Myślisz o kupnie mieszkania w Warszawie?
A może właśnie je kupujesz? O tym musisz
pamiętać
16.08.2017
O
czym pamiętad, kupując mieszkanie? (Marta Kondrusik)
Jak bezpiecznie kupid mieszkanie? Co sprawdzid, żeby potem nie
stracid tysięcy złotych? Albo nowego mieszkania? O rady
spytaliśmy eksperta
.
Zakup mieszkania z pewnością nie jest łatwą decyzją. Zanim się zdecydujemy na ten krok, warto
wiedzied, jakie pułapki mogą na nas czekad. O nich opowiedział nam ekspert - Marcin Krasoo,
analityk rynku nieruchomości z firmy Home Broker SA.
Jak bezpiecznie kupid mieszkanie z rynku wtórnego?
Chod deweloperzy notują rekordy sprzedaży, wielu Polaków nadal wybiera zakup mieszkania z
rynku wtórnego. Przekonuje ich duży wybór standardu i lokalizacji, a także możliwośd znalezienia
nieruchomości gotowej do natychmiastowego zamieszkania.
Chętni na kupno nieruchomości z drugiej ręki znaleźd mogą zarówno ruinę nadającą się tylko do
remontu (co jednak łączy się z niską ceną zakupu), jak i luksusowy apartament, którego cena
przyprawi przeciętnego Polaka o ból głowy. Dodajmy do tego dowolnośd w wyborze dzielnicy czy
metrażu i prawda jest taka, że spektrum wyboru mieszkao na rynku wtórnym jest znacząco szersze
niż na pierwotnym. Dodatkowym argumentem jest dostępnośd gotowych mieszkao. Kupno od
dewelopera mieszkania, w którym da się zamieszkad w ciągu kilku tygodni, graniczy z
niemożliwością.
Kupujący taką nieruchomośd powinni jednak zachowad należytą ostrożnośd, by nie wejśd na minę.
Home Broker podpowiada jak zminimalizowad ryzyko wpadki.
1) Weryfikacja dokumentów
Na początek należy zweryfikowad, czy sprzedający nieruchomośd ma prawo do dysponowania nią i
czy faktycznie jest osobą, za którą się podaje. Pomoże w tym przyjrzenie się aktowi notarialnemu i
księdze wieczystej. Większośd ksiąg jest dostępnych online, wystarczy znad numer księgi i można ją
przeanalizowad bez wychodzenia z domu. Im więcej źródeł informacji o nieruchomości zostanie
zweryfikowanych, tym lepiej. Oprócz prawa własności warto sprawdzid np. ewentualne
służebności.
Służebnośd osobista oznacza prawo do korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią (inną niż
właściciel nieruchomości). Z punktu widzenia kupującego istotne jest, że prawo to nie wygasa wraz
ze sprzedażą lokalu i obciąża każdego kolejnego właściciela. Co do zasady prawo służebności
osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może
gwarantowad przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).
Równie groźne może byd tak zwane prawo dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego
może mieszkad w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem
nieruchomości. Prawo dożywocia powinno byd ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie
musi, warto więc zweryfikowad stan prawny lokalu przeglądając np. dokument nabycia prawa
własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży
nieruchomości oświadczenie sprzedającego, iż nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.
2) Uwaga na zadłużenie
Kolejnym istotnym tematem jest sprawdzenie, czy na mieszkaniu nie ciążą zaległości wobec
wspólnoty lub spółdzielni. O ile o obciążeniu nieruchomości hipoteką dowiemy się z księgi
wieczystej, to już brak zaległości z tytułu czynszu powinien udowodnid sprzedający przedstawiając
zaświadczenie. Podobna sytuacja jest w przypadku dostawców mediów.
3) Niechciani lokatorzy
W dniu podpisania ostatecznej umowy notarialnej w mieszkaniu nie powinno byd zameldowanych
lokatorów. Informację taką sprzedający powinien zaprezentowad na piśmie. Jeśli ma on
wyprowadzid się z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by takie
zastrzeżenie z konkretną datą znalazło się w samym akcie. Prawo w Polsce działa na korzyśd
lokatorów - kupując nieruchomośd, w której ktoś jest zameldowany, narażamy się na spore ryzyko.
4) Pamiętaj o kosztach
Chod nie dotyczy to samej transakcji zakupu, warto pamiętad o fakcie, że w przypadku części
mieszkao z drugiej ręki jesteśmy narażeni na dużo wyższe koszty utrzymania. Starsze budynki
często trudniej jest ogrzad, a dodatkowo istnieje spore ryzyko, że fundusz remontowy znacznie
zawyży miesięczny czynsz. Może okazad się, że oszczędnośd przy zakupie taoszego lokalu będzie
złudna, bo wysokie koszty bieżące zniwelują ją po kilku czy kilkunastu latach.
5) Miej oczy dookoła głowy
Mówi się, że nie ma darmowych obiadów i zasada ta działa także na rynku nieruchomości. Jeśli
ktoś chce sprzedad mieszkanie poniżej wartości, to z dużym prawdopodobieostwem coś z taką
nieruchomością będzie nie tak. Warto dokładnie sprawdzid ją zarówno pod kątem stanu
prawnego, jak i technicznego - czy nie ma ona ukrytych wad jak np. nieoczekiwane inwestycje
czekające kupującego w przyszłości czy problem z insektami.
Warto też przyjrzed się otoczeniu kupowanego mieszkania. Bliskośd stacji kolejowej lub przystanku
tramwajowego to wygoda, ale jednocześnie i hałas. Podobnie ma się sąsiedztwo wielu innych
obiektów. O ile stan aktualny sprawdzid można gołym okiem, to tego, jak okolica będzie wyglądad
za jakiś czas, nie widad. Trzeba zajrzed do planu zagospodarowania przestrzennego. To dokumenty
jawne i ogólnodostępne, wystarczy udad się do urzędu gminy czy dzielnicy i poprosid o
udostępnienie. Plan zawiera informacje o tym, jakie jest przeznaczenie poszczególnych obszarów.
6) Odbiór mieszkania
Po podpisaniu wszystkich dokumentów następuje oficjalny odbiór lokalu. Trzeba tu dołożyd
wszelkich starao, by sprawdzid, czy stan nieruchomości zgadza się z tym, co zapisano w akcie
notarialnym (tu warto pamiętad, by znalazło się tam jak najwięcej szczegółów). Ważny jest
zarówno stan techniczny samej nieruchomości, jak i jej wyposażenie. Doświadczenia doradców
Home Brokera pokazują, że sprzedający potrafią nawet wymontowad z mieszkania kaloryfery.
Nowe mieszkania w Warszawie Metrowarszawa.gazeta.pl
Jak bezpiecznie kupid mieszkanie od dewelopera?
Gdy już zdecydujemy się na zamieszkanie w jakiejś okolicy, warto dokładnie ją poznad przed
ostatecznym zakupem mieszkania. To że dziś osiedle otoczone jest zielenią, nie znaczy, że będzie
tak za kilka lat. Zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek
przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o
planowanych w promieniu 1 km inwestycjach, takich jak budowa dróg, torów kolejowych,
oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia. Warto jednak poświęcid czas i
samodzielnie także przeprowadzid małe dochodzenie. Informacje tego typu znaleźd można w
planie zagospodarowania przestrzennego, można też poczytad o planach, jakie na daną okolicę ma
gmina.
Dokładnie zweryfikowad należy też dojazd do miejsca pracy i innych często odwiedzanych miejsc
(szkoła czy przedszkole). Przy inwestycji realizowanej na obrzeżach miasta istotna jest też
dostępnośd sklepów czy jakośd dróg dojazdowych. Niektóre osiedla budowane są bowiem w
miejscach, gdzie jeszcze kilka lat temu były pola uprawne.
Sprawdź dewelopera
Ważnym elementem przygotowao do zakupu mieszkania jest prześwietlenie dewelopera. Osoby
kupujące nieruchomośd od firmy notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych mają łatwiej -
bezproblemowo można bowiem zapoznad się z historią spółki. W innych przypadkach jest to
trudniejsze, ale nie niemożliwe. Poza wynikami finansowymi i kondycją firmy, warto przyjrzed się
zrealizowanym już przez nią inwestycjom. Wycieczka na kilka osiedli może dużo powiedzied na
temat solidności dewelopera. Mając chwilę czasu, można porozmawiad z mieszkaocami, a innego
dnia poszperad w internecie. Pamiętajmy jednak, iż pozorna anonimowośd w sieci sprawia, że nie
wszystkie opinie są prawdziwe. Częśd może pochodzid od konkurencji lub od samej firmy.
Wiele osób sprawdza także stan prawny gruntu, na którym jest lub ma byd budowany blok.
Niezbędne informacje znajdziemy w księdze wieczystej, a przejrzed ją można przez internet. Jeśli
deweloper jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym działki, to dobrze (chod użytkowanie
wieczyste wiąże się z ryzykiem wzrostu kosztów). Z księgi wieczystej dowiemy się też, czy działka
lub budynek nie są obciążone służebnością lub hipoteką.
Rachunek powierniczy
Wybierając mieszkanie od dewelopera warto zwrócid uwagę, czy inwestycja objęta jest
rachunkiem powierniczym, będącym dodatkowym zabezpieczeniem interesów kupującego. Jest to
specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one
dopiero w miarę postępu prac. Odsetek mieszkao z rachunkiem cały czas rośnie, ale nadal można
trafid na nieruchomośd bez tego udogodnienia.
Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego
Wprowadzona w życie wiosną 2012 roku ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek
podpisywania tak zwanej umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego (kosztami kupujący i
deweloper dzielą się po połowie). Pełni ona tę samą funkcję, co wcześniej umowa przedwstępna:
zobowiązuje obie strony do przeprowadzenia transakcji zakupu mieszkania w przyszłości. Umowa
zawiera też m.in. kary umowne grożącej każdej ze stron za niedotrzymanie jej.
Umowa deweloperska powinna zawierad jak najwięcej szczegółów dotyczących nieruchomości. Od
planowanej daty ukooczenia i przeniesienia prawa własności, poprzez standard mieszkania, a na
otoczeniu budynku skooczywszy. Zwracajmy uwagę na to, jak wyglądad ma garaż, klatka
schodowa, winda, plac zabaw czy droga dojazdowa. W umowie powinny byd też szczegółowe
informacje dotyczące wykooczenia mieszkania, sposobu pomiaru jego powierzchni oraz schematy
instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej.
Niezwykle istotny jest także termin ukooczenia inwestycji oraz data przeniesienia prawa własności
do nieruchomości na kupującego. Im bardziej szczegółowe informacje będą zawarte w umowie,
tym interesy klienta będą lepiej zabezpieczone. Na podstawie umowy deweloperskiej kupujący
może potem dochodzid swoich praw w sądzie, gdyby deweloper nie wywiązał się ze zobowiązania.
Odbiór mieszkania
Ostatnim punktem w procesie zakupu mieszkania od dewelopera jest odbiór mieszkania. Ten
składa się z dwóch kroków: odbioru technicznego (gdy sprawdzamy wykonanie nieruchomości) i
odbioru lokalu (spisanie liczników i przekazanie kluczy). Pierwszy krok wymaga chodby
podstawowej wiedzy z zakresu budownictwa. Owszem, kuzyn ze szwagrem mogą pomóc, ale za
kilkaset złotych możemy zatrudnid fachowca z wiedzą i doświadczeniem. Przy zakupie mieszkania
za setki tysięcy złotych warto dołożyd wszelkich starao, by zminimalizowad ryzyko.