plik

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

DORADZTWO NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

(konspekt wykładu)

1. Obszar i zakres działania rzeczoznawcy majątkowego jako doradcy na

rynku nieruchomości.

2.  Metody i narzędzia pracy rzeczoznawcy majątkowego jako doradcy.
3.  Rynek nieruchomości jako przedmiot doradztwa.
4.  Pytania i odpowiedzi.

Ad.1. Obszar i zakres działania rzeczoznawcy majątkowego jako doradcy

na rynku nieruchomości (art. 174 ustawy o gospodarce
nieruchomościami):

1.Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną

przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

2.Rzeczoznawcą

majątkowym

jest

osoba

fizyczna

posiadająca

uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości,
nadane w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

3.Rzeczoznawca

majątkowy

dokonuje

określania

wartości

nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z
nieruchomością (operat szacunkowy).

3a.Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i

ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

 rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
 efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
 skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów;
 oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
 bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
 określania wartości nieruchomości na potrzeby inwestora

indywidualnego;

 wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w myśl

przepisów o rachunkowości;

 wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w

rozumieniu ustawy o rachunkowości.

3b. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych

osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu
oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy". Tytuł
zawodowy "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej.

4.Z zastrzeżeniem art. 230 ust. 2, osoby powoływane lub ustanawiane i

wpisywane na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania
nieruchomości powinny posiadać uprawnienia zawodowe w zakresie

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

szacowania nieruchomości, nadane w trybie rozdziału 4 niniejszego
działu.

5.Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego

sądowego.

6.Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania

nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane
przez rzeczoznawców majątkowych.

7.Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym

imieniu  działalność  gospodarczą  jednoosobowo  lub  w  ramach  spółki
osobowej  w  zakresie  szacowania  nieruchomości,  albo  w  ramach
stosunku  pracy  lub  umowy  cywilnoprawnej  u  przedsiębiorcy
prowadzącego działalność w tym zakresie.

8.Rzeczoznawca majątkowy nie może łączyć wykonywania zawodu w

formach wymienionych w ust. 7.

9.Przepisy ust. 7 i 8 nie dotyczą biegłych sądowych wykonujących

wycenę na zlecenie sądu.

Ad.2. Metody i narzędzia pracy rzeczoznawcy majątkowego - doradcy:

1. Definicja rynku nieruchomości.

 działania i interakcje między ludźmi, zajmującymi się kupnem,

sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości,

 działalność gospodarcza, w wyniku której dochodzi do wymiany

towarów,

 abstrakcyjny termin, obejmujący transakcje nieruchomościami w

całym kraju (wszystkie),

 umowa, dzięki której kupujący i sprzedający spotykają się, by

ustalić cenę, za która dojdzie do wymiany danej własności,

 zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane są prawa i

udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny oraz przemieszczane
są różne sposoby użytkowania gruntów,

 forum do kupowania i sprzedawania – środek do zetknięcia się

nabywcy  i  sprzedawcy,  zestaw  układów,  w  których  najemcy  i
sprzedawcy  spotykają  się  poprzez  mechanizm  cenowy  i  wzajemne
oddziaływanie  osób  które  wymieniają  prawa  do  nieruchomości  na
inne aktywa (pieniądze).

Rynek nieruchomości to ogół warunków, w których odbywa się transfer
praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne
prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.

Rynek nieruchomości nie ma stałej siedziby i statutu (jak np.

giełda) jest, więc rynkiem nieformalnym.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

2. Cechy rynku nieruchomości (segmenty rynku).

Kryterium podmiotów rynku.

 rynek nieruchomości mieszkaniowych (domy jedno i wielorodzinne

oraz pojedyncze lokale mieszkalne),

 rynek nieruchomości komercyjnych (budynki biurowe, sklepy,

hotele, pensjonaty, garaże, itp.),

 rynek nieruchomości przemysłowych (fabryki, kopalnie, hurtownie,

magazyny),

 rynek nieruchomości rolnych (lasy, pastwiska, sady, gruntu rolne),
 rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia (cmentarze,

kościoły, parki, pola golfowe).

Kryterium przestrzenne.

 rynek lokalny (budynki mieszkalne, sklepy, warsztaty),
 rynek

regionalny

(biura

administracyjne,

obiekty

usług

regionalnych, małe obiekty przemysłowe),

 rynek

krajowy

(centralne

biura

administracji

firm

ubezpieczeniowych),

 rynek międzynarodowy (hotele wysokiej klasy, lotniska, pałace,

zamki),

3. Charakterystyka rynku nieruchomości.

Mierniki rynku nieruchomości:

 podaż (liczba nieruchomości danego typu oferowana na rynku),
 popyt (część ujawnionych na rynku potrzeb przy każdej cenie

mających poparcie w sile nabywczej uczestników rynku),

 cena (ilość pieniędzy, jaką należy zapłacić za jednostkę towaru – za

nieruchomość).

Funkcje rynku nieruchomości:

 funkcja wymiany (realokacja praw majątkowych i wtórna

dystrybucja przeznaczenia przestrzeni),

 funkcja

informacyjna

(informacja

wartości

wymiennej

nieruchomości),

 funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni (mały dochód jako

motywacja do szukania dróg jego maksymalizowania)

Podmioty działające na rynku nieruchomości:

 inwestorzy (indywidualni, instytucjonalni),
 kredytodawcy (banki, fundusze emerytalne, firmy ubezpieczeniowe),

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

 developerzy (osoby fizyczne i prawne inwestujące w rozwój

nieruchomości w celu maksymalizacji zysków),

 pośrednicy (wynagradzani za kojarzenie uczestników rynku

nieruchomości),

 obsługa techniczna (rzeczoznawcy, doradcy inwestycyjni, architekci,

prawnicy,

agenci

ubezpieczeniowi,

zarządcy

nieruchomości,

planiści, itp.)

4. Badanie i analiza rynku nieruchomości.

 określenie zasięgu rynku (wyodrębnionego ze względu na

terytorialny zasięg podaży, popytu lub ceny),

 analiza struktury socjologicznej i demograficznej społeczności

lokalnej,

 analiza bazy ekonomicznej na obszarze rynku (informacje o

aktualnej

kondycji

danego

segmentu

rynku,

priorytetowa

działalność obszaru, jej wpływ na wielkość i strukturę zatrudnienia
oraz dochody ludności),

 badanie popytu i podaży (ujmuje istniejące zasoby przestrzeni,

sposób i efektywność ich wykorzystania oraz ocenia ich
funkcjonalność),

 badanie koniunktury rynkowej (ocena stanu istniejącego, miejsce w

obecnym cyklu koniunkturalnym i scenariusz zmian – wskaźnikiem
jest  liczba  nowowybudowanych  i  nie  sprzedanych  nieruchomości,
liczba  pustostanów,  liczba  ofert  sprzedaży  w  stosunku  do
transakcji,  stawki  czynszów,  nie  spłacone  kredyty,  proporcje
pomiędzy kosztem budowy a wartością rynkową nieruchomości).

Podsumowanie:

Doskonała znajomość rynku nieruchomości nabyta przez lata

doświadczeń,  jego  mechanizmów  i  przepisów  prawa  rządzących  tym
rynkiem a także duża pokora w stosunku do tego, czego przewidzieć się
nie  da  mogą  pozwolić  na  funkcjonowanie  rzeczoznawcy  jako  DORADCY
NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

Ad.3.Rynek nieruchomości jako przedmiot doradztwa.

Przykład 1.

WIECZYSTE UŻYTKOWANIE

(sprzedaż nieruchomości ich użytkownikom wieczystym)

sprzedawać, czy nie ?

Aby właściciel nieruchomości gruntowej (Skarb Państwa, jednostka

samorządu terytorialnego) mógł podjąć decyzję czy i kiedy sprzedaż jego
gruntu

rzecz

użytkownika

wieczystego

jest

opłacalna

winien

przeprowadzić analizę na podstawie, której dowie się:

 ile zyska na sprzedaży gruntu jego wieczystemu użytkownikowi (jaka

jest różnica wartości pomiędzy prawem własności a prawem
wieczystego użytkowania),

 jaka jest wartość skapitalizowanych opłat rocznych z tytułu

użytkowania wieczystego gruntu,

 jaka jest wartość skapitalizowanych kosztów ponoszonych przez

właściciela na aktualizacje opłat rocznych i administrowanie
nieruchomościami.

Założenia:

 Nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,1000 ha oddano w dniu 5

grudnia 1990 roku w użytkowanie wieczyste na okres T = 99 lat.

 Wartość rynkowa prawa własności 1 m

gruntu wynosi 100 PLN.

Obliczenia:

1. Ile właściciel zyska na sprzedaży nieruchomości jej wieczystemu

użytkownikowi? (obliczenie ceny sprzedaży nieruchomości).

Zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami „na

poczet

ceny

nieruchomości

gruntowej

sprzedawanej

jej

użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa
użytkowania  wieczystego  tej  nieruchomości..”.  Zaś  zgodnie  z
dyspozycjami  zawartymi  w  §  30  rozporządzenia  Rady  Ministrów  z
dnia  21  września  2004  roku  w  sprawie  wyceny  nieruchomości  i
sporządzania  operatu  szacunkowego  –  przy  określaniu  wartości
nieruchomości  gruntowej  jako  przedmiotu  prawa  użytkowania
wieczystego, do celów, o których mowa w art. 69, wartość tę określa
się  jako  iloczyn  wartości  nieruchomości  gruntowej  niezabudowanej
jako  przedmiotu  prawa  własności  i  współczynnika  korygującego,
określonego  według  wzoru  zamieszczonego  w  §  29  ust.  3
rozporządzenia:

)



+ 0,25 

)

(



Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

Gdzie:

współczynnik korygujący,

stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3%,

przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości

przez rzeczoznawcę, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12 (R = 0,12)

liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego (t = 82)

liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste (T = 99).

Tab.1. Obliczenie ceny sprzedaży nieruchomości.

Stawka

opłaty rocznej

Wartość

gruntu

Współczynnik

korygujący

Wartość

wieczystego

użytkowania

gruntu

GWU

Cena sprzedaży

nieruchomości jej

wieczystemu

użytkownikowi

C = W

- W

GWU

6 = 3 - 5

1 %

100 000

0,8022

80 220

19 780

3 %

0,6641

66 410

33 590

2. Jaka jest wartość skapitalizowanych opłat rocznych (ponoszonych

przez wieczystego użytkownika – wpływających do właściciela) z
tytułu wieczystego użytkowania gruntu?

Tab.2. Obliczenie wartości skapitalizowanych opłat rocznych.

Stawka

opłaty rocznej

Wartość

gruntu

Wysokość

opłaty rocznej

Stopa

kapitalizacji

Skapitalizowane

opłaty roczne

= O

6 = 4 100 : 5

1 %

100 000

1 000

6 %

16 667

3 %

3 000

50 000

3. Jaka jest wartość zdyskontowanych kosztów ponoszonych przez

właściciela na aktualizację opłat rocznych i zarządzanie
nieruchomością?

Tab.3. Obliczenie wartości skapitalizowanych kosztów „obsługi nieruchomości”.

Koszty roczne

aktualizacji

wartości dla

jednej działki

Roczne koszty

właściciela na

zarządzanie

jedną działką

Łączne koszty

roczne

K = A + B

Stopa

kapitalizacji

Skapitalizowane

koszty roczne

obsługi

= K/r

6 = 4 100 : 5

140

6 %

2 333

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

Tab.4. Zestawienie obliczonych wartości.

Stawka

opłaty

rocznej

Cena sprzedaży

nieruchomości jej

wieczystemu

użytkownikowi

C = W

- W

GWU

Skapitalizowane

opłaty roczne

= O

Skapitalizowane

koszty roczne

obsługi

= K/r

Dzisiejsza wartość

dochodu właściciela z

tytułu opłat za

wieczyste użytkowanie

= W

- W

6 = 4 - 5

1 %

19 780

16 667

2 333

14 334

3 %

33 590

50 000

2 333

49 767

Uwaga:

1. Dla potrzeb opracowania przyjęto, iż aktualizację opłat rocznych

przeprowadza się średnio raz na 5 lat, a koszty wyceny jednej
działki wynoszą około 300 zł. W przeliczeniu na 1 rok koszty te
wynoszą 300: 5 = 60 zł.

2. Koszty zarządzania jedną nieruchomością gruntową oszacowano

jako równe 1/30 wartości średniej płacy brutto pracownika
właściciela nieruchomości (1 dzień roboczy w miesiącu poświęcony
na obsługę konkretnej nieruchomości) 2 400: 30 = 80 zł.

WNIOSKI KOŃCOWE

 Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika

wieczystego  w  przypadku  opłaty  rocznej  w  wysokości  1 %  wartości
gruntu  (cele  mieszkaniowe)  z  punktu  widzenia  ekonomicznego  jest
w  pełni  uzasadniona  gdyż  cena  sprzedaży  nieruchomości  jest
większa od skapitalizowanej wartości opłat rocznych pomniejszonej
o skapitalizowane koszty administrowania nieruchomością.

C  W

– D

 Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika

wieczystego  w  przypadku  opłaty  rocznej  w  wysokości  3 %  wartości
gruntu  (cele  komercyjne)  z  punktu  widzenia  ekonomicznego  jest
nieuzasadniona  gdyż  cena  sprzedaży  nieruchomości  jest  mniejsza
od  skapitalizowanej  wartości  opłat  rocznych  pomniejszonej  o
skapitalizowane koszty administrowania nieruchomością..

C  W

- D

 Pod rozwagę właściciela (Skarbu Państwa, jednostki samorządu)

poddaje  się  okoliczność  czy  bardziej  korzystne  dla  jego  budżetu  (z
gospodarczego  punktu  widzenia)  jest  sprzedaż  nieruchomości  jej
wieczystemu  użytkownikowi  i  natychmiastowy,  lecz  jednorazowy
wpływ  większej  kwoty  (dla  doraźnych  potrzeb),  czy  tez  kierowanie
się rachunkiem ekonomicznym i zapewnienie regularnych wpływów
w postaci opłat rocznych.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

Przykład 2.

RYNEK MIESZKAŃ KOMUNALNYCH

Zakup komunalnego lokalu mieszkalnego przez jego najemcę - bonifikaty

 jaka (i czy?) bonifikata,
 koszty eksploatacji budynku wielorodzinnego,

Przykład 3.

OPŁACALNOĆ INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE

  lokalizacja obiektu,
  optymalna wielkość obiektu (powierzchnia użytkowa na wynajem),
  standard obiektu,
  możliwa do uzyskania wysokość czynszów,
  pustostany,
  możliwość odsprzedaży,
  wzrost wartości w czasie.

Przykład 4.

RACJONALIZACJA KOSZTÓW I PRZYCHODÓW (HOTELE, PENSJONATY)

Obiekt „Lwigród” - Krynica

Tab.5. Projekcja możliwego przychodu.

Sprzedaż miejsc

Ilość

miejsc

Średnia

cena

[zł]

Obłożenie

średnioroczne

Przychód

roczny

[zł]

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

Hotelowych

110

50 %

1 806 750

Sanatoryjnych

70 %

958 125

Rehabilitacyjnych

70 %

1 520 225



Razem:

230



4 285 100

Tab.6. Projekcja możliwego pozostałego przychodu.

Rodzaj usługi

Przychód

miesięczny

[zł]

Ilość

jednostek

Przychód

roczny

[zł]

Przychód z usług SPA

50 000

600 000

Wynajem sal narad oraz ich obsługa

10 000

120 000

Przychód z kawiarni

40 000

480 000



Razem:



1 200 000

Tab.7.Zestawienie kosztów utrzymania nieruchomości:

Rodzaj

kosztów

Średni koszt

roczny K

[zł/rok]

Zakup artykułów żywnościowych do stołówki

270 000

Zakup towarów do kawiarni

80 000

Koncesja na sprzedaż alkoholu

3 150

Zużycie materiałów

470 000

Opłaty za pobór wody i odprowadzenie ścieków

20 000

Energia elektryczna

120 000

Telefony

35 000

Ogrzewanie, ciepła woda (gaz)

200 000

Wywóz śmieci

10 000

Usługi pralnicze

100 000

Opłata za wieczyste użytkowanie gruntu

8 100

Podatek od nieruchomości

118 984

Ubezpieczenie obiektu

10 000

Usługi obce

350 000

Wynagrodzenia personelu wraz z narzutem na ZUS

850 000

Operacje bankowe, reklama

10 000

Inne nieujęte powyżej

700 000



Razem koszty roczne –  K

3 355 234

Tab.8. Obliczenie dochodu operacyjnego netto:

Przychód

roczny ze

sprzedaży

usług

[zł]

Wydatki operacyjne

Koszty

zarządu

[%]

Roczny dochód

operacyjny

netto

[zł]

Koszty

prowadzenia

[zł]

Remonty

bieżące

[zł]

5 = [1 – (2+3)]  [100% - 4]

5 845 100

3 355 234

260 000

5 %

2 118 373

Tab.9. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości podejściem dochodowym:

Roczny dochód

operacyjny netto

Przyjęta

stopa kapitalizacji

Obliczona wartość

rynkowa nieruchomości

= D



Wartość rynkowa

nieruchomości po

zaokrągleniu

2 118 373

13 %

16 295 175

16 300 000

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

 oferta (oprócz wyżywienia i noclegów)
 optymalizacja zatrudnienia,
 skuteczność w negocjacjach z NFZ i Funduszem Niepełnosprawnych,
 wydatki na reklamę,
 optymalizacja cen za świadczone usługi (cena noclegów i wyżywienia,

SPA, zabiegi lecznicze, itp.)

 racjonalizacja wydatków na podniesienie standardu świadczonych

usług (nie przeinwestowywać).

Przykład 5.

OPŁATY ADJACENCKIE.

(art.  143  do  148  uogn  -  drogi,  przewody  i  urządzenia  wodociągowe,
kanalizacyjne,  ciepłownicze,  elektryczne,  gazowe  i  telekomunikacyjne).
Wysokość  opłaty  do  50%  różnicy  wartości  nieruchomości  przed  i  po
wybudowaniu  drogi  lub  urządzenia  -  uchwała  rady  gminy  na  podstawie
operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Czy gminie opłaca się uzbroić teren?

Przykład 6.

SCALANIA I PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI

(art.  101  do  108  uogn  -  nie  dotyczy  terenów  rolnych  i  leśnych  oraz
objętych postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i
wymianie gruntów). Można przeprowadzić na terenach określonych w planie
miejscowym  albo,  gdy  o  scalenie  i  podział  wystąpią  właściciele ponad  50%
powierzchni  gruntów  objętych  scaleniem.  Postępowanie  prowadzi  wójt
(burmistrz,  prezydent  miasta)  na  podstawie  uchwał  Rady  Gminy.
Powierzchnię

nieruchomości

objętych

scaleniem

pomniejsza

się

powierzchnie  nowych  i  poszerzanych  dróg  proporcjonalnie  do  obszaru  tych
nieruchomości.  Po  podziale  uczestnicy  scalenia  otrzymują  działki  równe
powierzchniowo tym przed podziałem, pomniejszone o powierzchnie dróg, za
resztę  powierzchni  (oraz  drzewa,  krzewy,  uprawy,  ewentualne  zabudowania)
gmina  wypłaca  właścicielom  (wieczystym  użytkownikom)  odszkodowanie  w
wysokości  z  nimi  uzgodnionej  (jeśli  nie  uzgodnią  to  tak  jak  przy
wywłaszczeniu).  Uczestnicy  postępowania  wnoszą  opłaty  adjacenckie  na
rzecz  gminy  w  wysokości  do  50%  wzrostu  wartości  tych  nieruchomości.
Wysokość opłaty ustala Rada Gminy uchwałą a sposób i terminy wnoszenia
wójt  (burmistrz,  prezydent  miasta).  Gmina  jest  zobowiązana  wybudować
drogi  i  doprowadzić  media  a  koszty  z  tym  związane  nie  mogą  obciążyć
uczestników scalenia.
Czy Gminie opłaca się wdrożyć postępowanie ?

Przykład 7.

Doradztwo na rynku nieruchomości. A. Demusz.

ZWROTY NIERUCHOMOŚCI WYWŁASZCZONYCH

(art.  136  uogn  -  orzeka  w  drodze  decyzji  administracyjnej  starosta
wykonujący  zadania  z  zakresu  administracji  rządowej)  -  nieruchomość
wywłaszczona  nie  może  być  użyta  na  inny  cel  niż  ten  określony  w
decyzji o wywłaszczeniu (chyba, że poprzedni właściciel nie złoży wniosku o
jej zwrot). Poprzedni właściciel może żądać zwrotu nieruchomości, jeśli stała
się  zbędna  na  cel,  na  który  została  wywłaszczona.  Stała  się  zbędna,  jeśli
pomimo  upływu  7  lat  nie  rozpoczęto  inwestowania,  decyzja  o  ustaleniu
lokalizacji  inwestycji  lub  decyzja  o  wzizt  utraciły  moc  a  cel  nie  został
zrealizowany. Nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim jest w dniu
zwrotu,  poprzedni  właściciel  zwraca  zwaloryzowane  odszkodowanie  i
nieruchomość zamienną (zwaloryzowane odszkodowanie nie może być wyższe
niż  wartość  rynkowa  nieruchomości  w  dniu  zwrotu).  W  razie  zmniejszenia
lub

zwiększenia

wartości

zwracanej

nieruchomości

zwaloryzowane

odszkodowanie pomniejsza się lub powiększa o kwotę równą różnicy wartości
w  dniu  zwrotu.  Rzeczoznawca  majątkowy  określa  wartość  rynkową
nieruchomości  na  dzień  zwrotu  według  stanu  na  dzień  wywłaszczenia  i  na
dzień zwrotu.
Czy osobie uprawnionej opłaca się ubiegać o zwrot nieruchomości ?

Przykład 8.

ANALIZA OPŁACALNOŚCI INWESTOWANIA W BUDOWĘ I SPRZEDAŻ

BUDYNKÓW MIESZKALNYCH WIELORODZINNYCH (DEVELOPERZY)

 Ile można wydać na zakup gruntu (gdzie zlokalizować budynek) ?
 Za ile będzie można sprzedać wybudowany obiekt (prawo własności

samodzielnych lokali mieszkalnych) ?

 Ile developer chce zarobić aby nie stracić (płace niezbędnego

personelu + zysk z przedsięwzięcia) ?

 Ile będzie kosztował projekt budynku ?
 Ile

będzie

kosztowało

wybudowanie

budynku

(jaki

standard

budowanych mieszkań i stopień wykończenia – jaka firmę wynająć) ?

 Jaki będzie koszt podłączenia mediów i uporządkowania terenu ?
 Jaka długość cyklu inwestycyjnego (uzyskanie pozwolenia na budowę,

stan surowy, wykończenie, itp.) ?

 W jakiej wysokości i gdzie zaciągnąć kredyt ?
 Kiedy i w jakiej formie prowadzić sprzedaż gotowego produktu ?