I

Najważniejsze ustawy dotyczące prawa obrotu nieruchomościami:

1.Z prawa cywilnego

• ustawa Kodeks cywilny - prawo rzeczowe (obrót rzeczami )

• Ustawa 18.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece

2.Z prawa administracyjnego

• Ustawa z 22.08.1997 o gospodarce nieruchomościami

• Ustawa o nieruchomościach rolnych Skarbu Państwa

Wszystkie inne ustawy nawiązują do tych 3 ustaw.

II

RZECZ - materialna część przyrody mająca charakter samoistny.

MIENIE - własność i inne prawo majątkowe.

W ekonomii i gospodarce wyróżniamy dobra:

• materialne: rzeczy

• niematerialne np. prawa(uprawnienia)

Charakter samoistny rzeczy oznacza ,że ma ona określoną wartość ekonomiczną i występują w obrocie gospodarczym.

Dobra niematerialne o charakterze samoistnym np.:

• prawa - wytwór myśli człowieka

• dzieło artystyczne - (ten co stworzył co chciał powiedzieć?)

• wynalazki i patenty (wartość myśli w sprzedaży)

• energia (wytwór człowieka i mierzymy ja za pomocą urządzeń)

Dobra materialne (części przyrody) nie mające charakteru samoistnego:

• złoża minerałów w sensie globalnym - są niemierzalne, nie można im przypisać określonej wartości

• dzikie zwierzęta - nie są przedmiotem międzynarodowego handlu ile ich jest(mogą zostać wyodrębnione tak jak domowe gdy zostaną schwytane)

• rzeczy powszechnie dostępne - res omnius communes np. powietrze, woda - nie mierzymy tych rzecz

Pieniądze, bilon są specyficznymi rzeczami - wartość zupełnie nie odpowiada nominałowi

Podział rzeczy ze względu na ich oznaczenie(opis):

Rzeczy oznaczone:

1. co do gatunku - opisane w sposób rodzajowy, w sposób ogólny; nie możemy wyodrębnić jednej konkretnej rzeczy jest to ogół, wielość np. ławki w sali

2. co do tożsamości - to co możemy określić, opis indywidualny pozwalający wyodrębnić rzecz spośród innych rzeczy na świecie

Możemy przekształcić rzecz oznaczoną co do gatunku w rzecz oznaczoną co do tożsamości i odwrotnie. Np. produkcja samochodów jest rzeczą oznaczoną co do gatunku, później auta znakujemy numerami tym samym przekształcamy je w oznaczone co do tożsamości.

Wyjątek! płody rolne

Rzeczy mogą być znakowane poprzez:

• numerowanie

• wpływ czasu np. rzeczy w muzeum

Nieruchomość jest także rzeczą oznaczoną co do tożsamości.

W transakcji kupna i sprzedaży „na odległość” za rzeczy oznaczone co do gatunku( dopóki nie zostaną dostarczone) odpowiada sprzedawca , za rzeczy oznaczone co tożsamości odpowiada od razu kupujący.

Częścią składową rzeczy jest przedmiot, który spełnia łącznie 3 warunki:

1. jest połączony z rzeczą w sensie fizycznym i gospodarczym

2. to połączenie musi być takie silne aby rozłącznie albo odłączenie tego przedmiotu powodowało jego uszkodzenie albo zniszczenie lub uszkodzenie albo zniszczenie rzeczy z nim połączonej

3. połączenie musi być trwałe, a nie dla przemijającego użytku

superficie solo cedit- wszystko co jest trwałe połączone z rzeczą podstawową, dzieli los prawny tej rzeczy podstawowej np. budynek i grunt (art. 47 § 1 Kc)

Za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Służebność gruntowa przechodzi jak prawo własności na nabywcę,

POŻYTKI są to przychody z rzeczy. Dzielimy je na:

1. pożytki naturalne - rzeczy wytwarzają pożytki same z siebie np. płody rolne, minerały wydobyte

2. pożytki cywilne - to dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, umowy np. czynsz, odsetki

PRAWA RZECZOWE - w znacznej mierze nie wynikają z umów w odróżnieniu od innych praw, powstają same z siebie są, samoistne

Cechy prawa rzeczowego:

1. bezwzględnie skuteczne - prawo posiadane przez uprawnionego jest skuteczne wobec wszystkich innych podmiotów obrotu prawnego

2. jawność - po to by mogli je wszyscy respektować np. prawo własności

1. nieruchomości - prawdziwość wpisów w księgach wieczystych

2. ruchomości - posiadacz rzeczy ruchomej = właściciel tej rzeczy

3. zasada zamkniętej listy praw rzeczowych tzn. prawa rzeczowe są w takiej liczbie, w jakiej przedstawiają je ustawy, w odróżnieniu do praw zobowiązaniowych, które możemy sobie sami wymyślać.

Umowy zobowiązaniowe:

• nazwane - określone w Kodeksie Cywilnym

• nienazwane

• istnieje możliwość spisania innej umowy

W prawach rzeczowych nie ma takiej swobody, nie można dowolnie kształtować prawa, wynika z Kodeksu.

Podział praw rzeczowych:

I Własność

II Użytkowanie wieczyste

III Ograniczone prawa rzeczowe:

1. służebności osobiste i gruntowe

2. zastaw

3. użytkowanie

4. hipoteka

5. własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu

I Własność - nie ma przepisu, który by tworzył prawo własności. Prawa te tworzą się na sobie- podmiot o najszerszych prawach przekazuje ich część na inny podmiot.

II Użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe to prawa „ na rzeczy cudzej” - przysługuje osobie uprawnionej do korzystania z rzeczy, która jest własnością innego podmiotu.

Rzecz A podmiot Y

Podmiot X

Ograniczone prawa, ponieważ prawa rzeczowe są skuteczne także wobec właściciela.

III

Ad a) służebności gruntowe (dotyczą nieruchomości)

[art. 285 KC] -pewnej nieruchomości przyznaje się prawo do korzystania z innej nieruchomości. Jest to prawo rzeczowe związane z nieruchomością, właściciel nie jest istotny, prawo przypisane jest gruntowi.

np. służebność przechodu lub przejazdu

!Każda nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Jeżeli wystąpi służebność drogi koniecznej [art. 145 KC] tzn. jeżeli jest tylko jedna możliwość dostępu do drogi publicznej, to mimo sprzeciwu podmiotu Y, na drodze sądowej może zostać ona przyznana, ale odpłatnie.

Służebność gruntu nie wygasa, chyba że nastąpi jej zrzeczenie się

Służebności osobiste -pewnej osobie fizycznej przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości. W obrocie gosp. Jest to mało użyteczne, więc rzadko stosowane. Jedyna spotykana taka służebność, to służebność mieszkania tzn. danej osobie przysługuje prawo do mieszkania w danej nieruchomości

Cechy:

• nieprzenoszalność

• wygaśnięcie z chwilą śmierci

System prawny nie dopuszcza zrzeczenia się prawa do wynagrodzenia.

Ad c) Użytkowanie - prawo do korzystania z gruntu oraz pobierania z niego pożytków ( obecnie rzadko stosowane, gdyż wyparły je umowy obligacyjne np. najmu)[art.252 KC]

Cechy:

• nieprzenoszalność - użytkowanie na rzecz danego podmiotu nie podlega obrotowi gospodarczemu

• odpłatnie bądź nie

• użytkownik zobowiązany jest do utrzymania nieruchomości (substancji rzeczy, ponosi wszelkie koszty do zachowania rzeczy w „porządku”)

Ad d) Hipoteka - dotyczy tylko nieruchomości[art. 65 ust. O Księga wieczystych i Hipotece]

Obciążenie rzeczy prawem wierzyciela do zaspokajania się z rzeczy na skutek nie spłacania długu przez właściciela tej rzeczy np. uzyskanie kredytu pod zastaw lub hipotekę. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Ad b) Zastaw - dotyczy tylko ruchomości [art. 306 KC]

Obciążenie rzeczy prawem wierzyciela do zaspokajania się z rzeczy na skutek nie spłacania długu przez właściciela tej rzeczy np. uzyskanie kredytu pod zastaw lub hipotekę. Zastaw powstaje w drodze ustawy.

Zastaw rejestrowy - dotyczy niektórych rodzajów rzeczy. Powstaje z chwilą wpisu do rejestru zastawów prowadzonych przez sąd. Jest to ujawniane w przypadku przenoszenia własności rzeczy. Nie wygasa.

Istnieje przewaga zastawu i hipoteki nad innymi formami zabezpieczenia spłaty wierzytelności - prawo do zaspokojenia się swojej wierzytelności jest niezależne od właściciela.

Ad e) Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu tzw. własność spółdzielcza to nie jest własność sensu stricto

[ust. Z 2001r. O spółdzielniach mieszkaniowych]

• spółdzielca ma tylko ograniczone prawo rzeczowe, a właścicielem jest spółdzielnia. Gdy ona zbankrutuje, to mieszkania pójdą w wierzytelność

• może wygasnąć w określonej sytuacji np. wraz z utratą członkostwa w spółdzielni ( jako tego efekt)

• jest to prawo dziedziczne (może przysługiwać spółdzielcy, albo spółdzielcom małżonkom)

Prawne Aspekty Gospodarki Nieruchomościami

IV

Prawo własności jest najszerszym ze znanych praw rzeczowych-legalnej definicji jednak nie ma. Prawo to daje najszerszy zakres uprawnień do danej rzeczy.

●W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. (art.140 k.c.)

STRONA POZYTYWNA WŁASNOŚCI

Prawo do korzystania z rzeczy:

1. prawo do posiadania rzeczy

2. prawo do używania rzeczy

3. prawo do dyspozycji faktycznych (bez zamiaru trwałego skutku prawnego) tj. do przetworzenia rzeczy, jej użycia a nawet zniszczenia

4. prawo do pobierania pożytków z rzeczy

Prawo do rozporządzania rzeczą:

1. prawo do wyzbycia się własności rzeczy, obejmuje to np.

●prawo do przeniesienia własności (odpłatnie lub darmo)

●prawo do zrzeczenia się własności

●rozporządzanie własnością na wypadek śmierci (testament)

2. prawo do obciążania rzeczy-ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, zawarcie umowy obligacyjnej, zobowiązaniowej mającej za przedmiot rzecz np. najem lub dzierżawa

Prawo polskie nie zna terminu własności niczyjej.

-można się pozbyć własności na rzecz beneficjenta-gminy, gmina musi wyrazić na to zgodę i potem trzeba podpisać przed notariuszem odpowiedni dokument

-są rzeczy, których nie wolno porzucać np. pojazdy mechaniczne, broń-spisuje się protokół o zniszczeniu, płaci lub przekazuje np. muzeom

TRIADA UPRAWNIEŃ WŁAŚCICIELA

1. prawo do korzystania z rzeczy

2. prawo do rozporządzania rzeczą

3. prawo do pobierania z pożytków rzeczy

Art. 140 zakreśla granice prawa własności poprzez:

● ustawy

-art. 142 k.c. Właściciel nie może sprzeciwić użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inna osobę, jeżeli jest to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

(tzw. stan wyższej konieczności)

-art. 149 k.c. Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody

-Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego)-określa jaki jest dozwolony sposób zagospodarowania przestrzennego, określa stopień zabudowy, np. dla terenów wiejskich max 30%, dla miejskich max 70%, ustawa określa max i min wielkość działek-im teren bardziej zabudowany tym mniejsze działki

VI

2) współwłasność łączna

• powstaje z mocy ustawy na skutek dokonania określonej czynności:

• zawarcie związku małżeńskiego powoduje z mocy prawa powstanie współwłasności łącznej (wyłączenie: intercyza - podział majątku)

• zawiązanie umowy spółki cywilnej

• współwłasność bez udziałowa - nie ma udziału nie można rozporządzać np. 1 osoba nie może sprzedać rzeczy bez pełnomocnictwa; w momencie gdy ustaje stosunek, z którego ta własność wynikała to transformuje się ona we współwłasność majątkową

SPOSOBY NABYCIA WŁASNOŚCI:

• cywilnoprawne

• administracyjno-prawne

• karno-prawne

I Sposoby cywilnoprawne:

1.Przeniesienie własności:

• sposoby nabycia pochodnego - przenosi się własność nieruchomości z całą jej historią np. obciążenia, wady

• sposoby nabycia pierwotnego - własności przenosi się bez historii

• w drodze umowy cywilnej -np. sprzedaż, darowizna, zamiana

2.Zasiedznie: zasiadywać można rzeczy ruchome i nieruchome; zasiedzenie oznacza nabycie własności rzeczy poprzez długotrwałe korzystanie z rzeczy w taki sposób, jaki czyni to właściciel.

1. czas zasiedzenia nieruchomości:

• 20 lat w dobrej wierze (korzystający z nieruchomości jest przeświadczony, że jest właścicielem)

• 30 lat w złej wierze ( korzysta z nieruchomości po to by zdobyć rzecz przez zasiedzenie)

1. czas zasiedzenia ruchomości:

• 3 lata w dobrej wierze

3. Przemilczenie - nabycie własności poprzez wejście w jej posiadanie (zgłoszenie tego), wyrażenie woli, chęć jej posiadania. Oczekujemy zgłoszenia właściciela:

• po 2 latach nabywamy własność rzeczy

• nabywanie własności rzeczy znalezionych

• nabywanie własności roju pszczół

4. Zrzeczenie się własności:

• ruchomości - porzucenie rzeczy

• nieruchomości - oświadczenie o zrzeczeniu się własności rzeczy przed notariuszem za zgodą właściwej gminy

5.Przysądzenie własności - przez sąd w trakcie postępowania egzekucyjnego; dotyczy zarówno rzeczy ruchomych jak i nieruchomości.

6.Zniesienie współwłasności: jest to teza dyskusyjna; nabycie na wyłączną własność rzeczy przez byłych współwłaścicieli.

II Sposoby administracyjno-prawne - nabycie własności przez podmioty publiczne: Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego.

1. Nacjonalizacja (zwana komunalizacją)

1. nabycie własności następuje przez Skarb Państwa

2. odbywa się z mocy prawa na podstawie ustawy (podaje termin przejścia)

3. przedmiotem jest pewien zespół dóbr opisanych rodzajowo

• ustawy nacjonalizacyjne:

• dekret PKWN z 1944 o przeprowadzeniu reformy rolnej

• ustawa z 3.01.1964 o przejściu na własność Skarbu Państwa podstawowych gałęzi gospodarki narodowej

• ustawy komunalizacyjne: przepisy wprowadzające reformę administracji publicznej

• ustawa z 1990r. o wprowadzeniu w życie ustawy o samorządzie terytorialnym i pracownikach samorządowych (własności nabywały gminy)

• ustawa z 1998

2) wywłaszczenie - nabycie własności

a) indywidualnie oznaczonej nieruchomości

b) na podstawie decyzji administracyjnej (akt prawa administracyjnego - wygaszanie uprawnień właściciela)

c) z datą, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna

III sposób karnoprawny

1) przepadek przedmiotów - nabycie własności w drodze orzeczenia karnego

(popełnienie przestępstwa, np. przepadek rzeczy nabytej za łapówkę)

Przeniesienie własności - następuje na podstawie umowy administracyjno- prawnej.

Cechy umowy przeniesienia własności:

1) charakter rozporządzająco - zobowiązujący (powoduje przejście własności)

a) przedmiotem umowy są rzeczy oznaczone co do gatunku

b) umowa, której przedmiotem jest nieruchomość zostanie zawarta pod wrunkiem, lub z zastrzeżeniem terminu

Warunek = zdarzenie przyszłe i niepewne

Termin = zdarzenie przyszłe i pewne

Warunkiem powstania skutku rozporządzającego (przeniesienia własności na nabywcą) jest zawarcie drugiej umowy nazywanej umową przeniesienia własności nieruchomości.

2) konsensualność

- zawarcie umowy powoduje przejście własności

-sama zgodna wola stron powoduje przejście własności

np. sklep - przenoszenie na siebie własności towaru

3) przyczynowość

- umowa przenoszenia własności ma charakter ekonomiczno - gospodarczej

- jeśli umowa nie ma struktury zmiany majątkowej, to taka czynność jest nieważna

- następuje ruch finansowo - rzeczowy (środki finansowe nabywcy maleją, a rzeczowe rosną)

4) forma umowy

a) ruchomości - jeśli wartość > 2 tyś zł., to powinna być forma pisemna. Niezachowanie formy pisemnej może powodować trudności w czynnościach dowodowych.

(faktura, rachunek- nie są wiążące, ale mówią że sprzedaż nastąpiła)

b) nieruchomości - obligatoryjna forma aktu notarialnego (bez wyjątków) pod rygorem nieważności

Prawne aspekty gospodarki nieruchomościami 06.12.04

5) Nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw niż sam posiada (nemo plusiuris ipso transfere habet)- jest to zasada niepisana, wynika z całokształtu przepisów.

Wyjątki:

1. nieruchomości

• zasada rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych- art. 5- 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Prawa, które są ujawnione w księdze wieczystej, uważa się za istniejące; działa się w zaufaniu do tego, co jest w księdze wieczystej- to, co jest tam zapisane uważa się za prawdę, chyba, że w procesie sądowym ujawni się, że jest to nieprawda

• może się zdarzyć, że osoba, która nie posiada prawa własności faktycznego, przeniosła na nas skutecznie nieruchomość, bo była to osoba określona jako właściciel w księdze wieczystej

• dane w księdze wieczystej muszą być maksymalnie aktualne, aby nikt nie mógł podważyć, że nabyliśmy nieruchomość

• np. ktoś sprzedaje własność nieruchomości, którą nabył przez zasiedzenie, a jednocześnie toczy się sprawa sądowa o unieważnienie tego zasiedzenia → zasiedzenie jest podważalne

• np. ktoś usiłuje i mu się udaje zbyć jedną nieruchomość parę razy w ciągu jednego dnia; notariusz ma obowiązek przekazania informacji o dokonanych czynnościach prawnych dotyczących nieruchomości w ciągu 24 godzin i dopiero wtedy pojawia się wpis do księgi wieczystej, ktoś może się umówić u kilku notariuszy i paru osobom sprzedać nieruchomość- rozwiązanie: nabywa prawo własności skutecznie osoba ostatnie, innym przysługuje prawo żądanie zwrotu pieniędzy; klienci działają w zaufaniu do treści księgi wieczystej; po 2010 roku taka sytuacja stanie się niemożliwa- notariusze będą przez komputer potwierdzać sprzedaż nieruchomościami

• ta zasada dotyczy sytuacji, gdzie muszą być spełnione pewne warunki:

• powyższa zasada- chroniony jest nabywca w dobrej wierze

• nabycie prawa musi być odpłatne- nie podlegają ochronie czynności nieodpłatne, np. darowizna

• ruchomości- art. 169 KC- jeżeli ktoś nabył rzecz od osoby nieuprawnionej, to nabycie jest skuteczne, jeżeli:

1. nabywca wszedł w posiadanie rzeczy

2. był w dobrej wierze w chwili jej nabycia- chodzi tu o posiadane przez nabywcę informacje, a także o okoliczności

• artykuł jest stosowany tylko w sytuacji, gdy ktoś nam zarzuca wadliwe nabycie

• powyższe warunki nie wystarczają, gdy rzecz została zgubiona, skradziona lub nabywca ją inaczej utracił- upływ 3 lat od dnia zawarcia umowy upoważnia do stania się właścicielem (ale pod warunkiem, że było to nabycie w dobrej wierze); np. skradziony samochód- po 3 latach w dobrej wierze jesteśmy właścicielem

• ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego

Użytkowanie wieczyste:

• instytucja prawa rzeczowego stosunkowo młoda- wprowadzono do systemu prawa polskiego 1.I.1965

• pomysł użytkowania wieczystego jest dużo starszy- powstał przed II wojną światową, wcześniej służył zupełnie innym celom- miała to być instytucja prawna, która miała rozwiązać problem budownictwa mieszkaniowego

• użytkowanie wieczyste miało być słabszą odmianą prawa własności; słabsza- mniej kosztowna→ pozwalała wznosić nie właścicielowi budynki i z nich korzystać

• miało to dotyczyć gruntów publicznych, które należały do Skarbu Państwa

• dzierżawa wieczysta- umowa dzierżawy na bardzo długi okres czasu (przed II wojną światową)

• miała to być instytucja związana z prawem własności, ale pozostawiająca własność przy państwie; państwo się dało do tego przekonać- uważali, że ta forma może podtrzymać gospodarkę socjalistyczną→ jeżeli ludzie dostaną jakąś nieruchomość na własność, to będą o nią dbać

*posiadający użytkowanie wieczyste ma takie same prawa jak właściciel, w tej sytuacji właściciel ma bardzo ograniczone prawo; nie można pominąć użytkownika wieczystego przy zbywaniu nieruchomości, pominięcie go powoduje nieważność czynności

1. zakres uprawnień wynikający z użytkowania wieczystego jest tożsamy, identyczny z zakresem wynikającym z własności; granice użytkowania wieczystego są podobne do granic własności

2. dodatkową w stosunku do własności granicą użytkowania jest sposób korzystania z nieruchomości- użytkownik wieczysty może zrobić wszystko ze swoją nieruchomością

3. jest działaniem celowym (bo jest skierowane na realizację jakiegoś celu wynikającego z umowy np. kiedyś realizacja budownictwa mieszkaniowego, obecnie realizacja jakiejś inwestycji (nie rolnictwo i leśnictwo)

4. powstaje co do zasady w drodze zawarcia umowy i wpisu tego prawa do księgi wieczystej; dopiero wpisanie na podstawie umowy do księgi wieczystej powoduje powstanie prawa użytkowania wieczystego; użytkowanie wieczyste z mocy prawa (→w drodze ustawowej)- wpis do księgi wieczystej nie jest wymagany; dotyczy nieruchomości, które były własnością przedsiębiorstw państwowych

* Polska nie jest jedynym krajem, gdzie jest użytkowanie wieczyste, min. prawo duńskie też przewiduje użytkowanie wieczyste.

5. przedmiotem mogą być tylko nieruchomości, które są:

• własnością Skarbu Państwa i leżą w granicach administracyjnych miast

• własnością jednostek samorządu terytorialnego

1. grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste na określony czas- min 40 lat, max 99 lat; ukształtowanie czasu zależy od tego, czy w danym czasie da się zrealizować i skonsumować cel, o którym dana nieruchomość została nabyta; użytkowanie wieczyste może być jednokrotnie przedłużone zgodnie z prawem, ale nie jest powiedziane na jaki okres czasu, nie musi to być okres równy okresowi z pierwszej umowy; z wnioskiem o przedłużenie można się zwrócić na 5 lat przed upływem terminu umowy; odmowy raczej nie ma- ustawa określa, że odmowa może być udzielona tylko ze względu na ważne cele publiczne

C.D. rodzaje nieruchomości:

2. budynkowe - budynki trwale z gruntem związane, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Taka sytuacja ma miejsce tylko, gdy jakiś podmiot posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym usytuowany jest jakiś budynek.

Występuje tu kryterium prawne zwane użytkowaniem wieczystym.

Na nieruchomość budynkową składa się prawo własności budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym użytkowany jest budynek - konglomerat praw.

Występują wtedy dwa podmioty posiadające prawo rzeczowe do nieruchomości:

1. właściciel budynku i użytkownik wieczysty gruntu

2. właściciel gruntu

3. lokalowe - części budynków trwale z gruntem związanych, które na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Dla powstania nieruchomości lokalowej istotne jest kryterium faktyczne, czyli posiadanie przez część budynku statusu samodzielnego lokalu. Określa to starosta wydając odpowiednie zaświadczenie. Samodzielny lokal musi być wyposażony w wodę, prąd, ogrzewanie.

Definicja samodzielnego lokalu zawarta jest w art.2 ustawy z dnia 24.06.1994r. w własności lokali.

Spełnienie przez lokal wymagań wynikających z wyżej wymienionej definicji sprawdza starosta.

LOKAL - izba lub zespół izb wyodrębnionych z budynku trwałymi ścianami i nadających się do zamieszkania.

Dwa stany prawne nieruchomości lokalowej:

1. właściciel lokalu i współwłaściciel gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się ten lokal

2. właściciel lokalu i współużytkownik wieczysty gruntu pod budynkiem, w którym znajduje się ten lokal

Na nieruchomości można wyodrębnić nieruchomość budynkową, a z tej lokalową.

Ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami publicznymi to jest własnością Skarbu Państwa lub samorządów z wyłączeniem nieruchomości rolnych Skarbu Państwa (ustawa o największym „polu rażenia”)

Nieruchomości rolne- przeznaczone do produkcji roślinnej, leśnej, zwierzęcej

- Ustawa o gospodarce nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

REGUŁY:

Ustawa określa podstawowe rodzaje organów odpowiedzialnych za gospodarowanie nieruchomościami. Gospodarowanie oznacza - zarządzanie, przeprowadzanie czynności prawnych, sprawowanie pieczy.

Podmioty gospodarujące:

1. starosta - nieruchomości Skarbu Państwa

2. organy wykonawcze poszczególnych samorządów zajmujące się nieruchomościami samorządowymi:

• gmina - wójt, burmistrz, prezydent

• powiat - zarząd powiatu / starosta

• województwo - zarząd województwa / marszałek województwa

Ustawa tworzy 4 grupy nieruchomościowe zwane zasobami nieruchomości.

Zasoby nieruchomości:

• zasób nieruchomości Skarbu Państwa - gospodaruje starosta

• zasób nieruchomości gminnych - gospodaruje wójt, burmistrz lub prezydent

• zasób nieruchomości powiatowych - zarząd powiatu

• zasób nieruchomości wojewódzkich - zarząd województwa

Nieruchomości stanowiące zasób Skarbu Państwa to:

1. nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa i nie oddanie w użytkowanie wieczyste innym podmiotom

2. nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste Skarbowi Państwa

Organy gospodarujące nieruchomościami wykonują czynności w dwóch sferach (czynności podmiotów gospodarujących):

1. W sferze cywilnoprawnej

• reprezentują właściciela w trakcie dokonywania różnych czynności np.: sprzedaży, zawierania umów: najmu, dzierżawy

• działają tak jak organy innych osób prawnych

• te czynności muszą być poprzedzone uzyskaniem zgody od organów kontrolnych

2. W sferze administracyjno - prawnej

• działają w zakresie władczym

• decyzje określają uprawnienia i obowiązki innym podmiotom

• np. wydawanie decyzji dotyczącej wysokości podatku, opłaty za użytkowanie wieczyste, decyzja o wywłaszczeniu

Swoboda obrotu nieruchomościami publicznymi obejmuje w szczególności:

1. sprzedaż nieruchomości

2. oddanie w użytkowanie wieczyste

3. obciążać ograniczonymi prawami rzeczowymi

4. oddawać w trwały zarząd

5. przeznaczać na cele szczególne

6. oddawać w dzierżawę

7. wynajmowanie

8. wnoszenie aportem (wkład ) do spółki

DAROWIZNA:

• ustawa zezwala na jej dokonywanie zarówno na rzecz osoby fizycznej i prawnej jak i podmiotów publicznych

• musi być celowa - w umowie darowizny trzeba określić cel na jaki jest ta nieruchomość darowana. Wyróżniamy taki podział:

• osoby prywatne - cel publiczny

• podmioty publiczne - jakiś cel (niekoniecznie publiczny)

• cel publiczny - ustawa w swojej treści wyróżnia katalog przykładowych rzeczy będących celami publicznymi (nie jest to katalog zamknięty)

• drogi publiczne

• urządzenia infrastruktury transportu publicznego

• urządzenia infrastruktury transportu lotniczego

• urządzenia infrastruktury transportu kolejowego

• przesyłanie mediów - gazu, prądu, wody

• utrzymanie i budowla budynków administracji publicznej

• utrzymanie i budowla szkół

• utrzymanie i budowla budynków zdrowotnych

• i inne cele wymienione w odrębnych ustawach

• czynność regulowana przepisami Kodeksu cywilnego

• na dokonanie darowizny potrzebna jest zgoda organów kontrolnych

• można odwołać darowiznę, gdy nieruchomość jest wykorzystywana na inny cel - odwołania dokonuje ten, kto dokonał darowizny (starosta lub organy wykonawcze samorządów)

• odwołuje się darowiznę poprzez złożenie pisemnego oświadczenia podmiotowi, któremu została darowana nieruchomość zgodnie z Kodeksem cywilnym

• darowiznę można odwołać w ciągu roku od kiedy dobroczyńca dowiedział się o niewdzięczności darowanego -występują trudności z określeniem tego terminu

• dlatego w umowie należy określić ramy czasowe, w których cel ma być zrealizowany i kiedy można będzie się odwołać

Przenoszenie nieruchomości:

PODMIOTY PRYWATNE - dokonywanie czynności cywilnoprawnych na ich rzecz z drodze przetargu.

PODMIOTY PUBLICZNE:

• nie wymaga się przetargu

• najczęściej transakcje między tymi podmiotami są pozbawione efektu pieniężnego; Skarb Państwa nie jest zobowiązany do uzyskania jak najlepszej transakcji pieniężnej

• można dokonywać sprzedaży nieruchomości za cenę obniżoną do 80% bonifikaty (wartości nieruchomości)

• nieodpłatne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (nie jest pobierana opłata pierwsza, opłaty roczne są pobierane zawsze)

• zmiana praw do nieruchomości i użytkowania wieczystego bez konieczności dokonywania dopłat w przypadku różnicy wartości (podmioty starają się, by różnice były niewielkie)

• obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi jest nieodpłatne na rzecz innego podmiotu np. służebność gruntowa

Podmiot publiczny może oddać nieruchomość w uzytkowanie wieczyste:

-nieodpłatnie

-ze znaczną bonifikatą

ZAMIANA

-art. 15 ustawy o gosp nieruchomościami-zamiana-podmiot publiczny może się zamienić z podmiotem prywatnym

-działa na zasadzie wymiany barterowej-towar za towar

-można zamienić prawo własności na prawo własności, prawo użytkowania wieczystego na prawo użytkowania wieczystego, prawo własności na prawo użytkowania wieczystego

-podczas zamiany między podmiotem publ a prywatnym wymagana jest tzw ekwiwalentność świadczeń lub dopłata którejś ze stron

NABYWANIE PRAW

Przez jednostki nieposiadające osobowości prawnej, np. urzędy, mogą nabywać na własnośc prawo do nieruchomości

1.prawa rzeczowe nabywają jednostki organizacyjne państwowe na rzecz Skarbu Państwa

2.jednostki organizacji samorządowych-nabywają nieruchomość na rzecz samorządu np. samorząd gminy na rzecz gminy

• i 2. pozostaje tzw. trwały zarząd (istnieje od 6lat)-jest to zespół praw przysługujący jednostkom, nie jest to ograniczone prawo rzeczowe

OBSZARY SZCZEGÓLNE

1. Parki Narodowe (zarządza dyr. P.N)

2. tereny górnicze-to takie pod którymi prowadzi się wydobycie (nadzór Okregowe Urzędy Górnicze)

3. obszary nadmorskie (Nadzór Urzędy Morskie)

4. tereny graniczące z terenami wykorzystywanymi na cele obronności i bezpieczeństwa Państwa (minister ds. obrony narodowej albo ds. wewnętrznych)

Czynności o charakterze cywilno-prawnym dokonują podmioty, które tymi obszarami gospodarują. Bieżące zarządzanie mają organy nadzorujące tymi obszarami. Odmienność na tych obszarach polega na tym, że organ dokonujący czynności prawnej musi dokonać tej czynności w porozumieniu z organem bieżaco zarządzającym.

CZYNNOŚĆ PODSTAWOWA

Sprzedaż (na rzeczy własnej) i uzytkowanie wieczyste (na rzeczy cudzej) traktuje się na równi. Zanim jednak do którejś z nich dojdzie, istnieje koniecznośc przeprowadzenia procedury przetargowej:

-czynności wstępne zmierzające do zbycia, pewne grupy mają priorytet na zakup, zanim dojdzie do przetargu.

-właściwy przetarg

1. Przetarg-ma na celu uzyskanie najwyższej ceny.

Osoby, które mają „prawo pierwszeństwa”:

1. podmioty, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości w drodze ustawy o gospodarce nieruchomościami

2. byli właściciele, którzy utracili prawo własności przed 5.12.1990r (jako właściciele prywatni lub na podstawie procedury wywłaszczeniowej)

3. najemcy lokali mieszkalnych na terenie nieruchomości, jeśli najem jest zawarty na czas nieoznaczony (cena dla tych osób jest obniżona o 20,30% wartości)

W sytuacji zbiegu prawa pierwszeństwa, kolejność jest jak powyżej: a, b, c

2. Nabycie bezprzetargowe

1. podmioty, którym przysługuje tzw. prawo pierwszeństwa: 1a, 1b, 1c

2. użytkownicy wieczyści

3. osoby prowadzące działalność opisaną w art.68 ust. 1 pkt 2 ustawy

-charytatywną

-oświatową

-kulturalna

-o charakterze ogólno-społecznym

d. współwłaściciele przy zbyciu udziału

e. kościoły, związki wyznaniowe

SP może zbyć nieruchomość, która położona jest obok nieruchomości w 95% zabudowanej lub trudnej, jeżeli nieruchomość zbyta poprawi sytuację nieruchomości zabudowanej-właściciel ma wtedy prawo bezprzetargowej drogi nabycia.

ZBYWANIE (procedura zbycia)

1. sporządzenie wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia/sprzedaży

-cena (element obligatoryjny)

-co to za nieruchomość

-przeznaczenie nieruchomości

Taki wykaz jest wywieszany na okres 21 dni w tym urzędzie, który prowadzi zbycie.

2. wywieszenie wykazu i publiczne poinformowanie o jego wywieszeniu w prasie lokalnej

Jeżeli podmiotom 1b i 1c przysługuje prawo pierwszeństwa to termin na zgłoszenie wniosku o skorzystanie ze swojego uprawnienia upływa po okresie 6tyg po zakończeniu terminu wywieszenia (21 dni).

Najemcy lokali mieszkalnych (1c) muszą być osobiście poinformowani o zamiarze zbycia nieruchomości.

Nieruchomości 20.01.05

Korzystanie z przetargu.

Umowa najmu lub dzierżawy, na okres nie krótszy niż 3 lata. Do umów najmu i dzierżawy nie stosuje się prawa pierwszeństwa. Rokowania odbywają się z celem ustalenia ostatecznego kształtu kontraktu. Nie negocjuje się ceny- cena jest zaakceptowana w chwili przystąpienia do umowy. Sposób zapłaty może być negocjowany (np. jakie raty, na ile), jak również to, w jaki sposób nieruchomość będzie użytkowana.

Procedura przetargowa

• ogłoszenie o przeprowadzeniu przetargu- publikuje się po upływie terminów związanych z prawem pierwszeństwa; w publikacji podaje się termin, kiedy przetarg będzie zorganizowany, przedmiot, cenę i wadium (opłata za uczestnictwo w przetargu)

• cena wywoławcza- wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę

• jeżeli w pierwszym przetargu nie doszło by do ujawnienia zwycięzcy przetargu, cenę można zmniejszyć do 50 % (mniejsza już być nie może)

• wadium- pewien procent wartości nieruchomości (do 10 %); podlega zwrotowi na rzecz wszystkich podmiotów, które nie wygrały przetargu; jest to zabezpieczenie przed tym, kto zwycięży i wycofa się z przetargu; wadium nie jest oprocentowane

I przetarg- cena wywoławcza= wartość rynkowa

II przetarg- cena wywoławcza≥ 50% wartości rynkowej

termin II przetargu- od 2 tygodni do 6 miesięcy po pierwszym⇒ niekiedy trzeba nowej wyceny

III przetarg (gdy ma się już nabywcę)- nie można uzyskać ceny niższej niż 50 % wartości, dyskutowana forma płatności

Kolejne przetargi odbywają się wg zasad II przetargu

Przetarg

• ograniczony- pewny krąg podmiotów, np. tylko mieszkańcy określonego powiatu; zakłada pewien brak konkurencji

• ustny (licytacja)

• pisemny

• nieograniczony-

• ustny (licytacja)- uzyskanie najkorzystniejszej ceny

• pisemny- wybór najlepszej oferty

zamknięcie licytacji- oznacza, że dana osoba wygrała przetarg. Rzecz, o którą był przetarg nie jest jego własnością. Podmiot nie może zmusić Skarbu Państwa do wydania tej rzeczy (ma tylko prawo do odszkodowania). Przetarg pisemny- przedmiotem oceny są różnego rodzaju warunki przetargu, np. że ocenie będzie poddawany projekt zagospodarowania terenu. Oceny dokonuje komisja przetargowa, w określonym czasie i miejscu. Po ustaleniu, która oferta jest najlepsza, informuje sie obiekt po tym fakcie. Termin zawarcia umowy nie może być dłuższy niż 21 dni od zamknięcia przetargu. Informacje o tym terminie musi dotrzeć na 7 dni przed zawarciem umowy. Jeżeli się oferent nie stawi, podmiot Skarbu Państwa może zatrzymać wadium i wyznaczyć drugi termin zawarcia umowy (ale nie musi tego robić).

Można zaskarżyć wynik przetargu na drodze procedury administracyjnej do organu wyższego (np. od starosty do wojewody). Na zaskarżenie jest 7 dni od zakończenia przetargu.

Trwały zarząd

• forma władania przez jednostki nie posiadające osobowości prawnej

• zastąpił zarząd

• nie jest to prawo rzeczowe

• jest to przypisanie pewnych praw do nieruchomości

• ten, kto posiada trwały zarząd może:

• korzystać z nieruchomości

• wykorzystywać nieruchomość na cele budowlane-przysługuje mu prawo zabudowy, odbudowy itd

• prawo do oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie

• jednostkami organizacyjnymi są same jednostki administracji publicznej

• jest jedyną formą władania w formie decyzji administracyjnej

• trwały zarząd może być na czas:

• oznaczony

• nieoznaczony

• musi być złożony wniosek o oddanie nieruchomości w trwały zarząd

• można oddać w trwały zarząd:

• odpłatnie (określone w decyzji)

• nieodpłatnie

W decyzji oprócz ceny, czasu, podmiotu i przedmiotu, określa się cel→ przeznaczenie nieruchomości i sposób, w jaki będzie gospodarowana.

Wygaśnięcie trwałego zarządu:

• po upływie czasu, na który został ustanowiony (chyba, że był ustalony na czas nieoznaczony)

• decyzja o wygaśnięciu

• z urzędu

• na wniosek

Wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wygaśnięciem umów związanych (o odpłatne korzystanie). Wygasa z datą określoną w decyzji (przy czym może być wskazana data bądź tylko termin). W wyniku likwidacji jednostki, która miała trwały zarząd, nieruchomość przechodzi do organu nadzorującego.

Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne (art. 51 i następne):

1. wyposażanie w nieruchomości nowotworzonych państwowych osób prawnych i państwowych jednostek organizacyjnych

2. przekazywanie na rzecz placówek dyplomatycznych (jak ktoś nam dał na własność, to my też mu dajemy na własność→ zasada wzajemności)

własność

Użytkowanie wieczyste

X

Y

Nieruchomość Y - obciążona

Nieruchomość X - władnąca (przyznano jej prawo)

---