Prof. zw. dr hab. Józef Czaja, Katedra Geomatyki AGH w Krakowie, tel. 0(-)12 6172277,
czaja@.agh.edu.pl
Wycena nieruchomości zurbanizowanych - Wykład 2.IV.2011
Podejście dochodowe – technika kapitalizacji prostej
1.1 Przedmiot wyceny
Przedmiotem niniejszej wyceny jest lokal użytkowy, przeznaczony na cele handlowe, jako przedmiot prawa własności.
Wyceniany lokal użytkowy zlokalizowany jest w Mielcu przy ulicy Dworcowej 4, powiat mielecki, województwo
podkarpackie. Jest to lokal handlowy nr 36 o powierzchni użytkowej 122,20 m2 znajdującego się w segmencie A1 budynku wraz z
częściami wspólnymi budynku i działki nr 2900 o powierzchni 8808 m2 oraz działki nr 2899 o powierzchni 300 m2 w ułamku
12220/762627.
1.2. Baza sprzedanych lokali użytkowych do analizy rynku
Do analizy rynku wybrano 4 lokale położone na terenach podobnych do wycenianej nieruchomości.
Tabela 1. Baza sprzedanych lokali użytkowych do analizy rynku
Nr lokalu/adres
CZAS
Data
i
t
Położenie
Dostęp
komunika-
cyjny
Sąsiedztwo
i otoczenie
Standar
d
Stan
techniczny
Powierzch
nia
[m
2
]
CENA
[zł/m
2
]
1-Kilińskiego 9A
09/07 0
1
3
1
1
2
22,3
2255,43
2 – Wolności 12
12/07 3
2
3
1
2
2
44,0
2386,36
3 – Wolności 1
03/08 6
2
3
1
1
1
70,67
1556,53
4 – Dworcowej 4
04/08 7
2
3
1
2
1
121,0
2752,07
Wyceniana
07/08 10
2
3
1
1
2
122,2
?????
W celu ustalenia wpływu czasu na ceny transakcyjne lokali, przedstawionych w tabeli 2, obliczono współczynnik korelacji
zupełnej ( liniowej) i jego kwadrat, co ilustruje tabela 2.
Tabela 2. Współczynniki korelacji zupełnej dla cen transakcyjnych lokali
względem czasu transakcji
Oznaczenie
CZAS
Współczynnik korelacji liniowej
)
(
i
r
-0.0082
Kwadrat współczynnika korelacji liniowej
2
)
(
i
r
0.000067
W oparciu o obliczoną wartość kwadratu współczynnika korelacji
2
r
, który jest miarą wyjaśniania zmienności cen
transakcyjnych w rozważonej bazie wynika, że czas samodzielnie wyjaśnia zaledwie 0.0067 % zmienności cen.
Powyższa analiza rynku dowodzi, że w rozpatrywanym okresie czasu ceny transakcyjne lokali zachowują się na
jednakowym poziomie, stąd nie będą podlegać korekcie.
W oparciu o ceny analizowanych lokali użytkowych określono charakterystyczne parametry dla tego rynku, czyli:
wartość przeciętną jednostkowej ceny lokalu na rynku:
ĉ = 2237,60 zł/m2
standardowe rozproszenie cen wokół wartości przeciętnej, które opisuje jakie jest rozproszenie cen na rynku:
σ n-1 = 500,33 zł/m2
Wyżej obliczone wartości pozwalają sformułować wniosek, że średnia cena jednostkowa na datę 7 lipca 2008 roku dla lokali
użytkowych podobnych do wycenianego jest na poziomie
2237,60 zł/m2
z odchyleniem standardowym +/- 500,33 zł/m2
1.3. Baza wynajmowanych lokali użytkowych do analizy rynku
Do analizy rynku wybrano lokale użytkowe, usytuowane w strefie centralnej miasta, na Osiedlu, w obrębie ulic Akacjowej,
Kwiatowej, Alei Niepodległości oraz osiedla Wolności.
W obrębie tym zebrano informacje o 6 lokalach użytkowych, które w okresie ostatnich 5 miesięcy były przedmiotem
transakcji rynkowych.
Według przeprowadzonych analiz na wysokość czynszów wpływ miały następujące cechy rynkowe: otoczenie,
funkcjonalność użytkowa i adaptacyjna, stan techniczny i standard obiektów i dostęp komunikacyjny.
Zebrane informacje zawarte są w tabeli 3.
2
Tabela 3 . Zbiór informacji o wynajmowanych lokalach użytkowych
Nr lokalu/
ulica/osiedle
Dostęp
komuni-
kacyjny
Sąsiedzt
wo i
otocze-
nie
Standard
Powierz-
chnia
użytkowa
[
2
m ]
Potencjalny
dochód
brutto
[PDB]
[zł/m-c]
Efektywny
dochód
brutto
[EDB]
%
10
T
w
)
[zł/m-c]
Wydatki
operacyjne
(media,
podatek,
koszty
napraw)
[zł/m-c]
Dochód
operacyjny
netto
[DON]
[zł/m-c]
Jednostkow
y dochód
operacyjny
netto
[DON/m
2
]
[zł/m
2
.m -c]
Roczny
jednostkow
y dochód
operacyjny
netto
2
/ m
zł
i
d
Stare Miasto/ul.
Akacjowa
1
0
0
46
920
828
128
700
15,22
182,64
Stare Miasto/ul.
Kwiatowa
1
0
1
22
480
432
62
370
16,82
201,84
Stare Miasto/al.
Niepodległości
3
1
1
33
680
612
112
500
15,22
182,64
Stare Miasto/al.
Niepodległości
3
1
0
72
1670
1503
203
1300
18,10
217,20
Stare Miasto/al.
Niepodległości
3
1
1
98
2500
2250
250
2000
20,41
244,92
Stare Miasto/
os.Wolności
3
2
2
120
3600
3240
340
2900
24,17
290,04
Wartość średnia
14/6=2,33
5/6=0.83
5/6=0.83
65.66
217,22
Wyceniany
3
1
1
122,20
∆d max = 290,04 - 182,64 = 107,40
Współczynnik nie wynajmowania lokalu na przestrzeni jednego roku oszacowano na poziomie 10 %, zatem EDB stanowi 90 % PDB.
Wydatki operacyjne, ujmujące opłatę mediów, podatek od lokalu oraz koszty drobnych napraw i remontów, szacowano indywidualnie
dla każdego lokalu.
W celu ustalenia wpływu poszczególnych atrybutów /cech/ na wysokość czynszu /dochodu/ lokali użytkowych
przedstawionych w tabeli 3 obliczono współczynniki korelacji zupełnej, które zamieszczono w tabeli 4.
Tabela 4. Współczynniki korelacji zupełnej dla jednostkowych dochodów operacyjnych netto w powiązaniu z poszczególnymi
atrybutami analizowanych lokali
Oznaczenie
Dostęp komuni-
kacyjny
Sąsiedztwo i otocze-
nie
Standard
Powierzchnia
Współczynnik
korelacji
r
0,4314
0,7274
0,6364
0,9045
2
r
0,1861
0,5291
0,4050
0,8181
Na podstawie wartości kwadratów współczynników korelacji
2
r
zestawionych w tabeli 5, można stwierdzić, że w
analizowanym zbiorze informacji rynkowych o lokalach użytkowych, dochody operacyjne netto są procentowo wyjaśniane
samodzielnie przez następujące cechy: POWIERZCHNIA (82 %), OTOCZENIE (53 %), STANDARD (41 %), KOMUNIKACJA (19
%).
Na podstawie zebranych informacji określono charakterystyczne parametry rynku czynszowego, czyli:
wartość przeciętną jednostkowego rocznego dochodu netto; ˆ
d = 217,22 zł/m2 x rok
standardowe rozproszenie dochodów wokół wartości przeciętnej, σ n-1 = 44,85 zł/m2 x rok
współczynnik rozproszenia DON; λ = 44,85 / 217,22 = 0, 1933
Wartości tych parametrów zostaną wykorzystane do ogólnego prognozowania jednostkowych dochodów operacyjnych
netto za podobne (sprzedane) lokale.
2. WYCENA NIERUCHOMOŚCI
2.1. Technika kapitalizacji prostej
Zgodnie z NI 2
3.4 Stopy zwrotu
3.4.1 Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednio stopy zwrotu obejmujące stopę kapitalizacji i stopę dyskontową.
3.4.2 Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego
kapitału.
3.4.3 Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość.
3.5 Wydatki operacyjne
3.5.1 Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie
dochodów na założonym poziomie.
3.5.2 W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak dochody, na koniec okresu rocznego.
3.5.3 Wydatki operacyjne mogą obejmować : podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty
mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne
koszty ponoszone okresowo.
3
3.5.4 Do wydatków operacyjnych zalicza się również średnioroczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na
wymianę elementów stałego wyposażenia, które występują z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat i są uzasadnione wymogami
rynkowymi.
4. WSKAZÓWKI METODYCZNE OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ
4.1 Zasady stosowania metody inwestycyjnej
4.1.1 Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania przez typowego,
przeciętnie efektywnie działającego właściciela lub innego użytkownika.
4.1.2 Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe.
4.1.3 W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi mającymi znaczenie dla
oceny wielkości wpływów czynszowych i pozaczynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć
kwestii czasu trwania umów, sposobu rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), to skutki obciążenia takimi prawami należy
uwzględnić w wycenie.
4.1.4 W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów:
a) Potencjalny Dochód Brutto – (PDB) wyznaczany przy założeniu, Że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, to znaczy,
Że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, a szacunek dochodów
uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości,
b) Efektywny Dochód Brutto – (EDB) obliczany jako różnica pomiędzy Potencjalnym Dochodem Brutto a stratami w dochodach,
uzasadnionymi rynkowo jak i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami
czynszowymi.
c) Dochód Operacyjny Netto – (DON) obliczany jako różnica pomiędzy Efektywnym Dochodem Brutto a Wydatkami Operacyjnymi
związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynika
z warunków rynkowych.
4.1.5 Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie Dochodu Operacyjnego Netto.
4.1.6 Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się:
a) odpisów amortyzacyjnych,
b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek,
c) nakładów na remonty, wykraczające poza bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy z wyjątkiem nakładów
przedstawionych w pkt. 3.5.4,
d) podatku dochodowego.
4.1.7 Dochody, generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, Że inflacja nie stanowi podstawy do
zróżnicowania ich przyszłych poziomów.
4.1.8 Dla potrzeb określenia wartości rynkowej niezbędna jest analiza obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi
obowiązkami wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych oraz znajomość zasad i warunków zawierania tych umów
na danym rynku.
4.1.9 Analiza umów i decyzji administracyjnych, o których mowa w pkt. 4.1.8., ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości
stawek czynszu oraz sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z
utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców.
4.1.10 Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednią datę poziom pustostanów oraz
strat spowodowanych zaległościami w czynszu.
4.1.11 Określany w wycenie poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości na dzień określania wartości
z uwzględnieniem zasad rozdziału 4.1.3.
4.1.12 W przypadku gdy wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, do wyceny przyjmuje się, Że jest
ona wolna i przeznaczona do wynajęcia.
4.4 Technika kapitalizacji prostej
4.4.1 Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iŜ
zasadnym jest przyjęcie założenia, że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie czasu.
Możliwe zmiany poziomu dochodu wynikające ze zmian na rynku nieruchomości uwzględnia się w stopie kapitalizacji.
4.4.2 W ramach techniki kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa się jako iloczyn Dochodu Operacyjnego Netto
ustalonego z uwzględnieniem zasad opisanych w rozdziałach 4.1 i 4.2 niniejszej noty i odpowiedniego współczynnika kapitalizacji lub
jako iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej stopy kapitalizacji.
Wartość rynkową nieruchomości określoną w technice kapitalizacji prostej
wyznacza wzór:
1
R
K
W
DON W
DON
R
gdzie:
WR – wartość rynkowa nieruchomości,
DON – dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji,
R – stopa kapitalizacji,
WK – współczynnik kapitalizacji.
4.4.3 Preferowanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego
do uzyskania na rynku i rynkowej ceny nieruchomości.
4.4.4 Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy
nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami
ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność
najemców, warunki zawartych umów najmu w wycenianej nieruchomości, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona
konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględnić ryzyko dotyczące zmienności dochodu z
wycenianej nieruchomości.
4
Z uwagi na możliwość zgromadzenia danych o rynku lokali handlowych, czyli o ich cenach transakcyjnych oraz ich
dochodach /czynszach netto/, do wyceny rozważanego lokalu użytkowego można zastosować technikę kapitalizacji prostej dochodu
netto.
2.2. Określenie dochodu operacyjnego netto dla wycenianego lokalu
Potencjalny dochód brutto, jaki można osiągnąć z wycenianego lokalu w ciągu roku, jest prognozowany na poziomie
PDB = 3400 zł/m-c x 12 m-cy = 40 800 zł/rok
Efektywny dochód brutto jest ustalony dla przewidywanego współczynnika pustostanu
)
15
.
0
(
P
w
, czyli na poziomie
EDB = 40 800 x 0,85 = 34 680 zł/rok
Na podstawie analizy rynku dla podobnych lokali ustalono, że wydatki operacyjne miesięczne zawierające m.in. podatek, koszty
dostarczania mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące oraz koszty ubezpieczenia wynoszą 360 zł.
WO = 360 zł x 12 m-cy = 4 320 zł/ rok
Dochód operacyjny netto stanowi różnicę efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych, czyli:
DON = 34 680 - 4 320 = 30 360 zł / rok
Na podstawie analizy dochodów i wydatków wynika, że dochód operacyjny netto dla wycenianego lokalu powinien być na
poziomie; DON = 30 360 zł / rok
2.3. Prognozowanie wartości dochodu operacyjnego netto i określenie współczynnika kapitalizacji prostej dochodu netto
Na podstawie analizy rynku w zakresie lokali wynajmowanych wynika (por. tabela 4), że największy wpływ na wartość
jednostkowego dochodu netto ma: powierzchnia (0,82), otoczenie (0,53), standard (0,41), komunikacja (0,19), co w przeliczeniu na
procentowe udziały atrybutów daje:
powierzchnia lokalu (0.82/1.95 = 0.42 )
42%,
otoczenie (0.53/1.95 = 0,27)
27%,
standard (0.41/1.95=0.21)
21%,
komunikacja (0.19/1.95=0.10)
10%.
Prognoza możliwych do uzyskania jednostkowych dochodów operacyjnych netto będzie wykonana metodą porównywania
parami w zakresie przedziału, wynikającego z analizy rynku czynszowego, czyli:
∆d max = 290,04 - 182,64 = 107,40
Korekta dochodu średniego ^d = 217,22 zł będzie wykonana na podstawie różnicy wartości atrybutów pomiędzy lokalem
porównywanym
( )
i
a
, z grupy lokali sprzedanych, a średnią wartością atrybutów
ˆ
( )
i
a
, z grupy lokali wynajmowanych, przy
uwzględnieniu jednostkowych udziałów kwotowych dochodu
(
)
i
d
dla poszczególnych atrybutów.
Udział wagowy
j
k
atrybutu może być określany, jako iloraz przyrostu dochodu do przyrostu atrybutu dla odpowiednich
par wybranych z bazy nieruchomości, czyli sposobem interwałowym. Z uwagi na brak możliwości wyodrębnienia par nieruchomości
różniących się tylko jednym atrybutem wartość tego parametru liczona na podstawie współczynnika korelacji zupełnej
)
(
j
r
według
następującego wzoru:
2
2
1
j
j
u
j
j
r
k
r
Jeżeli dla każdego (j-tego) atrybutu zostanie określona wartość wyrażenia
max
min
/ max
/ min
(
)
j
j
j
j
d
d
k
d
a
a
i zostanie policzona średnia wartość prognozowanych dochodów z każdej pary, to ostateczna formuła na szacowaną jednostkową
wartość dochodów, metodą porównywania parami, przyjmuje postać:
1
1
1
2
2
2
ˆ
ˆ
ˆ
ˆ
(
)
(
)
(
)
u
u
u
d
d
d a
a
d a
a
d a
a
przy czym
ˆ
d
i
ˆ
j
a
stanowią wartości przeciętne dochodów i poszczególnych atrybutów nieruchomości z bazy wynajmowanych lokali,
zaś
j
a
oznacza wartość atrybutu nieruchomości, dla której szacowany jest dochód.
Po uwzględnieniu wartości atrybutów z tabeli 3 i zrealizowaniu wyżej opisanej procedury obliczeniowej, otrzymano
prognozowane jednostkowe dochody netto, których wartości zamieszczono w tabeli 5.
5
Tabela 5. Parametry do prognozy jednostkowych dochodów operacyjnych netto dla sprzedanych lokali użytkowych
Nr
lokalu
KOMUNIKACJA
(a 1)
STANDARD
(a 2)
OTOCZENIE
(a 3)
POWIERZCHNI
A
(a 4)
Udziały atrybutów (k
i
)
0.10
0.21
0.27
0.42
Udziały kwotowe na atrybuty
0.10x107,4
10,74
0.21x107,4
22,55
0.27x107,4
29,00
0.42 x 107,4
45,11
Rozpiętości skal
3-1=2
2-0=2
2-0=2
120-22=98
Udział kwotowy na jednostkę
atrybutu
(
)
i
d
5,37
11,275
14,50
0,46
Średnia wartość atrybutu i
dochodu dla wynajmowanych
lokali
2.33
0.83
0.83
65.66
Prognoza jednostkowych dochodów dla lokali sprzedanych i wyliczenie współczynnika kapitalizacji prostej
d= 217,22 + 5.37 x (a1 - 2.33) + 11,275 x (a2 – 0.83) + 14,5 x (a3 – 0,83) + 0,46 x (a4 – 65,66)
Nr
lokalu
KOMUNI-
KACJA
(a1)
STANDAR
D
(a2)
OTOCZEN
IE
(a3)
POWIERZCHN
IA
(a4)
CENA
( )
i
c
]
/
[
2
m
zł
DON
prognozowany
( )
i
d
]
/
[
2
rok
m
zł
WSPÓŁCZYN
NIK
KAPITALIZAC
JI
i
i
KP
d
c
w
1
3
1
1
22,30
2255,43
205,25
10,9887
2
3
2
1
44,00
2386,36
226,51
10,5353
3
3
1
1
70,67
1556,53
227,50
6,8419
4
3
2
1
121,00
2752,07
261,93
10,5069
Lokal
wyceniany
3
1
1
122,20
???
251,21
Średnia wartość
KP
w
9.7182
Rynkowa stawka szacunkowa czynszu dla analizowanego lokal jest na poziomie:
RSSzCz = 251,21 zł/m
2
Na podstawie analizy rynku dla podobnych lokali użytkowych wynika, że prognozowany dochód operacyjny netto dla atrybutów
lokalu wycenianego powinien być na poziomie
DON = 122,2 m2 x 251,21 zł/m2 = 30 698 zł/rok
Wartość tego dochodu różni się zaledwie o 1,11 % od DON = 30 360 zł/rok otrzymanego z analizy dochodów i wydatków dla
wycenianego lokalu.
Iloraz ceny transakcyjnej i prognozowanych dochodów netto określa współczynnik kapitalizacji prostej dla poszczególnych
lokali, co wyliczono w ostatniej kolumnie.
Do wyceny analizowanego lokalu będzie przyjęta wartość współczynnika kapitalizacji, wynikająca z prognozy dochodów dla
lokali użytkowych sprzedanych, czyli na poziomie
Wkp = 9.7182, co oznacza, że wartość rynkowa wycenianego lokalu jest w przybliżeniu równoważna 9.72 rocznych wartości DON.
9.3. Określenie wartości rynkowej lokalu użytkowego
Wartość rynkowa wycenianego lokalu użytkowego, zostanie wyliczona na podstawie dochodu operacyjnego netto DON =
30 360 zł/rok oraz współczynnika kapitalizacji prostej Wkp = 9.7182 (rok)
, czyli:
W
R
= DON x W
k
= 30 360 x 9.7182 = 295 045 zł
Na podstawie wykonanej wyceny techniką kapitalizacji prostej według metody inwestycyjnej mieszczącej się w
podejściu dochodowym można postawić wniosek, że wartość rynkowa analizowanego lokalu powinna być na poziomie:
W = 295 045 zł.
Wartość ta została określona na podstawie reprezentatywnej bazy lokali użytkowych liczącej 6 lokali wynajmowanych oraz 4 lokali
sprzedanych, co w przeliczeniu na powierzchnię 122,2 m2 daje jednostkową wartość rynkowa na poziomie 2414 zł/m2.
6
Podejście dochodowe – technika dyskontowania strumieni dochodów
1.1.
Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest lokal użytkowy przeznaczony na cele handlowe znajdujący się przy ulicy Królewskiej 92 w Krakowie, powiat
M. Kraków, gmina Kraków M., województwo małopolskie.
Budynek zlokalizowany jest na działce nr 443/4 w jednostce ewidencyjnej Krowodrza, obręb 3. Działka posiada księgę wieczystą nr
KR1P/00074652/9 prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dla nieruchomości
lokalowej prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P/00360542/7.
1.2 Baza sprzedanych lokali użytkowych do analizy rynku
Do analizy rynku zebrano informacje o 6 wyodrębnionych lokalach użytkowych, które w okresie ostatnich 21 miesięcy były przedmiotem
transakcji rynkowych. W przypadku braku transakcji rynkowych analizę można oprzeć na cenach ofertowych. Podobieństwo wybranych
lokali do lokalu wycenianego zostało sformułowane za pomocą 4 atrybutów: położenie, standard i funkcjonalność pomieszczeń, miejsca
parkingowe, stan techniczny budynku. Informacje o datach transakcji i cechach tych nieruchomości przedstawiono w tabeli 1.
Tabela 1. Informacje rynkowe o sprzedanych lokalach użytkowych
Lp.
Nr Rep
Adres
P
o
w
ie
rzch
n
ia
[
m
2
]
Czas
P
o
ło
ż
e
n
ie
S
ta
n
d
a
rd
i
fu
n
kcj
o
n
a
ln
o
ść
M
ie
jsca
p
a
rki
n
g
o
w
e
S
ta
n
t
e
c
h
n
iczn
y
b
u
d
yn
ku
C
e
n
a
[
zł
/m
2
]
Data
t
1
3132/06
Mazowiecka 108
63,68 03.10.2006
0
0
1
1
1
6925,25
2
6566/07
Wrocławska 16-18
60,80 19.03.2007
5
1
2
0
1
7812,50
3
5698/07
Balicka 12b
81,60 17.07.2007
9
0
1
1
1
7156,86
4
1358/2007
Bronowicka 23
75,90 26.11.2007
13
1
2
0
1
8102,77
5
5386/07
Kazimierza Wielkiego
71,20 06.12.2007
14
1
1
1
1
7514,04
6
576/08
Sienkiewicza 9
64,50 28.04.2008
18
0
1
1
0
7286,82
Wyceniana: Królewska 92
71,56
lipiec 2008
21
1
1
1
0
?
t – ilość miesięcy liczona od daty najstarszej transakcji, oznaczonej jako miesiąc zerowy
W celu ustalenia ilościowego wpływu czasu na ceny transakcyjne wybrano te lokale, które w wyróżnionych parach posiadają identyczne
wartości atrybutów, a różnią się w sposób istotny datą transakcji.
Współczynnik zmiany ceny (B) wyznaczono ze wzoru:
100%
NP
NW
NW
C
C
B
C
t
, gdzie:
C
NP
- cena nieruchomości później sprzedanej
C
NW
- cena nieruchomości wcześniej sprzedanej
t
– różnica jednostek czasu pomiędzy transakcjami nieruchomości o C
NP
i C
NW
Tabela 2. Obliczenie współczynnika zmiany cen przypadającego na jednostkę czasu
Nr pary
C
NP
[zł/m
2
]
C
NW
[zł/m
2
]
t
B [%]
1-3
7156,86
6925,25
9
0,37
2-4
8102,77
7812,50
8
0,46
Wyznaczony średni współczynnik zmiany cen w czasie wynosi 0,42 % miesięcznie, co w przeliczeniu na rok daje 5,04 %.
Analiza ta dowodzi, że ceny transakcyjne muszą być korygowane na datę wyceny nieruchomości.
W tabeli poniżej przedstawiono informacje rynkowe o podobnych nieruchomościach i ich ceny skorygowane na datę transakcji.
Tabela 3. Informacje rynkowe o podobnych nieruchomościach i ich ceny skorygowane na datę transakcji
Lp.
Nr Rep
Adres
Czas
P
o
ło
ż
e
n
ie
S
ta
n
d
a
rd
i
fu
n
kcj
o
n
a
ln
o
ść
M
ie
jsca
p
a
rki
n
g
o
w
e
S
ta
n
t
e
c
h
n
iczn
y
b
u
d
yn
ku
C
e
n
a
sko
ry
g
o
w
a
n
a
[c]
[
zł
/m
2
]
Data
t
w
-t
i
1
3132/06
Mazowiecka 108
03.10.2006
21
0
1
1
1
7536,06
2
6566/07
Wrocławska 16-18
19.03.2007
16
1
2
0
1
8337,50
3
5698/07
Balicka 12b
17.07.2007
12
0
1
1
1
7517,57
4
1358/2007
Bronowicka 23
26.11.2007
8
1
2
0
1
8375,02
5
5386/07
Kazimierza Wielkiego
06.12.2007
7
1
1
1
1
7734,96
6
576/08
Sienkiewicza 9
28.04.2008
3
0
1
1
0
7378,64
Wyc
Królewska 92
07.2008
0
1
1
1
0
?
7
t
w
-t
i
- różnica jednostek czasu pomiędzy datą wyceny a datą i–tej transakcji
W zbiorze tym określono:
-
cenę minimalną: C
min
= 7378,64 zł/ m
2
,
-
cenę maksymalna: C
max
= 8375,02 zł/ m
2
,
-
cenę średnią: C
śr
= 7813,29 zł/ m
2
,
-
∆C = C
max
- C
min
= 8375,02 zł/ m
2
– 7378,64 zł/ m
2
= 996,38 zł/ m
2
,
-
= 435,82 zł/ m
2
Prognozowane jednostkowe nakłady, jakie należałoby ponieść na zakup podobnego lokalu mogą zawierać się w przedziale:
C=(7813,29 zł/ m
2
435,82 zł/ m
2
)
1.3. Baza wynajmowanych lokali użytkowych do analizy rynku
Do analizy stawek czynszowych (dochodów netto) uzyskiwanych za wynajem lokali użytkowych zebrano informacje o 11
wyodrębnionych lokalach użytkowych. Wysokość czynszu jest ustalana w okresie od kwietnia do czerwca 2008 r., stąd jego wartość nie
wymaga korekty ze względu na upływ czasu. Podobieństwo wybranych lokali do lokalu wycenianego zostało sformułowane za pomocą
4 atrybutów: położenie, standard i funkcjonalność pomieszczeń, miejsca parkingowe, stan techniczny budynku. Wszystkie zabrane
informacje przedstawione zostały w tabeli poniżej.
Tabela 4. Informacje rynkowe o wynajmowanych powierzchniach użytkowych
Lp.
Adres
P
o
w
ie
rzch
n
ia
P
o
ło
ż
e
n
ie
S
ta
n
d
a
rd
i
fu
n
kcj
o
n
a
ln
o
ść
M
ie
jsca
p
a
rki
n
g
o
w
e
S
ta
n
t
e
c
h
n
iczn
y
b
u
d
yn
ku
P
o
te
n
cj
a
ln
y
d
o
ch
ó
d
b
ru
tt
o
[P
D
B
]
[zł
/m
-c
]
S
ta
w
ka
czy
n
szu
[S
]
[zł
/m
2
/m
-c]
E
fe
k
tyw
n
y
d
o
ch
ó
d
b
ru
tt
o
[E
D
B
]
[zł
/m
-c
]
W
yd
a
tki
o
p
e
ra
c
yj
n
e
[zł
/m
-c]
D
o
ch
ó
d
o
p
e
ra
c
yj
n
y
n
e
tt
o
[
D
O
N
]
[zł
/m
-c]
Je
d
n
o
s
tko
w
y
d
o
ch
ó
d
o
p
e
ra
c
yj
n
y
n
e
tt
o
[
D
O
n
j]
[zł
/m
-c/
m
2
]
R
o
czn
y
je
d
n
o
st
ko
w
y
d
o
ch
ó
d
o
p
e
ra
c
yj
n
y
n
e
tt
o
[
d
]
[zł
/m
2
/r
o
k]
1
Kazimierza
Wielkiego
85
1
2
1
0
5800
68,24
5220
561
4660
54,82
657,82
2
Lea
70
0
1
0
1
3900
55,71
3510
377
3133
44,76
537,08
3
Królewska
60
1
1
0
0
3300
55,00
2970
330
2640
43,99
527,92
4
Kazimierza
Wielkiego
74
1
1
0
0
4000
54,05
3600
393
3207
43,33
520,02
5
Bronowick
a
51
0
1
1
1
3200
62,74
2880
371
2509
49,19
590,32
6
Lea
75
1
2
0
0
4700
62,67
4230
469
3761
50,15
601,80
7
Józefitów
70
0
2
0
0
3400
48,57
3060
319
2740
39,15
469,79
8
Grottgera
60
0
2
0
1
3250
54,17
2925
348
2577
42,95
515,46
9
Wrocławsk
a
70
1
2
1
1
4800
68,57
4320
504
3815
54,51
654,08
10
Urzędnicza
60
0
2
0
0
2900
48,33
2610
275
2335
38,92
467,04
11
Mazowieck
a
55
0
1
0
0
2200
40,00
1980
262
1718
31,23
374,73
Wy
72
1
1
1
0
W zbiorze tym określono:
-
d
min
= 374,73zł/m2/rok S
min
=40,00 zł/m
2
/m-c
-
d
max
= 657,82zł/m2/rok S
max
=68,57zł/m
2
/m-c
-
d
śr
= 537,82 zł/m2/rok S
śr
=56,19 zł/m
2
/m-c
-
∆d = d
max
- d
min
= 283,09 zł/m2/rok ∆S=28,57 zł/m
2
/m-c
-
= 84,80 zł/m2/rok
-
współczynnik rozproszenia
d
r
d
0,16
Jednostkowy roczny operacyjny dochód netto, ustalony w oparciu ogólną analizę rynku, powinien być prognozowany w przedziale:
d =(537,82
84,80) zł/m2/rok
-Poziom pustostanów oraz strat ze względu na zaległości czynszowe oszacowano na poziomie 10 %
-Wydatki operacyjne ujmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości, koszty zarządu nieruchomością,
ubezpieczenie lokalu oraz koszty drobnych napraw i remontów szacowano indywidualnie dla każdego lokalu.
Powyższe wydatki operacyjne nie obejmują kosztów mediów zużywanych bezpośrednio przez najemcę. Koszty dostarczenia wody,
elektryczności, ogrzewania, rachunki telefoniczne itp. są rozliczane wg wskazań licznika i ponosi je najemca.
-Współczynnik rozproszenia dochodu na poziomie 0,16 będzie podstawą do ustalenia ryzyka inwestycyjnego w zakresie analizowanych
lokali użytkowych.
Na podstawie stawek czynszów lokali użytkowych zawartych w tabeli 6 zostały obliczone udziały procentowe („wagi”) poszczególnych
atrybutów w wyjaśnianiu zmienności cen w analizowanej bazie.
Z analizy obliczeń wynika, że do wyceny lokalu użytkowego powinny być uwzględnione atrybuty:
położenie z udziałem 41 %,
standard i funkcjonalność z udziałem 24%,
8
miejsca parkingowe z udziałem 18%
stan techniczny budynku z udziałem 17%.
2. SPOSÓB WYCENY
2.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości
Oszacowano określoną w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny wartość rynkową prawa własności lokalu użytkowego dla
aktualnego sposobu użytkowania (WRU).
Wartość rynkową nieruchomości, zgodnie z rozdz. 5 art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997
roku, stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących warunków:
strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości i nie działają w sytuacji przymusowej
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę
charakter nieruchomości i stan rynku.
2.2. Wybór podejścia i metody wyceny
Właściciel nieruchomości planuje wykonanie modernizacji lokalu, w celu podwyższenia jego standardu. W ramach inwestycji
planowana jest: wymiana okien i drzwi wewnętrznych, wymiana podłóg, malowanie ścian i sufitów, wykonanie okładzin z płytek
ceramicznych w sanitariatach, wymiana białego montażu, wymiana gniazdek i wyłączników w pomieszczeniach magazynowych.
Szczegółowe zestawienie robót, nakładów i kosztów modernizacji przedstawia kosztorys ofertowy, stanowiący załącznik do
niniejszego operatu. Prace modernizacyjne planowane są do wykonania stopniowo w latach 2008-2011. Co roku standard lokalu
będzie stopniowo wzrastał. Zakłada się, ze realna wartość stawek rynkowego czynszu najmu będzie wzrastać w stosunku do roku
2008 w tempie 5% rocznie w okresie prognozy dochodów (2008-2012), po czym ustabilizuje się
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, przeznaczenia nieruchomości i jej stanu prawnego, a także zbiorów informacji o
aktualnych czynszach rynkowych, zbiorów informacji o cenach transakcyjnych dla podobnych lokali użytkowych, oraz zmiany
wartości dochodu w przewidywanej przyszłości, właściwą procedurą do określenia wartości rynkowej nieruchomości będzie metoda
inwestycyjna mieszcząca się w podejściu dochodowym, według techniki dyskontowania strumieni dochodów.
Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.)
§ 10. 1. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych
strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu
prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości
po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.
2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej
nieruchomości będą ulegały zmianie.
3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna
uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu
stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.
Zgodnie NI 2 :
4.3 Technika dyskontowania strumieni dochodów
4.3.1 Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w pewnym
okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, a założenie o zmienności dochodów wynika z
prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości, bądź umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność
poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości.
4.3.2 W ramach tej techniki wartość nieruchomości równa jest sumie zdyskontowanych strumieni dochodów z nieruchomości
występujących w każdym z okresów objętych prognozą, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości (RV)
Długość okresu prognozy wyznacza liczba lat, w których przewidywane dochody są zmienne.
4.3.3 Wartość rezydualna wyznaczona jest jako wartość nieruchomości na koniec
okresu prognozy. Dla określania wartości prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania
dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie
przyjmować założenia nieskończenie długiego okresu osiągania dochodu.
4.3.4 W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:
gdzie:
1
2
1
2
1
1
1
1
......
(1
)
(1
)
(1
)
(1
)
R
n
n
n
W
DON
DON
DON
RV
r
r
r
r
WR – wartość rynkowa nieruchomości ,
DON1-n – oznacza dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy,
r – stopa dyskontowa,
RV – wartość rezydualna.
4.3.5 Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej (r).
4.3.6 Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji ze względu na spodziewany wzrost dochodów
(czynszów) i (lub) cen nieruchomości. W przypadku wzrostu spodziewanych dochodów i wartości rezydualnej nieruchomości stopa
dyskontowa będzie wyższa od stopy kapitalizacji używanej w technice kapitalizacji prostej.
9
4.3.7 Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z
nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz nieruchomości dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.
Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy,
wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska.. Czynniki te
uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.
4.3.8 W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brak jest wystarczających danych rynkowych, stopę dyskontową ustala
się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym
zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej w oparciu o wyniki analizy poziomu stóp zwrotu z wolnych od ryzyka inwestycji na rynku
kapitałowym nie oznacza, iż pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje korelacja.
Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie, że poziom
wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien w długim okresie czasu być wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji
wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą
nieruchomość.
4.3.9 Przyjęty do określania wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu
realnym a nie nominalnym.
Do wyceny analizowanego lokalu współczynnik ryzyka inwestycyjnego (
CF
s
) zostanie odniesiony do prognozowanych
strumieni dochodów, stąd po uwzględnieniu oznaczeń:
c
śr
- jednostkowe nakłady, jakie należy ponieść na zakup podobnego lokalu
d
śr
- jednostkowe dochody roczne z podobnych lokali, odpowiadające średniej wartości strumieni dochodów, prognozowana stopa
dyskontowa (
d
r
) wyraża się następującym wzorem:
(1
)
śr
d
CF
śr
śr
d
r
s
c
d
zaś współczynnik dyskonta wylicza się według wzoru
1
1
d
q
r
Powyższe formuły wynikają z analizy przyszłych wartości prognozowanych strumieni dochodów, które są dyskontowane za pomocą
d
r
na wartość teraźniejszą (na datę wyceny). Znak (+) stosujemy dla prognozowanych strumieni dochodów rosnących, zaś znak (-)
stosujemy dla prognozowanych strumieni dochodów malejących.
Wartość współczynnika ryzyka inwestycyjnego
CF
s
będzie odniesiona do współczynnika rozproszenia czyn szów
(
)
d
dla lokali
użytkowych, czyli będzie wyznaczona na podstawie analizy rynku czynszowego.
Wycena przy zastosowaniu techniki dyskontowania strumieni dochodów odbywa się w następujący sposób:
1. Ustalenie wielkości strumieni dochodu na koniec kolejnych lat prognozy wg następującej kolejności:
- określenie potencjalnego dochodu brutto (PDB), jaki jest możliwy do osiągnięcia w ciągu roku z wycenianej nieruchomości,
- określenie efektywnego dochodu brutto (EDB) poprzez pomniejszenie PDB o straty wynikające z zaległości w płatnościach
czynszowych oraz pustostanów typowych dla lokalnego rynku,
- określenie wydatków operacyjnych dla wycenianej nieruchomości (WO),
- określenie dochodu operacyjnego netto (DON); efektywny dochód brutto pomniejsza się o wydatki operacyjne oraz koszt
modernizacji.
2. Ustalenie stopy dyskonta (r
d
).
3. Obliczenie wartości rezydualnej.
4. Dyskontowanie rocznych dochodów operacyjnych netto osiąganych przez nieruchomość będącą przedmiotem wyceny.
5. Obliczenie wartości nieruchomości (W) w wyniku zsumowania rocznych zdyskontowanych dochodów operacyjnych oraz
zdyskontowanej wartości rezydualnej.
3. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY
3.1. Określenie rynkowej stawki czynszu 1 m2 nieruchomości
Dla oszacowania rynkowej stawki czynszu 1 m2 za przedmiotowy lokal zastosowano podejście porównawcze, metodę
porównywania parami.
Spośród 11 analizowanych lokali użytkowych, przedstawionych w tabeli 6, do wyceny metodą porównywania parami przyjęto 3 z nich.
Wszystkie różnią się jednym atrybutem z nieruchomością wycenianą.
Opis lokalu A
nr 1 – ul. Kazimierza Wielkiego – o powierzchni 85 m
2
Lp.
Cecha rynkowa
Opis
Skala
atrybutu
1
Położenie
Przy głównej ulicy, w pobliżu przystanek tramwajowy (kilka linii); liczne obiekty
handlowo usługowe znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie
1
3
Standard i
funkcjonalność
pomieszczeń
Lokal po remoncie; stan techniczny bardzo dobry, wysoki standard; funkcjonalny
rozkład pomieszczeń.
2
4
Miejsca parkingowe
Miejsca parkingowe przed budynkiem, w którym znajduje się przedmiotowy lokal
1
5
Stan techniczny
budynku
Budynek, w którym systematyczne przeprowadzane są prace remontowe i
konserwatorskie. Element budynku utrzymany jest należycie. Celowy jest remont
bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i
impregnacji.
0
10
Opis lokalu B
nr 3 – ul. Królewska– o powierzchni 60 m
2
Lp.
Cecha rynkowa
Opis
Skala
atrybutu
1
Położenie
Przy głównej ulicy; przystanek tramwajowy i autobusowy w odległości
kilkudziesięciu metrów; obiekty handlowo usługowe znajdują się na parterze w
budynku z przedmiotowym lokalem oraz w budynkach sąsiednich
1
3
Standard i
funkcjonalność
pomieszczeń
Lokal o typowym standardzie i w dobrym stanie technicznym; wymaga
odświeżenia.
1
4
Miejsca parkingowe
Brak miejsc parkingowych w najbliższym otoczeniu lokalu.
0
5
Stan techniczny
budynku
Budynek, w którym systematyczne przeprowadzane są prace remontowe i
konserwatorskie. Element budynku utrzymany jest należycie. Celowy jest remont
bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i
impregnacji.
0
Opis lokalu C
nr 4 – ul. Kazimierza Wielkiego – o powierzchni 74 m
2
Lp.
Cecha rynkowa
Opis
Skala
atrybutu
1
Położenie
Przy głównej ulicy; dobry dostęp do komunikacji miejskiej wielu linii, a także do
innych obiektów handlowo usługowych.
1
3
Standard i
funkcjonalność
pomieszczeń
Lokal o przeciętnym standardzie i w dobrym stanie technicznym; korzystny rozkład
pomieszczeń.
1
4
Miejsca parkingowe
Parkowanie wzdłuż ulicy dojazdowej.
0
5
Stan techniczny
budynku
Budynek, w którym systematyczne przeprowadzane są prace remontowe i
konserwatorskie. Element budynku utrzymany jest należycie. Celowy jest remont
bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji i
impregnacji.
0
Tabela 5. Baza lokali wybranych do porównania (wyceny)
nieruchomość
wyceniana
nieruchomość nr 1
nieruchomość nr 3
nieruchomość nr
4
Położenie
1
1
1
1
Standard i funkcjonalność
pomieszczeń
1
2
1
1
Miejsca parkingowe
1
1
0
0
Stan techniczny budynku
0
0
0
0
Stawka czynszu [S]
[zł/m
2
/m-c]
?
68,24
55,00
54,05
Tabela 6. Szacowanie rynkowej wartości lokalu
A
tr
yb
u
t
U
d
zi
a
ły
p
ro
ce
n
to
w
e
k
[%
]
U
d
zi
a
ły
kw
o
to
w
e
R
o
zp
ię
to
ś
ć
a
tr
y
b
u
tó
w
w
b
a
zi
e
U
d
zi
a
ł
kw
o
to
w
y
n
a
je
d
n
o
st
kę
a
tr
y
b
u
tu
N
ie
ru
ch
o
m
o
ś
ć
w
yce
n
ia
nr 1
nr 3
nr 4
A
tr
yb
u
t
A
tr
yb
u
t
P
o
p
ra
w
ka
A
tr
yb
u
t
P
o
p
ra
w
ka
A
tr
yb
u
t
P
o
p
ra
w
ka
Położenie
41
11,71
1
11,71
1
1
0
1
0
1
0
Standard i
funkcjonalność
pomieszczeń
24
6,86
1
6,86
1
2
-6,86
1
0
1
0
Miejsca
parkingowe
18
5,14
1
5,14
1
1
0
0
5,14
0
5,14
Stan techniczny
budynku
17
4,86
1
4,86
0
0
0
0
0
0
0
Suma
100
28,57
-6,86
5,14
5,14
Stawka czynszu
[S] [zł/m
2
/m-c]
68,24
55,00
54,05
Stawka czynszu
[S]
[zł/m
2
/m-c]
skorygowana
61,38
60,14
59,19
11
Wartość przeciętna jako średnia arytmetyczna 60,24 [zł/m
2
/m-c]
Stawka rynkowego czynszu [SRC] [zł/m
2
/m-c] za przedmiotową nieruchomość wynosi:
[SRC] = 60,24 [zł/m
2
/m-c]
3.2. Określenie rocznego dochodu operacyjnego netto z wycenianej nieruchomości
3.2.1 Potencjalny roczny dochód brutto
Potencjalny roczny dochód brutto (PDB)
PDB=S*P*12, gdzie
S – rynkowa stawka czynszu z nieruchomości,
P – powierzchnia lokalu
PDB = 60,24
71,56 m2
12 = 51 729,29 zł/rok
3.2.2 Efektywny roczny dochód brutto
Poziom pustostanów oraz strat ze względu na zaległości czynszowe oszacowano na poziomie 10 %.
EDB = 0,9 * PDB = 46 556,36 zł/rok
3.2.3 Wydatki operacyjne
Wydatki operacyjne dla przedmiotowego lokalu określono po dokonaniu analizy rynku lokalnego.
Tabela 7. Obliczenie wydatków operacyjnych dla wycenianego lokalu użytkowego
Wydatki operacyjne
Sposób liczenia
Wartość [zł/rok]
Podatek od lokalu
18,65*71,56=
1334,59
Podatek od gruntu
0,23*11/1000*1017=
2,57
Opłata za wieczyste użytkowanie
-
90
Opłata za zarządzanie nieruchomością
1,3*12*71,56=
1116,34
Ubezpieczenie lokalu
-
1000
Konserwacja bieżąca lokalu
-
760,50
RAZEM
4304,00
Ubezpieczenie określono na podstawie analizy stawek firm ubezpieczeniowych na terenie miasta Krakowa.
Koszty bieżącej konserwacji określono na podstawie kalkulacji corocznych kosztów niezbędnych do poniesienia, celem utrzymania
zdolności lokalu do generowania zysków. Określono je na podstawie katalogu robót remontowych.
3.2.4 Dochód operacyjny netto
Dochód operacyjny netto (DON) stanowi różnicę efektywnego dochodu brutto (EDB) i wydatków operacyjnych (WO), czyli
DON = EDB-WO=46 556,36 zł/rok - 4304,00 zł/rok = 42 252,36 zł/rok
Jeżeli prognozowany operacyjny dochód netto zostanie podzielony przez powierzchnię lokalu, czyli 71,56 m
2
, to otrzymujemy
DONj=590,45 zł/m2/rok, co mieści się w przedziale jednostkowych dochodów z analizy rynku d =(537,82
84,80) zł/m2/rok.
3.3. Prognoza strumieni dochodów
Do wyceny analizowanej nieruchomości przyjmuje się następujące założenia:
1. PDB będzie prognozowany z poziomu 51 729 zł za 2009 rok, a w następnych latach, z tytułu modernizacji lokalu, będzie
wzrastał o 5 % rocznie
2. Wydatki operacyjne przyjmuje się na tym samym poziomie
12
3. W okresie pierwszych 4 lat prognozy strumieni dochodów, czyli w latach 2009-2012, lokal będzie podlegał sukcesywnej
modernizacji, której zakres prac i ich koszty przedstawia ofertowy kosztorys:
Ofertowy kosztorys prac modernizacyjnych
Cena jednostkowa
Jednostka
Ilość
jednostek
Cena
2009 - okna i drzwi
Zakup okien
650
zł/szt.
2
1 300,00
Zakup drzwi wewnętrznych
256
zł/szt.
3
768,00
Montaż drzwi wewnętrznych
233
zł/szt.
3
699,00
Montaż okien
91
zł/mb.
4,5
409,50
3 176,50
2010 - remont pomieszczeń magazynowych
Wyrównanie podłoża do 3cm pod układanie glazury
27,56
zł/m2
23,71
653,45
Flizowanie - Glazura
58,5
zł/m2
23,71
1 387,04
Zakup glazury
30 zł za 1,33 m2
zł/m2
23,71
535,00
Wymiana gniazd lub wyłączników bez przeróbek instalacji i
puszek.
87,36
zł/szt.
9
786,24
Zakup gniazdek
15
zł/szt.
6
90,00
Zakup wyłączników
15
zł/szt.
3
45,00
Malowanie farbą Polifarb Dekoral - Sigma (kolor mix) wraz
z materiałem
16,64
zł/m2
42,76
711,53
4 208,25
2011 - sala sprzedaży
Malowanie farbą Polifarb Dekoral - Sigma (kolor mix) wraz
z materiałem
16,64
zł/m2
57,06
949,48
Wyrównanie podłoża do 3cm pod układanie glazury
27,56
zł/m2
42,6
1 174,06
Flizowanie - Glazura
58,5
zł/m2
42,6
2 492,10
Zakup glazury
30 zł za 1,33 m2
zł/m3
42,6
961,00
5 576,63
2012 - łazienka
Wyrównanie podłoża pod flizy
34,45
zł/m2
26
895,70
Flizowanie płytki (10x10)
117
zł/m2
26
3 042,00
Zakup płytek
40 zł za0,97 m2
zł/m2
26
1 072,00
Wyrównanie podłoża do 3cm pod układanie glazury
27,56
zł/m2
5,25
144,69
Flizowanie - Glazura
58,5
zł/m2
5,25
307,13
Zakup glazury
30 zł za 1,33 m2
zł/m2
5,25
118,00
Demontaż starych punktów hydraulicznych,(wanna,
zlewozmywak, umywalka) itp.:
124,8
zł/szt.
1
124,80
Montaż wc
109,2
zł/szt
1
109,20
Montaż umywalki
78
zł/szt.
1
78,00
Zakup umywalki
97
zł/szt.
1
80,00
Zakup wc
338
zł/szt.
1
150,00
Malowanie farbą Polifarb Dekoral - Sigma (kolor mix) wraz
z materiałem
16,64
zł/m2
5,25
87,36
6 208,88
Razem prace modernizacyjne
19 170,26
Kosztorys ofertowy sporządzony na podstawie cennika firmy remontowo – budowlanej Brygada 102 oraz przeciętnych cen materiałów
budowlanych dostępnych w hipermarketach i hurtowniach budowlanych.
Tabela 8. Prognozowanie PDB, EDB, WO i strumieni dochodów
Rok prognozy
2009
2010
2011
2012
2013
PDB [zł/rok]
51 729
54 316
57 032
59 883
62877
EDB=0,9 PDB
[zł/rok]
46 556
48 884
51 328
53 8945
56 590
WO [zł/rok]
4304
4304
4304
4304
4304
DON
42 252
44 580
47 025
49 591
52 286
13
Koszt
modernizacji[zł/rok]
3 177
4 208
5 577
6 209
0
Strumienie
dochodów [zł/rok]
39 075
40 372
41 448
43 382
52 286
3.4. Określenie stopy dyskontowej
Z uwagi na brak dodatkowych informacji dotyczących efektywności inwestowania w lokale użytkowe, wartość współczynnika ryzyka
inwestycyjnego będzie uzależniona od wartość współczynnika (
d
) rozproszenia czynszów na analizowanym rynku. W przypadku
wycenianego lokalu będzie przyjęta pojedyncza wartość tego współczynnika, czyli
16
,
0
CF
s
Na podstawie ustalonej wartości współczynnika ryzyka inwestycyjnego oraz wcześniej podanych wzorów, obliczono wartość stopy
dyskontowej oraz współczynnika dyskonta dla strumieni dochodów z lokali użytkowych, czyli
537,82
(1 0,16)
0, 0857
7813,29 -537,82
d
r
9211
,
0
1
1
d
r
q
Obliczone wartości powyższych parametrów są wyznaczone przy uwzględnieniu współczynnik ryzyka inwestycyjnego ze znakiem (+),
gdyż prognoza strumieni dochodów jest przewidywana z tendencją rosnącą.
3.5. Określenie wartości rynkowej nieruchomości
Po uwzględnieniu, ze Standardu III.6, ogólnego wzoru dyskontowania strumieni dochodów i zapisanej tam formuły, że: wartość
rezydualna (RV) przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów,
wzór na rynkową wartość lokalu
)
(W
wyraża się formułą:
1
2
3
4
5
5
1
2
3
4
5
W
CF q
CF q
CF q
CF q
CF q
RV q
, gdzie:
i
CF
- oznacza prognozowane strumienie dochodów na koniec kolejnego roku,
d
r
q
1
1
- oznacza współczynnik dyskonta, liczony ze stopy dyskontowej.
3.5.1 Określenie wartości rezydualnej
Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania
strumieni dochodów. Wartość rezydualną przedmiotowej nieruchomości określono podejściem dochodowym – techniką kapitalizacji
prostej strumienia dochodu netto z nieruchomości, przewidywanego do uzyskania z nieruchomości w ostatnim roku prognozy
dochodów. Do przekształcenia ostatniego strumienia dochodów w wartość rezydualną zastosowano stopę kapitalizacji, która powstaje
przez pomniejszenie stopy dyskontowej o współczynnik ryzyka
15%
R
w
, utraty dochodów z nieruchomości po upływie okresu
prognozy dochodów, czyli:
(1 0,15)
0,0728
d
R
r
.
Wartość rezydualna zostanie wyliczona wzorem:
52 285,55
718 214
0,0728
n
CF
RV
zl
R
3.5.2 Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości
Tabela 9. Dyskontowanie strumieni dochodów i wartości rezydualnej
Rok prognozy
2009
2010
2011
2012
2013
RV
Strumienie dochodów
39 075
40 372
41 448
43 382
52 286
718 214
Współczynnik dyskonta
0,9211
0,8484
0,7815
0,7198
0,6630
0,6630
Suma
zdyskontowanych
strumieni dochodów
168 527
Zdyskontowana
wartość
rezydualna
476176
SUMA:
644 703
3.6 Wynik końcowy wyceny
Na podstawie wykonanej wyceny techniką dyskontowania strumieni dochodów według metody inwestycyjnej mieszczącej się w
podejściu dochodowym można postawić wniosek, że wartość rynkowa analizowanej nieruchomości powinna być na poziomie
W = 644 703 zł
Jeżeli wartość rynkowa zostanie podzielony przez powierzchnię lokalu, czyli 71,56 m
2
, to otrzymujemy jednostkową wartość
wycenianego lokalu na poziomie 9009 zł/m
2
.
14
WYCENA DOMU JEDNORODZINNEGO W TRAKCIE BUDOWY
1. Sposób wyceny
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, przeznaczenia nieruchomości i jej stanu prawnego, stanu zagospodarowania nieruchomości oraz z
uwagi na brak transakcji rynkowych dotyczących sprzedaży jednorodzinnych domów w trakcie ich budowy, właściwą procedurą do określenia
wartości rynkowej nieruchomości będzie metoda pozostałościowa mieszcząca się w podejściu mieszanym.
Po uwzględnieniu założeń do podejścia mieszanego, procedura wyceny dla metody pozostałościowej będzie realizowana w czterech
następujących etapach:
ETAP I
W etapie I będzie przeprowadzona wycena metodą porównywania parami nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, przy
założeniu że dom jest wykończony zgodnie z projektem technicznym budowy. Końcową czynnością tej metody będzie obliczenie
wartości rynkowej jednorodzinnego domu zrealizowanego według ustalonego projektu technicznego, o powierzchni użytkowej
)
(S
,
wraz z działką gruntową, czyli
S
W
W
j
C
ETAP II
W etapie drugim będzie ustalony stosunek sumy kosztu wykonanych elementów scalonych domu jednorodzinnego i kosztu zakupu działki
gruntowej do kosztu realizacji całego budynku, według przyjętego projektu, powiększonego o koszt zakupu działki gruntowej, czyli:
G
B
G
E
B
E
K
K
u
/
ETAP III
W etapie trzecim zostanie określona wartość rynkowa wykonanych elementów budynku według ustalonego projektu technicznego wraz z działka
gruntową, czyli
C
B
E
G
E
W
u
W
/
)
(
.
ETAP IV
W etapie czwartym zostanie określona wartość rynkowa rozpoczętej budowy domu jednorodzinnego.
G
G
E
E
W
W
W
)
(
2.
CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
2.1.
Charakterystyka rynku podobnych nieruchomości
W analizowanej dzielnicy rzadko można spotkać w obrocie rynkowym podobne do wycenianego domu, który jest w trakcie budowy i o znanej cenie
rynkowej.
Natomiast w analizowanej dzielnicy znajduje się duża ilość nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi, które mogą być
przedmiotem transakcji. Podaż takich nieruchomości znacznie przewyższa ich popyt, stąd ceny w ostatnim roku wykazują tendencję malejącą. Ceny
zawarte w ofertach w zakresie sprzedaży wykończonych domów jednorodzinnych kształtują się na poziomie cen transakcyjnych, czyli w przedziale
od 2400
2
/ m
zł
do 3300
2
/ m
zł
.
W celu określenia na rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przyjęto następujące cechy i ich skale:
(STREFA) Strefa miasta:
4 centralna, 3 śródmiejska, 2 pośrednia, 1 peryferyjna
(PLAN) Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania: 2 budownictwo mieszkaniowe niskie jednorodzinne, 2,5 budownictwo
mieszkaniowe niskie wielorodzinne,
(KOMUNIKACJA) Dostępność do środków komunikacji miejskiej: 2 bardzo dobra, 1 dobra, 0 przeciętna, -1 utrudniona
(POLE) Pole powierzchni działki: liczba arów
(OTOCZENIE) Zagęszczenie zabudowy i wpływ otoczenia na warunki mieszkaniowe: 2 bardzo korzystne, 1 korzystne, 0 przeciętne, -1 niekorzystne
(MODA) Moda na lokalizację działki budowlanej (dzielnicę, ulicę): 5 najmodniejsza w okolicy, 3 bardzo modna, 1 modna, 0 przeciętna, -1 niemodna
(UZBROJENIE) Uzbrojenie terenu występujące w granicy działki: liczba mediów (sieci) (od 0 do 6); - wodociągowa, elektryczna, gazowa,
kanalizacyjna, CO, droga,
(STANDARD) Standard użytych materiałów i wykończenia domu jednorodzinnego: 2 bardzo wysoki, 1 wysoki, 0 przeciętna, -1 niski.
Działka budowlana wycenianej nieruchomości posiada następujące cechy:
strefa miasta – peryferyjna,
przeznaczenie w planie – tereny mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy,
dostęp komunikacyjny do działki – dobry,
pole powierzchni działki – 927
2
m
,
otoczenie działki – bardzo korzystne,
moda na lokalizację – bardzo modna,
uzbrojenie działki w odległości 80 m od granicy działki (sieć) – wodociągowa, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, droga.
2.2. Analiza rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej
W dzielnicy Krowodrza zebrano informacje o 5 nieruchomościach zabudowanych domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej od
280 do 400
2
m
, zlokalizowanych na działkach o polu od 7 do 9 arów, które w okresie ostatnich 3 miesięcy (luty – kwiecień 2007) były
przedmiotem transakcji. Z uwagi na niedługi okres czasu pomiędzy zarejestrowanymi transakcjami a datą wyceny ceny transakcyjne nie będą
korygowane. Informacje o tych nieruchomościach i o ich cenach transakcyjnych, zamieszczono w tabeli 1.
Tabela 1. Zestawienie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej
15
Nr nierucho-
mości
Oznaczenie atrybutu
1
STREFA
2
PLAN
3
UZBR.
4
POLE
5
KOMUN.
6
OTOCZ.
8
MODA
9
STAND.
Cena jednostkowa
[zł/m
2
]
1
1
2
5
8
2
1
3
1
2880
2
1
2
5
9
2
2
5
2
3250
3
1
2
5
7
2
2
5
2
3200
4
1
2
5
8
1
2
5
2
3100
5
1
2
5
7
1
2
5
1
2900
Do dalszej analizy przyjęto pięć ostatnich atrybutów nieruchomości, gdyż pierwsze trzy atrybuty posiadają identyczne wartości. Dla tych
pięciu atrybutów obliczono współczynniki korelacji liniowej, a następnie ich kwadraty oraz ich udziały procentowe w wyjaśnianiu zmienności cen.
Wartości te zamieszczono w tabeli2.
Tabela 2. Zestawienie wartości współczynników korelacji liniowej i udziałów
procentowych w wyjaśnianiu zmienności cen dla poszczególnych atrybutów
Oznaczenie
atrybutu
Współczynnik korelacji
liniowej
)
(
0
i
r
Udział atrybutu w
wyjaśnianiu cen
2
0
)
(
i
r
Standaryzowany udział atrybutu
w wyjaśnianiu cen
2
0
2
0
(
)
( )
i
i
i
r
r
Procentowy udział
atrybutu w wyjaśnianiu
cen
%
i
k
POLE
0.3804
0.1447
0.075
7
KOMUNIKACJA
0.3551
0.1261
0.066
6
OTOCZENIE
0.6129
0.3756
0.196
20
MODA
0.6129
0.3756
0.196
20
STANDARD
0.9470
0.8969
0.467
47
Suma
1.9189
1.000
100
Na podstawie wartości zawartych w tabeli 2 można wyciągnąć następujące wnioski: Zmienność cen nieruchomości w
analizowanej bazie jest wyjaśniana w 47 % przez atrybut STANDARD, zaś w 20 % przez atrybut OTOCZENIE i MODĘ oraz w 7 %
przez atrybut POLE i w 6 % przez atrybut KOMUNIKACJA.
3.
OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
3.1.
Etap I – określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej metoda porównywania parami
Do wyceny analizowanej nieruchomości zabudowanej zastosowano procedurę obliczeń dla metody porównywania parami, którą realizowano
według etapów przedstawionych w punkcie 7.
Do porównania przyjęto nieruchomości zamieszczone w tabeli 1, dla których (w tabeli 2) ustalono procentowe udziały poszczególnych atrybutów.
Procedurę wyceny przedstawiono w schemacie w formie tabeli 3.
Tabela 3. Wycena nieruchomości zabudowanej według metody porównywania parami
Atrybut
Nieruchomość wyceniana
Nieruchomości do porównania
Atrybuty
1
2
3
4
5
POLE
8 (arów)
8
9
7
8
7
KOMUNIKACJA
2 (bardzo korzystna)
2
2
2
1
1
OTOCZENIE
2 (bardzo korzystne)
1
2
2
2
2
MODA
5 (najmodniejsza)
3
5
5
5
5
STANDARD
1 (wysoki)
1
2
2
2
1
Cena [zł/m
2
]
2880
3250
3200
3100
2900
min
max
max
c
c
c
3250 – 2880 =370
Atrybut
Udział
procen-
towy
[k%]
Udział
kwotowy
k
c
max
[zł/m
2
]
Udział kwotowy na
jednostkę
atrybutu
[zł/m
2
]
R ó ż n i c a a t r y b u t u d l a n i e r u c h o m o ś c i
w y c e n i a n e j i p o r ó w n y w a n e j
Max
rozpiętość
skal
atrybutów
Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu
[zł/m
2
]
POLE
7
25.90
12.95
0
-1
1
0
1
2
0
-12.95
12.95
0
12.95
KOMUNIK.
6
22.20
22.20
0
0
0
1
1
1
0
0
0
22.20
22.20
OTOCZENIE
20
74.00
74.00
1
0
0
0
0
1
74.00
0
0
0
0
MODA
20
74.00
37.00
2
0
0
0
0
2
74.00
0
0
0
0
STANDARD
47
173.90
173.90
0
-1
-1
-1
0
1
0
-173.90
-173.90
-173.90
0
Suma
100 %
Suma popraw.
148.00
-186.85
-160.95
-151.70
35.15
Ceny skorygowane o sumę poprawek
3028.00
3063.15
3039.05
2948.30
2935.15
Wagi do cen skorygowanych
1
1
1
1
1
Średnia cena skorygowana
3002.73 zł/m
2
16
Wartość rynkową analizowanej nieruchomości stanowi iloczyn powierzchni użytkowej jednorodzinnego domu (380 m
2
) i średniej
jednostkowych skorygowanych cen podobnych nieruchomości, czyli
2
2
380
3002.73
/
1 141 037
C
W
m
zł m
zł
.
Na podstawie wyceny metodą porównywania parami, opartej na 5 porównywanych nieruchomościach, można postawić wniosek, że
wartość rynkowa analizowanej nieruchomości, obejmującej działkę gruntową wraz z domem zrealizowanym według ustalonego projektu
technicznego, powinna być na poziomie
W = 1 141 037 zł.
Wyżej określona wartość rynkowa nieruchomości będzie transformowana na stan budowy domu jednorodzinnego.
3.2. Etap II - określenie kosztu realizowanych elementów budynku i kosztu nabycia działki gruntowej
Analiza katalogów do wyceny budynków
Do analizy przyjęto „SCALONE NORMATYWY „ DO WYCENY BUDYNKÓW I BUDOWLI nr 67. Bazy te zostały opracowane przez
WACETOB Sp.z o.o. 00-716 Warszawa, ul. Bartycka 26.
Określenie kosztów odtworzenia budynku jednorodzinnego – według przyjętego projektu technicznego
Do określenie kosztu (K
B
) odtworzenia dla całego wycenianego budynku trzeba, dla wyróżnionych elementów scalonych, określić z
„SCALONYCH NORMATYWÓW” koszty (ceny) jednostkowe, a następnie ich wartości pomnożyć przez ilość jednostek obmiaru tych
elementów. Wszystkie wartości potrzebne do obliczenia kosztu odtworzenia wycenianego budynku zamieszczono w tabeli 4.
Tabela 4. Obliczenie kosztu odtworzenia elementów budynku mieszkalnego
Nr
ele
me-
ntu
Opis robót oraz nakładów
materiałowych i sprzętowych –
elementu scalonego
Nr
obiek
tu z
katal
ogu
67
Jednostka
obmiaru/ nr
obiektu
Ilości
jedno
-tek
Koszt
(cena)
jednost-
kowa
Koszt
elementu
scalonego
1
Roboty ziemne, fundamenty,
ściany piwnic i strop nad
piwnicami
15
m
2
pow.
zabudowy
261.3
316.74
82 764.16
2
Ściany nadziemia
33
m
3
um. obj.
muru
124.6
176.38
21 976.95
3
Stropy i schody
15
m
2
pow.
ogólnej
420
117.06
49 165.20
Elementy scalone (roboty) wykonane
153 906.31
4
Dach – konstrukcja, ocieplenie i
pokrycie dachówką
62
m
2
pow.
zabudowy
261.3
244.83
63 974.08
5
Posadzki i różne roboty wewnętrzne
15
m
2
pow.
ogólnej
420
147.00
61 740.00
6
Stolarka i ślusarka
15
m
2
pow.
ogólnej
420
78.39
32 923.80
7
Tynki wewnętrzne, okładziny,
malowanie
15
m
3
kub.
budynku
864
170.04
146 914.56
8
Elewacje i różne roboty zewnętrzne
15
m
2
um. pow.
elewacji
224
49.51
11090.24
9
Instalacje sanitarne
33
m
3
kub.
budynku
864
47.150*
40 737.60
10
Instalacje elektryczne
33
m
3
kub.
budynku
864
24.447*
21 122.21
Rob
oty
ogół
em
Powierzchnia ogólna m
2
420
2593.21
532 408.70
Kubatura m
3
864
1260.59
532 408.70
Koszt odtworzenia wszystkich elementów scalonych domu
jednorodzinnego
532 408.70
Koszt odtworzenia wykonanych elementów scalonych domu
jednorodzinnego
153 906.31
17
Elementy scalone budynku zaznaczone czcionką pogrubioną są już wykonane i wchodzą w zakres nieruchomości wycenianej. Wartość
odtworzeniowa wykonanych elementów scalonych wycenianego domu jednorodzinnego wynosi
K
E
= 153 906 zł , co stanowi 28.91 % kosztu odtworzenia całego budynku.
Określenie kosztu zakupu działki gruntowej (budowlanej)
Do określenia nakładów, jakie trzeba ponieść na zakup gruntu wycenianej nieruchomości wybrano cztery podobne działki, które znajdują
się w bezpośrednim otoczeniu nieruchomości wycenianej. Działki te różnią się od wycenianej jedynie powierzchnią i były w ostatnim półroczu
przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży. Jednostkowe ceny rynkowe (ceny nie wymagają korekty ze względu na upływ czasu) tych działek oraz ich
powierzchnie zestawiono w tabeli 5.
Tabela 5. Ceny jednostkowe działek budowlanych o cechach analogicznych do cech wycenianej nieruchomości
Oznaczenie
nieruchomości
Data transakcji
[Miesiąc/rok]
Pole powierzchni
)
(
i
S
]
[
2
m
Cena jednostkowa
]
/
[
2
m
zł
Waga
i
wyc
i
S
S
p
1
01/2004
900
235.00
1.03
2
03/2004
1200
229.00
0.77
3
04/2004
700
237.00
1.32
4
04/2004
800
241.00
1.16
2
927
wyc
S
m
Jednostkową wartość rynkową gruntu o podobnych cechach do cech nieruchomości wycenianej zostanie określony jako średnia ważona z
jednostkowych wartości działek budowlanych, zamieszczonych w tabeli 5. Zatem
2
/
235 1.03 229 0.77
237 1.32
241 1.16
236.17
/
1.03 0.77 1.32 1.16
jed gruntu
W
zł m
Po uwzględnieniu pola powierzchni działki S = 927 m
2
, wartość rynkowa wycenianej nieruchomości gruntowej wynosi
218 930
G
W
zł
Określenie kosztu odtworzenia całej nieruchomości
Koszt odtworzenia całej nieruchomości stanowi sumę kosztu odtworzenia budynku oraz kosztu zakupu (nabycia) działki gruntu, czyli
532 409 218930
751 339
B G
budynku
gruntu
K
K
K
zł
Na podstawie wyceny metodą kosztów odtworzenia, według techniki elementów scalonych, można postawić wniosek, że
koszt odtworzenia wycenianej nieruchomości, obejmującej działkę budowlaną i dom jednorodzinny (według projektu technicznego),
powinien być na poziomie K
B+G
= 751 339 zł
Stosunek sumy kosztów zrealizowanych elementów budynku 153 906 zł + 218 930 = i kosztów nabycia działki gruntowej do kosztu
budowy domu jednorodzinnego, według przyjętego projektu technicznego, powiększonego o koszt nabycia działki gruntowej wynosi:
/
378836
0.504214
751 339
E G
E B
B G
K
u
K
.
3.3. Etap III – określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej domem w trakcie budowy
Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości, na którą składa się działka o powierzchni 927 m
2
oraz dom jednorodzinny w trakcie budowy
(o powierzchni użytkowej 380 m
2
) stanowi 0.506299 prognozowanej wartości rynkowej za podobny dom jednorodzinny, określonej w punkcie 9.3,
czyli wynosi
/
0.504214 1 141 037
575327
E G
E B
C
W
u
W
zł
3.4. Etap IV – określenie wartości rynkowej jednorodzinnego domu w trakcie budowy
Wartość rynkowa rozpoczętej budowy jednorodzinnego domu stanowi różnicę wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej domem w
trakcie budowy i wartości rynkowej działki budowlanej, czyli
575 327 218930
356 397
E
E G
G
W
W
W
zł
18
Wycena nieruchomości do ustalenia wysokości opłat adiacenckich
Zgodnie z Rozporządzeniem R M:
§ 35. 1. Na potrzeby określenia wartości nakładów określa się wartość nieruchomości, na której dokonano nakładów, łącznie z tymi
nakładami.
2. Z wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 1, wyodrębnia się odpowiednio:
1) nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych;
2) nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych. Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem
okresu, w którym dokonano nakładów, i ich zakresu rzeczowego.
3. Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości
nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym:
1) przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej
wartość rynkową;
2) przy określaniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej
wartość odtworzeniową.
§ 40. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu,
dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części
składowych tej nieruchomości.
2. Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość
nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń.
1. Analiza rynku nieruchomości
Do analizy rynku wybrano nieruchomości gruntowe niezabudowane zlokalizowane na obszarze miasta Buska-Zdroju,
najbardziej podobne do wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ostatnich dwóch lat.
Podobieństwo wybranych nieruchomości do nieruchomości wycenianej zostało sformułowane za pomocą 6 atrybutów.
Informacje o datach transakcji i atrybutach (cechach) tych nieruchomości przedstawiono w tabeli nr 1 i 2. (Kursywą media możliwe do
przyłączenia, czyli w odległości do 50 m od granicy działki.)
Tabela 1. Nieruchomości gruntowe nieuzbrojone w sieć gazową
Lp.
Data
Czas
(t)
Nr ewid.
P
oł
oż
eni
e
U
zbroj
eni
e
S
ąs
ie
d
zt
w
o
i
ot
oc
ze
n
ie
K
sz
ta
łt
i
w
ie
lk
oś
ć
dz
ia
łk
i
D
oj
az
d
Powierz-
chnia
(m
2
)
Cena (zł)
Cena
jedn.
(zł/m
2
)
1
2008.04.07
0
60/1
Nkorz
0
E,W,K
1,5
Korz
1
Korz
1
Przec
0
800
40000
50,00
2
2008.05.21
1
205/5,
205/6
Przec
1
E,W,K
2,5
B.korz
2
Nkorz
0
Db
1
1556
110000
70,69
3
2008.05.30
1
72/1,
72/5
Przec
1
E,W,K
2,5
B.korz
2
Korz
1
Przec
0
1112,25
79000
71,03
4
2008.07.09
3
149/1
Nkorz
0
E,W,K
2,0
Korz
1
Korz
1
Db
1
1079
65000
60,24
5
2008.11.21
7
53/4,
53/7
Nkorz
0
E,W,K
2,5
Korz
1
Korz
1
Db
1
1500
100000
66,67
6
2008.12.23
8
76/1
Przec
1
E,W,K
2,0
Korz
1
Korz
1
Db
1
1003
64500
64,31
7
2009.01.16
9
210/2
Nkorz
0
E,W,K
1,5
B.korz
2
Nkorz
0
Przec
0
1997
100000
50,08
W
2010.04.20
24
195/8
Przec
1
E,W,K
1,5
B.korz
2
Nkorz
0
Przec
0
1475
?
?
Tabela 2. Nieruchomości gruntowe uzbrojone w sieć gazową
Lp
Data
Czas
(t)
Nr ewid.
P
oł
oż
eni
e
U
zbroj
eni
e
S
ąs
ie
d
zt
w
o
i
ot
oc
ze
n
ie
K
sz
ta
łt
i
w
ie
lk
oś
ć
dz
ia
łk
i
D
oj
az
d
Powierz-
chnia
(m
2
)
Cena (zł)
Cena
jedn.
(zł/m
2
)
1
2008.04.22
0
86
Nkorz
0
W,K,G
3
B.korz
2
Nkorz
0
Db
1
2638
220000
83,40
2
2008.06.11
2
149/2
Przec
1
E,W,G
3
Korz
1
B.korz
2
Db
1
1303
100000
76,75
3
2009.02.05
10
69/6
Przec
1
E,W,G,K
3,5
B.korz
2
B.korz
2
Bdb
2
1080
110000
101,85
4
2009.05.12
13
129/1
Przec
1
E,W,G,K
3,5
B.korz
2
Korz
1
Bdb
2
567
56700
100,00
5
2009.06.18
14
93/1
Przec
E,W,G
B.korz
B.korz
Db
1200
100000
83,33
19
1
3
2
2
1
6
2009.07.10
15
116/1
Przec
1
E,W,G
3
Korz
1
B.korz
2
Bdb
2
2356
200260
85,00
7
2010.03.03
23
98/6
Nkorz
0
W,K,G
3
B.korz
2
B.korz
2
Przec
0
1182
100000
84,60
W
2010.04.20
24
195/8
Przec
1
E,W,K,G
2,5
B.korz
2
Nkorz
0
Przec
0
1475
?
?
W celu ustalenia wpływu czasu na ceny transakcyjne nieruchomości przedstawionych w powyższych tabelach obliczono
współczynniki korelacji liniowej i jego kwadrat:
- dla nieruchomości nieuzbrojonych w sieć gazową:
Współczynnik korelacji liniowej (r
i
)
-0,1979
Kwadrat współczynnika korelacji liniowej (r
i
)
2
0,0392
Kwadrat współczynnika korelacji liniowej r
2
wynosi jedynie 3,92%, co oznacza, że w rozpatrywanym okresie czasu ceny
transakcyjne nie będą podlegać korekcie. Dla analizowanego rynku lokalnego określono jego charakterystyczne parametry:
c
max
= 71,03 zł/m
2
c
min
= 50,00 zł/m
2
Δc = 21,03 zł/m
2
- dla nieruchomości uzbrojonych w sieć gazową:
Współczynnik korelacji liniowej (r
i
)
0,2143
Kwadrat współczynnika korelacji liniowej (r
i
)
2
0,0459
Kwadrat współczynnika korelacji liniowej r
2
wynosi jedynie 4,59%, co oznacza, że w rozpatrywanym okresie czasu ceny
transakcyjne nie będą podlegać korekcie. Dla analizowanego rynku lokalnego określono jego charakterystyczne parametry:
c
max
= 101,85 zł/m
2
c
min
= 76,75 zł/m
2
Δc = 25,10 zł/m
2
Wartości wag określono na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości podobnych, co
zawiera załącznik nr 1.
Na podstawie wykonanej analizy rynku w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem
prawa własności wynika, że rozważane atrybuty – cechy rynkowe wyjaśniają zmienność cen transakcyjnych w następującym
zakresie:
- położenie – 22%
- uzbrojenie – 30%
- sąsiedztwo i otoczenie – 25%
- kształt i wielkość działki – 15%
- dojazd – 8%.
2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla dwóch stanów infrastruktury
Spośród analizowanych nieruchomości gruntowych przedstawionych w tabeli 1 i 2 do wyceny metodą porównywania parami przyjęto
te z nich, które są najbardziej podobne do wycenianej.
Tabela 3. Informacje o nieruchomościach do wyceny bez instalacji gazowej
Lp.
Położenie
Uzbrojenie
Sąsiedztwo i
otoczenie
Kształt i
wielkość
działki
Dojazd
Powierzchnia
(m
2
)
Cena jedn.
(zł/m
2
)
2
1
2,5
2
0
1
1233
70,69
3
1
2,5
2
1
0
1371
71,03
7
0
1,5
2
0
0
1227
50,08
Wyc.
1
1,5
2
0
0
1475
?
Tabela 4. Informacje o nieruchomościach do wyceny z instalacją gazową
Lp.
Położenie
Uzbrojenie
Sąsiedztwo i
otoczenie
Kształt i
wielkość
działki
Dojazd
Powierzchnia
(m
2
)
Cena jedn.
(zł/m
2
)
3
1
3,5
2
2
2
1080
101,85
4
1
3,5
2
1
2
567
100,00
5
1
3
2
2
1
1200
83,33
Wyc.
1
2,5
2
0
0
1475
?
20
Do wyznaczenia udziałów kwotowych atrybutów wykorzystano rozpiętość cen nieruchomości z całych baz, czyli ΔC=71,03-
50,00=21,03 zł/m
2
dla działek nieuzbrojonych w sieć gazową i ΔC=101,85-76,75=25,10 zł/m
2
, gdyż na tej podstawie zostały określone
„wagi” atrybutów. Wycenę przedstawiono w tabeli 5. i 6.
Tabela 5. Szacowanie jednostkowej wartości rynkowej nieruchomości gruntowej bez instalacji gazowej
Atrybut
U
dz
ia
ły
proc
ent
ow
e
at
ryb
ut
ów
[k
i
%]
U
dz
ia
ły
kw
ot
ow
e
at
ryb
ut
ów
[z
ł/
m
2
]
N
ie
ru
cho
m
oś
ć
w
yc
en
ia
n
a
Nieruchomość
nr 2
Nieruchomość
nr 3
Nieruchomość
nr 7
Atry
Atry
Popr
Atry
Popr
Atry
Popr
Położenie
22
4,63
1
1
0
1
0
0
4,63
Uzbrojenie
30
6,31
2,5
3,5
-6,31
3,5
-6,31
2,5
0
Sąsiedztwo i
otoczenie
25
5,26
2
2
0
2
0
2
0
Kształt i wielkość
działki
15
3,15
0
0
0
1
-3,15
0
0
Dojazd
8
1,68
0
1
-1,68
0
0
0
0
Suma
100
21,03
-7,99
-9,46
4,63
Ceny trans.
ΔC=21,03 zł/m
2
70,69
71,03
50,08
Ceny skoryg.
62,70
61,57
54,71
Wagi
Przyjęto jednakową wiarygodność
Wartość przeciętna jako średnia arytmetyczna: 59,66 zł/m
2
Wartość rynkową analizowanej nieruchomości stanowi iloczyn jej powierzchni i średniej ważonej cen skorygowanych, czyli:
W=1475 m
2
*59,66 zł/m
2
=87998,50 zł.
Tabela 6. Szacowanie jednostkowej wartości rynkowej nieruchomości gruntowej po wybudowaniu instalacji gazowej
Atrybut
U
dz
ia
ły
proc
ent
ow
e
at
ryb
ut
ów
[k
i
%]
U
dz
ia
ły
kw
ot
ow
e
at
ryb
ut
ów
[z
ł/
m
2
]
N
ie
ru
cho
m
oś
ć
w
yc
en
ia
n
a
Nieruchomość
nr 3
Nieruchomość
nr 4
Nieruchomość
nr 5
Atry
Atry
Popr
Atry
Popr
Atry
Popr
Położenie
22
5,52
1
1
0
1
0
1
0
Uzbrojenie
30
7,53
3,5
4,5
-15,06
4,5
-15,06
4
-7,53
Sąsiedztwo i
otoczenie
25
6,27
2
2
0
2
0
2
0
Kształt i wielkość
działki
15
3,77
0
2
-3,77
1
-1,89
2
-3,77
Dojazd
8
2,01
0
2
-2,01
2
-2,01
1
-1,01
Suma
100
25,10
-20,84
-18,96
-12,31
Ceny trans.
ΔC=25,10 zł/m
2
101,85
100,00
83,33
Ceny skoryg.
81,01
81,04
71,02
Wagi
Przyjęto jednakową wiarygodność
Wartość przeciętna jako średnia arytmetyczna: 77,69 zł/m
2
Wartość rynkową analizowanej nieruchomości stanowi iloczyn jej powierzchni i średniej ważonej cen skorygowanych, czyli:
W=1475 m
2
*77,69 zł/m
2
=114592,75 zł.
Wynik końcowy wyceny
21
Oszacowana wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej określona dla aktualnego
sposobu użytkowania dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej, z uwzględnieniem dwóch stanów infrastruktury technicznej –
przed wybudowaniem sieci gazowej oraz po jej wybudowaniu, według stanu prawnego na datę szacowania wynosi:
- przed wybudowaniem sieci gazowej:
W = 87 999 zł
(słownie: osiemdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych),
- po wybudowaniu sieci gazowej:
W = 114 593 zł
(słownie: sto czternaście tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt trzy złote).
Wartość rynkowa nakładów (WRN) związanych z wybudowaniem sieci gazowej wynosi:
WRN = 26 594 zł
(słownie: dwadzieścia sześć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt cztery złote).
Załącznik 1
ANALIZA PREFERENCJI POTENCJALNYCH NABYWCÓW NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONYCH POD
BUDOWNICWO MIESZKANIOWE
Tabela A. Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych brane pod uwagę przez nabywców
Lp.
Położenie
Uzbrojenie
Sąsiedztwo i
otoczenie
Kształt i
wielkość działki
Dojazd
1
5
3
4
2
1
2
4
5
3
2
1
3
3
5
4
2
1
4
3
4
5
2
1
5
3
5
4
2
1
6
1
5
4
3
2
7
1
4
5
3
2
8
4
5
3
2
1
9
4
5
2
3
1
10
2
3
5
4
1
11
3
4
5
2
1
12
5
4
3
2
1
13
4
5
3
1
2
14
3
4
5
2
1
15
4
5
3
2
1
16
4
5
2
3
1
Razem
53
71
60
37
19
Suma: 204
Wagi poszczególnych atrybutów:
- położenie – 22%
- uzbrojenie – 30%
- sąsiedztwo i otoczenie – 25%
- kształt i wielkość działki – 15%
- dojazd – 8%