SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI
WYDZIAŁ GEODEZJI GÓRNICZEJ I INŻYNIERII ŚRODOWISKA
AGH W KRAKOWIE
Wycena nieruchomości pozostawionych
poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej
Polskiej
Joanna Pałubska
klajn@agh.edu.pl
Kraków, 2011 r.
Po II wojnie światowej, wschodnia granica Polski została wytyczona wzdłuż rzeki Bug, której bieg
był częścią linii Curzona, stąd obszary przedwojenne Kresów Wschodnich określane są ziemią
zabużańską a osoby przesiedlone Zabużanami. Polska utraciła na korzyść byłych republik radzieckich
część swojego terytorium: Kresy Wschodnie. Roszczenia zabużańskie związane są z przesiedleniem
obywateli polskich i żydowskich z terytoriów republik radzieckich oraz Litwinów, Białorusinów,
Rusinów i Ukraińców mieszkających na obszarze Polski na podstawie umów republikańskich.
Akty prawne regulujące kwestię odszkodowań za mienie pozostawione były zmieniane
wielokrotnie. Na uwagę zasługuje wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, w sprawie
„Broniowski przeciwko Polsce” z 2004 r., który przyczynił się do uchwalenia nowej ustawy z
2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomoś ci poza obecnymi
granicami Rzeczypospolitej Polskiej.
PODSTAWY PRAWNE
Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r . o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia
nieruchomoś ci poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej.
Ustawa ta określa zasady realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości
(nieruchomość pozostawiona) poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku
wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną
rozpoczętą w 1939 r. dokonanego na podstawie prawa do rekompensaty, którym jest:
- układ z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego
a Rządem Białoruskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli
polskich z terytorium B.S.R.R. i ludności Białoruskiej z terytorium Polski,
- układ z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego
a Rządem Ukraińskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich
z terytorium U.S.R.R. i ludności ukraińskiej z terytorium Polski,
- układ z dnia 22 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego
a Rządem Litewskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich
z terytorium Litewskiej S.R.R. i ludności litewskiej z terytorium Polski,
- umowa z dnia 6 lipca 1945 r. między Tymczasowym Rządem Jedności Narodowej
Rzeczypospolitej Polskiej i Rządem Związku Socjalistycznych Republik Radzieckich o prawie
zmiany obywatelstwa radzieckiego osób narodowości polskiej i żydowskiej, mieszkających w
ZSRR i o ich ewakuacji do Polski i o prawie zmiany obywatelstwa polskiego osób narodowości
rosyjskiej, ukraińskiej, białoruskiej, rusińskiej i litewskiej, mieszkających na terytorium Polski
i o ich ewakuacji do ZSRR.
Przepisy ustawy obejmują również inne osoby, które na skutek innych okoliczności związanych
z wojną rozpoczętą w 1939 r., były zmuszone opuścić byłe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Rekompensata za pozostawione mienie poza obecnymi granicami RP przysługuje właścicielowi
nieruchomości, który:
− był w dniu 1 września 1939 r. obywatelem polskim, zamieszkiwał w tym dniu na byłym
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz opuścił je z przyczyn, o których mowa powyżej,
− posiada obywatelstwo polskie.
Prawo do rekompensaty jest niezbywalne i przysługuje również:
- współwłaścicielom, gdy pozostawiona nieruchomość była przedmiotem współwłasności lub
niektórym z nich, wskazanym przez pozostałych współwłaścicieli;
- spadkobiercom, w przypadku śmierci właściciela pozostawionej nieruchomości
Potwierdzenie prawa do rekompensaty następuje na wniosek osoby (złożony do końca 2008 r.), która
ubiega się o jego potwierdzenie, do którego dołącza się:
- URZĘ DOWY OPIS MIENIA;
- ORZECZENIE WYDANE PRZEZ BYŁY PAŃ STWOWY URZĄ D REPATRIACYJNY;
(w przypadku braku powyższych dokumentów, to dowodami, które świadczą o pozostawieniu
nieruchomości poza obecnymi granicami RP jak i ich rodzaju i powierzchni mogą być oświadczenia
dwóch świadków złożone, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego
oświadczenia, przed notariuszem, organem prowadzącym postępowanie lub w polskiej placówce
konsularnej w kraju zamieszkania świadka, którzy zamieszkiwali w miejscowości, w której znajduje
się nieruchomość pozostawiona lub w miejscowości sąsiedniej i nie są osobami bliskimi właścicieli
lub spadkobierców);
- DOKUMENTY URZĘ DOWE, w tym sądowe, a także dokumenty pozyskane z archiwów państwowych
Republiki Białoruś, Republiki Litewskiej, Federacji Rosyjskiej, Ukrainy lub innych państw;
- wydane przez władze polskie DOKUMENTY, KTÓRE Ś WIADCZĄ O POSIADANIU OBYWATELSTWA
POLSKIEGO.
Wojewoda, po wszczęciu postępowania, dokonuje oceny spełnienia wymogów określonych
ustawą na podstawie złożonych dowodów. Pozytywna ocena następuje w drodze postanowienia,
w którym wojewoda wzywa wnioskodawcę do:
− wskazania jednej z wybranych form realizacji prawa do rekompensaty, którymi mogą być:
1) ZALICZENIA WARTOŚCI nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP na
poczet:
a) ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo
b) ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa albo
c) opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność
Skarbu Państwa i ceny sprzedaży położonych na nich budynków oraz innych urządzeń lub lokali,
albo
d) opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
stanowiących własność Skarbu Państwa, o którym mowa w przepisach odrębnych, albo
2) ŚWIADCZENIA PIENIĘŻNEGO wypłacanego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego
− wskazania numeru rachunku bankowego, w przypadku wyboru świadczenia pieniężnego
realizowanego w formie przelewu;
− dołączenia do wniosku operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę
majątkowego, w którym została określona wartość nieruchomości pozostawionych poza
obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej;
− w przypadku osoby, która na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do
rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu
Państwa, lub nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, dołączenia również operatu
szacunkowego, w którym została określona wartość nabytego prawa własności nieruchomości
albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość
położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali.
Potwierdzenia prawa do rekompensaty następuje w drodze decyzji wydawanej przez wojewodę
a w przypadku stwierdzenia niespełnienia wymogów przewidzianych Ustawą wojewoda wydaje
decyzję o odmowie przyznania prawa do rekompensaty.
Decyzja o potwierdzeniu prawa do rekompensaty zawiera wskazanie:
− osoby lub osób, którym potwierdza się prawo do rekompensaty;
− zwaloryzowanej na dzień wydania tej decyzji wartości nieruchomości pozostawionych poza
obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, a w przypadku osoby, która na podstawie
odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabyła na własność albo
w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, lub nieruchomości takie nabyli jej
poprzednicy prawni również wskazanie waloryzowanej na dzień wydania decyzji wartości
nabytego prawa własności nieruchomości albo wartości nabytego prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej i wartości położonych na niej budynków, a także
innych urządzeń albo lokali;
(Waloryzacji dokonuje się zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomoś ciami)
− wysokości rekompensaty;
− wybranej formy realizacji prawa do rekompensaty.
ZALICZENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POZOSTAWIONYCH POZA OBECNYMI GRANICAMI
KRAJU DOKONUJE SIĘ W WYSOKOŚCI RÓWNEJ 20% WARTOŚCI TYCH NIERUCHOMOŚCI.
Wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości pozostawionych nieruchomości.
W przypadku osoby, która na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do
rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, lub
nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, wysokość zaliczanej kwoty oraz wysokość
świadczenia pieniężnego pomniejsza się o wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo
wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na
niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, przez uprawnionych do prawa do rekompensaty.
Utworzony został Państwowy Fundusz Rekompensacyjny, z którego finansowana jest wypłata
świadczeń pieniężnych oraz obsługa tych wypłat. Dysponentem funduszu jest minister właściwy do
spraw Skarbu Państwa.
Wojewodowie prowadzą wojewódzkie rejestry zawierające dane dotyczące:
− decyzji lub zaświadczeń, wydanych na podstawie niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów,
potwierdzających prawo do rekompensaty;
− osób, którym te prawa przysługują;
− stanu i formy realizacji tych praw.
oraz przekazują raz na kwartał dane zawarte w rejestrach wojewódzkich ministrowi właściwemu do
spraw Skarbu Państwa, który prowadzi rejestr centralny.
PODSTAWOWE POJĘCIA- STANDARD KSWS 1.1
Rynek porównywalny - rynek nieruchomości określonego rodzaju funkcjonujący aktualnie na obszarze
miejscowości znajdującej się w porównywalnym województwie, o jakim mowa w art. 11 ust.2 ustawy,
która to miejscowość pod względem liczby mieszkańców, stopnia urbanizacji i charakteru
administracyjnego, w dacie pozostawienia nieruchomości była porównywalna do miejscowości,
w której znajduje się nieruchomość pozostawiona. Określenie rynek porównywalny stosuje się
odpowiednio do rynku nieruchomości danego rodzaju funkcjonującego aktualnie na obszarze
porównywalnego miasta wydzielonego.
Nieruchomość nabyta – nieruchomość Skarbu Państwa nabyta na własność lub w użytkowanie
wieczyste w ramach realizacji prawa do rekompensaty.
CZYNNOŚCI WSTĘPNE I USTALENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
- analiza postanowienia wojewody i dokumentów stanowiących dowody pozostawiania nieruchomości
poza obecnymi granicami RP,
- identyfikacja nieruchomości w zakresie jej położenia, rodzaju i powierzchni,
- ustalenie dat istotnych dla wyceny, w tym: daty pozostawienia nieruchomości oraz dat
umożliwiających określenie wieku budynków i budowli, plantacji kultur wieloletnich i drzewostanów,
- nie przeprowadza się oględzin nieruchomości pozostawionej,
- ustalenie stanu nieruchomości w zakresie jej stanu prawnego, zagospodarowania, techniczno-
użytkowego, przeznaczenia nieruchomości lub faktycznego sposobu użytkowania, stan otoczenia
nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której
nieruchomość była położona,
- przy ustalaniu i ocenie parametrów i cech rynkowych nieruchomości pozostawionej rzeczoznawca
majątkowy przyjmuje kryteria właściwe dla stanu i stopnia rozwoju stosunków społecznych
i gospodarczych panujących przed 1939 r.
- opis stanu prawnego nieruchomości obejmuje tytuł prawa własności nieruchomości w chwili jej
pozostawienia, datę pozostawienia nieruchomości przez jej właściciela oraz wyszczególnienie osoby
lub osób, którym przysługują prawa do rekompensaty,
- opis stanu techniczno – użytkowego nieruchomości, stanu jej zagospodarowania a także faktycznego
sposobu użytkowania, w tym charakterystykę gruntu i części składowych, sporządzić należy w stopniu
szczegółowości wynikającym z dostępnych materiałów (dowodów i innych materiałów uznanych za
dowody), dostosowanym do rodzaju nieruchomości pozostawionej i potrzeb wynikających
z zastosowanej metodyki szacowania nieruchomości. W opisie stanu techniczno-użytkowego
rzeczoznawca powinien wskazać, co jest stanem przeciętnym a co poniżej lub ponad przeciętnym na
tle stanu i stopnia rozwoju stosunków społeczno-gospodarczych panujących przed 1939 r.
w miejscowości, w której nieruchomość była położona,
- opis miejscowości, w której położona była nieruchomość pozostawiona, powinien przedstawiać jej
charakterystykę geograficzną, gospodarczą i społeczną, w odniesieniu do okresu sprzed 1939 r.
W przypadku nieruchomości położonych na terenach wiejskich (miejscowości o statusie wsi lub osady)
opis ten powinien dotyczyć obszaru gminy lub powiatu oraz usytuowania tej miejscowości (wsi lub
osady) na tym obszarze. Opis miejscowości powinien obejmować w szczególności:
a) województwo, powiat, gminę,
b) liczbę mieszkańców,
c) stopień urbanizacji miejscowości, gminy lub powiatu,
d) charakter administracyjny,
e) połączenia komunikacyjne (drogowe i kolejowe),
f) inne cechy istotne ze względu na rodzaj nieruchomości pozostawionej.
- wybór i opis porównywalnego rynku lokalnego funkcjonującego obecnie w Rzeczypospolitej
Polskiej.
ZASADY WYCENY
- wartość nieruchomości określa się wg stanu na dzień jej pozostawienia w wyniku wypędzenia
z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną
rozpoczętą w 1939 r.
- dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania
nieruchomości pozostawionej. W przypadku, gdy na podstawie dokumentów możliwe jest
określenie przeznaczenia nieruchomości różniącego się od faktycznego sposobu użytkowania,
przeznaczenie to uwzględnia się w wycenie;
- wartość nieruchomości szacowanej przy uwzględnianiu przeciętnych cen transakcyjnych
uzyskanych za nieruchomości podobne na porównywalnym rynku lokalnym rzeczoznawca
majątkowy określa przy zastosowaniu zasad podejścia porównawczego, zawartych w przepisach
ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie zasad wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego;
- nieruchomością podobną dla nieruchomości pozostawionej jest nieruchomość, która jest
zlokalizowana na porównywalnym rynku (w porównywalnym województwie lub mieście
wydzielonym) oraz jest porównywalna z nieruchomością pozostawioną ze względu na położenie
na właściwie dobranym rynku lokalnym przy uwzględnieniu: stanu zagospodarowania, stanu
techniczno – użytkowego, faktycznego sposobu użytkowania lub przeznaczenia oraz innych cech
wpływających na jej wartość. Podobieństwo położenia dotyczy w szczególności miejscowości
położonej
na
obszarze
porównywalnego
rynku
lokalnego
funkcjonującego
obecnie
w Rzeczypospolitej Polskiej charakteryzującej się podobnym stopniem urbanizacji, charakterem
administracyjnym i zbliżoną liczbą mieszkańców z okresu sprzed 1939 r. Ponadto uwzględnić
należy, w miarę dostępnych danych, położenie nieruchomości w podobnej funkcjonalnie strefie
miejscowości oraz sąsiedztwo wynikające z charakteru i funkcji zabudowy oraz stanu
zagospodarowania.
Za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników uznaje się:
1) woj. lwowskie -
województwo podkarpackie,
współczynnik 1,00;
2) woj. tarnopolskie -
województwo małopolskie,
współczynnik 0,67,
województwo podkarpackie,
współczynnik 0,76;
3) woj. stanisławowskie -województwo małopolskie,
współczynnik 0,74,
województwo podkarpackie,
współczynnik 0,84;
4) woj. wołyńskie -
województwo lubelskie,
współczynnik 0,84,
współczynnik 1,02;
5) woj. poleskie -
województwo podlaskie,
współczynnik 0,71;
6) woj. wileńskie -
województwo podlaskie,
współczynnik 0,64,
województwo mazowieckie, współczynnik 0,41;
7) woj. nowogródzkie - województwo podlaskie,
współczynnik 0,80,
województwo mazowieckie,
współczynnik 0,52;
8) woj. białostockie -
województwo podlaskie,
współczynnik 1,00;
9) miasto Lwów -
miasto Kraków,
współczynnik 1,00;
10) miasto Wilno -
miasto Lublin,
współczynnik 1,00.
- cechy nieruchomości pozostawionej oceniać należy z punktu widzenia stanu i stopnia rozwoju
stosunków społeczno gospodarczych przed 1939 r., a cechy nieruchomości podobnej, zgodnie ze
stanem i stopniem rozwoju stosunków społeczno-gospodarczych na dzień wyceny;
- wartość nieruchomości, których częściami składowymi są drzewa i inne rośliny nie stanowiące
lasów lub plantacji kultur wieloletnich, określa się w podejściu porównawczym lub podejściu
kosztowym. W szczególności dotyczy to nieruchomości, których częściami składowymi są:
zasiewy i inne zbiory jednoroczne, sady i ogrody przydomowe, ogrody ozdobne oraz parki;
- wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę
wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu
wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu
wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy art. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
- w przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne, przy określaniu wartości
budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową;
- wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej
określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na
dzień sporządzenia wyceny;
- wartość nieruchomości (za wyjątkiem wartości odtworzeniowej) mnoży się przez współczynniki
określające różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie
przed 1939 r.,
Bibliografia
Ustawa z 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomoś ci poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity Dz.U. 2005 Nr 169 poz. 1418)
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoś ciami (tekst jednolity Dz.U. 2004 Nr 261 poz. 2603)
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomoś ci i sporzą dzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz.U.
2004 Nr 207 poz. 2109)
Wyrok trybunału Konstytucyjnego z 15 grudnia 2004 r. (sygn. Akt K 2/04)
PKZW, KSWS 1.1 Standardy wyceny dla celów publicznych: Wycena nieruchomoś ci pozostawionych poza
obecnymi granicami RP dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty.
Michniewicz-Wanik K. „Mienie zabuż ań skie Prawne podstawy realizacji roszczeń ”
Wolanin M. „Mienie zabuż ań skie – nowe regulacje prawne” (C.H.Beck)