I. WSTĘP
Celem niniejszego opracowania jest sporządzenie kompleksowego planu zarządzania nieruchomością przy ul. Kubusia Puchatka o charakterze mieszkalno-usługowym, będącą własnością Wspólnoty Mieszkaniowej.
Plan zarządzania ma umożliwić:
Uzyskanie szczegółowej wiedzy o nieruchomości, jej stanie prawnym, technicznym i wartości rynkowej;
Przedstawienie dotychczasowych działań i przedsięwzięć współwłaściciela/zarządcy na tle określonej lokalnej sytuacji gospodarczej i uwarunkowań prawno - organizacyjnych, pokazanie dotychczasowego sposobu zarządzania nieruchomością;
Dokonanie wyboru najbardziej optymalnego sposobu zarządzania nieruchomością z punktu widzenia interesu właściciela.
Właściciel, którym jest Wspólnota Mieszkaniowa Budynku, powierzając zarządzanie nieruchomością określił swoje interesy i cele sprowadzające się do:
Zapewnienie właściwego funkcjonowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a tym samym zapewnienie pełnego komfortu jej użytkownikom.
Utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym ze szczególnym uwzględnieniem wymogów Prawa Budowlanego.
Racjonalnej minimalizacji kosztów utrzymania nieruchomości z jednoczesną dbałością o podwyższanie jej wartości rynkowej.
Powyższe cele zarządzający powinien realizować ze szczególną starannością kierując się zasadą ochrony interesu osób na rzecz, których wykonuje te czynności, jak też przestrzegając przepisów prawa i kierując się zasadami etyki zawodowej.
Podstawą prawną opracowanego planu zarządzania są:
Ustawa z dnia 24 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. Nr 115 poz. 741 z późn. zm.,
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali Dz.U. Nr 85 poz. 388 z późn. zm.,
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny z późn. zm.,
Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane Dz.U. Nr 89 poz. 414 z późn. zm.,
Ustawa z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości Dz.U. Nr 121 poz. 591 z późn. zm.,
Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece Dz. U. Nr 19 poz 147 z późn. zm.
Niniejszy plan sporządzony został na lata 2006 - 2009. Zawiera on sugestie zmian prowadzących do wzrostu wartości nieruchomości. Autor niniejszego planu ma jednak nadzieję, że opracowanie to będzie silnym argumentem na rzecz wyboru najlepszego rozwiązania dla właścicieli nieruchomości.
II. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI.
2.1. Stan prawny nieruchomości i status właściciela.
Nieruchomość położona przy ul. Kubusia Puchatka 100 jest nieruchomością zabudowaną. Budynek stanowi własność Wspólnoty Mieszkaniowej.
Grunt, na którym posadowiony jest budynek również jest własnością wyżej wymienionej Wspólnoty.
Księgi wieczyste
Nieruchomość zabudowana opisywanym budynkiem zapisana jest w księdze wieczystej nr 12345 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa. W działach III (ciężary i obciążenia) oraz IV (hipoteki) księga wieczysta nieruchomości wpisów nie zawiera. Ponadto w w/w Sądzie Rejonowym prowadzone są księgi wieczyste dla wyodrębnionych nieruchomości lokalowych.
Właściciele przedmiotowej nieruchomości, mają także udziały w prowadzącej do niej drodze dojazdowej. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział równy 1/29 (29 odrębnych lokali, 25 mieszkalnych, 4 komercyjne) z części przypadającej na budynek.
Wykaz lokali wraz z wielkością udziałów ich właścicieli we współwłasności w budynku i w działce ilustruje Tabela nr 1.
TABELA 1 Struktura własności lokali
Nr lokalu |
Powierzchnia lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnych w m2 |
Udział we współwłasności w budynku i w działce pod budynkiem |
Właściciel |
1. |
46,8 m2 |
0,02645 |
Os. fizyczna |
2. |
49,1 m2 |
0,02775 |
Os. fizyczna |
3. |
35,2 m2 |
0,01989 |
Deweloper |
4. |
155,4 m2 |
0,08782 |
Os. fizyczna |
5. |
35,2 m2 |
0,01989 |
Os. fizyczna |
6. |
57,3 m2 |
0,03238 |
Os. fizyczna |
7. |
38,5 m2 |
0,02176 |
Os. fizyczna |
8. |
32,1 m2 |
0,01814 |
Os. fizyczna |
9. |
64,4 m2 |
0,03639 |
Os. fizyczna |
10. |
79,8 m2 |
0,04510 |
Os. fizyczna |
11. |
48,7 m2 |
0,02752 |
Os. fizyczna |
12. |
94,3 m2 |
0,05329 |
Os. fizyczna |
13. |
35,2 m2 |
0,01989 |
Os. fizyczna |
14. |
48,7 m2 |
0,02752 |
Os. fizyczna |
15. |
54,8 m2 |
0,03097 |
Os. fizyczna |
16. |
38,5 m2 |
0,02176 |
Os. fizyczna |
17. |
32,1 m2 |
0,01814 |
Os. fizyczna |
18. |
41,7 m2 |
0,02357 |
Deweloper |
19. |
46,1 m2 |
0,02605 |
Os. fizyczna |
20. |
48,6 m2 |
0,02747 |
Os. fizyczna |
21. |
95,1 m2 |
0,05374 |
Os. fizyczna |
22. |
39,1 m2 |
0,02210 |
Os. fizyczna |
23. |
35,1 m2 |
0,01984 |
Os. fizyczna |
24. |
55,1 m2 |
0,03114 |
Os. fizyczna |
25. |
95,2 m2 |
0,05380 |
Os. fizyczna |
A. |
143,1 m2 |
0,08087 |
Developer (biuro) |
B. |
132,1 m2 |
0,07465 |
Os. fizyczna (s) |
C. |
71,0 m2 |
0,04012 |
Developer |
D. |
30,2 m2 |
0,01707 |
Os. fizyczna (p f) |
Ogółem |
1769,5 m2 |
1,0000 |
|
Jak widać na powyższej tabeli, struktura właścicielska nieruchomości nie jest jeszcze do końca ustabilizowana. Wynika to z faktu, iż w dalszym ciągu (rok od oddania budynku), firma developerska - DomBud sp. z o.o., która go wybudowała nadal jest właścicielem 4 lokali, z których 3 (dwa mieszkalne, jeden komercyjny) są nadal niesprzedane.
Oznaczenie geodezyjne nieruchomości
Na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów budynek zlokalizowany w Warszawie przy ul. Kubusia Puchatka 10 został wybudowany na działce nr aa/a o powierzchni 931 m2, leżącej w obrębie nr 2-04-06.
W wymienionym obrębie znajduje się również działka, w której budynek posiada udziały we współwłasności (drogi dojazdowe).
2.2. Lokalizacja ogólna
Nieruchomość położona jest w północno - zachodniej części lewobrzeżnej Warszawy, w dzielnicy Wola, przy jednej z arterii komunikacyjnych łączących północną część miasta z centrum. Peryferyjna do niedawna okolica uległa w ostatnich latach znaczącym przemianom. Inwestycje drogowe, które usprawniły komunikację miedzy północnymi dzielnicami stolicy (Bemowo, Jelonki) a centrum oraz powstanie kilku nowych ośrodków handlowych, odmieniły zaniedbane do niedawna rejony. Ciasne, wiecznie zakorkowane ulice ustąpiły miejsca przestrzennym arteriom, wraz z nimi cała okolica zyskała na atrakcyjności, Dowodem tego są zakończone w ostatnich latach inwestycje budowlane o charakterze mieszkalnym i usługowym, które powstały w najbliższej okolicy omawianej nieruchomości.
W planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest na cele mieszkalno-usługowe. Podstawą prawną do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego był art. 18 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 89 poz.415 z późn.zm.) oraz Uchwała nr xxxx/mmmm/rr Rady Gminy Warszawa Centrum z dnia dd/mm/rr.
2.3. Lokalizacja szczegółowa
Analizowana nieruchomość położona jest w obrębie ulic Pszczółki Mai, Guliwera, i Braci Grimm, w odległości ok. 5 km od centrum miasta.
Budynek jest obiektem o bardzo łatwej dostępności. Dojazd do posesji odbywa się od strony ul. Guliwera, obok parkingu osiedlowego znajdującego się powyżej poziomu ulicy. W odległości ok.100 m od budynku znajdują się przystanki komunikacji autobusowej (linie: 155, 522, 172, 422, 194, E-4).
Alternatywnie można też tu dojechać od strony ul. Tomcia Palucha (dwie linie autobusowe: 186 i 528).
Między innymi ze względu na coraz bardziej wzmożony ruch pojazdów oraz przybywającą liczbę nieruchomości mieszkalnych i oddany przed rokiem kompleks handlowy, w ciągu ostatnich 4 lat trwały intensywne prace modernizacyjne na ulicy Guliwera.
Zakończono już II etap, zaś zakończenie całości prac ma nastąpić do końca 2004 roku. Inwestycja ta w znacznym stopniu usprawniła ruch na tej ulicy, a tym samym ułatwiła dojazd do omawianej posesji.
Niestety, tak intensywny ruch uliczny jest dość uciążliwy (hałas, kurz, spaliny) dla mieszkańców budynku, co stanowi jedną z wad położenia przedmiotowej nieruchomości.
Budynek usytuowany jest:
250 m od ujęcia wody oligoceńskiej;
300 m od centrum handlowego,
500 m od poczty,
500 m od parkingu strzeżonego,
600 m od Szkoły Podstawowej i przedszkola,
1 km od parku i kompleksu otwartych basenów,
1 km od Przychodni internistycznej.
Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią segmenty o charakterze mieszkalno-usługowym, usytuowane wzdłuż ulicy Kubusia Puchatka (część zachodnia) i równoległej ulicy Pszczółki Mai, których większość została wybudowana po 1990 roku. Segmenty są własnością osób fizycznych.
Jednocześnie wzdłuż wschodniej części ul. Kubusia Puchatka realizowana jest budowa dwóch budynków wielorodzinnych, mieszkalno-usługowych i kilkunastu segmentów. Termin zakończenia I etapu tej inwestycji, która finansowana jest przez osoby fizyczne zaplanowano na II kwartał 2006 roku.
W niedalekim sąsiedztwie analizowanej nieruchomości (ok. 300m) wybudowano wielki kompleks usługowo - handlowy pn. "1001 Drobiazgów". Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest on usytuowany na obszarze kilku hektarów dawnych „Ogrodów Kwiatowych ”, po północnej stronie ulicy Guliwera.
Kompleks ten należy do największych tego typu obiektów w Warszawie (i jednocześnie w całej Polsce). Łączy on w sobie kilka funkcji. Część handlowo - usługowa działa od jesieni ubiegłego roku. Otwarcie części rekreacyjno - kulturalnej zaplanowano na koniec III kwartału br. Znajdować się tam będą m.in. restauracje, ośrodek fitness, pod znakiem zapytania stoi otwarcie kina (tzw. Multipleksu).
Integralną częścią kompleksu są odrestaurowane przez inwestora kompleksu pozostałości „Ogrodów Kwiatowych”. Stanowią one także jedyne w bliskiej okolicy tereny zielone. Ok. 1 km od przedmiotowej nieruchomości znajdują się także tereny rekreacyjne Parku Moczydło, a w nich m.in. kompleks otwartych basenów.
2.4. Opis i stan techniczny budynku
2.4.1.Konstrukcja budynku
Analizowany budynek został zrealizowany na podstawie dokumentacji projektowej opracowanej przez zespół pod kierunkiem architekta Wojciecha Ziółkowskiego. Proces inwestycyjny rozpoczął się we wrześniu 1999r. Budynek oddano do użytku w 2002r.
W piwnicy i na parterze - monolityczny szkielet żelbetowy, kondygnacje mieszkalne murowane.
Fundamenty: - ławy i stropy żelbetowe wylewane.
Ściany:
ściany piwnic zewnętrzne murowane z cegły pełnej od zewnątrz gr.12cm.,warstwy betonu wylewanego gr. 21 cm. i cegły pełnej gr. 12 cm. od wewnątrz;
ściany parteru zewnętrzne murowane z cegły pełnej od zewnątrz gr. 12 cm., styropianu gr. 3 cm. i pustaka ceramicznego szczelinowego "U" gr. 25 cm. od zewnątrz:
ściany zewnętrzne kondygnacji mieszkalnych murowane z cegły pełnej od zewnątrz gr. 12 cm., styropianu gr. 10 cm.i pustaka ceramicznego szczelinowego "U" gr. 25 cm od zewnątrz.
ściany konstrukcyjne wewnętrzne murowane z cegły pełnej gr. 25 i 3 8 cm;
ściany działowe gr. I2 cm i 6 cm. murowane z cegły dziurawki. Stropy: nad parkingiem podziemnym i nad parterem usługowym stropy monolityczne żelbetowe;
w części mieszkalnej stropy gęstożebrowe wylewane typu AKERMAN;
Dach:
drewniany o konstrukcji płatwiowe-krokwiowej kryty blachą; Schody: - żelbetowe wylewane.
2.4.2. Wykończenie budynku
Tynki:
wewnętrzne - cementowe-wapienne kl .III - zewnętrzne - tynk szlachetny nakrapiany - cokół parteru - płytki elewacyjne
Stolarka i ślusarka:
okna i drzwi balkonowe na kondygnacjach mieszkalnych trójszybowe drewniane.
okna i drzwi zewnętrzne na parterze - metalowe szklone podwójnie
drzwi wewnętrzne - typowe
2.4.3. Instalacje
Instalacje zewnętrzne:
budynek podłączony jest do sieci miejskich:
kanalizacyjnej
wodociągowej
gazowej
energetycznej
telekomunikacyjnej
i posiada odpowiednie instalacje wewnętrzne.
W budynku znajdują się:
trafostacja wbudowana typu "Combi"
kotłownia lokalna, opalana gazem ziemnym wysokometanowym, zasilająca budynek w: co, cw, .
wbudowany śmietnik
Budynek przy ulicy Kubusia Puchatka 10 został wybudowany i oddany do użytku w sierpniu 2002r..
Aktualny stan techniczny budynku określony w protokóle odbioru technicznego budynku z 2002r roku jest bardzo dobry i z tego też względu nie przewidziano w najbliższym czasie znaczących remontów. Zaplanowany na listopad bieżącego roku roczny przegląd stanu nieruchomości określi zakres drobnych prac remontowych do realizacji w 2006 roku.
2.4. Charakterystyka nieruchomości
Budynek posiada IV kondygnacje spełniające funkcję mieszaną: na parterze lokale użytkowe, trzy piętra mieszkalne, w podziemiu stanowiska parkingowe dla 12 samochodów osobowych.
Kubatura budynku - 9023,0 m3
Powierzchnia zabudowy - 523,7 m2
Powierzchnia całkowita - 2211,6 m2
Powierzchnia działki - 931,0 m2
Powierzchnia lokali - 1540,0 m2
Powierzchnie przynależne - 229,5 m2
Pow. lokali + pow. przynależne - 1769m2
W budynku znajduje się w sumie 25 lokali mieszkalnych, w tym 10 posiadających balkony, 4 lokale użytkowe oraz 12 stanowisk garażowych w podziemiu i 20 stanowisk postojowych na parkingu przed budynkiem.
Zestawienie powierzchni lokali mieszkalnych i lokali użytkowych wraz z powierzchniami przynależnymi zawiera Tabela 2.
TABELA 2 Zestawienie powierzchni
Dane lokalu |
Powierzchnie przynależne |
Razem całość w m2 |
|||||
Nr |
Części składowe |
Powierzchnia w m2 |
Rodzaj |
Powierzchnia w m2 |
|
||
1. |
Pokój dzienny |
15,8 |
Brak |
Brak |
46,8 |
||
|
Pokój sypialny |
14,5 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
6,8 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,9 |
|
|
|
||
|
Hall |
4,8 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 46,8 |
|
|
|
||
2. |
Pokój dzienny |
16,1 |
Brak |
Brak |
49,1 |
||
|
Pokój sypialny |
13,2 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
7,8 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
8,0 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 49,1 |
|
|
|
||
3. |
Pokój dzienny |
15,2 |
Brak |
Brak |
35,2 |
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,2 |
|
|
|
||
4. |
Pokój dzienny |
32,8 |
Stanowisko parkingowe nr 10 |
36,3 |
155,4 |
||
|
Pokój sypialny |
15,4 |
|
|
|
||
|
Pokój sypialny |
14,0 |
|
|
|
||
|
Pokój sypialny |
8,6 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
12,1 |
|
|
|
||
|
Spiżarnia |
1,1 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
5,9 |
Pomieszczenie gospodarcze na 1p. |
4,1 |
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Garderoba |
2,1 |
|
|
|
||
|
Hall |
10,1 |
|
|
|
||
|
Hall |
8,9 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 115,0 |
|
Razem: 40,04 |
|
||
5. |
Pokój dzienny |
15,2 |
Brak |
Brak |
35,2 |
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,2 |
|
|
|
||
6. |
Pokój dzienny |
16,0 |
Stanowisko parkingowe nr 9 |
16,0 |
57,3 |
||
|
Pokój sypialny |
12,0 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
5,7 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,6 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 41,3 |
|
|
|
||
7. |
Pokój dzienny |
16,0 |
Brak |
Brak |
38,5 |
||
|
Pokój sypialny |
9,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
5,6 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,6 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 38,5 |
|
|
|
||
8. |
Pokój dzienny |
12,1 |
Brak |
Brak |
32,1
|
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 32,1 |
|
|
|
||
9. |
Pokój dzienny |
15,8 |
Stanowisko parkingowe nr 3 |
13,5 |
64,4 |
||
|
Pokój sypialny |
14,5 |
|
|
|
||
|
Garderoba |
4,1 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
6,8 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,9 |
|
|
|
||
|
Hall |
4,8 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 50,09 |
|
|
|
||
10. |
Pokój dzienny |
16,1 |
Stanowisko parkingowe nr 12 |
13,5 |
62,8 |
||
|
Pokój sypialny |
13,2 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
7,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
8,8 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 49,3 |
|
|
|
||
11. |
Pokój dzienny |
15,2 |
Stanowisko parkingowe nr 2 |
13,5 |
48,7 |
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,2 |
|
|
|
||
12. |
Pokój dzienny |
30,3 |
Stanowisko parkingowe nr 5 |
13,5 |
94,3 |
||
|
Pokój sypialny |
13,09 |
|
|
|
||
|
Pokój sypialny |
10,5 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
5,3 |
|
|
|
||
|
Spiżarnia |
2,4 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
1,3 |
|
|
|
||
|
Hall |
7,7 |
|
|
|
||
|
Hall |
5,4 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 80,8 |
|
|
|
||
13. |
Pokój dzienny |
15,2 |
Brak |
Brak |
35,2 |
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,2 |
|
|
|
||
14. |
Pokój dzienny |
15,2 |
Stanowisko parkingowe nr 2 |
13,5 |
48,7 |
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,2 |
|
|
|
||
15. |
Pokój dzienny |
16,0 |
Stanowisko parkingowe nr 11 |
13,5 |
54,8 |
||
|
Pokój sypialny |
12,0 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
5,7 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,6 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 41,3 |
|
|
|
||
16. |
Pokój dzienny |
16,0 |
Brak |
Brak |
38,5 |
||
|
Pokój sypialny |
9,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
5,6 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,6 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 38,5 |
|
|
|
||
17. |
Pokój dzienny |
12,1 |
Brak |
Brak |
32,1 |
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 32,1 |
|
|
|
||
18. |
Pokój dzienny |
12,5 |
Brak |
Brak |
41,7 |
||
|
Pokój sypialny |
13,7 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
5,9 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,9 |
|
|
|
||
|
Hall |
4,7 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 41,7 |
|
|
|
||
19. |
Pokój dzienny |
16,4 |
Brak |
Brak |
46,1 |
||
|
Pokój sypialny |
11,8 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
6,0 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
7,9 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 46,1 |
|
|
|
||
20. |
Pokój dzienny |
15,1 |
Stanowisko parkingowe nr 8 |
13,5 |
48,6 |
||
|
Pokój sypialny |
8,3 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,1 |
|
|
|
||
21. |
Pokój dzienny |
30,3 |
Stanowisko parkingowe nr 4 |
13,5 |
95,1 |
||
|
Pokój sypialny |
13,09 |
|
|
|
||
|
Pokój sypialny |
10,5 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
11,5 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
7,7 |
|
|
|
||
|
Hall |
7,7 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 81,6 |
|
|
|
||
22. |
Pokój dzienny |
15,1 |
Pomieszczenie gospodarcze na IIIp. |
4,1 |
39,1 |
||
|
Pokój sypialny |
8,2 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,0 |
|
|
|
||
23. |
Pokój dzienny |
13,8 |
Brak |
Brak |
35,1 |
||
|
Pokój sypialny |
9,6 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
4,2 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,5 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 35,1 |
|
|
|
||
24. |
Pokój dzienny |
15,2 |
Stanowisko parkingowe nr 7 |
13,5 |
55,1 |
||
|
Pokój sypialny |
10,09 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
7,4 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
4,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
3,6 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 41,7 |
|
|
|
||
25. |
Pokój dzienny |
12,1 |
Stanowisko parkingowe nr 6 |
30,5 |
95,2 |
||
|
Pokój sypialny |
10,7 |
|
|
|
||
|
Pokój sypialny |
8,1 |
|
|
|
||
|
Pokój sypialny |
7,2 |
|
|
|
||
|
Kuchnia |
11,5 |
|
|
|
||
|
Łazienka |
8,0 |
|
|
|
||
|
Hall |
7,1 |
|
|
|
||
|
|
Razem: 64,7 |
|
|
|
||
LOKALE UŻYTKOWE |
|||||||
A. |
Biuro dewelopera |
134,1 |
Brak |
Brak |
134,1 |
||
B. |
Sklep |
132,1 |
Brak |
Brak |
132,1 |
||
C. |
Niesprzedane |
71,0 |
Brak |
Brak |
71,1 |
||
D. |
Zakład fryzjerski |
30,2 |
Brak |
Brak |
30,2 |
||
Budynek bezpośrednio otacza ciąg pieszy (kostka Bauma) oraz sąsiadujący z nim pas trawnika, na którym znajdują się nasadzenia krzewów dzikiej róży i żywopłot.
Teren należący do wspólnoty ogrodzony jest siatką.
Wjazd oraz wejście dla pieszych jest ogólnie dostępne zarówno od strony ulicy Guliwera jak i ulicy Kubusia Puchatka. Tym samym z terenu wokół budynku korzystają zarówno jego mieszkańcy jak i osoby z zewnątrz.
Wszystkie lokale mieszkalne są własnością osób fizycznych. Spośród 25 lokali mieszkalnych - 23 lokale użytkują ich właściciele zgodnie z przeznaczeniem tj. na cele mieszkaniowe swoje i osób im bliskich. Lokale nr 3 i 18 są ciągle w posiadaniu dewelopera - z zamiarem sprzedaży.
Odmiennie z kolei przedstawia się sytuacja lokali użytkowych - dwa z nich należą do os fizycznych, kolejne dwa są z kolei własnością osoby prawnej - firmy developerskiej działającej w formie spółki z ograniczona odpowiedzialnością.
W lokalach użytkowych znajdują się:
biuro dewelopera (jednocześnie zarządzającego budynkiem)
sklep z artykułami spożywczymi;
zakład fryzjerski
lokal C o powierzchni71 m2 jest będący własnością dewelopera stoi pusty - z zamiarem sprzedaży.
Wszystkie lokale są opomiarowane tzn. posiadają liczniki zimnej i cieplej wody oraz podzielniki centralnego ogrzewania. Ponadto funkcjonują: linia telefoniczna, domofon i telewizja kablowa.
Budynek posiada przestrzenną klatkę schodową, z przestronnymi holami na każdym piętrze.
Z rozpoznania wynika, że stan techniczny poszczególnych mieszkań i lokali użytkowych jest dobry, nawet bardzo dobry, a dzięki indywidualnym adaptacjom i aranżacjom wnętrz zostały one dostosowane z punktu ich funkcjonalności do potrzeb i wymogów właścicieli.
Spośród 12 stanowisk garażowych, 8 wykorzystywanych jest przez właścicieli, zaś 4 stanowiska są wynajmowane innym mieszkańcom, nieposiadającym własnych miejsc postojowych.
Jedyne wolne pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 3,8 m2 znajdujące się w piwnicy, należące do wspólnoty, zostanie prawdopodobnie wynajęte jednemu z właścicieli. Opłaty z wynajmu tego pomieszczenia zwiększą w takim wypadku przychody wspólnoty.
2.5. Dokumentacja
W skład posiadanej dokumentacji wchodzą:
Wyrys z planu realizacyjnego inwestycji z usytuowaniem budynku z naniesionymi granicami przekazywanego terenu, uzbrojeniem podziemnym i urządzeniami terenu.
Zatwierdzony i zrealizowany projekt architektoniczny budynku.
Projekty techniczne i dokumentacje powykonawcze:
przyłącza i instalacji gazu,
instalacji elektrycznych,
technologii kotłowni i węzła co i cw, - wodno-kanalizacyjnej,
wentylacji mechanicznej
4. Protokóły kontroli i technicznych odbiorów:
instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody, - instalacji elektrycznych
instalacji gazowej i samej kotłowni,
przewodów kominowych i wentylacyjnych, - wentylacji mechanicznej (podziemny garaż),
skuteczności zerowania, oporności izolacji oraz uziemień odgromowych. 5. Instrukcje obsługi urządzeń będących na wyposażeniu kotłowni.
Książka obiektu.
Akty notarialne (wypisy) dot. ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali i ich sprzedaży.
Zawiadomienia (kopie) Sądu Rejonowego dot. wyodrębnienia poszczególnych lokali i sporządzeniu ksiąg wieczystych wraz ze stosownymi wpisami.
Wymieniona dokumentacja znajduje się w pomieszczeniu administratora (dewelopera) obiektu, zlokalizowanym na parterze budynku Wspólnoty, w Warszawie ul Kubusia Puchatka 10.
2.6. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości.
Wszystkie lokale mieszkalne, użytkowe i stanowiska garażowe są własnością konkretnych osób fizycznych lub prawnych (deweloper). W większości są to osoby dobrze sytuowane. Dla niektórych z nich są to drugie lub kolejne, posiadane mieszkania własnościowe, traktowane jako długofalowa inwestycja.
Wśród ogółu właścicieli większość reguluje w terminie płatności z tytułu opłat czynszowych , dostawy mediów i funduszu remontowego.
Znajdują się jednak i lokatorzy notorycznie zalegający z opłatami, często przekraczającymi okres kilku miesięcy. Z tego względu na bieżąco prowadzone są działania windykacyjne, zmierzające do minimalizacji oraz likwidacji tych zaległości.
W budynku generalnie brak jest pomieszczeń stanowiących wspólną własność mieszkańców, które można by zagospodarować, z możliwością osiągania dodatkowych przychodów np. z tytułu ich wynajmu.
Z uwagi na brak tradycyjnych piwnic i dużego zainteresowania właścicieli jakimikolwiek pomieszczeniami gospodarczymi wydaje się możliwe m. in.:
wydzielenie odrębnego umieszczenia z dotychczasowego lokum, w którym znajduje się przyłącze i licznik główny wody (powierzchnia 7,5 m2) z przeznaczeniem na wynajem lub na tzw. "wózkarnię", gdzie zainteresowani mieszkańcy mogliby przechowywać dziecięce wózki i rowery;
zagospodarowanie powierzchni znajdującej się w piwnicy pod schodami klatki schodowej z przeznaczeniem na wynajem (koszty adaptacji mógłby pokryć przyszły najemca).
Powyższe propozycje zostaną zgłoszone na najbliższym zebraniu Wspólnoty - do akceptacji właścicieli.
2.7. Określenie potrzeb remontowych.
Budynek został wybudowany i oddany do użytku w 2002 roku. Jak już wcześniej stwierdzono stan techniczny nieruchomości określony w protokóle stanu technicznego z sierpnia 2003 roku jest bardzo dobry. Na bieżąco (w oparciu o uwagi wprowadzających się mieszkańców) realizowano drobne prace remontowe i naprawcze.
M.in. w wyniku interwencji właścicieli mieszkań zlokalizowanych na I piętrze (nad lokalami użytkowymi), których część powierzchni niektórych pomieszczeń mieszkalnych wysunięta jest poza obręb podstawy budynku, dokonano ich docieplenia. Prace termoizolacyjne przeprowadził wykonawca budynku na własny koszt ( w ramach rękojmi). Oprócz tych prac zostało wykonane zadaszenie nad głównym wejściem do budynku, co w znacznym stopniu ułatwia wejście do budynku w czasie opadów deszczu i śniegu.
W celu poprawy bezpieczeństwa, wobec zdarzających się aktów wandalizmu i próbwłamań zainstalowano kraty w oszklonych drzwiach wejściowych i w oknie klatki schodowej (parter). Stanowi to utrudnienie w dostępie do budynku osób postronnych.
Celem zabezpieczenia przed poślizgiem osób poruszających się po schodach klatki schodowej oraz wzmocnienia krawędzi stopni schodowych zamontowano dodatkowe, karbowane, aluminiowe listwy, które spełniły swoją rolę.
Biorąc powyższe pod uwagę, jak również ogólny bardzo dobry stan nieruchomości, w najbliższym czasie nie zaplanowano znaczących remontów.
Niemniej jednak w planie prac remontowych na 2005 rok został wstępnie przyjęty zakres robót obejmujący:
Malowanie ścian klatki schodowej, z uwzględnieniem wykonania lamperii na powierzchni ścian szczególnie narażonych na zabrudzenia (podczas wprowadzania się lokatorów część ścian została zniszczona)
Wymiana płytek ceramicznych przed wejściem do kotłowni (na kilkunastu płytkach widoczne są pęknięcia).
Poprawienie fragmentów powierzchni ciągu pieszego na zewnątrz budynku, poprzez wymianę uszkodzonej kostki Bauma oraz wyrównanie poziomu zapadniętych nieco fragmentów chodnika.
Instalacja dodatkowego oświetlenia wraz z włącznikiem zmierzchowym na zachodniej ścianie budynku, ułatwiającego poruszania się pieszych w godzinach wieczornych i nocnych (jedna z dróg prowadzących do wejścia głównego do budynku).
Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania znajdującej się w lokalnej kotłowni - zgodnie z propozycją i zaleceniami autoryzowanego konserwatora kotłowni.
Powyższe prace mogą być przeprowadzone w 2005 roku według przyjętego harmonogramu i sfinansowane z własnych środków pochodzących z funduszu remontowego. Koszt tych prac zostanie uwzględniony w planie gospodarczym na 2005 rok - do zatwierdzenia na zebraniu wspólnoty.
Z chwilą zakończenia inwestycji realizowanej w najbliższym sąsiedztwie omawianej nieruchomości (budowa dwóch budynków wielorodzinnych i kilku segmentów) co nastąpi w 2006 roku, przewiduje się realizację prac modernizacyjnych związanych z zagospodarowaniem otoczenia budynku. Będą należeć do nich:
wykonanie trwałego i estetycznego ogrodzenia terenu nieruchomości;
zagospodarowanie terenów zielonych położonych w obszarze działki, m.in. poprzez zasadzenie drzew i krzewów iglastych oraz żywopłotu wzdłuż nowopowstałego ogrodzenia.
2.8. Sposób zarządzania nieruchomością.
Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy Ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U nr 85 poz. 388 z poż. zmianami), z chwilą oddania budynku do użytku i jego zasiedlenia, co nastąpiło w sierpniu 2002 roku.
Na pierwszym zebraniu Wspólnoty właściciele podjęli uchwałę o przyjęciu Regulaminu Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku w Warszawie przy ul. Kubusia Puchatka 10. Regulamin określa organizację wspólnoty, sposób jej funkcjonowania, prawa i obowiązki właścicieli, kompetencje organów wspólnoty, sposób podejmowania uchwał, organizację zebrań itp.
Uchwałą właścicieli, podjętą w dniu 3 marca 2005 roku dokonano wyboru zarządu w osobach:
Tomasz N. - przewodniczący
Michał K. - z-ca przewodniczącego
Anna M. - członek
Przyjęto jednocześnie, iż Zarząd jest ciałem społecznym, stanowiącym przedstawicielstwo właścicieli tworzących wspólnotę, nie pobierającym za swoją pracę żadnego wynagrodzenia.
Określono, iż główną rolą Zarządu będzie nadzorowanie pracy administratora, któremu na mocy zawartej umowy powierzono w praktyce wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Obowiązki administratora powierzono firmie „DomBud”, która wybudował niniejszy budynek. Współpraca z deweloperem układał się jak dotąd pomyślnie, był to m.in. jeden z powodów, dla których właściciele zdecydowali się dalej korzystać z jej usług.
Zakres uprawnień i obowiązków administratora określa zawarta umowa. Należą do nich w szczególności niżej wymienione czynności:
Weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, prowadzenia wykazu lokali, właścicieli lokali i najemców w lokalach nie wyodrębnionych;
Prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wspólnej wymaganej przez przepisy prawa budowlanego;
Zlecenie kontroli technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego;
Utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokalu, terenu nieruchomości umowy, chodnika przed nieruchomością i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów bądź z postanowień ustaw; do obowiązków zarządcy należy zawieranie umów związanych z realizacją tego zadania poprzez angażowanie dozorcy lub wybór innej formy działania;
Zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i gazu, odprowadzanie ścieków i wywozu śmieci;
Zapewnienie usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej (np. anteny zbiorcze, domofon);
Wykonywanie bieżącej konserwacji bieżących napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu, domofonu, zbiorczej anteny telewizyjnej i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej;
Usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej na warunkach określonych w par. 6 umowy;
Ubezpieczenie budynków położonych na nieruchomościach wspólnej;
Opłacanie podatków i innych opłat publicznych przypadających od nieruchomości wspólnej, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
Zawieranie umów o dostawy, roboty bądź usługi, związanych z realizacją zadań wymienionych w pkt. 3-9 umowy, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązywanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych;
Reprezentacja ogółu właścicieli w sprawach dotyczących wspólnoty przed sądami i poza sądami;
Przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej;
Przygotowywanie projektów planu gospodarczego (w formie planu rzeczowo-finansowego) i korekt tego planu-w tym przychodów i wydatków z funduszu remontowego Wspólnoty Mieszkaniowej;
Przygotowywanie rozliczeń planu gospodarczego, o którym mowa w pkt 14-w tym rozliczeń funduszu remontowego;
Dokonywanie rozliczeń poprzez rachunek bankowy, z tym, że dla funduszu remontowego powinien być prowadzony odrębny rachunek lub wydzielone subkonto;
Prowadzenie odpowiedniej księgowości;
Sporządzanie rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej na 15 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego;
Przygotowywanie informacji kwartalnych o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości oraz przychodach Wspólnoty Mieszkaniowej (jeżeli z żądaniem takim wystąpi 1/10 właścicieli lokali);
Pobieranie i windykacja należności z tytułu pożytków i innych przychodów nieruchomości;
Wynajmowanie pomieszczeń w nieruchomości wspólnej, o ile na ten cel były wykorzystywane;
Wydawanie poświadczeń w stosunku do właścicieli lokali-dotyczących dodatków mieszkaniowych lub pomocy społecznej;
Rozliczanie z właścicielami lokali opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną-w ciągu roku w formie miesięcznych zaliczek określonych uchwałą właścicieli lokali świadczeń określonych w par. 4 ust. 2 umowy, a po zbilansowaniu kosztów utrzymania nieruchomości i przyjęciu przez zebranie wspólnoty sprawozdania finansowego-w formie wpłat uzupełniających zaliczki ustalone przez Zarządcę; opłaty miesięczne za lokale stanowiące własność spółki z.o.o. „Wspólny Dom” w wysokości i terminach ustalonych przez Zebranie Wspólnoty dla właścicieli lokali, niezależnie od stanu opłacenia czynszów przez najemców;
Windykacja opłat należnych od właścicieli lokali w postępowaniu sądowym.
Wymienione wyżej obowiązki należą do tzw. zarządu zwykłego, do którego statut Wspólnoty zalicza wszystkie czynności, które nie wywołują w przedmiotowej nieruchomości skutków prawnych przekraczających ten zakres.
Należy podkreślić, iż taka forma zarządzania i administrowania funkcjonuje do chwili obecnej i pozwala na realizację celów i priorytetów stawianych przez właścicieli. Cele te sprowadzają się przede wszystkim do:
Zapewnienia właściwego funkcjonowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a tym samym zapewnienia pełnego komfortu jej użytkownikom;
Utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym, ze szczególnym uwzględnieniem wymogów Prawa Budowlanego;
Racjonalnej minimalizacji kosztów utrzymania nieruchomości, z jednoczesną dbałością o podwyższenie wartości rynkowej.
Omówiona powyżej forma zarządzania, w której istniejący Zarząd minimalnie angażujący się w sprawy Wspólnoty nie pobiera żadnego wynagrodzenia, a niemalże cały zakres czynności zwykłego zarządu i administrowania wykonuje osoba administratora generalnie obniża koszty zarządzania nieruchomością. Tym bardziej, że firma „DomBud” sp. z o.o. wykonuje w ramach zawartej umowy również czynności związane z utrzymaniem w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku właścicieli lokali. W związku z tym, że siedziba firmy mieści się w jednym z pomieszczeń na parterze budynku, co wiążę się z bardzo częstą obecnością administratora na terenie nieruchomości nie ma potrzeby zatrudniania dodatkowo osoby w charakterze dozorcy - co również powoduje-- zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości.
Firma „DomBud” sp. z o.o. rozszerza zakres swojej działalności, oprócz podstawowej działalności jaką jest budownictwo mieszkaniowe, dostrzega ona nowe segmenty działalności. Jednym z nich jest właśnie zarządzanie nieruchomościami. Obecnie zatrudnia ona 3 licencjonowanych zarządców i administruje ok. 100 000 m2 powierzchni. Z rozmów z właścicielem firmy wynika, iż planuje on zwiększać zaangażowanie w tym segmencie.
Administratorem wyznaczonym do opieki nad przedmiotową nieruchomością jest pan Krzysztof Kowalski. Wyznaczone obowiązki realizuje ze szczególną starannością, kierując się zasadą ochrony interesu osób na rzecz, których wykonuje te czynności jak też przestrzegając przepisów prawa i kierując się zasadami etyki zawodowej, realizując oczekiwania właścicieli. Świadczy o tym m.in. znikoma, a praktycznie żadna ingerencja członków Zarządu w pracę administratora, brak skarg ze strony właścicieli.
Dodatkowym elementem jest też fakt, iż firma „DomBud” będąc właścicielem jednego z mieszkań (lokal użytkowy, w którym mieści się jej siedziba oraz 2 lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy nadal niesprzedane), jest członkiem tej wspólnoty. Tym samym bezpośrednio zainteresowana jest realizowaniem celów właścicieli ze szczególną dbałością i starannością.
2.9. Podsumowanie i wnioski
Analizowany budynek usytuowany przy ul Kubusia Puchatka 10 posiada 29 odrębnych lokali, 25 mieszkalnych, 4 komercyjne. Położony jest w zachodniej części dzielnicy Wola w obrębie ulic Pszczółki Mai, Guliwera, i Braci Grimm, w odległości ok. 5 km od centrum miasta.
Większość mieszkańców budynku przy ma ustabilizowaną sytuację ekonomiczną, choć prawie 1/3 miewa czasami problemy z terminowym wnoszeniem opłat. Na ogół są to zaległości krótko terminowe, chociaż dwie rodziny są już bardzo zadłużone i podjęta została decyzja o przeprowadzeniu z nimi rozmowy ostrzegawczej przez Zarząd Wspólnoty w przypadku nieuregulowania zaległości w przeciągu najbliższych 2 miesięcy. Zaległości te spowodowane są jednak w większości nieporozumieniami powstałymi w związku z terminem zasiedlania przez właścicieli poszczególnych mieszkań, istnieje także duże prawdopodobieństwo, iż zostaną one wyjaśnione a brakujące kwoty uregulowane.
Sam budynek jest budynkiem nowym, drobne usterki zauważane przez właścicieli są naprawiane na bieżąco w ramach rękojmii.
III. ANALIZA RYNKU.
3.1. Lokalny rynek nieruchomości.
Analizowana nieruchomość położona jest w strefie centralnej Warszawy tzn. na obszarze Gminy Warszawa-Centrum.
Miasto stołeczne Warszawa zajmuje 494,3 km2. powierzchni. Warszawa będąca stolicą największego państwa Europy Środkowej i największą aglomeracją w Polsce liczy 1 mln. 625 tys. mieszkańców, zaś cały zespół miejski liczy 2,1 mln. Gęstość zaludnienia to 3,3 tys. osób na 1 km2.
Ustrój Warszawy określony tzw. ustawą warszawską jest Warszawa jest także jedynym miastem w Polsce, którego nieruchomości zostały niemal w całości upaństwowione tzw. dekretem o komunalizacji z 1946 roku.
Zgodnie z ustawą o ustroju miasta Stołecznego Warszawy (tzw. Ustawa warszawska), obszar miasta stanowi jednocześnie obszar jednej gminy, ta nieruchomość kolei podzielona jest na dzielnice
Analizowana nieruchomość zlokalizowana. jest na obszarze dzielnicy Wola, wchodzącej w skład gminy Warszawa-Centrum. Cały obszar Woli wynosi 19,17 km kw., a zamieszkuje go około 155 tysięcy osób.
Od kilku lat Wolę charakteryzuje wysoka dynamika rozwoju, wyrażająca się znaczną liczbą inwestycji. Na Woli trwają intensywne prace budowlane - powstają całe kompleksy biurowe i usługowe, wyróżniające się nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi, spółdzielnie mieszkaniowe budują coraz więcej i coraz wygodniejszych mieszkań, pięknieją ulice i parki, powstają nowe obiekty rekreacyjne i sportowe. Wola przemysłowa, szara. i zaniedbana nabiera prawdziwie stołecznego charakteru.
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, poprzedzone studiami komunikacyjnymi i oraz studiami historycznymi stwarzają możliwości harmonijnego rozwoju dzielnicy, uwalniając nowe tereny pod inwestycje zarówno o charakterze handlowo-biurowym jak i mieszkalnym. Coraz większe obszary Woli ulegają przekształceniom i zostają włączone w tkankę miasta, a główne jej ulice uzyskują śródmiejski charakter.
Na ogólną strukturę własności lokali w obszarze dzielnicy składają się własność: gminy, spółdzielni mieszkaniowych, osób prywatnych, zakładowa.
Na obszarze Woli zamieszkują w większości ludzie żyjący na przeciętnym poziomie. Z liczby ok. 155 tysięcy mieszkańców dzielnicy ponad połowa (85 tys.) to osoby w wieku 20-64 lata, zaś ponad 27 tys. to osoby w wieku poprodukcyjnym.
W przypadku analizowanej nieruchomości jej mieszkańcami są osoby z reguły dobrze sytuowane, w większości osoby w wieku 25-50 lat.
Nieruchomość jest atrakcyjną w stosunku do okolicznych, funkcjonujących już budynków wielomieszkaniowych (głównie komunalnych i spółdzielczych), gdyż jest stosunkowo nowym budynkiem w porównaniu z w/wymienionymi. O atrakcyjności analizowanej nieruchomości w porównaniu z pozostałymi świadczą także:
niska zabudowa (III piętra);
stosunkowo niskie koszty eksploatacji;
spore możliwości uzyskania w niedalekiej przyszłości pożytków;
dosyć wysoki standard wyposażenia poszczególnych lokali;
pełne opomiarowanie (co, zw, cw); - własna nowoczesna kotłownia;
struktura mieszkańców (młody wiek, średnio i dobrze sytuowani materialnie właściciele)
Znaczącym czynnikiem przy porównywaniu analizowanej nieruchomości z okolicznymi, są koszty eksploatacji, znajdujące odzwierciedlenie w wysokości miesięcznej stawki czynszowej przypadającej na 1 m2 p.u. oraz porównanie wielkości kosztów jednego, ale za to najistotniejszego składnika, jakim jest centralne ogrzewanie.
3.2. Lokalny rynek zarządców.
Rynek zarządców nieruchomości stanowią:
budynki wspólnot mieszkaniowych;
budynki komunalne;
budynki spółdzielcze;
budynki prywatne.
Zasobami spółdzielczymi zarządzają spółdzielnie, zaś większością budynków należących do Gminy i wspólnot mieszkaniowych, gdzie współwłaścicielem jest również gmina zarząd sprawuje w imieniu Dzielnicy Wola Zarząd Budynków Komunalnych "Wola", zaś administruje siedem Administracji Budynków Komunalnych:
ABK 1 "Koło"; ABK 2 "Młynów"; ABK 3 "Nowolipki"; ABK 4 "Ogrodowa"; ABK 5 "Chmielna"; ABK 6 "Jelonki"; ABK 7 "Płocka"
Według stanu na dzień 30.06.2003 r. z ogólnej liczby 1270 budynków, w tym: 869 mieszkalnych oraz 401 użytkowych - ZBK "Wola" zarządza w imieniu Dzielnicy Wola 1248 budynkami. 22 budynki mieszkalne przekazane zostały w obcy zarząd.
Liczba i powierzchnia lokali kształtuje się następująco:
33 439 lokali mieszkalnych o powierzchni 1 293 768 m2, w tym: _
21 099 lokali niewykupionych o powierzchni 800 717 m2;
11 514 lokali wykupionych o powierzchni użytkowej 454 576 m2, w budynkach zarządzanych w imieniu Dzielnicy Wola przez ZBK "Wola";
2 594 lokali użytkowych o powierzchni 190 995 m2.
Spośród ogólnej liczby 1270 budynków - 657 to budynki będące współwłasnością gminy, pozostałe to budynki będące własnością gminy oraz budynki o nieuregulowanym stanie prawnym.
Stan istniejący na Warszawskim rynku nieruchomości pozwala na sformułowanie następujących spostrzeżeń:
Zaletami zarządzania przez Zarządy Budynków Komunalnych (w przypadku zasobów komunalnych oraz będących współwłasnością gminy) jest kompleksowość działań, dzięki posiadaniu własnych służb eksploatacyjno-technicznych, obniżenia kosztów utrzymania czystości poprzez zatrudnianie pracowników interwencyjnych (współpraca z Rejonowym Urzędem Pracy). Do zalet można również zaliczyć prowadzenie zabezpieczeń w postaci środków finansowych i programów wspomagania wspólnot mieszkaniowych pozwalających na rozkładanie należności na raty;
Wadami zarządzania przez ZBK jest w dużej liczbie nieruchomości sprowadzanie zarządzania jedynie do samego administrowania, bez podejmowania działań zmierzających do zwiększania przychodów (pożytki), brak elastyczności w działaniu, przerosty administracyjne uniemożliwiające zmniejszanie kosztów zarządzania;
Działające firmy zarządzające mają koszty nieco niższe ,co najwyżej porównywalne do ZBK _ w zakresie wynagrodzenia i kosztów utrzymania czystości, natomiast w zakresie obsługi technicznej (przeglądy, nadzór nad pracami konserwacyjno-remontowymi) koszty ZBK są niższe, gdyż firma musi zlecać ją na zewnątrz (co jest bardzo istotne w przypadku zasobów _ o złym stanie technicznym);
Doskonale sprawdza się zarządzanie powierzone osobom fizycznym w małych wspólnotach, gdzie często zarządzanie nieruchomością sprawiane jest przez właściciela lokalu, co zapewnia bardzo sprawny zarząd i mniejsze koszty (często zarządca nie pobiera wynagrodzenia, zaś mieszkańcy sami utrzymują czystość);
Powierzenie zarządu osobom fizycznym lub firmie zarządzającej sprawdza się także w odniesieniu do nowych i kilkuletnich nieruchomości, o bardzo dobrym i dobrym stanie technicznym - zwykle w takich zasobach nie ma potrzeby dokonywania znaczących napraw i remontów.
Tym samym zapotrzebowanie na zarządców nieruchomości będzie stale wzrastać, co zresztą potwierdzają szacunki UMiRM, określające potrzeby na 30 tysięcy zarządców nieruchomości w skali kraju.