U ytkowanie wieczyste: opøata mo e by
ni sza

Marek Wielgo 2012-03-22, ostatnia aktualizacja 2012-03-22 14:37:36.0

Od kilku lat ogromne emocje towarzysz  podwy kom opøaty za u ytkowanie wieczyste gminnego lub
pa stwowego gruntu. W  rod  radzili my w "Gazecie", jak si  od tej drako skiej opøaty uwolni , a dzi  - jak
walczy  o jej obni enie

Przypomnijmy,  e zwolnienie z opøaty za u ytkowanie wieczyste uzyskuje si  wówczas, kiedy si  je przeksztaøci we
wøasno  albo wykupi grunt. Niestety, w przypadku wielorodzinnych budynków cz sto nie jest to mo liwe, bo taka
operacja wymaga zgodnego dziaøania wszystkich wøa cicieli mieszka . S k w tym,  e wielu patrzy przez pryzmat
obecnych wydatków. Dopóki s  one niskie, maøo kto widzi sens starania si  o wøasno  gruntu (co te  kosztuje). Jednak
kiedy podwy ka opøaty uderzy kogo  mocno po kieszeni, wówczas cz sto zmienia on zdanie. Np. wøa ciciel 50-
metrowego mieszkania na jednym z pozna skich osiedli pøaciø co miesi c ok. 10 zø, ale w 2010 r. gmina za yczyøa
sobie... 174 zø. Z kolei roczna opøata za u ytkowanie wieczyste dziaøki w krakowskiej dzielnicy Krowodrza wzrosøa z
mniej wi cej 10 zø do ponad 1 tys. zø.

Podwy ka na raty...

Z du  podwy k  opøaty musz  si  liczy  zwøaszcza ci u ytkownicy wieczy ci gminnego lub pa stwowego gruntu, którzy
od lat pøac  t  sam , cz sto symboliczn  stawk . Np. wøadze Krakowa planuj  w tym roku obj cie podwy kami 400
nieruchomo ci. Urz dnicy wøa nie tworz  ich list .

Uwaga! Gminy i starostwa (je li grunt jest pa stwowy) maj  nie tylko prawo, ale wr cz obowi zek zaktualizowa  opøat ,
która w przypadku gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówk  stanowi równowarto  1 proc. jego warto ci. Mówi o tym
ustawa o gospodarce nieruchomo ciami, której ujednolicony tekst mo na znale  m.in. na

stronie internetowej Sejmu

Na szcz cie poprzedni Sejm zmodyfikowaø przepisy w tej kwestii. Gdyby podwy ka miaøa przewy sza dwukrotno
dotychczasowej stawki, nadwy ka zostaøaby rozøo ona na dwie równe cz ci. U ytkownik wieczysty zapøaciøby je w
nast pnych dwóch latach.

Przykøad. Zaøó my, e w tym roku zapøacili my za u ytkowanie wieczyste 300 zø. Jednak listonosz wr czyø nam pismo
wypowiadaj ce t stawk i proponuj ce now - 1200 zø. Je li si z ni pogodzimy, to w przyszøym roku zapøacimy "tylko"
600 zø. Rok pó niej opøata wzro nie do 900 zø, a za dwa lata - do 1200 zø. Jak wida , dopiero w trzecim roku od
aktualizacji warto ci gruntu opøata wzro nie do poziomu z niej wynikaj cego.

Uwaga! Zgodnie z ustaw wysoko opøaty mo e by aktualizowana (podnoszona) nie cz ciej ni raz na trzy lata.

...ale czy uzasadniona?

O ile podwy ka opøaty wydaje si nieunikniona, o tyle nie zawsze uzasadniona mo e by jej wysoko . Czasem mo na
odnie wra enie, e gminni urz dnicy kompletnie nie licz si z mo liwo ciami finansowymi swoich mieszka ców. W
poprzednich latach fundowano im podwy ki rz du kilkuset, a czasem nawet i kilku tysi cy procent.

Doradca Home Brokera z Wrocøawia Piotr  liwka opowiadaø,  e za dziaøk  o powierzchni 1040 m kw. jej u ytkownik
wieczysty pøaciø w poprzednich latach 800 zø rocznie. Jednak od tego roku gmina za daøa a  10 tys. zø! W tym
konkretnym przypadku nowy system aktualizacji opøat mo e okaza  si  umiarkowan  ulg . W tym roku trzeba zapøaci
gminie 1,6 tys. zø, ale w 2013 r. b dzie to ju  5,8 tys. zø, a w 2014 - 10 tys. zø.

Na szcz cie ci u ytkownicy, którzy uwa aj ,  e podwy ka jest zbyt wysoka, mog  powalczy  o jej obni enie.

Gdzie si odwoøa ?

Kiedy gmina lub starostwo dostarczy decyzj wypowiadaj c wysoko dotychczasowej opøaty za u ytkowanie
wieczyste i ustalaj c now jej wysoko , mamy 30 dni na zøo enie odwoøania do samorz dowego kolegium
odwoøawczego (SKO) wøa ciwego ze wzgl du na miejsce poøo enia nieruchomo ci.

Uwaga! To, co potocznie nazywamy odwoøaniem, w j zyku prawniczym nazywa si wnioskiem o ustalenie, e
aktualizacja opøaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysoko ci.

Skøadamy zatem wniosek (w dwóch egzemplarzach), w którym uzasadniamy podwy k opøaty za u ytkowanie
wieczyste. Oczywi cie trzeba napisa , przeciw któremu organowi wyst pujemy. Je li wøa cicielem gruntu jest skarb
pa stwa, organem go reprezentuj cym jest starosta, a je li grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.

Na wszelki wypadek nale y sporz dzi jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poprosi urz dniczk w SKO o
po wiadczenie, e zøo yli my ten dokument okre lonego dnia.

Uwaga! Z pisma od gminy lub starostwa dowiemy si , jak wyceniø dziaøk rzeczoznawca maj tkowy oraz w którym
miejscu mo na zapozna si z jego operatem szacunkowym.

I jeszcze jedno - w imieniu posiadaczy spóødzielczego prawa do lokalu do SKO wyst puje spóødzielnia, bo to ona jest
u ytkownikiem wieczystym. Dla spóødzielców problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich u ytkowaniu wieczystym
s nie tylko grunty pod budynkami, ale tak e np. tereny zielone.

Uwaga! Ustawa przyznaje 50-proc. bonifikat w opøacie tym gospodarstwom domowym, w których miesi czny dochód
na czøonka nie przekracza poøowy "przeci tnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzaj cym rok,
za który opøata ma by wnoszona".

Dodajmy, e taki wska nik ogøasza prezes GUS (w 2011 r. wynosiø niespeøna 3,4 tys. zø).

Kolegia zawalone odwoøaniami

Oczywi cie nawet je li przysøuguje nam bonifikata od opøaty, nie musimy rezygnowa z walki o jej obni enie. Na tym
etapie nic nas to nie kosztuje. Np. w Krakowie w 2011 r. do SKO wpøyn øy a 1623 wnioski o ustalenie, e podwy szenie
opøaty rocznej z tytuøu u ytkowania wieczystego nieruchomo ci gruntowej jest nieuzasadnione. Do tego doszøo 187

Strona 1 z 3

U ytkowanie wieczyste: opøata mo e by ni sza

2012-03-23

http://wyborcza.pl/2029020,97654,11398855.html?sms_code=

wniosków nierozpatrzonych w 2010 r. Tymczasem krakowskie SKO rozpoznaøo ich tylko 831. W efekcie na ten rok
przeszøo 979 wniosków, a dodatkowo wpøyn øo 387 nowych. Mo e to oznacza , e niektórzy u ytkownicy poczekaj na
rozstrzygni cie ponad rok.

Kilka tysi cy odwoøa  wpøyn øo do SKO w Olsztynie, gdzie najwi ksze podwy ki opøaty za u ytkowanie wieczyste miaøy
miejsce w 2008 r. Wi kszo  tych spraw sko czyøa si  obni k  opøaty o 30 proc. Peøne r ce roboty ma tak e SKO w
Cz stochowie. Odwoøuje si  tam co dziesi ty u ytkownik wieczysty, któremu podwy szono opøat .

Kolegium powinno d y  do polubownego zaøatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce cz sto na rozprawie
dochodzi do swoistego krakowskiego targu. Nowa opøata ustalana jest wi c jako  rednia z propozycji wøa ciciela i
u ytkownika wieczystego.

SKO w Toruniu wydaøo w ubiegøym roku 386 rozstrzygni w sprawie aktualizacji opøat, z czego 117 to ugody zawarte
mi dzy stronami. Z kolei w Kielcach, gdzie w 2011 r. podwy ki opøat obj øy 1293 nieruchomo ci, u ytkownicy wieczy ci
zøo yli 117 odwoøa , z czego ugod sko czyøo si 68.

Uwaga! Do czasu rozstrzygni cia sporu, co mo e potrwa  nawet rok i wi cej, u ytkownik wieczysty wnosi opøat  w
dotychczasowej, czyli ni szej, wysoko ci. Ale je li SKO podtrzyma podwy k , cho by mniejsz , ni  chciaøa gmina lub
starosta, trzeba dopøaci  ró nic . Nale y by  przygotowanym na tak  dopøat  (bez odsetek).

Zamówi wycen dziaøki?

Przed SKO musimy podwa y  wycen  gruntu sporz dzon  przez rzeczoznawc  zatrudnionego przez gmin  lub
starost . Wøa ciciel gruntu b dzie bowiem chciaø wykaza ,  e istniaøy powody do aktualizacji opøaty. Raczej nie mamy co
liczy  na to,  e SKO zamówi kontrekspertyz . Zwi kszymy swoje szanse na wygran  (na mniejsz  podwy k ), je li
sami zamówimy dodatkow  wycen . Tym bardziej  e istnieje spore prawdopodobie stwo,  e gminny rzeczoznawca
niezbyt przyøo yø si  do pracy (w przetargach na tego typu usøug  zwykle wygrywaj  najta si fachowcy). Np.
przeanalizowaø niewielk  liczb  transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzgl dniø tego,  e w ci gu ostatnich
kilkunastu miesi cy nieruchomo ci potaniaøy.

Jak znale  dobrego rzeczoznawc ? Namiary mo na znale  m.in. na stronie internetowej Polskiej Federacji
Stowarzysze  Rzeczoznawców Maj tkowych (http://www.pfva.com.pl/czlonkowie_stowarzyszen). Kopalni  wiedzy jest
te  internet. Mo e kto  poleci sprawdzonego rzeczoznawc ?

W przypadku dziaøki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena mo e kosztowa  okoøo tysi ca zøotych.

W mniejszych gminach najprawdopodobniej nie jest øatwo znale kogo , kto byøby skøonny podwa y wycen kolegi lub
kole anki po fachu. Trzeba wi c poszuka takiego fachowca gdzie dalej.

Warto te  wcze niej go zapyta , czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie mo liwa jest te  bowiem sytuacja
odwrotna do wy ej opisanej - rzeczoznawca zatrudniony przez gmin  za nisko wyceni warto  gruntu. Oczywi cie w tej
sytuacji odwoøywanie si  od podwy ki opøaty za u ytkowanie wieczyste nie miaøoby sensu.

Wøasn wycen mo emy dostarczy do SKO ju po wniesieniu odwoøania od podwy ki. Wa ne, aby zd y przed
wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka si na kilka miesi cy. Je li termin jest zbyt krótki, mo emy poprosi o
jej odroczenie.

Ze sprzeciwem do s du

Je li w SKO sprawa potoczy si nie po naszej my li, nie musimy skøada broni. W ci gu 14 dni od dor czenia przez
SKO orzeczenia mo emy wnie - za jego po rednictwem - sprzeciw do s du.

Sprzeciw jest równoznaczny z  daniem przekazania sprawy do s du cywilnego wøa ciwego ze wzgl du na miejsce
poøo enia nieruchomo ci. Oznacza to,  e nie musimy pisa  pozwu, bo jego funkcj  peøni nasz wniosek do SKO. Nie
musimy te  uzasadnia  sprzeciwu. Wystarczy poda  adres SKO, za którego po rednictwem wnosimy sprzeciw, a tak e
dat  i sygnatur  kwestionowanego orzeczenia kolegium. Trzeba pami ta  o podpisaniu wniosku.

Kolegium obowi zane jest przekaza do s du sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, e orzeczenie
traci moc, nawet je li sprzeciw dotyczy tylko jego cz ci. Od wyroku s du pierwszej instancji przysøuguje apelacja.

Uwaga! Prawo do sprzeciwu ma tak e druga strona. Z tym mog wi za si konsekwencje finansowe.

Koszty mog by niemaøe

W tym momencie pojawiaj  si  ju  bowiem koszty s dowe. Z jakimi wydatkami musimy si  liczy ? Pierwszy to opøata
s dowa, która w tym przypadku wynosi 5 proc. warto ci przedmiotu sporu. Wyja nijmy,  e w sprawach o ustalenie,  e
podwy szenie opøaty rocznej jest nieuzasadnione, warto  przedmiotu sporu stanowi ró nica mi dzy zaproponowan
now  wysoko ci  opøaty rocznej a dotychczasow .

Kolejny wydatek to zaliczka na poczet wynagrodzenia biegøego rzeczoznawcy, który na zlecenie s du wyceni
nieruchomo . No i ewentualne wynagrodzenia dla peønomocnika, je li go zatrudnimy.

Dodatkowo - w razie przegranej - poniesiemy koszty procesu, które z reguøy obejmuj oprócz opøaty s dowej i
wynagrodzenia biegøego rzeczoznawcy równie wynagrodzenie adwokata lub radcy prawnego naszego przeciwnika
procesowego.

Ale je li to my wygramy, koszty te poniesie druga strona. Za w razie tylko cz ciowego uwzgl dnienia naszych da
najpewniej nie odzyskamy wydanych na proces pieni dzy, ale te nie b dziemy musieli dopøaca .

Uwaga! Wysoko kosztów tzw. zast pstwa procesowego drugiej strony, które nale y ponie w razie przegranej,
ograniczona jest stawkami okre lonymi w rozporz dzeniu ministra sprawiedliwo ci w sprawie opøat za czynno ci
adwokackie i zale y od warto ci przedmiotu sporu.

Przykøad. Zaøó my,  e gmina chce nam podwy szy  opøat  za u ytkowanie wieczyste z 2 tys. na 5 tys. zø. Warto ci
przedmiotu sporu, czyli podstaw  do obliczania kosztów s dowych, jest ró nica tych kwot, a wi c 3 tys. zø. W tym
przypadku opøata s dowa od pozwu wyniesie 150 zø, natomiast wysoko  standardowego wynagrodzenia adwokata lub
radcy prawnego zas dzana przez s d w razie przegranej wyniesie co do zasady 600 zø.

Strona 2 z 3

U ytkowanie wieczyste: opøata mo e by ni sza

2012-03-23

http://wyborcza.pl/2029020,97654,11398855.html?sms_code=

Czy sprzeciw ma sens?

Na to pytanie ka dy musi sobie odpowiedzie sam. Warto mie jednak oczy i uszy szeroko otwarte. By mo e z
lokalnych mediów dowiemy si , e kto wygraø w s dzie tego typu spraw . To mo e by sygnaø, e warto pój t sam
drog .

ycie pokazuje, e gminne wyceny gruntów do cz sto zawieraj uchybienia. W efekcie s d w oparciu o wycen

nieruchomo ci dokonan przez biegøego s dowego ustala opøat ni sz od zaproponowanej przez gmin . Np. w
podanym przez nas przykøadzie walka w s dzie ma sens, bo zys-ka mo na o wiele wi cej, ni straci .

Pami tajmy jednak, e s d mo e przyzna racj wøa cicielowi gruntu. Maøo tego, trzeba si liczy z tym, e s d ustali
opøat na wy szym poziomie, ni to zrobiøo kolegium. f

Maria Bielicka Pozna , Aneta Zadroga Kraków, Eliza Kwiatkowska Cz stochowa, Grzegorz Szydøowski Olsztyn, Marcin
Behrendt Toru , Marcin Sztandera Kielce

Dzi kuj za konsultacj firmie KPMG oraz Katarzynie Zwoli skiej--Sosnowskiej, radcy prawnej w kancelarii D.
Dobkowski sp. k.

Tekst pochodzi z serwisu Wyborcza.pl -

http://wyborcza.pl/0,0.html

Strona 3 z 3

U ytkowanie wieczyste: opøata mo e by ni sza

2012-03-23

http://wyborcza.pl/2029020,97654,11398855.html?sms_code=