Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej 

w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego 

Wykład 7. Użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe. Prawa obciążające nieruchomość – 
służebności i hipoteki  
 
Zakres problemów:  
- użytkowanie wieczyste gruntu 
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu  
 

 Użytkowanie wieczyste gruntu  

 

 

Użytkowanie  wieczyste  jest  drugim  z  praw  rzeczowych  po  prawie  własności.  Jest  jednocześnie 

prawem bardzo do własności zbliżonym. Zgodnie  z art. 232 k.c.  w  granicach, określonych przez ustawy i 
zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu  w użytkowanie wieczyste, użytkownik 
może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, w tych samych granicach użytkownik wieczysty może 
swoim prawem rozporządzać. 

 

Użytkowanie  wieczyste  może  zostać  ustanowione  na  gruntach  stanowiących  własność  Skarbu 

Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.  Użytkownik wieczysty może wznosić na gruncie budynki i 
wtedy staje się ich właścicielem. Obowiązkiem użytkownika wieczystego jest wnoszenie opłat rocznych na 
rzecz właściciela gruntu.   

 

 

Na  żądanie  użytkownika  wieczystego  istnieje  możliwość  przekształcenia  jego  prawa  w  prawo 

własności. 

 

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego przez ustawę z dnia 

14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159). 

 
    Początkowo użytkowanie wieczyste powstawało na podstawie decyzji administracyjnej i w oparciu o 

nią  zawierano  umowę  w  postaci  aktu  notarialnego.  Po  1990  r.    ustawodawca  jako  formę  powstawania 
użytkowania wieczystego przyjął umowę. 

W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie 

gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w 
użytkowanie  wieczyste,  użytkownik może  korzystać  z  gruntu  z  wyłączeniem  innych  osób.  W  tych  samych 
granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. 

Do  oddania  gruntu  Skarbu  Państwa  lub  gruntu  należącego  do  jednostek  samorządu  terytorialnego 

bądź  ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste  stosuje  się  odpowiednio  przepisy  o  przeniesieniu  własności 
nieruchomości. 

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek 

samorządu  terytorialnego  bądź  ich  związków  przez  wieczystego  użytkownika  stanowią  jego  własność.  To 
samo  dotyczy  budynków  i  innych  urządzeń,  które  wieczysty  użytkownik  nabył  zgodnie  z  właściwymi 
przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w  użytkowanie  wieczyste. Przysługująca wieczystemu 
użytkownikowi  własność  budynków  i  urządzeń  na  użytkowanym  gruncie  jest  prawem  związanym  z 
użytkowaniem wieczystym. 

Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź 

ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste  następuje  na  okres  99  lat.  W  wypadkach  wyjątkowych,  gdy  cel 
gospodarczy  użytkowania  wieczystego  nie  wymaga  oddania  gruntu  na  99  lat,  dopuszczalne  jest  oddanie 
gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. 

W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może 

żądać  jego  przedłużenia  na  dalszy  okres  od  40  do  99  lat;  jednakże  wieczysty użytkownik  może  wcześniej 
wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest 
znacznie  dłuższy  aniżeli  czas,  który  pozostaje  do  upływu  zastrzeżonego  w  umowie  terminu.  Odmowa 
przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. 

 

 

Projekt współfinansowany ze środków Unii Europejskiej 

w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego 

Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. 
 
Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności 

nieruchomości. 

Wieczysty  użytkownik  uiszcza  przez  czas  trwania  swego  prawa  opłatę  roczną.  Sposób  korzystania  z 

gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków 
przez  wieczystego  użytkownika  powinien  być  określony  w  umowie.  Jeżeli  oddanie  gruntu  w  użytkowanie 
wieczyste  następuje  w  celu  wzniesienia  na  gruncie  budynków  lub  innych  urządzeń,  umowa  powinna 
określać: 

1. termin rozpoczęcia i zakończenia robót, 
2. rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, 
3.  warunki  i  termin  odbudowy  w  razie  zniszczenia  albo  rozbiórki  budynków  lub  urządzeń  w  czasie 

trwania użytkowania wieczystego, 

4. wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie 

w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. 

Umowa  o  oddanie  gruntu  Skarbu  Państwa  lub  gruntu  należącego  do  jednostek  samorządu 

terytorialnego  bądź  ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste  może  ulec  rozwiązaniu  przed  upływem 
określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z 
jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł 
określonych w niej budynków lub urządzeń. 

 
Użytkowanie  wieczyste  wygasa  z  upływem  okresu  ustalonego  w  umowie  albo  przez  rozwiązanie 

umowy przed upływem tego okresu. 

 

 

 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu  

 

 

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych  praw rzeczowych, na jego 

treść  składają  się  dwa  podstawowe  uprawnienia:  prawo  do  korzystania  z  lokalu  oraz  prawo  do 
rozporządzania  swoim  prawem  w  tym  wynajęcia  albo  oddania  do  bezpłatnego  korzystania  zgodnie  z 
przeznaczeniem  lokalu.  Do  tych  uprawnień  nie  jest  potrzebna  zgoda  spółdzielni  mieszkaniowej.  W  razie 
chęci zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej. 

 

 

Spółdzielcze  własnościowe  prawo  do  lokalu  ma    zbliżony  charakter  prawny  do  prawa  własności.  

Jest  ono  prawem  zbywalnym,  przechodzi  na  spadkobierców  i  podlega  egzekucji.  Umowa  zbycia 
spółdzielczego  własnościowego  prawa  do  lokalu  powinna  być  zawarta  w  formie  aktu  notarialnego.  Z 
prawem  do  lokalu  związany  jest  obowiązek  wnoszenie  do  spółdzielni  tzw.  opłat  eksploatacyjnych  oraz 
obowiązek świadczeń na wkład budowlany oraz obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego. 

 

Na żądanie posiadacza prawa istnieje możliwość jego przekształcenia w prawo własności. 

 

Spółdzielcze  własnościowe  prawo  do  lokalu  może  należeć  do  kilku  osób,  jednakże  członkiem 

spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom.  
 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców 

i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.  
 
 

Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki 

prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego 
własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.