Wspólnota
Droga dojazdowa do lokalu użytkowego
Data: 01-06-2006 r.
Pytanie: W dn. 04.03.2005 r. nabyliśmy w drodze przetargu lokal w budynku wielolokalowym od Gminy
jako wyodrębniony lokal samodzielny, który powstał w wyniku podziału jednego lokalu na dwa mniejsze. W
wyniku podziału dojazd do lokalu pozostał przy tym drugim lokalu. Nasz lokal nie ma drogi dojazdowej do
działki i lokalu, wprawdzie działka graniczy z dużym parkingiem, ale można z niego tylko dojść po schodach
ponieważ działka jest usytuowana na skarpie obudowanej od strony parkingu murem o wysokości 2-ch metrów
i schodami dla pieszych. Wokół lokalu jest tylko szeroki chodnik stanowiący ciąg pieszych. Właściciele
sąsiedniej posesji nie zgodzili się na ustanowienie służebności przejazdu, uzasadniając, że trzeba było
zastanowić się przed zakupem, którędy będziecie dojeżdżać? Takie same stanowisko zajęła Dyrektor Zakładu
Gospodarki Mieszkaniowej, która wcześniej podjęła decyzję o podziale i sprzedaży wydzielonego lokalu bez
dojazdu uzasadniając "Działka, na której posadowiony jest przedmiotowy lokal ma bezpośredni dostęp do
drogi publicznej, co nie jest jednoznaczne z możliwością dojazdu samochodami dostawczymi bezpośrednio
do drzwi lokalu". W praktyce wygląda to następująco: w akcie notarialnym lokal jest sprzedany - nabyty jako
lokal użytkowy, a więc prowadząc działalność gospodarczą trzeba dowieźć towar, jak również sprzedając
umożliwić odbiorcom załadunek towaru, takiej możliwości nie ma. Towar dowożony i wywożony jest z
parkingu, a właściwie wnoszony i wynoszony ponieważ nie ma innej możliwości, przez co nieruchomość
traci nie tylko swoje jakiekolwiek znaczenie gospodarcze, ale i wartość lokalu. Brak dostępu do drogi
publicznej powoduje wiele innych komplikacji dla nas jako właścicieli. Przeoczenie z naszej strony o braku
możliwości dojazdu do lokalu przed nabyciem jest teraz naszym wielkim problemem. Czy można drogą
prawną dochodzić ustanowienia drogi dojazdowej w naszej sytuacji? Czy Gmina wydzielając z jednego
lokalu dużego drugi lokal do sprzedaży powinna wziąć pod uwagę, że jest to lokal użytkowy i powinien mieć
drogę dojazdową umożliwiającą dostawy towarów? Czy Gmina popełniła błąd przy podziale? Jakie kroki
mamy podjąć, aby rozwiązać ten problem?
Odpowiedź:
Na mocy umowy sprzedaży stali się państwo właścicielami lokalu użytkowego i jednocześnie członkami,
zakładamy, że wspólnoty mieszkaniowej, czyli współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Maja Państwo
udział w nieruchomości gruntowej i części wspólnej budynku. Z pytania zdaje się wynikać, że chodnik
otaczający budynek leży na nieruchomości wspólnoty. W związku z tym są Państwo jego właścicielami
wspólnie z innymi lokatorami. Nie można w takiej sytuacji żądać ustanowienia tzw. służebności drogi
koniecznej, bo w przypadku tej służebności chodzi o przeprowadzenie drogi przez grunt sąsiedni, a nie
własny. Ponadto nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, jeżeli istnieje możliwość dojścia i dojazdu
do jej granicy, a nie do drzwi poszczególnych lokali.
