Rynek powierzchni handlowych w Polsce
Centra handlowo-rozrywkowe
Na koniec 2011 r. w Polsce działało 387 centrów handlowych
o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) blisko 7,7 mln m
2
.
Systematycznie zwiększa się udział miast średniej wielkości
i małych w całkowitych zasobach centrów handlowych – na
koniec 2011 r. wynosił aż 45%. W czerwcu 2010 r. było to 40,7%.
Przeważająca liczba centrów handlowych oddanych do użytku
w tym roku była zlokalizowana w mniejszych ośrodkach miejskich,
w tym również obiekty największe, takie jak Galeria Słoneczna
w Radomiu, Millenium Hall w Rzeszowie i Turawa Park w Opo-
lu. W analizowanym okresie ukończono również Galerię Twierdza
w Zamościu, Galerię Leszno, Galerię Ostrovia w Ostrowie Wlkp.
i Galerię Tęcza w Kaliszu. Łączna powierzchnia centrów handlo-
wych oddanych do użytku w 2011 roku wynosi ponad 500 000 m
2
GLA. Pod koniec czerwca 2011 r. w budowie było ponad
500 000 m
2
GLA powierzchni centrów handlowych, a kolejnych
200 000 m
2
czekało na wznowienie prac. Jedynie 35% budowa-
nych obecnie centrów handlowych zostanie oddanych do użytku
w 2012 roku. Do największych powstających obiektów należą:
Korona Kielce, City Centre Rzeszów, Alfa Grudziądz, Galeria Ka-
towicka, Nova Park Gorzów Wlkp. Charakterystycznym zjawi-
skiem na rynku centrów handlowych jest rozbudowa istniejących
obiektów o ugruntowanej pozycji w celu zwiększenia ich konku-
rencyjności. Przykładami tego typu działań jest budowa II etapu
centrum handlowego Wzgórze w Gdyni, II etapu CH Magnolia
we Wrocławiu czy III etapu CH Jantar w Słupsku.
Określenie ilości planowanej powierzchni obarczone jest ryzykiem
błędu, ponieważ deweloperzy wciąż wstrzymują decyzje inwesty-
cyjne z powodu trudności z uzyskaniem finansowania i wystar-
czającego poziomu umów typu pre-let na warunkach rynkowych.
Przegląd projektów w przygotowaniu pozwala sądzić, że kolejny
wzrost aktywności deweloperskiej nastąpi dopiero po 2014 r.
Retail market in Poland
Shopping & leisure centres
At the end of 2011, Poland had 387 shopping centers, pro-
viding total of 7.7 million sq.m of GLA. Medium and small-
sized cities accounted for an increasing share in total shopping
centre stock: 45% at the end of 2011 against 40.7% for June
2010. Completed schemes, including large scale projects such
as Galeria Słoneczna in Radom, Millenium Hall in Rzeszow and
Turawa Park in Opole, were mainly in smaller cities. Other re-
tail projects opening during the period included Galeria Twi-
erdza in Zamość, Galeria Leszno, Galeria Ostrovia in Ostrow
Wlk. and Galeria Tęcza in Kalisz. A total of 500,000 sq.m of
shopping centre space GLA was added to the market in 2011.
At the end of June 2011, approximately 500,000 sq.m of shop-
ping centre space was being developed, with another 200,000
sq.m waiting for the construction works to restart. Only 35%
of space that is now under construction is expected to hit the
market in 2012. The largest developments under construction
include Korona Kielce, City Centre Rzeszów, Alfa Grudziądz,
Galeria Katowicka, Nova Park Gorzów Wlkp. To raise their com-
petitiveness the established retail schemes are starting exten-
sion plans. Examples include the construction of phase II of
Wzgórze shopping centre in Gdynia, phase II of CH Magnolia
in Wroclaw and phase III of CH Jantar in Słupsk.
The exact total retail provision is difficult to predict with accu-
racy, because developers still find it difficult to obtain finance
and a number of schemes will not proceed unless a sufficient
number of prelets are signed. With this in mind, a rebound in
the shopping centre market looks unlikely before 2014.
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
302
inwestycje budowlane
2012
Cushman & Wakefield
opracowanie raportu
report preparation
Źródło /
Source:
Cushman & Wakefield
Centra handlowe w wybranych miastach (m
2
)
Shopping centres in selected cities (sqm)
0
2005
2007
2010
2006
2008
2011
2009
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
900 000
1 000 000
Warszawa
Szczecin
Łódź
Trójmiasto
Kraków
Inne miasta /
other cities
Wrocław
Konurbacja Katowicka
Poznań
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
303
inwestycje budowlane
2012
Popyt na powierzchnie w centrach handlowych jest silnie zróż-
nicowany zarówno ze względu na miasto, lokalizację i jakość
obiektu, jak i sektor handlowy oraz typ najemcy. Największym
zainteresowaniem cieszą się pierwszorzędne centra handlo-
we, o ugruntowanej pozycji i lojalnej grupie konsumentów,
w dużych aglomeracjach miejskich. Obiekty takie utrzymują
wysoki poziom stawek czynszowych, a na zwolnienie lokalu
czeka kolejka potencjalnych najemców. Obiekty drugorzędne
przyciągają mniejszą liczbę najemców, a ich właściciele zmu-
szeni są do stosowania różnego rodzaju zachęt i prowadze-
nia elastycznej polityki czynszowej. Średni poziom pusto-
stanów w miastach powyżej 200 000 mieszkańców wynosi
0–5%, przy czym najwyższy wskaźnik notowany jest
Demand for shopping centre space is highly selective in terms
of both the location and quality as well as retail sector and
tenant mix. Most tenants still favour prime urban facilities that
attract a stable and loyal customer base. Such schemes are
able to command high rents, and tenants are lining up to take
the space. Landlords of secondary schemes have to offer very
favourable lease terms in order to attract tenants. The aver-
age vacancy rate in the cities with a population of more than
200,000 stands at 0-5%. Radom and Tricity posted the high-
est vacancy rate, while the lowest rates were in Toruń, Kielce,
Szczecin, Lublin and Warsaw.
W 2011 r. odnotowano poprawę sytuacji na rynku inwestycyjnym w Polsce, co przyniosło ostrożny
optymizm i ożywienie również na rynku nieruchomości handlowych. Wzrastające zainteresowanie
głównych graczy ogranicza się jednak do obiektów najlepszych w swoich kategoriach oraz tych przy-
padków, gdzie deweloperzy znacząco zrewidowali swoje oczekiwania finansowe.
Sytuacja na rynku najmu powierzchni handlowych w Polsce jest bardzo zróżnicowana. Najwięk-
szym powodzeniem cieszą się obiekty w dobrej lokalizacji, o sprawdzonym koncepcie komercyjnym
oraz ustabilizowanej pozycji handlowej. Najwyższe czynsze w tego typu budynkach wynoszą nawet
75–77 EUR/m
2
/miesiąc za lokal o wielkości 100–150 m
2
. Optymizmem napawa fakt, że centra handlo-
we oddane do użytku w latach 2009–2010 rejestrują powolny wzrost obrotów i liczby odwiedzają-
cych, spada też liczba pustostanów. Jednak wśród nowo budowanych centrów handlowych obiekty
wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości. Warunki najmu są, poza lokalizacją i jakością
projektu, podstawą decyzji najemców o otwarciu sklepu. Szczególnie uwidacznia się to w sytuacji
silnej konkurencji, kiedy na rynku powstają jednocześnie dwa lub trzy projekty handlowe. Bez ela-
stycznej polityki czynszowej, budżetu na kontrybucje finansowe i aranżację powierzchni sprawne
skomercjalizowanie obiektu jest praktycznie niemożliwe.
Najemcy, mimo że najgorszy dla nich okres minął, analizują szczegółowo warunki umów dla pro-
ponowanych lokalizacji oraz wydłużają procesy decyzyjne. Większość sieci spożywczych ograniczyła
swoją ekspansję. Można się spodziewać dalszej konsolidacji i przejęć w sektorze, co osłabi pozycję
deweloperów zmuszonych dostosować warunki najmu do wymagań rozwijających się podmiotów.
Duże sieci z sektora odzieżowego działają dynamicznie zgodnie z wcześniej przygotowaną strategią,
ale oczekują korzystnych warunków najmu, w tym czynszu zależnego od obrotów oraz partycypacji
właściciela w kosztach aranżacji powierzchni. Małe sieci handlowe skupiają się na najlepszych lokali-
zacjach, które gwarantują wysokie obroty i odwiedzalność.
Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w 2011 r. (ok. 650 000 m
2
GLA) jest o 15% większa niż
podaż z 2010 r. Biorąc pod uwagę ilość powierzchni będącej w budowie, prognozuje się spadek po-
ziomu podaży w 2012 r. do poziomu 350–400 000 m
2
GLA. Obserwowany obecnie wzrost aktywności
deweloperów zaowocuje wzrostem podaży nowych projektów handlowych dopiero po roku 2014.
The improved sentiment in the investment market in 2011 was also reflected in the Polish retail
market, which shows clear signs of revival. But this optimism is tinged with caution. Major players
are still looking to prime schemes and to those assets where developers scaled back their financial
expectations.
The occupancy market in Poland is varied. There remains a healthy appetite for established retail
in good locations. The highest rents in such schemes are EUR 75-77/sq.m/month for a unit covering
100–150 sq.m. Shopping centres delivered to the market during 2009–2010 posted steadily growing turnover and footfall figures, and falling
vacancies. However, only a few new developments attained a 100% occupancy rate prior to opening. Lease terms, along with location and
quality, are major factors affecting tenants’ decision to take retail space in projects being developed simultaneously. Retailers are looking for
the most flexible lease terms, and/or the most generous fit-out contributions.
Despite positive economic data, occupiers remain cautious, eyeing up lease opportunities and avoiding quick decisions. Most food chains have
shelved some of their expansion plans. Further consolidation and acquisitions are expected, which will weaken developers’ positions, as they
are forced to improve lease terms even further. Large clothing chains are known for implementing expansion plans quickly, but even they are
seeking favourable lease terms, including turnover rent and the owner’s fit-out contribution. Small retail chains’ interest is focused on prime
locations offering high footfall and revenues.
Modern retail supply in 2011 (around 650,000 sq.m of GLA) has increased by 15% compared to the previous year. However, with retail develop-
ment remaining subdued, modern space provision in 2012 is expected to fall to the level of around 350–400,000 sq.m of GLA. Recently noted
gradual rise in development activity will push completion levels up, but this is not expected before 2014.
Katarzyna Michnikowska
Starszy Analityk, Dział Wycen
i Doradztwa, Cushman & Wakefield
Senior Analyst, Valuation & Advisory,
Cushman & Wakefield
304
inwestycje budowlane
2012
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
w Radomiu i Trójmieście, a najniższy w Toruniu, Kielcach,
Szczecinie, Lublinie oraz w Warszawie.
Najwyższe czynsze dla najlepszych centrów handlowych utrzy-
mują się na wysokim poziomie 75–77 EUR/m
2
/miesiąc w War-
szawie i średnio 37–40 EUR/m
2
/miesiąc w pozostałych aglo-
meracjach. Spadki czynszów obserwowane są jednak nadal
w przypadku obiektów drugorzędnych. Dotyczy to szczególnie
lokali małej i średniej wielkości przeznaczonych dla najemców
z sektora odzieżowego.
Główne ulice handlowe
W 2011 r. nie odnotowano znaczących zmian dotyczących han-
dlu przy głównych ulicach w Polsce. W zależności od miasta
i dostępności lokali obserwowano różny poziom aktywności na-
jemców i deweloperów. W Warszawie, szczególnie przy Nowym
Świecie, wzrosła liczba pustostanów w związku z intensywną wy-
mianą najemców. Na stołecznym rynku otwarto DT vitkAc, który
ma szansę wykreować nową, ekskluzywną lokalizację handlową
w centrum miasta. W Szczecinie oddano do użytku centrum
handlowe Kaskada. W Katowicach zainteresowanie sieci han-
dlowych centralnymi lokalizacjami podtrzymuje budowa Galerii
Katowickiej. W Poznaniu dobiega końca budowa Pasażu MM.
W pozostałych aglomeracjach (Trójmiasto, Łódź, Kraków, Wroc-
ław) w sektorze głównych ulic handlowych sytuacja się nie zmie-
nia. Rozwój ulic handlowych na kształt ulic zachodnioeuropej-
skich zachodzi bardzo powoli i jest uzależniony od dostępności
Highest rents for prime shopping centres remained high: on
average EUR 75-77/sq.m/month in Warsaw and EUR 37-40/
sq.m/month in other conurbations. In secondary schemes,
rents continue to be under downward pressure, particularly
in small and medium-sized units designated for tenants from
the clothing sector.
High streets
In 2011 the Polish high street market did not see any major
changes. The pattern of development and leasing activity,
depending on the city and availability of units, was uneven.
Warsaw, in particular Nowy Świat street, experienced a great
amount of tenant movement, which resulted in a rise in vacan-
cies. The capital market saw the opening of DT vitkAc, which
is intended to be a new up-market shopping destination in
the city centre. With the completion of Galeria Kaskada in
Szczecin and the development of Galeria Katowicka in Kato-
wice, city centre locations have proven to be attractive for
retailers. Pasaż MM in Poznań is at the final stage of develop-
ment. The high street market in other conurbations (Tricity,
Łódź, Kraków, Wrocław) overall remains flat. The development
of high street as seen in western Europe is slow and depend-
ent on the availability of units meeting the requirements of do-
Najwyższe czynsze w centrach handlowych,
4 kwartał 2011 (EUR/m
2
/miesiąc)
Prime rents in shopping centres in Q4 2011 (EUR/sqm/month)
Źródło /
Source:
Cushman & Wakefield
Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej (m
2
)
Supply od modern retail space in Poland (sqm)
centra handlowe /
shopping centres
magazyny handlowe /
retail warehouses
centra wyprzedażowe /
outlet centres
hale hurtowe /
wholesales
0
2005 2006
2008
2010
2007
2009
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
2011
700 000
800 000
900 000
1 000 000
0
10
20
Warszawa
K. Katowicka
Kraków
Łódź
Trójmiasto
Wrocław
Poznań
Szczecin
Inne miasta
/
other cities
30 40 50 60
70 80 90
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
305
lokali, spełniających standardy krajowych i międzynarodowych
sieci handlowych oraz wzrostu popytu ze strony sieci ekskluzyw-
nych. Największe zmiany obserwowane są w Warszawie. Cieka-
wym zjawiskiem jest pojawianie się nowych mikrolokalizacji przy-
ciągających sieci handlowe ze średniej i wyższej półki cenowej.
W Warszawie obserwujemy wzrost zainteresowania najemców
ul. Mokotowską, odzyskującą swoją dawną świetność dzięki
ukończonemu ostatnio remontowi i nowo otwieranym sklepom,
punktom usługowym i gastronomicznym.
Główne ulice handlowe nie są domeną jedynie największych
aglomeracji. W Polsce często właśnie w miastach mniejszych za-
chowały się tradycyjne ulice handlowe z naturalnym intensyw-
nym ruchem pieszym, niezakłóconymi ciągami handlowymi i sze-
roką ofertą towarów i usług. Przykładem takiej ulicy jest Szeroka
w Toruniu, gdzie swoje sklepy prowadzą między innymi: Reserved,
House, New Yorker, Orsay, Carry, Diverse, Reporter. Czynsze
mestic and international retail chains as well as on the growing
demand from luxury brands. The Warsaw market witnessed
the most significant changes. The retail chains from mid and
up-market sector are continuing to expand in emerging mi-
crolocations, such as Mokotowska street in Warsaw, which is
reclaiming its former splendor. It has undergone a complete
overhaul, including building renovations and the addition of
convenience stores, service points and gastronomy outlets.
High street retailing is not bound to large conurbations.
In Poland smaller cities have typically retained a traditional
high street, with regular high footfall, undisturbed pedestrian
passages and a wide offer of products and services. In Toruń,
for example, Szeroka street now boasts Reserved, House,
New Yorker, Orsay, Carry, Diverse and Reporter, among other
tenants. Rents on most high streets remained stable, with
The main factors which may cause another slowdown of the growth of Polish commercial real estate
market, are the decrease in the willingness of financial institutions to lend to development activities,
as well as an escalation of requirements in terms of meeting certain conditions aiming at minimizing
banks’ investment risks.
As far as expansion of trade networks is concerned, on one hand, the threat of purchasing power is
on the decline, while on the other, the exchange rate is at risk and costs are on the increase. Both developers and retail chains are still paying
for the unwise decisions made in 2007–2008. Therefore, the last period was characterised by a greater caution in terms of development, and
this trend is likely to persist in the years to come. The objects with the greatest chance of success will be well-situated ones, with the greatest
potential to attract clients. Experienced developers will be valued, those who know the sector’s specification, have made successful invest-
ments and care for good relations with the market. Well-established know-how will be essential for creation of proper commercialisation
strategies, preceded by a thorough market analysis, allowing for realisation of facilities tailored to the local needs. Experience and trust will
be strong competitive assets.
Such conditions foster utilisation of unconventional conceptions and solutions, development of multifunctional facilities and specialised com-
mercial forms. It requires trade networks to be flexible, but also consistent in realisation of long-term development strategies, precise posi-
tioning, optimisation of activities. The outlet sales become essential and necessary to take under consideration in order to maintain control
over a product’s lifespan and to enlarge the group of potential clients. Good outlet centres, bringing together strong brands, will surely be
a valuable alternative to traditional distribution channels.
Głównymi czynnikami, które mogą spowodować ponowne spowolnienie tempa rozwoju rynku nieru-
chomości komercyjnych w Polsce, są zmniejszenie skłonności instytucji finansowych do kredytowania
działalności deweloperskiej oraz eskalacja wymagań w zakresie spełnienia określonych warunków,
mających na celu zminimalizowanie ryzyka inwestycyjnego banków.
Jeśli chodzi o ekspansję sieci handlowych, ważna wydaje się z jednej strony groźba spadku siły na-
bywczej, z drugiej ryzyko kursowe i wzrost kosztów.
Zarówno deweloperzy, jak i sieci handlowe płacą nadal za nieroztropne decyzje podjęte w latach
2007–2008. Ostatni okres charakteryzowała zatem większa ostrożność w zakresie rozwoju i taki trend
niewątpliwie utrzyma się w kolejnych latach. Szanse na realizacje będą miały doskonale zlokalizowa-
ne obiekty o największym potencjale pozyskania klientów. W cenie pozostaną doświadczeni dewelo-
perzy znający specyfikę sektora, mający na koncie udane inwestycje i dbający o dobre relacje z ryn-
kiem. Ugruntowany know-how będzie niezbędny do tworzenia właściwych strategii komercjalizacji,
poprzedzonych dogłębną analizą rynku, umożliwiającą realizację obiektu na miarę lokalnych potrzeb.
Doświadczenie i zaufanie będą silną przewagą konkurencyjną.
Takie uwarunkowania sprzyjają stosowaniu nowatorskich koncepcji i niesztampowych rozwiązań,
rozwojowi obiektów wielofunkcyjnych oraz wyspecjalizowanych form komercyjnych. Od sieci han-
dlowych wymaga to elastyczności, ale też konsekwencji w realizacji długofalowych strategii rozwoju,
sprecyzowanego pozycjonowania, optymalizacji działań. Coraz częściej niezbędnym elementem staje
się uwzględnienie sprzedaży outletowej jako narzędzia zapewniającego kontrolę nad pełnym życiem
towaru oraz poszerzającego grupę potencjalnych odbiorców. Dobre centra wyprzedażowe, skupiają-
ce silne marki, będą niewątpliwie cenną alternatywą dla tradycyjnych kanałów dystrybucji.
Agata Brzezińska
dyrektor ds. najmu NEINVER Polska
NEINVER Polska leasehold director
inwestycje budowlane
2012
inwestycje budowlane
2012
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
307
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
306
przy większości głównych ulic handlowych pozostają stabilne,
a najwyższe wartości osiągają w Warszawie (83–85 EUR/m
2
/mie-
siąc) i Krakowie (77–79 EUR/m
2
/miesiąc).
Hipermarkety / Supermarkety
W 2011 r. hipermarkety ograniczyły swoją ekspansję, z kolei
supermarkety i dyskonty spożywcze nadal dynamicznie się
rozwijały. Do 2012 roku spodziewane są przejęcia, sprzeda-
że i konsolidacje sieci spożywczych. Obecnie w Polsce działa
ponad 250 hipermarketów oraz kilka tysięcy supermarketów
i dyskontów spożywczych. Wśród hipermarketów działalność
w Polsce prowadzą Auchan, Carrefour, E. Leclerc, Real i Tesco,
które jest obecnie najdynamiczniej rozwijającą się siecią w sek-
torze. Mniejsze formaty sklepów spożywczych – supermarke-
ty, prowadzą między innymi sieci: Carrefour, Tesco, Kaufland,
Billa, Piotr i Paweł, Intermarché i Stokrotka. Wśród dyskontów
spożywczych dominującą pozycję zajmuje Biedronka. Rozwi-
jają się także Lidl, Aldi i Netto. W 2011 roku otwarte zostały
między innymi Tesco w Starogardzie Gdańskim, Ostrowie Wiel-
kopolskim (Galeria Ostrovia), Jarosławiu (Galeria Pruchnicka)
i Nowym Sączu (Centrum Gołąbkowice); Carrefour w Gdań-
sku (Morski Park Handlowy) i Opolu (Turawa Park); Intermar-
ché w Lesznie (Galeria Leszno) i Zamościu (Galeria Twierdza)
oraz Piotr i Paweł w Słupsku/Bolesławicach (CH Pod Wiatra-
kami) i Millenium Hall w Rzeszowie. Supermarkety lokują tra-
dycyjnie swoje sklepy w centrach i parkach handlowych. No-
wym obszarem dla ich rozwoju stają się jednak duże osiedla
mieszkaniowe w największych aglomeracjach miejskich, gdzie
brakuje podstawowej infrastruktury handlowo-usługowej.
Większość budowanych i planowanych obecnie obiek-
tów handlowych zawiera powierzchnię przeznaczoną
dla operatorów spożywczych, głównie supermarketów.
W najbliższym czasie zostaną otwarte między innymi: Piotr
higher rents in Warsaw (EUR 83–85/sq.m/month) and Kraków
(EUR 77–79/sq.m/month).
Hyper and supermarkets
In 2011 hypermarkets curbed their expansion alongside
the continued development of supermarkets and discount
stores. Acquisitions, sales and consolidations of food chains
are expected in 2012. There are now over 250 hypermarkets
and several thousand supermarkets and discount stores in
Poland. The key hypermarket players are Auchan, Carrefour,
E. Leclerc, Real as well as Tesco, which is the fastest-grow-
ing food chain in the sector. Supermarkets are operated
by chains such as Carrefour, Tesco, Kaufland, Billa, Piotr
i Paweł, Intermarché and Stokrotka. The discount store seg-
ment is dominated by Biedronka, with Lidl, Aldi and Netto
catching up. Openings in the sector in 2011 included Tes-
co in Starogard Gdański, Ostrów Wlkp. (Galeria Ostrovia),
Jarosław (Galeria Pruchnicka) and Nowy Sącz (Centrum
Gołąbkowice); Carrefour in Gdańsk (Morski Park Handlowy)
and Opole (Turawa Park); Intermarché in Leszno (Galeria
Leszno) and Zamość (Galeria Twierdza); and Piotr i Paweł
in Słupsk-Bolesławice (CH Pod Wiatrakami) and Millenium
Hall in Rzeszów. Supermarket operators tend to locate their
stores in shopping centres and retail parks. They are, how-
ever, also beginning to target large housing estates with no
basic retail and service facilities, located in Poland’s larg-
est agglomerations. Most retail schemes in the pipeline or
under construction offer space to food operators, mainly
supermarkets. Schemes to open soon include Piotr i Paweł
in Nova Park Gorzów Wlkp, in Galeria Szperk Gdynia and
Alfa Grudziądz; Stokrotka in Galeria Katowicka. The reduced
expansion of large-scale food chains pushed rents down.
Źródło /
Source:
Cushman & Wakefield
Najwyższe czynsze przy ulicach handlowych, 4 kwartał 2011 (EUR/m
2
/miesiąc)
Prime rents on high streets in Q4 2011 (EUR/sqm/month)
0
10
20
Warszawa
K. Katowicka
Kraków
Łódź
Trójmiasto
Wrocław
Poznań
Szczecin
Inne miasta
30
40
50
60
70
80
90
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
307
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
306
inwestycje budowlane
2012
i Paweł w Nova Park Gorzów Wlkp., Galerii Szperk Gdy-
nia oraz w Alfie Grudziądz, Stokrotka w Galerii Katowi-
ckiej. Ograniczenie rozwoju wielkopowierzchniowych sieci
spożywczych spowodowało spadek czynszów w sektorze.
Czynsze dla hipermarketów mieszczą się obecnie w przedziale
6,5–7,5 EUR/m
2
/miesiąc, dla supermarketów 9–13 EUR/m
2
/mie-
siąc, a dla dyskontów spożywczych 5,5–8,5 EUR/m
2
/miesiąc.
Parki handlowe
Na koniec drugiego kwartału 2011 r. wielkopowierzchnio-
we sklepy niespożywcze zajmowały 2,2 mln m
2
, z czego
20% powierzchni przypadało na parki handlowe. W 2011 r.
oddano do użytku ok. 150 000 m
2
tego typu powierzchni.
Do największych ukończonych obiektów należały Futura Park
w Krakowie i CH Pod Wiatrakami w Słupsku. Stabilny rozwój kon-
tynuowały również wolno stojące sklepy z artykułami budow-
lanymi. W 2011 r. nowe sklepy otworzyły między innymi Leroy
Merlin w Gliwicach i Białymstoku, OBI w Suwałkach i Castorama
w Krakowie.
W budowie pozostaje blisko 80 000 m
2
powierzchni na po-
trzeby wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych,
w tym Europa Centralna Park w Gliwicach i Family Point
w Lublinie. Największy deweloper w sektorze parków han-
dlowych – IKEA, czasowo wstrzymał swoje plany rozwoju,
w tym budowę projektu miasteczka handlowego Bulwary Po-
znańskie. Wśród najemców w sektorze parków handlowych
przeważają sieci handlowe z sektorów: artykuły budowla-
ne, RTV AGD, meble, sprzęt sportowy i wyposażenie wnętrz.
Do najaktywniejszych podmiotów należą: OBI, Castora-
ma, Leroy Merlin, Media Expert, Decathlon oraz BRW, Agata
Meble i Jysk, otwierający swoje sklepy również w miastach
średniej wielkości i małych. Chociaż parki handlowe w Pol-
sce nie cieszą się popularnością wśród sieci odzieżowych, to
istnieją najemcy z tego sektora, którzy z sukcesem prowadzą
w nich swoje sklepy (np. TK Maxx w parku handlowym Batory
Rents now stand at EUR 6.5–7.5/sq.m/month for hypermar-
kets, EUR 9–13/sq.m/month for supermarkets and EUR 5.5–
8.5/sq.m/month for discount stores.
Retail parks
At the end of Q2 2011, large-scale non-food stores occupied
2.2 million sq.m, of which 20% was in retail parks. In 2011,
around 150,000 sq.m of such space was delivered onto the
Polish market. The largest schemes completed were Futura Park
in Krakow and CH Pod Wiatrakami in Słupsk. Freestanding DIY
stores also continued to expand steadily; new schemes open-
ing in 2011 included Leroy Merlin in Gliwice and Białystok, OBI
in Suwałki and Castorama in Kraków.
Nearly 80,000 sq.m of large-scale non-food retail space is
under construction, including Europa Centralna Park in Gli-
wice and Family Point in Lublin. IKEA, the largest developer
in the retail park sector, has temporarily shelved its expansion
plans, which include the construction of a retail city, Bulwary
Poznańskie. Retail park tenants are mainly retailers from the
DIY products, household appliances and electronics, furni-
ture, sports equipment and homeware sectors. The dominant
market players include OBI, Castorama, Leroy Merlin, Media
Expert, Decathlon as well as BRW, Agata Meble and Jysk,
opening their stores also in small and medium-sized towns.
Although retail parks are not popular with fashion chains in
Poland, some fashion retailers operate successfully in these
locations, such as TK Maxx in the Batory retail park in By-
dgoszcz. The toy store chain Toys „R” Us, which traditionally
opens in retail parks, has also announced its plans to expand
Nomi 12%
Praktiker 9%
Leroy Merlin 15%
Castorama 20%
Bricomarche 27%
Bricoman 1%
Brico Depot 2%
OBI 14%
Źródło /
Source:
Cushman & Wakefield
Sklepy z materiałami budowlanymi, 4 kwartał 2011
DIY sector in Poland in Q4 2011
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
308
inwestycje budowlane
2012
w Bydgoszczy). Ekspansję na rynku polskim zapowiada również
sieć sklepów z zabawkami Toys „R” Us, tradycyjnie otwierająca
swoje sklepy w parkach handlowych. Czynsze w parkach han-
dlowych w 2011 r. kształtowały się na poziomie 6,5–8 EUR/m
2
/
miesiąc dla dużych powierzchni i 9–13 EUR/m
2
/miesiąc dla po-
wierzchni średnich. W przypadku parków handlowych poziom
zachęt w pakietach najmu jest niższy niż w centrach handlo-
wych, co wynika ze specyfiki tych obiektów (prosta konstruk-
cja, stosunkowo niskie koszty budowy, podstawowy standard
wykończenia).
Centra wyprzedażowe
W 2011 r. istniejące obiekty wyprzedażowe w Polsce
utrwaliły swoją pozycję na rynku. Otwarto centrum Fac-
tory w Modlniczce pod Krakowem. Firma Echo Invest-
ment buduje w Szczecinie nowe centrum wyprzedażowe.
Neinver przygotowuje budowę swojego drugiego obiektu
w Warszawie – Factory Annopol. W Polsce istnieje siedem
centrów wyprzedażowych o łącznej powierzchni ponad
110 000 m
2
: Factory Ursus (Warszawa), Factory Wrocław,
Factory Luboń (Poznań), Factory Modlniczka (Kraków),
Fashion House Piaseczno (Warszawa), Fashion House
Gdańsk i Fashion House Sosnowiec. W budowie pozostaje
23 000 m
2
nowej powierzchni (Outlet Park Szczecin). W pla-
nach do 2013 r. pozostaje ponad 25 000 m
2
, w tym Factory
Annopol. Grupa najemców zainteresowanych wynajmem
lokali w centrach wyprzedażowych jest wciąż ograniczona.
W centrach wyprzedażowych funkcjonuje łącznie ponad
650 sklepów, z czego największa liczba w sektorach: odzież
(330), sport (60) i obuwie (50). Popyt na lokale w centrach
wyprzedażowych przekłada się na liczbę pustostanów, która
na koniec drugiego półrocza 2011 r. wynosiła 3–5%, w za-
leżności od obiektu. Interesującym zjawiskiem są wejścia na
polski rynek międzynarodowych sieci handlowych przez cen-
tra wyprzedażowe. Przykładem realizacji takiej strategii jest
decyzja hiszpańskiej firmy odzieżowej Desigual, która jeden
ze swoich pierwszych salonów w Polsce otworzyła w Factory
Ursus w Warszawie. Czynsze za powierzchnie w centrach
wyprzedażowych są w Polsce niższe niż w tradycyjnych cen-
trach handlowych i wynoszą średnio 15–21 EUR/m
2
/miesiąc
w zależności od lokalizacji, wielkości lokalu i branży najem-
cy. Firmy poszukujące powierzchni w centrach wyprzedażo-
wych oczekują partycypacji właściciela w kosztach aranżacji
lokalu i innych kontrybucji finansowych. Popularne stają się
również umowy oparte o tzw. czynsze kroczące i obniżki
czynszu na początkowym etapie działalności. Powoduje to
różnicę między czynszem nominalnym a efektywnym na po-
ziomie 10–20%.
in the Polish market. Rents at retail parks in 2011 reached
EUR 6.5–8/sq.m/month for large units and EUR 9–13/sq.m/
month for medium-sized ones. Incentive packages for retail
parks are smaller than those for shopping centres, owing to
parks’ simple structure, relatively low construction costs and
basic fit-out standard.
Outlet centres
In 2011 existing outlet centres consolidated their market po-
sitions. A factory outlet centre in Modlniczka near Kraków
has just opened, Echo Investment is building a new factory
outlet in Szczecin. Neinver is also preparing to construct
Factory Annopol, its second scheme in Warsaw. Poland is
home to seven factory outlet centres, totalling over 110,000
sq.m. They are Factory Ursus (Warsaw), Factory Wrocław,
Factory Luboń (Poznań), Factory Modlniczka (Kraków), Fash-
ion House Piaseczno (Warsaw), Fashion House Gdańsk and
Fashion House Sosnowiec. A further 23,000 sq.m is under
construction in Outlet Park Szczecin. The development
pipeline until 2013 exceeds 25,000 sq.m, including Factory
Annopol. Demand for premises in factory outlet centres is
still limited. Factory outlet centres comprise more than 650
stores; the fashion sector accounts for 330 units, sports
equipment accounts for 60 units and footwear brands 50.
The demand for units in factory outlet centres is reflected
in the vacancy rate, which stood at 3-5% in 2011, depend-
ing on the scheme. It is noteworthy that some international
retail chains are entering the Polish market through factory
outlet centres. Continuing its global expansion strategy,
Spanish fashion retailer Desigual opened its first store in
Factory Ursus in Warsaw. Rent for outlet centres in Poland
is lower than for traditional shopping centres and averages
EUR 15–21/sq.m/month, depending on location, unit size
and brand. Companies looking for space at factory outlet
centres expect a contribution to fit-out costs and other fi-
nancial incentives. Step-up leases and lower rents at the
start of operation are also becoming increasingly popular,
pushing the gap between headline and effective rents to
10–20%.
Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świad-
czącą usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyj-
nych. Została założona w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad
13 000 pracowników w 234 biurach w 61 krajach. Firma re-
prezentuje zarówno małe firmy, jak i duże korporacje z listy
„Fortune 500”. Firma Cushman & Wakefield oferuje pełen
zakres usług w pięciu głównych obszarach: Obsługa Trans-
akcji (reprezentowanie najemców i wynajmujących na rynku
powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych); Ryn-
ki Kapitałowe (sprzedaż nieruchomości, zarządzanie inwe-
stycyjne nieruchomościami, bankowość inwestycyjna, finan-
sowanie dłużne i kapitałowe); Rozwiązania dla Inwestorów
i Najemców Korporacyjnych (zintegrowane doradztwo stra-
tegiczne na rzecz dużych korporacji i właścicieli nierucho-
mości, w tym zarządzanie nieruchomościami i zarządzanie
projektami); Konsulting (doradztwo biznesowe oraz doradz-
two w zakresie nieruchomości); Usługi Wyceny i Doradztwa
(wycena, analiza HBU, pomoc w rozstrzyganiu sporów
oraz inne specjalistyczne usługi obejmujące różne sektory
rynku). Firma Cushman & Wakefield jest uznanym liderem
w dziedzinie badań światowego rynku nieruchomości, pub-
likuje szereg raportów, które dostępne są w części Knowledge
Center na stronie www.cushmanwakefield.com.
Cushman & Wakefield is the world’s largest privately-held
commercial real estate services firm. Founded in 1917,
it has 234 offices in 61 countries and more than 13,000
employees. The firm represents a diverse customer base
ranging from small businesses to Fortune 500 companies.
It offers a complete range of services within five primary
disciplines: Transaction Services, including tenant and land-
lord representation in office, industrial and retail real es-
tate; Capital Markets, including property sales, investment
management, investment banking, debt and equity financ-
ing; Corporate Occupier & Investor Services, including
integrated real estate strategies for large corporations and
property owners, Property & Asset Management and Project
Management; Consulting Services, including business and
real estate consulting; and Valuation & Advisory, including
appraisals, highest and best use analysis, dispute resolution
and litigation support, along with specialized expertise in
various industry sectors. A recognized leader in global real
estate research, the firm publishes a broad array of propri-
etary reports available on its online Knowledge Center at
www.cushmanwakefield.com.
Raport Rynek powierzchni handlowych opracowała firma Cushman & Wakefield
Retail market overview in Poland report compiled by Cushman & Wakefield
Źródło /
Source:
Cushman & Wakefield
Centra wyprzedażowe, 4 kwartał 2011 (m
2
)
Factory outlets in Poland in Q4 2011 (sqm)
0
Warszawa
Kraków
Szczecin
Wrocław
Konurbacja
Katowicka
Łódź
Trójmiasto
Poznań
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
Inne
miasta
istniejące /
existing
w budowie /
under construction
planowane /
planned
raport – rynek powierzchni handlowych
report – retail market
309
inwestycje budowlane
2012