Gospodarka nieruchomościami

18.10.2011

Nieruchomości

Art.46. Kodeksu cywilnego

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art.48.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art.49.

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

Art.47.

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Art.50.

Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Służebność przesyłu

Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1., i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Nieruchomość budynkowa

Nieruchomość budynkowa to budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, będące przedmiotem odrębnej własności. Normalnie są one częściami składowymi gruntu, przepisy szczególne przewidują wyjątki od tej zasady, np. prawo użytkowania wieczystego (gdzie właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego)

Nieruchomość lokalowa

Nieruchomość lokalowa to według art.2. Ustawy 1 i 2 ustawy z 25 czerwca 1994r. O własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny a także samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem no cele inne niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność.

W prawie polskim pojęcie nieruchomości gruntowej funkcjonuje w dwóch znaczeniach, wieczystoksięgowym (formalnym) i kodeksowym (materialnym).

! ile mamy nieruchomości - ile mamy ksiąg wieczystych

• Należące do podmiotów publicznych (ustawa o gospodarce nieruchomościami)

• Rolne i leśne (ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa o lasach, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego)

Ochrona prawa własnością

Art.21. Konstytucji

Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. (własność rynkowa)

Art.64. Konstytucji

Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

25.10. 2011

Nieruchomości:

• Należące do podmiotu publicznego (ustawa o gospodarce nieruchomościami)

• Rolne i leśne (ustawa o gospodarowaniu)

Własność:

Art. 140

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

społeczno-gospodarcze- rozwiązania szukamy w planach zabudowy, jeśli nie ma planu jest tylko studium

Przestrzenna granica własności :

Art. 143 Kodeksu Cywilnego

• stanowi że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu jego własność rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten należy rozpatrywać łącznie z regulacjami dotyczącymi prawa wodnego, górniczego i lotniczego.

• wody płynące należą do podmiotu publicznego, grunt pod taką woda też jest własnością publiczną, nie możemy robić nic z tą wodą, np. zakopać

• ogrodzenie 1,5 m od wody płynącej, od linii brzegowej

• woda stojąca i grunt pod powierzchnią wody należą do właściciela gruntu

• woda podziemna należy do skarbu państwa

• woda w studni należyto właściciela

• ropa naftowa- należy do skarbu państwa

Wywłaszczenie:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji (czyli nie ustawowo), prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. (czyli musi być to podmiot publiczny, nie może być to podmiot prywatny).

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie a drodze umowy prawnej, przeprowadzonymi między starostą, wykonywującym zadania z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystej nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie rokowań może być zaoferowana nieruchomość zastępcza.

Starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej o założenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania.

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta, wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej, przeprowadza rozmowę administracyjną.

Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa Lu na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.

Ostatecznie decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowanie na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczanej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określenie wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Wartości nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania.

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Art. 135.1

Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

8.11.2011

Wywłaszczenie

• Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także i innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

• Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań

• Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4

• Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomościami.

• Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej.

• Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może, w drodze decyzji, ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

• W przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, udziela, w drodze decyzji, zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia zajęcia nieruchomości. W przypadku postępowania prowadzonego na wniosek, wydanie decyzji następuje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 7 dni, licząc od dnia złożenia wniosku.

• Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomościami

• W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

• Mają oni 3 miesiące na podjęcie decyzji

• Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej część występuje się od starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej

• Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu

• w razie zwrotu wywłaszczenia nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania

• Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa

• W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości

• Ust. Z dn. 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa o drogach)

W odniesieniu do dróg krajowych i wojewoda albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych wydają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wniosek właściwego zarządcy drogi

• Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych wysyłają zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wnioskodawcy, właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości oraz zawiadamiają pozostałe strony w drodze obwieszczeń, odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym, a także w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, na stronach internetowych tych gmin i w prasie lokalnej. Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne.

• Archeolodzy, ekolodzy itp. mają tylko 30 dni, aby zdecydować czy można budować np. autostradę, czy nie można z jakiegoś względu. Po tym czasie nie mają nic do powiedzenia

• Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych doręczają decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wnioskodawcy oraz zawiadamiają o jej wydaniu pozostałe strony w drodze obwieszczeń, odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, na stronach internetowych tych gmin, a także w prasie lokalnej. Ponadto wysyłają zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotychczasowemu na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne.

• Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej określa termin odpowiednio wydania nieruchomości lub wydania nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń. Termin ten nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

• Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych nadają decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygor. Natychmiastowej wykonalności na wniosek właściwego zarządcy drogi, uzasadniony interesem społecznym lub gospodarczym

Wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę 5% jeśli opuści się szybciej nieruchomość. Dodatkowo dostaje się 10 000zł na przeprowadzkę

15.11.2011

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste- prawo zbywalne, dziedziczne, podlega egzekucji!

• Podstawa prawna znajduje się w art. 232-243 k.c., a dokładna regulacja w ustawie o gospodarce nieruchomościami

• Prawo obciążenia swoich gruntów użytkowaniem wieczystym ma Skarb Państwa, a także jednostki samorządy terytorialnego

• Art. 233, w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

• W myśl art., 235 §1 k.c. budynki i Inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu państwa lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

• Budynki będące własnością użytkownika wieczystego to odrębne nieruchomości, jednak art. 235 §2 k.c. stanowi, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

• Art. 236 k.c. stanowi, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat, a w wypadkach wyjątkowych, gdy cel użytkowania wieczystego nie wymaga tak długiego okresu, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat.

• Użytkowanie wieczyste ustanawia się za wynagrodzeniem, użytkownik wieczysty uiszcza jednorazowo tzw. opłatę pierwszą oraz przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

• Sposób korzystania przez użytkownika wieczystego z przyznanego mu gruntu powinien być określony w umowie, a postanowienia umowy dotyczące tego przedmioty podlegają ujawnienia w księdze wieczystej.

• Zgodnie z art. 234 k.c. do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, dodatkowo konieczny jest wpis do księgi wieczystej (wpis ma charakter konstytutywny)

• Użytkownik ma Rawo do wynagrodzenia za wzniesione przez niego lub nabyte na własno budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu. Za budynki lub urządzania wzniesione wbrew postawieniom umowy wynagrodzenie się nie należy, a użytkownik wieczysty jest zobowiązany do ich odłączenia od gruntu i przywrócenia stany poprzedniego na żądanie właściciela.

• Jako najważniejsze przyczyny wygaśnięcia użytkowania wieczystego wymienia się:

- upływ czasy, na który zostało ono ustanowione

- rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (zgodnie z zasadą swobody woli stron)

- konfuzję (zlanie się praw, prawo mocniejsze pokrywa prawo słabsze)

- wywłaszczenie

-rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego ze względy na jej należyte wykonanie przez użytkownika

* wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają także zobowiązania na hipotekę.

Przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności:

• USTAWA z dnia 29 lipca 2005 r. O przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Wejście w życie: 13.10. 2005

HIPOTEKA

• K.c. Tytuł III, ustawa z 6 lipca 1982r. O księgach wieczystych i hipotece

• W celu zabezpieczeni oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy, którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

• Hipoteka nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzeni nieruchomością, ani nie daje wierzycielowi żadnej władzy faktycznie nad nią.

• Hipoteka powstaje z momentem wpisu do Księgi Wieczystej.

• Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężna, a tym również wierzytelność przyszłą.

• Suma hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeśli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.

Tzw. ochrona hipoteki

- jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwa hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań

- jeżeli na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego, po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wierzyciel może zadać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

Przedmiotem hipoteki mogą być:

- prawo własności nieruchomości

- udział współwłaściciela we własności nieruchomości

- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego

- własnościowe spółdzielcze prawo lokalu

- wierzytelność zabezpieczona hipoteką

Hipoteka

• Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością jej części składowe, przynależności, niektóre roszczenia okresowe należne właścicielowi nieruchomości

• Podział nieruchomości obciążonej hipoteką

Podział nieruchomości obciążonej hipoteką

• W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna)

• W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowe nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziały, jeżeli jednak sposób podziały hipoteki został określony w umowie o ustanowieniu hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy

22.11.2011

Administrator hipoteki

• w celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia

• umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności

Hipoteka

• według ustawy hipoteka powstaje na podstawie: umowy (hipoteka umowna) lub na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu (hipoteka przymusowa). Przepisy szczególne regulują powstanie hipoteki przymusowej z tytułu wierzytelności należnych organom publicznym (dawniej ustawowej).

• Hipoteka przymusowa z tytułu wierzytelności publicznych (dawniej ustawowa) powstaje przede wszystkim wg przepisów ustawy z 29 sierpnia 1997r. o ordynacji podatkowej. Hipoteka ta przysługuje Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego na wszystkich nieruchomościach podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w określony sposób oraz z tytułu zaległości podatkowych w podatkach dochodowych

• Hipoteka wygasa

• jeśli wygasa wierzytelność

• wskutek zniesienia jej przez czynność prawną

• jeżeli złożono zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego

• w wyniku tzw. konfuzji

• w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej

Księgi wieczyste

• księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości

• księgi wieczyste są jawne, Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę

• w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto prze czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)

• Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

• pierwszy obejmuje oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością

• drugi obejmuje wpisy dotycząc własności i użytkowania wieczystego

• trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzania nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek

• czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek

Zasób publiczny

• tworzy się:

• zasób nieruchomości Skarbu Państwa - do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa. Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.

• gminne zasoby nieruchomości - należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminnym zasobem nieruchomości gospodarują burmistrz, wójt albo prezydent miasta. Gospodarowanie zasobem polega na wykonywaniu czynności wcześniej wymienionych, a ponadto na przygotowaniach opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.

• powiatowe zasoby nieruchomości - należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu.

• wojewódzkie zasoby nieruchomości - należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa. Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa.

29.11.2011

Rynek nieruchomości:

W ujęciu historycznym - to miejsce to wykonywania transakcji lub główne miejsce w mieście.

W ujęciu ekonomicznym - nie oznacza miejsca dokonywania transakcji!!

Rynek nieruchomości:

- ustanawianie praz do nieruchomości

- transakcje nieruchomościami

- mechanizm doprowadzający do transakcji

- wymieniamy 3 części: popyt, podaż, cena

- otoczenie transakcji

- złożona instytucja

Poziomy (warstwy) rynku:

- zwyczaje

* umowy na czas określony i na czas nieokreślony

* „dodatek korytarzowy” - powierzchnia korytarzy i pomieszczeń sanitarnych- bez wind i klatek

* waloryzacja stawek czynszu

cena

5 tys 6,5 tys

5lat 10lat

- wpływ uregulowań prawnych ( jak prawo decyduje o tym ze jest taka a nie inna podaż, popyt, itp.)

* ustawodawca poprzez decyzje prawne wpływa na popyt, podaż

* rynek deweloperski: wtórny i pierwotny

* ulgi pobudzają rynek!

* ustawa o nabywaniu ziemi przez cudzoziemców ( w latach powojennych) blokada kapitału obcego na ziemiach Polskich. Po 2004r. ustawodawca dopuścił kapitał obcy do rynku mieszkaniowego.

*opłata planistyczna - gmina przy uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi także określić te opłaty- sięga do 30% różnicy wartości, do 5 lat po uchwaleniu planu.

* ustawa o gosp. Nieruchomości - gmina może podjąć uchwałę o opłacie planistycznej ( I obszar - inwestycje infrastrukturalne, do 50 % różnicy wartości- wodociągi, gaz, drogi; II obszar - gdy mieszkańcy występują o scalenie i ponowny podział do 50 % różnicy wartości po scaleniu i przed podziałem, III obszar - przy podziale,)

- psychologia

*Bańka cenowa- nieuzasadniony, gwałtowny wzrost cen danego dobra (często się zdarza ze pęka)

- organizacje działające na rynku (stworzone do jego obsługi)

*instytucje dostarczające inwestorom informacji o rynku nieruchomości

* banki uniwersalne (97% kredytów)

* banki hipoteczne (3% kredytów)

Nie jest ważna transakcja, ale warunki, w jakich ona może zachodzić!

Rynek w ujęciu ekonomicznym:

- rynek nieruchomości jest to ogól stosunków wymiennych, jakie towarzysza transferowi praw do nieruchomości oraz zawieraniu umów określających wzajemne prawa i obowiązki związane z władaniem nieruchomościami.

* rynek nie jest jednolity

Własności - forma władania, prawo do nieruchomości

Kryterium podziału jest forma nabywanych praw:

• Transfer praw do nieruchomości - dwojaki charakter: charakter transakcji rynkowych oraz transakcje o charakterze nierynkowym (spadki, dziedziczenie, wywłaszczenie - odebranie praw do nieruchomości, uwłaszczenie-przyznanie komuś prawa własności,

Rynek lokat- także mieszkanie - dominujący

• Transfer praw na nieruchomość -

W Polsce dominuje najem.

Rynek nieruchomości

Rynek lokat Rynek najmu

Podaż ze strony właścicieli,

popyt ze strony najemnic,

ceną jest stawka czynszu.

Obecnie jest popyt na mieszkania a nie na domy jednorodzinne.

Rynek jest także kategorią przestrzenną.

Rynek w ujęciu cybernetycznym: rynek to układ otwarty, rozwijający się, jest to wpływ tego co się dzieje w gospodarce. Przyszłość to przenikanie się przeszłości i teraźniejszości.

Interwencjonizm publiczny -

Statystycznie niedobór mieszkań (różnica między liczbą gosp.a liczbą mieszkań) wynosi ok. 1,7 mln.

6 grudnia 2011

Rynek lokat Rynek najmu

Rynek nieruchomości dzieli się na cztery segmenty:

-rynek deweloperski -odpowiada za wzrost podaży nieruchomości

-użytkownika- popyt na powierzchnie bez względu na formę zgłaszaną

-aktywów finansowych- porównywanie stopy zawrotów danej nieruchomości

-rynek gruntów- wyodrębniony, trudny do analizy, nie ma ceny gruntu jest tylko wycena na podstawie tego co możemy na nim zrobić, wybudować , osiągnąć

Przodującym jest rynek użytkownika.

W długim okresie czasu rola gruntów może być dominująca i znacząca w gospodarce.

Zasada memoriałowa:

-w jakim ujęciu to co się dziej w podmiotach gospodarczych zostanie przedstawione

-zajmuje się przychodami i kosztami uzyskania przychodów

P-K=ZOP- zysk operacjny
KK -
Zbrutto
-podatek
Znetto

Wpływy i wydatki

Koszt uzyskania przychodów =/ wydatki

Rola rynku nieruchomości w gospodarce

-rynek nieruchomości jest twórcą PKB

-warunkuje przebieg procesów gospodarczych

-miejsce zatrudnienia dla wielu osób

-rola rynku w wahaniach gospodarczych:

=trendy w gospodarce (w długim czasie)

=cykle koniunkturalne-wypadkowa cykli specyficznych

=wahania sezonowe- bezpośrednio lub pośrednio związane z porami roku

=wahania przypadkowe- wywołane zjawiskami pozytywnymi (wejście znaczącego inwestora) negatywne (powódź, napad terrorystyczny)

Żeby gospodarka wyszła ze sfery spadku musi wystąpić impuls, popyt wewnętrzny.

Aktywność rynku nieruchomości zależy od tego co dzieje się w gospodarce.

Cykle rynku nieruchomości:

-cykl popytowy- związane z rynkiem użytkownika i aktywów finansowych, element cyklu koniunkturalnego, przesunięty jest w stosunku do tego co jest aktualne w gospodarce

-cykl podażowy- zmiany zachodzące głownie na rynku deweloperskim,

Gospodarka wchodzi w fazę recesji np. bo silnie się ujawniły tendencje do inwestowania kosztem oszczędzania i bank narodowy musi zareagować.

Rynek najmu nie przejmuje pierwszej fazy recesji.

Rynek lokat później reaguje na recesję, bo nie można wycofać się z wcześniej zawartych umów.

Idea leasingu została stworzona dla rynku nieruchomości.

Pożyczki i kredyty są ważne na ryku nieruchomości.

Dodatni efekt dźwigni finansowej-

Ujemny efekt dźwigni finansowej- efekt maczugi

Bardzo silne powiązanie sektora rynku nieruchomości z sektorem bankowym.

Im kredyt jest droższy tym skłonność do inwestowania maleje.

Cechy rynku nieruchomości:
-niejednolity, niedoskonały, oznacza się małą elastycznością popytu i podaży, ,ma charakter lokalny, jest mało efektywny, oznacza się dużą dozą interwencjonizmu społecznego.

-kryterium przestrzenne: lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy(związane z turystyką)

-kryterium funkcji: mieszkaniowy, przemysłowy, rolny, rekreacyjny, leśny.

-klasyfikacja jakościowa: rynek hoteli liczba gwiazdek, miara jakości, rynek biurowy,

Biurowiec klasy A-biurowce które mają bardzo dobrą lokalizację, musi być bezpieczny, odpowiednia liczba miejsc parkingowych

20 grudnia 2011

Model rynku doskonale konkurencyjnego-przy którym jest wielu kupujących i sprzedających i nikt nie ma wpływu na cenę (rynek papierów wartościowych), duża płynność (wejścia, wyjścia), racjonalność zachowań(cena stanowi podstawowe kryterium wyboru), duża przejrzystość.

Rynek nieruchomości- trudno wejść a jeszcze trudniej wyjść bo na przykład nie można sprzedać nieruchomości nie mam popytu, nie ma dostępu do informacji jest nieprzejrzysty- lepiej i gorzej poinformowani, bardzo słaby dostęp do informacji, mała płynność- rynek jest wysoce niedoskonały, sposób użytkowania wpływa na wartość- to zwiększa jego niedoskonałość, mała elastyczność cenowa popytu i podaży, paradoks inflacyjny- nieruchomość broni się przed inflacją w długim okresie czasu(przed oczekiwaną w większym stopniu niż przed nieoczekiwaną),paradoks spekulacyjny (gwałtowny nieuzasadniony wzrost),

Paradoks Giffena- ceny małych mieszkań

Paradoks Weblena- historyczne centra miast nieruchomości są drogie, porównywalne z nowo wybudowanymi nieruchomościami.

Nieruchomość nie ma substytutu.

Mała elastyczność cenowa podaży- cena rośnie podaż rośnie wolno- stawki czynszu za powierzchnie biurowe znacznie wzrosły ale nie pojawiły się nowe powierzchne biurowe

Popyt i podaż są mało elastyczne- słabo reagują na bodźce cenowe

Cecha rynku nieruchomości:

-mała efektywność- (rynek efektywny - na którym cena szybko i w pełni odwzorowuje zmiany zachodzące w otoczeniu- giełda papierów wartościowych), ten więcej zarabia który więcej ryzykuje, cena wyznacza wartość)-cena nie odwzorowuje zmian zachodzących w otoczeniu, rynek deweloperski ,np. 2005- 2008 wielki popyt na rynku nieruchomości i duże ceny- masowy zakup nieruchomości, pod koniec 2008 ceny idą w dół, 2009-2010- pojawiają się ceny transakcyjne- bardzo wysokie na dane czasy bo popyt spadł wcześniej a także cena.

Interwencjonizm publiczny- przejawia się na wielu obszarach, polityka czynszowa- jest widoczna na rynku nieruchomości mieszkaniowych, ochrona lokatorów- nie jest tak łatwo wyrzucić lokatora na bruk),

Interwencjonizm państwa- ochrona zabytków, ochrona przyrody, liczba wydawanych pozwoleń na budowę (zakaz budowy dużych centrów handlowych we Francji i Holandii gdy powierzchnia tych nieruchomości przekroczyła 65% powierzchni)

Czynsz stabilizowany- nie można podnieść czynszu, jest wyznaczona górna granica

-wymóg fachowej obsługi- zapisy, stworzone wymogi stworzone dla zawodów, jak pracować na tym stanowisku a także określone jest permanentne szkolenie- cały czas się trzeba uczyć- nic nie jest stałe i niezmienne

-duży udział szarej strefy- ok. milion mieszkań jest nielegalnie wynajmowanych

Uwarunkowania rozwoju rynku nieruchomości:

-czynniki ekonomiczne, ekonomiczno -finansowe- cykle koniunkturalne, jakie są rokowania na przyszłość, poziom inflacji, stopy procentowe, skłonności banków do udzielania kredytów,

-czynniki demograficzne- przyrost/ spadek ludności, jak się zmienia struktura /wielkość gospodarstw domowych

-czynniki prawne- ulgi podatkowe- pobudzają rynek nieruchomości, umowa deweloperska- deweloperzy muszą korzystać z udziału własnego

-polityczne- czy rynek jest rynkiem bezpiecznym, ryzyko politycznego inwestowania jest wysokie

Wartość nieruchomości:

-ma pewne elementy subiektywne- wartość jest poszukiwana przez wielu uczestników rynku, wartość ma obiektywizować rynek dla danych celów, hipoteka- ograniczone prawo rzeczowe ustanowiona na nieruchomości, wartość ma zawsze charakter subiektywny i względny, według innych opinii

-ma charakter względny- ( coś nam się bardziej podoba, oceniamy według innych lokat kapitałowych)

-kategoria dynamiczna- określa wartość na dany dzień jutro może być inna

Faza tworzenia- faza użytkowania- faza wymiany

Wartość odtworzeniowa
(na wytworzenie) wartość rynkowa

Wartość rynkowa- najbardziej prawdopodobna cena jaką możemy uzyskać za daną nieruchomość w transakcji na rynku przy założeniu że:

-strony są niezależne, niezależność stron,

-strony mają zamiar zawarcia transakcji

-bez przymusu, strony działają bez przymusu

-upłynął czas do ekspozycji nieruchomości na rynku i do negocjacji ceny

Poprzez zbiorowe zachowanie rynku wartość obiektywizuje się. R

Amator nieruchomości- jest w stanie zapłacić więcej niż ktoś inny

Wartość- ma charakter dynamiczny, musi być określona na dany dzień

3 stycznia 2011

WARTOŚĆ

(wartość rynkowa)

Nie wszystkie dobra posiadają wartość.

Warunki które muszą zostać spełnione aby dane dobro posiadało wartość:

-użyteczność- zdolność dobra do zaspakajania danej potrzeby ludzkiej, zmienia się w zależności od tego ile danego dobra konsumujemy, wzór, jest ona różna dla różnych osób

Rys1

Kategoria subiektywna różna dla innych osób

-ograniczone co do swojej ilości- ograniczoność-

-dostępne w ujęciu fizycznym i prawnym- dostępność

Jakie czynniki determinują poziom wartości rynkowej:

Rys.2

Wartość wymienna: towarzyszy transakcjom wymiennym, jest to trudność związana z wytworzeniem i dostarczeniem na rynek wtedy jest wyższa wartość wymienna, trudność z niepomna żalność danych dóbr, poziom poniesionych nakład i czynniki produkcji,

Wartość użytkowa(uogólniona) : związana z użytecznością, jest to wyrażona w pieniądzu przeciętna użyteczność danego dobra, im wyższa użyteczność tym wyższa wartość użytkowa,

Niska wartość użytkowa jest podnoszona przez wyższą wartość wymienną.

Np.: Diamenty niska wartość użytkowa ale wysoko wartość wymienna bo jest ich stosunkowo mało i są duże nakłady pracy.

Porównywanie wartości rynkowej i ceny:

WARTOŚĆ RYNKOWA=/CENA

Przyczyny:

*merytoryczne- okoliczności z którymi mamy do czynienia
- cena- kupno, sprzedaż

-Wartości rynkowe- kupno sprzedaż, dla celów podatkowych, dla oceny wartości pracy zarządcy majątkowego, ocena efektywności pracy, cele ubezpieczeniowe

*różny poziom ceny i rożne wartości rynkowe:

-czynniki deformujące cenę- interwencjonizm państwowy,

-forma obrotu- przetarg, licytacja, transakcja prywatna

-umiejętności negocjacyjne stron

-szczególne warunki zawarcia transakcji-sprzedaż ratalna, sprzedaż z odroczonym terminem przekazania przedmiotu transakcji, transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi( cena rożna niż cena z podmiotami niepowiązanymi)

-nieracjonalność uczestników transakcji- kierują się warunkami pozaekonomicznymi, (np. chęć mieszkania w dobrej dzielnicy, kupujemy dworek dla prestiżu)

Koszt- suma nakładów czynników produkcji poniesione w procesie wytwórczym danego dobra.

Sposoby szacowania wartości.

Trójstopniowy podział metodologii:

-PODEJŚCIA- dużo podejść bo mamy różne kategorie nieruchomości,

*porównawcze- nieruchomość jest tyle warta ile nieruchomości podobne do niej

*dochodowe- wartość nieruchomości jest proporcjonalna do strumienia oczekiwanych dochodów generowanych przez przedmiotową nieruchomość (nieruchomości komercyjne np.: stacje benzynowe, biurowce)

*kosztowe- wartość odtworzeniowa, wartość nieruchomości to suma nakładów niezbędnych do poniesienia w celu odtworzenia przedmiotowej nieruchomości (Cg (cena gruntu)+Nb(nakłady naniesień budowlanych))

*mieszane

Porównawcze i kosztowe- działka z budynkiem do rozbiórki-

-METODY

-TECHNIKI

Inwestowanie na rynku nieruchomości.

Inwestycja to rezygnacja z konsumpcji bieżącej na rzecz przyszłych choć niepewnych korzyści.

INWESTYCJE

-finansowe- lokaty terminowe, aktywa, obligacje,

-rzeczowe- fizyczne namacalne aktywa

*o charakterze lokacyjnym- chęć zrealizowania przyszłych strumieni dochodów, zysku kapitałowego- związany jest z różnica cen tych aktywów, (surowce, nieruchomości, produkcja rolna,działe sztuki)

*produkcyjnym- głównym bodźcem są wartości użytkowe, korzyści z korzystania tych dóbr (nieruchomości, (hale produkcyjne magazyny, samochody, maszyny)

Różnice w motywach jakie kierują inwestorami realizującymi dane przedsięwzięcie

-pozostałe (np.: ekologiczne, w kapitał ludzki)

Rodzaje inwestycji na rynku nieruchomości:

-inwestycje bezpośrednie- lokujemy pieniądze w fizycznie istniejące nieruchomości

-inwestycje pośrednie-

*akcje spółek związanych z rynkiem nieruchomości

*certyfikaty inwestycyjne nieruchomościowych funduszy inwestycyjnych

*sekurytyzacyjne papiery wartościowe

Rys.3

---