Henryk Rand

Podstawowe wiadomości z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami^∗

Sytuacja prawna pośrednika w obrocie nieruchomościami

Pośrednictwo to działalność osoby trzeciej mająca na celu porozumienie między stronami lub załatwienie jakichś spraw dotyczących obu stron - występowanie w roli łącznika. Ponadto pośrednictwo można określić jako załatwianie dla zarobku różnego rodzaju transakcji handlowych między stronami. Pośredniczeniem jest więc zarobkowe zajmowaniem się realizacją różnego rodzaju transakcji handlowych między dwiema stronami.

Z tych słownikowych definicji wynikają co najmniej trzy ważne elementy charakteryzujące pośrednictwo i pośredniczenie. Po pierwsze - pośrednik zawsze działa dla innych, występuje między stronami. Jeżeli pośrednik sam staje się stroną to wykonywane czynności tracą charakter pośrednictwa - a są bezpośrednim osobistym działaniem w obrocie nieruchomościami. Jeżeli więc osoba pracująca w spółdzielni mieszkaniowej lub też w firmie deweloperskiej sprzedaje lub wynajmuje nieruchomości należące do swojego pracodawcy, to nie działa ona jako pośrednik, gdyż pozostaje w strukturze osoby prawnej będącej właścicielem sprzedawanych nieruchomości.

• Działalność pośrednika ma charakter działalności handlowej. Pośrednicy wykonują czynności, które mają doprowadzić do zaistnienia określonych transakcji handlowych, a przedmiotem tych transakcji jest towar - w tym przypadku nieruchomość. Trzecią cechą jest zarobkowy charakter czynności pośrednika. Swoje działania podejmuje on po to by uzyskać wynagrodzenie.

• Kolejny wyraz to obrót. Trudno w tym przypadku znaleźć adekwatne znaczenie słownikowe, które pasowałoby do istniejącego kontekstu. Zgodnie ze słownikiem obrót to ogólna odpłata za świadczenie rzeczy i usług, kupno, sprzedaż, wymiana towaru; handel, przelew. Obrót towarowy to przemieszczanie produktów pracy między jednostkami gospodarującymi, na podstawie transakcji kupna sprzedaży. W aspekcie naszego zwrotu możemy powiedzieć, że obrót to każde zdarzenie, które prowadzi do zmiany istniejącego stanu rzeczy, w zakresie stanu prawnego i faktycznego.

Nieruchomości. Słowo to w określeniu rodzaju działalności pośrednika jest trochę mylące i zawiera duży skrót myślowy. Mylące dlatego, że przedmiotem pracy pośrednika wcale nie są nieruchomości, lecz prawa do nich. Tylko prawa są przenaszalne i mogą być przedmiotem obrotu. Z kolei musimy pamiętać, że mamy wiele różnego rodzaju kategorii praw związanych z nieruchomościami i nie wszystkie one mogą być przekazywane. Dlatego też ważne jest, aby pośrednik umiał dobrze odróżniać poszczególne rodzaje praw.

Pośrednictwo polega na dokonywaniu dla innych czynności, których przedmiotem są różnego rodzaju prawa związane z nieruchomościami. Czynności te mają doprowadzić do zaistnienia zmian w stosunkach prawnych i w istniejącym stanie faktycznym. Podejmuje je pośrednik, aby uzyskać wynagrodzenie za stworzenie ww. sytuacji, w której strony mogą zawrzeć transakcję handlową, a przedmiotem jej są prawa do nieruchomości.

Pośrednictwo jako działalność zawodowa

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to odrębna profesja, której dobre wykonywanie wymaga wiedzy z szeregu różnych dyscyplin. Jest oczywistym (chociaż opinie nie są jednolite), że pośrednik nie musi mieć dyplomu wyższej uczelni. Musi on jednak posiadać niezbędne minimum wiadomości, które pozwolą mu rzetelnie, sprawnie i jak najbezpieczniej dla klienta wykonać umowę pośrednictwa. Zakres potrzebnej wiedzy omówimy poniżej. Obecnie jest on także scharakteryzowany w minimum programowym dla kursów kwalifikacyjnych, ustalonym przez Ministra Infrastruktury.

Wprowadzenie licencji wiązać się musi z ustanowieniem określonych wymagań i kryteriów, które pozwolą zweryfikować wiedzę osób pracujących bądź chcących być pośrednikami. I takie rozwiązanie zostało przyjęte w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21.07.1997 r. Ustawa ta będąca „Konstytucją” polskiego rynku nieruchomości, dla pośredników ma szczególne znaczenie. Po raz pierwszy zostały w niej ujęte tak szeroko sprawy nader istotne dla tej grupy zawodowej. Zdefiniowana została umowa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, nadano realny kształt obowiązkom i prawom pośrednika, ustalono tryb kwalifikacyjny i system szkoleń. Uregulowane zostało tutaj funkcjonowanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. Zagadnienia dotyczące pośredników ujęte są w rozdziale drugim obejmującym artykuły od 179 do 183a. Ponadto w części obejmującej przepisy wspólne dla wszystkich trzech zawodów określono procedury kwalifikacyjne i te wynikające z możliwej odpowiedzialności zawodowej.

Działalność zawodowa to wykonywanie na własny rachunek działalności gospodarczej dotyczącej świadczenia usług określonego typu. Możemy stwierdzić, że z działalnością zawodową mamy do czynienia kiedy :

1. jest ona prowadzona w celu zarobkowym, dla osiągnięcia zysku,

2. usługi są świadczone odpłatnie na rzecz innych osób,

3. przedmiot obrotu, którym są prawa do nieruchomości nie stanowi własności pośrednika.

Nabywanie uprawnień zawodowych

Zgodnie z art. 179 ust.2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 46/2000 poz. 543) "Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową ...", a ust. 3 tegoż artykułu mówi, iż "Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli pośrednictwo będzie wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami o których mowa w ust. 2".

Bezwzględny obowiązek posiadania licencji, jako warunek wykonywania działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, powstaje od dnia 1 stycznia 2002 roku (art. 232 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997r. (Dz.U. 46/2000 poz. 543)). Postępowanie zwykłe, obejmujące kurs kwalifikacyjny, praktykę zawodową, przygotowanie do egzaminu i sam egzamin, to prawie 10 miesięcy.

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych jest niezbędne. Odbywać się ono może przez prowadzenie działalności dydaktycznej, naukowej, publikacje książkowe lub w prasie specjalistycznej, udział w konferencjach, seminariach, sympozjach, prowadzenie praktyk zawodowych, uczestniczenie w szkoleniach, ukończenie kursów podnoszących kwalifikacje zawodowe, pracę w Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej lub w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Minister Infrastruktury w celu sprawdzenia spełnienia obowiązku doskonalenia kwalifikacji może żądać udokumentowania tego faktu. W przypadku dwukrotnego stwierdzenia niespełnienia obowiązku doskonalenia kwalifikacji zawodowych lub nieprzedstawienia odpowiedniego udokumentowania Minister Infrastruktury wszczyna z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Umowa o pośrednictwo

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie tylko zdefiniowała pośrednictwo jako działalność zawodową, lecz ponadto wprowadziła pojęcie umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Ustawa przesądziła sprawę, z klientem łączy nas umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Przy czym to do czego się zobowiążemy wobec klienta jest naszym zakresem obowiązków. Zakres ten określa umowa pośrednictwa. Możemy więc dowolnie opisywać czy nasze działanie będzie ograniczone do funkcji skojarzenia stron, czy też przyjmiemy na siebie większą odpowiedzialność. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Ta ważna nowość została wprowadzona ostatnią nowelizacją i jest bardzo dyskusyjna. Rygor nieważności dla określonej formy umowy jest rzadkością w naszym prawie.

Ustawodawca dając nam w zasadzie swobodę co do ukształtowania treści relacji prawnej łączącej nas z klientem, wskazał równocześnie na minimalny zakres umowy. Otóż przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Przy czym sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Odpowiedzialność cywilna

Nowelizacja ustawy wprowadziła dla pośredników jeszcze jeden obowiązek. Przy czym mówiąc w tym przypadku o obowiązku musimy mieć świadomość faktu, że ten obowiązek jest także naszą tarczą ochronną. Otóż pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega ubezpieczeniu również od odpowiedzialności za szkody, które mogą wyniknąć z działania tych osób. W umowie pośrednictwa pośrednik składa oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu, które obowiązuje od 01.01.2001r.

Odpowiedzialność zawodowa

Skoro ustawodawca określił obowiązki, jakim podlega pośrednik, to musiał także przewidzieć konsekwencje niewypełniania tych obowiązków. Dlatego też stwierdzono, że pośrednik licencjonowany nie wypełniający należycie swojej pracy podlega odpowiedzialności zawodowej. Oznacza to, że wobec pośrednika licencjonowanego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej kary dyscyplinarne. Katalog tych kar przedstawia się następująco :

1. upomnienie,

2. nagana z wpisem do centralnego rejestru pośredników,

3. zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do 1 roku,

4. zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym,

5. pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Ponadto pozbawienie licencji zawodowej następuje w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa, o których mowa w warunkach uzyskania licencji. Z kolei zawieszenie lub pozbawienie licencji zawodowej może także nastąpić w wypadku niewykonywania usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat od ostatniej czynności zawodowej.

Etyka i standardy zawodowe polskiej federacji rynku nieruchomości

Bardzo ważnym kryterium w ocenie funkcjonowania licencjonowanego pośrednika musi się także stać przestrzeganie przez pośrednika Zasad Etyki Zawodowej opartych na ogólnych, uniwersalnych zasadach etyki i moralności. Jest to istotne nie tylko dlatego, że odwołuje się do tego pojęcia obecnie ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jest to ważne dla odpowiedniego kształtowania się zawodu.

Zadania standardów zawodowych

Rola standardów jest niezwykle ważna. Przede wszystkim mają one służyć ujednoliceniu praktyki zawodowej osób zrzeszonych w stowarzyszeniach. Standardy mają także istotne znaczenie dla klientów, ponieważ informują ich o tym, czego oczekiwać od pośredników, równocześnie zmuszają tych ostatnich do osiągania optymalnych efektów. Należy więc podkreślić, jak niezwykle istotna jest rola standardów, dla każdej grupy zawodowej, w zakresie kształtowania modelu jej należytej staranności zawodowej.

Dlatego też swoje standardy zawodowe powinna posiadać każda grupa zawodowa. Ułatwią one klientom orientację w jakości świadczonych usług, zapewnią niezbędne minimum kompetencji i sprawią, że niezależnie od miejsca, w którym świadczona będzie obsługa, klient zawsze będzie wiedział, czego może oczekiwać, do jakiego wzorca odnieść otrzymany produkt. Z drugiej strony usługodawcy powinni mieć świadomość, że nie jest to niepotrzebne ograniczanie ich wolności, lecz wyraz własnego, poważnego podejścia do wykonywanego zawodu. Standardy pozwolą wyeliminować niedopuszczalne praktyki, dzięki ujednoliceniu zasad wykonywania zawodu ułatwią współpracę między firmami, mogą się także przyczynić do załagodzenia sporów czy doprowadzić do zredukowania ich źródeł.

Kodeks etyki zawodowej

Nieodłącznym elementem i bardzo istotnym składnikiem standardów zawodowych jest kodeks etyki zawodowej. Kodeks taki powinien obejmować zbiór generalnych reguł postępowania. Powinien opierać się na ogólnie przyjętych normach etycznych oraz na ukształtowanych dobrych zwyczajach. Powinien także głównie regulować sferę kontaktów np. w odniesieniu do pośredników, pośrednik - klient. Także w tym wypadku służyć on ma zabezpieczeniu klienta, podniesieniu rangi zawodu i wzrostowi odpowiedzialności osób zawód ten wykonujących.

1

^∗ Materiał szkoleniowy - kopiowanie, wykorzystywanie w całości lub fragmentach w innym celu jest zabronione.

---