Zadanie
Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego
w dniu 23 października 2008 r.
Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr 122, o powierzchni P=8 400 m2, niezabudowana, ogrodzona, położona na obrzeżu miasta X, stanowiąca własność osoby fizycznej.
Cel wyceny - określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Cechy nieruchomości (dla stanu przed wejściem w życie nowego planu miejscowego):
Aktualny sposób użytkowania terenu: skład materiałów budowlanych
Lokalizacja - peryferyjna
Uzbrojenie w media - wodociąg (W), kanalizacja deszczowe i sanitarna (K), energia elektryczna (E)
Dostępność komunikacyjna - przeciętna
Otoczenie - przeciętne
Nieruchomość została zbyta w dniu 22 kwietnia 2007 r. za cenę 2 420 000 zł.
Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. działka nr 122 była położona na w obszarze oznaczonym symbolem 11 P z podstawową funkcją „tereny przemysłu”.
Wypis z aktualnie obowiązującego planu:
- Wyceniana nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 4KS z podstawowym przeznaczeniem dla usług komunikacji.
- Uchwała Rady Miasta X z dnia 20 grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa XX z dnia 1 kwietnia 2004 r.
W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano następujące transakcje prawa własności nieruchomości gruntowych:
Oznaczenie nieruch. |
Data transakcji m-c/rok |
Pow gruntu m2 |
Lokalizacja |
Uzbrojenie |
Dostępność komunikacyjna |
Otoczenie |
Sposób użytkowania |
Cena jednostkowa zł/m2 |
1 |
VIII.2006 |
12 802 |
peryferyjna |
WKE |
przeciętna |
przeciętne |
przemysł |
120,00 |
2 |
VIII.2006 |
80 324 |
peryferyjna |
WKE |
przeciętna |
przeciętne |
przemysł |
122,00 |
3 |
IX.2006 |
21 033 |
peryferyjna |
WKE |
przeciętna |
przeciętne |
przemysł |
121,00 |
4 |
IX.2006 |
6 450 |
peryferyjna |
WKE |
przeciętna |
przeciętne |
usługi komunikacji |
340,00 |
5 |
X.2006 |
5 407 |
pośrednia |
WKEG |
przeciętna |
przeciętne |
usługi komunikacji |
372,00 |
6 |
III.2007 |
8 030 |
peryferyjna |
WKE |
dobra |
przeciętne |
usługi komunikacji |
360,00 |
7 |
IX.2006 |
9 930 |
peryferyjna |
WKE |
dobra |
przeciętne |
składy |
178,00 |
8 |
X.2006 |
12 003 |
peryferyjna |
WKE |
przeciętna |
przeciętne |
składy |
170,00 |
9 |
I.2007 |
8 950 |
peryferyjna |
WKE |
przeciętna |
przeciętne |
składy |
170,00 |
10* |
I.2007 |
7 301 |
peryferyjna |
WKEG |
przeciętna |
przeciętne |
składy |
168,00 |
11 |
I.2007 |
10 016 |
peryferyjna |
WKE |
niekorzystna |
przeciętne |
składy |
162,00 |
12 |
V.2007 |
8 952 |
peryferyjna |
WKEG |
przeciętna |
przeciętne |
usługi komunikacyjne |
342,00 |
* - nieruchomość obciążona służebnością dojazdu
W oparciu o analizę cech i cen nieruchomości, które były przedmiotem transakcji, ustalono korekty z tytułu różnicy cech:
dla gruntów o przeznaczeniu „usługi komunikacji”:
- lokalizacja : pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza) : poprawka 24,00 zł/m2
- uzbrojenie: G (gaz) : poprawka 8,00 zł/m2
- dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna (gorsza): poprawka 17,00 zł/m2
dla gruntów o funkcji składy, magazyny:
- lokalizacja : (skale: dobra - pośrednia - peryferyjna) waga cechy - 40%
- uzbrojenie: (skale: pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%
- dostępność komunikacyjna: (skale: dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%
ΔC = 80,00 zł
Zadanie obejmuje:
Podanie zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem mpzp wraz z podaniem aktów prawnych.
Ustalenie dat istotnych wynikających z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny: 23 października 2008 r.
Wybór transakcji.
Ustalenie trendu zmiany cen.
Określenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem mpzp.