Prof. zw. dr hab. Józef Czaja, Katedra Geomatyki AGH w Krakowie, tel. 0(-)12 6172277,
czaja@.agh.edu.pl
Metody masowej wyceny
(Wartość nieruchomości a wartość przedsiębiorstwa)
Wykład 3.IV.2011 r.
USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wraz z późniejszymi zmianami)
Dział IV. Wycena nieruchomości
Rozdział 2. Powszechna taksacja nieruchomości
Art. 160. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości, dla których ustala się wartość katastralną.
Art. 173. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób przeprowadzenia powszechnej taksacji nieruchomości, uwzględniając:
1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji,
2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną,
3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb powszechnej taksacji,
4) sposób ustalania wartości katastralnych,
5) sposób zakończenia powszechnej taksacji,
6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli powszechnej taksacji nieruchomości,
7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu powszechnej taksacji oraz sposób ich sporządzania.
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW , z dnia 29 czerwca 2005 r.
w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości
(Dz. U. Nr 131, poz. 1092)
Na podstawie art. 173 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 i
Nr 281, poz. 2782 oraz z 2005 r. Nr 130, poz. 1087) zarządza się, co następuje:
§ 1. Rozporządzenie określa sposób przeprowadzania powszechnej taksacji nieruchomości, zwanej dalej "taksacją", w tym:
1) zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzaniu taksacji;
2) cechy nieruchomości wpływające na wartość katastralną;
3) źródła danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji;
4) sposób ustalania wartości katastralnych;
5) sposób zakończenia taksacji;
6) sposób i terminy przeprowadzania kontroli taksacji;
7) rodzaje i wzory dokumentów stosowanych przy przeprowadzaniu taksacji oraz sposób ich sporządzania.
§ 2. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
1) ustawie - należy przez to rozumieć ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
2) jednostce taksacyjnej - należy przez to rozumieć:
a) w odniesieniu do gruntu - działkę gruntu lub jej część o przeznaczeniu odmiennym od działek sąsiednich lub pozostałej części
działki, ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub o innym sposobie użytkowania danej części
działki w przypadku braku tego planu,
b) w odniesieniu do części składowych gruntu - budynek, lokal w budynku wielolokalowym lub inne urządzenie trwale z
gruntem związane.
§ 3. Zakres informacji niezbędnych przy przeprowadzeniu taksacji obejmuje w szczególności:
1) określenie osób, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy, uczestniczących w procedurach związanych z przeprowadzeniem
taksacji;
2) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej i katastru nieruchomości;
3) przeznaczenie nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
4) sposób użytkowania nieruchomości;
5) rodzaje części składowych gruntu.
§ 4. 1. Nieruchomości reprezentatywne wybiera się z uwzględnieniem charakterystycznych cech dla danego rodzaju
nieruchomości w danej strefie, o której mowa w art. 166 ust. 1 ustawy, zwanej dalej "strefą taksacyjną".
2. Wartość nieruchomości w procesie taksacji ustala się z uwzględnieniem charakterystycznych cech nieruchomości
wpływających na ich wartość katastralną.
§ 5. Do celów taksacji wyodrębnia się dwa rodzaje gruntów:
1) grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę, a także grunty przeznaczone na inne cele niż rolne i leśne;
2) grunty rolne i leśne.
§ 6. 1. Do charakterystycznych cech gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, a także gruntów
przeznaczonych na inne cele niż rolne i leśne, wpływających na wartość katastralną zalicza się:
1) położenie;
2) przeznaczenie ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku tego planu sposób
użytkowania;
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej;
4) stan zagospodarowania;
5) klasę gleboznawczą gruntu, jeżeli została określona w katastrze nieruchomości.
2. Do charakterystycznych cech gruntów rolnych i leśnych wpływających na wartość katastralną zalicza się:
1) położenie;
2) rodzaj użytku gruntowego;
2
3) stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej służące produkcji rolnej lub leśnej;
4) klasę gleboznawczą gruntu.
3. Do charakterystycznych cech budynków wpływających na wartość katastralną zalicza się:
1) położenie;
2) rodzaj budynku;
3) sposób użytkowania;
4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne;
5) dane techniczne w rozumieniu przepisów o katastrze nieruchomości;
6) stopień zużycia.
4. Do charakterystycznych cech lokali wpływających na wartość katastralną zalicza się:
1) położenie w budynku;
2) rodzaj lokalu;
3) sposób użytkowania;
4) wyposażenie w instalacje wewnętrzne;
5) stopień zużycia.
5. Do charakterystycznych cech gruntów, budynków i lokali, o których mowa w ust. 1-4, można także zaliczać inne cechy,
jeżeli są one charakterystyczne dla danej strefy taksacyjnej.
§ 7. 1. Podstawowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji są:
1) kataster nieruchomości;
2) księgi wieczyste;
3) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
4) dane o cenach transakcyjnych, czynszach i dochodach z nieruchomości;
5) mapa zasadnicza;
6) geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu;
7) dokumenty i informacje, o których mowa w art. 171 ust. 1 ustawy;
8) informacje uzyskane od organów administracji publicznej, w tym od organów podatkowych, a także agencji, którym Skarb
Państwa powierzył w drodze ustaw wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
9) ustalenia dokonane podczas oględzin w terenie.
2. Dodatkowymi źródłami danych o nieruchomościach dla potrzeb taksacji mogą być w szczególności:
1) wyniki inwentaryzacji;
2) oświadczenia składane przez osoby, o których mowa w art. 170 ust. 4 ustawy;
3) rejestry pozwoleń na budowę i dokumentacje budowlane;
4) dane statystyczne Głównego Urzędu Statystycznego.
§ 8. Mapy taksacyjne i tabele taksacyjne sporządza się odrębnie dla każdej gminy w granicach obrębów, o których mowa w
przepisach o katastrze nieruchomości.
§ 9. 1. Przed przystąpieniem do sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych należy dokonać analizy danych, o
których mowa w § 7.
2. Granice stref taksacyjnych ustala się na podstawie analiz, o których mowa w ust. 1.
§ 10. 1. Na mapie taksacyjnej sporządzanej na mapie katastralnej (ewidencyjnej) dla każdej strefy taksacyjnej podaje się
granice tej strefy, jej identyfikator, wartość 1 m
2
powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnych oraz cechy tych
nieruchomości.
2. Integralną częścią mapy taksacyjnej jest wykaz stref taksacyjnych.
3. Wykaz stref taksacyjnych zawiera:
1) identyfikator strefy taksacyjnej;
2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;
3) rodzaj gruntu;
4) wartość 1 m
2
powierzchni gruntu nieruchomości reprezentatywnej;
5) cechy nieruchomości reprezentatywnej;
6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej
strefie taksacyjnej;
7) jednostkowe wartości katastralne poszczególnych działek gruntu.
4. Wzór wykazu stref taksacyjnych określa załącznik nr 1 do rozporządzenia.
§ 11. 1. Podstawą sporządzenia tabeli taksacyjnej są wykazy jednostek taksacyjnych o jednakowych wartościach powierzchni
1 m
2
części składowych gruntu, określonych na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych.
2. W każdej strefie taksacyjnej dla każdej grupy części składowych gruntu sporządza się tabelę taksacyjną.
3. Tabela taksacyjna zawiera następujące dane:
1) identyfikator strefy taksacyjnej;
2) identyfikator działki gruntu według katastru nieruchomości;
3) rodzaj części składowych gruntu;
4) wartość 1 m
2
części składowych nieruchomości reprezentatywnej;
5) cechy nieruchomości reprezentatywnej;
6) współczynniki korygujące różnice między cechami nieruchomości reprezentatywnej a cechami innych nieruchomości w danej
strefie taksacyjnej;
7) jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu.
4. Wzór tabeli taksacyjnej określa załącznik nr 2 do rozporządzenia.
3
§ 12. Wielkości współczynników korygujących, o których mowa w § 10 ust. 3 pkt 6 oraz w § 11 ust. 3 pkt 6, ustala się przy
zastosowaniu metod analizy statystycznej.
§ 13. Wartość katastralna nieruchomości składa się z:
1) wartości jednostki taksacyjnej, jeżeli jednostkę tę stanowi cała nieruchomość;
2) sumy wartości jednostek taksacyjnych, jeżeli każda z tych jednostek stanowi tylko część nieruchomości lub jeżeli stanowią one
poszczególne części składowe gruntu.
§ 14. Po ustaleniu wartości katastralnych nieruchomości, wpisaniu do katastru nieruchomości oraz nadaniu im mocy danych
urzędowych na podstawie art. 170 ustawy, organ przeprowadzający taksację składa wniosek do wojewody o ogłoszenie w
wojewódzkim dzienniku urzędowym obwieszczenia o zakończeniu taksacji.
§ 15. 1. W okresie pięciu lat od zakończenia taksacji lub poprzedniej kontroli taksacji dokonuje się kontroli wartości
katastralnych wszystkich nieruchomości, dla których tę wartość ustalono.
2. Kontrola, o której mowa w ust. 1, obejmuje coroczną kontrolę wartości katastralnych co najmniej 20 % powierzchni
nieruchomości na kolejno wybranych obszarach w granicach każdej gminy. Sprawdzenie aktualności wartości katastralnych
wpisanych w katastrze nieruchomości następuje przez porównanie z cenami uzyskiwanymi w obrocie nieruchomościami oraz
wartościami nieruchomości zawartymi w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
3. Przy kontroli, o której mowa w ust. 1, stosuje się metody analizy statystycznej.
4. Wyniki kontroli taksacji przekazuje się do dnia 31 marca każdego roku właściwym terytorialnie gminom.
§ 16. Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
ZAŁĄCZNIK Nr 1
WZÓR
Wykaz stref taksacyjnych
Województwo: ............., Powiat: .................., Gmina: ..................., Obręb: ...................
I. Opis reprezentatywnej nieruchomości gruntowej
Rodzaj gruntu: ..............
Identyfikator strefy
taksacyjnej
Identyfikator
działki
Wartość 1 m
2
nieruchomości
reprezentatywnej
Cechy nieruchomości
reprezentatywnej
Współczynniki
korygujące
1
2
3
4
5
k
1
k
2
k
3
...
k
n
II. Jednostkowe wartości katastralne działek gruntu
Rodzaj gruntu: .........................
Identyfikator strefy
taksacyjnej
Identyfikator
działki
Wartość 1 m
2
nieruchomości
reprezentatywnej
Współczynniki
korygujące
Wartość katastralna
w złotych
k
1
k
2
...
k
n
Data sporządzenia .............. Sporządził ...........
ZAŁĄCZNIK Nr 2
WZÓR
Tabela taksacyjna
Województwo: ............., Powiat: .................., Gmina: ..................., Obręb: ...................
I. Opis części składowych nieruchomości reprezentatywnej
Części składowe gruntu: ..................
Identyfikator strefy
taksacyjnej
Identyfikator
działki
Wartość 1 m
2
nieruchomości
reprezentatywnej
Cechy nieruchomości
reprezentatywnej
Współczynniki
korygujące
1
2
3
4
5
k
1
k
2
k
3
...
k
n
II. Jednostkowe wartości katastralne części składowych gruntu
Części składowe gruntu: ................
Identyfikator strefy
taksacyjnej
Identyfikator
działki
Wartość 1 m
2
nieruchomości
reprezentatywnej
Współczynniki
korygujące
Wartość katastralna
w złotych
k
1
k
2
...
k
n
4
Data sporządzenia .............. Sporządził ...........
Powszechna taksacja – przykład liczbowy
Tabela 1. Zestawienie reprezentatywnych nieruchomości niezabudowanych w wybranej strefie taksacyjnej
L.p. – Nr ewiden.
Oznaczenie atrybutu
Położenie
(2) b.
korzystne
(1)
korzystne
Funkcja w
planie
(2)
Bud.m.n.
Urządzenia
infrastrukt.
(liczba
mediów)
Stan
zagospoda-
rowania
(3) pełny,
(2)
częściowy
Intensyw-
ność
zabudowy
(2) b.
korzystna
(1)
korzystna
Dostęp
komunika-
cyjny
(2) b.
korzystny
(1)
korzystny
Pole
powierzchni
[ar]
Cena
jednostkowa
[zł/m
2
]
Uwagi
1 - 14
1
2
4
2
1
2
8
280
2 - 15
2
2
5
3
2
2
9
325
3 - 16
2
2
5
3
2
2
8
330
4 - 17
2
2
5
3
2
1
8
310
5 - 25
1
2
5
3
2
2
8
290
6 - 26
1
2
5
2
1
2
9
283
7 - 27
2
2
5
2
2
2
7
295
8 - 28
1
2
5
3
2
2
8
320
9 - 29
2
2
5
2
1
2
9
288
10 - 30
2
2
4
3
2
2
8
325
11 - 31
2
2
4
3
1
1
8
300
Wartość przeciętna
1,64
2
4,73
2,64
1,64
1,82
8,18
304,18
Odch. standardowe
0,481
0
0,455
0,481
0,481
0,386
0,575
17,62
Współ. korelacji
j
r
0,4690
-
0,0874
0,7585
0,7049
-0,0219
-0,0661
Kwadrat współ. kor.
0,22
-
0,01
0,58
0,50
0
0
2
1,30
j
r
Udział wagowy
j
u
0,17
-
0
0,45
0,38
0
0
WYKAZ STREF TAKSACYJNYCH
I.
Opis reprezentatywnej nieruchomości gruntowej
Rodzaj gruntu: grunty przeznaczone pod zabudowę
Identyfikator
strefy
taksacyjnej
Identyfikator
obrębu
Wartość 1 m
2
nieruchomości
reprezentatywnej
(
R
w
)
Cechy nieruchomości reprezentatywnej
Współczynniki
korygujące
j
k
Ozn.
Nazwa
R
a
1
6
323,21
1
Położenie
2
8,99
2
Funkcja w planie
2
0
3
Urządzenia infrastruktury
5
0
4
Stan zagospodarowania
3
23,79
5
Intensywność zabudowy
2
20,09
6
Dostęp komunikacyjny
2
0
7
Pole powierzchni
8
0
Metoda korygowania ceny średniej
/ max
/ min
3
c
j
j
j
j
u
k
a
a
,
1
1
1
2
2
2
ˆ
ˆ
ˆ
ˆ
(
)
(
)
(
)
R
R
R
s
sR
s
w
c
k a
a
k a
a
k a
a
5
II. Jednostkowe wartości katastralne działek gruntu
Rodzaj gruntu: grunty przeznaczone pod zabudowę
Identyfikator
strefy
taksacyjnej
Identyfikator
działki
Wartość 1 m
2
nieruchomości
reprezentatywnej
(
R
w
)
Współczynniki korygujące
j
k
Jednostkowa wartość
katastralna w złotych
(
)
iK
w
8,.99
0
0
23,79
20,09
0
0
Cechy nieruchomości reprezentatywnej
(
R
a
)
2
2
5
3
2
2
8
Cechy nieruchomości taksacyjnej
(
a
)
1
2
3
4
5
6
7
1
14
323.21
1
2
4
2
1
2
8
323,21-52.87=270,34
15
2
2
5
3
2
2
9
323,21
16
2
2
5
3
2
2
8
323,21
17
2
2
5
3
2
1
8
323,21
25
1
2
5
3
2
2
8
314.22
26
1
2
5
2
1
2
9
270,34
27
2
2
5
2
2
2
7
299,42
28
1
2
5
3
2
2
8
314,22
29
2
2
5
2
1
2
9
279,33
30
2
2
4
3
2
2
8
323,21
31
2
2
4
3
1
1
8
303,12
310/4*
1
2
5
2
2
2
8
290,43
1
1
1
2
2
2
(
)
(
)
(
)
iK
R
R
R
s
s
sR
w
w
k a
a
k a
a
k a
a
Ocena modelu do powszechnej taksacji
L.p. – Nr ewiden.
Cena
jednostkowa
[zł/m
2
]
i
c
Jednostkowe wartości
katastralne
[zł/m
2
]
iK
w
Różnice jednostkowych
cen i wartości
katastralnych
i
i
iK
c
w
1 - 14
280
270,34
9,66
2 - 15
325
323,21
1,79
3 - 16
330
323,21
6,79
4 - 17
310
323,21
-13,21
5 - 25
290
314.22
-24,22
6 - 26
283
270,34
12,66
7 - 27
295
299,42
-4,42
8 - 28
320
314,22
5,78
9 - 29
288
279,33
8,67
10 - 30
325
323,21
1,79
11 - 31
300
303,12
-3.12
2
1
1
n
n
i
iK
i
c
w
n
1205, 0641
10.47
11
n
,
10, 47
0.0344
1
0.97
304.18
Wiarygodność modelu bardzo wysoka
Do oceny wskaźnika wiarygodności modelu powszechnej wyceny, rzeczoznawca powinien zastosować następujące
stopnie:
95
.
0
)
1
(
– wiarygodność bardzo wysoka,
90
.
0
)
1
(
95
.
0
– wiarygodność wysoka,
85
.
0
)
1
(
90
.
0
– wiarygodność dość wysoka,
80
.
0
)
1
(
85
.
0
– wiarygodność dostateczna,
75
.
0
)
1
(
80
.
0
– wiarygodność dopuszczalna,
)
1
(
75
.
0
– wiarygodność niedopuszczalna – grupę nieruchomości reprezentatywnych należy zweryfikować, a
następnie powszechną taksacje należy powtórzyć dla zweryfikowanej bazy.