A.R.C. 07.2010

Jak przygotować działkę do sprzedaży?

Ludzie kupują to, co im się podoba, a pierwsze wrażenie jest najważniejsze. Dlatego działkę do 

sprzedaży   trzeba   przygotować.   Na   temat   przygotowania   do   sprzedaży   domów   czy   mieszkań 

napisano już wiele, natomiast mało pisze się o przygotowaniu gruntów. 

Ty, jako właściciel, lub szerzej – sprzedający, jesteś w stanie wykonać konkretne czynności, które 

pomogą twojej nieruchomości stać się bardziej atrakcyjną w oczach potencjalnego kupującego.

I nie potrzeba do tego wielkich pieniędzy.

Niewielkie  kwoty i  Twoje zaangażowanie  mogą  sprawić  prawdziwą przemianę  – metamorfozę 

gruntu na sprzedaż.

Po pierwsze – skąd dokąd ta działka? 

Nie zawsze dokładnie widać w terenie, gdzie znajdują się granice działki, a przecież niemożliwość 

precyzyjnego ustalenia granic może być przyczyną poważnych sporów sąsiedzkich. 

Jeśli działka nie jest otoczona ogrodzeniem, potencjalny kupujący może się pogubić i zniechęcić. 

Zaopatrz się w kolorowe paliki  i wbij je w narożnikach swojej posiadłości, żeby nie było już 

żadnych wątpliwości. Może zdarzyć się, że sam nie wiesz, gdzie dokładnie znajdują się punkty 

narożne.   W   takim   przypadku   nieodzowna   będzie   pomoc   geodety,   który   za   niewielką   opłatą 

wyznaczy granice na nowo.

Okazanie granic kosztuje 400-500 zł za działkę z 4 narożnikami + 80 do 100 zł za każdy następny 

narożnik (do ceny niestety dojdzie VAT 22%)

Po drugie - co na niej rośnie?

Flora  bytująca   na działce  może   wpływać  na  cenę  i  łatwość  sprzedaży dodatnio   bądź  ujemnie. 

Działka zarośnięta chwastami prezentuje się źle, na szczęście wystarczy porządna kosa spalinowa 

aby zrobić z niej w miarę równą płaszczyznę, chociaż nie będzie to jeszcze stricte trawnik.

Jeszcze   lepiej   prezentuje   się   prawdziwy   równiutki   trawnik.   Założenie   trawnika   wymaga 

nawiezienia   ziemi   ogrodniczej,   najczęściej   w   ilości   kilku   wywrotek.   Krzewy   trzeba   przyciąć, 

pomoże w tym dobry sekator lub nożyce do żywopłotu.

Drzewa stojące na granicy dodają działce uroku, natomiast te, które rosną na środku mogą być 

przyczyną  kłopotów. Wycięcie  drzew bywa  kosztowne ze względu na opłaty urzędowe, zatem 

lepiej   nie   dopuścić   do   wyrośnięcia   roślin   w   niewłaściwych   miejscach.   Wyjątkiem   są   drzewa 

owocowe, które możemy wycinać bezkarnie.

Drzewa i żywopłoty mogą pomóc w zasłanianiu niekorzystnych  widoków z wnętrza działki na 

otoczenie.

Po trzecie – co na niej stoi?

Nieestetyczne   budynki   gospodarcze   mogą   przeszkadzać   w   sprzedaży   działki   psując   ogólne 

wrażenie albo ...w sprzedaży pomóc. Istnieją osoby, które widzą w takich budynkach dodatkową 

wartość jako w przyszłym zapleczu budowy.

Sprzedaż działki zabudowanej budynkiem używanym  z pewnością będzie zwolniona z podatku 

VAT, więc choćby z tego powodu nie koniecznie trzeba rudery burzyć. 

Ważne jest, aby budynek został ujęty w oficjalnych ewidencjach, takich jak ewidencja gruntów i 

budynków oraz księga wieczysta.

Po czwarte – ogrodzenie 

Jeśli parcela jest niewielka, małym kosztem ogrodzisz ją np. przy użyciu siatki leśnej. Koszt takiego 

ogrodzenia to około 150 zł/50mb + słupki. Nie warto męczyć się kopiąc dołki pod słupki szpadlem, 

lepiej wypożyczyć profesjonalny świder.

Działki w miastach często leżą wśród zabudowy,  gdzie sąsiedzi są już ogrodzeni. Kto planuje 

rozpocząć sprzedaż działki dopiero za parę lat, może wybrać grodzenie za pomocą żywopłotu. Małe 

rośliny zdążą przez kilka lat wyrosnąć, jeśli wyboru dokonamy spośród odmian szybkorosnących, 

takich, jak Ligustr, Atrovirens, Ognik szkarłatny (przyrost nawet do 40 cm rocznie), Żywotnik 

zachodni ‘Brabant' (przyrost nawet do 40 cm rocznie) itd.

Po piąte – dojazd i dojście

Powinnieneś   stworzyć   możliwość   wygodnego   wejścia   na   działkę,   jeśli   nie   była   ona   wcześniej 

zagospodarowana. Potencjalny kupujący, wysiadając z samochodu wprost do błota lub ślizgając się 

na mokrej trawie, nastawi się negatywnie. 

Ułóż przynajmniej mały odcinek ścieżki z kostki betonowej lub z granitu. Wystarczy wywrotka 

piasku, zagęszczarka gruntu z wypożyczalni i paleta kostki.

Jeżeli sprzedawany grunt leży za rowem, warto ułożyć w rowie kilka dedykowanych do tego celu 

rur betonowych (po ok. 50 zł/mb) i wykonać wjazd.

Po szóste – pokaż ją w sieci

Aby sprzedać, musisz swoją nieruchomość ogłaszać. Najczęściej korzysta się w takich przypadkach 

z popularnych serwisów, jak Gratka, otoDom, Gumtree, OfertyNet itd.

Zawsze należy zamieszczać zdjęcia dobrej jakości. Przygotowując materiał zdjęciowy, zastanów 

się, z której strony i przy jakim oświetleniu działka prezentuje się najlepiej. Zrób jak najwięcej 

zdjęć, a do internetu wybierz kilka wystarczająco dobrych, budzących pozytywne  skojarzenia i 

zachęcających do zakupu.

Kawałek   filmu,   nawet   wykonanego   telefonem   komórkowym,   pomoże   ogłoszeniu   o   sprzedaży 

plasować się na wyższych pozycjach i zyskać większą oglądalność w serwisie Gratka.

Po siódme – ustal właściwą cenę

W latach 2005-2008 ceny nieruchomości zostały wywindowane bardzo wysoko. Teraz mamy etap 

dostosowywania się cen do siły nabywczej kupujących oraz do realiów rynkowych. Jeżeli chcesz 

sprzedać a nie sprzedawać, cena musi być  trochę niższa niż cena podobnych działek w twojej 

lokalizacji. 

Natomiast jeżeli uważasz, że twoja oferta jest lepsza od innych okolicznych, powinno to jasno 

wynikać z ogłoszenia.

Proponuję następujący tok myślowy: “obniżę cenę, taniej i szybciej sprzedam, ale również taniej 

kupię to, czego akurat potrzebuję (czyli np. dom, mieszkanie)”.

Po ósme – dodatki

Coś, co zwiększa wartość działki ponad to, co ma konkurencja. Można pokusić się o takie dodatki, 

jak:

•

studnia do podlewania roślin

•

altana, 

•

zadbane drzewa owocowe, 

•

grill ogrodowy,

•

huśtawka / drabinki dla dzieci.

Przygotowanie formalne

To zupełnie inny aspekt przygotowania nieruchomości. Łatwiej znajdziesz kupca, jeśli usuniesz 

wady   prawne,   przeprowadzisz   zaległą   sprawę   spadkową,   pozyskasz   warunki   zabudowy, 

zapewnienia dostawy mediów (takich jak woda, gaz), zapewnienie odbioru ścieków.

Więcej  na ten temat  znajdziesz w  

opracowaniu  “Sztuka korzystnego  nabywania  nieruchomości 

gruntowych”

 

Na koniec...

Daj szansę pośrednikom. W odpowiedzi na ogłoszenie prywatne oni zawsze dzwonią najpierw. 

Chcą podpisać umowę? Nie żałuj im tych 3 procent! Jeśli sam znajdziesz kupca, nic nie zapłacisz, a 

jeżeli kupca przyprowadzi pośrednik, to znaczy, że uczciwie zarobił swoją dolę.

Jeżeli po sprzedaży działki zamierzasz nabyć mieszkanie, to polecam 

opracowanie: “77 błędów”

Skrótowo?

Zapewne doszedłeś/doszłaś do wniosku, że w niniejszym opracowaniu potraktowałem temat nieco 

skrótowo. Tak jest, zaiste! Zamierzałem szybko rzucić kilka najistotniejszych myśli, aby potem, już 

na   spokojnie,   opracować   zagadnienie   dokładniej.   Kompletne   rozwiązanie   problemu   znajdziesz 

wkrótce na stronach 

wydawnictwa Dobry eBook, 

w rewelacyjnie niskiej cenie 9,90 zł – zapraszam!

Uwagi i wnioski proszę przysyłać na adres 

aciesielczuk@agenda.wroc.pl