Nr 32 (1397)

WTOREK

15 lutego 2005

Gazeta Prawna

RAPORT MURATORA
I SPÓŁKI REAS

Dekada domów
jednorodzinnych

O

d kilkunastu lat mało się w Polsce buduje – ok. 100 tys.
wszystkich nowych jednostek mieszkalnych rocznie to

mniej niż 1 proc. mieszkań w naszym kraju. Powstają głównie
domy jednorodzinne. Można szacować, że w ostatnich dziesię-
ciu latach zamieszkało w nich ponad 2 mln Polaków.

str. 3–4

Nieruchomości

MIESZKANIA, DOMY,
GRUNTY

Inwestycje
zawsze opłacalne

Inwestowanie w nieruchomości za-

wsze było opłacalne. Wydaje się, że
za sprawą coraz niższego oprocento-
wania lokat inwestowanie w nieru-
chomości będzie coraz popularniej-
sze, nawet przy niezmienionej ich
rentowności.

str. 10

PRAWO

Jak podzielić naszą
działkę

Zasady dokonywania podziałów,

a także potrzebne do tego dokumen-
ty określają nowe przepisy o podzia-
łach, które obowiązują od 21 grudnia
2004 r. Nie można ich jednak stoso-
wać do postępowań wszczętych, ale
niezakończonych przed tą datą.

str. 12

PRAWO

Gdy nie mamy
umowy z dostawcą

W budynku wielorodzinnym firma

wodociągowa nie zawiera umowy
z poszczególnymi mieszkańcami, ale
z właścicielem lub zarządcą. To te pod-
mioty muszą płacić rachunki za wodę,
nawet wtedy, gdy nie potrafią wyegze-
kwować należności od lokatorów.
Orzecznictwo sądowe potwierdza na-
tomiast, że inaczej jest, gdy nie ma pi-
semnej umowy pomiędzy właścicie-
lem budynku a dostawcą.

str. 12

REKLAMA

BIELANY

Informator o dzielnicach

str. 5-8

Projekt domku jednorodzinnego „Kreska” firmy Sedno Sp. z o.o.

www.gazetaprawna.pl

NIERUCHOMOŚCI

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

2

Aktualności

11

mln zł są warte grunty pod budowę
120-hektarowego pasa startowego. Te-
ren ten należy do Banku Pekao SA.
Bank ten był wśród firm, które w Świd-
niku w 2000 r. założyły spółkę Port
Lotniczy Lublin. Miała ona w ciągu kil-
ku lat wybudować międzynarodowy
port lotniczy. Jej udziałowcami także
były miasta Lublin i Świdnik oraz Wo-
jewództwo Lubelskie. Jednak bank wy-
cofał się ze spółki, jednocześnie wyco-
fując wniesiony przez siebie aport
w postaci terenu pod budowę pasa
startowego. W tym okresie samorzą-
dów nie było stać na jego wykupienie.
Obecnie pojawiła się szansa na rozpo-
częcie inwestycji, gdyż Bank Pekao SA
zgadza się wymienić pas startowy za
XIX-wieczny Pałac Morskich przy Kra-
kowskim Przedmieściu 62.

12

obiektów handlowych w 2006 r. planu-
je posiadać firma Alma Market (dawna
KrakChemia). Firma ta obecnie buduje
sieć supermarketów spożywczych
oraz rozważa możliwość przejęć w sek-
torze handlu detalicznego. W ciągu 2-3
lat rozważane jest bowiem zbudowanie
ogólnopolskiej sieci marketów spożyw-
czych z tzw. wyższej półki. Grupą doce-
lową dla nich mają być klienci bardziej
wymagający, którzy szukają przede
wszystkim różnorodności produktów,
a nie kierują się wyłącznie ceną.

288

mln euro pochłonie realizacja progra-
mu ISPA mającego poprawić zaopa-
trzenie Szczecina w wodę. Uchwałę
w sprawie programu „Poprawa jakości
wody w Szczecinie” Rada Miasta pod-
jęła w połowie 2000 r. Wartość inwe-
stycji jest szacowana na prawie 300
mln euro, z czego 190 mln stanowi
bezzwrotną pomoc z UE (najpierw
z funduszu ISPA, obecnie z funduszu
spójności). W latach 2002-2004 wy-
dano na prace 10 mln euro. W ciągu ro-
ku zostaną wykonane zadania warto-
ści 51 mln euro. Cały program ma być
zakończony w 2008 r. Obejmuje on bu-
dowę i renowację sieci kanalizacyjnej,
zbudowanie trzech pompowni ścieków
oraz oczyszczalni dla całego miasta,
a także budowę nowej magistrali do-
starczającej wodę z jeziora Miedwie.

647

tys. ha gruntów należących do Skarbu
Państwa sprzedała spółka Towarzy-
stwo Obrotu Nieruchomościami
„Agro”, której powołanie Najwyższa
Izba Kontroli uznała za niezasadne.
Spółka z o.o. TON Agro została utwo-
rzona w 1992 roku przez Agencję Wła-
sności Rolnej Skarbu Państwa
(AWRSP – obecnie Agencja Nierucho-
mości Rolnych) oraz firmę Rolimpex.
Podstawowym kierunkiem jej działal-
ności było pośrednictwo w obrocie
gruntami położonymi w obrębie miast,
nienadającymi się do celów rolnych,
ale atrakcyjnymi z punktu widzenia in-
westycji.

D

o końca tego roku firma
Ronson Development za-

kończy trzy realizowane inwesty-
cje, w których ogółem zaprojekto-
wano ponad 260 mieszkań.
Ośmiopiętrowy budynek „Pegaz
na Wyścigach”, w którym znajdu-
je się 112 mieszkań, jest już goto-
wy do oddania. Firma czeka tylko
na wydanie pozwolenia na użyt-
kowanie. Drugą inwestycją, która
zostanie oddana w tym roku, jest
„Twój Biały Dom” na Ursynowie,
w którym na ośmiu piętrach za-
projektowano 79 lokali. Budowa
zostanie zakończona w kwietniu.
Natomiast zakończenie kolejnej
inwestycji, pierwszego etapu osie-
dla „Lazurowa Dolina” na Bemo-

wie, planowane jest na wrzesień
br. Powstaną tu 2 trzypiętrowe bu-
dynki, w których będą wybudowa-
ne 72 mieszkania. Docelowo
w skład osiedla wejdzie 6 budyn-
ków, w których ogółem zaprojek-
towano 192 mieszkania. W tym
roku deweloper chce rozpocząć
także nowe inwestycje. Na II
kwartał br. planowane jest rozpo-
częcie budowy osiedla przy ulicy
Gwiaździstej na Bielanach, kolej-
nego etapu osiedla przy Lazuro-
wej oraz budynku przy Granito-
wej. W II połowie roku Ronson
chce także rozpocząć budowę in-
westycji mieszkaniowej na nie-
dawno zakupionej działce w cen-
trum Warszawy.

L

u k s u s o w e
„Apartamenty

Stary Żoliborz”
powstają na rogu
ul. Słowackiego
i Popiełuszki, czyli
na przedłużeniu
dwóch najważniej-
szych komunika-
cyjnie ulic Warsza-
wy, tj. ul. Marszał-
kowskiej i al. Jana Pawła II. Inwe-
stycja składa się z dwóch budyn-
ków, obok powstaje stacja metra.
Architektura nawiązuje do przed-
wojennej zabudowy Starego Żoli-
borza. Partery budynków prze-
znaczone jest na lokale usługo-
wo-handlowe o pow. 60-200 m

2

,

na piętrach 1-6 apartamenty
o powierzchni 29-119 mkw. Na
ostatnich piętrach powstaną pen-
thousy, czyli duże apartamenty
o podwyższonym standardzie,
wysokości ponad 3 m do stropu

z dużymi tarasami. Niektóre
z nich mają duże tarasy na dachu
wraz z dodatkowym pomieszcze-
niem. Cena 1 mkw. apartamentu
waha się od 4300 do 5600 zł,
penthousu od 6600 do 9000 zł.
Budynki będą mieć wysoki stan-
dard wykończenia, obiekt będzie
ogrodzony, monitorowany i strze-
żony. Inwestycja jest kredytowa-
na przez BRE Bank Hipoteczny
SA. Wpłaty klientów dokonywa-
ne są na rachunek powierniczy,
co zapewnia ich bezpieczeństwo.

Mieszkanko
z ogrodem na dachu

Nowe inwestycje firmy
Ronson Development

Apartament
w „Willi Racławicka”

Kolumnę przygotowała Bożena Wiktorowska

N

a warszawskim Bemowie,
u zbiegu ulic Górczewskiej

i Powstańców Śląskich, zaledwie
10 km od Centrum, powstaje no-
we osiedle „Górczewska”. Inwe-
storem jest J.W. Construction
Holding S.A. Pierwsze mieszka-
nia będą gotowe w III kwartale
2006 roku. Całe osiedle liczyć
będzie 1386 mieszkań. Aż 60
proc. całej oferty stanowią naj-
bardziej dziś poszukiwane miesz-
kania 2- i 3-pokojowe. Cena jed-

nego metra po-
wierzchni użytko-
wej jest zróżnico-
wana w zależności
od wielkości i usy-
tuowania lokali.
Najtańsze lokum
można już kupić
za 3290 zł netto za
1 metr kwadrato-
wy. Budowa rusza

już w lutym, a ukończenie pierw-
szego etapu inwestycji planowa-
ne jest na III kwartał 2006 r.
Przyszli lokatorzy będą mieć do
swojej dyspozycji 1396 podziem-
nych miejsc parkingowych.
Osiedle będzie przyjazne dla nie-
pełnosprawnych, dzięki wygodnym
podjazdom oraz rampom, umożli-
wiającym swobodny dostęp do
wszystkich pomieszczeń oraz środ-
ków komunikacji miejskiej. Całość
będzie ogrodzona i strzeżona.

W

ciągu 10 lat obecności na
polskim rynku firma ta

awansowała do czołówki general-
nych wykonawców na naszym
rynku budowlanym. Chociaż RD
bud działa przede wszystkim jako
generalny wykonawca, to w razie
potrzeby podejmuje się także in-
nych działań na rzecz klienta, ta-
kich jak pozyskiwanie terenów

pod inwestycje. Tak było w przy-
padku hoteli sieci Campanile
w Poznaniu i Lublinie. Firma mo-
że zaproponować również ko-
rzystny sposób finansowania
przedsięwzięcia. W Polsce do tej
pory budowała hotele, centra han-
dlowe, fabryki czy centra logi-
styczne. Podejmowała się też re-
nowacji prestiżowych budynków.

Sukces Rabot Dutilleul
w Polsce

W

dniu17 marca 2005 r. w sie-
dzibie Wyższej Szkoły Go-

spodarowania Nieruchomościa-
mi odbędzie się konferencja pn.
„Eksploatacja budynków i urzą-
dzeń technicznych w gospodaro-
waniu nieruchomościami. Teoria
i praktyka”.

Podstawowym celem konfe-

rencji jest wymiana poglądów na
temat roli i znaczenia eksploata-
cji w gospodarowaniu nierucho-
mościami, potrzeby rozwoju teo-
rii i praktyki w dziedzinie eks-
ploatacji oraz zadań zarządców
nieruchomości w zarządzaniu
stanem technicznym i estetycz-
nym budynków i urządzeń tech-
nicznych.

Organizator konferencji Wyż-

sza Szkoła Gospodarowania
Nieruchomościami w Warsza-
wie zaprasza zarządców nieru-

chomości, władze samorządo-
we, przedstawicieli organizacji
pozarządowych, przedsię-
biorstw oraz innych instytucji
zainteresowanych rozwojem
elementów teorii i praktyki go-
spodarowania. Konferencja jest
organizowana pod patronatem
Jana Ryszarda Kurylczyka, se-
kretarza stanu w Ministerstwie
Infrastruktury przy współpra-
cy: Szkoły Głównej Służby Po-
żarniczej, Polskiego Naukowo-
-Technicznego Towarzystwa
Eksploatacyjnego, Polskiej Fe-
deracji Stowarzyszeń Zarząd-
ców Nieruchomości, Konfede-
racji Budownictwa i Nierucho-
mości, Stowarzyszenia IFMA,
Ogólnopolskiej Izby Gospodar-
czej TBS, Polskiej Korporacji
Termorenowacji, ING Banku
Śląskiego, Marsh Sp. z o.o.

Konferencja WSGN

Rozpoczęto budowę
osiedla „Górczewska”

01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72,
tel. [phone], fax [phone],
w internecie: www.gazetaprawna.pl, e-mail: [e-mail]

Nieruchomości

Grupa Wydawnicza INFOR jest podatnikiem VAT,

NIP 118-00-93-066.

Redaktor prowadzący:

Anna Witkowska,

tel. [phone].
Z-ca dyrektora Biura Reklamy:

Wiesław Ślimkowski,

tel. [phone], mobile [phone].

Biuro Reklamy: 01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72,
tel.: [phone],
fax [phone].
Fotoskład:

Jacek Obrusiewicz, tel. [phone].

Produkcja:

Elżbieta Stamler, tel. [phone].

Druk: AGORA SA Drukarnia, ul. Daniszewska 27,
03-230 Warszawa

W

e Wrocławiu wy-
stawione są na

sprzedaż mieszkania
w zabytkowej „Willi Ra-
cławicka”. Prestiżowy
charakter budynku wy-
nika z jego reprezenta-
cyjnego wyglądu oraz
z jego lokalizacji w eks-
kluzywnej dzielnicy
Wrocławia Krzyki – Bo-
rek. W pobliżu znajduje
się Park Południowy oraz tereny
rekreacyjne (basen, kort teniso-
wy). Położenie budynku zapew-
nia bardzo dobre połączenie
z centrum Wrocławia (ul. Halle-
ra, ul. Powstańców Śląskich). Bu-
dynek wybudowano w 1903 r.
Projekt wykonał znany wrocław-
ski architekt Richard Mohr
w stylu łączącym secesję z ele-
mentami neobaroku. Obiekt po-
siada bogaty wystrój zewnętrzny

– ozdobne tynki, balkony, wie-
życzki i lukarny. Niski parter bu-
dynku jest w pełni przystosowa-
ny do prowadzenia działalności
o charakterze biurowym (pow.
458,93 mkw). Na wyższych kon-
dygnacjach zostały zaprojekto-
wane luksusowe apartamentow-
ce. Inwestorem jest Wrocławskie
Przedsiębiorstwo Budownictwa
Mieszkaniowego „Mój Dom”
SA.

www.gazetaprawna.pl

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

NIERUCHOMOŚCI

Rynek

3

RAPORT MURATORA I SPÓŁKI REAS

Dekada domów
jednorodzinnych

REKLAMA

B

udownictwo jednorodzin-
ne jest dość zróżnicowane.
Największą grupę stanowią
domy podmiejskie lub na
przedmieściach najwięk-

szych aglomeracji, dominujących
także w budownictwie wielorodzin-
nym – Warszawy, Trójmiasta, Krako-
wa, Poznania, Wrocławia. Dużo bu-
duje się również na obszarach pod-
miejskich dwóch wielkich aglomera-
cji, które mają niski poziom budow-
nictwa instytucjonalnego – na Gór-
nym Śląsku i w aglomeracji łódzkiej.

Najczęściej budowany obecnie

dom podmiejski ma ok. 120-150
mkw. netto, parter i poddasze
użytkowe. Jest to z pewnością
dom Polaka nowej klasy średniej –
podkreśla Kazimierz Kirejczyk,
autor raportu „Polskie budownic-
two jednorodzinne w latach 1994-
2004” przygotowanego na zlece-
nie Muratora.

Kolejne ważne grupy budownic-

twa jednorodzinnego stanowią do-
my powstające w gospodarstwach
rolnych oraz domy „minimalne”,
czyli nieduże, często 2-3-izbowe, do-
stępne zarówno dla rolników, jak
i ludzi zatrudnionych w innych
branżach, budowane jako polskie
„starter homes” w nadziei, że gdy
sytuacja rodziny się poprawi, dom
także się powiększy. W statystykach
jako domy jednorodzinne figurują

również domy letniskowe i agrotu-
rystyczne minipensjonaty.

Dominacja indywidualnych

Na początku okresu transformacji

budowały przede wszystkim spół-
dzielnie mieszkaniowe.

Od połowy lat dziewięćdziesią-

tych coraz większą rolę zaczęły od-
grywać prywatne firmy deweloper-
skie, ale koncentrowały się na no-
wym budownictwie wielorodzinnym
w Warszawie i kilku innych mia-
stach o najlepszej kondycji ekono-
micznej. W tej sytuacji łączna liczba
budowanych nowych mieszkań i do-
mów zaczęła spadać, a udział do-
mów budowanych przez indywidu-
alnych inwestorów – rosnąć.

Budowaniu domów sprzyjały tak-

że rozwiązania podatkowe: zarówno
tzw. duża ulga budowlana, obniżają-
ca podstawę opodatkowania o wydat-
ki poniesione na budowę domu, jak
i ulga na zakup gruntu pod budowę.

Limity obowiązujące w obu tych

ulgach sprzyjały ograniczaniu wiel-
kości zarówno domów, jak i działek,
choć z drugiej strony rozwiązanie
pozwalające na wzrost wysokości
ulgi w kolejnych latach zachęcał do
rozciągania okresu budowy w czasie
i unikania oficjalnego rejestrowania
budynków jako ukończonych.

Optymizm indywidualnych inwe-

storów miał więc odzwierciedlenie

zwłaszcza w liczbie wydanych po-
zwoleń i rozpoczętych budów.
Zmiana przepisów dotyczących
kończenia budowy domów,
a zwłaszcza konieczność uzgadnia-
nia istotnych zmian dokonanych
w trakcie budowy i obawy przed
wprowadzeniem opłat rejestracyj-
nych, jak również spadek atrakcyj-
ności rozwiązań podatkowych spra-
wiły, że w połowie 2003 roku, tuż
przed zmianami prawa budowlane-
go, nastąpił statystyczny „wysyp”
nowo oddanych domów. W rzeczy-
wistości zostały one w większości
zamieszkane już dużo wcześniej.
Ale nie zmieniło to w niczym zna-
czenia tego sektora dla całego bu-
downictwa.

Mimo likwidacji ulg i wprowa-

dzenia nowej stawki VAT, można
mówić już o zdecydowanej domina-
cji budownictwa indywidualnego
w budownictwie mieszkaniowym
w Polsce.

Różnice regionalne

Intensywność działalności inwe-

stycyjnej indywidualnych inwesto-
rów nie jest taka sama w całej Pol-
sce. Jeśli podsumować łączną po-
wierzchnię domów oddanych w po-
szczególnych województwach od
1994 roku do I połowy 2004 roku,
można dostrzec, że różnica pomię-
dzy najbardziej i najmniej aktywnym
pod tym względem województwem
jest dziewięciokrotna.

Liderem jest Mazowieckie, gdzie

w tym okresie oddano do użytku
10,3 mln mkw. (ponad 77 tys. do-
mów). Do województw o dużej łącz-
nej powierzchni oddanych domów
można zaliczyć także Małopolskie,

Śląskie, Wielkopolskie, Łódzkie,
Podkarpackie i Pomorskie.

O ile w przypadku okolic Warsza-

wy, Krakowa, Poznania czy Trójmia-
sta aktywność ta idzie w parze z roz-
wojem budownictwa wielorodzinne-
go, o tyle na Śląsku czy w Łódzkiem
jest dokładnie na odwrót: w obu tych
regionach nowe budownictwo wielo-
rodzinne było w minionej dekadzie
bardzo ograniczone. Najwyraźniej
model zamieszkania we własnym do-
mu pod miastem jest tam zdecydo-
wanie preferowany przez osoby, któ-
re mogą pozwolić sobie na sfinanso-
wanie własnego nowego miejsca za-
mieszkania.

Zdecydowanym liderem jest Ma-

łopolskie. Tam w minionych 10 la-
tach nowy dom wybudowała prawie
co dziesiąta rodzina. Mazowieckie
zajmuje w takiej klasyfikacji trzecie
miejsce, po Małopolskiem i Podkar-
packiem. Wiąże się to z dużą po-
wierzchnią domów w okolicach
Warszawy i odpowiednio mniejszą
w innych województwach.

Wbrew polityce państwa

Zjawisko dominacji budownictwa

indywidualnego nasila się w ostat-
nich dwóch latach. Inwestorzy indy-

widualni budują już ponad 60 proc.
nowych jednostek mieszkalnych
w kraju. Biorąc pod uwagę to, że
przeciętny dom jest ponad dwa razy
większy od przeciętnego mieszkania
w budownictwie wielorodzinnym,
udział inwestorów indywidualnych
w łacznej powierzchni oddawanej
w kraju zbliżył się do 80 proc.

– Można być pełnym uznania dla

determinacji Polaków budujących
domy, ale nie sposób nie zauważyć,
że dzieje się to raczej wbrew niż dzię-
ki polityce państwa – podkreśla Ka-
zimierz Kirejczyk. – Budownictwo
wspierane przez państwo stanowi je-
dynie około 2,4 proc. powierzchni
oddawanej w kraju, zaś samorządy
budują tylko około 0,6 proc. tej po-
wierzchni.

Nic nie wskazuje też na to, aby

tendencja ta miała się zmienić w naj-
bliższych latach. Świadczą o tym da-
ne o budowach rozpoczętych i po-
zwoleniach na budowę w ciągu mi-
nionego roku. Oczywiście, w staty-
stycznej kategorii jednostek miesz-
kalnych oddanych przez indywidual-
nych inwestorów kryją się (w ok. 10
proc.) także mieszkania i domy bu-

Od kilkunastu lat mało się w Polsce buduje – ok. 100 tys.
wszystkich nowych jednostek mieszkalnych rocznie to mniej
niż 1 proc. mieszkań w naszym kraju. Powstają głównie do-
my jednorodzinne. Można szacować, że w ostatnich dziesię-
ciu latach zamieszkało w nich ponad 2 mln Polaków.

dokończenie na str. 4

www.gazetaprawna.pl

NIERUCHOMOŚCI

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

4

Rynek

dowane przez małe firmy działające
na zasadzie wpisu do ewidencji dzia-
łalności gospodarczej osób fizycz-
nych, nowe lokale uzyskane w dro-
dze adaptacji poddaszy czy nadbu-
dów, małe domy wielorodzinne bu-
dowane przez jedną lub kilka osób
fizycznych.

Budowanie na kredyt

Skala i znaczenie budownictwa in-

dywidualnego to nie jedyne różnice
pomiędzy rokiem 1994 a 2004.
Zmienił się zasadniczo sposób finan-
sowania budowy. W 1994 roku oso-
by zaciągające kredyt należały do
rzadkości; na rynku dominował pań-
stwowy monopolista – PKO BP,
działał zaledwie jeden bank specjali-
styczny – Polsko-Amerykański Bank
Hipoteczny, inne banki tworzyły do-
piero swoje programy kredytowania,
a wysoka (ok. 35 proc.) inflacja od-
straszała potencjalnych kredytobior-
ców.

Wszystkich kredytów na cele

mieszkaniowe udzielono wówczas
na kwotę około 200 milionów zło-
tych. Dziś skala kredytowania
wszystkich form budownictwa
mieszkaniowego w ciągu roku sięga
10 miliardów złotych. Szacuje się, że
w 1994 roku kredyty sfinansowały
około 9,5 proc. nakładów na nowe
budownictwo mieszkaniowe, w 2003
roku było to już ponad 36 proc. Ale
kredyty stały się bardziej dostępne
nie tylko dzięki spadkowi inflacji.
W połowie lat dziewięćdziesiątych
marża banków kształtowała się na
poziomie 7-9 proc. powyżej stopy
WIBOR 3M, zaś w 2002 roku spa-
dła do około 2-2,5 proc.

W 1994 roku typowym produk-

tem były kredyty 15-letnie, teraz są to
kredyty 25-letnie. Obecnie finanso-
wanie budowy domów jednorodzin-
nych stanowi istotną część działalno-
ści banków związanej z finansowa-
niem nieruchomości.

Druga strona medalu

Przy wszystkich zaletach budow-

nictwo jednorodzinne ma też wady –
przede wszystkim charakter bardzo
anachroniczny i

nieefektywny

z punktu widzenia wykorzystania za-
sobów ludzkich.

Barierą są również trudne do prze-

widzenia koszty budowy. Inwestor
nierzadko więc popełnia błędy, bu-
dując nie tam, gdzie byłoby najtraf-
niej z punktu widzenia przyszłego
wzrostu wartości inwestycji, ale tam,
gdzie udało mu się znaleźć działkę.

Efekty przestrzenne również są

dalekie od ideału. Brak systematycz-
nie przygotowywanych terenów
i brak planów miejscowych spowo-
dowały całkowitą dowolność
w kształtowaniu sąsiadujących do-
mów, w efekcie czego często powsta-
je kakofonia estetyczna.

Brak planów i środków na wykup

gruntów powoduje też zawężanie
ulic i dróg, a w konsekwencji brak
miejsc na parkingi, dojazd straży
pożarnej, zrobienie chodników czy
wprowadzenie nowej infrastruktury
podziemnej, nie wspominając już
o wspólnych terenach rekreacyj-
nych lub rezerwie pod obiekty słu-

żące lokalnej społeczności. Nato-
miast brak uzbrojonych terenów po-
łożonych bliżej miast skutkuje roz-
lewaniem się zabudowy na tereny
rolnicze, gdzie domy są rozrzucone
na dość dużych działkach, zaś wła-
ściciele muszą budować przydomo-
we studnie i szamba, co z kolei pod-
nosi koszty wtórnego uzbrajania te-
renów.

Pod względem organizacji prac,

jakości wykonawstwa i skuteczności
nadzoru postęp, jaki się dokonał,
również wydaje się skromny. Nadal
rzadkością jest regularna obecność
na budowie inspektora nadzoru in-
westorskiego, nadal częsta jest jedy-
nie formalna opieka nad budową
uprawnionego kierownika, podczas
gdy decyzje zapadają w dyskusjach
pomiędzy inwestorem i majstrem,
często mającym niewielkie pojęcie
o nowych technologiach.

Nie sposób nie zauważyć, że trwa-

łość i wartość tak budowanych do-
mów jest również bardzo zróżnico-
wana, czego nie dostrzegają zwykle
rzeczoznawcy wyceniający nieru-
chomości, szacując na rutynowej za-
sadzie ich wartość na potrzeby za-
bezpieczenia kredytu bankowego.
Utrzymywanie się tego zjawiska mo-
że spowodować problemy z rozwo-
jem finansowania budownictwa jed-
norodzinnego w przyszłości.

Następna dekada

Zrównanie lub przynajmniej

zmniejszenie dystansu dzielącego
nas od krajów Europy Zachodniej
wymagać będzie wybudowania
w najbliższych 20 latach kilku milio-
nów mieszkań lub domów.

Jeśli utrzymałby się obecny po-

ziom budownictwa indywidualnego,
oznaczałoby to, że ponad połowę
nowych jednostek mieszkalnych sta-
nowiłyby domy jednorodzinne.

Opisane trendy pozwalają przewi-

dywać, że właśnie tak będzie przez
kolejną dekadę.

Sprzyja temu zarówno tradycja bu-

dowania, preferencje, jak i potrzeby –
tworzenie nowych gospodarstw do-
mowych przez pokolenie drugiego
wyżu demograficznego, z uwzględ-
nieniem maksymalnego wskaźnika
urodzeń prognozowanych przez de-
mografów na lata 2010-2012.

Można z dużym prawdopodobień-

stwem założyć, że w najbliższych
dziesięciu latach pojawi się w Polsce
efektywny popyt na co najmniej 400-
-500 tysięcy domów jednorodzin-
nych o przeciętnej powierzchni 120-
180 mkw. To, czy popyt ten zamieni

się w rzeczywiste transakcje, zależy
także od pojawienia się na rynku od-
powiedniej liczby domów odpowia-
dających oczekiwaniom i możliwo-
ściom finansowym nabywców.

Jest więcej niż prawdopodobne,

że większość tych jednostek miesz-
kalnych stanowić mogłaby intensyw-
na zabudowa jednorodzinna, wypie-
rająca stopniowo domy budowane
metodą półgospodarczą na dużych
działkach, pozbawionych częściowo
dostępu do sieci komunalnych.

To z kolei wymagać będzie przy-

gotowania uzbrojonych terenów. Je-
śli w grę wchodzi około 300-400 ty-
sięcy domów, to potrzeba około kil-
kudziesięciu tysięcy hektarów tere-
nów, wliczając drogi, tereny zielone,
rezerwy pod usługi i obiekty socjal-
ne. Tereny te powinno się już dziś
znaleźć i rozpocząć proces planowa-
nia infrastruktury.

Przyszły kształt budownictwa jed-

norodzinnego zależy od wielu czyn-
ników:

◗

dostępności terenów i ich charakte-
rystyki (dostępność infrastruktury,
transportu),

◗

regulacji prawnych i podatkowych,

◗

atrakcyjności konkurencji w posta-
ci innych form budownictwa,

◗

trendów społecznych,

◗

cen robocizny i zmian na rynku
pracy,

◗

zmian mentalności indywidual-
nych inwestorów.

Nie jest on więc jeszcze wcale

przesądzony.

Większa rola deweloperów

W najbliższych latach nie należy

spodziewać się zmian o gwałtownym
charakterze, a raczej zmian ewolu-
cyjnych. Na polski rynek wejdą duże
firmy, już działające na zachodzie
Europy, oferujące domy realizowane
według typowych projektów, ale na-
dal zbudowane przede wszystkim
w technologii tradycyjnej. Stopnio-
wo, zapewne w drugiej połowie de-
kady, gdy popyt na domy wyraźnie
wzrośnie, podobnie jak cena roboci-
zny, w większym stopniu będą stoso-
wane technologie uprzemysłowione,
takie jak np. wielki blok. Proces pro-
jektowania umożliwi łatwe przygoto-
wanie elementów konstrukcyjnych
i materiałów ściśle dostosowanych
do projektu konkretnego domu.

Firmy takie będą budowały

przede wszystkim na działkach inwe-
storów, ale też będą wchodzić w rolę
deweloperów, oferując uzbrojone
działki i katalogi domów, które na
nich mogą powstać.

Będą oferować swoim klientom

również usługę inwestora zastępcze-
go, uzyskując w jego imieniu pozwo-
lenie na budowę i dokonując nie-
zbędnych do tego uzgodnień.

Choć w pierwszym okresie do-

minować będzie zapewne oddawa-
nie domów w stanie surowym z wy-
kończoną elewacją, z czasem może
okazać się coraz bardziej popular-
ne prowadzenie przez generalnego
wykonawcę części robót wykończe-
niowych. Takie zmiany nastąpiły
na zachodzie Europy w latach
sześćdziesiątych i siedemdziesią-
tych.

Stopniowo będzie rosła rola

firm deweloperskich. Już dziś wo-
kół dużych miast nieduże zespoły
domów szeregowych stanowią zna-
czący segment lokalnych rynków
mieszkaniowych – nawet około 6-7
proc. wszystkich lokali mieszkal-
nych budowanych na sprzedaż.
Przewidywane zmiany demogra-
ficzne, a także rozwój infrastruktu-
ry komunikacyjnej mogą sprzyjać
popytowi na tego typu budownic-
two.

Ze względu na koszt terenów wo-

kół dużych miast najbardziej popu-
larną formą zabudowy pozostanie
zapewne typowa zabudowa szerego-
wa lub łańcuchowa, w której co dru-
gi segment łączyć się będzie z sąsied-
nim ścianami garażu. Domy wolno
stojące ze względu na ograniczony
popyt będą raczej stanowić nieduży
odsetek oferty deweloperów.

Na te przekształcenia istotny

wpływ zacznie mieć także zmiana
w proporcjach pomiędzy kosztem
pracy a kosztem materiałów. Wzrost
udziału robocizny wymusi stosowa-
nie bardziej uprzemysłowionych me-
tod, ale – o ile zapewniony będzie
dopływ tańszych robotników spoza
Polski – tempo wprowadzania tych
zmian może być stosunkowo wolne.

Czas na aktywność gmin

Rozwój budownictwa mieszka-

niowego nie zależy wyłącznie od
wysiłków lokalnego samorządu.
Jest on integralnie powiązany z roz-
wojem całej gminy, z nowymi inwe-
stycjami tworzącymi miejsca pracy,
z rozwojem ważnych instytucji edu-
kacyjnych, z poprawą sieci trans-
portu i wieloma innymi. Ale bez
wsparcia gmin racjonalny, ekono-
micznie efektywny rozwój budow-
nictwa jest praktycznie niemożliwy.
Trzeba przy tym pamiętać, że atrak-
cyjne miejsce zamieszkania działa
jak magnes – przyciąga tych, którzy
nie są w stanie zdobyć mieszkania
w wielkich aglomeracjach, zaś do-
stępność siły roboczej przyciąga no-
we inwestycje.

Z punktu widzenia gminy realiza-

cja atrakcyjnego przedsięwzięcia ma
wiele pozytywnych efektów: aktywi-
zacja rynku pracy, dodatkowe podat-
ki od dochodów firm i mieszkań-
ców, wyższe podatki od nierucho-
mości, aktywizacja określonych rejo-
nów miasta, wzrost wartości sąsied-
nich terenów.

W dłuższej perspektywie, po

wprowadzeniu podatku naliczanego
od wartości nieruchomości, korzyści
te będą jeszcze wyraźniejsze.

Wiele samorządów gminnych

w minionym dziesięcioleciu było
pochłoniętych bardzo poważnymi
inwestycjami w infrastrukturę. Po-
wstały nowoczesne oczyszczalnie
ścieków, wysypiska, magistrale sie-
ci komunalnych, mosty. Powstało
również sporo nowych ratuszy, od-
zyskały swoją świetność stare ulicz-
ki i place. Czas więc już chyba naj-
wyższy, aby bardziej aktywnie spoj-
rzeć na budownictwo mieszkanio-
we, a w tym także – na nowe formy
budownictwa jednorodzinnego.

Opr. Anna Witkowska

Dekada domów jednorodzinnych

dokończenie ze str. 3

Mieszkania oddane do użytku w okresie I-IX 2004 r.,
struktura procentowa i powierzchniowa

Formy

Mieszkania

Jako % łącznej

Przeciętna

Łączna

Jako % łącznej

budownictwa

oddane liczby

oddanych

powierzchnia powierzchnia

powierzchni

(w mkw.)

(w mkw.)

mieszkań

Ogółem

71 458

100

109,1

7 797 302,6

100

Indywidualne

43 670

61,1

141,3

6170 571

79,1

Przeznaczone
na sprzedaż
lub wynajem

16 214

22,7

61,1990

675,4

12,7

Spółdzielcze

6447

9

59,3

382 307,1

4,9

Społeczne
czynszowe 3752

5,3

49,5

185

724,0

2,4

Komunalne

1012

1,4

44,8

45 337,6

0,6

Zakładowe

363

0,5

62,5

22 687,5

0,3

Źródło: GUS (dane wstępne), obliczenia REAS

Jednostki mieszkalne (mieszkania i domy) oddane,
rozpoczęte i na wydanych pozwoleniach na budowę
w okresie I-IX 2004 r.

Formy budownictwa

Mieszkania Mieszkania

Mieszkania

oddane na

pozwoleniach

rozpoczęte

Ogółem

71 458

84 537

79 835

Indywidualne

43 670

50 053

51 788

Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem

16 214

21 425

18 233

Spółdzielcze 6 447

6 433

5 416

Społeczne czynszowe

3 752

3 993

2 658

Komunalne 1 012

2 171

1 348

Zakładowe 363

462

392

Źródło: GUS, obliczenia REAS

www.gazetaprawna.pl

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

NIERUCHOMOŚCI

Dzielnice

5

BIELANY

■

Strategia rozwoju dzielnicy Bielany była

opracowywana przez samorząd gminy w 2002 r.,
a więc wtedy, gdy Bielany były samorządną war-
szawską gminą. Wówczas Rada Gminy mogła
samodzielnie podejmować wszystkie decyzje, te-
raz jest to jedna ze stołecznych dzielnic, o losach
której decydują radni Warszawy. Czy w takiej sy-
tuacji przygotowana wcześniej strategia może
być realizowana?

– Tak jest, chociaż dzielnica utraciła kompe-

tencje do podejmowania decyzji. Zgodnie z art.
12 ustawy o ustroju m.st. Warszawy Rada dziel-
nicy tylko opiniuje decyzje finansowe, a uchwa-
la je Rada m.st. Warszawy. Wydłużyła się więc
droga podejmowania decyzji i czas. Ponadto
ustawowy wymóg przeprowadzania długotrwa-
łych procedur przetargowych oraz potrzeba ich
powtarzania spowodował że na przykład ubie-
głoroczny plan inwestycyjny został wykonany
tylko w 70 proc. Z tego powodu nie udało nam
się rozpocząć budowy sali gimnastycznej
w gimnazjum przy ul. Przybyszewskiego. Nie
ruszyła też budowa ośrodka pracy pozaszkolnej
przy ul. Szegedyńskiej i boiska sportowego przy
ul. Zuga. Mam nadzieję, że do budżetu na rok
bieżący zostanie uchwalona autopoprawka i 4,5
mln zł na salę gimnastyczną oraz pieniądze na
dwie pozostałe inwestycje znajdą się w planie
na ten rok.

■

Skoro wspomniał pan o bieżących inwesty-

cjach, proszę powiedzieć, czego mieszkańcy Bie-
lan mogą oczekiwać w tym roku?

– Mam nadzieję, że uda nam się uzyskać po-

nad 24 mln zł na inwestycje dzielnicowe,
w planie są oczywiście drogi (modernizacja ul.
Kochanowskiego i Bogusławskiego oraz Płat-
niczej – ok. 7 mln zł, nowy odcinek ul. Nocz-
nickiego – 1 mln zł, a cała ulica 3 mln zł),
oświata (boisko w Zespole Szkół przy ul.
Gwiaździstej – ok. 3 mln zł, Ognisko Pracy Po-
zaszkolnej – Dom Kultury Wrzeciono – 6,5
mln zł), mieszkania komunalne (projekty, na
które przeznaczono 400 tys. zł) i chyba naj-
ważniejsza dla dzielnicy inwestycja – ratusz.
Uważam, że jest to inwestycja priorytetowa,
bo po jej zakończeniu koszty utrzymania
obecnie zajmowanych budynków, łącznie
z kosztami komunikacji, czyli łączności (linie
telefoniczne i informatyczne), oraz przewoże-
nia dokumentów między poszczególnymi wy-
działami są znaczne. Ratusz dla Bielan to nie
tylko kwestia prestiżu, ale również usprawnie-
nia pracy urzędników, co powinno zaowoco-
wać krótszym czasem załatwiania różnych
spraw i, co najważniejsze, znacznie lepszej ob-
sługi mieszkańców dzielnicy.

■

Czy znana jest już lokalizacja i koszt, termi-

ny budowy tej inwestycji?

– Od lat jest gotowy projekt ratusza z lokali-

zacją w kwartale ulic Żeromskiego, Jarzębskie-
go i Staffa, dlatego nie trzeba przygotowywać
nowego projektu, a jedynie adaptować ten ist-
niejący, co niewielkim kosztem będzie można
zrobić jeszcze w tym roku. Mam nadzieję, że
również w tym roku, gdy uda się wpisać tę inwe-
stycję do planu, zdążymy rozpocząć procedurę

przetargową na wykonanie tej inwestycji, która
powinna być zakończona do końca 2007 r.
Koszt wszystkich prac przekroczy prawdopo-
dobnie 30 mln zł, ale nie wątpię, że jest to opła-
calna inwestycja, która szybko się zwróci nie
tylko dlatego, że koszty utrzymania urzędu bę-
dą niższe, ale również dlatego, że dzielnica bę-
dzie miała do sprzedania osiem w tej chwili zaj-
mowanych budynków.

■

Co mieszkańcy dzielnicy mają sądzić o 400

tys. zł na projekty mieszkań komunalnych w ze-
stawieniu ze znacznie większymi kwotami na po-
prawę warunków pracy urzędników?

– Dla mieszkańców to bardzo dobra wiado-

mość, dlatego że chociaż w dzielnicy jest ok.
6,5 tys. lokali mieszkalnych, którymi dysponu-
jemy, z których wydzielono ponad 100 lokali
socjalnych i mimo że co roku zwalnia się ok. 70
lokali, którymi dysponujemy, to jednak będzie-
my budowali nowe mieszkania komunalne. Do
końca 2009 r. planujemy wybudowanie kolej-
nych 50 mieszkań komunalnych, ale warto też
wspomnieć, że właśnie zasiedlanych jest kilka-
dziesiąt mieszkań przy ul. Wrzeciono. Ponadto
chcemy, aby do końca roku została zakończona
adaptacja dwóch połączonych ze sobą 11-pię-
trowych budynków hotelowych, które za 11 mln
zł urząd miasta kupił w ubiegłym roku. Koszty
adaptacji szacowane są na ok. 8 mln zł. Będzie
tam ok. 400 mieszkań komunalnych. Rada
Dzielnicy chciałaby, aby 70 proc. lokali pozo-
stało w dyspozycji dzielnicy. Taki „zastrzyk” po-
ważnie skróciłby naszą listę (ponad 480 ocze-
kujących rodzin).

■

Czy ceny ziemi i mieszkań dla nabywców in-

dywidualnych są na tyle atrakcyjne, że powinni
oni zwrócić uwagę na Bielany?

Za 1 mkw. gruntu, w zależności od lokaliza-

cji, trzeba zapłacić od 140 do 700 zł, a 1 mkw.
mieszkania na wtórnym rynku kosztuje od
2500 do 4100 zł, a więc nie są to ceny wysokie.

■

Z taką perspektywą Bielany jawią się dziel-

nicą atrakcyjną dla mieszkańców, a dla inwesto-
rów?

– Dla inwestorów Bielany są nie mniej

atrakcyjne, świadczy o tym chociażby liczba
deweloperów – 16. Zainteresowani powinni
wziąć pod uwagę to, że kończy się budowa
stacji metra przy hali Marymonckiej i wkrót-
ce rozpocznie budowa kolejnej stacji Park
Kaskada – już na Bielanach – i dalszych: Bie-
lany, Wawrzyszew, Młociny. Po wybudowaniu
metra możliwe będzie też zagospodarowanie
terenów użyczonych budowniczym (Metro
Warszawskie Sp. z o.o.). W planach jest bu-
dowa trasy N-S (północ–południe) lub alter-
natywnej drogi S-7, dającej nowy wyjazd
w kierunku Gdańska i mostu Północnego łą-
czącego Bielany z leżącą na prawym brzegu
dzielnicą Białołęka. Są również plany, które
przewidują budowę szybkiego tramwaju
z Młocin, gdzie powstanie duży węzeł komu-
nikacyjny, do Łomianek.

■

To znaczy, że dzielnica jest do tego przygo-

towana i dysponuje aktualnymi planami zagospo-
darowania przestrzennego...

– Bielany pod tym względem nie różnią się

od reszty Warszawy i obecne plany obejmują
kilkanaście procent obszaru dzielnicy. Aktual-
ne są plany Młocin (części: I, IIa, IIb), Mary-
montu (cz. I, II i III), „Serka Bielańskiego”
(teren u zbiegu ulic Żeromskiego, Marymoc-
kiej i Kasprowicza), Węzła Północnego i Pla-
cówki Południowej. To są tereny atrakcyjne
dla inwestorów. Warto też zwrócić uwagę na
adres Marymoncka 42 (KS Hutnik), ponie-
waż ten teren oddamy chętnie inwestorowi,
który przeznaczy go na obiekty rekreacyjne
i sportowe z dużą halą widowiskowo-sportową
– to byłaby inwestycja ważna nie tylko dla
dzielnicy, ale dla całej stolicy. Mam też na-
dzieję, że przy wspomaganiu z funduszy UE
uda się wybudować pełnowymiarowy olimpij-
ski basen (przy Akademii Wychowania Fi-
zycznego).

■

Kilka lat temu głośno było o budowie na

Bielanach największego centrum wystawienni-
czego w Warszawie, czy ten projekt jest nadal
aktualny?

– Takie plany miała spółka, która jest właści-

cielem Huty Lucchini Warszawa. W 2003 r. zo-
stała wydana decyzja o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu dla inwestycji na
tym terenie. Jest to teren (część Huty L. W.
przy ul. Kasprowicza 132) przeznaczony pod
budowę kompleksu obiektów wystawienni-
czych, targowych, handlowych i usługowych.
O wydanie decyzji ubiegała się warszawska
spółka Coimpex, ale dotychczas inwestor nie
złożył wniosku o pozwolenie na budowę, więc
jeszcze nie można mówić, że jest to jakakolwiek
inwestycja, lecz jedynie plany.

Rozmawiała Joanna Granecka

Drodzy Czytelnicy,
oferty z rynku
mieszkaniowego
w Warszawie, które
w weekend mieliśmy
okazję zobaczyć
w Centrum Expo XXI, na
Targach Mieszkań
i Domów były tak
podobne do siebie, że
problem wyboru
pozostał. Jakie mają być
te nasze własne cztery
kąty? Czy wybrany przez
nas deweloper jest
solidny? Czy nasz
wybrany deweloper jest
na pewno uczciwy? Która
dzielnica będzie dla nas
najlepsza? Wiadomo, że
każda ma swój
niepowtarzalny klimat, jej
władze przygotowały
plany jej rozwoju,
ale – niestety – nie
brakuje też problemów.
Ułatwimy Państwu wybór,
oddając do Waszych rąk
dodatek o dzielnicach.
Cykl prezentacji
rozpoczęliśmy
w styczniu. W tym
numerze zapraszamy na
Bielany. Na mapce
dzielnicy zaznaczyliśmy
lokalizację
najważniejszych
inwestycji
mieszkaniowych.
Podajemy też
podstawowe informacje
o dzielnicy, a o jej
perspektywach
rozmawiamy
z burmistrzem.
Na Państwa komentarze
i opinie, które będą dla
nas wskazówką przy
przygotowywaniu
kolejnych wydań,
oczekuje Grzegorz Wąs
(tel.: [phone]).
Wszelkie uwagi
i propozycje można też
przesyłać na specjalnie
w tym celu uruchomiony
adres mailowy:
[e-mail]

Dzielnica atrakcyjna

dla inwestorów

Rozmowa z

Cezarym Pomarańskim, burmistrzem dzielnicy Warszawa Bielany

Projekt ratusza jest gotowy,

a po jego wybudowaniu obniżą
się koszty obsługi mieszkańców

i skróci się czas załatwiania spraw.

BIEL

ANY

Bielan

y

◗

po

wierzchnia – 323

4 ha (32 kmkw

.), 28 pr

oc. obszar

u zajmu

ją teren

y zielone (w

tym Lasek Bielańs

ki – 1

30 ha).

◗

ludność – 1

36 485 (8,6 pr

oc. mieszkańcó

w stolicy), 5

mie

jsce wśr

ód dzielnic

W

a

rsza

wy

, ponad 60 pr

oc. mieszkańcó

w w

wiek

u pr

oduk

cyjn

ym,

◗

w

dzielnicy jest: 30 przedszk

oli, 2

4

szk

oły podst

a

w

o

w

e (5 niepubliczn

ych), 1

4

gimnazjó

w (5 niepubliczn

ych), 6

szk

ół za

w

odo

wy

ch, 1

2

liceó

w ogólnokszt

ałcą-

cy

ch (4 niepubliczne), 8

szk

ół gminn

ych i

7

szk

ół wyższy

ch (Akademia W

ycho-

wania Fizy

cznego, P

apies

ki W

ydział T

eologiczn

y,

U

niw

er

sytet K

a

rdynała S

tef

ana

W

y

szyńs

kiego, W

yższa Szk

oła T

u

ry

st

yki i

R

ekreacji, W

y

ższa Szk

oła Handlu

i

P

ra

wa, W

yższa Szk

oła K

omunik

o

w

ania i

Medió

w Społeczn

ych, W

yższa Szk

oła

Zarządzania i

P

rzedsiębior

czości).

Źr

ódło: U

rząd Dzielnicy W

a

rsza

w

a

Bielan

y,

2005.

N

a

działce

o

p

o

wierzch-

ni nie

wiele

przekraczają-

ce

j 4300

mkw

. f

ir

m

a

Zab-Bud wy-

budo

wała dla W

a

rsza

ws

kie

j Giełdy Elektr

o-

niczne

j pięć w

olno sto

jący

ch budynk

ó

w

za-

pr

o

jekto

wan

ych przez ar

chitekt

a Ceno T

o

-

dor

o

w

a. T

o

nie

wielkie osiedle z

domami,

w

k

tór

ych są zaledwie 4

mieszkania w

k

aż-

dym ma sw

ój ur

ok

, któr

y nadają mu r

óżne

„dr

obiazgi” w

o

toczeniu budynk

u, t

a

kie jak

n

p. dre

wniane, nie

wysokie (1

,5 m) ogr

odze-

nie, oświetlenie całego terenu lam

pami

umieszczon

ymi r

ó

wnież na nie

wysokich

– 1

,5 m – słupkach. Całe osiedle będzie

oczywiście strzeżone przez całą dobę.

Budynki wzniesione na po

wierzchni 250

mkw

. mają po czter

y mieszkania, któr

yc

h

każde ma 9

4,9 mkw

. po

wierzchni użytk

o

w

ej

.

P

onadto do każdego mieszkania przypisana

jest do wyłącznego użytk

o

w

ania 50 mkw

.

gr

untu i

tu trzeba dodać, że zar

ó

wno miesz-

kanie, jak i

g

runt st

ano

wią własność hipo-

teczną wpisaną do księgi wieczyste

j. Do dys-

pozy

cji mieszkańcó

w będą też mie

jsca par-

kingo

w

e

(jedno mie

jsce par

kingo

w

e

r

ó

wnież

będzie wpisane do księgi wieczyste

j).

Dom

y zost

ały ocieplone metodą lekk

ą –

mokrą, czyli dziesięciocent

ymetr

o

wą war-

stwą st

yr

opianu, i

pokr

yte war

stwą t

ynk

u

akr

ylo

w

ego. Do mieszkań są oczywiście do-

pr

o

w

adzone wszystkie media: w

o

da z

mie

j-

skie

j sieci w

odociągo

w

ej, energia elektr

yc

z-

na, gaz i

mie

js

ka sieć telek

omunikacyjna.

Mieszkania są odda

wane użytk

o

wnik

om

w

„st

andar

dzie war

sza

ws

kim”, czyli bez bia-

łego mont

ażu, bez ar

matur

y i

bez podłóg.

N

atomiast każde mieszkanie ma założone

i k

o

m

pletne wszystkie inst

alacje, własn

y piec

gazo

wy oraz grze

jniki c.o. f

ir

m

y Pur

mo.

Cena t

akiego mieszkania – a

do s

przeda-

nia pozost

ało już t

ylk

o 6

segmentó

w – wy-

nosi 329 t

y

s. zł (br

utto). Cena obe

jmu

je

ró

wnież udział w

g

runcie, mie

jsce par

kingo-

w

e, teren do pr

ywatnego użytk

u i

udział

w

k

oszt

ach budo

wy śmietnika i

budynk

u

war

to

wni.

Dwupoziomow

e, i

to na Bielanach

Młoci-

ny

2

to

osiedle na

war

sza

w-

sk

ich Bie-

lanach,

położone

w

sąsiedz-

twie Lasu Młocińs

kiego i

K

am

pinos

kiego

P

a

rk

u N

a

rodo

w

ego. U

roczys

k

o

Młocin

y

jest najważnie

jszą częścią pasma leśnego

o

taczającego osiedle, dlatego jest to loka-

lizacja polecana dla ludzi doceniający

ch

bezpośredni k

ont

akt z

naturą, dla osób

lubiący

ch czynn

y wypoczynek

, tur

ystó

w

pieszy

ch i

ro

w

er

o

w

y

ch. T

e

walor

y osiedla

Młocin

y 2

jednocześnie nie k

olidu

ją ze

sp

ra

wn

ym do

jazdem do do

w

olnego mie

j-

sca w

stolicy

. Zape

wniają to bar

dzo do-

bre r

o

związania linii k

omunikacyjn

y

c

h

(t

ak jest w

całe

j dzielnicy), autobusó

w

,

tr

am

wajó

w

, a

wkr

ótce podziemne

j k

olei

(metr

a) ze st

acją k

ońco

wą Młocin

y.

De

w

eloper Eur

o-Cit

y II wybudo

wał

już jedno osiedle, którego mieszkańcy są

zado

w

oleni, i

teraz przyszła k

ole

j, ab

y

w

tym ur

okliwym mie

jscu wybudo

wać

nastepne czter

opiętr

o

w

e budynki o

b

ar-

dzo cieka

w

e

j ar

chitekturze, z

mieszkal-

n

ym poddaszem i

podziemn

ymi gar

aża-

mi. Całe osiedle będzie ogr

odzone

i

strzeżone przez całą dobę. W

ty

c

h nie-

wysokich domach mieszkańcy będą mo-

gli k

o

rzyst

ać r

ó

wnież z

wind, które będą

zjeżdżały r

ó

wnież do podziemi, gdzie

mieszkańcy domu będą mieli dla sw

oich

samochodó

w mie

jsca posto

jo

w

e

i

gar

aże.

Mieszkania o

p

o

wierzchni od 32 do 1

2

1

mkw

. będą miały balk

on

y loggie i

tarasy

.

Mieszkania, jak zape

wnia in

w

e

stor

, będą

bar

dzo przyjazne mieszkańcom i

bez-

pieczne. W

st

andar

dzie mieszkania, do

którego de

w

eloper będzie wr

ęczał klucze

będą ant

ywłamanio

w

e

drzwi w

e

jścio

w

e

,

ter

moizolacyjne okna, grze

jniki i

par

ape-

ty

. W

ramach tego samego st

andar

du

mieszkanie zost

anie wyposażone w

linie

telef

oniczne, inst

alację tele

wizyjną i

d

o-

stęp do inter

netu.

Mieszkania nie są dr

ogie, bo 1

mkw

.

k

osztu

je 3900 zł (br

utto), a

w

ar

to przy

tym wiedzieć, że za balk

on nie trzeba do-

płacać ani gr

osza. Olbrzymią gratk

ą są

mieszkania na ost

atnie

j k

ondy

gnacji

z

poddaszem, bo t

am płaci się t

ylk

o za tę

część po

wierzchni, która (zgodnie z

nor-

mami eur

ope

js

kimi) daje pomieszczenie

o

w

ysok

ości co najmnie

j 1

,9 m. Dzięki t

a

-

kiemu s

posobo

wi liczenia mieszkanie

o

p

o

wierzchni 1

65 mkw

. ze „s

k

osami” na

poddaszu można k

upić, płacąc jedynie za

1

20 mkw

. Pr

a

wda, że war

to.

U

nikaln

y k

o

m

pleks leśn

y w

mieście

– Lasek Bielańs

ki, Las i

P

ar

k Młociń-

ski, Las na Bemo

wie, a

także położo-

n

y

w

sąsiedztwie K

a

m

pinos

ki P

a

rk

N

a

rodo

wy s

p

ra

wiają, że Bielan

y są

jedną z

najbar

dzie

j poszukiwan

yc

h

ok

olic do zamieszkania w

stolicy

.

Mariusz Książek

, prezes Mar

vipol

De

v

elopment, podkreśla: – Bielan

y

są dzielnicą o

ogr

omn

ym po

tencjale

rozw

o

jo

wym, a

je

j atutem, z

punktu

widzenia mieszkańcó

w

, są r

ozległe

teren

y zieleni, lasy i

par

ki, a

także dogodna k

omu-

nikacja. Niedługo, zgodnie z

planem, po

winno do-

trzeć tu metr

o. N

a

Bielanach zrealizo

waliśm

y dwie

nasze in

w

est

yc

je (Dom P

od Klonem, Bielańs

ki

Dom), obecnie f

inalizo

wan

y

jest trzeci obiekt, wie-

lor

odzinn

y Dom Przy A

gorze. Oddanie go planu

je-

m

y

na III kwar

tał 2005. Oznacza to, że pier

wsi

mieszkańcy będą mogli odbierać klucze już w

paź-

dzier

nik

u.

In

w

est

yc

je Mar

vipolu są cenione przez mieszkań-

có

w m.in. ze względu na dostępność terenó

w rekre-

acyjn

ych i

u

roki s

k

ar

p

y

wiślane

j. Istnie

ją tu natural-

ne war

unki dla upra

wiania s

por

tu i

tur

yst

yki. Dodat-

k

o

wą atrak

cję st

ano

wi bogat

a sieć ścieżek r

o

w

er

o

-

wy

ch pr

o

w

adzący

ch do najpięknie

jszy

ch mie

jsc

w

o

k

olicy

.

Oceniając zalet

y Bielan, nie można

zapominać o

rozwinięte

j w

te

j dzielni-

cy infrastr

ukturze – blis

k

ość szk

ół,

przedszk

oli, gimnazjum i

liceum,

poczt

y,

przy

chodni zdr

o

wia i

szpit

ala

czy też k

o

ściołó

w czynią tę lokalizację

przyjazną dla mieszkańcó

w

. Dzięki t

a

-

kie

j lokalizacji, walor

om ar

chitektur

y

i

w

ysokiemu poziomo

wi wyk

ończenia

mieszkań – s

p

rzedaż lokali w

budyn-

kach Mar

vipolu przebiegała bar

dzo

sp

ra

wnie

–

Dla klientó

w

, którzy p

y

tają o

Dom Przy A

gorze,

mam

y jeszcze bar

dzo atrak

cyjną pr

opozy

cję: obszer-

ne, ponad 1

30-metr

o

w

e mieszkania dwupoziomo

w

e

– mó

wi dyr

. R

y

szar

d Mar

ciniak

. – Budo

wane b

yły

z

m

yślą o

ludziach, którzy chcą odgraniczyć prze-

strzeń, gdzie relaksu

ją się, s

p

o

tykają się na posił-

kach, ws

pólnie oglądają tele

wizję, przyjmu

ją gości.

T

emu celo

wi służy obszer

na, blis

k

o

50-metr

o

w

a dol-

na k

ondy

gnacja z

częścią k

uchenną i

living-r

oomem.

Mieszkania dwupoziomo

w

e obecnie są pr

awdzi-

wym rar

yt

asem na r

ynk

u, poszukiwan

ym przez zw

o-

lennik

ó

w

niet

ypo

w

ych r

ozwiązań aranżacyjn

ych.

Mar

vipol posiada w

o

fe

rcie 4

takie mieszkania

w

Domu Przy A

gorze na Bielanach. P

o

wierzchnia

mieszkań od 1

32 do 1

38 mkw

., a

cena bar

dzo atrak-

cyjna 2980 zł netto.

REKLAMA

MŁOCINY 2 – EURO

-CIT

Y II

Przy ulicy Heroldów

W

a

k

acyjna atmosf

er

a od I kw

. 2006 r

. (t

ermin zak

ończ

enia inwes

ty

cji) s

tanie

się codziennością dla mieszk

ańców osiedla Młocin

y 2. Codziennie,

wy

chodząc z domu chciażb

y na chwilę, można się tam poczuć jak na

wak

acjach.

WÓLCZYŃSK

A 299 – W

ARSZA

WSK

A GIEŁDA ELEKTRONICZNA

Małe osiedle z

w

ar

to

wnią

Do k

ońca I

k

war

tału t

ego r

o

k

u

klucz

e do swoich segment

ów pr

zy ul. W

ólczyń-

s

kiej 299 na Bielanach odbiorą klienci niet

ypowego deweloper

a – W

a

rszaw-

s

kiej Giełdy Elektr

onicznej.

„Ma-

r

ymonc-

ka” to

pr

opozy-

cja hol-

dingu

JW Con-

str

uc-

tion dla

ludzi, którzy chcą zamieszkać w

k

ameral-

n

ym budynk

u mieszczącym t

ylk

o 33

mieszkania dla osób akt

ywn

y

ch, cenią-

cy

ch sobie k

omf

or

t i

łatwy dostęp do sie-

ci k

omunikacji mie

js

kie

j, któr

a na Biela-

nach jest bar

dzo dobrze r

ozwinięt

a,

a

wkr

ótce wzbogaci się o

linię metra, któ-

re jest właśnie w

budo

wie, i

zbliża się do

granic te

j dzielnicy

. De

w

eloper

, któr

y wy-

budo

wał już 1

9

osiedli, pr

oponu

je t

ym r

a

-

zem mieszkania na Bielanach w

domu

sto

jącym nieopodal terenó

w rekreacyj-

n

y

ch, któr

y

ch na Bielanach nie brak

u

je,

za

wier

a of

er

tę wyk

orzyst

ania blis

k

o

ści

Akademii W

y

cho

wania Fizy

cznego dys-

ponu

jące

j bar

dzo r

ozbudo

wan

ym zaple-

czem do upra

wiania r

óżn

y

ch dyscyplin

spor

to

wy

ch. Of

er

ta

do

ty

czy nie t

ylk

o

upra

wiania s

por

tu i

e

fekt

ywnego wypo-

czynk

u, ale r

ó

wnież usług niezbędn

y

c

h

do wyk

on

ywania pracy

.

W budynk

u przy Mar

ymonckie

j de

w

elo-

per za wyjątk

o

w

o nis

k

ą

cenę of

er

u

je na

par

terze po

wierzchnie k

omer

cyjne, a

n

a

wyższy

ch k

ondy

gnacjach duże t

a

rasy

i

ogr

ody zimo

w

e

.

Mieszkania o

p

o

wierzchni 80 mkw

.

z

loggią (i ogr

odem zimo

wym) można k

u

-

pić, płacąc po ok

. 4300 zł za 1

mkw

., a

z

a

lokal o

te

j same

j po

wierzchni, ale z

tara-

sem cena jest wyższa, bo wynosi 4600 zł

za 1

mkw

., t

yle samo, ile w

przypadk

u

mieszkania o

p

o

wierzchni 95 mkw

. (r

ó

w

-

nież z

tarasem). Cena mie

jsca posto

jo

w

e

-

go pod budynkiem nie zależy od wielk

ości

k

upo

wanego mieszkania i

wynosi 2

4

t

y

s.

zł. Of

er

ty

JW Constr

uction są interesu

jące

ró

wnież dlatego, że de

w

eloper zape

wnia

sp

ra

wne funk

cjono

wanie osiedla, admini-

str

u

jąc nim przez r

ok po oddaniu do użyt-

k

u, a

następnie przekazu

jąc (wraz ze sw

o-

ją wiedzą i

doświadczeniami) ws

pólnocie

mieszaknio

w

ej.

W przypadk

u tego de

w

eloper

a war

to

zwr

ócić uwagę na bar

dzo k

o

rzystn

y dla

klientó

w system kredyto

wania miesz-

kań pr

o

w

adzon

y przez J.W

. Constr

uc-

tion z

bankami, a

jest w

czym wybierać,

bo są to: PK

O BP

, Bank Ochr

on

y Śr

o-

do

wis

ka, Bank Millennium i

In

v

est

Bank

.

MARYMONCK

A – J.W

. C

ONSTRUCTION HOLDING S.A

.

K

om

promis cen

y i k

omf

or

tu

Zaint

eresowani tą lok

alizacją mają szansę s

k

or

zys

tać z

limit

owanej of

er

ty

obejmu

jącej tr

zy t

y

p

y

mieszk

ań z loggią

i zimowym ogr

odem or

az tar

asami, a takż

e miejscami

pos

to

jowymi w podziemnej k

ondy

gnacji budynk

u.

War

szaw

sk

a

Giełda Elektr

oniczna

www.gazetaprawna.pl

NIERUCHOMOŚCI

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

8

Dzielnice

Międzynarodowe firmy dorad-
cze, badające rynek nierucho-
mości w Warszawie, analizują
zwykle obszar Żoliborza. Biela-
ny, mimo że są według nowego
podziału administracyjnego od-
rębną dzielnicą, są w dalszym
ciągu włączone do analiz terenu
Żoliborza.

Tradycyjnie mieszkaniowy cha-

rakter Bielan spowodował, że na
tym terenie nie powstawały dotych-
czas, poza nielicznymi, biurowce,
hale magazynowe i inne budynki
niezwiązane z mieszkalnictwem. Ze
względu na swój charakter Huta
Warszawa, jako największy obiekt
przemysłowy w dawnych latach, nie
skupiała wokół siebie drobnego
przemysłu i handlu, co po jej czę-
ściowej likwidacji i modernizacji
ulżyło naturalnemu środowisku
i Bielany jako oaza ciszy, zieleni
i spokoju nabiera coraz większej
wartości jako obszar bardzo przyja-
zny dla jego mieszkańców.

Bielany są częścią Warszawy po-

strzeganą jako typowo mieszkalna
i chociażby z tego powodu firmy po-
szukujące biura rzadko biorą pod
uwagę Bielany – mówi Paweł Skałba,

dyrektor w dziale powierzchni biuro-
wych, Colliers International Poland.
– Trochę inaczej jest w przypadku
Żoliborza, na którym jest kilka pro-
jektów biurowych klasy A i B+, np.
Park Olimpijski (a ostatnio przyjęła
się nazwa Athina Park), są też dwa
biurowce Hektor, Żoliborz Plaza,
Bohomolca, Irydion oraz Vidicon.
Planuje się też oddanie do użytku
trzech nowych projektów, w tym je-
den z nich jest projektem austriac-
kiego dewelopera Immokonsult. Jest
on zlokalizowany na pograniczu Żo-
liborza i Śródmieścia. Pozostałe biu-
rowce to budynek EuRoPol Gaz

przy Literackiej oraz Royal Business
Center przy Stawki.

Na tle pozostałych dzielnic, Żoli-

borz i Bielany zajmują czwarte miej-
sce pod względem powierzchni nie-
wynajętej – ten współczynnik na ob-
szarze Żoliborza i Bielan jest niewiel-
ki i wynosi tylko 6,5 proc., a warto
też wiedzieć, że jest mniejszy w po-
równaniu z poprzednim kwartałem –
kontynuuje Paweł Skałba. – Najemcy
jednak nie stronią od biur na tym te-
renie, bo tylko w ubiegłym roku za-
warte zostały umowy najmu 11 000
mkw. powierzchni biurowej. Do naj-
większych najemców zaliczają się

PGNiG w budynku przy Bohomolca
oraz Zentiva w Athina Park. Czynsze
najmu biur na Żoliborzu są zbliżone
do stawek obowiązujących na Moko-
towie i we Włochach. Średnio wyno-
szą one 13 euro i należy traktować je
jako stawki wywoławcze.

W porównaniu z COB (central-

nym Obszarem Biznesu) lub Moko-
towem, Żoliborz i Bielany mają
ograniczoną powierzchnię biurową,
którą mogą zaoferować biznesowi.
Podobnie jest z nowoczesnymi
obiektami magazynowymi. W obu
przypadkach jest to konsekwencja
tego, że cały ten obszar jest postrze-
gany jako teren budownictwa miesz-
kaniowego.

Należy natomiast spodziewać się

tego, że łatwa komunikacja Bielan
i Żoliborza z centrum stolicy oraz
trasa wylotowa w kierunku Gdańska
zwiększą atrakcyjność tego obszaru,
a wówczas należy spodziewać się, że
powstaną tu nowe obiekty tego typu.

Dotyczy to szczególnie niezago-

spodarowanego terenu wzdłuż ulicy
Powązkowskiej, gdzie m.in. miesz-
czą się biurowce Irydion i Vidicon,
które są w całości wynajęte.

Podobne opinie o Bielananch

można usłyszeć od analityków in-
nych agencji nieruchomości i stąd
wypływa już tylko jeden wniosek: na
Bielanach mieszka się bardzo do-
brze.

Lech Piesik

B

ielany są jedną z najładniej-
szych i najbardziej zielo-
nych dzielnic Warszawy
– zieleń zajmuje 28 proc.
całego obszaru dzielnicy

– graniczącą z Kampinoskim Par-
kiem Narodowym. Charakterystycz-
nymi elementami bielańskiego krajo-
brazu są m.in. Las i Park Młociński,
Las Bemowo, który w południowo-
-zachodniej części dzielnicy ciągnie
się aż do ul. Arkuszowej, oraz Lasek
Bielański, który jest rezerwatem kra-
jobrazowym z cennym starodrzewem
oraz bardzo bogatym światem owa-
dów i ptaków, a jednocześnie jest tere-
nem otwartym dla turystów. Jest to
swoista zachęta do rekreacji i wypo-
czynku na tym terenie nie tylko dla
mieszkańców dzielnicy, ale również
dla wszystkich mieszkańców stolicy.

Znaczny potencjał gospodarczy

i naukowy (7 wyższych uczelni i 4 in-
stytuty naukowe), bardzo dobrze
rozwinięta sieć komunikacyjna za-
pewniająca szybką komunikację
z centrum miasta i innymi dzielnica-
mi, wysokie kwalifikacje mieszkań-
ców Bielan (60 proc. mieszkańców
w wieku produkcyjnym) i bardzo ko-
rzystny klimat inwestycyjny, jaki

stwarzają władze dzielnicy, powodu-
ją, że Bielany są bardzo atrakcyjnym
partnerem do współpracy zagranicz-
nej, zarówno gospodarczej jak i kul-
turalno-naukowej. Potwierdzeniem
tych opinii są liczne inwestycje pro-
wadzone nie tylko przez samorząd
dzielnicy, ale również przez prywat-
nych inwestorów.

Inwestorzy zwracają uwagę na

bardzo przyjazny klimat dzielnicy
nie tylko do wypoczynku i mieszka-
nia, ale również do prowadzenia in-
teresów. Dzięki takiemu nastawieniu
władz dzielnicy w ostatnich latach
mogły tu powstawać nowoczesne
osiedla mieszkaniowe, np. takie jak
to przy ul. Bogusławskiego, zaprojek-
towane na niewielkiej działce o po-
wierzchni ok. 7 tys. mkw., na której
Dom Development wybudował bu-
dynek o zróżnicowanej wysokości
(z wieżowym akcentem w północnej
części), nawiązujący jednak stylem
do współczesnych trendów architek-
tonicznych. Jarosław Szanajca, pre-
zes zarządu Dom Development, po-
mimo tego, że popyt na mieszkania
jest tu bardzo duży, to jednak nie pla-
nuje budowy nowych mieszkań, po-
nieważ na tym terenie podaż grun-

tów jest niewielka i uzyskanie atrak-
cyjnej lokalizacji nie jest łatwe. Pre-
zes Szanajca zwrócił też uwagę na
brak miejscowych planów zagospo-
darowania, co hamuje zapędy inwe-
stycyjne wielu deweloperów. Innym
hamulcem inwestycyjnym są proce-
dury uzyskania pozwolenia na budo-
wę, które powodują konieczność
zmiany planów, a skutkiem tego są
nieplanowane wzrosty kosztów, a dla
klientów – cen. Sytuację może zmie-
nić oczekiwana nie tylko przez dewe-
loperów zmiana przepisów (ustawy),
która jest nieunikniona, i zdaniem
Jarosława Szanajcy, powinna wkrót-
ce nastąpić, bo jedynymi oponenta-
mi są urzędnicy broniący swoich
praw do uznaniowego decydowania
o inwestycjach.

Huta Lucchini Warszawa miesz-

cząca się w samym centrum Bielan
od czasu zmiany profilu produkcji
i wymiany pieców hutniczych opala-
nych koksem na nowe piece elek-
tryczne na szczęście nie jest już za-
grożeniem dla środowiska naturalne-
go, dlatego nawet mieszkańcy oko-
licznych budynków nie mają proble-
mów z zanieczyszczeniami emitowa-
nymi dotąd przez hutę. Przyjazna lu-
dziom atmosfera zachęciła niewątpli-
wie inwestora (Amber) do budowy
„szeregowców” na osiedlu Jowisza
(przy ul. Jowisza). W tym samym re-
jonie (ul. Arkuszowa) „szeregowce”
wybudowała SBM Maki. Podobna
zabudowa jest dziełem SBM War-
dom, która zlokalizowała swoją inwe-
stycję przy ul. Zgrupowania Żmija.
Budowa mieszkań w zabudowie sze-
regowej, na które jest duży popyt,
chyba najlepiej świadczą o tym, że
mieszkańcy znajdują tu bardzo ko-
rzystne warunki do wypoczynku
w spokoju i dobrej atmosferze.

Na Bielanach nie brakuje też bu-

dynków wielorodzinnych. Nowe
obiekty tego typu wzniesiono nie-
dawno u zbiegu ulic gen. Maczka
i Rudnickiego (inwestor – Belvede-
re Bielany) i Park Kellera przy
zbiegu ulic Lektykarskiej i Rudz-
kiej (inwestor – P&P Properties).
Spółdzielnie mieszkaniowe, które
nie należą już do czołówki inwesto-
rów na Bielanach, nie ustępują po-
la deweloperom, o czym świadczą
ich inwestycje np. przy ul. Wrze-
ciono (inwestor – Warszawska
Spółdzielnia Mieszakniowa), przy
ul. Marymonckiej (inwestorem by-
ła również Warszawska Spółdziel-
nia Mieszkaniowa) i u zbiegu ulic
Literackiej i gen. Maczka – Piaski
„E” (inwestor – Warszawska Spół-
dzielnia Mieszkaniowa). Inwesto-
rzy mieszkaniowi na Bielanach nie
ograniczają się do wznoszenia je-
dynie budynków mieszkalnych, po-
wstają również obiekty mieszka-
niowo-usługowe, np. obiekt przy ul.
Przybyszewskiego wzniesiony
przez Powszechną Spółdzielnię
Mieszkaniową Idealne Mieszka-
nie.

Na Bielanach budowane są nie

tylko domy wielorodzinne i szerego-
we, jest to dzielnica, którą upatrzyli
sobie również inwestorzy luksuso-
wych apartamentów. Dlaczego fir-
ma inwestuje na Bielanach, zapytali-
śmy dyrektora spółki Sanui, Kazi-
mierza Federaka, który powiedział
nam: Bielany są niedoinwestowane,
a przecież jest to jedno z najbardziej
atrakcyjnych miejsc w stolicy, a trze-
ba pamiętać jeszcze o tym, że wkrót-
ce – po wybudowaniu linii metra,
które zanim dotrze do końcowej sta-
cji w Młocinach, będzie na Biela-
nach miało jeszcze trzy stacje – bę-

dą jeszcze atrakcyjniejsze. Pomimo
tego, że w ośmiopiętrowym budyn-
ku u zbiegu ulic Renesansowej
i Aspekt dysponujemy tylko miesz-
kaniami o mało popularnej po-
wierzchni od 73 do 93 mkw. w cenie
3800 zł (brutto) to popyt na nie jest,
a do zakończenia tej inwestycji po-
zostało już tylko kilka miesięcy (do
użytku zostanie oddany w maju tego
roku). Spokojnie przygotowujemy
się do rozpoczęcia inwestycji w sa-
mym centrum Bielan, gdzie zamie-
rzamy wybudować sześciopiętrowy
biurowiec. Najpierw jednak chcemy
zakończyć budowę we Włochach
budynku biurowo-mieszkaniowego
o powierzchni 3500 mkw. i cztery
kamieniczki w Gdańsku na Starym
Mieście – tam jednak nie będzie
żadnych mieszkań, lecz jedynie lo-
kale użytkowe mieszczące kancela-
rie adwokackie itp.

W opinii inwestorów Bielany są

ciekawym i atrakcyjnym miejscem,
a to może oznaczać, że wkrótce
przyjdzie moda na Bielany i wów-
czas ceny mieszkań w tej enklawie
ciszy spokoju i zieleni na pewno
znacznie wzrosną. Dzielnica, która
już teraz ma bardzo dobrze rozwią-
zany problem komunikacji z cen-
trum, niebawem wzbogaci się o na-
prawdę szybki i bezpieczny środek
transportu, jakim jest metro, który
połączy dzielnicę przez Centrum
z Ursynowem. Również wkrótce zo-
stanie wybudowany most północny
na prawy brzeg Wisły, co zapewne
odciąży Wisłostradę, bo część samo-
chodów w ruchu tranzytowym
z Gdańska w kierunku Lublina skie-
ruje się od razu na prawy brzeg rze-
ki. Są to realne zwiastuny dobrej ko-
niunktury dla Bielan i jej mieszkań-
ców.

Lech Piesik

Enklawa zieleni, ciszy i spokoju

Więcej mieszkań niż przemysłu i biur

Wolne powierzchnie biurowe

Dzielnica

Powierzchnia całkowita (m

2

)

Wolne (w %)

Tendencja

COB

856,300

19,07

▲

Poza COB

1,262,300

7,93

▼

Mokotów

461,200

4,84

▼

Wola

146,876

6,34

▼

Włochy

174,820

5,92

▼

Żoliborz

81,018

6.50

▼

Ursynów

70,990

14.85

▲

Ochota

155,765

15.86

▼

Pozostałe dzielnice

169,314

10.01

▼

WARSZAWA

2,119,200

12,44

▼

Czynsze wynajmu powierzchni
biurowych w Warszawie

Dzielnica

Średnia wywoławcza stawka

czynszu (m

2

/e)

COB

17

Mokotów

13

Włochy

13

Wola

14

Żoliborz

13

Ochota

15

Pozostałe

12

Ursynów

11

Poza COB

13

WARSZAWA

16

(w proc.)

ŁR

CBD 33

Mokotów 28

Wola 5

Włochy 12

Ochota 9

Żoliborz 4

Ursynów 6

Inne 3

Aktywność na rynku
nieruchomości w Warszawie

Bielany to piąta – pod względem liczby ludności – dzielnica
w stolicy, mieszka w niej prawie 140 tys. ludzi, a zajmuje po-
wierzchnię niewiele przekraczającą 32 tys. kmkw., co z kolei
stawia ją na szóstej pozycji pod względem wielkości w stoli-
cy. Obie te wielkości, połączone razem, dają dzielnicy wskaź-
nik gęstości zaludnienia wynoszący ok. 4400 osób na
1 kmkw., czyli dziesiątą pozycję w Warszawie (średnia dla
stolicy wynosi ok. 3400 osób na 1 kmkw., a np. dla Buda-
pesztu ok. 3900 osób na 1 kmkw.). Bielany leżą na północ-
nym krańcu stolicy na lewobrzeżnych tarasach Wisły.

www.gazetaprawna.pl

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

NIERUCHOMOŚCI

Projekty

9

REKLAMA

Gotowe są już kolejne plany za-
gospodarowania terenu Sta-
dionu X-lecia, gdzie od 1991 r.
mieści się największy bazar
w tej części kontynentu – „Jar-
mark Europa”. To chyba najlep-
sza odpowiedź, dlaczego sport
w Polsce jest na takim, a nie in-
nym poziomie, skoro stadiony
sportowe zamienia się na baza-
ry. Ma się to jednak zmienić.

Do tej pory nie udawało się to

przede wszystkim ze względu na cią-
gły brak finansów. Chcąc nie chcąc
Centralny Ośrodek Sportu (COS)
rozpisał przetarg na zagospodaro-
wanie terenu Stadionu X-lecia.
I znów wygrała go, po raz drugi, ta
sama firma – Damis. W ten sposób
na okres od 1 lipca zeszłego roku do
30 czerwca 2007 r. stadion został
ponownie wydzierżawiony pod dzia-
łalność handlową. Przetarg został
rozpisany na polecenie Minister-
stwa Edukacji Narodowej i Sportu,
które nie dysponowało środkami na
zapewnienie utrzymania Stadionu
X-lecia i jego ewentualnej moderni-
zacji i przebudowy jako obiektu
sportowego – wyjaśnia Jerzy Da-
chowski, dyrektor naczelny COS.

Niechciany stadion

Od 1990 r. powstało kilka pro-

jektów oraz opracowań koncepcyj-

nych dotyczących zagospodarowa-
nia przestrzennego i rozbudowy
Stadionu X-lecia. Projekty te były
w różnym stopniu zaawansowane
i opiniowane, zarówno przez wła-
dze państwowe, samorządowe, jak
i resortu kultury fizycznej i sportu.
Rzecz w tym, że przeszkodą był
nie tylko brak środków finanso-
wych, ale przede wszystkim brak
jednomyślności tych instytucji.
J. Dachowski przyznaje, że kolejne
ekipy, władające MENiS, uznawa-

ły „problem Stadionu X-lecia” za
zadanie ogólnopaństwowe, doty-
czące zainteresowanych mini-
sterstw i władz społecznych. Czy
jednak w tym wypadku „problem
ogólnopaństwowy” nie oznacza, że
praktycznie jest niczyj? Nie ma
jednej instytucji odpowiedzialnej,
czy wręcz zobowiązanej do zajmo-

wania się tym obiektem, a nawet
odrestaurowania stadionu.

Wskazywano też na niecelowość

inwestowania w ten obiekt, gdyż ja-
ko przestarzały nie nadawał się dla
potrzeb sportu centralnego. Stąd
też zgłaszana na etapie konsultacji
sprawa przebudowy tego obiektu
nigdy nie została uwzględniona
później w planie inwestycyjnym.
Teraz ma się to zmienić.

Nowe Centrum Sportu

Według najnowszej koncepcji,

na Stadionie X-lecia miałoby się
znajdować Krajowe Centrum
Sportu i Rekreacji. W ramach Cen-
trum miałby powstać: Stadion Na-
rodowy na minimum 60 tys. osób,
wielofunkcyjna hala sportowa,
gdzie mogłoby się pomieścić po-
nad 10 tys. osób, 50-metrowa pły-
walnia z widownią na 2 tys. osób,
boiska i tereny rekreacyjne wraz
z

zapleczem handlowo-usługo-

wym. Centrum miałoby posiadać
także takie funkcje, które pozwoli-
łyby ubiegać się o organizację naj-
większych światowych imprez
sportowych.

Aby jednak spełnić te plany, na

początku lutego br. Mirosław Sa-
wicki, minister edukacji narodowej
i sportu zwrócił się do prof. Jerze-
go Hausnera, wiceprezesa Rady
Ministrów z prośbą „o wprowadze-

nie do przygotowanego projektu
Narodowego Planu Rozwoju na la-
ta 2007-2013 odpowiednich korekt
uwzględniających rolę sportu
w kształtowaniu wizji Polski i jego
obywateli”. Minister zapropono-
wał m.in. wprowadzenie w przyję-
tych priorytetach zadania: „rozwo-
ju infrastruktury z zakresu sportu
jako jeden z głównych elementów
wzrostu świadomości społecznej
co do roli sportu i rekreacji w życiu
człowieka”.

– W ramach tych działań planu-

jemy także budowę Krajowego
Centrum Sportu i

Rekreacji.

Przedstawione propozycje są nie-
zwykle zbieżne z ujęciem stosow-
nych zapisów wartości sportu
w projekcie Europejskiej Konstytu-
cji (art. III – 282) „Edukacja,
kształcenie zawodowe, młodzież
i sport”, gdzie uznaje się znaczenie
społecznych i edukacyjnych środ-
ków wartości sportu – podkreśla
Mieczysław Grabianowski, rzecz-
nik prasowy ministerstwa. Dodat-
kowo MENiS zabiega o poparcie
tych planów u szefa rządu.

Jednak bez współpracy władz

samorządowych Warszawy, woje-
wództwa mazowieckiego i orga-
nów administracji rządowej i kon-
sensusu tych instytucji nadal nic
się nie zmieni na tych terenach.
Wiele też zależy od tego, czy pro-

pozycje te zostaną uwzględnione
i wpisane do przygotowywanego
projektu Narodowego Planu Roz-
woju.

Na razie jednak toczą się dysku-

sje władz samorządowych Warsza-
wy z

kierownictwem MENiS,

zmierzające do tego, by jeszcze
w tym roku przystąpić do prac
umożliwiających przywrócenie
Stadionowi X-lecia jego funkcji
sportowych, po wygaśnięciu umo-
wy z firmą Damis. Tym samym in-
stytucje te zakładają, że począwszy
od drugiej połowy roku 2007 „Jar-
mark Europa” na tych terenach zo-
stanie definitywnie zlikwidowany.

Jak podkreśla dyrektor naczelny

COS-u, intencją i potrzebą jest
w tej chwili wypracowanie wiążącej
koncepcji popartej gwarancją nie-
zbędnych środków finansowych.

Ministerstwo liczy również na

to, że przyjęcie stosownych rozwią-
zań poprzez powołanie spółki pra-
wa handlowego przez wszystkich
zainteresowanych (władze samo-
rządowe Warszawy, Mazowsza
i organów administracji rządowej,
reprezentowanej przez ministra
skarbu, wojewodę mazowieckiego
i ministra edukacji narodowej
i sportu) pozwoli ubiegać się o od-
powiednie fundusze strukturalne
z Unii Europejskiej.

Szymon Szadkowski

PROJEKTY MODERNIZACJI STADIONU X-LECIA

Jarmark czy centrum sportu

Nie ma jednej instytucji

odpowiedzialnej,

czy wręcz zobowiązanej
do zajmowania się tym

obiektem, a nawet

odrestaurowania

stadionu.

www.gazetaprawna.pl

NIERUCHOMOŚCI

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

10

Lokata kapitału

I

nwestowanie na tym rynku za-
wsze się opłaca i jest to jedna
z najbezpieczniejszych lokat
kapitału. Poza tym jest to loka-
ta, która może przynosić bieżą-

ce dochody – twierdzą agenci zaj-
mujący się pośrednictwem w handlu
nieruchomościami.

Jednak osoby o niewielkim do-

świadczeniu powinny ostrożnie po-
dejmować decyzje o inwestowaniu
w nieruchomości, bo pomimo nie-
wielkiego prawdopodobieństwa ry-
zyko straty istnieje zawsze.

Wiedza i kapitał

Każda inwestycja wymaga wiedzy

i jest to warunek ważny zarówno dla
inwestorów instytucjonalnych, jak
i indywidualnych. Ta zasada odnosi
się również do nieruchomości.

Na rynku nieruchomości naj-

prostsze jest inwestowanie w miesz-
kania. Najprostsze, bo angażuje naj-
mniejszy kapitał i jest związane
z najmniejszym ryzykiem, chociaż
dla indywidualnego inwestora może
to być ryzyko utraty oszczędności
całego życia. Znacznie większej wie-
dzy (i kapitału) wymaga inwestowa-
nie w nieruchomości zabytkowe.
W tym przypadku potrzebne jest nie
tylko doświadczenie, ale również
cierpliwość, bo formalności i proce-
dury związane z nabyciem takiej
nieruchomości są uciążliwe. Ten
segment rynku jest jeszcze niewiel-
ki, chociaż w ostatnich latach i tak
się rozszerzył, przede wszystkim
dzięki zwiększeniu popytu na rezy-
dencje i obiekty zabytkowe, które

można na takie rezydencje adapto-
wać. W kręgu zainteresowań klien-
tów były obiekty oddalone nie wię-
cej jak 25 km od Warszawy i kilku
innych dużych miast. Zabytkowe ka-
mienice zlokalizowane w centrum
tych miast również są chętnie kupo-
wane, jednak ich przeznaczenie jest
inne. Kamienice takie inwestorzy
adaptowali na hotele, placówki han-
dlowe i usługowe lub biura. Nie było
natomiast chętnych na obiekty
znacznie oddalone od miast i to nie
tylko ze względu na gorszy stan (mi-

mo że są znacznie tańsze), lecz
z braku pomysłu na ich zagospoda-
rowanie i przeznaczenie. Inwestycja
w sam obiekt nie byłaby rentowna.
Nie jest wykluczone, że ten rok
przyniesie poprawę w tym sektorze
– kiedy zysk z lokaty nie będzie
przekraczał 5 proc. w skali roku, za-
interesowanie lokowaniem kapitału
w nieruchomości wzrasta. Dodatko-
wym atutem jest fakt, że rentowność
takich inwestycji w Polsce jest w dal-
szym ciągu wyższa niż w innych kra-
jach europejskich i wynosi prawie
10 proc.

Inwestorzy wielcy i mali

Tadeusz Żurowski z Polskiego

Stowarzyszenia Doradców Rynku
Nieruchomości podkreśla, że ludzie
zaczynają inwestować w nierucho-
mości, gdy nabierają wiary w przy-
szłość, pojawia się optymizm. – Nie-
ruchomość to inwestycja wielolet-
nia, a w dodatku „wrażliwa” na wa-
hania koniunktury. Chwiejność poli-
tyki podatkowej jest jednym z powo-
dów tego, że nie umiemy jeszcze
obiektywnie odgadnąć momentu,
kiedy warto „wchodzić” w nierucho-
mości. Uczą nas tego obcokrajowcy.
Irlandczycy, Hiszpanie i inni obywa-
tele Unii Europejskiej, którzy wyka-
zują znacznie więcej wiary w naszą
przyszłość niż my sami i odważnie
inwestują w polskie nieruchomości.
Wielcy inwestorzy kupują nasze
banki, biurowce i centra handlowe,
a drobni w tym samym czasie naby-
wają apartamenty na wynajem. Nie
brakuje też spekulantów – grunty
przemysłowe w Warszawie zmienia-
ją teraz właściciela kilka razy w ro-
ku, za każdym razem zyskując na
cenie.

Inwestowanie w nieruchomości

nie jest łatwe, wymaga rozległej wie-
dzy i sporo szczęścia, ale jednak
każdy znajdzie tu coś dla siebie.

Przed podjęciem decyzji o zaku-

pie warto zastanowić się – po pierw-
sze na tym, jakie mieszkanie kupić,
żeby kiedyś można je było sprzedać
bez straty. Od razu trzeba odrzucić
oferty w osiedlach z wielkiej płyty.
Najlepsze są secesyjne kamienice
w centrum i tzw. budynki dewelo-
perskie, ale tylko te lepsze.

Druga sprawa to rozważenie, ja-

kich mieszkań poszukują najemcy.
W tej chwili najlepszymi najemca-
mi są eksperci wysłani do nas
z unii Europejskiej. A oni poszuku-
ją mieszkań luksusowych, o po-
wierzchni ponad sto metrów, poło-
żonych w ścisłym centrum, ale
w przyjemnym otoczeniu. Dlatego
do najatrakcyjniejszych należą bu-
dynki w okolicy Łazienek i Ogrodu
Saskiego. Apartamenty tam zloka-
lizowane wynajmuje się doskonale,
a ich ceny stale rosną. W ciągu
ostatniego półrocza wzrosły o po-
nad 20 proc.

Tadeusz Żurowski poleca też inną

łatwodostępną formą inwestowania
– grunty. W stosunku do mieszkań
różnica polega na tym, że inwestor
raczej nie powinien liczyć na do-
chód z czynszu dzierżawnego. Inwe-
stycje w grunty mają z reguły cha-
rakter spekulacyjny. Kupuje się je
wyłącznie z nadzieją na wzrost ceny.
Spekulacja to wysokie ryzyko,
szczególnie teraz, kiedy brak pla-
nów zagospodarowania przestrzen-
nego, co wprowadza wielki zamęt.
Ale jak wiadomo „w mętnej wodzie
łatwiej łowić ryby”, więc w Warsza-
wie modne jest kupowanie gruntów
przemysłowych na Żeraniu i na Pra-

dze. Ceny tych gruntów w ostatnim
półroczu nieomal się podwoiły. Mi-
zernie na tym tle wygląda spekula-
cja działkami budowlanymi, które
stały się najtańszymi nieruchomo-
ściami, a więc są dostępne nawet dla
niezbyt zamożnych. Nie słyszy się
o masowej spekulacji działkami,
chociaż ich ceny muszą w ciągu naj-
bliższych lat znacznie wzrosnąć.

– Nie jestem pewien – mówi Ta-

deusz Żurowski – czemu na tym
rynku nie ma wielkiego ruchu, ale
chyba powody są dwa: nie jesteśmy
jeszcze powszechnie tak bogaci, że-
by na kilka lat zamrażać kwotę 100-
150 tys. złotych (przeciętna cena
działki w „rozwojowej” lokalizacji),
a po drugie – o ile jest prawdą, że
średnio ceny gruntów muszą wzro-
snąć, to również prawdą jest, że nie
dotyczy to wszystkich okolic.
A trudno przewidzieć wszystkie
okoliczności, które wpłyną na osta-
teczny wynik. Szczęściarze zarobią,
pechowcy stracą.

Deweloperzy i spekulanci

Pytanie więc, czy w roku 2005 bę-

dzie warto inwestować w polskie
nieruchomości? Inwestować można
w różny sposób. Można kupować
istniejące obiekty, przekształcać te
które są, rozpoczynać nowe albo in-
westować w grunty. Każda z tych
możliwości ma inne uwarunkowa-
nia, wiąże się z różnym ryzykiem

i przynosi inne korzyści. Do 2002 r.
przeważały nowe inwestycje. Teraz
panuje niezwykłe ożywienie na ryn-
ku wtórnym, gdzie obrót nierucho-
mościami wzrósł kilkakrotnie. Na
pograniczu obu tych trendów istniał
rynek modernizacji, najbardziej in-
tensywny w latach 2002-2004.

Przede wszystkim należy pamię-

tać o tym, jaki wpływ na Polską go-
spodarkę ma w dalszym ciągu nasze
wejście w struktury europejskie. Bar-
dzo wielu inwestorów i dewelope-
rów po 1 maja 2004 r. zintensyfiko-
wało swoje działanie albo rozpoczę-
ło intensywne przygotowania do no-
wych inwestycji. Aktywność Irland-
czyków, Hiszpanów, Niemców, Ho-
lendrów, Duńczyków spowodowała,
że zakup atrakcyjnej nieruchomości
w Polsce jest dużym wyzwaniem.

Zdaniem Błażeja Tomaszewskie-

go z Polskiego Klubu Nieruchomo-
ści, trzeba dużego doświadczenia,
aby obiekty pojawiające się na ryn-
ku szybko, profesjonalnie ocenić
i przeprowadzić korzystną transak-
cję. – Duża konkurencja na rynku
sprawia, że wzrosło zainteresowanie
inwestycjami będącymi dopiero
w fazie rozwoju (forward-purchase).
To niewątpliwie trudniejszy i bar-
dziej ryzykowny rynek niż rynek
obiektów „gotowych”. Ogromny
wpływ na ten obszar działania wy-
wiera skomplikowany proces uzyski-
wania wszelkich decyzji administra-
cyjnych. Ze względu na znaczne ob-
szary nieobjęte aktualnymi planami
zagospodarowania przestrzennego,
zupełnie nowe inwestycje będą mu-
siały konkurować z inwestycjami,
które uzyskały pozwolenia na budo-
wę jeszcze według zasad sprzed
marca 2003.

Dla dewelopera najważniejszy

jest zysk jako funkcja poniesionych
kosztów w czasie do planowanych
przychodów. Koszty budowy w Pol-
sce są w dalszym ciągu kilkakrotnie
niższe niż w Wielkiej Brytanii czy
we Francji, więc zyski z inwestycji,
choć nie takie jak 5 lat temu, są
wciąż zdecydowanie większe niż na
zachodzie Europy. Jakość obiektów
i czas ich realizacji także może z po-
wodzeniem konkurować z inwesty-
cjami w zachodniej Europie. Polska
jest postrzegana jako kraj stabilnego
wzrostu. Kraj, w którym trzeba in-
westować właśnie teraz, aby za dwa
lata czerpać zyski krótkoterminowe
a za lat 10-15 zyski długoterminowe.

Zdaniem Błażeja Tomaszewskie-

go, dla kapitału spekulacyjnego, li-
czącego na szybkie zyski, rok 2005
będzie, podobnie jak poprzedni,
okresem wytężonej pracy. Duży
ruch będzie na wciąż atrakcyjnym
rynku nieruchomości gotowych,
który może przynieść spore zyski.
Można też szukać na rynku transak-
cji obiektów kupionych w ciągu
ostatnich lat, próbując przeprowa-
dzić szybką transakcję kupna i dal-
szej odsprzedaży. Można kupować
obiekty poprzemysłowe z dobrą lo-
kalizacją z możliwością przekształ-
cenia na niskobudżetowe centra lo-
gistyczne i magazyny, jednak dużo
ciekawsze wydają się perspektywy

na rynku nieruchomości planowa-
nych i inwestycji forward-purchase,
czyli zakupu nieruchomości przed
jej wybudowaniem. Taką działkę
trzeba kupić z już istniejącym po-
zwoleniem na budowę, aby uniknąć
komplikacji związanych z brakami
w planach zagospodarowania prze-
strzennego albo penetrować obsza-
ry, gdzie takie plany istnieją
i w związku z tym proces uzyskania
pozwolenia na budowę będzie zde-
cydowanie szybszy. Pozostaje pyta-
nie o branże. Wydaje się, że na kilka
następnych lat w dalszym ciągu naj-
lepsze będą mieszkania zarówno ja-
ko samodzielny produkt, jak i w po-
łączeniu z funkcjami rekreacyjnymi,
biurowymi i handlowymi. Hitem
mogą okazać się ekskluzywne pro-
jekty o bardzo wysokim standardzie
w unikalnych lokalizacjach i doty-
czy to nie tylko Warszawy, bo przy-
szedł czas na inne rejony Polski,
o czym dobrze wiedzą mieszkańcy
Krakowa i Poznania. W cenie są
projekty i działki w Gdańsku, Szcze-
cinie i Zakopanem, które mają oka-
zję powalczyć o ambitnych inwesto-
rów. Sukces mogą przynieść obiekty
handlowe budowane na podstawie
starych pozwoleń. Jakkolwiek nasy-
cenie dużymi powierzchniami han-

dlowymi w Polsce, według anality-
ków osiągnęło wysoki poziom, to
jest on wciąż zdecydowanie niższy
niż w krajach Europy Zachodniej.
To zaś oznacza, że nadchodzi czas
obiektów wtopionych w tkankę
miejską, że będą powstawały obiek-
ty wielofunkcyjne i centrotwórcze.

O hotelach jako inwestycji anali-

tycy rynkowi mówią niechętnie,
chociaż niskobudżetowe projekty
kilku sieci hotelowych na najbliższe
lata wydają się interesujące. W tym
segmencie rynku nie wspomina się
też o „timesheringu”, który jest po-
pularny na zachodzie Europy
i USA, ale są już też pierwsze – pro-
wadzone z powodzeniem – projekty
w Polsce.

Lech Piesik

MIESZKANIA, DOMY, GRUNTY

Inwestycje zawsze opłacalne

Inwestowanie w nieruchomości zawsze było opłacalne. Wy-
daje się jednak, że za sprawą coraz niższego oprocentowa-
nia lokat inwestowanie w nieruchomości będzie coraz popu-
larniejsze, nawet przy nie zmienionej ich rentowności.

Nie jest wykluczone,

że ten rok przyniesie

poprawę w tym sektorze

– kiedy zysk z lokaty nie

będzie przekraczał

5 proc. w skali roku,

zainteresowanie

lokowaniem kapitału

w nieruchomości wzrasta.

Dodatkowym atutem jest

fakt, że rentowność

takich inwestycji

w Polsce jest w dalszym

ciągu wyższa niż

w innych krajach

europejskich i wynosi

prawie 10 proc.

Inwestować można

w różny sposób. Można

kupować istniejące

obiekty, przekształcać te,

które są, rozpoczynać

nowe albo inwestować

w grunty. Każda z tych

możliwości ma inne

uwarunkowania, wiąże

się z różnym ryzykiem

i przynosi inne korzyści.

Hitem mogą okazać się

ekskluzywne projekty

o bardzo wysokim

standardzie w unikalnych

lokalizacjach i dotyczy to

nie tylko Warszawy, bo

przyszedł czas na inne

rejony Polski, o czym

dobrze wiedzą mieszkańcy

Krakowa i Poznania.

W cenie są projekty

i działki w Gdańsku,

Szczecinie i Zakopanem,

które mają okazję

powalczyć o ambitnych

inwestorów.

REKLAMA

www.gazetaprawna.pl

NIERUCHOMOŚCI

GAZETA PRAWNA NR 32 (1397) 15 LUTEGO 2005

12

Prawo

Zasady dokonywania po-
działów, a także potrzebne
do tego dokumenty, określa-
ją nowe przepisy o podzia-
łach, które obowiązują od 21
grudnia 2004 r. Nie można
ich jednak stosować do po-
stępowań wszczętych, ale
niezakończonych przed tą
datą.

P

ostępowanie o podział
nieruchomości można
prowadzić z urzędu lub
na wniosek, który trzeba
złożyć do wójta, burmi-

strza lub prezydenta miasta. Jeżeli
działka jest przeznaczona na cele
rolne lub leśne, to podział takiej
nieruchomości na skrawki mniej-
sze niż 0,3 ha jest możliwy jedynie
wtedy, gdy chce się powiększyć są-
siednią nieruchomość albo uregu-
lować granice między sąsiadami.
Składając wniosek o dokonanie ta-
kiego podziału, trzeba w nim do-
kładnie wskazać cel dokonania po-

działu. Taka sama zasada dotyczy
podziałów, które mogą być doko-
nane niezależnie od zapisów miej-
scowego planu zagospodarowania
przestrzennego (m.in. wydzielenia
części nieruchomości lub działki,
której własność została nabyta
z mocy prawa, czyli np. przez za-
siedzenie albo spadkobranie).
W decyzji zatwierdzającej takie po-
działy nieruchomości wskazuje się
cel wydzielenia z nieruchomości
poszczególnych działek gruntu,
które w wyniku tego podziału po-
wstają.

Warunki podziału

W przypadku nieruchomości

ukształtowanych w sposób unie-
możliwiający ich racjonalne zago-
spodarowanie, ich właściciele (lub
użytkownicy wieczyści) mogą zło-
żyć zgodny wniosek o ich połącze-
nie i ponowny podział na działki
gruntu, jeśli przysługują im jedno-
rodne prawa do tych nieruchomo-
ści. W decyzji zatwierdzającej po-
dział nieruchomości zamieszcza
się warunek, że właściciele albo
użytkownicy wieczyści dokonają,
w drodze zamiany, wzajemnego

przeniesienia praw do części ich
nieruchomości, które weszły
w skład wydzielonych na nowo
działek gruntu. Analogiczne zasa-
dy dotyczą sytuacji, gdy po podzia-
le trzeba ustanowić służebności
drogowe.

W rozporządzeniu można też

znaleźć wymogi dotyczące wstęp-
nego projektu podziału, który oso-
ba występująca o podział musi
mieć opracowany na kopii mapy
zasadniczej (a w przypadku jej bra-
ku – na kopii mapy katastralnej,
uzupełnionej o niezbędne dla pro-
jektu podziału elementy zagospo-
darowania terenu).

Dołączane do wniosku o po-

dział nieruchomości dokumenty
geodezyjne i kartograficzne, czyli
protokół z przyjęcia granic nieru-
chomości, wykaz zmian grunto-
wych, wykaz synchronizacyjny
(jeśli oznaczenie działek gruntu
w katastrze nieruchomości jest in-
ne niż w księdze wieczystej) oraz
mapę z projektem podziału za-
mieszcza się w operacie podziału
nieruchomości. Operat podlega
przyjęciu do państwowego zasobu
geodezyjnego i kartograficznego

przed wydaniem decyzji zatwier-
dzającej podział nieruchomości.
Mapa z projektem podziału nieru-
chomości stanowi załącznik do
decyzji zatwierdzającej podział
nieruchomości. Rozporządzenie
określa dokładnie zasady, na ja-
kich opracowuje się taką mapę,
a także elementy, jakie ona powin-
na zawierać.

Dokonanie rozgraniczenia

Warto zwrócić uwagę na zasady

podziału nieruchomości zabudo-
wanych. Jeśli proponowany po-
dział powoduje także podział bu-
dynku, to granice projektowanych
do wydzielenia działek gruntu po-
winny przebiegać wzdłuż piono-
wych płaszczyzn, które tworzone
są przez ściany oddzielenia prze-
ciwpożarowego usytuowane na ca-
łej wysokości budynku od funda-
mentu do przekrycia dachu. W bu-
dynkach, w których nie ma ścian
oddzielenia przeciwpożarowego,
granice projektowanych do wydzie-
lenia działek gruntu powinny prze-
biegać wzdłuż pionowych płasz-
czyzn, które tworzone są przez
ściany usytuowane na całej wyso-

kości budynku od fundamentu do
przekrycia dachu, wyraźnie dzielą-
ce budynek na dwie odrębnie wy-
korzystywane części, które mają
własne wejścia i są wyposażone
w odrębne instalacje.

Ostateczna decyzja zatwierdza-

jąca podział nieruchomości stano-
wi podstawę do wyznaczenia
i utrwalenia na gruncie – na wnio-
sek właściciela lub użytkownika
wieczystego nieruchomości – no-
wych punktów granicznych znaka-
mi granicznymi (odbywa się to na
podstawie przepisów o geodezji
i kartografii). Z czynności rozgra-
niczenia sporządza się protokół.
Ponadto dokumenty geodezyjne
opracowane przy wyznaczaniu
i utrwalaniu nowych punktów gra-
nicznych podlegają włączeniu do
państwowego zasobu geodezyjne-
go i kartograficznego.

Michał Kosiarski

PODSTAWA PRAWNA

◗

Rozporządzenie z 7 grudnia 2004 r.
w sprawie sposobu i trybu doko-
nywania podziałów nieruchomo-
ści (Dz.U. nr 268, poz. 2663).

Jak podzielić naszą działkę

W budynku wielorodzinnym fir-
ma wodociągowa nie zawiera
umowy z

poszczególnymi

mieszkańcami, ale z właścicie-
lem lub zarządcą. To te podmio-
ty muszą płacić rachunki za wo-
dę, nawet wtedy, gdy nie potra-
fią wyegzekwować należności
od lokatorów. Orzecznictwo są-
dowe potwierdza natomiast, że
inaczej jest, gdy nie ma pisem-
nej umowy pomiędzy właścicie-
lem budynku a dostawcą.

W takiej sprawie Sąd Najwyższy

wydał uchwałę z dnia 5 lutego 1998 r.
(sygn. akt III CZP 71/97, OSNC
z 1998 r. nr 9, poz. 131) dotyczącą
konfliktu pomiędzy jedną z kujaw-
skich firm wodociągowych, a właści-
cielką kamienicy, która nie chciała
podpisać umowy na dostawę wody.
Od 1994 r. do 1996 r. dostawca roz-
liczał się bezpośrednio z najemcami
poszczególnych mieszkań, którzy
mieszkali w budynku wielorodzin-
nym będącym częścią nieruchomo-
ści, której współwłaścicielką w 1/5
części była pani Stanisława. Admini-
stratorem budynku było natomiast
lokalne zrzeszenie właścicieli nieru-
chomości. W 1996 r. dostawca wody
zwrócił się do pani Stanisławy o za-
warcie umowy na dostarczanie wody
i odprowadzanie ścieków, lecz oferta
nie została przyjęta. Natomiast wy-
sokość należności obliczona przez
dostawcę na podstawie wskazań wo-
domierza nie była kwestionowana.
Spór dotyczył tego, kto musi płacić
za dostarczoną wodę – właściciel

nieruchomości, czy najemcy miesz-
kań? Dostawca wystąpił więc
w 1997 r. z powództwem przeciwko
pani Stanisławie o zapłatę za wodę
dostarczoną do nieruchomości.

Sąd I instancji oddalił powódz-

two. Sąd ten nie znalazł podstawy
do obciążenia pani Stanisławy za-
płatą za wodę, gdyż nie przyjęła ona
oferty zawarcia umowy, a – zdaniem
sądu – okoliczności faktyczne spra-
wy wskazują raczej, że umowa
(przez czynności wykonawcze) zo-
stała zawarta między dostawcą wo-
dy i poszczególnymi lokatorami.
Więcej wątpliwości miał sąd II in-
stancji, który wystąpił do Sądu Naj-
wyższego z pytaniem prawnym w tej
sprawie. Odsyłając sprawę do SN sę-
dziowie podkreślali, że – ich zda-
niem – obowiązek zapłaty wobec
dostawcy obciąża w pierwszej kolej-
ności właściciela nieruchomości, do
której doprowadzona zostaje woda.
Gdyby ten obowiązek właściciel
chciał przenieść na najemców, to
powinien założyć im odrębne wodo-
mierze i fakt ten zgłosić do dostaw-
cy. Sąd II instancji poprosił SN
o odpowiedź na następujące pyta-
nie: czy w sytuacji, gdy dostawca
(przedsiębiorstwo wodno-kanaliza-
cyjne) dostarcza wodę do nierucho-
mości bez zawarcia umowy z jej od-
biorcą, dostawca może dochodzić
zapłaty za wodę i odprowadzane
ścieki bezpośrednio od odbiorcy
wody (najemcy), jeżeli jego miesz-
kanie posiada instalację wodociągo-
wą i kanalizacyjną? A może zapłaty
należy się domagać od właściciela

nieruchomości, a jeżeli tak, to czy
od wszystkich współwłaścicieli, czy
też tylko niektórych z nich, a może
od administratora (w tym przypad-
ku było to lokalne zrzeszenie właści-
cieli nieruchomości).

Sąd Najwyższy w swojej uchwale

stwierdził, że obowiązek zapłaty na
rzecz przedsiębiorstwa wodno-kana-
lizacyjnego za dostarczoną wodę
i odprowadzone ścieki wynika
z umowy, która może być zawarta
przez czynności dorozumiane.
W razie braku umowy mogą mieć
zastosowanie przepisy o bezpod-
stawnym wzbogaceniu. Zdaniem
SN, wadliwe jest założenie, że z pra-
wa własności wynika obciążenie za-
płatą za wodę i odprowadzane ście-
ki. Obowiązek taki musiałby zostać
wyraźnie nałożony przez ustawę,
czego ustawodawca nie uczynił. Po-
dobnie rzecz się ma, jeżeli chodzi
o administratora nieruchomości
i najemcę lokalu. Bez znaczenia jest
kwestia własności wewnętrznej in-
stalacji wodno-kanalizacyjnej za wo-
domierzem głównym.

Stosunki między przedsiębior-

stwem dostarczającym wodę a od-
biorcą wody wynikają z reguły

z umowy. Umowa może być zawarta
z najemcą, właścicielem, administra-
torem domu lub z osobą władającą
nieruchomością bez tytułu prawne-
go. Zazwyczaj można przyjmować,
że zgoda właściciela nieruchomości
na odkręcenie zaworów umożliwia-
jących dopływ wody do urządzeń
znajdujących się na tej nieruchomo-
ści jest wystarczającym przejawem
woli zawarcia umowy. Inna jest jed-
nak sytuacja, gdy firma dostarczają-
ca wodę układa się z poszczególny-
mi najemcami co do zapłaty lub gdy
mieszkania mają swoje własne wo-
domierze. Zagadnienie, z kim przed-
siębiorstwo zawarło umowę, jest
więc kwestią ustaleń faktycznych.
Sąd I instancji uznał, że umowa na
dostawę wody została zawarta z na-
jemcami i ustalenie swoje oparł na
tym, że dostawca przez pewien czas
pobierał opłaty wprost od najem-
ców. SN podkreślał, że błędne jest
stanowisko dostawcy, że na właści-
cielu nieruchomości ciąży ustawowy
obowiązek zawarcia umowy o dosta-
wę wody. Nie ma bowiem uregulo-
wań ustawowych, które nakładałyby
na właścicieli nieruchomości obo-
wiązek zawierania umów z przedsię-
biorstwami dostarczającymi wodę
i odprowadzającymi ścieki. Taki obo-
wiązek nie wynikał z przepisów usta-
wy z dnia 24 października 1974 r. –
Prawo wodne (Dz.U. nr 38, poz. 230
ze zm.), która obowiązywała w dniu
podjęcia uchwały przez SN. Także
ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r.
o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę
i zbiorowym odprowadzaniu ście-

ków (Dz.U. nr 72, poz. 747 ze zm.),
która zastąpiła przepisy z 1974 r.

Z przepisów dotyczących najmu

można wyprowadzić wniosek, że wy-
najmujący mieszkanie ma względem
najemcy obowiązek zapewnienia do-
stawy wody i odprowadzania ście-
ków. Jest to jednak obowiązek mię-
dzy stronami umowy najmu i nie wy-
nikają z niego uprawnienia dla osób
trzecich, pozostających poza stosun-
kiem najmu. SN zaznaczył, że obo-
wiązek zapłaty za wodę i odprowa-
dzone ścieki na ogół powstaje w re-
zultacie umowy. Zupełnie wyjątko-
wo może się zdarzyć przypadek bez-
umownej dostawy wody i odprowa-
dzania ścieków. Wówczas przedsię-
biorstwu wodno-kanalizacyjnemu
przysługiwałoby roszczenie na pod-
stawie przepisów o bezpodstawnym
wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.).
Stosownie do art. 405 k.c., bezpod-
stawnie wzbogacony jest ten, kto bez
podstawy prawnej uzyskał korzyść
majątkową kosztem innej osoby. Je-
żeli chodzi o budynek zajmowany
wyłącznie przez najemców, najczę-
ściej oni byliby bezpodstawnie wzbo-
gaceni, jako korzystający z wody
i odprowadzania ścieków. Odpowie-
dzialność właściciela lub administra-
tora mogłaby zachodzić np. w przy-
padku pobrania przez nich opłat od
najemców. Należy jednak zauważyć,
że na gruncie konkretnej sprawy,
w stanie faktycznym ustalonym
przez sąd I instancji, nie ma podstaw
do przyjmowania, że zachodziło bez-
umowne korzystanie z wody.

Michał Kosiarski

DOSTARCZANIE WODY DO BUDYNKU

Gdy właściciel nie ma umowy z dostawcą

Błędne jest stanowisko do-

stawcy, że na właścicielu

nieruchomości ciąży usta-

wowy obowiązek zawarcia

umowy o dostawę wody.