1
Palle Ulstrup
PREZENTACJA RYNKU NIERUCHOMOŚCI DANII
Celem niniejszej prezentacji jest zapoznanie polskich pośredników w obrocie
nieruchomościami i pozostałych uczestników rynku nieruchomości z aktualnymi
wymaganiami, jakich mogą oczekiwać ze strony zagranicznych klientów
.
1.
System prawny
Podstawowe przepisy, zasady Konstytucji
Konstytucja pochodzi z roku 1849 i została poprawiona w roku 1953. Konstytucja
przewiduje podział władzy na ustawodawczą, wykonawczą i sądownicza.
Teoretycznie władzę ustawodawczą sprawuje Folketinget (duński parlament) oraz
Królowa – ale w praktyce to Folketinget zajmuje się uchwalaniem i odrzucaniem
ustaw.
Folketinget składa się z 179 parlamentarzystów wybieranych w wyborach
bezpośrednich. Są oni członkami róŜnych partii politycznych (w chwili obecnej w
parlamencie obecnych jest 8 partii). Partie polityczne nie są wspomniane w
Konstytucji i formalnie nie mają konstytucyjnego znaczenia, mimo to wywierają
waŜny wpływ na skład i pracę parlamentu.
Wszystkie ustawy są uchwalane większością głosów członków parlamentu.
Konstytucja zawiera kilka obostrzeń legislacyjnych (takich jak wolność słowa,
wolność zgromadzeń, itp., których nie moŜna ograniczać przepisami). Istnieją
przykłady ustaw, które zostały uznane za niewaŜne ze względu na ich niezgodność
z tymi obostrzeniami.
Władza wykonawcza jest sprawowana wyłącznie przez Królową. Teoretycznie
Królowa wykonuje swoją władzę za pośrednictwem rządu i ministrów, których
sama wyznacza i usuwa ze stanowisk. Ale w praktyce to większość parlamentarna
wybiera i zmienia rządy.
Rząd składa się z ministrów, na czele których stoi statsminister (premier).
Ministrowie nie muszą być członkami parlamentu.
Rząd posiada inicjatywę ustawodawczą i większość ustaw jest proponowana przez
rząd. Jednak, jak wspomniano powyŜej, zanim wejdą w Ŝycie ustawy muszą zostać
uchwalone przez parlament.
Konstytucyjne obowiązki rządu są pod kontrolą parlamentu, częściowo za pomocą
zapytań kierowanych do ministrów i współpracy z komisjami parlamentarnymi, a
częściowo poprzez Izbę Kontroli (rigsrevisionen). Ostatecznie administracja
znajduje się pod kontrolą Parlamentarnego Rzecznika Praw Obywatelskich, który
reprezentuje obywateli Danii.
2
Obecny rząd składa się z 18 ministrów. Rząd jest popierany przez partie liberalne i
partie narodowe/postępowe, które nie są reprezentowane w rządzie.
Władza sądownicza jest sprawowana wyłącznie przez sądy. Władza ta nie moŜe
być w Ŝaden sposób ograniczana. Nie jest moŜliwe nadawanie określonym sądom
jakiejś części władzy sądowniczej. Warunki działania sądu mogą być zmieniane
wyłącznie poprzez zmianę prawa.
Sędziowie są wyznaczani przez organy sądownicze, które nie są zaleŜne od rządu.
Sędziowie nie mogą być usuwani inaczej, niŜ na drodze sądowej. Sądy niŜszego
szczeble rozpatrują wszystkie rodzaje spraw.
Wniosek:
Teoretycznie w Danii panuje ograniczona monarchia, w ramach której Królowa
posiada najwyŜszy autorytet w kwestiach publicznych. To Królowa sprawuje
wyłączną władzę wykonawczą.
Władza ustawodawcza naleŜy do kompetencji Folketinget (duńskiego parlamentu)
oraz Królowej, jednak w praktyce to parlament uchwala lub odrzuca ustawy.
Oznacza to, Ŝe za władzę wykonawczą odpowiada gabinet, a parlament posiada
pełnię władzy ustawodawczej i kontrolę nad władzą wykonawczą.
Strona internetowa: www.ft.dk.
Prawo cywilne – metoda kodyfikacji
KaŜda ustawa musi być uchwalona większością głosów w parlamencie.
Projekt ustawy moŜe być poddawany pod głosowanie przez rząd lub przez
członków parlamentu.
W parlamencie projekt ustawy musi przejść trzy etapy procesu legislacyjnego. Po
etapie 1. i 2. projekt ustawy zostaje skierowany do podkomisji, w ramach której
partie obecne w parlamencie dokonują oceny projektu i mają moŜliwość
wprowadzenia poprawek.
Rocznie uchwalanych jest średnio 275 ustaw.
Projekty ustaw, które nie zostały uchwalone do końca sesji parlamentu, muszą być
poddane pod głosowanie ponownie po wznowieniu prac parlamentu.
Znaczące poprawki są z reguły wprowadzane przez komisje wyznaczone przez
rząd, zwykle po rozwaŜeniu zakresu działania ustawy. Komisje składają się z
urzędników państwowych oraz specjalistów wyznaczanych przez organizacje
przedsiębiorców.
Prawo gospodarcze
Nie istnieją szczególne procedury dotyczące uchwalania ustawodawstwa
gospodarczego.
(Nie istnieje ono jako osobny obszar w prawie duńskim.)
3
Prawo karne i prawo wykroczeń
Nie istnieją szczególne procedury dotyczące uchwalania prawa karnego. Przepisy
dotyczące kar znajdują się w prawie karnym oraz w oddzielnym ustawodawstwie.
Kara nie jest moŜliwa, o ile nie jest zgodna z prawem.
Osoby opóźnione w rozwoju, chore psychicznie oraz dzieci do lat 15 nie mogą być
karane, jednak mogą być umieszczane pod nadzorem na czas nieokreślony, jeŜeli
udowodni im się cięŜkie przestępstwa, takie jak gwałt, zabójstwo, rabunek, itp.
Większość przestępstw podlega ściganiu z urzędu. Jednak zniesławienie, itp.
podlegają warunkowemu ściganiu przez oskarŜyciela publicznego lub ściganiu z
powództwa cywilnego.
Proces karania jest regulowany przepisami Ustawy o Wymiarze Sprawiedliwości.
Śledztwa są prowadzone przez policję. Pewne rodzaje czynności śledczych
(podsłuch rozmów telefonicznych, czytanie korespondencji prywatnej) są moŜliwe
tylko wobec osób, które są podejrzewane o popełnienie cięŜkich przestępstw i za
kaŜdym razem na działania takie musi wyrazić zgodę sędzia.
KaŜdy aresztowany musi stanąć przed obliczem sędziego w ciągu 24 godzin.
Sędzia ma obowiązek ocenić, czy areszt moŜe zostać przedłuŜony do trzech dni,
czy teŜ podejrzanego trzeba zwolnić lub zatrzymać w areszcie na dłuŜej.
Podejrzany ma prawo do obrońcy.
OskarŜyciel publiczny moŜe wnosić oskarŜenie, aby udowodnić winę
oskarŜonego. W trakcie procesu prokuratura ma równieŜ obowiązek badać takie
wątki dochodzenia, które mogą wskazać na niewinność oskarŜonego.
Zarówno obrońca jak i sędzia musza być dobrze zaznajomieni z procesem i
procedurami działania prokuratury – obejmuje to takŜe zeznania i przesłuchania
świadków strony przeciwnej, nowe zasady/przepisy dotyczące świadka incognito,
utajnienie istotnych materiałów w powaŜnych sprawach dotyczących przestępstw
gospodarczych i narkotykowych oraz ograniczenie dostępu do takich materiałów
wyłącznie dla sędziego i obrońcy.
Procesy w sprawach waŜnych odbywają się z udziałem ławników.
Prawo w prezentowanym kraju wobec przepisów Unii Europejskiej i prawa
międzynarodowego
Ustawodawstwo cywilne i handlowe w Danii jest w ogromnym stopniu wynikiem
dostosowania go do dyrektyw UE, dzięki czemu między przepisami duńskimi a
UE nie występują znaczące róŜnice.
W Danii strony mają formalnie swobodę zawierania umów dotyczących ich
wzajemnych relacji prawnych.
Ustawodawstwo jest obszerne, a przepisy prawa są deklaratoryjne. Jednak znaleźć
moŜna kilka przepisów nakazowych, na przykład w duńskim prawie o umowach
(Rozdział III – dotyczący niewaŜności umów) i w szczególnych obszarach
prawnych, na przykład dotyczących konsumentów.
4
Czynnikami, które tworzą podstawę przepisów prawnych (źródła prawa) są
przepisy (dotyczące na przykład motywów), praktyka prawna i prawo
zwyczajowe.
I wreszcie, w kwestiach formułowania i rozwoju przepisów znaczący wpływ
wywierają kodeksy.
Z drugiej strony sądy nie odgrywają waŜnej roli w Danii, gdy chodzi o tworzenie
ustaw i przepisów. Większość ustaw jest uchwalana zgodnie z prawem w
parlamencie. JednakŜe sądy odgrywają istotną rolę w interpretowaniu prawa.
Pewne podstawowe i kluczowe zasady są mimo wszystko tworzone przez sądy,
np. odpowiedzialność w związku z czynami niedozwolonymi.
2.
Prawo o spółkach, zwłaszcza w odniesieniu do pośrednictwa,
zarządzania nieruchomościami i wyceny
Podstawowe przepisy prawa wewnętrznego w prezentowanym kraju
Teoretycznie w Danii panuje wolny rynek. Jednak pewne rodzaje działalności w
ramach wolnych zawodów wymagają pozwolenia, np. działanie jako pośrednik w
obrocie nieruchomościami mieszkalnymi. Pozwolenie takie nie jest jednak
wymagane
w
przypadku
pośredniczenia
w
sprzedaŜy
nieruchomości
komercyjnych.
Teoretycznie kaŜdy w Danii ma prawo dokonać transakcji, co obejmuje na
przykład wolność zawierania ugody polubownej bez rozprawy sądowej.
Niektóre przepisy określają lub ustanawiają zasady działania spółek w odniesieniu
do ich organizacji, księgowości i zasad profesjonalizmu. Niektóre obszary
działalności mają swoje kodeksy handlowe i kodeksy etyczne.
Członkowie Duńskiego Stowarzyszenia Licencjonowanych Pośredników w
Obrocie Nieruchomościami (DE) są zobowiązani do przestrzegania wewnętrznych
przepisów DE, które obejmują m.in. kodeks etyczny i standardowe warunki
stowarzyszenia.
Większość działalności komercyjnej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT za
wyjątkiem np. administrowania nieruchomościami i pobierania róŜnego rodzaju
opłat.
W Danii istnieją dwa typy spółek z ograniczona odpowiedzialnością: spółki z
ograniczoną odpowiedzialnością (Ltd.) oraz prywatne spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością. Ponadto naleŜy wspomnieć o rodzajach spółek z
nieograniczoną
odpowiedzialnością,
na
przykład
spółkach
handlowych,
fundacjach, itp.
Ustawa o spółkach określa następujące zasady działania spółek:
KaŜda osoba zamieszkała na terenie UE moŜe utworzyć spółkę z ograniczoną
odpowiedzialnością. Jedynym wymogiem jest obecność załoŜyciela.
Obywatele spoza UE mogą zostać współzałoŜycielami spółki z o.o., jeŜeli
przynajmniej jeden z załoŜycieli mieszka w UE. Zarejestrowane spółki z o.o.
5
moŜna uzyskać za kwotę około 10.000 – 15.000 koron duńskich (1350 – 2000
EUR).
W spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością wymagana jest wpłata kapitału
udziałowego, którego wartość musi wynosić co najmniej 500.000 koron duńskich
(ok. 67.000 EUR).
Spółka jest zarządzana przez zarząd (co najmniej trzyosobowy) oraz dyrekcję
spółki (co najmniej 1 osoba). Co najmniej połowa zarządu i co najmniej jedna
osoba z dyrekcji spółki muszą być obywatelami krajów UE.
Zarząd ponosi ogólną odpowiedzialność za spółkę, podczas gdy dyrekcja jest
odpowiedzialna za bieŜące zarządzanie spółką.
Zarząd jest wybierany przez udziałowców lub komitet udziałowców na walnym
zgromadzeniu. Nie więcej niŜ połowa zarządu moŜe być jednocześnie członkami
dyrekcji, a przewodniczący zarządu nie moŜe być dyrektorem naczelnym, ani nie
moŜe być w inny sposób zaangaŜowany w bieŜące zarządzanie spółką.
Pracownicy mają prawo do posiadania reprezentacji w zarządzie, jeŜeli spółka
zatrudnia więcej niŜ 35 osób.
Członkowie zarządu są odpowiedzialni za zapewnienie właściwej kontroli nad
księgowością i zarządzaniem aktywami spółki. Zarząd ponosi takŜe ogólną
odpowiedzialność za gromadzenie wiedzy o wszelkich istotnych kwestiach i
wydarzeniach dotyczących spółki i za działanie zgodnie z taką wiedzą.
Indywidualni członkowie zarządu mogą być osobiście pociągani do
odpowiedzialności za straty poniesione przez spółkę lub stronę trzecią wynikające
z nie wywiązania się przez członka zarządu ze swoich obowiązków.
Dyrekcja spółki jest wyznaczana przez zarząd. Dyrekcja odpowiada za spółkę bez
konieczności uzyskiwania zgody zarządu w kwestiach dotyczących bieŜącej
działalności spółki.
Coroczne walne zgromadzenie jest najwyŜszą władzą spółki. Podczas
zgromadzenia udziałowcy maja prawo podejmować decyzje dotyczące spółki.
Wszyscy udziałowcy mogą uczestniczyć w corocznym walnym zgromadzeniu
udziałowców.
Jednak w niektórych spółkach pewne udziały są uprzywilejowane w
głosowaniach. Maksymalna róŜnica w prawie głosu między udziałami wynosi
10:1.
Coroczne walne zgromadzenie musi zostać zwołane najpóźniej 5 miesięcy od
zakończenia roku finansowego. Nadzwyczajne ogólne zgromadzenia roczne mogą
odbywać się w przypadku, gdy zarząd lub audytorzy uznają to za stosowne.
Na corocznym walnym zgromadzeniu o wszystkich kwestiach decyduje się
zwykłą większością głosów, chyba Ŝe statut spółki przewiduje inaczej.
Poprawki do statutu spółki mogą być uchwalane większością co najmniej dwóch
trzecich głosów oddanych przez udziałowców uczestniczących w walnym
zgromadzeniu i posiadających prawo głosu, którzy reprezentują co najmniej dwie
trzecie kapitału udziałowego.
6
Bilans spółki jest jawny i jest wysyłany do Agencji Handlu i Spółek.
Dokładny, chociaŜ niezbyt aktualny opis jawnych spółek z ograniczoną
odpowiedzialnością jest dostępny na stronie www.nnlaw.dk.
Dla prywatnych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością mają zastosowanie
niŜsze wymogi, jeśli chodzi o wpłacony kapitał akcyjny, który musi wynosić co
najmniej 125.000 koron duńskich (ok. 1700 EUR).
Ponadto dyrekcja moŜe być jednoosobowa i składać się z dyrektora naczelnego
bez zarządu, składać się tylko z zarządu, lub zarówno z zarządu jak i dyrektora
naczelnego. Jeśli chodzi o zarządzanie prywatną spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością, nie istnieją wymogi dotyczące miejsca zamieszkania ani
narodowości członków zarządu lub dyrekcji.
NajwaŜniejsze i jednocześnie najbardziej ogólne przepisy dotyczące spółek
znajdują się na stronie www.retsinfo.dk. Kodeks etyczny dostępny jest na stronie
www.de.dk.
Inne waŜne strony internetowe to: www.investindk.com oraz www.eogs.dk.
Licencje i pozwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej
Zazwyczaj działalność gospodarcza moŜe być prowadzona bez licencji.
Działalność polegająca na pośredniczeniu w nabywaniu lub sprzedaŜy
nieruchomości mieszkalnych moŜe być prowadzona wyłącznie przez osoby, które
są zarejestrowane w Agencji Handlu i Spółek. Wyłącznie licencjonowani
pośrednicy w obrocie nieruchomościami, prawnicy i niektóre instytucje finansowe
(w formie przedsiębiorstw filialnych) mają zgodnie z przepisami prawo do
działania jako pośrednicy w związku z nabywaniem lub sprzedaŜą nieruchomości
mieszkaniowych w Danii.
W przypadku, gdy instytucje finansowe lub spółki ubezpieczeniowe zamierzają
działać jako pośrednicy w obrocie nieruchomościami, działalność taka musi być
wykonywana przez spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub prywatne spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością działające w oddzielnych siedzibach. KaŜda
spółka/agencja
musi
być
prowadzona
przez
pośrednika
w
obrocie
nieruchomościami lub prawnika, dla którego działalność ta musi stanowić główne
źródło dochodów. Nie wolno jednej osobie odpowiadać za więcej niŜ jedną
spółkę/agencję.
Aby uzyskać licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami trzeba uzyskać
wiedzę teoretyczną w szkole biznesu i posiadać dwuletnie doświadczenie. Ponadto
pośrednik musi osobiście gwarantować moŜliwe straty do wartości około 350.000
EUR. Obowiązkowe jest równieŜ ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Spółki pośredniczące w obrocie nieruchomościami muszą być zorganizowane jako
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub prywatne spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością. W takich spółkach wszyscy członkowie zarządu muszą być
aktywnie zaangaŜowani w zarządzanie biura pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami.
7
Publiczne i prywatne spółki z ograniczoną odpowiedzialnością muszą być
zarejestrowane w Agencji Handlu i Spółek.
Spółki będące płatnikami VAT muszą być zarejestrowane w urzędzie skarbowym.
Większość spółek to płatnicy VAT, ale administrowanie nieruchomościami oraz
kupowanie i sprzedaŜ pewnych usług finansowych jest zwolniona z VAT.
2.3
W jako sposób mogą rozpoczynać działalność gospodarczą obywatele
Danii i rezydenci
Obywatele duńscy oraz obywatele innych krajów UE mają w Danii takie same
prawa, jeśli chodzi o prowadzenie przedsiębiorstw w formie spółek filialnych.
Osoby spoza UE nie mogą zakładać publicznych spółek z ograniczoną
odpowiedzialnością, ani nie mogą być rejestrowane jako pośrednicy w obrocie
nieruchomościami. Wolno jest im natomiast zakładać prywatne spółki z
ograniczoną odpowiedzialnością.
2.4
Przedsiębiorstwa zagraniczne, ich obowiązki, ograniczenia działalności
i niebezpieczeństwa
Brak szczególnych informacji.
2.5
System podatkowy obowiązujący w działalności gospodarczej
Wszystkie rodzaje przychodów uzyskiwane z działalności gospodarczej podlegają
opodatkowaniu, łącznie z dochodami kapitałowymi i dywidendą od udziałów.
Koszty operacyjne podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania, nie dotyczy
to natomiast kosztów rozpoczynania działalności.
Handlowcy mogą podlegać opodatkowaniu na zasadach Systemu Opodatkowaniu
Przedsiębiorstw, co oznacza, Ŝe mogą korzystać z praw, które w znacznych
obszarach są podobne do przepisów dotyczących spółek.
Zgodnie z duńską Ustawą o podatku od spółek zarobkowych jawne i prywatne
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podlegają w sumie opodatkowaniu w
wysokości 30%.
Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i prywatne spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością podlegają opodatkowaniu progresywnemu w wysokości do
70% zgodnie z duńską Ustawą o podatku od osób fizycznych.
Działalność prowadzona w Danii bez stałego adresu siedziby nie podlega
opodatkowaniu w Danii.
KaŜda osoba podlegająca opodatkowaniu ma obowiązek składać roczny formularz
podatkowy.
WaŜne ustawy podatkowe:
Duńska Ustawa o podatku państwowym, Ustawa o podatku od przedsiębiorstw
oraz Ustawa o sprawozdaniach finansowych.
8
Więcej informacji znaleźć moŜna na stronie: http://www.skat.dk/foreign/.
2.6
Bezpieczeństwo zawierania umów i gwarancje regulowania naleŜności
Mimo Ŝe umowy ustne są prawnie wiąŜące, preferowaną formą zawierania umów
są zawsze umowy pisemne.
O ile strony umowy nie uzgodniły inaczej, naleŜność za usługi jest płatna po ich
wykonaniu.
Przy zawieraniu transakcji dotyczącej nieruchomości wymagane jest, aby część
ceny zakupu została złoŜona u pośrednika obrotu nieruchomościami jako depozyt.
Pośrednik ma prawo dokonać kompensaty wynikającej z niezapłacenia naleŜności
przez klienta przed dokonaniem rozliczenia kwoty depozytu.
W przypadku wysokich kwot zwyczajowo wymaga się gwarancji bankowej
równej sumie naleŜności.
Gdy w transakcji dotyczącej nieruchomości pojawiają się szczególne problemy
prawne, zaleca się skorzystanie z profesjonalnej pomocy, zazwyczaj udzielanej
przez prawnika. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą takŜe oferować
porady prawne w kwestiach ogólnych dotyczących obrotu nieruchomościami,
natomiast w typowych transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkaniowych
poradnictwo prawne nie jest zazwyczaj wymagane.
Zalecane jest natomiast zlecanie szacowania konsekwencji podatkowych
uprawnionym księgowym.
2.7
Rozliczanie transakcji dwustronnych.
Aby dowiedzieć się czy pośrednik w obrocie nieruchomościami posiada licencję
uprawniającą go do wykonywania zawodu, naleŜy sprawdzić czy jest
zarejestrowany w Duńskiej Agencji Handlu i Spółek. Rejestr ten moŜna znaleźć w
internecie.
Wszystkie rodzaje transakcji muszą być rozliczane przelewami bankowymi. Banki
są zobowiązane do identyfikowania klientów i uzyskiwania informacji
dotyczących na ich temat.
2.8
Pomoc prawna w prezentowanym kraju
Aby zostać prawnikiem konieczne jest ukończenie wydziału prawa na
uniwersytecie oraz posiadanie trzyletniej praktyki w postaci zatrudnienia w firmie
prawniczej.
Absolwenci prawa uzyskują szeroką wiedzę na studiach. Po zakończeniu edukacji
uniwersyteckiej moŜliwe jest otrzymanie wiedzy specjalistycznej w firmie
prawniczej i świadczenie usług prawnych w ograniczonym zakresie. DuŜe firmy
prawnicze są w stanie zaoferować wysokiej jakości pomoc prawną we wszystkich
dziedzinach prawa.
9
KaŜdy prawnik moŜe prowadzić sprawy w sądach niŜszej instancji. Po udanym
wystąpieniu w trzech sprawach, prawnik moŜe zacząć prowadzić sprawy w sądach
wyŜszej instancji. Po pięcioletniej pracy w sądach wyŜszej instancji prawnicy
otrzymują dostęp do spraw rozpatrywanych przed Sądem NajwyŜszym.
Stawka godzinowa za usługi prawne w sprawach gospodarczych wynosi 1500 –
3000 koron duńskich brutto (równowartość 200 – 400 euro). W szczególnych
przypadkach osoby fizyczne mogą uzyskać darmową pomoc prawną.
Prawnicy mają wyłączność na prowadzenie spraw w sądach. JednakŜe równieŜ
stowarzyszenia gospodarcze mają w pewnym zakresie moŜliwość reprezentowania
w sądzie swoich członków.
Ponadto tylko prawnicy mogą reklamować świadczenie pomocy prawnej.
W ograniczonym stopniu usługi prawne mogą być takŜe reklamowane przez
określone organizacje.
Windykacją trudnią się agencje windykacyjne, a biura księgowe oferują pomoc
prawną w kwestiach podatkowych.
Prawnicy mają obowiązek naleŜeć do Duńskiego Stowarzyszenia Adwokatuów,
do którego moŜna kierować skargi na ich pracę.
Angielska wersja strony internetowej Duńskiego Stowarzyszenia Adwokatów jest
dostępna pod adresem:
www.advokatsamfundet.dk
.
3.
Nabywanie nieruchomości
3.1
Przepisy prawne
Obrót nieruchomościami jest regulowany przez szereg ustaw, których liczba
uniemoŜliwia wymienienie ich wszystkich. NajwaŜniejsze przepisy znajdują się w
Ustawie o obrocie nieruchomościami oraz Ustawie o ochronie konsumentów
dotyczącej m.in. nabywania nieruchomości mieszkaniowych. Ponadto obowiązują:
Ustawa o dzierŜawie, Ustawa o rejestrze ziemskim, ustawa regulująca zagraniczne
inwestycje w nieruchomości na terytorium Danii, itd..
3.2 Wyłączenia i ograniczenia
Osoby, które nie mieszkają i nie mieszkały uprzednio na stałe w Danii przez okres
co najmniej pięciu lat nie mogą nabywać nieruchomości bez pozwolenia
Ministerstwa Sprawiedliwości.
Podobne zasady mają zastosowanie dla nabywania mieszkań spółdzielczych,
timesharingu (zakupu mieszkań wakacyjnych na określony okres w roku z prawem
do korzystania przez co najmniej 15 lat) i wreszcie w przypadku zawierania umów
dzierŜawy.
JednakŜe obywatele państw UE oraz obywatele innych krajów skandynawskich,
które nie są członkami UE, jak równieŜ spółki z tego obszaru, mają prawo do
nabywania nieruchomości do zamieszkania na stałe.
10
Warunkiem zakupu domu letniskowego w Danii jest posiadanie przez nabywcę
obecnie lub przez okres co najmniej pięciu lat w przeszłości stałego adresu
zamieszkania w Danii.
Spółkom nie wolno nabywać domów letniskowych bez specjalnego zezwolenia,
które udzielane jest zwykle tylko wtedy, gdy dom letniskowy ma słuŜyć
pracownikom spółki.
3.3
Pozwolenia,
władze
administracyjne,
procedury,
koszty
SprzedaŜą nieruchomości zajmują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami,
natomiast w pewnych przypadkach transakcji takich dokonują prawnicy, np. gdy
sprzedaŜ dotyczy majątku osób zmarłych.
Sprzedający moŜe zwrócić się do pośrednika w obrocie nieruchomościami o
określenie szacunkowej ceny rynkowej nieruchomości oraz przychodu
wynikającego ze sprzedaŜy nieruchomości.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami dokonuje wyceny w oparciu o ankietę,
informacje uzyskane od sprzedającego, informacje o podatku od nieruchomości,
finansowanie, itp. Zdarza się, Ŝe sprzedający zleca dokonanie wyceny kilku
pośrednikom.
Strony zawierają pisemną umowę na wysokość prowizji. W przypadku, gdy
umowa ma formę ustną, pośrednik nie moŜe domagać się honorarium.
Pośrednik zbiera dalsze informacje o nieruchomości z urzędów i na tej podstawie
przygotowuje
prospekt
sprzedaŜy.
Ponadto
sporządza
protokół
stanu
nieruchomości i oferuje ubezpieczenie od ukrytych usterek.
Nieruchomość jest wystawiana na sprzedaŜ w internecie i gazetach.
Pośrednik sporządza dla potencjalnego nabywcy projekt umowy kupna która
stanowi szczegółowy opis warunków sprzedaŜy i która jest podpisywana w biurze
pośrednika.
Transakcje dotyczące nieruchomości są zazwyczaj finansowane przy pomocy
kredytów hipotecznych udzielanych przez banki hipoteczne finansujące do 80%
ceny kupna, wpisanie drugiej hipoteki (10-15% ceny zakupu) i wpłatę zadatku (5-
10%).
Oczywiście nieruchomości mogą być równieŜ nabywane za gotówkę i zjawisko to
jest coraz powszechniejsze, gdyŜ banki działają coraz agresywniej i chętniej idą
klientom na rękę, tak aby uniknąć sytuacji, w której klient skorzysta z oferty
konkurencyjnego banku hipotecznego.
Po podpisaniu umowy sporządzany jest akt przeniesienia własności. We
wschodniej Danii akty przeniesienia własności są przygotowywane przez
prawnika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami i koszty aktu są pokrywane
przez kupującego. W zachodniej Danii akt przeniesienia własności jest zazwyczaj
sporządzany przez prawnika strony sprzedającej i strony dzielą się kosztami.
Jednak coraz częściej zdarza się, Ŝe to pośrednik sporządza akt przeniesienia
własności i nie ma potrzeby angaŜowania prawnika. Po podpisaniu przez
wszystkie strony akt przeniesienia własności zostaje wysłany do odpowiedniego
11
urzędu. Ostatecznie akt przeniesienia własności zostaje złoŜony do rejestracji w
Wydziale Wieczystoksięgowym.
Jeśli hipoteka nieruchomości jest juŜ obciąŜona przez sprzedającego i kupujący nie
ma przejmować tego obciąŜenia, lub jeŜeli do nieruchomości przypisane jest inne
zadłuŜenie, do aktu wpisuje się indos (adnotację).
Instytucja finansowa sprzedającego musi następnie dokonać spłaty zadłuŜenia i
dokonać wykreślenia zobowiązań ciąŜących na nieruchomości, a doradca prawny
sprzedającego sprawdza, czy obciąŜenia zostały anulowane. Wówczas akt
przeniesienia własności uzyskuje prawidłowy tytuł prawny.
Gdy akt przeniesienia własności jest rejestrowany bez adnotacji (indos), właściwy
prawnik lub pośrednik sporządza deklarację wykonania umowy.
Sprzedający jest zobowiązany zapłacić honorarium pośrednikowi równe w
przybliŜeniu 3% ceny sprzedaŜy plus VAT oraz zwrócić dodatkowe koszty
marketingu i dokumentów prawnych.
Opłata za rejestrację aktu wynosi 400 koron duńskich (54 euro) + 0,6% ceny
zakupu. Dla aktu hipotecznego opłata wynosi 1.400 koron (190 euro) + 1,5%
wartości hipoteki. Koszty wpisu do księgi wieczystej wynosi 1.400 koron.
Koszty ponoszone przez kupującego zwykle wynoszą 15.000 – 25.000 koron
(2000 – 3350 euro) a koszty sporządzenia aktu to zwykle 3.000 – 6.000 koron (400
– 800 euro).
4. Obrót nieruchomościami z perspektywy przedstawianego kraju
4.1 Przepisy prawne
Nie istnieje szczególne ustawodawstwo dotyczące nabywania i sprzedawania
nieruchomości komercyjnych.
Działalność polegająca na pośredniczeniu w kupnie i sprzedaŜy nieruchomości
mieszkaniowych jest regulowana przepisami Ustawy o obrocie nieruchomościami
(prawo nr 453 z dnia 30 czerwca 1993 roku).
Rozdział 3 tej ustawy zawiera najistotniejsze regulacje prawne:
•
Wyłącznie licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami,
prawnicy, banki, firmy ubezpieczeniowe oraz banki hipoteczne mogą działać
wobec klienta jako pośrednicy w sprzedaŜy nieruchomości mieszkaniowych.
•
Jeśli pośrednik lub któreś z powyŜszych przedsiębiorstw prowadzi
więcej niŜ jedno biuro, kaŜdym biurem musi kierować pośrednik w obrocie
nieruchomościami lub prawnik. Firmy ubezpieczeniowe oraz banki hipoteczne
prowadzące biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami muszą prowadzić
taką działalność jako oddzielne spółki działające w innych siedzibach (§ 8).
•
Pośrednik reprezentuje sprzedającego lub kupującego, ale nigdy nie
obu. JednakŜe, jeŜeli reprezentuje sprzedającego, musi przekazać istotne
informacje obu stronom transakcji i doradzać obu stronom odnośnie moŜliwości
domagania się protokołu stanu nieruchomości (§ 13).
12
•
Rozdział 3 zawiera szczególne przepisy dotyczące obowiązków
pośrednika, który jest np. zobowiązany zbadać i sprawdzić uzyskane informacje,
tak aby zapewnić, Ŝe późniejsze dokonanie transakcji sprzedaŜy nieruchomości
będzie wyłącznie czynnością formalną (§14).
•
PoniewaŜ pośrednik reprezentuje tylko jedną ze stron, jest zobowiązany
poinformować drugą stronę o tym, jak waŜne jest dla niej skorzystanie z
profesjonalnego doradztwa (§15). Pośrednik ma obowiązek chronić interesy obu
stron i zapewnić, Ŝe transakcja zostaje dokonana zgodnie z warunkami
uzgodnionymi z klientem (§9).
•
Pośrednik ma obowiązek dostarczyć klientowi dokładnych informacji
dotyczących transakcji i poinformować go, czy są jakieś osoby mające osobisty
lub finansowy interes w dokonywanej transakcji (§16). Ponadto pośrednik musi
podać informacje o swojej współpracy z instytucją finansową (§26). Honorarium
za pośrednictwo nie moŜe być uzaleŜnione od zakupienia przez konsumenta
innych usług (§23).
•
Szczególne wymogi mają zastosowanie dla dokumentów umownych
dotyczących kosztów posiadania i utrzymywania nieruchomości (§19).
•
Umowa pośrednictwa musi być zgodna z pewnymi wymogami
formalnymi i nie wolno domagać się wynagrodzenia w przypadku, gdy wymogi
takie nie zostały spełnione (§10-12).
•
Pełna odpowiedzialność za nieprawidłowe obliczenia podatków,
kosztów przeniesienia własności i wyceny (§24).
DE -
Dansk Ejendomsmaeglerforening
Islands Brygge 43
DK - 2300 København S
t 45 32 64.09.99
f 45 32 64.45.99
http://www.de.dk
de@de.dk