str. 1 

 

 

 SMJ2/PRA1  

Tomasz Jabłoński  

 

Znaczenie pojęcia dobrej i złej wiary w prawie rzeczowym. 

 

 

Kodeks Cywilny oraz poprzednie przepisy prawa rzeczowego, nie zawierały definicji 

dobrej  i  złej  wiary.  Zarówno  obecnie,  jak  i  poprzednio  krótszy  termin  zasiedzenia  jest 

wyłączny, gdy samoistny posiadacz uzyskuje posiadanie w złej wierze. Jest to konsekwencją 

domniemania dobrej wiary określonej w art. 7 k.c., zgodnie z którym jeśli ustawa uzależnia 

skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Dodatkowo 

wynika  to  z  przerzucenia  ciężaru  dowodu  złej  wiary  na  tego,  kto  twierdzi,  że  samoistny 

posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze. Jest to konsekwencja wynikająca z art. 6 k.c. – ei 

incumbit probatio qui dicit non qui negat.    

Decydująca  dla  oceny  czy  posiadacz  jest  w  dobrej  czy  złej  wierze  jest  jego 

świadomość.  W  razie  ustanowienia  przedstawiciela  ustawowego  jest  to  świadomość  tego 

przedstawiciela,  a  w  razie  posiadania  przez  małżonków,  których  majątek  jest  objęty 

wspólnością  ustawową  –  świadomość  każdego  z  małżonków.  Zgodnie  z  orzeczeniem  Sądu 

Najwyższego  z  dnia  7  maja  1971  r.  (I  CR  302/71)  przy  ocenie  czy  zachodzą  warunki  do 

nabycia  własności  nieruchomości  w  drodze  zasiedzenia  dobra  wiara  polega  na 

usprawiedliwiającym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu 

takie prawo do władania rzeczą jakie faktycznie wykonuje. 

 

Pojęcie  dobrej  czy  złej  wiary  ma  charakter  klauzuli  generalnej.  Istotą  wszelkich 

klauzul  generalnych  w  prawie  cywilnym  jest  możliwość  uwzględnienia  w  ocenie  stanu 

faktycznego, różnych okoliczności faktycznych, które w oderwaniu od konkretnej sprawy, nie 

mogą  być  ocenione  raz  na  zawsze  i  w  jednakowy  sposób  według  bezwzględnie 

obowiązującego schematu. Ostateczne stanowisko co do pojęcia dobrej wiary w rozumieniu 

przepisów  nabycia  własności  nieruchomości  w  drodze  zasiedzenia  Sąd  Najwyższy  zajął  w 

uchwale składu 7 sędziów, z dnia 6 grudnia 1991 r. (III CZP 108/91), której nadał moc zasady 

prawnej. Zgodnie z tą uchwałą, osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie 

mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania form aktu notarialnego, nie 

jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Wykładnia dobrej wiary ustalona w powołanej 

uchwale stanowi wyraz poglądu Sądu Najwyższego utrwalonego w takich orzeczeniach jak z 

4 grudnia 1998 r. (III CKM 48/98), w którym Sąd uznał, że nie przysługuje dobra wiara temu, 

 

 

 

str. 2 

 

kto  w  chwili  objęcia  nieruchomości  w  posiadanie  miał  świadomość,  że  oświadczenie 

właściciela  o  przekazaniu  swojego  udziału  własności  dokonanej  za  granicą  bez  zachowania 

form aktu notarialnego nie przenosi własności. Podobnie w orzeczeniu z 23 kwietnia 1997 r. 

(I  CKM  74/97)  Sąd  Najwyższy  postanowił,  że  wejście  w  posiadanie  nieruchomości  na 

podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności zawartej w formie notarialnej, 

nie  uzasadnia  przyznania  dobrej  wiary  posiadaczowi,  który  wie,  że  prawo  własności  nie 

przysługuje jemu, lecz innej osobie. Nie wyłącza dobrej wiary posiadacza nieruchomości fakt, 

że  nieruchomość  stała  się  z  przyczyn  od  niego  niezależnych  z  dniem  4  listopada  1971  r. 

własnością  osoby  trzeciej  w  trybie  uwłaszczenia  na  podstawie  przypisu  o  uregulowaniu 

własności gospodarstw rolnych, jeśli nie nastąpiła przez to zmiana w stanie posiadania. Wyżej 

wymienione  poglądy  Sądu  Najwyższego  wynikają  z  opowiedzenia  się  przez  Sąd  za 

tradycyjnym  rozumieniem  dobrej  wiary  posiadacza  nieruchomości.  Pogląd  Tradycyjny 

uznaje, że dobra wiara polega na błędnym ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym 

przekonaniem posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. 

Istnieje  tzw.  pogląd  zliberalizowany,  który  przyjmuje,  że  dobra  wiara  posiadacza  jest 

równoznaczna z jego posiadaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się 

ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w 

swoim imieniu prawo własności niczyjego prawa, niczyjego prawa nie narusza. Taka sytuacja 

występuje przede wszystkim wtedy gdy posiadacz taki otrzymał nieruchomość od właściciela 

rezygnującego  ze  swojego  prawa,  czyli  także  w  wypadku  wejścia  w  posiadanie 

nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, ale sprzedanej 

bez zachowania aktu notarialnego.  

 

Na tle uwarunkowań zawartych w art. 172 § 1, art. 231 § 1 oraz art. od 224 do 229 k.c. 

powstaje  zagadnienie  czy  użyte  w  tych  przepisach  zła  i  dobra  wiara  należy  rozumieć 

jednakowo,  czy  też  przypisywać  im  różne  znaczenia.  Dodatkowo  powstaje  zagadnienie  czy 

dla wykładni tych pojęć ma znaczenie ustawowe w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o 

księgach  wieczystych  i  hipotece  (Dz.U.  nr  19  poz.  147 z  p. zm.).  Zgodnie  z  przedstawioną 

ustawą,  w  złej  wierze  jest  zarówno  ten  kto  wie,  że  treść  księgi  wieczystej  jest  niezgodna  z 

rzeczywistym stanem prawnym jak i ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Zgodnie 

z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 (III CZP 108/91) w obu tych kwestiach 

należy zająć stanowisko pozytywne. Dobra i zła wiara zdaniem Sądu pełni tą samą funkcję we 

wszystkich  stosunkach  prawno  rzeczowych.  Funkcją  tą  jest  zapewnienie  bezpieczeństwa 

obrotu. Nie ma podstaw by instytucją tym przypisywać różne znaczenie w zależności od tego 

z jaką wiążą się czynnością prawną, czy też faktyczną. 

 

 

 

str. 3 

 

 

Przy  roszczeniu  czy  osoba,  która  weszła  w  posiadanie  nieruchomości  na  podstawie 

umowy mającej na celu przeniesienie własności bez zachowania formy aktu notarialnego nie 

można  pominąć  unormowania  zawartego  w  art.  336  k.c.  Artykuł  ten  zawiera  ustawową 

definicje posiadacza samoistnego. W świetle tego przepisu posiadaczem samoistnym jest ten 

kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. W takim wypadku dochodzi do fizycznego objęcia 

nieruchomości  z  zamiarem  wykonywania  prawa  własności  we  własnym  imieniu.  Sąd 

Najwyższy  w  przedmiotowej  uchwale  uznał,  że  osoba  taka,  która  wchodzi  w  posiadanie 

nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności bez formy aktu 

notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. 

 

Zgodnie z art. 224 § 1 samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do 

wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny za jej zużycia, pogorszenie 

czy  utratę.  Jednak,  że  w  chwili  gdy  samoistny  posiadacz  w  dobrej  wierze  dowiedział  się  o 

wytyczeniu  przeciwko  niemu  powództwa  o  wydanie  rzeczy,  jest  on  zobowiązany  do 

wynagrodzenia  za  korzystanie  z  rzeczy  oraz  jej  zużycie,  pogorszenie  czy  utratę.  Chyba,  że 

wykaże brak winy.  

 

Zgodnie z art. 231 samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który zniósł budynek 

lub inne urządzenie, które przekracza znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać 

aby, właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. 

Natomiast właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek może żądać aby ten kto wzniósł 

budynek lub urządzenie nabył od niego własność za odpowiednie wynagrodzenie. 

 

Zgodnie  z  art.  292  przepisy  o  nabyciu  własności  nieruchomości  tj.  także  przepisy  o 

dobrej i złej wierze stosuje się odpowiednio do zasiedzenia służebności gruntowej. 

 

W  odróżnieniu  od  zasiedzenia  nieruchomości  jedną  z  przesłanek  nabycia  przez 

zasiedzenie  rzeczy  ruchomych,  zgodnie  z  art.  174  Kodeksu  cywilnego,  jest  dobra  wiara. 

Przesłanka ta musi istnieć przez cały czas posiadania: od jego uzyskania do upływu terminu 

zasiedzenia. Dowiedzenie się przez posiadacza rzeczy przed upływem okresu zasiedzenia, iż 

nabył  on  rzecz  od  nieuprawnionej  osoby,  sprawia,  że  należy  go  od  początku  jej  posiadania 

traktować  jako  posiadacza  w  złej  wierze  (tak  SN  w  orz.  z  2  października  1998  r.,  III  CKU 

28/98, niepubl.). Jeżeli w ciągu tego czasu samoistny posiadacz utraci dobrą wiarę, nabycie w 

drodze  zasiedzenia  nie  nastąpi.  Pozostałe  przesłanki  zasiedzenia  są  takie  same  jak  przy 

zasiedzeniu nieruchomości.  

 

  Na zakończenie należy podkreślić, że pojęcie dobrej lub złej wiary zostało ustalone i 

utrwalone w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który wielokrotnie dał wyraz przywiązania do 

tradycyjnego  rozumienia  dobrej  i  złej  wiary.  To  tradycyjne  rozumienie  Sądu  Najwyższego 

 

 

 

str. 4 

 

opiera  się  na  konstytucyjnej  zasadzie  demokratycznego  państwa  prawa,  jakim  jest 

Rzeczpospolita  Polska.  W  państwie  takim  obowiązujące  przepisy  prawne  powinny  być 

przestrzegane,  a  przy  ich  tłumaczeniu,  w  tym  przez  sądy,  konstytucyjna  zasada  ta  powinna 

być  uwzględniona.  O  prawidłowym  zastosowaniu  tej  zasady  można  mówić  tylko  przy 

przyjęciu  tradycyjnego  pojęcia  dobrej  wiary.  Jeżeli  bowiem  art.  158  k.c.  zawiera  wyraźne 

postanowienia, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, 

jak  i  umowa  przenosząca  własność  wymaga  dla  swojej  ważności  zachowania  formy  aktu 

notarialnego, to nie można przyjmować, iż osoba wchodząca w posiadanie nieruchomości na 

podstawie  umowy  mającej  na  celu  przeniesienie  własności  zawartej  bez  zachowania  takiej 

formy  nie  może  być  uznawana  jako  posiadacz  w  dobrej  wierze,  a  więc  nie  ma  podstaw  by 

uważać  się  za  właściciela.  Zdaniem  Sądu  Najwyższego  znajomość  przepisów  dotyczących 

obrotu  nieruchomościami  oraz  ich  dostępność  jest  tak  duża,  że  chociaż  może  się  zdarzyć 

wypadek takiej nieznajomości po stronie osób zawierających umowę, to brak jest przesłanek 

do  wyprowadzenia  wniosku,  że  osoby  te  nie  mogłyby  się  z  łatwością  dowiedzieć  o 

wymaganiu form aktu notarialnego, dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. 

Nie  nakładanie  na  strony  jakichkolwiek  obowiązków  w  zakresie  zapoznawania  się  z 

obowiązującymi  przepisami  prawnymi  pozostawałoby  zdaniem  Sądu  w  sprzeczności  z 

wskazaną wyżej zasadą państwa prawnego.