EGZ. NR 1

OPERAT SZACUNKOWY

LOKALU MIESZKALNEGO

Adres lokalu: 96- 100 Skierniewice, ul. Prusa 8A, m. 19

Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 19 jest: Pani Beata Krzemińska, zam. Skierniewice, ul. Prusa 8A m. 19.

WARTOŚĆ RYNKOWA LOKALU MIESZKALNEGO nr 19: 287 000 zł

Słownie: dwieście osiemdziesiąt siedem tysięcy złotych.

Data opracowania: 07.09.2011 r.

Nazwisko i imię, adres oraz kwalifikacje zawodowe rzeczoznawcy:

magister inżynier inżynierii lądowej

GRZEGORZ SIEKOWSKI

zam. 96 -100 Skierniewice, ul. Miodowa 42

- rzeczoznawca majątkowy - uprawnienia zawodowe Nr 2295

- seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego,

zaświadczenie PFSRM Nr 659/XII/98

S P I S Z A W A R T O Ś C I

I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Sporządzono na podst. z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Opis przedmiotu wyceny:	Lokal mieszkalny, jako przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Lokalizacja: Skierniewice, ul. Prusa 8A, m. 19, Dla lokalu jest prowadzona Księga Wieczysta nr LD1H/00029788/5.
Zakres wyceny:	Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny.
Opis nieruchomości:	Lokal mieszkalny o powierzchni 74,20 m2, usytuowany na III piętrze w budynku wielorodzinnym, składa się z 3 pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, przedpokoju, łazienki i WC, do lokalu przynależy piwnica.
Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości:	Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 19 jest: Pani Beata Krzemińska, zam. Skierniewice, ul. Prusa 8A m. 19
Cel wyceny:	Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb bankowych.
Metoda wyceny:	Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Oszacowana wartość rynkowa:	Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 19 wynosi: 287 000 zł Słownie: dwieście osiemdziesiąt siedem tysięcy złotych.
Data określenia wartości rynkowej:	07.09.2011 r.
Autor operatu:	mgr inż. inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI Rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe Nr 2295
Pieczęć i podpis:
Data sporządzenia operatu:	07.09.2011 r.

II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY

2.1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny (jako przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), oznaczony numerem 19, który znajduje się w budynku wielorodzinnym przy ulicy Prusa 8A w Skierniewicach.

Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 74,32 m² usytuowanego na III (4-kondygnacja) piętrze w budynku wielorodzinnym jest Pani Beata Krzemińska, zam. Skierniewice, ul. Prusa 8A m. 19. Lokal składa się z trzech pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, przedpokoju, łazienki i WC. Dla lokalu jest prowadzona Księga Wieczysta nr LD1H/00029788/5 w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sadu Rejonowego w Skierniewicach.

2.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny.

III. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego gruntu dla potrzeb bankowych.

IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

4.1. Podstawa formalna

Zleceniodawcą wyceny jest Pani Beata Krzemińska, zam. Skierniewice, ul. Prusa 8A m. 19.

4.2.Podstawy materialno-prawne

• Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261 z dnia 30.11.2004 r. poz. 2603 ),

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 196 poz. 1628)

• Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny Nr 3 (KSWS 3) „ Wycena dla

Zabezpieczenia Wierzytelności”

4.3.Podstawy merytoryczne wyceny

- „Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)” wydane przez Polską Federację

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych :

- Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) „ Wartość Rynkowa i

Wartość Odtworzeniowa”,

- Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) „OPERAT SZACUNKOWY”

- Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa - 2003 r. ;

4.4. Źródła danych o nieruchomości

• Informacje o transakcjach kupna sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokali mieszkalnych uzyskano z aktów notarialnych w SSM..

• Informacje uzyskane w Skierniewickiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

• Informacje z KW LD1H/00029788/5

V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

• 5.1. Data sporządzenia operatu 07.09.2011 r.

5.2. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny 07.09.2011 r.

5.3. Data na którą określono i uwzględniono w wycenie

stan przedmiotu wyceny 07.09.2011 r.

• 5.4. Data dokonania oględzin lokalu 06.09.2011 r.

VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY

6.1. Lokalizacja nieruchomości

Budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest w północnej części miasta Skierniewice na terenie osiedla mieszkaniowego WIDOK, przy ul. Prusa 8A m. 19, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Dojazd do budynku z ulicy o nawierzchni asfaltowej.

Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu.

6.2. Stan prawny

Lokal posiada Księgę Wieczystą nr LD1H/00029788/5 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych w Sadzie Rejonowym w Skierniewicach. Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie zapisów w Księdze Wieczystej jest Pani Beata Krzemińska.

Protokół badania Księgi Wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu.

6.3. Opis budynku mieszkalnego

Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie

Rok budowy - 2000

Technologia - tradycyjna ulepszona

Ilość kondygnacji nadziemnych - 4

Fundamenty- żelbetowe

Ściany piwnic - murowane z bloczków betonowych

Ściany konstrukcyjne murowane z bloczków betonowych

Stropy - żelbetowe kanałowe

Dach - konstrukcja drewniana, pokrycie z blachy

Ścianki działowe - na kondygnacjach mieszkalnych - murowane

i otynkowane;

w piwnicach - murowane z cegły silikatowej

bez tynku;

Klatka schodowa - żelbetowa

Tynki wew. - na ścianach konstrukcyjnych - cementowe;

na ściankach działowych - wapienne;

Elewacja- tynk strukturalny;

Instalacje:

• wodociągowa

• kanalizacyjna

• centralnej ciepłej wody

• CO ( ciepło z ciepłociągu miejskiego )

• elektryczna i oświetleniowa

• telefoniczna

• gazowa

Blok jest ocieplony całkowicie

6.5. Opis lokalu nr 19

Widok lokalu przedstawiają poniższe fotografie

Stolarka okienna - aluminiowa

Stolarka drzwiowa - drewniana standardowa

Podłoża pod posadzki - betonowe

Podłoga w pokojach i przedpokoju- panele podłogowe

Podłoga w aneksie kuchennym, łazience i WC - terakota

Malowanie - emulsyjne

Okładziny ścian - w aneksie kuchennym, łazience i WC - glazura

Położenie lokalu w pionie : III piętro (4-kondygnacja)

Do lokalu przynależy piwnica oraz loggia

Lokal w średnim standardzie wykończenia

Powierzchnia użytkowa - 73,95 m ²

UWAGA: Do wyceny przyjęto powierzchnię z Księgi Wieczystej, tj.: 74,20m2

Szkic lokalu stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu.

VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym zebrano informacje o zaistniałych na rynku lokalnym transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości. Analizą objęto transakcje z ostatnich 12 miesięcy, dotyczące lokali mieszkalnych znajdujących się w blokach położonych na przedmiotowym osiedlu ( tj. Osiedlu WIDOK) jak również na osiedlu 1000 Lecie PD, oraz 1000 Lecie PN. Do analizy przywołano transakcje dotyczące kupna sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odnotowano, że popyt na podobne, do wycenianego, lokale utrzymuje się na średnim poziomie.

W trakcie analizy zaobserwowano, iż mieszkania o większej powierzchni cechują się mniejszym popytem niż mieszkania mniejsze; wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena 1 m² lokalu. Drugim równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja budynku, w którym znajduje się lokal.

Inne czynniki wpływające na cenę mieszkania to: technologia budowy bloku, ocieplenie budynku, położenie w pionie, położenie w poziomie.

Z analizy transakcji wynika, że dzienny wzrost cen lokali mieszkalnych na badanym rynku w okresie jego monitorowania wyniósł ok.0,0130 zł/m²/na dzień (liczony w cenach nominalnych).

Analiza roku 2009

Ogółem zawarto 57 transakcji,

Analiza roku 2010

Ogółem zawarto 75 transakcji,

Analiza roku 2011, (do końca lutego)

Ogółem zawarto 38 transakcji,

W procesie wyceny przeanalizowano:

• Obszar rynku - miasto Skierniewice

• Okres badania cen - od 1.09. 2010 r. do dnia wyceny

• Rodzaj rynku - rynek lokalny jako rynek spółdzielczego własnościowego prawa do lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych.

Do analizy szczegółowej przyjęto 10 transakcji.

Do tabeli porównawczej wybrano 4 transakcje o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu.

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości

znajdzie się pomiędzy C_min a C_max.

W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono:

VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE

PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY

Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dokonano uwzględniając:

• postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości;

• cel wyceny;

• wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym;

• lokalizację i rodzaj nieruchomości;

Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny oraz obowiązujące przepisy prawne, w tym: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi zabezpieczenie wierzytelności, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny KSWS 3 - wycena nieruchomości lub praw, na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona przez rzeczoznawcę na podstawie ich wartości rynkowej.

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.

Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową odrębnej własności lokalu mieszkalnego dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania.

Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości odrębnej własności lokalu mieszkalnego zastosowano:

podejście porównawcze

metodę porównywania parami

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).

IX . OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ

Ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy:

• Lokalizacja: 40 %

• Technologia budowy budynku: 15 %

• Ocieplenie budynku: 20 %

• Powierzchnia lokalu 15%

• Położenie lokalu w pionie: 5%

• Położenie lokalu w poziomie: 5%

Cechy i wagi przyjęto na podstawie analizy statystycznej transakcji.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych:

- Powierzchnia użytkowa lokalu: 74,20 m²

- Lokalizacja: WIDOK_B

- Technologia budowy budynku: Tradycyjna ulepszona

- Ocieplenie budynku: ocieplony całkowicie

- Położenie lokalu w pionie: III p.

- Położenie lokalu w poziomie: m. środkowe

Gradacja w obrębie cech rynkowych

Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 6,7,8,9 których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu mieszkalnego.

Charakterystyka lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych

TABELA PORÓWNAWCZA

Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny wynosi:

74,20 m2 x 3 866,02 zł/m² = 286 858,68 zł

PRZYJĘTO: 287 000 zł

Słownie: dwieście osiemdziesiąt siedem tysięcy złotych.

X. WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM

Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w stanie na dzień wyceny wynosi 287 000 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia lokalu, technologia, ocieplenie budynku, ilość pokoi, położenie poziome i usytuowanie w pionie. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego za 1m2 powierzchni użytkowej w wysokości 3 866,02 zł/m² mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku (C_min 3 012,60 zł/m2 - C_max 4 518,49 zł/m2 p.u.).

XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

• Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p. 2.2.

• Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

• Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno - prawnej.

• Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały.

• Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Wspólnotę Mieszkaniową.

• Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora.

• Operat sporządzono w 3 jednobrzmiących egzemplarzach, z których :

• Nr 1,2 otrzymuje Zleceniodawca

• Nr 3 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do 7.9.2012 r.

• Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat,

związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i

usług (VAT).

12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA

13. ZAŁĄCZNIKI

1. Fragment planu miasta Skierniewice

2. Protokół badania KW LD1H/00029788/5

3. Szkic lokalu

BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI - 96-100 SKIERNIEWICE, UL. MIODOWA 42,

tel.[phone], kom. [phone], REGON 750284287 NIP 836-107-24-85

ul. Prusa 8A m. 19 str. 2/15

BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI - 96-100 SKIERNIEWICE, UL. MIODOWA 42,

tel.[phone], kom. [phone], REGON 750284287 NIP 836-107-24-85

---