Umowa deweloperska

I. Według dotychczasowych przepisów, tj. art. 9 ustawy o własności lokali

Umowa deweloperska - umowa między właścicielem gruntu a nabywcą zobowiązująca do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia, po wybudowaniu, odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę lub inną wskazaną przez niego osobę.

Przesłanki ważności umowy deweloperskiej:

  1. deweloper musi być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,

  2. musi posiadać pozwolenie na budowę,

  3. ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa,

  4. forma pisemna umowy.

II. Stosownie do ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) - od dnia 29 kwietnia 2012 r.

1. Pojęcie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska - umowa między deweloperem, w rozumieniu w/w ustawy a nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego:

  1. odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo

  2. do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub

  3. użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia jednego z wyżej wymienionych praw do nieruchomości. 

Deweloper - przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia jednego z wyżej wymienionych praw i przeniesienia go na nabywcę;

Przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje jedno z wyżej wymienionych praw obejmujący:

  1. budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz

  2. czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami.

2. Zawarcie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska może być zawarta, jeśli deweloper zapewni nabywcom co najmniej jeden z poniższych środków ochrony:

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 

  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; 

  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; 

  4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Rachunek taki może być:

  1. otwarty - wypłata deweloperowi następuje po stwierdzeniu przez bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,

  2. zamknięty - wypłata deweloperowi następuje po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa przewidzianego w umowa deweloperskiej.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia ponoszą w częściach równych deweloper i nabywca.

Umowa deweloperska stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie roszczenia nabywcy o:

  1. o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo

  2. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub

  3. przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Szczegółową zawartość umowy - określa art. 22 ustawy.

3. Dodatkowe obowiązki dewelopera.

Sporządzenie prospektu informacyjnego o danym przedsięwzięciu deweloperskim.

Dostarczenie tego prospektu na żądanie zainteresowanego.

Dostarczanie nabywcom informacji dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

Wynikające z art. 21 ustawy, w tym m.in.:

  1. umożliwienie zapoznania się ze sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,

  2. umożliwienie zapoznania się projektem architektoniczno-budowlanym.

Wszystkie obowiązki przewidziane w w/w artykule deweloper jest obowiązany wykonać tylko na żądanie osoby zainteresowanej.