Księgi wieczyste
Krysiak Marlena
Sobolewska Agnieszka
Adm. niesta. gr. III
Co to są Księgi Wieczyste?
Definicja
Akty prawne
Kto prowadzi księgi wieczyste?
Co zawierają księgi wieczyste?
Dla jakich nieruchomości?
Jaki się tworzy księgę wieczystą?
W
encyklopedii księgi wieczyste opisane są jako urzędowe, jawne rejestry mające na celu ustalenie ogółu praw rzeczowych (głównie praw własności) na nieruchomościach; w Polsce prowadzone przez sądy; w innych państwach oraz w Polsce do 1946 nazywane księgami hipotecznymi. Księga wieczysta jest to rejestr publiczny, przedstawiający stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni.
Ustrój ksiąg wieczystych w Polsce reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późń.zm.), zaś kwestie szczegółowego reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 r. Nr 102, poz. 1122 z późn.zm.). W kodeksie postępowania cywilnego także znajdują się regulacje dotyczące ksiąg wieczystych (art. 626). W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne. Obowiązywało Prawo o księgach wieczystych z 1964 r., które wprowadziło m.in. zbiory dokumentów dla nieruchomości nie posiadających z różnych przyczyn księgi wieczystej. Od 1991 r. księgi wieczyste znów są prowadzone przez właściwe sądy rejonowe w zależności od miejsca położenia nieruchomości. Są prowadzone dla nieruchomości, a nie dla właścicieli (jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast samo prawo własności winno być wykazane tylko w jednej księdze wieczystej).
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej (dotychczas nie ma takiego przepisu). Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Przedmiot użytkowania wieczystego musi się pokrywać z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą.
Od 01.07.2003 r. księgi są zakładane i prowadzone także w systemie informatycznym. Księgę wieczystą stanowią wówczas wydruki komputerowe zawierające treść odpowiadającą poszczególnym działom i łamom. Przy przejściu prowadzenia księgi wieczystej na sposób elektroniczny, wydruki komputerowe stanowią ciąg dalszy księgi wieczystej. Ma miejsce proces przenoszenia (tzw. migracja ksiąg). Charakterystyczną cechą ustawy migracyjnej jest pozostawienie nienaruszonego modelu księgi wieczystej z 1947r. Zmienia się jedynie postać, z materialnej (papierowej) na elektroniczną. By prowadzić tzw. elektroniczne księgi Minister Sprawiedliwości stworzył centralną bazę danych ksiąg wieczystych. Jest to zbiór ogólnokrajowy. Należy pamiętać, że forma elektroniczna w żaden sposób nie ogranicza formalnej jawności ksiąg wieczystych.
Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla:
nieruchomości gruntowych,
nieruchomości budynkowych,
nieruchomości lokalowych,
dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów,
powołanie tytułu własności nieruchomości,
wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Prowadzenie ksiąg wieczystych polega na:
zakładaniu ksiąg wieczystych,
nadawaniu księdze wieczystej kolejnego numeru według repertorium ksiąg wieczystych,
rejestrowaniu wniosków o wpis,
dokonywaniu w księdze wieczystej wzmianek, kolejnych wpisów,
dokonywaniu obwieszczeń publicznych,
sporządzaniu i przesyłaniu zawiadomień o dokonanych wpisach,
prowadzeniu akt księgi wieczystej,
wydawaniu odpisów,
udostępnianiu ksiąg wieczystych i akt do wglądu,
zamykaniu i przechowywaniu ksiąg wieczystych.
Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:
jawność formalna - każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz,
domniemanie zgodności ze stanem prawnym - domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe
pierwszeństwo praw wpisanych - ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.
Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonego wzoru, na formularzach obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej. Każdy dział księgi wieczystej składa się z łamów.
Akta księgi wieczystej prowadzi się w twardych teczkach, na których zamieszcza się obowiązkowe dane. Do akt załącza się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty i inne pisma dotyczące danej księgi wieczystej, nadając każdej karcie kolejny numer według zasad biurowości sądowej. Wzmianek i wpisów w poszczególnych działach księgi wieczystej dokonuje się czytelnym pismem ręcznym przy użyciu atramentu lub innego trwałego środka.
Dopuszczalne jest posługiwanie się skrótami powszechnie stosowanymi. Wpisów na wydrukach komputerowych dokonuje się pismem maszynowym. Wzmianek na tych wydrukach dokonuje się pismem maszynowym lub ręcznym. Wykreślenie wpisu polega na podkreśleniu czerwoną linią wpisu podlegającego wykreśleniu. W razie częściowego wykreślenia podkreśla się tylko część wpisu podlegającą wykreśleniu. Omyłki w treści wpisu, stwierdzone przed jego podpisaniem, prostuje się przez przekreślenie czarną linią błędnego tekstu lub przez przekreślenie i wpisanie pomiędzy liniami właściwego tekstu w miejsce przekreślonego.
Wpis powinien zawierać następujące elementy:
numer i datę wniosku oraz godzinę i minutę jego wpływu,
treść,
dane o podstawie wpisu (rodzaj, data i numer lub sygnatura dokumentu, przedmiot sprawy oraz nazwa i siedziba organu, który wydał ten dokument, lub imię i nazwisko notariusza oraz siedziba kancelarii notarialnej),
numer karty akt, pod którym został w aktach umieszczony dokument, a w wypadku gdy dokument znajduje się w aktach innej księgi wieczystej - nr tej księgi i kartę akt,
datę dokonania wpisu,
imię i nazwisko oraz stanowisko służbowe sędziego lub referendarza sądowego oraz jego czytelny podpis.
Przy pierwszym dokonanym wpisie zamieszcza się na początku tekst:
"Założono księgę wieczystą".
Księgę wieczystą zamyka się w razie całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej oraz gdy przepisy odrębne tak stanowią. W przypadkach określonych powyżej na pierwszej stronie księgi zamieszcza się notatkę o jej zamknięciu ze wskazaniem podstawy, podpisaną przez sędziego lub referendarza sądowego i zaopatrzoną w datę, oraz przekreśla się wszystkie strony zawierające wpisy czerwonymi liniami na krzyż. Na okładce akt księgi wieczystej zamieszcza się napis: "Księga zamknięta". Księgi wieczyste zamknięte wraz z aktami przechowuje się w archiwum w oddzielnej części pomieszczenia przeznaczonego do przechowywania ksiąg wieczystych. Wydanie zarządzenia o zniszczeniu zamkniętych ksiąg wieczystych i akt tych ksiąg jest niedopuszczalne.
Księga wieczysta zawiera cztery działy:
Obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
Obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
Wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, wpisy innych praw i roszczeń nie dotyczących hipotek
Wpisy dotyczące hipotek.
Dział I-O "Oznaczenie nieruchomości" - zawiera dane pochodzące z ewidencji gruntów i budynków, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości. Muszą być one zgodne ze sobą. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wpisuje się:
Wzmiankę o wniosku.
Numer bieżący nieruchomości w Księdze Wieczystej.
Położenie (woj., powiat, gmina, miasto, dzielnica, ulica i numer porządkowy).
Mapę i opis (numery kart akt, pod którymi znajdują się dokumenty geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego i numer działki ewidencyjnej).
Sposób korzystania (charakter gospodarczy nieruchomości).
Obszar (powierzchnia gruntu w m2).
Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia.
Dział I-Sp "Spis praw związanych z własnością” - tu są wpisywane ewentualne prawa związane z prawem własności danej nieruchomości (m.in. służebność). Wpisy te mogą służyć jako uprawnienia, wtedy jest to obciążenie nieruchomości.
W tym dziale wpisywane są w poszczególnych łamach:
Wzmianki o wniosku (wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji).
Numer bieżący wpisu, dokonanego w Księdze Wieczystej.
Oznaczenia prawa (prawa rzeczowe związane z własnością wpisanej nieruchomości).
Zmiany.
Wykreślenia.
Dział II księgi wieczystej. Obejmuje wpisy dotyczące właściciela czy właścicieli (imię, nazwisko, imiona rodziców) lub użytkownika wieczystego, a przy ograniczonych prawach rzeczowych, wpisy dotyczące osoby, której przysługuje prawo własnościowe do nieruchomości.
Dzieli się na 5 łamów:
Wzmianka o wniosku.
Numer bieżący wpisu.
Właściciel.
Numer bieżący nieruchomości.
Podstawa nabycia.
Uprawnionymi z tytułu prawa własności, użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej mogą być:
Skarb Państwa.
Jednostka Samorządu Terytorialnego.
Inne osoby prawne.
Osoby fizyczne.
Spółki prawa handlowego nie posiadające osobowości prawnej.
Spółki prawa cywilnego.
W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się:
łam 1 "Wzmianka o wniosku" - wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji,
łam 2 "Numer bieżący wpisu" - kolejny numer wpisu dokonanego w księdze wieczystej,
łam 3 "Prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia" - wszelkie ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste, z wyjątkiem hipotek i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
łam 4 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy zmiana,
łam 5 "Wpis" - zmiany praw, roszczeń, ciężarów i ograniczeń wpisanych w łamie 3, a w szczególności zmiany pierwszeństwa, późniejszego łącznego obciążenia prawem innej nieruchomości, przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, przyłączenia się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji,
łam 6 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamie 5,
łam 7 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń,
łam 8 - wykreślenie praw, roszczeń, ciężarów lub ograniczeń.
Przy wpisie ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wymienia się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, oraz osobę, której roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone.
W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisuje się:
łam 1 "Wzmianka o wniosku" - wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji,
łam 2 "Numer bieżący wpisu" - kolejny numer wpisu dokonanego w księdze wieczystej,
łam 3 "Suma" - wpisuje się cyframi arabskimi kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest wyrażona; kwotę hipoteki kaucyjnej ustanowionej jednocześnie z hipoteką zwykłą na zabezpieczenie kosztów i należności ubocznych wpisuje się osobno pod kwotą hipoteki zwykłej,
łam 4 "Hipoteka" - wpisuje się słownie kwotę hipoteki i pieniądz, w jakim jest wyrażona, jej rodzaj i charakter (m.in. wysokość odsetek umownych, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, termin zapłaty wierzytelności i wierzyciela, na rzecz którego hipotekę ustanowiono),
łam 5 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy zmiana,
łam 6 "Suma" - kwotę hipoteki, której dotyczy zmiana
niebędąca wykreśleniem,
łam 7 "Wpis" - zmiany wpisów z łamu 3 i 4, z wyjątkiem wykreśleń, a w szczególności zmiany pierwszeństwa, zmiany wierzyciela, zmianę w oprocentowaniu (nie dotyczy oprocentowania według zmiennej stopy oprocentowania), zmiany w terminach płatności wierzytelności,
łam 8 "Wykreślenie" - wykreślenie zmian wpisanych w łamach 6 i 7,
łam 9 "Do numeru bieżącego wpisu" - numer bieżący wpisu z łamu 2, którego dotyczy całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia,
łam 10 "Suma" - kwotę hipoteki podlegającą wykreśleniu,
łam 11 - całkowite lub częściowe wykreślenie hipoteki lub roszczenia.
Bibliografia
http://encyklopedia.pwn.pl hasło księgi wieczyste
http://pl.wikipedia.org hasło księga wieczysta
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z dnia 26 października 2001 r.)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i wzorów dokumentów (Dz. U. z dnia 21 września 2001 r. z późn. zm.)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego ( Dz.U. z dnia 1 grudnia 1964 r. z późn. zm.)