SPIS TRESCI
wstęp
Rozdział I
rynek nieruchomości komercyjnych, podstawowe pojęcia i definicje - rys historyczny
rynek nieruchomości biurowych w polsce
Kształtowanie się rynku nieruchomości w Polsce
rynek a gospodarka nieruchomości komercyjnych
Rozdział II
rynek nieruchomości biurowych w warszawie
Wpływ czynników ekonomicznych na rynek nieruchomości w Warszawie
kształtowanie się podaży i popytu w Centralnym obszarze biznesu, poza centralnym obszarem biznesu
pustostany, Warunki najmu, Czynsze
Kształtowanie się podstawowych wskaźników ekonomicznych opłacalności inwesytcji
Rozdział iii
perspektywy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w polsce
1.1 kształtowanie się cyklu koninkturalnego
1.2 wpływ Wejścia Polski do Unii Europejskiej
1.3 Perspektywy i trendy w okresie 2005 - 2009
wnioski i zakończenie pracy
załączniki
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce rozwija się intensywnie od lat 90-tych, jest więc rynkiem młodym. Ma jednak swoją wyraźną specyfikę zarówno funkcjonalną jak też przestrzenną. Miastami gdzie rozwój ten koncentruje się są: Kraków, Katowice, Wrocław, Warszawa, Poznań, Trójmiasto, najbardziej jednak charakterystycznym regionem jest Stolica. Celem pracy jest wiec analiza rynku nieruchomości komercyjnych w Warszawie w ciągu ostatnich 5 lat. Została ona przeprowadzona przy uwzględnieniu wpływu czynników ekonomicznych, zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych, ze szczególnym zwróceniem uwagi na 2004 rok, jako na rok akcesji Polski do Unii Europejskiej. Analizie został poddany segment nieruchomości biurowych w stolicy. Praca zawiera krótki zarys historyczny przedstawiający kształtowanie się rynku w Polsce i w Warszawie, ocenę jego obecnego stanu na tle podstawowych danych charakteryzujących go oraz związane z nim trendy i perspektywy. Kształtowanie się poziomu popytu i podaży, pustostany, czynsze, warunki najmu, perspektywy rozwoju w przeciągu najbliższych 5 lat przedstawiono ze szczególnym zwróceniem uwagi na Warszawę.
Znacznych problemów przysparza analiza statystyczna. Dane liczbowe pochodzące z analizowanego segmentu rynku są trudno dostępne. Jednym z podstawowych, nielicznych źródeł są opracowania i analizy przygotowane przez duże, zagraniczne firmy. Również pomocna jest literatura zagraniczna. Zarówno polska literatura, jak i polskie opracowania dotyczące tego tematu są zwykle niekompletne i nieuaktualniane na bieżąco, dlatego nie mogą stanowić kompletnego źródła danych niezbędnych do analizy. Niezbędna jest więc analiza wielu źródeł.
Analiza rynku odgrywa ważną rolę we współczesnym świecie, pomaga w podejmowaniu decyzji, które bez aktualnych badań rynkowych byłyby nietrafne. Analiza rynku to mówiąc najprostszym językiem „słuchanie konsumenta”, czyli szukanie informacji, czego uczestnicy rynku potrzebują i z jakich powodów właśnie tego szukają.
Odpowiedzi pochodzące z analizy pozwalają i ułatwiają podejmowanie właściwych decyzji, co pozwala na zmniejszenie ryzyka. Popoprawia to funkcjonowanie rynku.
Celowi pracy został podporządkowany jej układ. Składa się ona z trzech Rozdziałów, wstępu i zakończenia.
Rozdział I, stanowi wprowadzenie do tematyki nieruchomości komercyjnych. Przedstawia podstawowe pojęcia i definicje obejmujące kwestie związane z tym rynkiem, niezbędne do analizy i zrozumienia dalszej części pracy. Rozdział I zawiera także ogólnie przyjęty podział rynku na segmenty oraz podział analizowanego rynku komercyjnych nieruchomości biurowych ze względu na klasy budynków, obiektów, podstawy ich klasyfikacji i warunki podziału.
Druga cześć Rozdziału I przedstawia ogólne problemy związane z rynkiem nieruchomości komercyjnych w Polsce i w Warszawie. Dla porównania i lepszego naświetlenia sytuacji na rynku została również przedstawiona sfera kształtowania się głównych czynników określających ten rynek w innych miastach Polski niż Warszawa takich jak Poznań, Kraków, Katowice, Łódź, czy Wrocław, gdzie obecnie rynek nieruchomości komercyjnych również intensywnie się rozwija, aczkolwiek znajduje się w znacznie niższym stadium rozwoju. Proces ten kształtuje się inaczej niż w Stolicy, ale umożliwia porównanie istniejących tam rynków. Pokazuje różnice cen, wielkości dostępnej powierzchni biurowej, czy poziom pustostanów.
Poza wyżej wymienionymi kwestiami w rozdziale tym zostały omówione podstawowe czynniki kształtujące otoczenie ekonomiczne, które wywiera znaczny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych, kształtuje jego strukturę, warunkuje rozwój i pozwala przewidzieć przyszłe konsekwencje i zachowania na rynku.
Rozdział II charakteryzuje istniejący w Warszawie rynek biurowych nieruchomości komercyjnych. Rozpoczyna się on ogólnym zaprezentowaniem rozwoju tego segmentu rynku w Stolicy, następnie rozwija wspomniane już w poprzednim rozdziale czynniki ekonomiczne, które szczególnie wpływają na rynek warszawski. Pokazany jest podział istniejącej w Stolicy powierzchni biurowej na tak zwaną powierzchnie występującą w Centralnym Obszarze Biznesu oraz na powierzchnie znajdującą się poza Centralnym Obszarem Biznesu. Podział ten jest podziałem powszechnie znanym i obowiązującym. Na jego podstawie można scharakteryzować kształtowanie się podaży na powierzchnie biurową na terenie stolicy, popytu, poziomu pustostanów, warunków najmu i wysokości czynszów. Analiza tych czynników pozwala wyciągnąć wnioski dotyczące kształtowania się stóp kapitalizacji i stóp dyskontowych w Warszawie.
W Rozdziale III po przeanalizowaniu czynników, założeń i warunków omówionych w poprzednich rozdziałach scharakteryzowane zostają perspektywy i trendy rozwoju na rynku komercyjnych nieruchomości biurowych w Polsce. Opierając się na przykładzie takich krajów jak Portugalia czy Hiszpania można wyciągnąć wiele istotnych wniosków dotyczących między innymi cyklu koniunkturalnego istniejącego dla analizowanego rynku. Bliższe jego omówienie pozwala przewidzieć wiele zachowań i sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Duży wpływ na rynek nieruchomości w Polsce ma wejście do Unii Europejskiej. Analitycy uważają, że może to wywrzeć istotny wpływ przede wszystkim na ceny, a co za tym idzie na poziom popytu i podaży, czy warunki najmu.
Podsumowanie pracy stanowi syntetyczne zebranie informacji odnoszące się do zagadnień ujętych we wstępie. Zawiera cele, dla których tworzona jest analiza rynku , pokazuje jak w poszczególnych latach rynek nieruchomości komercyjnych rozwijał się, jaki jest jego stan obecny i jak przewiduje się że będzie wyglądał za kilka lat.
ROZDZIAŁ I
1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH, PODSTAWOWE POJĘCIA I DEFINICJE - RYS HISTORYCZNY
Pod pojęciem nieruchomości komercyjnej rozumiemy nieruchomość, która posiada powierzchnię, z której właściciel budynku pobiera czynsz, z wyłączeniem parkingu. Zwykle jest to powierzchnia użytkowa kondygnacji nadziemnych w budynku po odliczeniu komunikacji pionowej (ewakuacyjne klatki schodowe, windy, hole windowe) i szachtów instalacyjnych. Składają się na nią: powierzchnia zajmowania przez wszystkich najemców oraz powierzchnie wspólne.
Rynek nieruchomości komercyjnych przyjęło się dzielić na następujące segmenty:
Rynek nieruchomości biurowych;
Rynek nieruchomości magazynowych;
Rynek nieruchomości handlowych.
Jeżeli chodzi o rynek nieruchomości biurowych, który ma być przedmiotem niniejszego opracowania, to zaliczane do niego budynku biurowe charakteryzują się podziałem na klasy. Wyróżnia się cztery podstawowe klasy standardu powierzchni A, B, C i D.
Klasa A reprezentuje najwyższy standard, za który płaci się najwyższy czynsz, natomiast do kategorii D zalicza się biura o najniższym standardzie, gdzie stawka czynszowa jest odpowiednio niższa i fluktuacja najemców jest bardzo duża.
Chcąc wyróżnić kryteria decydujące o klasie danego obiektu biurowego, można wyróżnić trzy podstawowe:
Funkcjonalność, na którą ma wpływ: struktura powierzchni i jej możliwość aranżacji - open space czy wydzielone pokoje, wielkość powierzchni kondygnacji, rozmieszczenie pionów komunikacyjnych i instalacyjnych w budynku, ilość i nowoczesność wind, charakterystyka konstrukcji nośnej, rodzaj systemu klimatyzacji, system wentylacji, podwieszane sufity, podnoszone podłogi lub kanały instalacyjne w podłogach, okablowanie strukturalne, zabezpieczenia przeciwpożarowe, wystarczająca liczba linii telefonicznych i miejsc parkingowych,
Wykończenie, o którym decyduje wygląd zewnętrzny, wejście i recepcje, wykończenie wnętrz, stan i jakość wind, właściwa ochrona obiektu i kontrola dostępu, otoczenie usługowe w postaci sklepów i restauracji zlokalizowanych w biurowcach,
Moda, trendy, gdzie ważna jest sylwetka budynku, lokalizacja oraz otoczenie.
W zależności między innymi od wyżej wymienionych czynników możne scharakteryzować poszczególne klasy budynków biurowych.
Budynek klasy A to taki budynek, który spełnia wymogi obiektu najwyższej jakości, gdyż posiada większość z wymienionych cech: doskonała jakość wykończenia wnętrz wraz z wszechstronnym serwisem technicznym, najlepsza lokalizacja na danym obszarze, z łatwą możliwością dojazdu oraz dobrym dostępem do środków komunikacji miejskiej, jest wyposażony w: klimatyzacje, podwieszane sufity, wysokie pomieszczenia, możliwość dowolnej aranżacji wnętrz, oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg, podwójne szyby niskoemisyjne, nowoczesne, szybkobieżne windy, dobrej jakości wykładziny podłogowe oraz wykończenie ścian, w pełni wykończone wnętrza łazienek i kuchni, niezawodny system telekomunikacyjny, podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia, kontrolę wilgotności powietrza, parking strzeżony z miejscami przeznaczonymi dla najemców, odpowiednią ilość miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych) dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum. Budynki klasy A to budynki o wysokim standardzie, centralnej, najbardziej prestiżowej lokalizacji oraz dostępie. Są to obiekty nowe lub względnie nowe, charakteryzujące się nowoczesną architekturą ze szkła, aluminium i marmuru. Wyjątkiem w tej klasie obiektów są budynki zabytkowe po generalnym remoncie. Materiały wykończeniowe w tej klasie budynków powinny być najwyższej jakości, np. wykładzina dywanowa jest układana na kilkuwarstwowej gąbce, podczas gdy w budynkach niższych klas jest ona klejona bezpośrednio na wylewkę betonową. Powierzchnia na poszczególnych kondygnacjach budynku jest zaaranżowana jako "open space" - powierzchnia otwarta, to znaczy, że za wyjątkiem komunikacji pionowej (wind i klatek schodowych), szachów instalacyjnych, toalet i kuchenek, kondygnacja nie posiada żadnego podziału na pomieszczenia. Stworzenie powierzchni otwartej niezabudowanej przez użycie systemu tzw. słupowej konstrukcji budynku, daje użytkownikom możliwość swobodnej aranżacji powierzchni według własnych potrzeb. Wyjątek stanowią budynki zabytkowe. Większość z nich podlega nadzorowi konserwatora zabytków, który to nadzór obejmuje często prócz elewacji zewnętrznej również wnętrza, co w dużym stopniu ogranicza właściwe dla użytkownika rozplanowanie powierzchni. Drugim problemem może być istnienie wewnętrznych ścian konstrukcyjnych, niemożliwych do usunięcia. Budynki te oferują najwyższe ceny najmu, są dobrze zarządzane, a ich klientami są zwykle banki, firmy ubezpieczeniowe i prawnicze, oraz międzynarodowe korporacje.
Budynki klasy B+ są dość trudne do jednoznacznego określenia, a ich klasyfikacja przysparza wiele trudności ze względu na różnorodność budynków i lokalizacji, jakie do niej zaliczamy. Dobrym przykładem na to jak problematyczne może być określenie budynku w tej klasie jest budynek Curtis Plaza na Mokotowie. Jego standard wyposażenia to niewątpliwie klasa A, jednakże niecentralna lokalizacja nie pozwala na uplasowanie go w tej właśnie klasie. Gdyby przenieść ten budynek do Śródmieścia to jego klasyfikacja byłaby całkowicie prosta. Sprawa Curtis Plaza jest w dalszym ciągu nierozwiązana i w różnego typu klasyfikacjach występuje bądź to jako budynek klasy A bądź też jako budynek klasy B+. Zasadniczo jako klasa B+ są określane budynki klasy A położone poza ścisłym centrum, lub klasy B oferujące bardzo wysoki standard. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, z dobrym dostępem i dobrze zarządzane, charakteryzujące się średnio wysokimi czynszami. Obiekty klasy B+ są wykończone i wyposażone w zachodnim standardzie. Klientami tych budynków są przede wszystkim firmy usługowe, przemysłowe, handlowe i consultingowe, a także, obecnie, typowi użytkownicy klasy A.
Budynki zaliczane do klasy B powinny spełniać, chociaż część warunków technicznych charakteryzujących obiekty klasy A. Obiekt klasy B posiada porównywalny standard rozplanowania powierzchni i wykończenia wnętrz, mniejszą liczbę udogodnień technicznych oraz zazwyczaj system wentylacji (zamiast pełnej klimatyzacji). Zarówno jakość wykonania obiektu, jak i jakość użytych przy jego budowie materiałów jest przeważnie gorsza niż w budynkach klasy A. Wskaźnik liczby miejsc parkingowych przypadających na odpowiednią ilość powierzchni jest niższy niż w przypadku obiektów klasy A. W Warszawie decydujący wpływ na klasę budynku ma jego lokalizacja. Często budynki o standardzie i wykończeniu w pełni odpowiadające klasie A, są klasyfikowane jako budynki klasy B, tylko ze względu na lokalizację poza centrum. Ta klasa budynków jest najbardziej zróżnicowana i dość trudna do jednoznacznego i prostego zdefiniowania. Trudność ta wypływa z faktu, że zaliczamy do nich: nowe budynki położone po za ścisłym centrum miasta, budynki stare do 10 lat po remoncie położone poza ścisłym centrum, budynki stare do 10 lat po remoncie lub też nie są położone w ścisłym centrum miasta. Generalnie zasadę klasyfikacji budynków w tej grupie można określić jako brak jednej z cech charakterystycznych dla nieruchomości i jest to albo brak prestiżowej, centralnej lokalizacji w mieście albo brak dobrego standardu wyposażenia. Nowe budynki klasy "B" są usytuowane w dzielnicach przylegających do Śródmieścia przy głównych arteriach komunikacyjnych, trasach wylotowych z miasta, przy ulicach prowadzących na lotnisko. Cechą charakterystyczną tych budynków jest to, że są one dość niskie. Przeważnie sięgają około 5 pięter. W przypadku budynków istniejących do 10 lat położonych w centrum jak i poza nim, to wiek a co za tym idzie ich znaczne zużycie eksploatacyjne jest cechą decydującą o klasyfikacji ich w tej grupie budynków. Należy tu zaznaczyć, że większość obiektów starych jest odremontowane, modernizowane, rozbudowywane oraz wyposażane w nowoczesne instalacje. Zakres prac remontowych oraz modernizacyjnych jest często tak duży, że po ich zakończeniu trudno jest stwierdzić, iż budynek nie jest obiektem nowo wybudowanym. Wymianie poddawana jest elewacja zewnętrzna (wymieniana na szklano - aluminiową) w środku wyburzana jest cała dotychczasowa zabudowa ( w celu stworzenia powierzchni otwartej) oraz wymieniane i dokładane nowe instalacje. Modernizacji poddawane są nie tylko stare budynki biurowe (np. typu "Lipsk”), ale i dawne hale, magazyny i warsztaty. Przykładami takich powierzchni są University Business Center, Optimus, Ericsson, Promenada. Nie zawsze jednak zakres prac modernizacyjnych jest tak szeroki. W niektórych budynkach jest on ograniczony do wymiany okien i wind, odmalowania pomieszczeń, organizacji recepcji w hollu głównym. Większy zakres prac adaptacyjnych jest wykonywany indywidualnie przez użytkowników ( i na jego koszt). Najwięcej tego typu powierzchni jest zlokalizowanych w Centrum np. budynek "Budopolu". Budynki nowo wybudowane, lub po generalnym remoncie, o dobrej lokalizacji i dostępie, lecz poza śródmieściem, dobrze zarządzane, charakteryzują się średnimi czynszami rynkowymi. Budynki te są często częścią większych parków businessu. Są wykończone i wyposażone w zachodnim standardzie.
Do klasy C budynków zaliczane są stare obiekty powyżej 15 lat, położone w centrum jak i poza centrum miasta o złym lub bardzo złym stanie technicznym. Tego typu budynki zazwyczaj wynajmowane są w stanie istniejącym i przeznaczane do indywidualnej adaptacji użytkowników. Trudno jest tu podać konkretne przykłady, bo obiektami poddawanymi adaptacji mogą być też hale i warsztaty. Należy tu zauważyć, iż większość zmodernizowanych budynków klasy "B" było kiedyś budynkami klasy "C".
Klasa D to budynki stare w bardzo złym stanie technicznym.
Występują także tak zwane office parki. Przeważnie jest to kilka (4 - 5) budynków biurowych klasy "B" połączonych ze sobą lub położonych w bliskiej odległości od siebie, o takiej samej elewacji zewnętrznej i standardzie wyposażenia. Office parki są położone poza centrum miasta a czasem nawet na jego obrzeżach. Na terenie office parku znajdują się restauracje, sklepy, odziały banków oraz fitness kluby. W ostatnich 2 - 3 latach budynki te cieszyły się bardzo dużą popularnością, większość z nich została wynajęta przed oddaniem do użytku. Poziom czynszów jest taki sam jak w pojedynczych budynkach klasy "B". Jednym z elementów decydujących o popularności kompleksu jest możliwość wynajmowania dodatkowej powierzchni biurowej w kolejnych fazach inwestycji (budynki w kompleksie budowane są jeden po drugim) bez potrzeby zmiany adresu, linii telefonicznych itp.
2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH W POLSCE
Kształtowanie się rynku nieruchomości w Polsce
Polski rynek nieruchomości jest rynkiem stosunkowo młodym. Jego powstanie uwarunkowane było istotnymi zmianami w systemie ekonomicznym Polski, które miały miejsce na początku lat dziewięćdziesiątych. Przejście od gospodarki centralnie planowanej do gospodarki rynkowej doprowadziło do rozwoju rynku nieruchomości. Rozwój rynku powierzchni biurowej w Polsce można przedstawić na podstawie przemian, jakie dokonywały się na rynku warszawskim. Początki rozwoju nowoczesnej powierzchni biurowej możemy datować na początek lat 90-tych. Biorąc pod uwagę centralne funkcje Warszawy jako stolicy oraz jej lokalizację, miasto zaczęło przyciągać uwagę kapitału zachodniego. Duże firmy międzynarodowe, instytucje finansowe, firmy konsultingowe wybierały Warszawę jako miejsce lokalizacji swoich placówek. Warszawa była również atrakcyjna gospodarczo dla firm polskich. Doprowadziło to do szybkiego wzrostu popytu na nowoczesną powierzchnie biurową. Biorąc pod uwagę niedawne transformacje i zmiany polityczne, zauważalne były ogromne braki nowoczesnej powierzchni biurowej w Stolicy. W tym okresie istniały tylko dwa budynki, które mogły być uznawane jako odpowiednie lokalizacje dla firm międzynarodowych. Zaliczały się do nich Pałac Kultury i Nauki o powierzchni 18 000m2 oraz budynek Intraco o powierzchni 19 000m2. W tym okresie popyt znacznie przewyższał podaż. Sytuacja taka trwała do drugiej połowy lat 90-tych, kiedy rynek zaczął się powoli nasycać. Całkowita ilość nowoczesnej powierzchni biurowej dostarczonej na rynek w latach 1989 - 1997 osiągnęła wartość około 300 000m2, wartość ta została podwojona w 1998 roku, kiedy całkowita powierzchnia nowoczesnej powierzchni biurowej wynosiła już około 680 000m2.
W miarę rozwoju firm międzynarodowych mających swoje siedziby w Warszawie i rozszerzania ich działalności w Polsce wzrosło zapotrzebowanie na biura regionalne. Pierwsze biurowce oferujące nowoczesną powierzchnie biurową klasy A w większych miastach Polski pojawiły się w latach 1998-2001. W Krakowie budynkiem takim był Crakovia Business Centre oddany do użytku w 1998 roku, który dostarczył na rynek 12 000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Rekordowy wzrost podaży w Krakowie nastąpił w 2000 roku, kiedy na rynek dostarczono 32 000m2 nowoczesnej powierzchni biurowej.
W Katowicach rynek nieruchomości biurowych jest jeszcze bardzo niedojrzały. Na rynku istnieją zaledwie trzy nowoczesne budynki biurowe, które dostarczają na rynek 41 000m2 powierzchni biurowej.
Obecnie w całej Polsce utrzymuje się nadpodaż powierzchni biurowych. Deweloperzy, pomimo zainwestowania w działki budowlane w dobrych lokalizacjach wstrzymują się z decyzją o podjęciu inwestycji.
Warszawski rynek powierzchni biurowych jest, więc uważany za rynek najatrakcyjniejszy, rynek nieruchomości biurowych w pozostałych miastach Polski znajduje się jeszcze w fazie rozwoju i oczekuje się, że w związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej rynki regionalne będą się rozwijały, a co się z tym wiąże wzrośnie popyt na nowoczesną powierzchnię biurową.
Obecnie rynek nieruchomości komercyjnych, szczególnie biurowych najintensywniej rozwija się w największych miastach Polski takich jak wspomniana już wcześniej Warszawa, Katowice, Kraków czy Poznań. Decyduje o tym przede wszystkim korzystne położenie tych miast, duża liczba ludności oraz duże możliwości rozwoju i chęci do współpracy ze strony tamtejszych władz miejscowych.
|
Warszawa |
Poznań |
Kraków |
Katowice |
Zasoby, (m²) (dane przybliżone) |
4 200 000 |
650 000 |
650 000 |
210 000 |
w tym Nowoczesnej Powierzchni (m²) |
2 250 000 |
110 000 |
110 000 |
41 000 |
Pustostan (%) |
14,4 |
35 |
25 |
25 |
Czynsze (EUR) |
20-21 |
10-13 |
13-15 |
12-15 |
Źródło: CP Roman Fortuna Sp. z o.o.
Z powyższej tabeli wynika, że najwięcej powierzchni biurowej dostępnej jest w Warszawie, oznacza to, że występuje tam największa podaż. Cały czas przybywa powierzchni biurowej w stolicy. Nowe budynki biurowe powstają zarówno centrum jak i poza nim. Obecnie w Warszawie jest około 2,25 mln nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 926 500 m2 znajduje się w centrum miasta. W pierwszej połowie roku 2004 oddano do użytku około 101 000 m2 powierzchni biurowej. Większość nowych obiektów (76%) została ukończona poza centrum Warszawy. W innych dużych miastach Polski podaż ta jest znacznie mniejsza. W Krakowie i Poznaniu jest ona bardzo zbliżona, wynosi około 650 000 m². W Krakowie nowoczesna powierzchnia biurowa wliczając w to nowo pobudowane i odrestaurowane budynki wynosi około 16%. Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w 2003 roku wyniosła 19.000 m2. Natomiast w Poznaniu nowoczesna powierzchnia biurowa wliczając w to nowo pobudowane i odrestaurowane budynki wynosi około 16%. Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w 2003 roku wyniosła 19 000 m2. Najmniejsza z wymienionych w tabeli miast podaż powierzchni biurowej występuje w Katowicach. Całkowita powierzchnia biurowa szacowana jest tam na około 210 000 m2 Jednakże, większa jej część znajduje się w budynkach wybudowanych przed 1990 rokiem i domach mieszkalnych. Zazwyczaj oferują one powierzchnie o niskiej jakości. W Katowicach istnieją zaledwie trzy nowoczesne komercyjne budynki biurowe, których całkowita powierzchnia wynosi 41 000 m2.
Jeżeli mowa o podaży należy również wspomnieć o występującym popycie. W Warszawie całkowity popyt zmniejszył się o 2,6% i wyniósł około 270 000m2 na koniec 2003 roku w porównaniu z około 260 000m2 w 2002 roku. Najwyższy popyt w całym 2003 roku wystąpił w czwartym kwartale, kiedy to osiągnął pułap około 90 000m2. Najbardziej aktywnymi sektorami w Centrum Miasta były bankowość, finanse, ubezpieczenia i usługi profesjonalne obejmujący głównie kancelarie prawnicze i firmy konsultingowe, podczas gdy w lokalizacjach poza Centrum dominowały firmy przemysłowe i produkcyjne. Należy jednak wspomnieć, że przedłużenia umów i powiększenie powierzchni biurowych stanowiły 20% całkowitego popytu. Popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w Katowicach, w Krakowie czy też Poznaniu pochodzi głównie ze strony sektora finansowego i ubezpieczeniowego. Popyt koncentrował się w większości na powierzchniach o niższym standardzie, jak również na powierzchniach adaptowanych na cele biurowe w zmodernizowanych kamienicach w centrum tych miast. Popyt na powierzchnię biurową w większych miastach Polski powinien wzrosnąć ze względu na dalszy napływ firm międzynarodowych świadczących eksport usług. W 2003 roku w budynkach klasy A, B, w poszczególnych miastach wynajmowało się około 10 000 - 16 000m2 powierzchni biurowych. W Krakowie około 13 000m2, natomiast w Poznaniu około 16 000m2.
Podobnie sytuacja kształtuje się w przypadku niewynajętej powierzchni biurowej, czyli tak zwanych pustostanów. Najmniejszy ich poziom zgodnie z przedstawioną tabelą widzimy w Warszawie i cały czas obserwuje się jego spadek. Całkowity popyt zmniejszył się w stolicy o 2,6% i wyniósł około 270 000m2 na koniec 2003 roku w porównaniu z około 260 000m2 w 2002 roku. Najwyższy popyt w całym 2003 roku wystąpił w czwartym kwartale, kiedy to osiągnął pułap około 90 000m2. W pozostałych miastach poziom pustostanów kształtuje się na poziomie około 25%, wyjątkiem jest Poznań, gdzie ze względu na dość dużą podaż zanotowaną w 2003 roku, poziom pustostanów kształtuje się obecnie na poziomie około 35,0% i jest najwyższym zanotowanym w porównaniu z innymi miastami Polski.
Mówiąc o poziomie czynszów nie dziwny okazuje się fakt, że najwyższy poziom osiągają one w stolicy, mimo ich obecnej tendencji do obniżania. Czynsz bazowy za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie, waha się w centrum na poziomie 20,0-21,0 EUR/m2/miesiąc. Jednakże, możemy zauważyć sytuacje ciągłego obniżania poziomu czynszów średnich i w Centrum miasta wahają się one teraz na poziomie około 15,0-20,0 EUR /m2/miesiąc. W lokalizacjach poza Centrum najwyższe bazowe czynsze utrzymywały się na poziomie około 14,0-15,0 EUR/m2/miesiąc, chociaż czynsze efektywne znacznie się obniżyły w ciągu ostatniego roku i wynoszą teraz 12,0-14,0 EUR/m2/miesiąc. W pozostałych miastach Polski czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe kształtują się na poziomie 11,0-15,0 EUR/m2/miesiąc, poza centrum i w budynkach starszych i o niższym standardzie na poziomie 6,0-10,0 EUR/m2/miesiąc.
Czynsze efektywne są niższe od bazowych ze względu na ulgi oferowane przez właścicieli budynków. W skład typowych ulg wchodzą wakacje czynszowe (zwykle od 1 do 6 miesięcy w zależności od długości umowy), dostosowanie powierzchni przez właściciela budynku do potrzeb najemcy i inne koszty kapitałowe.
Ekonomia a rynek nieruchomości komercyjnych
Sytuacja gospodarcza i ekonomiczna danego kraju pozostaje w związku z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Rozwój gospodarczy powoduje zwiększenie się produkcji, większą aktywność wśród przedsiębiorców. To z kolei prowadzi do większego zapotrzebowania na powierzchnie komercyjne na skutek rozwoju firm na rynku. Jednakże reakcje na zmiany w gospodarce są odczuwalne na rynku nieruchomości komercyjnych znacznie później niż realnie zachodzą, a tym później są one zauważane. Jest to spowodowane przede wszystkim tym, że gospodarka i ekonomia danego kraju wpływając na rynek kształtuje reakcje, procesy na nim zachodzące. Zanim będą one miały miejsce mija pewien czas. Tak więc wpływ na kształtowanie się zarówno popytu, podaży, czynszów czy poziomu pustostanów niewątpliwie ma sytuacja ekonomiczna naszego kraju.
Przede wszystkim czynnikiem wpływającym pozytywnie na ekonomię był znaczący wzrost eksportu. Mówi się, że Polska jest krajem o dużych możliwościach rozwoju i potencjale ekonomicznym. Jej znaczenie w gospodarce światowej wzrosło znacznie w ciągu kilku ostatnich lat. Przyczynił się do tego zarówno duży wzrost eksportu, inwestycji jak i poziomu produkcji przemysłowej. Gospodarkę w ostatnim okresie charakteryzują dobre wskaźniki makroekonomiczne. Pozytywnym sygnałem dla gospodarki jest również nieznacznie obniżający się wskaźnik bezrobocia obserwowany w ciągu ostatnich miesięcy.
Z wyżej przedstawionych wykresów można wywnioskować, iż w Polsce sytuacja gospodarcza się stabilizuje i znacząco polepsza.
Produkt Krajowy Brutto osiągnął wzrost 6,9% w pierwszym kwartale 2004, oraz 6,1% w drugim kwartale, należy przyjąć, iż wzrost gospodarczy w III kwartale był rzędu 5,0 %. PKB. Oznacza to, że gospodarka zwiększyła się o 6,0% w trzech ostatnich kwartałach 2004 roku. Wzmocnienie wzrostu gospodarczego w tym okresie wynikało ze zwiększenia aktywności gospodarczej związanej z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. To z kolei pokazuje, że Polska pozostaje liderem wzrostu gospodarczego w Unii Europejskiej, ale również w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Kwartalne tempo wzrostu PKB obniżyło się, ale nadal pozostawało stosunkowo wysokie. Impuls wzrostowy po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej trwa w dalszym ciągu, a eksport pozostaje głównym czynnikiem wzrostu gospodarczego. Jest to pozytywna oznaka rozwoju polskiej gospodarki. Przez to do Polski napływa coraz więcej zagranicznych inwestorów, którzy obserwując sytuację ekonomiczną w Polsce, także Produkt Krajowy Brutto decydują się na lokowanie kapitału właśnie u nas. Świadczy o tym poniższy wykres.
Według danych Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAIiIZ) od początku lat dziewięćdziesiątych firmy międzynarodowe zainwestowały w Polsce już blisko 73 miliardy USD. Kwota ta nie tylko daje Polsce czołowe miejsce na tle innych krajów regionu, lecz co ważniejsze, jest wyraźnym wskaźnikiem tego, iż Polska posiada gospodarkę nastawioną na stały wzrost. Dla nieruchomości komercyjnych oznacza to między innymi zwiększony popyt na danego rodzaju powierzchnie. Można wnioskować wiec, że zagraniczna firma inwestująca w Polsce będzie potrzebowała powierzchni, czy to biurowej, magazynowej czy też handlowej. Bez względu na to, jaką wybierze na swoją działalność będzie potrzebowała biura, by móc ją kontrolować i nadzorować.
Wpływ na kształtowanie naszej gospodarki ma również wpływ zniżkowy trend inflacji. Ze względu na wahania poziomu inflacji obecnie jest on pod ścisłą kontrolą. Jak można zaobserwować w roku 2003 średnioroczna inflacja wyniosła 0,8%, podczas kiedy rok wcześniej było to 1,9%. Na początku 2004 roku inflacja osiągnęła poziom 2,0%. W odpowiedzi na wzrost gospodarczy i rosnącą inflacją Rada Polityki Pieniężnej podniosła w minionym roku stopy procentowe trzykrotnie: o 50 punktów bazowych w czerwcu, 25 w lipcu i kolejne 50 punktów w sierpniu. W trzecim kwartale 2004 roku zatrzymany został wzrost inflacji stanowiący tzw. efekt akcesyjny. Poza wyczerpywaniem się efektu akcesyjnego najprawdopodobniej dały się odczuć skutki restrykcyjnej polityki pieniężnej. Na wzrost cen oddziaływały też wysokie ceny paliw, jednak były one częściowo niwelowane przez umacnianie się złotego. We wrześniu 2004 roku inflacja (rok do roku) wzrosła o 0,3% i istotnym jest fakt, iż nastąpiło to po raz drugi w tym roku. W okresie styczeń-wrzesień inflacja wzrosła o 3,3%, podczas kiedy rok wcześniej było to 0,6%. W 2004 roku wskaźnik rocznej inflacji wyniósł 3,5% i przewiduje się, że utrzyma się na tym poziomie również w przyszłym roku.
Jednakże wysoka stopa bezrobocia jest jednym z niepokojącym czynników makroekonomicznych, który może wpłynąć na zahamowanie wzrostu gospodarczego na rynku. Mówi się, że dopiero spadek stopy do poziomu około 12,0 % może przełożyć się na zauważalne pełne ożywienie gospodarcze. W najbliższych latach stopa bezrobocia powinna się sukcesywnie obniżać. W 2004 roku stopa bezrobocia osiągnęła współczynnik 18,9%. Możemy przypuszczać, iż w związku ze wstąpieniem Polski do Unii europejskiej odczuwalne zwiększenie zatrudnienia może nastąpić dopiero w 2005 roku. Spadek przeciętnej liczby zatrudnionych w gospodarce narodowej w III kwartale 2004 wyniósł -0,3 %. Oznacza to mniejszy spadek niż w latach 2003 i 2002, kiedy to roczne spadki zatrudnienia wynosiły odpowiednio -2,6 i -1,5 %. Istnieje silne zróżnicowanie liczby zarejestrowanych bezrobotnych w poszczególnych regionach kraju. Najwyższy wskaźnik stopy bezrobocia dotyczy województwa warmińsko-mazurskiego (28,7%), zachodniopomorskiego (26,8%) oraz lubuskiego (26,0%). Najniższy poziom bezrobocia odnotowuje się w województwie małopolskim (14,7%) oraz mazowieckim (15,0%).
Sytuacja gospodarcza w Polsce cały czas ulega zmianom. Jest to związane przede wszystkim z wstąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Władze państwowe, terytorialne robią wszystko by sprostać unijnym wymaganiom i korzystać z możliwości, jakie niesie ze sobą znalezienie się pośród krajów takich jak Niemcy, Francja, Włoch, Wielka Brytania czy Hiszpania. Polska kontynuuje wypełnianie kolejnych zadań w dostosowaniu regulacji prawnych do standardów europejskich. Polska będzie silniejsza w Unii Europejskiej, a ta będzie silniejsza z Polską. Polska ma szansę poprawy infrastruktury i rozwoju różnych regionów. Fundusze strukturalne są ważnym wsparciem inwestycji w Polsce. Oczekuje się, że Polska zacznie być postrzegana jako pewny partner w biznesie. Firmy produkcyjne będą inwestować na polskim rynku dzięki niskim kosztom pracy i zniesieniu opłat celnych wśród państw członkowskich. Zachód i południowy zachód Polski już teraz odczuwa wzrost zainteresowania wśród firm produkcyjnych poszukujących nowych lokalizacji w tych częściach kraju, ze względu na ich dostępność i bliskie sąsiedztwo z krajami Europy Zachodniej. Nowe projekty ulepszą regulacje prawne dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Dotychczas, głównym obowiązkiem jest uzyskanie pozwolenia od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji przed nabyciem nieruchomości przez cudzoziemca. Oczekuje się, zatem, że obywatele UE nie będą musieli starać się o uzyskanie tego pozwolenia w celu zakupu nieruchomości rolniczych, lasów lub domów z rynku wtórnego.
ROZDZIAŁ II
1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH W WARSZAWIE
Warszawa jest największym miastem w Polsce, stolicą kraju. To tutaj koncentruje się większość rynku, tutaj poszukują siedziby główne międzynarodowe firmy. Rynek warszawski jest rynkiem, na którym zmiany związane z kształtowaniem się nowego rynku można było zaobserwować najwcześniej. Początki rozwoju nowoczesnej powierzchni biurowej możemy datować na początek lat 90-tych. Biorąc pod uwagę centralne funkcje Warszawy jako stolicy oraz jej lokalizację, miasto zaczęło przyciągać uwagę kapitału zachodniego. Duże firmy międzynarodowe, instytucje finansowe, firmy konsultingowe wybierały Warszawę jako miejsce lokalizacji swoich placówek. Warszawa była również atrakcyjna gospodarczo dla firm polskich. Doprowadziło to do szybkiego wzrostu popytu na nowoczesną powierzchnie biurową. Biorąc pod uwagę transformacje i zmiany polityczne, zauważalne były ogromne braki nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy. W tym okresie istniały tylko dwa budynki, które mogły być uznawane jako odpowiednie lokalizacje dla firm międzynarodowych. Zaliczały się do nich Pałac Kultury i Nauki o powierzchni 18 000 m2 oraz budynek Intraco o powierzchni 19 000 m2. W tym okresie popyt znacznie przewyższał podaż. Sytuacja taka trwała do drugiej połowy lat 90-tych, kiedy rynek zaczął się powoli nasycać. Całkowita ilość nowoczesnej powierzchni biurowej dostarczonej na rynek w latach 1989 - 1997 osiągnęła wartość około 300 000m2. Wartość ta została podwojona w 1998 roku, kiedy całkowita powierzchnia nowoczesnej powierzchni biurowej wynosiła już około 680 000m2.
Początkowo powstawały przede wszystkim obiekty biurowe klasy A, a następnie zaczął rozwijać się w stolicy rynek budynków biurowych klasy B, zlokalizowanych głównie na obrzeżach miasta i wzdłuż szlaków komunikacyjnych. Wiele inwestycji projektowanych znacznie wcześniej zostawało rozpoczynanych w ciągu 2-3 lat. Korzystne wskaźniki ekonomiczne takie jak: spadająca inflacja, utrzymujący się wzrost gospodarczy, malejący wskaźnik bezrobocia, rozwój rynku finansowego sprawiły, że pozyskanie kredytowania stawało się znacznie łatwiejsze w drugiej połowie lat 90, a co za tym idzie zostało zrealizowanych coraz więcej planowanych wcześniej inwestycji.
Większość budynków biurowych w Warszawie powstało we wczesnych latach 60-tych i 70-tych, tylko kilka w latach 80-tych. Nowoczesne biurowce w stylu zachodnim pojawiły się w Warszawie dopiero po rozpoczęciu przemian politycznych i gospodarczych w latach 90-tych. Z uwagi na reprezentacyjny charakter tych obiektów do ich wykończenia najczęściej stosowało się takie materiały jak: marmur, granit, szkło i drewno. Budynki powstałe przed początkiem lat 90-tych mają niejednokrotnie wysoki wskaźnik powierzchni wspólnej na poziomie 30-40%, powodując tym nieefektywne wykorzystanie obiektu. Podwyższa on także koszty eksploatacyjne powierzchni biurowej. Wiele z tych budynków jest obecnie w złym stanie technicznym, głównie w skutek złego gospodarowania obiektami w poprzednim systemie oraz błędów popełnionych już w fazie projektowania. Wyposażenie wspomnianych obiektów zwłaszcza w systemy telekomunikacyjne i miejsca parkingowe jest niewystarczające, co sprawia, że nawet po przeprowadzeniu remontów ograniczenia te pozostają wciąż aktualne.
Istniejące obiekty biurowe w prawobrzeżnej części Warszawy to w większości obiekty powstałe w latach 70-tych, z których część została wyremontowana w końcu lat 90-tych przez lub na potrzeby konkretnych najemców. Główne budynki w tej części stolicy zlokalizowane są wzdłuż Alei Stanów Zjednoczonych, ulicy Ostrobramskiej, Grochowskiej, Jagiellońskiej, Żupniczej. Ponadto pojedyncze obiekty lub powierzchnie biurowe będące częścią innych inwestycji znajdują się przy ulicach Jubilerskiej, Łowieckiej, Tytoniowej, Poligonowej, Pożarowej.
W Warszawie obecnie występuje najwięcej budynków biurowych klasy A, B+ i B.
Budynki klasy A zlokalizowane w Warszawie to między innymi: Pałac Jabłonowskich - siedziba Citibanku i BRE przy Placu Teatralnym w Warszawie; Holland Park - siedziba ING Bank przy Placu Trzech Krzyży w Warszawie; Warsaw Financial Center - nowo otwarta siedziba Golub'a przy ulicy Emilii Plater w Warszawie; Puławska Financial Center - siedziba PKO BP, przy ulicy Puławskiej w Warszawie. Poziom cen w tej klasy budynkach: kształtuje się na poziomie 37,0 - 45,0 USD/m² miesięcznie plus 5,0 - 6,0 USD/m² miesięcznie kosztów użytkowania w wypadku umów podpisywanych w istniejących budynkach; bądź 35,0 - 37,0 USD/m² miesięcznie plus 5 - 6 USD/m² miesięcznie kosztów użytkowania w wypadku umów podpisywanych na 12 do 20 miesięcy przed ukończeniem budynku.
Przykładowe projekty Budynków klasy B+:· Sienna Center - ulica Sienna w Warszawie, Babka Tower - biurowiec Echo Investment przy Rondzie Babka w Warszawie - oddane w 2002 roku; LIM Marriott - centrum biurowe hotelu Marriott w Warszawie. Poziom cen w tych budynkach wynosi: 32,0 - 37,0 USD/m² miesięcznie plus 4,0 - 5,0 USD/m² miesięcznie kosztów eksploatacji w gotowych budynkach; lub 27,0 - 32,0 USD/m² miesięcznie plus 4,0 - 5,0 USD/m² miesięcznie kosztów eksploatacji w wypadku umów zawartych przed ukończeniem budowy.
Przykładowe projekty budynków biurowych klasy B to: Saturn - budynek będący częścią Mokotów Business Park, zbudowanego przez GTC; Intraco II - budynek w lokalizacji A, lecz starszy, z gorszymi rozwiązaniami technicznymi; IMM Office Center - budynek po remoncie w lokalizacji B. Poziom cen tam wynosi: 28,0 - 32,0 USD/m² miesięcznie plus 4,0 - 5,0 USD/m² miesięcznie kosztów eksploatacji w gotowych budynkach; lub 25,0 - 30,0 USD/m² miesięcznie plus 4,0 - 5,0 USD/m² miesięcznie kosztów eksploatacji w wypadku umów zawartych przed ukończeniem budowy.
Przykładami budynków klasy C mogą być budynki takie jak Budimex, czy Bipromasz, gdzie ceny kształtują się na poziomie 14,0 - 20,0 USD/m² miesięcznie plus 2,0 - 3,0 USD/m² miesięcznie kosztów eksploatacji.
Przykładem budynku klasy D mogą być budynki: Unitra, Cemi przed renowacją, gdzie poziom cen kształtuje się na wysokości 8 - 15 USD/m² miesięcznie plus 2 - 3 USD/m² miesięcznie kosztów operacyjnych.
1.1 Wpływ czynników ekonomicznych na rynek nieruchomości w Warszawie
Na ten dobrze rozwijający się rynek nieruchomości komercyjnych stolicy ma wpływ przede wszystkim pozytywna sytuacja ekonomiczna i gospodarcza występująca w całym kraju, o czym była mowa w Rozdziale II „Rynek Nieruchomości biurowych w Polsce”. W Warszawie występuje również najniższy w całym kraju poziom bezrobocia, co można zaobserwować na poniższym wykresie.
Stopa bezrobocia w województwie mazowieckim kształtowała się na poziomie 15,1%, co przekładało się na 361 500 zarejestrowanych bezrobotnych. W samej Warszawie stopa ta wynosiła w 2003 roku 6,4% i była najniższa w porównaniu z innymi miastami Polski. Ma to wpływ na aktywny rozwój stolicy. Brak zagrożenia strajkami, wystąpieniami ludności zachęca inwestorów do inwestowania właśnie tutaj. Z resztą każda nowa inwestycja powoduje zmniejszenie stopy bezrobocia. Mówi się w tym przypadku, że tworzy to swojego rodzaju błędne koło. Nowe inwestycje powodują zadowolenie wśród ludzi z powodu dodatkowych miejsc pracy, a zadowoleni ludzie zachęcają swoją postawą nowych inwestorów.
Kształtowanie się podaży w centralnym obszarze biznesu, poza centralnym obszarem biznesu
Generalnie, jeżeli chodzi o powierzchnie biurowe dostępne w Warszawie można wyodrębnić dwie podstawowe grupy: budynki zlokalizowana w centrum miasta na terenie tak zwanego Centralnego Obszaru Biznesu (zwanym COB) oraz biurowce występujące poza nim, czyli Poza Centralnym Obszarem Biznesu. Podstawowym kryterium mającym wpływ na ten podział jest lokalizacja. Obecnie nowoczesne obiekty biurowe zlokalizowane są głównie w południowo zachodniej części Warszawy. Najwięcej nowych obiektów w Centrum miasta powstało wzdłuż ulicy Jana Pawła II, poza centrum w pobliżu Alei Jerozolimskich i Wołoskiej.
Inwestycje poza ścisłym centrum koncentrują się wzdłuż głównych szlaków komunikacyjnych miasta, a także dróg wyjazdowych zwłaszcza w lewobrzeżnej części stolicy, w dzielnicach Mokotów, Usynów, Wola, Żoliborz oraz Ochota.
Prawobrzeżna część stolicy zdominowana została przez inwestycje spółdzielni mieszkaniowych i firm inwestujących we własne siedziby.
Wybór lokalizacji przez firmy zdeterminowany jest z reguły przez specyfikę danej branży przy uwzględnieniu czynników:
Odległość od ścisłego centrum stolicy, lotniska;
Dostęp do głównych szlaków komunikacyjnych miasta;
Prestiżowe sąsiedztwo;
Odległość od firm współpracujących lub obsługujących daną firmę.
Na koniec 3 kwartału 2004 roku zasoby, pustostan oraz wskaźniki dotyczące popytu i podaży w trzecim kwartale 2004 roku zostały przedstawione poniżej.
|
Zasoby
(m2) |
Powierzchnia wynajęta 3Q 2004 (m2) |
Stopień Pustostanu (%) |
Ukończone obiekty 3Q 2004 (m2) |
Centrum Miasta |
930 500 |
17 260 |
18,8 |
4 000 |
Poza Centrum |
1 335 730 |
38 900 |
8,2 |
13 190 |
Suma |
2 266 230 |
56 160 |
12,5 |
17 190 |
Podaż
Obecnie w Warszawie jest około 2,26 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego 930 000m2 znajduje się w centrum miasta i stanowi około 41% całkowitej nowoczesnej powierzchni biurowej, a pozostałe 59% tj. 1,33 mln m2 znajduje się w lokalizacjach poza centrum.
W pierwszych trzech kwartałach 2004 roku oddano w sumie do użytku 118 807 m2. nowoczesnej powierzchni biurowej. Porównując podaż nowej powierzchni biurowej do tego samego okresu w 2003 roku, odnotowano 5% wzrost. Większość tej powierzchni, około 90 300 m2, czyli około 76%, oddano do użytku w lokalizacjach Poza Centrum, podczas, gdy w Centrum oddano tylko około 28 450 m2.
W trzecim kwartale 2004 roku w Warszawie zostało oddanych do użytku sześć nowoczesnych budynków biurowych i jeden z istniejących obiektów rozbudowano. Tylko jeden budynek biurowy powstał w Centrum w Al. Ujazdowskich 41, o całkowitej powierzchni 4 000 m2. Pozostałe pięć budynków, o całkowitej powierzchni 13 186 m2 oddano do użytku w lokalizacjach Poza Centrum. Największym z nich były dalsze fazy, tzn. C i D obiektu Olimpic Park, po około 3 300 m2 każda. Rozbudowa dotyczyła istniejącego już budynku Taneke przy ulicy Puławskiej, który został powiększony o 1 300 m2.
Oczekuje się, że w czwartym kwartale 2004 zostanie oddanych do użytku tylko sześć nowoczesnych budynków biurowych: dwa w Centrum i cztery w lokalizacjach Poza Centrum o łącznej powierzchni 40 000 m2.
Obiekty w trakcie realizacji i planowane
Przewiduje się, że w ciągu następnych dwóch lat podaż powierzchni biurowej w nowych budynkach, w Ścisłym Centrum i Centrum Warszawy będzie ograniczona jedynie do kilku projektów, które znajdują się obecnie w fazie budowy. Jednakże do końca 2006 r. w centrum planowane jest oddanie do użytku obiektów o łącznej powierzchni blisko 150 000 m2. Wśród nich znajdą się Złote Tarasy i Rondo 1, budynki o łącznej powierzchni około 100 000 m2.
Między Dworcem Centralnym, a hotelem Holliday Inn w obrębie ulic Jana Pawła II, Emilii Plater i Złotej powstaje jeden z największych obiektów komercyjnych w Warszawie Złote Tarasy 51 000 m2. Inwestycja ta zmieni oblicze centrum Warszawy i znacząco wpłynie na prestiż i znaczenie tej okolicy, oraz na rynek nieruchomości komercyjnych w Centrum Warszawy. Złote Tarasy są projektem ważnym nie tylko pod względem komercyjnym, ale również pod względem urbanistycznym.
Najciekawszym z obecnie realizowanych obiektów jest Rondo 1 o łącznej powierzchni 75 000 m2 , ulokowany na skrzyżowaniu ulic Świętokrzyskiej i Chałubińskiego. Obiekt będzie składał się z dwóch budynków:
- 10-cio kondygnacyjny przeznaczony na parkingi i powierzchnię handlowo-usługową (około 3 700 m2),
- 40-sto kondygnacyjny przeznaczony na biura (około 58 000 m2), łączących funkcje handlowo-usługowe na dolnych kondygnacjach z typowo biurowymi powierzchniami na piętrach wyższych. Deweloperem jest Hochtief Dewelopment. Planowane na początek 2006 roku otwarcie budynku biurowego spowoduje spore zmiany na rynku powierzchni biurowej o standardzie klasy A.
W samym centrum Warszawy w prestiżowej lokalizacji powstaje budynek Zaułek Piękna, który będzie posiadał 8 500 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej i będzie mieścił biura firmy Deloitte, która podpisała tam umowę najmu na ponad 6 000 m2 powierzchni biurowej.
Na początku roku powinien zostać oddany do użytku biurowiec Wolf Nullo. Powstaje on przy ulicy Francesco Nullo nieopodal Sejmu. Budynek będzie posiadał cztery nadziemne kondygnacje i podziemny parking na dwóch kondygnacjach. Biurowiec ma mieć około 1 700 m2.
W pierwszym kwartale 2005 r. ma być również gotowy budynek B kompleksu Zielna Center. To 13-kondygnacyjny biurowiec na tyłach budynku tzw. Małej Pasty. Powierzchnia biurowa budynku to około 4 000 m2. Budynek B ma nowoczesną, przeszkloną fasadę, która kontrastuje z historycznym gmachem Małej Pasty, powstałym w latach 1904-05. Budynek Małej Pasty zostanie natomiast nadbudowany o dwa piętra, a wnętrza przejdą generalny remont. Ta część kompleksu Zielna Center ma mieć około 2 200 m2 powierzchni biurowej, ma być gotowa na wiosnę 2005r.
W czerwcu planowane jest ukończenie biurowca Riverside Park na Powiślu, tuż obok skrzyżowania Wisłostrady i Trasy Łazienkowskiej. Inwestorem jest firma AIG Lincoln. Dwa nowoczesne, przeszklone sześciopiętrowe budynki mają mieć łącznie powierzchnię 125 000 m2.
Planowana inwestycja w okolicy Ronda ONZ to Rondo City, które stanowi kolejny obiekt, którym Skanska planuje kontynuować zabudowę alei Jana Pawła II. W skład tej inwestycji o całkowitej powierzchni 120 000 m2 mają wejść 3 budynki o różnym charakterze funkcjonalnym.
Przewidujemy, że w przyszłym roku może rozpocząć się budowa drugiego etapu biurowca International Business Center przy rondzie Jazdy Polskiej. Jego pierwsza część, dziewięciopiętrowy gmach znajdujący się tuż obok południowego wyjścia ze stacji metra Politechnika, gotowa jest od maja 2003r. Podczas jej realizacji zbudowano od razu trzy podziemne kondygnacje pod drugą część budynku. Ze względu na zastój na rynku nieruchomości inwestor GE Capital Golub Europe wstrzymał się jednak z budową i obecnie czeka na kluczowego najemcę. Od momentu podpisania umowy, budowa nie powinna potrwać dłużej niż 10 miesięcy. Druga część biurowca IBC ma mieć 17 700 m2 powierzchni biurowej.
U zbiegu Służewca i Ochoty na końcu ul. Domaniewskiej Ghelamco rozpoczęło budowę kompleksu biurowego Trinity Park. Zespół ma składać się z trzech budynków. Pierwszy ma być gotowy już jesienią 2005r. Będzie to sześciokondygnacyjny gmach w kształcie litery "L". Budynek będzie posiadał około 18 000 m2 powierzchni użytkowej i standard biurowca klasy A. Inwestor planuje rozpoczęcie drugiego etapu kompleksu, sześciopiętrowego biurowca o powierzchni około 14 000 m2, gdy pierwszy budynek zostanie wynajęty w 50%.
Nieopodal, przy tej samej ulicy ma powstać zespół dwóch sześciokondygnacyjnych budynków biurowych o nazwie Office Park Domaniewska. Dwa połączone ze sobą budynki DomAlfa i DomBeta będą posiadały łącznie powierzchnię całkowitą około 19 900 m2. Podziemne kondygnacje zajmą garaże na 260 miejsc parkingowych, magazyny i pomieszczenia techniczne. Pierwszy z budynków DomBeta będzie gotowy pod koniec 2005 r., budowa drugiego zacznie się na początku roku. Inwestorem projektu jest Hydrobudowa Grunt-Bud.
Globe Trade Centre rozpoczął budowę dwóch budynków Topaz przy warszawskiej Galerii Mokotów. Pierwszy z nich jest już w całości wynajęty, drugi - w jednej trzeciej. Budynek Topaz I będzie posiadał siedem naziemnych kondygnacji i pomieści około 11 000 m2 powierzchni biurowej. Na dwukondygnacyjnym podziemnym garażu będzie mogło zaparkować 187 samochodów. Biurowiec ma być gotowy w grudniu 2005 r. W największym kompleksie biurowym w kraju, stołecznym Mokotów Business Parku, planowany jest kolejny budynek Vega.
W październiku 2005 roku planowane jest ukończenie biurowca, Cirrus naprzeciwko Galerii Mokotów na rogu ulic Marynarskiej i Rzymowskiego. Dziewięciokondygnacyjny budynek będzie mieć około 13 000 m2 powierzchni. Będzie mieć szklaną fasadę, tak jak pierwsza faza inwestycji biurowiec Antares. Inwestorem obu budynków jest firma Europejskie Centrum Inwestycyjne.
Ruszyła już budowa biurowca i stacji benzynowej Statoil przy zbiegu ulic Puławskiej i Ursynowskiej. Budynek będzie miał siedem kondygnacji i 4000 m2 powierzchni. Pomieści biura koncernu i sklep. Inwestor, firma Skanska planuje ukończenie inwestycji w październiku 2005 roku.
Austriacka firma Karimpol planuje rozpoczęcie budowy drugiej części biurowca Mistral przy Alejach Jerozolimskich. Budynek Passat będzie posiadał około 9 500 m2 powierzchni.
Popyt
Poniżej przedstawione zostały roczne wielkości wynajętej powierzchnie biurowej od roku 1997. Poza transakcjami spekulacyjnymi uwzględniają one transakcje typu: powiększanie powierzchni, podnajem, przedłużenie umów najmu, umowy najmu na powierzchnie w budynkach nieoddanych do użytku, powierzchnie zajęte na potrzeby właściciela.
Najbardziej aktywnymi sektorami w Centrum Miasta były bankowość, finanse, ubezpieczenia i usługi profesjonalne obejmujący głównie kancelarie prawnicze i firmy konsultingowe, podczas gdy w lokalizacjach poza Centrum dominowały firmy przemysłowe i produkcyjne.
W 3 kwartale 2004 roku odnotowano słaby wzrost zapotrzebowania na nowoczesną powierzchnię biurową w porównaniu z pierwszym i drugim kwartałem tego roku, głównie ze względu na sezon wakacyjny. Całkowity popyt w 3 kwartale 2004 roku wyniósł tylko 56 160 m2, jednakże dzięki wynikom odnotowanym w 1 i 2 kwartale, od początku tego roku do końca 3 kwartału wynajęto w sumie aż około 248 800 m2.
W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku nastąpił około 40% wzrost zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Przewiduje się, że całkowita wielkość wynajętej powierzchni biurowej do końca 2004 roku będzie większa niż w roku ubiegłym. W 3 kwartale 2004 roku większość powierzchni biurowej, tzn. około 38 900 m2 wynajęto w lokalizacjach Poza Centrum, podczas gdy w Centrum wynajęto tylko około 17 260 m2.
Powyższa wartość obejmuje całą wynajętą powierzchnię. Uwzględniono tu powiększanie powierzchni, podnajem, przedłużenie umów najmu, umowy najmu na powierzchnie w budynkach nieoddanych do użytku, powierzchnie zajęte na potrzeby właściciela i nowe umowy. Poniżej przedstawiono wykres pokazujący strukturę popytu.
Warto zauważyć, że firmy chętnie zmieniały lokalizację i podpisywały umowy w innych budynkach biurowych ze względu na możliwość oszczędności kosztów, co znalazło odzwierciedlenie w niskiej absorpcji netto powierzchni biurowej w 3 kwartale 2004 roku wynoszącej zaledwie około 8 700 m2. Warto zauważyć, że absorpcja netto powierzchni biurowej za pierwsze trzy kwartały 2004 roku wyniosła 110 452 m2 tj. 44% całkowitego popytu.
Większość umów zawierana była poza centrum. Jeżeli chodzi o największe transakcje w Centrum, warto wspomnieć o Intersource, która to firma wynajęła 975 m2 w budynku biurowym Swede Centre i FedEx 900 m2 w Millenium Plaza. Znaczącą umowę podnajmu podpisano z firmą CTL Logistic, która wynajęła około 2 100 m². w budynku biurowym Focus w Centrum.
Struktura podpisanych umów najmu dowodzi, że większość transakcji najmu w 3 kwartale 2004 roku dotyczyła powierzchni mniejszych niż 500 m2.
W 3 kwartale 2004 roku najwięcej umów najmu podpisano w sektorze usług biznesowych, aż 31% wszystkich umów, następnie w sektorze przemysłowym 30%, w sektorze usług profesjonalnych 12% oraz w bankowości i finansach 11%.
W Załączniku 1 w Tabeli przedstawiono listę wybranych transakcji najmu w centrum Warszawy w 2004r.
Z przeprowadzanych wielokrotnie badań wynika, że popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie reprezentowany jest przez trzy główne kategorie: firmy międzynarodowe działające na rynku polskim, gdzie większość z nich zaczynała działalność w Polsce po rozpoczęciu przemian w naszym kraju zatrudniając niewielką liczbę pracowników, wynajmując powierzchnie rzędu 50-300 m². Szybki w większości przypadków rozwój firm spowodował wzrost zapotrzebowania na powierzchnie komercyjną (do 500 - 2 000 m²) - polskie banki i instytucje finansowe - popyt na powierzchnie biurową ze strony polskich firm generowany jest głównie przez banki, towarzystwa ubezpieczeniowe i inne instytucje finansowe. Ponadto większość z nich preferuje nabycie nieruchomości w odróżnieniu od grupy poprzedniej, gdzie przeważała opcja najmu - firmy międzynarodowe i zagraniczne instytucje finansowe, które zamierzają wejść na rynek polski w niedalekiej przyszłości. Przemiany polityczne i gospodarcze, jakie miały miejsce po roku 1989 sprawiły, że Polska stała się obiektem zainteresowania wielu międzynarodowych firm. Każdego roku na nasz rynek wchodzi coraz więcej firm zagranicznych reprezentujących różne branże. Większość z nich zaczyna swoją działalność od otwarcia reprezentującego biura, głównie w centrum stolicy, zwiększając popyt na powierzchnie komercyjną. Dotyczy to także funduszy inwestycyjnych. Większość z tych instytucji czy firm interesuje się powierzchnią biurową rzędu 200 - 1 000 m².
PUSTOSTANY
Wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całej Warszawy zmniejszył się od końca 3 kwartału 2003 roku z 15,6% do 12,5% na koniec 3 kwartału 2004 roku. Ten spadek związany był głównie z obniżeniem wskaźnika powierzchni niewynajętej w lokalizacjach Poza Centrum z 12,9% na koniec 3 kwartału 2003 do 8,2% na koniec 3 kwartału 2004 roku. Należy zauważyć, że wskaźnik powierzchni niewynajętej w Centrum nieznacznie wzrósł w tym okresie z 18,7% do poziomu 18,8%.
Wysoki wskaźnik powierzchni niewynajętej w Centrum jest wynikiem stosunkowo wysokiego procentu wolnej powierzchni w nowo oddanych budynkach, jak i skłonności najemców do przenoszenia swoich siedzib Poza Centrum, głównie ze względu na niższe koszty najmu.
Warto zauważyć, że wskaźnik powierzchni niewynajętej w lokalizacjach w Centrum wykazywał kwartalne wahania zarówno w 2003 roku i pierwszych trzech kwartałach 2004 roku, podczas gdy w lokalizacjach Poza Centrum zachował trend malejący. Przewiduje się, że wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całej Warszawy w ostatnim kwartale 2004 roku powinien nadal zachować trend malejący.
Warunki najmu
Warunki najmu na warszawskim rynku nieruchomości biurowych zmieniły się znacznie wraz z pojawieniem się obiektów najwyższej klasy. Zanim to nastąpiło umowy najmu były podpisywane zazwyczaj na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia bez żadnych zabezpieczeń dla wynajmującego. Sytuacja ta uległa zmianie, gdy powstały w stolicy obiekty klasy A. Właściciele lub firmy zarządzające zaczęły wymagać 3-10 letnich umów najmu, przy czym najczęściej umowy te podpisywane były na okres 3-5 lat. Właśnie takie warunki wymagane były przez instytucje biorące udział w finansowaniu inwestycji komercyjnych w Warszawie.
Ponieważ rynek nieruchomości komercyjnych rozwijał się, stopniowo zaczęły pojawiać się elementy standaryzacji umów. Coraz częściej umowy zawierały opcję odpowiedzialności po danym okresie najmu wraz z renegocjacją jego warunków. Najemcy wypłacali kaucje gwarancyjne równowartości 3-6 miesięcznego czynszu. Warunki najmu w obiektach niższej klasy są porównywalne, przy czym okres najmu z reguły nie przekracza 3 lat, a okres wypowiedzenia 3 miesięcy.
Obecna sytuacja na rynku powoduje, że najemcy mają większe możliwości negocjowania warunków umów najmu. W wyniku czego właściciele w chwili obecnej często oferują dodatkowe udogodnienia najemcom w formie okresu wolnego od płatności czynszu, który wynosi przeważnie do 6 miesięcy, lub pokrycie kosztów wykończenia powierzchni pod potrzeby najemcy. Zdarza się również, że właściciel przejmuje aktualne zobowiązania najemcy związane z wynajmowaną powierzchnią. Ze względu na duży pustostan powierzchni biurowej w Centrum Warszawy elastyczność deweloperów w zakresie powyższych warunków jest większa niż w obszarze Poza Centrum, gdzie spadek stopnia pustostanu jest dynamiczniejszy niż w obszarze COB.
Najbardziej korzystne dla właścicieli umowy najmu typu instytucjonalnego z pełnymi gwarancjami są podpisywane na okres od 3 do 7 lat. Typowa umowa najmu powierzchni w obiekcie klasy A lub B zawiera następujące warunki:
- Przeciętna długość umowy najmu: 3-7 lat;
- Czynsze: określane w EUR płacone w PLN, aczkolwiek w wielu przypadkach deweloperzy ze strefy USD preferują czynsze w tej walucie;
- Indeksacja: roczna w stosunku do strefy EUR CPI lub US CPI;
- Rozpoczęcie płatności czynszu po adaptacji pomieszczeń do pełnego stanu użytkowania;
- Zwolnienie z płatności czynszu: 1-6 miesięcy (uzależnione od długości umowy najmu);
- Zabezpieczenie umowy najmu: gwarancja bankowa lub depozyt w równowartości 1-3 miesięcznego czynszu, opłat eksploatacyjnych i należności za miejsca parkingowe plus VAT. Dodatkowo może być wymagana gwarancja firmy macierzystej w przypadku długoletnich umów najmu powierzchni biurowych powyżej 3 000 m2.
Niektórzy deweloperzy, szczególnie ci, którzy realizują powierzchnie o niższym standardzie, aby przyciągnąć najemców, oferują najem na okres jednego lub dwóch lat. Takie umowy są trudnym zabezpieczeniem dla banków finansujących daną inwestycję i są niekorzystnie postrzegane przez inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych zakupem danego budynku.
Czynsze
Stawki najmu na powierzchnie biurowe uległy zdecydowanemu obniżeniu w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Na początku lat dziewięćdziesiątych kształtowały się one na poziomie 45 - 50 USD/m2/miesięcznie i były spowodowane małą podażą nowoczesnej powierzchni oraz rosnącym zapotrzebowaniem. Od tego czasu rynek zmienił się całkowicie, nastąpił gwałtowny wzrost podaży, który doprowadził do stopniowej redukcji czynszów. W związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej czynsze są coraz częściej określane w Euro. Oczekuje się, że całkowite przejście na Euro nastąpi po wejściu Polski do Strefy Euro, które planowane jest na rok 2008.
Największy wpływ na bazowe stawki czynszowe w klasie A i B mają następując czynniki: wielkość i rodzaj wynajmowanej powierzchni, open space jest tańsze od powierzchni biurowej modułowej, która wymaga dużych nakładów na adaptacje powierzchni do potrzeb najemcy; reputacja najemcy, wynajmujący są sztywni w negocjacjach z mało znanymi, nowymi podmiotami zainteresowanymi najmem powierzchni w ich budynkach; okres najmu, podejście deweloperów do stawek czynszowych dla umów powyżej 3 lat jest elastyczne, im umowa dłuższa niż 3 lata tym czynsze mogą być ustalane na niższym poziomie,
Silna konkurencja w klasie A i B wymusiła powszechniejsze oferowanie przez wynajmujących pełnego wykończenia, adaptacji i dostosowanie powierzchni do wymagań i potrzeb najemców, co determinuje dodatkowy wydatki kapitałowe ze strony wynajmującego. Przyjęte jest na rynku, że jeżeli najemca chce sam dostosować powierzchnię do swoich potrzeb to wynajmujący szacując koszty adaptacji pomiędzy 400 - 500 PLN/m2 amortyzuje je przez okres najmu i odejmuje je odpowiednio od stawki czynszu miesięcznego.
Obecnie czynsze w najlepszych wysokiej klasy budynkach biurowych w Centrum utrzymywały się na stałym poziomie 21-23 EUR/m2/miesięcznie. Nadal jednak występuje tendencja do obniżania średniego poziomu czynszów i w Centrum wynoszą one teraz pomiędzy 15 a 20 EUR/m2/miesięcznie. W lokalizacjach Poza Centrum dla najlepszych budynków czynsze pozostały na tym samym poziomie, co w zeszłym kwartale, tzn. 15-16 EUR/m2/miesięcznie. Są to stawki nominalne/bazowe występujące w umowach najmu, efektywnie najemca często płaci jednak mniej, ponieważ otrzymuje od właściciela okres wolny od czynszu lub zwrot/pokrycie kosztów wykończenia powierzchni. Do typowych ulg należą wakacje czynszowe, częściowe redukcje stawek czynszu przez określony czas, dostosowanie powierzchni przez właściciela budynku do potrzeb najemcy oraz udział w niektórych kosztach ponoszonych przez najemcę. Efektywne stawki czynszów kształtują się na poziomie 12-14 EUR/m2/miesięcznie w obszarze poza centrum.
Czynsze miesięczne za parkingi strzeżone kształtują się na poziomie Euro 30 - 80 i Euro 60 - 140 za miejsce podziemne odpowiednio Poza Centrum i Centrum i Euro 30 - 50 za naziemne.
Oprócz czynszu najemca powierzchni zobowiązany jest płacić wydatki operacyjne liczone jako stawka za m2 łącznej powierzchni najmu i wspólnej. Obejmują one przeważnie wszystkie koszty związane z utrzymaniem, konserwacją i posiadaniem nieruchomości. W lokalizacjach centralnych oscylują one pomiędzy 4,0 a 5,0 EURO za m2 miesięcznie, poza centrum kształtują się na poziomie 3,0 a 4,0 EURO za m2 miesięcznie. Dla budynków o ilości kondygnacji przekraczających 20 pięter powyższe wydatki operacyjne mogą być wyższe od wyżej wymienionych do 10 %.
W klasach A i B powierzchni biurowych stawki najmu liczone są zazwyczaj od powierzchni rzeczywiście zajmowanej (powierzchnia najmu) powiększonej proporcjonalnie do powierzchni najmu o wielkość tzw. powierzchni wspólnych obejmujących w większości przypadków główne recepcje budynków, hole windowe, korytarze, toalety, pomieszczenia sprzątaczek, pomieszczenia ochrony, które są często wyrażane w formie współczynnika powierzchni wspólnych dla danego budynku.
Kształtowanie się stopy kapitalizacji i stopy dyskontowej
Po wejściu Polski do Unii Europejskiej Polska stała się niezwykle ważnym miejscem inwestycji w Europie. Jednym z głównych powodów tak dużego zainteresowania jest wielkość polskiego rynku oraz przekonanie, iż znajdujemy się obecnie w najniższym punkcie cyklu koniunkturalnego w odniesieniu do stawek czynszu. Aktywność inwestorów jest w głównej mierze zdeterminowana dostępnością produktów inwestycyjnych i z tego powodu największym zainteresowaniem cieszy się w Warszawie sektor biurowy.
W 2004 r. zawarto dziesięć transakcji inwestycyjnych na rynku powierzchni biurowych w Warszawie, a ich całkowita wartość przekroczyła 250 milionów Euro. Przedmiotem pięciu z nich były niewynajęte obiekty, niegenerujące dochodu, które zostały nabyte na potrzeby własne inwestora, na wynajem. Całkowita wartość wspomnianych wyżej transakcji wyniosła około 50 milionów Euro, (co stanowi około 20% wartości wszystkich transakcji inwestycyjnych). Wartość pozostałych pięciu transakcji, z których większość to transakcje z udziałem kapitału niemieckiego, to około 200 milionów Euro. Niemieccy inwestorzy nabyli trzy obiekty biurowe, których całkowita wartość przekroczyła 130 milionów Euro.
Stopy kapitalizacji
Transakcje te dostarczyły więcej informacji na temat stóp kapitalizacji i oczekiwań inwestorów. W szczególności stało się jasne, że nabywcy są mniej zainteresowani nieruchomościami, gdzie stawki czynszu znacznie przewyższają poziom rynkowy, obawiają się bowiem spadku wartości nieruchomości w momencie wygaśnięcia umów. Liczą raczej na wzrost wartości spowodowany obniżką stóp kapitalizacji związany ze wzrostem zapotrzebowania na tego typu inwestycje oraz wejściem Polski do Unii Europejskiej.
W 2004 roku w Warszawie stopy kapitalizacji kształtowały się na poziomie około 8,0 - 9%, z wyjątkiem transakcji inwestycyjnej dotyczącej budynku biurowego Daimler Chrysler, gdzie stopa kapitalizacji wyniosła około 7-7,5%. Możemy zauważyć stałe obniżanie stóp kapitalizacji. Przewiduje się, że w ostatnim kwartale 2004r. mogą one osiągnąć poziom nawet poniżej 8%, co potwierdzają prowadzone negocjacje z ofertami na poziomie 7,5%. Są one jednak nadal wyższe w Warszawie niż w jakiejkolwiek innej lokalizacji w Europie Zachodniej, gdzie najniższe wynoszą obecnie od około 4%. Niski poziom stóp kapitalizacji dla najlepszych budynków najprawdopodobniej pozytywnie wpłynie na rynek i będzie impulsem jeszcze bardziej zwiększającym aktywność inwestorów. Obecnie wielu właścicieli budynków rozważa ich sprzedaż, czego rezultatem może być rekordowa w latach 2004/2005 wartość inwestycji w nieruchomości biurowe.
W Załączniku 2 w Tabeli przedstawiono listę transakcji inwestycyjnych wraz z ich charakterystyką zaobserwowanych na rynku warszawskim.
Stopa dyskonta
Zgodnie z definicja stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez inwestorów nabywców danego typu nieruchomości relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na jej zakup oraz odzwierciedlać stopień ryzyka postrzegany przez inwestorów przy inwestowaniu na rynku nieruchomości.
Z obserwacji wynika, że dane na temat stóp dyskontowych nie są ujawniane na rynku, mogą być one jedynie określone w toku analizy ceny sprzedaży i dokładnych rocznych dochodów z nieruchomości.
Z rozmów z inwestorami wynika, że nabywając nieruchomość są oni zainteresowani nie tylko bieżącym, czy przyszłym dochodem z najmu, ale wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym obniżką stóp kapitalizacji w ciągu następnych kilku lat.
Z wyceny sprzedanych budynków lub zaakceptowanych przez międzynarodowe instytucje finansowe wycen budynków będących przedmiotem finansowania lub refinansowania zewnętrznego wynika, że stopy dyskonta na nowoczesne budynki w Warszawie kształtowały się powyżej stóp kapitalizacji, na poziomie pomiędzy 9,5 - 13,5%, przy założeniu 5-7 letniej projekcji dochodów. Ich wysokość zależna była głównie od procentowego przeszacowania rynkowej wartości czynszowej budynków wynikającego z zawartych umów najmu, stopnia pustostanu, jakości i długości umów najmu.
Rozdział iii
1. perspektywy rozwoju biurowego rynku nieruchomości komercyjnych w polsce
Perspektywy i trendy w okresie 2005-2009
Biorąc pod uwagę krótki okres funkcjonowania rynku nieruchomości biurowych w Warszawie trudno jest szacować trendy na nim w tak długiej perspektywie. W analizie opierałam się na przeprowadzonej analizie rynku nieruchomości komercyjnych w Madrycie i Barcelonie, oraz Lizbonie od roku 1986, czyli roku wejścia Hiszpanii i Portugalii do Unii Europejskiej. W ocenie wyłaniającego się cyklu koniunkturalnego w Polsce została również wzięto pod uwagę charakterystyka cech cyklu koniunkturalnego czynszów i stóp kapitalizacji w Londynie, reprezentującego najbardziej dojrzały rynek w Europie. Odpowiednie wykresy dotyczące czynszów i stóp kapitalizacji w tych krajach zostały przedstawione poniżej.
Na podstawie przeprowadzonej analizy i analizy przedstawionych powyżej w formie wykresów cyklu koniunkturalnego czynszów i stóp kapitalizacji dla nowoczesnych powierzchni biurowych, oraz analizy stanu rynku w Polsce można wysunąć następujące wnioski:
1/ długość cyklu koniunkturalnego wynosi około 9/10 lat;
2/ okres wzrostowy cyklu koniunkturalnego czynszów wynosi około 4/5 lat;
3/ okres spadkowy cyklu koniunkturalnego czynszów wynosi około 3/2 lat;
4/ długość okresu stabilizacji po zakończeniu okresu spadków wynosi około 2 lat;
5/ pomimo wzrostu czynszów w Hiszpanii i Portugalii o 100% w okresie wzrostowym cyklu, to w Polsce można spodziewać się wzrostu stawek czynszów nawet do 50 % względem obecnych;
6/ dla najlepszych inwestycji z danego sektora rynku można spodziewać się, że stopy kapitalizacji w Polsce spadną od 1,5 % do 3,5 punktu procentowego w okresie cyklu.
kształtowanie się cyklu koniunkturalnego
Można powiedzieć, że rynek nieruchomości w Polsce został uwolniony dopiero w 1991 roku w wyniku wejścia w życie fundamentalnych zmian do ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z grudnia poprzedzającego go roku. Jednakże uwolnienie rynku nie jest równoznaczne z powstaniem rynku w pełnym znaczeniu tego słowa. Dlatego w okresie następnych około 10 lat można mówić o wyłanianiu się i powstawaniu rynku powierzchni komercyjnych w Polsce w sensie ogólnym, jak i rozpatrując oddzielnie różne sektory rynku, takie jak: powierzchni biurowych, magazynowych czy handlowych. Okres ten charakteryzował się olbrzymią dynamiką, zmianami i nieoczekiwanym rozwojem. Jakiekolwiek poszukiwania średnioterminowych zasad panujących na tym rynku, trendów i korelacji praktycznie było bezcelowe. Był to okres narodzin. W chwili obecnej można powiedzieć, że gra pomiędzy popytem i podażą, wskaźniki mierzące ten rynek oraz siła tego rynku pozwalają na stwierdzenie, że rynek ten narodził się i obecnie bardzo dynamicznie się rozwija. Jednakże za wcześnie można mówić o panowaniu zasad zdrowej gry rynkowej na nim. Na przykładzie gospodarek Hiszpanii i Portugalii, które około 20 lat temu były w podobnym punkcie swojego rozwoju i również wchodziły do Unii Europejskiej można przyjąć, że Polski rynek nieruchomości będzie przeżywał w następnych 10 - 15 latach okres transformacji. Na przestrzeni tego okresu zasady gry na tym rynku będą się stopniowo stabilizować. Dużym błędem byłoby skorelowanie potencjalnych trendów na tym rynku z trendami występującymi na rynkach krajów posiadającymi kilkudziesięcioletni bagaż doświadczeń gry wolnorynkowej. Dlatego na podstawie przedstawionych na wstępie wniosków wynikających z analizy cykli koniunkturalnych w Hiszpanii i Portugalii oraz przedstawionej sytuacji makroekonomicznej w Polsce można wysnuć wysoce prawdopodobny scenariusz wskazujący, że pierwszy zauważalny wzrost na rynku powinien nastąpić około roku 2006/2007r, oraz powinny one osiągnąć swoje apogeum wzrostu w 2009 lub 2010 roku.
Na podstawie wyłaniającego się cyklu koniunkturalnego można przyjąć, że rok 2005 będą wyznaczać dołek na rynku powierzchni biurowych klasy A i B w Warszawie. Biorąc pod uwagę zasady kształtowania się tych cykli i okresów trwania w innych krajach można zakładać, że powinien on trwać około 9/10 lat. Jednym słowem rynek powierzchni biurowych w Warszawie zamknie swój cykl około roku 2013/ 2014. Na przykładzie Hiszpanii i Portugalii okres wzrostu trwał około 6/7 lat natomiast okres spadku 3/4 lata.
POPYT
W obszarze Centrum i Poza Centrum nie należy się spodziewać nagłego wzrostu popytu na powierzchnię biurową w Warszawie w nadchodzącym 2005r. W 2006r można oczekiwać ożywienia na rynku wynikającego z dalszej poprawy i wzrostu czynników makroekonomicznych, oraz wychodzeniem rynku powierzchni biurowych z dekoniunktury. Jednakże w tych latach będziemy raczej świadkami pełnej stabilizacji i konsolidacji popytu na rynku, które powinno zaowocować wyraźnym wzmocnieniem się popytu w 2007r.
PODAŻ
Ograniczona podaż powierzchni biurowej w obszarze Centrum miasta w ciągu następnych 12 miesięcy spowoduje spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, szczególnie wtedy, gdy takie biurowce jak Metropolitan czy Saski Crescent zostaną do końca wynajęte. Jednakże w 2006 r. planowane jest oddanie do użytku obiektów o łącznej powierzchni blisko 150 000 m2. Wśród nich znajdą się Złote Tarasy i Rondo 1, budynki o łącznej powierzchni około 100 000 m2. Pomimo poprawy siły popytu w tym roku to jednak może to negatywnie wpłynąć na sytuację w obszarze Centrum miasta w 2006r. Jeżeli te budynki nie osiągną wysokiego stopnia obłożenie w tym roku to negatywny wpływ nadpodaży na rynku może przenieść się na rok 2007.
W obszarze Poza Centrum kształtowanie się podaży w najbliższych latach jest trudniej przewidywalne. Trudność ta wynika głównie z dwóch przyczyn. Pierwszej, w obszarze tym dostępna jest dość duża ilość planowanych inwestycji, których budowa może nastąpić w okresie kilku miesięcy od decyzji by ją zrealizować. Drugiej, w obszarze tym operuje wielu deweloperów realizujących inwestycje o różnym standardzie, w oparciu o różne struktury i posiadających często małe doświadczenie deweloperskie. Mogą oni podejmować decyzje oparte na chwilowych koniunkturach i opiniach występujących na rynku, bez głębokiej analizy rynkowej i finansowej zasadności inwestycji.
PUSTOSTANY
Przewiduje się, że średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w ciągu najbliższego roku lekko się obniży, ze względu na ograniczoną aktywność deweloperską. Deweloperzy szukają możliwości podpisania umów najmu (typu „pre-lease”) jeszcze przed rozpoczęciem planowanej inwestycji. Warto jednak podkreślić, iż na warszawskim rynku (szczególnie Poza Centrum) dostępną jest duża liczba gotowych projektów z ważnymi pozwoleniami na budowę, które w każdej chwili mogą wystartować. W centrum jest to np. druga faza budynku IBC. Poza Centrum dalsze fazy Mokotów Business Park.
CZYNSZE
Biorąc pod uwagę powyższe i analizę wzrostów i spadków czynszów na przykładzie Hiszpanii i Portugalii, które wydają się najbliższe przyszłemu scenariuszowi wydarzeń w Polsce, uważamy, że w okresie najbliższych 2 lat nie można spodziewać się wyraźnego ich wzrostu. W miarę upływu czasu czynsze efektywne zrównają się z czynszami bazowymi. Pod koniec tego okresu spodziewana jest tendencja wygaśnięcia jakichkolwiek ulg dawanych przez wynajmujących na rzecz najemców. Można spodziewać się na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pierwszych zauważalnych wzrostów cen i czynszów około roku 2006/2007. Powinny one osiągnąć swoje apogeum w roku 2009 lub 2010. Realna amplituda tego wzrostu powinna wahać się pomiędzy 20 %- 40 %.
STOPY KAPITALIZACJI
Biorąc pod uwagę powyższe i analizę wzrostów i spadków stóp kapitalizacji na przykładzie Hiszpanii i Portugalii, które wydają się najbliższe przyszłemu scenariuszowi wydarzeń w Polsce, uważamy, że stopy kapitalizacji powinny ulec obniżeniu do poziomu pomiędzy 6,5 - 7,0 % pod koniec 2008 r. Następnie około roku 2009/2010 osiągnąć swoje minimum na poziomie około 6,0%. Pod koniec cyklu koniunkturalnego przewidujemy, że powinny one wzrosnąć. Jednakże nie powyżej 10,0 %.
wpływ wejścia Polski do Unii Europejskiej na rynek nieruchomości komercyjnych
przystąpienie do unii europejskiej
Członkostwo Polski w Unii Europejskiej jest postrzegane jako wielka szansa na dalszy rozwój gospodarczy i społeczny kraju. Dobrze wykształcona i wykwalifikowana kadra, liczne możliwości inwestycyjne dla kapitału zagranicznego oraz centralne logistyczne położenie Polski to jedne z wielu zalet naszego kraju. Jednak, aby nasz kraj mógł w pełni korzystać z członkostwa w UE, musi się wywiązać z licznych unijnych wymagań, m.in. poprawić struktury administracyjne i procedury prawne oraz dążyć do coraz lepszych wyników gospodarczych.
Oczekuje się, że wejście do Unii Europejskiej przyniesie polskiej ekonomii korzyści zakładane w innych krajach Unii. Polscy obywatele wierzą, że odnajdą swoje miejsce pośród takich krajów jak Niemcy, Francja, Włochy, Wielka Brytania czy Hiszpania. Polska kontynuuje wypełnianie kolejnych zadań w dostosowaniu regulacji prawnych do standardów europejskich.
Do korzyści wynikających z przystąpienia Polski do Unii można zaliczyć:
stabilizację polityczną i ekonomiczną;
uczestnictwo w procesie podejmowania decyzji w Unii - Polska jest największym krajem kandydującym;
określona stabilność waluty - kurs złotego będzie stały w stosunku do kursu Euro od 2004 r. (dopuszczalna granica wahań kursu +/-15%);
przyspieszenie prywatyzacji;
wzrost w sektorze usług i turystyce;
napływ nowoczesnych technologii oraz technik zarządzania i produkcji;
harmonizacja/ujednolicenie przepisów prawa, systemu opodatkowania, zatrudnienia i aspektów operacyjnych (w zakresie etykietowania, opakowań, środowiska itd.) oraz bardziej przejrzyste zasady prowadzenia działalności gospodarczej (zasady konkurencji, dotacje pafstwowe, pomoc publiczna, itd.);
nieograniczony dostęp do rynków: wewnętrznego, Europy Środkowej, UE oraz międzynarodowych, co powinno w rezultacie spowodować zwiększenie obrotów handlowych;
zniesienie kontroli granicznej (w szczególności w zachodniej Polsce);
dostęp do funduszy UE przeznaczonych na inwestycje w infrastrukturę wewnętrzną oraz infrastrukturę transnarodową;
zmiany strukturalne usprawniające sektor publiczny;
wzrost zatrudnienia - konkurencyjna pozycja w Europie Zachodniej: wysokie kwalifikacje i niższy koszt siły roboczej, niższe koszty operacyjne przedsiębiorstwa oraz koszty surowców jak również centralna lokalizacja Polski w Europie;
możliwość inwestycji w Polsce przez firmy europejskie bez konieczności rejestracji w polskich urzędach;
mniejsze ryzyko inwestycyjne kraju.
Według szacunków członkostwo przyspieszy wzrost gospodarczy Polski do ponad 3% rocznie. Należy zaznaczyć, iż powyższe korzyści będą osiągalne tylko wtedy, gdy kraje kandydujące znacznie usprawnią swoją administrację oraz struktury prawne.
Należy liczyć się z tym, że w krótkim okresie wystąpią również skutki negatywne, do których można zaliczyć potrzebę utrzymania stabilnych wyników ekonomicznych w związku z wejściem do strefy Euro (najwcześniej prawdopodobnie w roku 2007), co ograniczy możliwość wpływania przez rząd na gospodarkę.
Jako, że większość firm planuje 3-5 letnie strategie, nie należy się spodziewać nagłej rewolucji na rynku nieruchomości, ale stopniowej poprawy warunków inwestowania oraz rozwoju. Oczekuje się, że dzięki przyspieszonej prywatyzacji pojawią się nowe możliwości również dla rynku nieruchomości.
Oczekuję się, że członkostwo Polski w UE będzie miało pozytywny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Integracja może mieć także wpływ na wzrost popytu na wysokiej klasy biurowce, powierzchnie handlowe, magazyny i parki logistyczne. W Polsce także - ze względu na niskie płace - mogą się ulokować firmy korporacyjne zainteresowane eksportem usług. Pierwsze oznaki poprawy wystąpiły w 2003r. wraz ze zwiększoną aktywnością rynkową w porównaniu do roku poprzedniego. Powodem takiej sytuacji jest to, że Polska zacznie być postrzegana jako pewny partner w biznesie. Spodziewany jest popyt na powierzchnie biurową w Warszawie, głównie dzięki instytucjom europejskim. Firmy produkcyjne będą inwestować na polskim rynku dzięki niskim kosztom pracy i zniesieniu opłat celnych wśród państw członkowskich. Zachód i południowy zachód Polski już teraz odczuwa wzrost zainteresowania wśród firm produkcyjnych poszukujących nowych lokalizacji w tych częściach kraju, ze względu na ich dostępność i bliskie sąsiedztwo z krajami Europy Zachodniej. Nowe projekty ulepszą regulacje prawne dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Dotychczas, głównym obowiązkiem jest uzyskanie pozwolenia od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji przed nabyciem nieruchomości przez cudzoziemca. Oczekuje się zatem, że obywatele UE nie będą musieli starać się o uzyskanie tego pozwolenia w celu zakupu nieruchomości rolniczych, lasów lub domów z rynku wtórnego.
W sektorze powierzchni biurowych w ciągu ubiegłych lat najemcy mieli możliwość wyboru lokalizacji i negocjacji umów (specyfikacji, wydajności powierzchni i warunków najmu). Przewiduje się, że taka sytuacja nadal się utrzyma z Euro jako dominująca waluta na rynku. Najszybszy wzrost będzie zauważalny w sektorze publicznym ze stopniowym wzrostem całkowitego popytu. W średnim okresie nastąpi pozytywny wpływ na poziom cen. Od pierwszego dnia po wstąpieniu do Unii Europejskiej firmy z krajów członkowskich mają prawo nabywania gruntów na cele inwestycyjne. Oczekiwany jest wzrost we wszystkich sektorach, ze względu na lepszy dostęp do kapitału inwestycyjnego. Spodziewany jest napływ kapitału zagranicznego, w szczególności z Niemiec, jednak w dalszym ciągu będzie on ograniczony ze względu na brak produktów instytucjonalnych. Przystąpienie do Unii Europejskiej wpłynie na wzrost i dalszy rozwój wszystkich sektorów rynku nieruchomości, który będzie mógł zaoferować więcej możliwości zarówno deweloperom, inwestorom, handlowcom jak również najemcom.
warunki inwestowania
Coraz więcej wskazuje na to, że 2004r. będzie przełomowy dla napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych /FDI/ do Polski. Sprzyjać temu będzie zarówno członkostwo w Unii Europejskiej, jak i perspektywa przyspieszonego rozwoju gospodarczego. Zdaniem ekspertów, warunkiem osiągnięcia przez Polskę 5-procentowego wzrostu gospodarczego jest pozyskiwanie rocznie 10 miliardów Euro inwestycji zagranicznych. Osiągnięcie tego poziomu staje się coraz bardziej realne. Oznaczałoby to, że rok 2003 był ostatnim, w którym tempo napływu zagranicznych inwestycji do Polski nie rosło. W latach 2000-2003 aktywność inwestycyjna w Polsce spadała, co było zarówno konsekwencją osłabienia koniunktury gospodarczej na świecie, spadku liczby fuzji i przejęć, jak i osłabienia tempa prywatyzacji w Polsce. W I połowie 2003 roku firmy zagraniczne zainwestowały w Polsce 2,53 mld USD, czyli o 702 mln USD mniej aniżeli w analogicznym okresie roku 2002. O tym, że sytuacja zmienia się na lepsze, najlepiej świadczy fakt, iż wspierająca napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski - Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych pilotuje obecnie około 100 projektów zagranicznych firm, które są zainteresowane inwestowaniem w Polsce. Polska ma cechy rynku atrakcyjnego dla kapitału inwestycyjnego. Potwierdzeniem tego jest 68 mld USD już zainwestowanego nad Wisłą kapitału. Warto pamiętać, że pod względem skumulowanej wartości zainwestowanego kapitału Polska jest niekwestionowanym liderem w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Nic więc dziwnego, że zagraniczni autorzy światowych rankingów wymieniają Polskę w gronie państw, w których najkorzystniej jest zainwestować pieniądze. Wśród głównych atutów Polski wskazuje się przede wszystkim na: wielkość rynku i jego rosnący potencjał nabywczy, położenie kraju, korzystne przy rozwijaniu współpracy z rynkami wschodnimi - Rosji, Ukrainy i innych państw byłego Związku Radzieckiego, zasoby siły roboczej i rosnące wykształcenie młodego pokolenia, a także bliskie członkostwo w UE.
Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej będzie z pewnością czynnikiem ożywiającym polski rynek nieruchomości komercyjnych. Według ekspertów zarówno deweloperzy, pośrednicy, inwestorzy oraz najemcy oczekują, że akcesja zwiększy możliwości rozwoju rynku nieruchomości. Deweloperzy interesują się kupnem terenów pod budowę nowych biurowców, widoczne jest ożywienie na rynku powierzchni magazynowych oraz coraz większe zróżnicowanie oferty powierzchni handlowych w całej Polsce.
Po trwającym kilka lat boomie na rynku nieruchomości biurowych w ostatnich dwóch latach rynek znajdował się w stagnacji. Zbyt duża podaż powierzchni biurowej w stosunku do popytu spowodowała spadek stawek za wynajem oraz wstrzymanie wielu zaplanowanych inwestycji. Jednak koniec 2003 r. pokazał, że kryzys już mija. Według danych w IV kwartale ubiegłego roku w Warszawie wynajęto ponad 47 000 m² powierzchni biurowej w centrum i ponad 42 000 m² poza centrum. Dzięki temu wskaźnik nie wynajętej powierzchni biurowej spadł z 18,7 do 17,5 % w centrum i z 17,5 do 11,9 % poza centrum. Prognozowana poprawa koniunktura zachęca wielu inwestorów do zakupu gruntów i przygotowania nowych inwestycji. Budowę kompleksów biurowych mają w planie m. in. takie firmy jak: Skanska, AIG/Lincoln, GTC, Ghelamco Po-land.
Przewiduje się, że w najbliższym okresie zwiększy się zainteresowanie najemców transakcjami typu "pre-lease" czyli podpisywanie umowy najmu we wczesnej fazie realizacji inwestycji. Przemawia za tym etap rozwoju rynku i obecność kilku najemców, którzy zamierzają wykorzystać sprzyjającą koniunkturę i swą siłę przetargową w negocjacjach. Centralny Obszar Biznesu został podzielony na 7 stref - koncentracja powierzchni biurowej od 70 000 m² do ponad 160 000 m², a obszar poza centrum na 6 stref - koncentracja pow. biurowej od 70 000 m² do ponad 300 000 m².
Perspektywa powiększenia Unii Europejskiej o nowe państwa spowodowała, że inwestorzy chcąc ocenić swoją konkurencyjność w nowych warunkach gospodarczych sięgnęli po analizy rynkowe. Szanse wstępujących do UE krajów na odegranie ważnej roli w nowym ładzie gospodarczym są bardzo zróżnicowane. Polska uplasowała się na trzeciej pozycji ustępując pola Węgrom i Czechom. Zwrócenie uwagi na nieruchomości komercyjne nie jest przypadkowe, bo analiza tego segmentu rynku pozwala na wyciąganie wniosków prowadzących do podejmowania decyzji inwestycyjnych obarczonych mniejszym błędem i mniej ryzykownych. Dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych jest stymulatorem tempa rozwoju w tym regionie. Jeżeli takiej nowoczesnej powierzchni o odpowiedniej jakości brakuje, to istnieje prawdopodobieństwo, że rozwój gospodarczy w tym regionie będzie mniej dynamiczny. W przypadku powierzchni biurowych przewidywany wzrost popytu będzie niewielki, dlatego, że bardzo wiele zagranicznych firm ulokowało się już na nowych rynkach i popyt na nowe powierzchnie biurowe będzie zwiększał się powoli, proporcjonalnie do rozwoju regionalnego. W tym sektorze rynku można spodziewać się jedynie krótkotrwałego boomu w początkowym okresie po włączeniu w struktury UE, spowodowany powstawaniem firm lobbingowych i branżowych organizacji, których prestiż będzie wymagał odpowiedniej oprawy. Będzie to popyt ze strony organów publicznych, niezwiązany bezpośrednio z biznesem. Rokowania na przyszłość są jednak optymistyczne. Wydaje się, że jest nadal w Warszawie miejsce na nowe dobrej jakości inwestycje biurowe. Obecnie w stolicy na jednego mieszkańca przypada około 1,4 m² powierzchni biurowej. Jest to wynik dobry, jeśli chodzi o rynek środkowoeuropejski, jednakże nadal pozostajemy w tyle w porównaniu ze standardami zachodnioeuropejskim, gdzie średnio przypada 5,2 m² na osobę. Poza tym właściciele powierzchni w centrum zaczęli intensywnie konkurować oferując coraz korzystniejsze warunki najmu, starając się tym samym ściągnąć inwestorów z powrotem do centrum. Obecnie standardem stało się oferowanie trzy- do sześciomiesięcznego okresu wolnego od czynszu (w zależności od długości zawartej umowy oraz wielkości wynajmowanej powierzchni - zwyczajowo przyjmuje się, że jest to 1 miesiąc za każdy rok, na który została zawarta umowa) czy partycypowanie (dewelopera) w kosztach przeprowadzki. Tak więc różnice między tzw. headline rent (zakontraktowana wartość czynszu) a czynszem efektywnym (realnie płacona wartość - czyli headline rent minus wszystkie upusty) sięga od 10 do 20%.
Jest to zgodne z tendencją ogólnoeuropejską gdzie stawki czynszowe nadal się stabilizują i niebawem dojdzie do wyrównania cen jednocześnie zmuszając pośredników najmu biurowców do konkurowania czynnikami pozacenowymi - dla porównania w Pradze za powierzchnię o najwyższym standardzie klasy A płacimy 19,0-20,0 Euro/m²/miesięcznie natomiast w Budapeszcie 18,0-19,0 Euro/m²/miesięcznie, oczywiście poza porównaniem pozostają Londyn, Paryż i Moskwa gdzie trzeba zapłacić, co najmniej dwa razy tyle.
Dla większości inwestorów Polska jest obecnie bardzo ważnym obszarem inwestycji. Obok niemieckich i zachodnio europejskich inwestorów instytucjonalnych, którzy już od pewnego czasu działali aktywnie, zwiększa się również liczba funduszy inwestycyjnych i prywatnych inwestorów. Prywatni inwestorzy łączą zdolności do szybkiego działania z elastycznością w konstruowaniu transakcji tak, aby w wysokim stopniu spełnić oczekiwania sprzedawcy. Część owych prywatnych inwestorów poszukuje niedrogich inwestycji biurowych i/lub handlowych, jak również możliwości zakupu projektów mieszkaniowych, i tych znajdujących się w niszach rynkowych, nastawiając się na możliwość odnowy lub rozbudowy projektu. Jednakże w aspekcie obecnego niskiego poziomu stóp kapitalizacji za najlepsze powierzchnie, wielu z nich poszukuje pewnego rodzaju premii za swoje inwestycje. Zainteresowanie inwestycjami w Polsce rośnie wraz ze wzrostem liczby grup inwestorów poszukujących możliwości inwestycji. Część inwestorów, którzy już dokonali zakupu w Pradze i Budapeszcie, szuka teraz możliwości pozyskania pierwszych nieruchomości w Warszawie. Niektórzy z nich, jak np. Deka lub Accession Fund firmy GLL, dokonali tego w 2004 roku. Rozmiar rynku polskiego w połączeniu z obserwacją spadającego poziomu czynszów dały inwestorom większe poczucie komfortu. Inwestycje biurowe skupiają się w Warszawie, podczas gdy inne miasta Polski badane są przede wszystkim pod kątem inwestycji handlowych i magazynowych. Największy wpływ na większość transakcji (zwłaszcza w sektorze powierzchni biurowych) wciąż mają krótkoterminowe profile najmu i wymagania ze strony sprzedawców dotyczące wysokich cen. Te ostatnie tracą jednak na znaczeniu w kontekście szybko zmniejszających się stóp kapitalizacji.
Uważa się, że silna konkurencja pomiędzy inwestorami o stosunkowo niewielką liczbę odpowiedniej jakości aktywów będzie trwać, co pozwoli utrzymać stopy kapitalizacji we wszystkich sektorach na niskim poziomie jak również, przypuszczalnie, wpłynie na dalszy ich spadek. Przy obecnie niskim poziomie czynszów rośnie komfort inwestorów, co wpływa na agresywniejszą politykę względem oczekiwanych zwrotów. Warto też zauważyć, że z powodu ogromnej nadwyżki pieniędzy, które próbuje się obecnie ulokować na rynku inwestycji nieruchomościowych, miasta inne niż Warszawa stały się integralną częścią rynku inwestycyjnego, a w szczególności rynku powierzchni handlowych, z gwałtownie spadającymi w stosunku do Warszawy stopami kapitalizacji.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce rozwija się od lat 90- tych, jest więc rynkiem młodym i ciągle ewoluującym. Początkowo podstawą jego rozwoju były nakłady finansowe pochodzące zza granicy. Inwestorami były przede wszystkim globalne firmy międzynarodowe rozpoczynające działalność w Polsce lub jeszcze częściej tworzące w Polsce swe oddziały, przedstawicielstwa. Stopniowo z upływem czasu rynek stawał się coraz bardziej nasycony. Globalne firmy z dużym kapitałem zaczęły budować siedziby na własne potrzeby, pojawiła się konkurencja na rynku. Skutkiem tego były wysokie stopy zwrotu, coraz wyższy stawał się poziom pustostanów. Około 2001r. nastąpił gwałtowny spadek cen i spadek wolnostojących powierzchni. Na rynku coraz częściej były widoczne firmy pochodzenia polskiego, najczęściej banki, instytucje finansowe, które działały, inwestowały na rynku.
Miniony 2004 rok był dla polskiego rynku nieruchomości udany, głownie ze względu na ożywienie gospodarcze, które było zbliżone do 5 % po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Prowadziło to także do obniżenia się stopy ryzyka. Coraz więcej firm zagranicznych i polskich z sektora najczęściej bankowego widząc zmniejszające się ryzyko decyduje się na inwestycje w Polsce. Niezmienny jednak pozostaje fakt, iż klientami pozostają głównie firmy zagraniczne, ich przedstawicielstwa lub oddziały. Głównym punktem zainteresowania zachodnich inwestorów była nie tylko Warszawa. Większą niż zwykle aktywność zanotowano także w innych regionach kraju. Niektóre z miast regionalnych już zaczęły proces przekształcania się w centra usług lub w centra logistyczne. Oczekuje się że ze względu na duże zainteresowanie zachodnich firm zakładaniem tam centrów usług popyt na powierzchni biurowe w tych miastach będzie wzrastał.
Przeprowadzona przez mnie obiektywna analiza rynku biurowych nieruchomości komercyjnych w Warszawie pozwala stwierdzić, iż istniejąca w tym segmencie rynku podaż jest duża i w ciągu najbliższych lat będzie rosła. Ciężko w obecnej chwili stwierdzić czy będzie to powodowało wzrost popytu. Można natomiast spodziewać się, że skutkiem tej sytuacji będzie obniżania się średniego poziomu czynszów za wynajem powierzchni biurowej. W rezultacie czynsze efektywne są znacznie niższe od czynszów wyjściowych ze względu na ulgi oferowane najemcom przez większość właścicieli budynków.
Na rynku można zauważyć szerzące się zjawisko realokacji. Coraz więcej najemców powierzchni biurowych rezygnuje z wynajmu biura w Centralnym Obszarze Biznesu i zmienia jego lokalizację na inną. Jest to spowodowane między innymi utrudnieniami związanymi z brakiem miejsc do parkowania i większymi kosztami z tym związanymi, korkiem ulicznym występującym już nie tylko w Centrum miasta, a także na jemu przyległych ulicach. Biorąc pod uwagę te aspekty rosnąca liczba najemców wybiera tereny poza Centralnym Obszarem Biznesu, gdzie czynsze są niższe, nie ma problemów z dojazdem do miejsca pracy, a pracownicy nie muszą martwic się o miejsce do zaparkowania samochodu.
Wskaźnik niewynajętej powierzchni biurowej dla całej Warszawy maleje. Jest to związane z obniżeniem wskaźnika powierzchni niewynajętej w Centrum, w lokalizacjach Poza Centrum rośnie. Całkowity wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całej Warszawy zmniejszył się
Popyt na budynki biurowe ze strony inwestorów utrzymuje się na dosyć dużym poziomie, co ma bezpośredni wpływ na stopy kapitalizacji. Na rynku inwestycyjnym zauważa się, więc duży popyt na powierzchnie biurowe oraz tendencję do obniżania stóp kapitalizacji.
Potwierdzeniem założeń przyjętych w analizie oraz wniosków zawartych w zakończeniu jest fakt, iż ilość dostępnej w Warszawie powierzchni biurowej wzrosła w I kwartale 2005 r. o ponad 50 000 m². W porównaniu z ostatnim kwartałem 2004r. podaż nowej powierzchni biurowej wzrosła o około 90 %. Do użytku oddano dziewięć nowych budynków, z czego dwa zlokalizowane są w Centrum. Pozostałe znajdują się poza Centrum Miasta, co potwierdza założenie o realokacji najemców. Poniższa Tabela przedstawia wielkości oddanych do użytku powierzchni w poszczególnych budynkach.
Nazwa |
Całkowita Powierzchnia biurowa (w m²)
|
Lokalizacja |
Centrum Zielna C |
2 175 |
Centrum |
Rondo 1 A |
2 000 |
Centrum |
Blue City |
12 000 |
Poza Centrum |
Prosta 69 |
12 300 |
Poza Centrum |
Centrum Biurowe Ostrobramska |
6 722 |
Poza Centrum |
ESTA |
5 000 |
Poza Centrum |
Łopuszańska Business Park |
5 000 |
Poza Centrum |
Puławska 405 A |
1 680 |
Poza Centrum |
Kopernik III |
3 796 |
Poza Centrum |
Źródło: WRF
W I kwartale 2005r zaobserwowano wzmożoną aktywność najemców na rynku powierzchni biurowych w Warszawie. Całkowity popyt na powierzchnie biurową wyniósł około 108 000 m², co stanowiło 47 % wzrost w porównaniu z ostatnim kwartałem 2004r.
Około 55 % całkowitego popytu stanowiła powierzchnia wynajęta w Centrum. Reszta czyli około 48 000 m² zostało wynajęte na obrzeżach Centrum. Największa aktywność została odnotowana na północy Mokotowa, Żoliborzu, Bielanach, okolicach Włoch i Ochoty - łącznie około 22 000 m². Najmniejszą aktywność natomiast zaobserwowano w okolicach Wilanowa i Ursynowa (około 900 m²).
Na początku 2005r. ponad 50 % transakcji przypadło na nowe transakcje, ponad 10 % na transakcje dotyczące budynków w trakcie budowy, ponad 8 % to powierzchnie zajmowane na potrzeby właściciela, a około 5 % dotyczyło powiększenia zajmowanej powierzchni biurowej.
Źródło: WRF
Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie spada. W końcu 2004r wynosił około 11,8 % a w I kwartale 2005r wynosił około 11.1 %. Spadek ten związany jest miedzy innym z malejącym wskaźnikiem niewynajętej powierzchni w Centrum, który w porównaniu z końcem 2004r obniżył się o około 4%. Natomiast wskaźnik powierzchni niewynajętej Poza Centrum wzrósł o około 2%, głównie ze względu na wysoki poziom podaży tam występującej.
Czynsze cały czas obniżają się. Właściciele budynków oferują liczne ulgi. W Centrum czynsze wyjściowe wahały się w przedziale 19,0-20,0 EUR/m²/ miesiąc, czynsze efektywne 15,0-20,0 EUR/m²/ miesiąc. Poza Centrum czynsze wyjściowe wynosiły 13,30-15,0 EUR/m²/ miesiąc, natomiast efektywne 11,0-14,0 EUR/m²/ miesiąc.
Powyższa praca licencjacka została napisana w oparciu o następujące źródła:
opracowania przygotowane przez firmy zajmujące się obrotem w zakresie nieruchomościami komercyjnymi i badaniami rynku takie jak: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Knight Frank;
opracowania i analizy umieszczone głównie w załącznikach do pracy; wykonane w oparciu o materiały i informacje uzyskane na podstawie danych zgromadzonych przez firmy: CP Roman Fortuna, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Knight Frank;
„Market Analysis for Valuation Appraisals” - Stephen Fanning, Terry Grissom, Thomas Person
“Property Development” - David Cadman, Rosalyn Topping
“Uncertainty and Decision- Making in Property Development” - Peter Byrne.
Załącznik 1
Lista wybranych transakcji najmu w centrum Warszawy w 2004r.
Lp |
Budynek |
Najemca |
Powierzchnia |
Uwagi |
|
|
|
(m²) |
|
|
|
|
|
|
|
ŚCISŁE CENTRUM |
|
|
|
1 |
Atrium Tower |
Nordea Bank |
1 730 |
powiększenie powierzchni do 1700m2 |
2 |
Atrium Tower |
Parkidge CE Developments |
266 |
|
3 |
Centrum Zielna B |
Fitch Polska |
230 |
|
4 |
Nautilus |
Investment Fund System |
210 |
|
5 |
Saski Crescent |
M.Furtek i Wspólnicy |
|
|
6 |
Saski Crescent |
PrebonYamane |
250 |
|
7 |
Św.Barbary |
Dziedzic&Kielmans i Koncept |
410 |
kancelaria prawnicza |
8 |
Warsaw Towers |
Gessel |
904 |
|
9 |
Warsaw Towers |
B&B Products |
227 |
|
|
|
|
|
|
|
CENTRUM |
|
|
|
1 |
Bagatela 11 |
Biuro prasowe Greckiej ambasady |
100 |
|
2 |
Błękitny Wieżowiec |
HRK |
600 |
|
3 |
Bohomolca |
Polskie Górnictwo Naftowe i Gazowe Przesyłowe |
2 300 |
|
4 |
Centrum Jasna |
Nafta Polska |
1 200 |
|
5 |
Centrum Jasna |
Signal Iduna |
1 100 |
|
6 |
Diana Passage, Chmielna |
Goethe Institute |
1 400 |
|
7 |
Dom Dochodowy |
Wydział Kultury i Informacji Ambasady Japonii |
643 |
|
8 |
Dom Dochodowy |
Ambasada Nowej Zelandii |
457 |
|
9 |
Dom Dochodowy |
United Technologies Corporation |
165 |
|
10 |
Dom Dochodowy |
TKG International |
100 |
|
11 |
Dom Dochodowy |
Elektrownia Turów |
125 |
|
12 |
Dom Dochodowy |
JF Bowring |
89 |
|
13 |
Elektrim Pańska |
PARP |
5 000 |
|
14 |
Focus |
CTL Logistics |
2 100 |
|
15 |
Focus |
Narr Stiefenhofer Lutz |
500 |
|
16 |
IBC I |
Samsung Electronics |
1 100 |
|
17 |
IBC I |
Bols |
|
|
18 |
IBC I |
R.R. Donnelley Europe |
|
|
19 |
IBC I |
Samsung Electronics |
1 111 |
|
20 |
Jasna 24 |
Testardo Red Cell |
620 |
|
21 |
Koszykowa 59 |
Chelverton International |
140 |
|
22 |
Królewska 27 |
Wydawnictwo Amber |
550 |
|
23 |
Libert Corner |
IVEX |
|
|
24 |
Liberty Corner |
Ambasada Irlandii |
672 |
|
25 |
Metropolitan |
J&S Energy |
1 200 |
|
26 |
Metropolitan |
Bank Handlowy |
484 |
umowa na 7 lat |
27 |
Metropolitan |
Roland Berger Strategic Consultant |
365 |
umowa na 5 lat |
28 |
Metropolitan |
Ranger Poland |
677 |
umowa na 5 lat |
29 |
Metropolitan |
Exportaciones de Castilla |
295 |
umowa na 5 lat |
30 |
Metropolitan |
Łaszczuk Polimirski Korcz Wspólnicy |
452 |
|
31 |
Millennium Plaza |
Business press |
700 |
przedłuzenie umowy |
32 |
Millennium Plaza |
AWR Wprost |
3 000 |
przedłuzenie umowy |
33 |
Millennium Plaza |
Huawei |
127 |
|
34 |
Millennium Plaza |
FedEx |
900 |
|
35 |
Nautilius |
Investment Found System |
210 |
|
36 |
Nowy Świat 64 |
Case |
660 |
odnowiona kamienica |
37 |
Nowy Świat 64 |
Alitalia |
261 |
|
38 |
Nowy Świat 64 |
Air France |
207 |
|
39 |
Rondo 1 |
Ernst & Young |
11 000 |
pre-lease |
40 |
Rondo 1 |
Baker&McKenzie |
2 300 |
|
41 |
Swede Center |
Intersource |
1 000 |
|
42 |
Warsaw Trade Tower |
Merck Sharp & Dohme Idea Inc |
2 900 |
|
43 |
Warsaw Trade Tower |
Nike |
1 200 |
|
44 |
Warsaw Trade Tower |
Reckitt Beckiser |
1 200 |
|
45 |
Warsaw Trade Tower |
KPMG |
1 200 |
powiekszenie istniejącej powierzchni |
46 |
Warsaw Trade Tower |
Warszawska Grupa Inwestycyjna |
|
|
47 |
Warsaw Trade Tower |
Kancelaria Olaf Getting |
264 |
|
48 |
Warsaw Trade Tower |
EMC |
|
|
49 |
Warsaw Trade Tower |
Davis Langdon |
370 |
|
50 |
Warsaw Trade Tower |
Temenos Polska |
|
|
51 |
Zaułek Piękna(Deloitte House) |
Deloitte |
6 000 |
pre-lease umowa na 8 lat |
|
|
|
|
|
|
POZA CENTRUM |
|
|
|
1 |
Bagatela 11 |
Biuro prasowe Greckiej ambasady |
100 |
|
2 |
Batory Office Building |
Geotronics |
702 |
|
3 |
Blue City |
Enel-Med. |
1 500 |
|
4 |
Brama Zachodnia |
Polcard |
2 200 |
|
5 |
BTA - Mokotów |
Agencja Reklamowa TBWA |
1 100 |
|
6 |
Business Centre Bitwy Warszawskiej |
IMS Poland |
1 117 |
|
7 |
Centrum Handlowe Okęcie |
Metro AG |
21 300 |
|
8 |
Centrum Millenium |
Clico |
70 |
|
9 |
Centrum Olimpijskie |
Deutsche Leasing Poland |
670 |
|
10 |
Centrum Żelazna |
Urząd Lotnictwa Cywilnego |
7 500 |
|
11 |
Cirrus |
Alcatel |
6 000 |
pre-lease |
12 |
Crown Point |
Commercial Union |
7 500 |
|
13 |
Crown Point |
Storck |
750 |
|
14 |
Crown Point |
Eco Invest |
1 400 |
|
15 |
Crown Tower |
Gerling |
3 392 |
|
16 |
Crown Tower |
Fresenius Kabi |
1 000 |
|
17 |
Curtis Pplaza |
Biuro Informacji |
616 |
|
18 |
Domaniewska 41 |
4FUN.TV |
232 |
|
19 |
Domaniewska 50 |
Hermes |
5 500 |
pre-lease |
20 |
Green Park |
Heidrick&Struggles |
|
|
21 |
Green House |
Plus Discount |
178 |
|
22 |
Heidelberg |
Wincor Nixdorf |
1 600 |
|
23 |
Jerozolimskie Company House |
Agfa |
900 |
|
24 |
Kliwer |
UKNUiFE |
1 600 |
|
25 |
Kopernik Office Building |
Fujifilm |
656 |
|
26 |
Kopernik Office Building |
Computerland |
150 |
powiększenie powierzchni |
27 |
Marynarska 19A |
Sentivision Polska |
280 |
|
28 |
Mistral |
Compensa S.A. |
4 500 |
|
29 |
Mistral |
Energizer |
500 |
|
30 |
Platan Park II |
Dehn |
125 |
|
31 |
Platan Park II |
Asbis PL |
390 |
|
32 |
Platan Park II |
Toyota |
480 |
|
33 |
Podwale 17 |
Rema |
170 |
|
34 |
Postepu 15 |
Jeronimo Martins Dystrybucja |
2 300 |
|
35 |
Postępu 3 |
Polkomtel |
20 500 |
10-year lease |
36 |
Reduta Retail & office Park |
Axel Springer |
700 |
|
37 |
Reduta Retail & office Park |
Hortex Holding |
1 200 |
|
38 |
Sobieskiego |
Starcom |
986 |
|
39 |
Sobieskiego 104 |
Ad Fabrica FCB |
900 |
|
40 |
Sobieskiego 104 |
NorGips Polska |
300 |
|
41 |
Sobinco Building |
Nova Medica Polska |
150 |
|
42 |
Taurus |
Kraft Food Polska |
1 716 |
|
43 |
Taurus |
Pioneer Pekao Investment Management |
2 100 |
|
44 |
Taurus |
Maersk Logistics |
840 |
|
45 |
Taurus |
Schrack Seconet |
385 |
przedłuzenie umowy |
46 |
Taurus |
TP Internet |
750 |
przedłuzenie umowy |
47 |
Taurus |
Atos Origin |
570 |
przedłuzenie umowy |
48 |
Topaz |
Allianz Group |
12 000 |
pre-lease |
49 |
Topaz II |
Roche |
4 000 |
pre-lease |
50 |
Ursynów Business Park |
Volvo Maszyny Budowlane |
231 |
|
51 |
Warsaw Towers |
Korporacja Ubezpieczeń Kredytów Eksportowych |
1 751 |
|
52 |
Warsaw Towers |
Beata gessel, Chajec i wspólnicy |
904 |
|
53 |
Warsaw Towers |
B&B Products |
277 |
|
54 |
Wawelska 16 |
Polsko-Rosyjska Izba Przemysłowo-Handlowa |
360 |
|
55 |
Willa na Mokotowie |
Agencja Reklamowa Cytryna |
300 |
|
56 |
Wiśniowy Business Park B |
Tetra Pak |
1 900 |
|
57 |
ITI Poland |
Ratiopharm |
480 |
|
58 |
Błękitny Wieżowiec |
HRK |
600 |
|
Załącznik 2
Lista transakcji inwestycyjnych wraz z ich charakterystyką
Lp. |
Nazwa Budynku |
Adres |
Lokalizacja |
Miasto |
Rok Sprzedaży |
Stopa Kapitalizacji (%) |
Waluta |
Cena Calkowita (milion) |
Cena (…/mkw) |
Pow. Najmu (mkw) |
Inwestor |
Sprzedawca |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
Alfa Plaza Business Centre Gdynia |
Batorego |
inne |
Gdynia |
2005 |
|
EUR |
10,55 |
793 |
13 300 |
Arka BZ WBK |
JWK Invest |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Antares |
Marynarska 11 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
9,00 |
EUR |
13,80 |
1 214 |
11 365 |
Real Management |
E.C.I Obrzeźna |
3 |
Antares |
Marynarska 11 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
9,00 |
EUR |
21,50 |
1 892 |
11 365 |
Castle Carbery Properties |
Real Management |
4 |
Bokserska Office Building |
Bokserska 66 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
9,50 |
EUR |
15,00 |
2 119 |
7 080 |
Akron Investment CEE Fund |
Ghelamco |
5 |
Brama Zachodnia |
Aleje Jerozolimskie 92 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
9,80 |
EUR |
61,50 |
2 564 |
23 990 |
Deutsche Grundbesitz Investmentgesellschaft |
NCC |
6 |
BRE Bank |
Senatorska 18 |
COB |
Warszawa |
2004 |
|
EUR |
56,00 |
2 843 |
19 700 |
niemiecki fundusz |
BRE Bank |
7 |
Cybernetyki Office Centre |
Cybernatyki 21 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
9,75 |
EUR |
12,00 |
1 778 |
6 750 |
Akron Investment CEE Fund |
Ghelamco |
8 |
Daimler Chrysler |
Gottlieba Daimlera 1 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
7,20 |
EUR |
65,00 |
2 955 |
22 000 |
Bankhaus Wolbern&Co. |
Daimler Chrysler |
9 |
Kredyt Bank Victoria |
Giełdowa 7/9 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
7,30 |
EUR |
40,00 |
2 500 |
16 000 |
Deka immobilien |
Kredyt Bank |
10 |
Kredyt Bank |
Kasprzaka 2/8 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
8,30 |
EUR |
40,00 |
3 636 |
11 000 |
Deka immobilien |
Kredyt Bank |
11 |
Okęcie Retail Centre |
al. Krakowska / ul. Szyszkowa |
inne |
Warszawa |
2004 |
9,75 |
EUR |
60,00 |
2 857 |
21 000 |
Capital Partners Inwestorzy Irlandcy |
Walter AG |
12 |
Postępu 3 |
Postępu 3 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
|
USD |
16,50 |
825 |
20 000 |
WAN 11 |
Osoby fizyczne |
13 |
Senatorska 18/18A |
Senatorska 18/18A |
COB |
Warszawa |
2004 |
|
|
|
|
|
Bre Bank |
Rosata Grundstucks-Vermietungsgesellschaft |
14 |
Wiśniowy Villa |
1-go Sierpnia 8A |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
|
|
|
|
790 |
dk Executive Search Sp. z .o.o |
Chelverton |
15 |
Żoliborz Plaza |
Gen. Zajączka 9 |
poza COB |
Warszawa |
2004 |
|
EUR |
12,10 |
2 327 |
5 200 |
Irish Investors |
Skanska |
16 |
Liberty Corner (sprzedaż 50% udziałów) |
Mysia 5 |
COB |
Warszawa |
2004 |
|
|
|
|
12 400 |
Accesion Fund SICAV |
Von Der Heyden Group |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
17 |
Bliski Centrum |
Żurawia 8 |
COB |
Warszawa |
2003 |
|
EUR |
.12-13 |
.2676-2899 |
4 485 |
Castle Carbery Properties |
Bliski Centrum |
18 |
Budimex |
|
|
Warszawa |
2003 |
|
EUR |
22,00 |
|
|
Sąd Okręgowy Warszawa |
Budimex |
19 |
Business Center Bitwy Warszawskiej |
Bitwy Warszawskiej 1920 r. 7 |
poza COB |
Warszawa |
2003 |
9,80 |
EUR |
57,00 |
3 167 |
18 000 |
Europolis Invest Management |
Gelamco |
20 |
Company House |
Aleje Jerozolimskie |
poza COB |
Warszawa |
2003 |
9,00 |
EUR |
20,00 |
2 186 |
9 150 |
ING Real Estate |
TK Development |
21 |
Focus Filtrowa |
Filtrowa 1 |
COB |
Warszawa |
2003 |
9,10 |
EUR |
90,00 |
2 753 |
32 688 |
Sachsen Fonds |
Insurance Company |
22 |
Jerozolimskie Business Park D |
Aleje Jerozolimskie 146D |
COB |
Warszawa |
2003 |
11,20 |
EUR |
20,20 |
2 525 |
8 000 |
Zentral Europa Immo / DGI |
E & L Development |
23 |
Royal Business Centre |
Stawki 40 |
poza COB |
Warszawa |
2003 |
.12-13 |
EUR |
.7-8 |
.636-727 |
11 000 |
Pricoa Prudential |
Budimex |
24 |
Stratos |
Skorupki 5 |
COB |
Warszawa |
2003 |
|
EUR |
.20-24 |
.1861-2234 |
10 745 |
CA MAIL Finance |
|
25 |
UNI Centrum |
Uniwersytecka 13 |
inne |
Katowice |
2003 |
|
EUR |
44,00 |
578 |
76 100 |
Reliz |
BC 2000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
26 |
Alma Office Building |
Marynarska 13 |
poza COB |
Warszawa |
2002 |
11,00 |
USD |
8,00 |
1 128 |
7 094 |
Zentral Europa Immo |
Alma |
27 |
Elektrim |
Chałubińskiego 8 |
inne |
Warszawa |
2002 |
|
|
27,00 |
982 |
27 500 |
Metropol |
Bank Handlowy |
28 |
Euromarket |
Jasnogórska 1 |
|
Krakow |
2002 |
11,80 |
EUR |
23,90 |
1 838 |
13 000 |
Zentral Europa Immo |
|
29 |
Kopernik |
Al. Jerozolimskie /ul. Popularna |
poza COB |
Warszawa |
2002 |
11,00 |
|
|
|
.6650/12000 |
Deutsche Grundbesitz Immobilien |
Liebrecht & Wood |
30 |
Renaissance Tower |
Skierniewicka 10a |
poza COB |
Warszawa |
2002 |
10,60 |
USD |
51,50 |
2 800 |
18 700 |
CA Immo AG |
Apollo-Rida |
31 |
Saski Crescent |
Królewska 16 |
COB |
Warszawa |
2002 |
9,50 |
EUR |
.29-31 |
.1960-2095 |
14 800 |
Europolis Invest Management Sp. z o.o. |
AIG Lincoln |
32 |
Sienna Centre |
Sienna 73 |
COB |
Warszawa |
2002 |
10,20 |
EUR |
.58-60 |
2 800 |
20 350 |
Europolis Invest Management Sp. z o.o. |
Buelins /CIB |
33 |
Warsaw Trade Tower |
Chłodna 51 |
COB |
Warszawa |
2002 |
|
EUR |
.100-105 |
.2257-2370 |
44 300 |
Apollo-Rida |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
34 |
Media Markt/Dentacon |
Ostrobramska 79 |
poza COB |
Warszawa |
2001 |
11,00 |
EUR |
12,50 |
1 250 |
10 060 |
EDE, fundusz izraelski |
Dentacon |
35 |
Saski Point |
Marszałkowska 111 |
COB |
Warszawa |
2001 |
11,75 |
USD |
.31-29 |
3 750 |
.8300/7800 |
Europolis CE |
AIG/Lincoln |
36 |
Wspólna 47/49 |
Wspólna 47/49 |
COB |
Warszawa |
2001 |
11,00/11,8 |
|
21,00 |
2 900 |
7 180 |
CA Immo AG |
Mahler Group |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
37 |
Mostostal |
Konstruktorska 11a |
poza COB |
Warszawa |
2000 |
14,50 |
|
13,00 |
1 740 |
7 360 |
Adgar |
Mostostal Warszawa |
38 |
Optimus Business Center |
ul. Marynarska |
inne |
Warszawa |
2000 |
|
|
|
|
5 000 |
Pro Futuro |
Optimus SA |
39 |
Warsaw Towers |
Sienna 39 |
COB |
Warszawa |
2000 |
10,80 |
|
70,00 |
3 400 |
20 700 |
Europolis CE |
Warimpex/Sienna Developments |
40 |
Wiśniowy Business Park C/D/E |
1-go Sierpnia 8A |
poza COB |
Warszawa |
2000 |
11.5 - 12.0 |
USD |
60,00 |
2 600 |
23 000 |
GE Capital & Heitman International |
Chelverton |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
41 |
Adgar Business Centre |
Postępu 15 |
poza COB |
Warszawa |
1999 |
13,00 |
|
|
|
13 500 |
Adgar |
Osoby Fizyczne |
42 |
Atrium |
Al. Jana Pawła II 23 |
COB |
Warszawa |
1999 |
12,50 |
USD |
|
|
10 500 |
PRICOA/PRUDENTIAL |
Skanska/City of Warsaw |
43 |
Atrium Tower |
Al. Jana Pawła II 25 |
COB |
Warszawa |
1999 |
15,00 |
USD |
40,00 |
3 636 |
11 000 |
Caisse des Depots et Consignations |
Skanska/Aurora/Ciy of Warsaw |
44 |
Focus Filtrowa |
Filtrowa 1 |
inne |
Warszawa |
1999 |
n/d |
|
|
|
28 300 |
Hamburg-Mannheimer |
Mostostal Export |
45 |
Nordic Park |
Kruczkowskiego 8 |
inne |
Warszawa |
1999 |
n/d |
|
|
|
8 250 |
Equity Global Properties |
Pol Nordic Group |
46 |
Wiśniowy Business Park B |
1-go Sierpnia 8A |
poza COB |
Warszawa |
1999 |
|
|
|
|
5 500 |
ABN Amro Bank |
Chelverton |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
47 |
Krakowska/Łobeska |
Krakowska/Łobeska |
inne |
Warszawa |
1998 |
17-18 |
|
0,85 |
1 093 |
778 |
Hallo Info Sp. Z o.o. |
Chimex Sp. Z o.o. |
48 |
Skorupki 6 |
Skorupki 6 |
inne |
Warszawa |
1998 |
n/d |
|
|
|
4 000 |
Bankowy Fundusz Gwarancyjny |
Sven Von de Heyden |
49 |
Wiśniowy Business Park A |
1-go Sierpnia 8A |
poza COB |
Warszawa |
1998 |
13,30 |
USD |
14,50 |
2 636 |
5 500 |
Commercial Union |
Chelverton |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
50 |
Prosta 30 |
Prosta 30 |
inne |
Warszawa |
1997 |
17-17,5 |
|
|
2 500 |
1 341 |
PZU Życie SA |
Polmot Holding SA |
Opracowania firm należących do Warsaw Research Forum oraz CP Roman Fortuna Sp. z o.o.
Opracowania internetowe, publikacje i artykuły zamieszczane na stronie www.muratorplus.pl
Opracowania własne na podstawie materiałów uzyskanych od CP Roman Fortuna Sp. z o.o.
Opracowania GUS
Publikowane Opracowania firm CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle
Żródło: materiały CP Roman Fortuna Sp. z o.o.
Podział wg. Warsaw Research Forum (WRF), w którego skład wchodzą cztery wiodące na rynku agencji nieruchomości: CB Richard Ellis, DTZ, Cushman Wakefield Healey & Baker i Jones Lang LaSalle
Inforamcje z następujących źródeł: Internet, CP Roman Fortuna Sp. z o.o., CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle
Źródło: Opracowanie CPRF
Źródło WRF- Opracowanie WRF i CB Richard Ellis
Źródło Opracowanie CB Richard Ellis
16
57
36
59
Strona
Wyszukiwarka
Podobne podstrony:
Praca licencjacka
praca licencjacka K Siek
postawy i zmiana postaw, praca licencjacka - materiały
praca-licencjacka-b7-4934, Dokumenty(8)
inflacjaaa, SZKOŁA, SZKOŁA, PRACA LICENCJACKA, notatki
praca-licencjacka-b7-4921, Dokumenty(8)
praca-licencjacka-b7-4583, Dokumenty(8)
praca-licencjacka-b7-5039, Dokumenty(8)
praca-licencjacka-b7-4533, Dokumenty(8)
praca licencjacka(1), Zachomikowane, Nauka, Studia i szkoła, praca licencjacka
praca-licencjacka-b7-4989, Dokumenty(8)
praca-licencjacka-b7-4874, Dokumenty(8)
praca-licencjacka-b7-4680, Dokumenty(8)
praca-licencjacka-b7-4369, Dokumenty(8)
praca licencjacka stosunek prawny
więcej podobnych podstron