Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Wynika z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 z późn. zm.), zwana dalej ustawą

1. Przedmiotem ustawy są:

1. wszelkie nieruchomości rolne - definicja zgodna z definicją zawartą w kodeksie cywilnym,

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46¹ k.c.).

2. wszelkie gospodarstwa rolne - definicja zgodna z definicją zawartą w kodeksie cywilnym,

Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 55³ k.c.).

2. Rodzaje uprawnień ograniczających zbycie nieruchomości rolnych:

1. prawo pierwokupu na rzecz jej dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej ANR) (art. 3 ust. 1 i 4 ustawy)

2. uprawnienie do złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości przyznane ANR (art. 4 ust. 1 ustawy).

3. Prawo pierwokupu

3.1. Uprawnienie

Przysługuje z mocy ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną inną niż ANR na rzecz:

1. jej dzierżawcy:

1. jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata licząc od tej daty,

2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną;

2. ANR - jeśli brak uprawnionego dzierżawcy do wykonania prawa pierwokupu lub nie wykonuje on tego prawa, a sprzedawana nieruchomość rolna ma powierzchnię nie mniejszą niż 5 ha.

3.2. Wyłączenia:

Powyższe uprawnienie na rzecz dzierżawcy nie powstaje, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

1. spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

2. osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Powyższe uprawnienie na rzecz ANR nie powstaje - jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Gospodarstwo rodzinne (art. 5 ust. 1 ustawy) to gospodarstwo rolne:

1. prowadzone przez rolnika indywidualnego i

2. w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.

Rolnik indywidualny - w rozumieniu ustawy - to osoba fizyczna, będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa (art. 6 ustawy).

3.3. Wykonanie prawa pierwokupu:

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej, do której przysługuje prawo pierwokupu notariusz powiadamia uprawnionego (dzierżawcę bądź ANR).

Uprawniony ma miesiąc na złożenie przed notariuszem oświadczenia, że wykonuje swoje prawo pierwokupu i tym samym dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między nim (a nie pierwotnym nabywcą) a zbywcą (art. 600 § 1 k.c.)

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

4. Uprawnienie ANR do nabycia nieruchomości rolnej

Jest to uprawnienie ANR do złożenia oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej.

4.1 Kiedy powstaje?

Powstaje na rzecz ANR, jeśli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży, a powierzchnia tej nieruchomości jest nie mniejsza niż 5 ha.

4.2. Wyłączenia:

Przedmiotowe uprawnienie nie przysługuje, jeżeli:

1. w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300ha;

2. przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz:

a) spółdzielni produkcji rolnej - w przypadku nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni,

b) osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;

3. przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25, Nr 106, poz. 668 i Nr 117, poz. 756, z 1999 r. Nr 60, poz. 636, z 2000 r. Nr 45, poz. 531, z 2001 r. Nr 73, poz. 764, z 2002 r. Nr 113, poz. 984 oraz z 2003 r. Nr 45, poz. 391).

4.3. Wykonanie

Do wykonywania tego uprawnienia stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dot. prawa pierwokupu, z tym, że:

1. jeżeli równowartość pieniężna, za która ma być nabyta nieruchomość rolna nie wynika z treści umowy, równowartość tę ANR określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

2. jeżeli w/w równowartość pieniężna, wynikająca z treści umowy rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, stosuje się odpowiednio przepisy określania tej wartości przez sąd obowiązujące przy wykonywaniu prawa pierwokupu opisane wyżej.