Własność lokali
Ustawa z 1994 r. o własności lokali; Ustawa z ... o spółdzielniach mieszkaniowych.
Stworzenie odrębnej własności lokalu powoduje, że powstaje nowa rzecz - nieruchomość lokalowa, która wcześniej była częścią składową nieruchomości (w myśla zasady Superficies solo cedit.)
By można było wyodrębnić lokal, musi on być samodzielny, i.e.:
technicznie - oddzielony trwałymi ścianami.
funkcjonalnie - korzystanie z niego nie może wymagać korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innych lokalach (musi mieć wszystkie potrzebne pomieszczenia, w stylu łazienka etc.)
ew. może być tak, że konieczne pomieszczenia użytkowe znajdują się osobno, na gruncie „wspólnym”.
Dowody samodzielności:
zaświadczenie starosty
ekspertyza biegłego
Nie ma znaczenia zastosowanie użytkowe, ani rozmiar lokalu.
Składniki lokalu:
powierzchnia podstawowa (essentialia ;p)
pomieszczenie przynależna (służebne - strych, piwnica, etc.) - mają one status części składowej lokalu, pod warunkiem, że znajdują się na tej samej nieruchomości gruntowej.
Nieruchomość wspólna - część budynku nie należąca do żadnego lokalu (e.g. klatka schodowa). Składa się z:
część gruntowa - grunt pod budynkiem
część budynkowa - należą do niej również instalacje przebiegające przez budynek, służące wielu lokalom, oraz elewacja i zewn. część balkonów.
Jej sytuacja prawn. zależy od własności gruntu:
grunt prywatny → jest współwłasnością właścicieli lokali
grunt publiczny → jest współużytkowany wieczyście, a część budynkowa nieruchomości wspólnej ljest współwłasnością właścicieli lokali
Współwłasność przymusowa - współwłasności na nieruchomości wspólnej nie można znieść, ale tylko w zakresie niezbędnym do korzystania z lokalu. Elementy niekonieczne do użytkowania mogą być podzielone.
Udział w nieruchomości wspólnej:
o jego wielkości decyduje stosunek powierzchni lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali. Czyli im większe mieszkanie, tym większy udział.
Stan ten może wyjątkowo zmienić się, gdyby budynek został rozbudowany, lub częściowo wyburzony, poza tym - udział jest stały.
jest on prawem związanym z własnością lokalu.
wpływa na:
siłę głosu lokatora w ramach wspólnoty mieszkaniowej.
ciężary ponoszone na rzecz nieruchomości wspólnej.
podział pożytków (e.g. z drzewek w ogródku, albo wynajmowanej pralni).
Wyodrębnianie lokalu może nastąpić:
w umowie
może ona być zawarta w formie aktu notarialnego przez:
współwłaścicieli nieruchomości (przykład podziału fizycznego współwłasności).
właściciela całej nieruchomości z nabywcą lokalu.
essentailia negotii umowy:
dokładne oznaczenie lokalu.
określenie udziałów w nieruchomości wspólnej.
z chwilą zawarcia powstaje tylko ekspektatywa, zaś sama odrębna własność wymaga wpisu do księgi wieczystej (jest to wpis konstytutywny).
jednostronnym oświadczeniem woli właściciela nieruchomości gruntowej przed notriuszem
essentialia negotii - takie same, jak w umowie.
konieczny jest wpis do księgi wieczystej
orzeczeniem sądu
w sprawie:
o zniesienie współwłasności
o dział spadku
o podział majątku wspólnego małżonków
essentialia negotii - jak wyżej ;p
Natomiast zasiedzieć można tylko lokal już wyodrębniony.
Nie można wyodrębnić lokali e.g. należących do towarzystw budownictwa społecznego.
Umowa deweloperska
Strony:
zamawiający
deweloper - przedsiębiorca, którego działalność polega na budowie lokali, celem ustanawiania odrębnej własności i zbywaniu ich na rzecz zamawiających
dwustronnie zobowiązująca:
roszczenia zamawiającego:
o wybudowanie budynku - podstawowe, jego realizacja jest konieczna dla kolejnych roszczeń
sankcją jest powierzenie wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt dewelopera.
o ustanowienie odrębnej własności lokalu
sankcją jest orzeczenie o ustanowienie odrębnej własności.
o przeniesienie własności lokalu na rzecz zamawiającego lub innej wskazanej osoby.
sankcją jest orzeczenie o przeniesieniu własności.
roszczenia dewelopera:
o wynagrodzenie (łącznie z kosztami budowy) - zapłata następuje zwykle przed budową, w związku z czym deweloper buduje „na koszt” zamawiających.
wymogi ważności umowy
deweloper musi być właścicielem gruntu\
deweloper musi uzyskać pozwolenie na budowę przed podpisaniem umowy.
wpisanie roszczeń zamawiającego (nr. 2 i 3) do księgi wieczystej - wpis ten wzmacnia sytuację zamawiającego, roszczenie staje się skuteczne względem każdorazowego właściciela gruntu.
pozostałe szczegóły nie są wskazane w ustawie - należy je dookreślić umową.
Możliwe jest sukcesywne wyodrębnianie kolejnych lokali, nie trzeba wszystkich na raz ;p
Wygaśnięcie odrębnej własności - nieuregulowane ustawowo. Są spory, ale pewne jest, że:.
wygasa, jeżeli
budynek zostanie zniszczony
lokale zostaną połączone - za zgodą właścicieli wszystkich lokali:
należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o zamknięcie ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali i zakłada nową księgę dla nowego lokalu
w drodze umowy w formie aktu notarialnego, która ustanawia współwłasność na całym budynku.
konieczne jest złożenie wniosku o zamknięcie księgi wieczystej.
Wspólnota mieszkaniowa:
tworzy ją ogół właścicieli lokali położonych na danej nieruchomości.
jeżeli istnieje „część niewyodrębniona” - to właściciel tej części też wchodzi do wspólnoty
powstaje ex lege, ale wymaga istnienia minimum 2 różnych osób. Nie powstaje więc, jeśli jedna osoba jest właścicielem wszystkich lokali. Tak samo, wspólnota znika, jeśli nie ma min. 2 różnych osób ;p
jest niepełną osobą prawną (vide art. 331) - może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
gospodaruje ona nieruchomością wspólną (wykonuje condominium)
zarząd może być:
umowny (umowa wymaga formy notarialnej) - może być podpisana przy wyodrębnianiu, lub później.
zawarcie tej umowy kreuje zobowiązanie realne
ustawowy - gdy brak jest umowy o zarząd
w małych wspólnotach (do 7 lokali) - stosuje się przepisy o zarządzie współwłasnością
w dużych - wspólnota wybiera zarząd w drodze uchwali większością głosów.
może być jednoosobowy bądź kolegialny
może być powołany do odwołania lub kadencyjnie
zadania:
w zwykłym zarządzie - samodzielny
w czynnościach przekraczających - wymaga zgody wspólnoty i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi
istota zarządu - 3 koncepcje
organ wspólnoty - ale przecież wspólnota nie jest osobą prawną
pełnomocnik wspólnoty - ale w takim razie po co osobne pełnomocnictwo na czynności przekraczające zwykły zarząd
sui generis przedstawiciel
wymaga się corocznych zgromadzeń wspólnoty (w pierwszym kwartale), które rozliczają działalność zarządu, a ten przedstawia sprawozdanie.
wspólnota udziela absolutorium (albo nie ;p) - ale absolutorium nie zwalnia z odpowiedzialności za zawinioną szkodę.
zarząd ma prawo do wynagrodzenia, ustanawianego uchwałą wspólnoty.
stanowi coimperium (art. 16 UoWL) - wspólnota może doprowadzić do wykluczenia kogoś ze swego grona - w drodze powództwa, w którym zażąda zlicytowania mieszkania lokalu kłopotliwego właściciela.
przesłanki powództwa:
długotrwała zaległość w opłatach
rażące naruszanie porządku domowego
utrudnianie innym korzystanie z lokali, lub nieruchomości wspólnej
Przejrzeć rozdział ustawy o prawach i obowiązkach właścicieli lokali.
Należy zauważyć znaczącą różnicę w stosunku do części składowych z części ogólnej, które są ex definitione tak ściśle powiązane z rzeczą, że jej odłączenie uszkodziłoby lub istotnie zmieniło rzecz.
Należący do Skarbu Państwa lub gminy udostępniający grunt w użytkowanie wieczyste.
Jest ona prawem zbywalnym ;p <lol>
Utrudnia wprowadzanie zmian.
Wiąże każdorazowych właścicieli wszystkich lokali, tak jak przy umowie o zarządzie współwłasnością.
Zasada reprezentacji łącznej - oświadczenie jest ważne, tylko, jeśli złożyło ją co najmniej 2 członków.
Mozna wprowadzić zarząd rotacyjny - w każdym roku zarządza inny właściciel.