Wskaźniki urbanistyczne 

dla terenów zabudowy mieszkaniowej 

Wskaźniki  te  nie  wynikają  z  przepisów  prawa  ani  obowiązujących  norm, 
natomiast wiele z nich stanowi pojęcia fachowe i parametry służące do oceny 
jakościowej projektów. 

 

Struktura użytkowania terenu  

w dzielnicy mieszkaniowej 

powierzchnia ok. 1 km

2

, zabudowa wielorodzinna i jednorodzinna zwarta 

 

tereny mieszkalnictwa wielorodzinnego netto  

25 – 40% 

tereny usług podstawowych sytuowanych na 
wyodrębnionych działkach 

12 – 15% 

tereny usług ponad podstawowych sytuowanych na 
wyodrębnionych działkach 

5 – 6% 

tereny nieuciążliwego przemysłu i rzemiosła 
produkcyjnego  

1,5 – 5% 

tereny zieleni wypoczynkowej i sportu 

10 – 20% 

tereny zieleni izolacyjnej 

1 – 10% 

tereny komunikacji 

25 – 40% 

 

Wskaźniki urbanistyczne 

dla terenów zabudowy mieszkaniowej 

Tereny brutto (strukturalnej) jednostki mieszkaniowej obejmują: 

 

Tereny mieszkaniowe netto: 

o 

Powierzchnie zabudowane budynkami mieszkalnymi ; 

o 

Powierzchnie  niezbędnych  terenów  zieleni,  w  tym  terenów  zabaw 

dzieci i wypoczynku starszych;  

o 

Powierzchnie dojazdów i dojść pieszych do budynków mieszkalnych;  

o 

Powierzchnie  urządzeń  gospodarczych  i  technicznych  związanych 
bezpośrednio  z  budynkami  mieszkalnymi  (śmietniki,  stacje 
transformatorowe itp.). 

 

Tereny podstawowych urządzeń usługowych: 

o 

Szkoły podstawowe;  

o 

Przedszkola;  

o 

Żłobki;  

o 

Przychodnie;  

o 

Podstawowe  usługi    handlowe,  gastronomiczne  i  inne  nieuciążliwe 

usługi dla ludności;  

o 

Urządzenia kultury;  

o 

Urząd pocztowy;  

o 

Budynek administracji i eksploatacji osiedla;  

o 

Stacja obsługi samochodów. 

 

Tereny podstawowych urządzeń wypoczynkowych: 

o 

Ogród dziecięcy (0, 75 – 1,2 ha ) w odległości dojścia 300 m;  

o 

Tereny wypoczynku  5,5 m

2

 / mieszkańca z przeznaczeniem na tereny 

rekreacyjno-sportowe jako ogród wypoczynkowy oraz zespół boisk.  

 

Tereny komunikacji wewnętrznej: 

o 

Ulice wewnętrzne  dla ruchu osiedlowego;  

o 

Parkingi i garaże; 

o 

Ciągi piesze ;  

o 

Stałe miejsca postojowe (1 / mieszkańca);  

o 

Czasowe miejsca postojowe (0,1 / mieszkańca). 

Wskaźniki urbanistyczne 

dla terenów zabudowy mieszkaniowej 

podstawowe definicje 

Powyższe  definicje  powierzchni  i  kubatury  są  przedstawione  dla  celów 
orientacyjnych.  Pełne  zawiera  Norma  PN-ISO  9836  -  właściwości  użytkowe  
w  budownictwie;  określanie  i  obliczanie  wskaźników  powierzchniowych  
i kubaturowych. 

 

Powierzchnia  mieszkaniowa  -  suma  powierzchni  pokoi  i  alków 

(powierzchnia „podłogi”). 

Powierzchnia pomocnicza - suma powierzchni pomieszczeń nie 

będących  pomieszczeniami  mieszkalnymi,  przestrzeniami  
komunikacji i technicznymi. 

Powierzchnia  użytkowa  mieszkania  -  suma  powierzchni 

mieszkaniowej i pomocniczej. (ok.75% pow. ogólnej) 

Powierzchnia  ogólna  (mieszkaniowa)  (zabudowy)  -  suma 
powierzchni wszystkich kondygnacji budynków na danym terenie, 

liczona w zewnętrznym obrysie murów / ścian (wraz z prześwitami 

i podcieniami). 

Powierzchnia  zabudowana  -  suma  powierzchni  parterów 

wszystkich budynków na danym terenie , liczona w zewnętrznym 
obrysie murów / ścian (wraz z prześwitami i podcieniami). 

Kubatura - iloczyn pow. zabudowanej i wysokości budynku. 

 

Wskaźniki urbanistyczne 

dla terenów zabudowy mieszkaniowej 

definicje wskaźników wykorzystania terenu 

 

Gęstość zabudowy – wskaźnik będący iloczynem sumy kubatury 

zabudowy do powierzchni terenu (m

3

/ha).   

Gęstość  powierzchni  użytkowej  -  wskaźnik  będący  iloczynem 

sumy  ogólnej  powierzchni  (użytkowej)  zabudowy  do  powierzchni 

terenu (m

2

/ha).   

Gęstość zaludnienia - wskaźnik określający liczbę mieszkańców 

na powierzchnię terenu (netto / brutto); określa stopień 
wykorzystania terenu (M/ha). 

Intensywność zabudowy - wskaźnik określający stosunek sumy 

ogólnej  powierzchni  zabudowy  do  powierzchni  terenu  (netto  / 

brutto). 

Średnia  ważona  liczba  kondygnacji  -  wskaźnik  określający 

stosunek  sumy  powierzchni  ogólnej  zabudowy  do  powierzchni 

zabudowy.  

 

Wskaźniki urbanistyczne 

dla terenów zabudowy mieszkaniowej 

 

wskaźnik wykorzystania terenu netto zabudowy wielorodzinnej 

średnia ważona liczba 

kondygnacji w strefach 

wysokości 

 

intensywność zabudowy netto 

3,1 – 4,0 

0,65 – 0,85 

4,1 – 5,0 

0,75 – 0,95 

5,1 – 7,0 

0,90 – 1,15 

7,1 – 9,0 

1,10 – 1,30 

9,1 – 11,0 

1,25 – 1,40 

11,1 – 13,0 

1,35 – 1,50 

13,1 – 16,0 

1,45 – 1,65 

 

Wskaźniki urbanistyczne 

dla terenów zabudowy mieszkaniowej 

 

wskaźnik wykorzystania terenu netto zabudowy jednorodzinnej 

dla terenów wyposażonych w sieciowe urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne 

 

rodzaj 

zabudowy 

powierzchnia 

działki (m

2

) 

szerokość 

działki (m) 

liczba 

mieszkań / ha 

wolno stojąca 

150 – 250 

5 

19 – 24 

bliźniacza 

250 – 350 

10 

24 – 34 

szeregowa 

(zwarta) 

350 – 450 

18 

34 – 54 

 

Wskaźniki urbanistyczne 

dla terenów zabudowy mieszkaniowej 

usługi podstawowe - charakterystyka 

rodzaj 

wielkość 

pow. ogólna 

pow. działki 

odległość 

ośrodek handlowo-
usługowy 

 

500m

2

 

/tys.M 

0,15ha  

/tys.M 

700 – 800 m 

sklep ogólno 
spożywczy 

 

400 – 600 m

2

 

 

250 – 300 m 

szkoła 
podstawowa, 
gimnazjum 

600, 700, 960 

uczniów 

7000– 9600 m

2

  1,7–2,8 ha 

500 – 600 m 

przedszkole 

1-8 oddziałów 

(optymalnie 4) 

 

0,4–0,5 ha 

250 – 350 m 

żłobek 

80 miejsc 

1500 m

2

 

0,3 ha 

500 – 600 m 

przychodnia 
zdrowia 

1,15 gabinetu 

/tys.M 

2500– 3000 m

2

  0,25–0,45 ha  500 – 1000 m 

apteka 

250 m2 

/10 tys.M 

 

 

500 – 1000 m 

klub osiedlowy 

 

500 – 1000 m

2

 

 

250 – 600 m 

internat 
dom rencistów 
zespół opieki społecznej 
poczta 
administracja osiedla 
stacja paliw 
stacja obsługi samochodów 
liceum, szkoły

 

techniczne i zawodowe