wyniku dziedzi-
czenia (np. trójka dzieci odziedziczyła jeden dom). Możemy
to zilustrować następującym przykładem. Czwórka dzieci
dziedziczy w styczniu 2007 r. dom po ojcu razem z matką.
Zgodnie z zasadami prawa spadkowego połowa spadku przy-
pada ich matce. Druga połowa dziedziczona jest w równych
częściach przez dzieci. Z tym że w domu zameldowana jest
tylko matka i jedno z dzieci. Reszta nigdy w tym domu zamel-
dowana nie była. Załóżmy, że dom był wart 400 tys. zł. Dzie-
dziczeniu podlega jego połowa, czyli 200 tys. zł. Z tego 100
tys. zł przypada matce. Jej udział w wartości nieruchomości to
75 proc. Kolejne 100 tys. przypada dzieciom, które dostają po
25 tys. zł. Ich udział w wartości nieruchomości to 6,25 proc.
W czerwcu 2008 r. rodzina postanawia dom sprzedać. Udało
im się zrobić to za 800 tys. zł. Dochód całkowity na transakcji
to 400 tys. zł. Matce przypada z tego 75 proc. czyli 300 tys. zł.
Jednak z uwagi na to, że może ona skorzystać z ulgi meldun-
kowej, nie musi płacić podatku. Dzieciom przypada po 25 tys.
zł. Jedno z dzieci podatku oczywiście nie zapłaci. To, które by-
ło zameldowane w domu od jego kupna do sprzedaży. Pozo-
stała trójka zapłaci po 19 proc. od 25 tys. zł, czyli 6250 zł.

Gruntu nie można wyłączyć z ulgi meldunkowej

Kolejny po małżonkach problem z ulgą meldunkową doty-

czy kwestii, czy obejmuje ona grunt sprzedawany lub darowa-
ny razem z nieruchomością (tzn. np. gdy sprzedajemy dom ra-
zem z działką, na której stoi). Otóż organy podatkowe twier-
dzą, że ulga meldunkowa gruntu nie obejmuje.

– Sprzedaż gruntu związanego ze sprzedawaną nierucho-

mością lub udziału w tym gruncie podlega opodatkowaniu
19-proc. PIT. Sprzedaż gruntu nie jest objęta zakresem ulgi
meldunkowej – uważa dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
w interpretacji z 7 kwietnia 2008 r. (nr IBPB2/415-
44/08/MM/KAN-100/01/08).

Stanowisko katowickiej izby skarbowej potwierdza Mini-

sterstwo Finansów. Dlatego podobne interpretacje wydane
zostały także przez inne ośrodki wydające interpretacje po-
datkowe w imieniu ministra finansów. I tak np. Izba Skarbowa
w Warszawie stwierdziła (nr IPPB1/415-495/08-2/MO), że
należy zaznaczyć, że zwolnieniem określonym w omawianym
przepisie (dotyczącym ulgi meldunkowej – przyp. KG) objęty
jest wyłącznie przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.
Przychód ze sprzedaży gruntu związanego ze sprzedanym
mieszkaniem lub udziału w tym gruncie podlega opodatko-
waniu na zasadach określonych w art. 30c ww. ustawy (czyli
19-proc. podatkiem od dochodu – przyp. KG).

Dzieje się tak dlatego, że zwolnieniu w ramach ulgi mel-

dunkowej, podlega jedynie odpłatne zbycie nieruchomości
enumeratywnie wymienionych w odpowiednim przepisie
ustawy o PIT i nie ma ono zastosowania do odpłatnego zby-
cia wieczystego użytkowania gruntu czy też samego grun-
tu. Przepis wyraźnie przewiduje bowiem, że pod pewnymi
warunkami wolne od podatku dochodowego są przychody
z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części
lub udziału w takim budynku; lokalu mieszkalnego stano-
wiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim loka-
lu; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu miesz-
kalnego lub udziału w takim prawie; prawa do domu jed-
norodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału

w takim prawie – tłumaczy w innej swojej interpretacji Izba
Skarbowa w Warszawie (nr IPPB2/415-366/08-2/AS).

Kłopot w tym, że sprzedaż nieruchomości – mieszkania

lub domu – praktycznie zawsze następuje wraz z gruntem.
Co więcej, często przy sprzedaży cena transakcji obejmuje
grunt i nieruchomość mieszkalną. Nikt nie dokonuje osob-
nych wycen. To zaś oznacza, że grunt jest nierozerwalną
częścią nieruchomości i nie można sztucznie wyłączać go
spod ulgi meldunkowej, jeśli ta przysługuje dla sprzedawa-
nej nieruchomości mieszkalnej. Dlatego z argumentacją or-
ganów podatkowych trudno się zgodzić.

Zauważmy, że przepis o uldze meldunkowej wymienia

obiekty budowlane, w których podatnik może się meldo-

wać. Źródłem przychodów jest przychód ze zbycia nieru-
chomości lub jej części lub udziału w niej, a nie przychód ze
zbycia gruntu i odrębnie budynku stojącego na tym grun-
cie. Natomiast stosując wykładnię katowickiej izby skarbo-
wej, należałoby dojść do wniosku, że przychód ze sprzeda-
ży nieruchomości mieszkalnej jest zawsze opodatkowany,
ponieważ nie jest ona wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 126
ustawy o PIT.

Przypadający na dany lokal udział w gruncie jako

prawo ściśle związane z własnością lokalu nie może być
przedmiotem samodzielnego obrotu. Skoro jest to pra-
wo ściśle związane z określonym lokalem i nie może być
zbywane samodzielnie, to w konsekwencji oznacza to,

PRZYKŁAD:

JAK Z ULGI MELDUNKOWEJ SKORZYSTAJĄ MAŁŻONKOWIE

Podatnicy są małżonkami, między którymi istnieje wspólność majątkowa. W styczniu 2007 r. wspólnie nabyli nieruchomość – prawo od-
rębnej własności lokalu. Przedmiotowy lokal podatnicy zamierzają zbyć przed upływem pięciu lat, licząc od końca 2007 r. W lokalu bę-
dzie zameldowany jeden z małżonków na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia. Podatnicy nie wiedzą, czy
będą mogli skorzystać z ulgi meldunkowej.
Generalna zasada stanowi, że istnieje konieczność opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca
przewidział jednak kilka wyjątków. Jednym z nich jest zwolnienie z opodatkowania PIT przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia lo-
kalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim prawie pod warunkiem stałego zameldowania przez okres
co najmniej 12 miesięcy przed datą sprzedaży przez podatnika. Przepis ten wszedł w życie z dniem 1 stycznia 2007 r.
Rozpatrując kwestię zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego przychodu z odpłatnego zbycia prawa odrębnej własności lo-
kalu w budynku mieszkalnym stanowiącego współwłasność obojga małżonków, istotne znaczenie ma okoliczność, że podatnikiem po-
datku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.
Małżonkowie bowiem podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatne-
go zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania możliwość łącznego opodatkowania małżonków.
Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomo-
ści, to również warunki zastosowania ulgi meldunkowej należy rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka. Tym samym każdy z mał-
żonków może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli spełnia warunki jego zastosowania. Oznacza to, że w celu za-
stosowania zwolnienia każdy z małżonków musi być zameldowany przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia oraz w ter-
minie 14 dni od dnia zbycia złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym o przysługującym prawie do ulgi.
Zatem przychód uzyskany ze zbycia prawa odrębnej własności lokalu w budynku mieszkalnym przy spełnieniu przesłanki zameldowania
jednego z małżonków w przedmiotowym lokalu na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy przed datą jego zbycia będzie pod-
legał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych tylko w części przypadającej na tego małżonka.

PRZYKŁAD:

JAKI PIT OD SPRZEDAŻY DOMU OTRZYMANEGO W SPADKU

W październiku 2001 r. zmarł mąż podatniczki, pozostawiając niezabudowaną nieruchomość. Podatniczka oraz synowie są ustawowymi
spadkobiercami. Postępowanie spadkowe zakończyło się w 2002 roku. W lutym 2007 r. nieruchomość została sprzedana. Podatniczka nie
zapłaciła PIT od tej transakcji.
Postąpiła słusznie. Do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych (oddanych do
użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.
W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. d) ustawy o PIT wynikało, że wolne od podatku do-
chodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze
spadku lub darowizny.
W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku za datę nabycia należy przyjąć chwilę śmierci spadkodawcy. Zgodnie bowiem z art.
924 i 925 kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, spadkobierca zaś nabywa spadek z chwilą otwarcia spad-
ku. Zatem udział podatniczki w nieruchomości sprzedanej w 2007 roku mieści się w granicach udziału, który otrzymała w drodze spad-
ku po zmarłym mężu. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości w 2007 roku nabytej w drodze spadku w 2001 roku skutkuje zwolnie-
niem od podatku uzyskanego ze sprzedaży.

PRZYKŁAD:

JAK ROZLICZYĆ ZAMIANĘ NIERUCHOMOŚCI

Czy w przypadku zamiany nieruchomości w roku 2007 został osiągnięty dochód, jeśli tak, to w jaki sposób ustalić podstawę obliczenia
podatku dochodowego od osób fizycznych? Wartość zbywanej nieruchomości wynosiła 47 417 zł, zaś koszty odpłatnego zbycia 46
417,10 zł (kwota zakupu nieruchomości), 1297 zł koszty notarialne związane z zakupem nieruchomości oraz 7305 zł koszty notarialne
związane z umową zamiany.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczania podatku, którą jest dochód
stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych
dokonanych od zbywanych nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości dochód ustala się u każ-
dej ze stron umowy.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Podatek płatny jest w terminie zło-
żenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
Umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umo-
wy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. W opisanej sytuacji przychodem
będzie wartość zbywanej działki, która wynosi 47 417 zł.
W naszym przypadku kosztami z tytułu zamiany nieruchomości będą koszty nabycia zamienianej nieruchomości według aktu notarialne-
go, tj. kwota 46 417,10 zł, powiększone o koszty notarialne zawarcia niniejszej umowy w kwocie 1297 zł oraz koszty notarialne przy za-
warciu umowy zamiany poniesione w całości przez podatnika w kwocie 7305 zł. Łączne koszty uzyskania przychodu wynoszą 55 019,10
zł. Zatem w wyniku dokonanej transakcji zamiany nieruchomości nie uzyskano dochodu, a tym samym nie ma konieczności płacenia i wy-
kazania podatku dochodowego od osób fizycznych w stosownym zeznaniu rocznym za rok 2007.

PRZYKŁAD:

CZY MOŻNA SKORZYSTAĆ Z ULGI MELDUNKOWEJ, MAJĄC DWA MIESZKANIA

Posiadam na własność mieszkanie spółdzielcze. Otrzymałam drugie mieszkanie w spadku. Czy można posiadać na własność inną nieru-
chomość, a mimo to w otrzymanym w spadku mieszkaniu zameldować się na 12 miesięcy i uzyskać ulgę meldunkową?
Tak. Fakt posiadania innej nieruchomości mieszkalnej pozostaje bez wpływu na uprawnienie do skorzystania z ulgi meldunkowej. Prze-
pis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określający warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej nie zawiera w swojej
treści żadnych dyspozycji co do ewentualnej niemożności skorzystania z ulgi w razie posiadania innej substancji mieszkaniowej. Jedyny-
mi warunkami, jakie należy w tym przypadku spełnić, by uwolnić się od obowiązku zapłaty podatku, są: udokumentowanie co najmniej
12-miesięcznego okresu zameldowania w sprzedawanym budynku lub lokalu; złożenie w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od doko-
nania sprzedaży zawiadomienia o spełnieniu warunków uprawniających do skorzystania z ulgi. Nakładanie na podatników innych wa-
runków, których niespełnienie skutkowałoby utratą prawa do skorzystania z ulgi, wykraczałoby poza ustanowione regulacje prawne.

A

4

Niezbędnik

PIĄTEK 27 czerwca 2008

www.gazetaprawna.pl

ZASADY, NA KTÓRYCH OPODATKOWANA JEST SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI

(zasady dotyczą sprzedaży i zamiany nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinne-

go w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów)

Nieruchomości nabyte do 31 grudnia 2006 r.

■

gdy nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie,
przy czym w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany,

■

* w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospoli-
tej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną
nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wie-
czystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

■

* w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospoli-
tej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jed-
norodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

■

* w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczypospoli-
tej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczo-
nych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowa-
nia gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

■

* w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na budowę, rozbudowę, nadbudowę, prze-
budowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, poło-
żonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

■

* w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę
lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego
lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

■

jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

■

jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

■

jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

■

* w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także od-
setek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających sie-
dzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub
pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów; ale uwaga, żeby korzystać ze zwolnienia, pożyczka lub kre-
dyt muszą być zaciągnięte na: nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udzia-
łu w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na na-
bycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych
z tym budynkiem lub lokalem; nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lo-
kalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału
w takim prawie; nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczy-
stego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub
udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku
mieszkalnego; budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego,
jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; rozbudowę, nadbudowę,
przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu nie-
mieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

■

gdy nastąpiła zamiana budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiące-
go odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

■

gdy nastąpiła zamiana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach,

■

gdy nastąpiła zamiana gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
związanych z budynkiem lub lokalem stanowiącym odrębną własność.

■

od przychodu, z tym że przychód można pomniejszyć o koszty sprzedaży (np. o opłaty notarialne czy prowizję biura nie-
ruchomości pośredniczącego w sprzedaży), odpowiedni przepis przewiduje, ze przychodem z odpłatnego zbycia nierucho-
mości lub praw majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatne-
go zbycia.

■

10 proc. przychodu

■

nie, podatek ma charakter ryczałtu i przychodu, nie łączy się z przychodami lub dochodami z innych źródeł opodatkowanymi
PIT.

■

14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego
właściwy według miejsca zamieszkania podatnika,

■

w razie nie wydania pieniędzy na cele objęte zwolnieniami mimo upływu dwóch lat, podatek płatny jest najpóźniej
następnego dnia po upływie terminów zwolnienia wraz z odsetkami.

■

tak, w terminie płatności podatku, według ustalonego wzoru; jest to formularz PIT-23.

Nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2007 r.

■

gdy nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w któ-
rym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, przy czym w przypadku zamiany okre-
sy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany,

■

**gdy podatnik był w nieruchomości zameldowany na pobyt stały przez co naj-
mniej 12 miesięcy.

■

od dochodu, który ustalany jest jako różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży
i kosztami uzyskania tego przychodu; koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego
zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego wła-
snościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowa-
nia gruntów, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane kosz-
ty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie po-
siadania tych rzeczy i praw majątkowych; w przypadku odpłatnego zbycia w drodze
zamiany nieruchomości lub praw dochód ustala się u każdej ze stron umowy.

■

19 proc. dochodu.

■

nie, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się
z dochodami (przychodami) z innych źródeł opodatkowanych PIT.

■

podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego PIT, za rok podatkowy,
w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli najpóźniej w terminie do 30 kwietnia
roku następnego po tym, w którym sprzedano nieruchomość lub prawo.

■

tak, w rocznym zeznaniu PIT.

że jeśli lokal podlega zwolnieniu z PIT, to również i pra-
wo własności gruntu jako ściśle związane z danym loka-
lem powinno dzielić los prawnopodatkowy tego lokalu,
czyli powinno podlegać zwolnieniu z opodatkowania.
Nie można oddzielnie sprzedać domu, a oddzielnie
działki, na której stoi dom. Co ważne, wartość samego
gruntu nie jest odrębnie wyceniana w momencie zaku-
pu nieruchomości (nie jest podawana w akcie notarial-
nym), a łączna cena określona w umowie sprzedaży (ak-
cie notarialnym) uwzględnia zarówno wartość samego
lokalu, jak również udział gruntu, na którym znajduje
się ten lokal.

Od 2009 roku już bez ulgi meldunkowej

Z ostatnich informacji, wynika, że od początku 2009

roku nie będzie już ulgi meldunkowej, która ma zastoso-
wanie przy sprzedaży nieruchomości. Jest już gotowa
nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fi-
zycznych, która taką zmianę wprowadzi. W zamian po-
datnicy dostaną ulgę, która obowiązywała do końca
2006 roku, choć w wersji zmodyfikowanej. Podatku
z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będzie trzeba pła-
cić, gdy pieniądze uzyskane z tej sprzedaży podatnik
w ciągu dwóch lat przeznaczy na inne cele mieszkanio-

we. O takim przeznaczeniu środków oczywiście będzie
trzeba poinformować fiskusa.

Cele mieszkaniowe zostaną ściśle wyliczone w usta-

wie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak
podkreśla resort finansów, konieczność likwidacji ulgi
meldunkowej jest konsekwencją zapowiedzi zniesienia
obowiązku meldunkowego. Nie jest wykluczone, że oso-
by, które nabędą nieruchomości do końca 2008 roku,
a zatem przed zmianą przepisów, będą mogły korzystać
z tej ulgi także po 1 stycznia 2009 r. w ramach tzw. praw
nabytych.

■

KRYSTYNA GÓRCZAK

Podatku nie zapłacimy (zwolnienia od podatku):

Od czego płacimy podatek, jeśli nie korzystamy ze zwolnień

Ile wyniesie podatek

Czy podatek łączy się z dochodami opodatkowanymi według skali

Termin płatności podatku

Czy trzeba składać deklarację

* UWAGA: warunkiem zwolnienia jest złożenie w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczony zostanie na wymienione cele

** UWAGA: warunkiem zwolnienia jest złożenie w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży oświadczenia, że spełnione zostały warunki do zwolnienia; termin ten wydłużono dla nieruchomości zbytych w 2007 roku do końca kwiet-

nia 2008 roku, dla zbytych w 2008 roku do końca kwietnia 2009 roku