szkolenie-woiib-10-03-2011

Wielkopolska Okręgowa Izba InŜynierów Budownictwa

60-602 Poznań, ul. Dworkowa 14

Tel. (061) - 8542010, fax. 061-8542011, wkp@piib.org.pl

SZKOLENIE

CZŁONKÓW WIELKOPOLSKIEJ OKR

GOWEJ IZBY

YNIERÓW BUDOWNICTWA

MATERIAŁ SZKOLENIOWY

WYKŁADY: Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych

na poziomie: inspektor nadzoru budowlanego – inwestor, projektant,

ytkownik obiektu budowlanego.

Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych na
poziomie: Starostwo Powiatowe i Urz

d Miasta –inwestor, projektant

- mgr in

. Zbigniew Augustyniak

Kosztorysy inwestorskie, ofertowe, zamienne, powykonawcze -

podstawy i zasady sporz

dzania.

- mgr in

. Maciej Sikorski

Poznań, 10 marca 2011 r.

Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych

mgr inŜ. Zbigniew Augustyniak
august0@onet.eu
tel. 602-118-472

Problemy  przestrzegania  i  interpretacji  przepisów  budowlanych  na  poziomie:  inspektor
nadzoru inwestorskiego, inwestor, projektant, uŜytkownik obiektu budowlanego

Przepisy  zawarte  w  art.  5  ustawy  Prawo  budowlane  (tekst  jednolity  DZ.  U.  z  2010  r.  nr  243
poz. 1623) nakładają bezwzględny wymóg zapewnienia niezbędnych warunków do korzystania z
obiektów budowlanych przez jego uŜytkowników. Niezbędne warunki do korzystania z obiektu -
to  znaczy  spełnienie  minimum  tych  warunków.  W  odniesieniu  do  obiektów  objętych  ochroną
konserwatorską  to  minimum  zaleŜy  ponadto  od  decyzji  Wojewódzkiego  Konserwatora
Zabytków.
Zasada  ta  obowiązuje  przy  ich  budowie,  odbudowie,  rozbudowie,  przebudowie  oraz  remontach
wymagających pozwolenia na budowę.
Przepis  art.  5  nakazuje  projektować  obiekt  budowlany,  a  następnie  budować  go,  uŜytkować  i
utrzymywać  zgodnie  z  przepisami,  w  tym  techniczno-budowlanymi,  obowiązującymi  Polskimi
Normami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Pamiętać jednak naleŜy, Ŝe przepis art. 9 ust. 1 PrBud, w przypadkach szczególnie uzasadnionych
dopuszcza pewne odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, to nie dopuszcza odstępstw
od  przepisów  techniczno-budowlanych  w  stosunku  do  obiektów  uŜyteczności  publicznej  i
mieszkaniowego  budownictwa  wielorodzinnego  w  zakresie  ograniczenia  dostępności  dla  osób
niepełnosprawnych.
Dostosowanie  istniejącego  budynku  nie  jest  obowiązkowe  przy  robotach  budowlano-
remontowych, co do których nie jest wymagane pozwolenie na budowę. JeŜeli remonty obiektów
budowlanych nie dotyczą zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu czy instalacji
gazowych, nie wymagają one decyzji pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia.
Zgodnie z zapisem § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z
14.12.1994  r.  w  sprawie  warunków  technicznych,  jakim  powinny  odpowiadać  budynki  i  ich
usytuowanie  (Dz.U.  Nr  15  z  99  r.  poz.  140),  przepisy  rozporządzenia,  w  tym  dotyczące  osób
niepełnosprawnych,  stosuje  się  przy  budowie,  odbudowie,  rozbudowie,  nadbudowie,
przebudowie,  modernizacji  oraz  zmianie  sposobu  uŜytkowania  budynków  i  budowli
podziemnych spełniających funkcje uŜytkowe budynków, a takŜe do związanych z nimi urządzeń
budowlanych (...).
Warto  jednak  zauwaŜyć,  Ŝe  wprowadzony  przez  ustawodawcę  podział  na  roboty  budowlane
wymagające  i  nie  wymagające  pozwolenia  na  budowę  z  jednej  strony  skraca  procedurę  mniej
skomplikowanych robót, ale z drugiej strony - w przypadku trudnej sytuacji finansowej inwestora
czy  zarządcy  obiektu  istniejącego  -  daje  mu  moŜliwość  w  pierwszej  kolejności  poprawy  złego
stanu  technicznego  obiektu,  czyli  przeprowadzenia  remontu,  zaś  przy  okazji  kolejnych  robót  -
pełnego dostosowania budynku do potrzeb osób niepełnosprawnych.

Inspektor nadzoru inwestorskiego
Ustawa  Prawo  budowlane  (tekst  jednolity  DZ.  U.  z  2010  r.  nr  243  poz.  1623)  w  rozdziale  3
określa  prawa  i  obowiązki  uczestników  procesu  budowlanego,  w  którym  uściślono  zasady
działalności  inspektora  nadzoru  budowlanego,  inwestora  oraz  projektanta.  Obowiązki
uŜytkowników  obiektu  budowlanego,  do  których  zaliczamy  właścicieli  oraz  zarządców,  zostały

określone  w  rozdziale  6  Prawa  budowlanego  (do  ich  obowiązków  naleŜy  utrzymanie  obiektu
budowlanego w naleŜytym stanie technicznym).
Z  obiektami  budowlanymi  związane  są  określone  rodzaje  działalności,  tj.  ich  projektowanie,
budowa,  utrzymanie  i  rozbiórka.  W  stosunku  do  części  uczestników  procesu  budowlanego:
projektanta, kierownika budowy lub robót oraz inspektora nadzoru inwestorskiego, ustawodawca
sformułował  w  rozdziale  2  ustawy,  określone  wymagania  kwalifikacyjne  do  pełnienia
samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (tzw. uprawnienia budowlane).
W

2 i

3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie

rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora
nadzoru inwestorskiego (Dz. U. z dnia 4 grudnia 2001r. Nr 138, poz. 1554) podany jest wykaz
obiektów dla których ustanowienie inspektora nadzoru budowlanego jest wymagane przy
budowie tych obiektów budowlanych:
1) uŜyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego o kubaturze 2.500 m

i większej;

2) wpisanych do rejestru zabytków, w zakresie przebudowy, rozbudowy oraz wykonywania
rekonstrukcji lub remontów;
3) budynków i budowli:

a) o wysokości nad terenem 15 m i większej,
b)  zawierających  pomieszczenie  zagroŜone  wybuchem  w  rozumieniu  przepisów
przeciwpoŜarowych,
c)  wymagających  uwzględnienia  ruchów  podłoŜa,  w  tym  spowodowanych  wpływem
eksploatacji górniczej,
d) z zainstalowaną mocą elektryczną 1.000 kW i większą,
e)  technicznych  o  kubaturze  ponad  2.500  m

, związanych z obiektami budowlanymi, o

których mowa w pkt 12;

4) budowli mostowych wszelkich typów, w tym wiaduktów, estakad i innych podobnych
obiektów budowlanych;
5) zapór ziemnych i wałów przeciwpowodziowych o wysokości 3 m i większej lub chroniących
miasta, wsie, obszary rolne i leśne o powierzchni powyŜej 1.000 ha oraz budowli technicznych
związanych z tymi obiektami budowlanymi;
6) budowli piętrzących o róŜnicy poziomów lustra wody 3 m i większej oraz ścian oporowych o
wysokości 3 m i większej;
7) budowli zbiornikowych naziemnych i podziemnych na materiały stałe, płynne i gazowe:

a) niebezpieczne dla ludzi, mienia i środowiska,
b) o wysokości lub zagłębieniu 5 m i większych;

8) ujęć i przepompowni wód śródlądowych o wydajności powyŜej 300 m

/h lub głębokości 100

m i większej;
9) stacji uzdatniania wody i oczyszczania ścieków o wydajności 50 m

/h i większej;

10) słuŜących do składowania i usuwania, wykorzystywania lub unieszkodliwiania odpadów;
11) linii elektroenergetycznych o napięciu 110 kV i większym oraz stacji elektroenergetycznych,
rozdzielczych i przetwórczych z nimi związanych;
12) dalekosięŜnych linii telekomunikacyjnych przewodowych i radiowych (międzynarodowych,
międzymiastowych i wewnątrzstrefowych) oraz linii pomiędzy centralami;
13) sieci gazowych:

a) gazociągów o ciśnieniu nominalnym 5 kPa i większym,
b) gazociągów o ciśnieniu nominalnym do 5 kPa i średnicach przewodów większych niŜ
150 mm, z wyjątkiem przyłączy gazowych o ciśnieniu nie większym niŜ 400 kPa,
c) obiektów tłoczni gazu,
d) obiektów stacji gazowych, wyposaŜonych co najmniej w dwa ciągi redukcyjne;

14) rurociągów oraz obiektów i urządzeń z nimi związanych:

a) ciepłowniczych:

– tradycyjnych o średnicy 310 mm i większej,
– preizolowanych o średnicy 200 mm i większej,

b) wodociągowych o średnicy 200 mm i większej oraz kanalizacyjnych o średnicy 400 mm
i większej,
c) innych transportujących czynnik płynny lub gazowy niebezpieczny dla ludzi, mienia i
ś

rodowiska;

15)  dróg  krajowych,  wojewódzkich  i  powiatowych  oraz  związanych  z  nimi  bezpośrednio
obiektów budowlanych, w tym tuneli drogowych i innych budowli;
16) kanałów Ŝeglugi śródlądowej oraz melioracyjnych;
17) sieci melioracyjnych na obszarze powyŜej 100 ha;
18) kanałów energetycznych;
19)  dróg  szynowych,  wraz  z  przeznaczonymi  do  prowadzenia  ruchu  budynkami,  budowlami  i
urządzeniami;
20) urządzeń transportowych linowych i linowo-terenowych słuŜących do publicznego przewozu
osób w celach turystyczno-sportowych;
21) budowli pola naziemnego ruchu lotniczego na lotniskach.
Ustanowienie  inspektora  nadzoru  inwestorskiego  jest  wymagane  takŜe  przy  realizacji  obiektów
budowlanych  podlegających  ocenie  oddziaływania  na  środowisko,  określonych  w  przepisach  o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz o ochronie środowiska.
Ustanowienie  inspektora  nadzoru  inwestorskiego  jest  wymagane  równieŜ  przy  realizacji
obiektów budowlanych lub ich części, które zawierają:
1) ustroje konstrukcyjne, takie jak powłoki, łupiny, tarcze, łuki i kopuły oraz linowe wiszące bez
względu  na  ich  rozpiętość,  a  takŜe  fundamenty  inne  niŜ  proste  ławy  i  stopy  fundamentowe
posadowione bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym;
2) elementy konstrukcyjne:

a) o rozpiętości 12 m i większej, wysięgu 3 m i większym lub o wysokości jednej
kondygnacji 6 m i większej,
b) poddane obciąŜeniu uŜytkowemu 5 kN/m

i większemu, obciąŜeniu zmiennemu

ruchomemu, a takŜe zwymiarowane z uwzględnieniem wpływów dynamicznych,
termicznych, skurczów materiałowych lub ruchów podpór, spręŜane na budowie lub na
miejscu ich wbudowania w obiekcie budowlanym, a takŜe poddane zabezpieczeniu cięgien
spręŜających i ich urządzeń kotwiących.

Inspektor  nadzoru  budowlanego  jest  reprezentantem  inwestora  na  budowie  i  sprawuje  kontrolę
nad  prawidłowością  przebiegu  budowy  zgodnie  z  art.  25  oraz  art.  26  ustawy  Prawo  budowane.
(art. 25 oraz art. 26 – załącznik nr 3). Warunkiem jest tu posiadanie uprawnień budowlanych do
kierowania  robotami  budowlanymi.  Inspektor  nadzoru  inwestorskiego  jest  tym  uczestnikiem
procesu  budowlanego,  którego  udział  w  procesie  jest  uzaleŜniony  od  postanowień  zawartych  w
decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę  albo  od  woli  inwestora,  który  chce  mieć  dodatkową  kontrolę
nad wykonaniem robót budowlanych.
Inwestor decyduje, kto będzie pełnił tę funkcję. O obowiązku ustanowienia inspektora, inwestor
jest  informowany  odpowiednim  wpisem  do  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę.  Inwestorowi
równieŜ  przysługuje  prawo  odwołania  inspektora,  jeśli  ten  nie  wypełnia  swoich  obowiązków  w
sposób zadowalający.
Jednym  z  podstawowych  obowiązków  inspektora  nadzoru  inwestorskiego  jest  dbanie  o
prawidłowe  wykonywanie  robót  budowlanych.  Jego  udział  w  procesie  budowlanym  jest
faktycznie  zastępstwem  inwestora  wykonywanym  przez  fachowca.  Ma  to  zapewnić  moŜliwość
kontroli  zgodności  wykonywanych  robót  budowlanych  z  projektem,  przepisami  i  zasadami
wiedzy technicznej.
Wiedza,  którą  posiada  inspektor  nadzoru  inwestorskiego  stanowi  dla  inwestora  gwarancję,  Ŝe
realizowana inwestycja jest pod kontrolą fachowca. Udział inspektora nadzoru inwestorskiego w

odbiorach poszczególnych zrealizowanych etapów budowy, kontrola jakości wykonanych robót,
sprawdzenie,  jakie  zastosowano  wyroby  i  czy  zastosowano  je  właściwie  oraz  udział  w  kontroli
robót  zanikających  lub  ulegających  zakryciu,  ma  zapewnić  inwestorowi  bezpieczeństwo  i
pewność,  Ŝe  nie  popełniono  błędów  i  budowa  przebiega  bez  wad.  Uczestnictwo  inspektora
nadzoru  inwestorskiego  w  przygotowaniu  zrealizowanego  obiektu  do  odbioru  i  do  uŜytkowania
równieŜ  daje  inwestorowi  gwarancję,  Ŝe  inwestycję  zrealizowano  zgodnie  z  prawem  i
oczekiwaniami inwestora.
Szczególna  rola  inspektora  nadzoru  inwestorskiego  w  procesie  budowlanym  polegająca  na
faktycznym  reprezentowaniu  inwestora  na  budowie,  związana  jest  z  wyposaŜeniem  go  w
szczególne uprawnienia.
PoniewaŜ  wyniki  kontroli  prowadzonej  przez  inspektora  nadzoru  inwestorskiego  mogą  sięgać
bardzo głęboko w zrealizowane roboty budowlane, Ŝądanie np. udokumentowania dopuszczenia
do  stosowania  uŜytych  wyrobów,  usunięcia  zagroŜeń  lub  stwierdzonych  wad,  ponowne
wykonanie  robót  wykonanych  wadliwie,  odkrycie  tego,  co  zostało  wykonane  i  zakryte,  aby
sprawdzić, jak zostało wykonane, jest zwykłym działaniem inspektora.
Wszelkiego rodzaju polecenia wydawane przez inspektora nadzoru inwestorskiego, podobnie jak
w przypadku projektanta, powinny być dokonywane w dzienniku budowy, gdyŜ jest to dokument
słuŜący do rejestracji wszystkich istotnych zdarzeń, do których dochodzi w toku budowy.
Przy  budowie  obiektu  budowlanego,  wymagającego  ustanowienia  inspektorów  nadzoru
inwestorskiego  w  zakresie  róŜnych  specjalności,  inwestor  wyznacza  jednego  z  nich  jako
koordynatora ich czynności na budowie.
W  zaleŜności  od  tego,  z  jakiego  rodzaju  obiektem  mamy  do  czynienia  i  jakiego  rodzaju  roboty
budowlane  są  wykonywane,  w  takiej  specjalności  naleŜy  ustanowić  inspektora  nadzoru
inwestorskiego. Oczywiście moŜe się tak zdarzyć, Ŝe w tym samym czasie będzie realizowanych
szereg  robót  w  róŜnych  branŜach,  wówczas  będzie  na  budowie  działało  kilku  inspektorów
jednocześnie, a inwestor będzie zobowiązany wyznaczyć spośród nich jednego, do którego zadań
obok  ustawowych  obowiązków  będzie  naleŜało  skoordynowanie  działań  pozostałych
inspektorów.
Inspektor  nadzoru  inwestorskiego  musi  się  liczyć  z  konsekwencjami  wynikającymi  z
powierzonych  obowiązków.  Jest  to  bardzo  istotne,  poniewaŜ  przygotowanie  projektu
budowlanego  oraz  sam  proces  budowlany  prowadzi  przede  wszystkim  do  powstania  obiektu
budowlanego,  ale  wiąŜe  się  równieŜ  z  bezkolizyjnym  przebiegiem  samej  budowy,  a  później  z
uŜytkowaniem tego obiektu. Prowadzenie prawidłowo budowy ma znaczenie nie tylko w trakcie
samej budowy, ale ma swoje przełoŜenie na zrealizowany obiekt budowlany i jego uŜytkowanie,
które najczęściej przewidziane jest na lata.

Inwestor jako inicjator i uczestnik procesu budowlanego
Inwestor  jest  jednym  z  podstawowych  podmiotów  procesu  budowlanego.  Jest  inicjatorem
powstającej inwestycji.
Inwestor  (moŜe  nim  być  osoba  fizyczna  lub  osoba  prawna,  w  rozumieniu  przepisów  Kodeksu
cywilnego  -  KC),  posiada  waŜne  zgłoszenie  rozpoczęcia  robót  budowlanych  lub  ostateczną
decyzję o pozwoleniu na budowę i na tej podstawie realizuje planowaną inwestycję. Inwestorem
moŜe być zarówno indywidualna osoba (przysłowiowy Kowalski - jest to bardzo częsta sytuacja
np.  w  budownictwie  jednorodzinnym  czy  przy  budowie  innych  niewielkich  obiektów
budowlanych) albo przedsiębiorca, w rozumieniu KC.
W  myśl  Kodeksu  cywilnego,  przedsiębiorcą  jest  osoba  fizyczna,  osoba  prawna  i  jednostka
organizacyjna,  prowadząca  we  własnym  imieniu  działalność  gospodarczą  lub  zawodową  -  do
jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność
prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.  W tym miejscu naleŜy zwrócić
uwagę  na  art.  85a  ustawy  Prawo  budowlane,  który  wszedł  w  Ŝycie  7.03.2009r.,  dotyczący

kontroli  działalności  gospodarczej  przedsiębiorcy,  zgodnie  z  przepisami  rozdziału  5  ustawy  z
dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 z
późn. zm.).
Osobami  prawnymi  są  Skarb  Państwa  i  jednostki  organizacyjne,  którym  przepisy  szczególne
przyznają  osobowość  prawną.  W  większości  przypadków,  jednostka  organizacyjna  uzyskuje
osobowość  prawną  z  chwilą  jej  wpisu  do  właściwego  rejestru,  najczęściej  chodzi  tu  o  Krajowy
Rejestr Sądowy (KRS).
Do  obowiązków  inwestora  naleŜy  zorganizowanie  procesu  budowlanego,  od  opracowania
projektu,  poprzez  objęcie  kierownictwa  budowy  przez  uprawnionego  kierownika  aŜ  do
wykonania i odbioru robót budowlanych. W takim ujęciu inwestor to raczej organizator procesu
budowlanego  odpowiadający  za  realizację  przedsięwzięcia  budowlanego  w  granicach  polskiego
prawa  oraz  cywilnych  zobowiązań  prawnych.  Na  pewno  daleko  mu  do  inwestora
nieruchomościowego,  który  w  innych  krajach  jest  zwykle  przedsiębiorcą  starającym  się  dla
uzyskania  korzyści  lokować  na  własne  ryzyko  nadwyŜki  kapitałowe  w  nieruchomościach,  które
powinny przynosić regularne przychody w czasie oraz których wartość intencjonalnie ma rosnąć i
przynieść w rezultacie określony zysk. Zatem „Inwestor” według przepisów prawa budowlanego
przypomina  raczej  dewelopera,  który  w  celu  uzyskania  korzyści  przekształca  nieruchomość  na
własne  ryzyko.  Z  całokształtu  przepisów  obecnie  obowiązującej  ustawy  wynika,  Ŝe  inwestorem
jest podmiot, bez którego woli nie moŜe funkcjonować ani budowa w sensie faktycznym, ani nie
moŜe się toczyć postępowanie administracyjne zmierzające do wydania pozwolenia na budowę,
gdyŜ jedynie inwestor moŜe złoŜyć wniosek inicjujący postępowanie w tej sprawie.
Kodeks  cywilny  jest  równieŜ  bardzo  pomocny  przy  sporządzaniu  umowy  o  roboty  budowlane
między  wykonawcą  tych  robót  (moŜe  on  pełnić  równieŜ  funkcję  inwestora  zastępczego)  a
inwestorem.
Przez  umowę  o  roboty  budowlane  wykonawca  zobowiązuje  się  do  oddania  przewidzianego  w
umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy  technicznej, a inwestor
zobowiązuje  się  do  dokonania  wymaganych  przez  właściwe  przepisy  czynności  związanych  z
przygotowaniem  robót,  w  szczególności  do  przekazania  terenu  budowy  i  dostarczenia  projektu,
oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa  o  roboty  budowlane  powinna  być  stwierdzona  pismem,  a  wymagana  przez  właściwe
przepisy  dokumentacja  stanowi  część  składową  umowy.  W  razie  wątpliwości  poczytuje  się,  iŜ
wykonawca  podjął  się  wszystkich  robót  objętych  projektem  stanowiącym  część  składową
umowy.
JeŜeli  dostarczona  przez  inwestora  dokumentacja,  teren  budowy,  maszyny  lub  urządzenia  nie
nadają  się  do  prawidłowego  wykonania  robót  albo  jeŜeli  zajdą  inne  okoliczności,  które  mogą
przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o
tym  inwestora.  JeŜeli  natomiast  wykonawca  przejął  protokolarnie  od  inwestora  teren  budowy,
ponosi  on  aŜ  do  chwili  oddania  obiektu  odpowiedzialność  na  zasadach  ogólnych  za  szkody
wynikłe na tym terenie.
W  braku  odmiennego  postanowienia  umowy  inwestor  obowiązany  jest  na  Ŝądanie  wykonawcy
przyjmować  wykonane  roboty  częściowo,  w  miarę  ich  ukończenia,  za  zapłatą  odpowiedniej
części wynagrodzenia.
Gdyby  wykonany  obiekt  uległ  zniszczeniu  lub  uszkodzeniu  wskutek  wadliwości  dostarczonych
przez  inwestora  materiałów,  maszyn  lub  urządzeń  albo  wskutek  wykonania  robót  według
wskazówek  inwestora,  wykonawca  moŜe  Ŝądać  umówionego  wynagrodzenia  lub  jego
odpowiedniej  części,  jeŜeli  uprzedził  inwestora  o  niebezpieczeństwie  zniszczenia  lub
uszkodzenia  obiektu  albo  jeŜeli  mimo  zachowania  naleŜytej  staranności  nie  mógł  stwierdzić
wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.
Do  skutków  opóźnienia  się  przez  wykonawcę  z  rozpoczęciem  robót  lub wykończeniem  obiektu
albo  wykonywania  przez  wykonawcę  robót  w  sposób  wadliwy  lub  sprzeczny  z  umową,  do

rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak równieŜ do uprawnienia inwestora do odstąpienia od
umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy KC o umowie o dzieło.
Uprawnienie  do  odstąpienia  od  umowy  przez  wykonawcę  lub  przez  inwestora  moŜe  być
ograniczone lub wyłączone przez przepisy szczególne. PowyŜej wskazane rozwiązania stosuje się
odpowiednio do umowy  o wykonanie remontu budynku lub budowli.  Z punktu widzenia Prawa
budowlanego  „bycie  inwestorem"  rozpoczyna  się  od  momentu  legalnego  rozpoczęcia  budowy.
Legalne rozpoczęcie budowy moŜe nastąpić tylko i wyłącznie jeŜeli spełnione zostały wszystkie
wskazane w ustawie Prawo budowlane warunki.

Rozpoczęcie budowy
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
Pracami  przygotowawczymi  określone  są  w  art.  41  ustawy  Prawo  budowlane.  Prace
przygotowawcze mogą być  wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub
zgłoszeniem. Istotną wskazówką dla inwestora, a co waŜne jego podstawowym obowiązkiem jest
zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane
pozwolenie  na  budowę,  właściwy  organ  oraz  projektanta  sprawującego  nadzór  nad  zgodnością
realizacji  budowy  z  projektem,  co  najmniej  na  7  dni  przed  ich  rozpoczęciem,  dołączając  na
piśmie  załączniki  określone  w  ust.  4  art.  41.  Posiadanie  waŜnego  zgłoszenia  lub  ostatecznego
pozwolenia  na  budowę  jest  istotne  jeszcze  z  jednego  punktu  widzenia.  Rozpoczęcie  dostaw
energii,  wody,  ciepła  lub  gazu  na  potrzeby  budowy  moŜe  nastąpić  jedynie  po  okazaniu
wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.
Do obowiązków inwestora naleŜy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych
w  przepisach  zasad  bezpieczeństwa  i  ochrony  zdrowia  zgodnie  z  art.  18  ustawy  Prawo
budowlane.
Zorganizowanie  procesu  budowlanego  obejmuje  w  zasadzie  wszystkie  działania,  które
ustawodawca  chciał  nałoŜyć  na  inwestora.  Prawidłowe  zorganizowanie  procesu  budowlanego
polega na bezkolizyjnym wybudowaniu obiektu i uzyskaniu prawa do jego uŜytkowania.
Obowiązkiem  inwestora  jest  przede  wszystkim  dokonanie  wyboru  projektanta,  kierownika
budowy  oraz  inspektora  nadzoru  inwestorskiego.  Od  właściwego  doboru  wymienionych
uczestników  procesu  budowlanego,  w  oparciu  o  ich  wiedzę  fachową  i  doświadczenie,  zaleŜy
jakość  zrealizowanego  zamierzenia  tzn.  czy  na  bieŜąco  będzie  moŜliwe  dokonywanie
niezbędnych korekt lub usuwanie zagroŜeń wywołanych nieprzewidywalnymi czynnikami.
Na  inwestorze  spoczywa  równieŜ  obowiązek  zapewnienia  sporządzenia  planu  bezpieczeństwa  i
ochrony zdrowia podczas wykonywania robót budowlanych. Plan ten jest sporządzany zazwyczaj
przez kierownika budowy w oparciu o informację w sprawie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
sporządzaną  przez  projektanta.  Przypadki,  w  których  naleŜy  sporządzić  plan  bezpieczeństwa  i
ochrony  zdrowia  zostały  określone  w  rozporządzeniu  Ministra  Infrastruktury  z  dnia  23  czerwca
2003  r.  w  sprawie  informacji  dotyczącej  bezpieczeństwa  i  ochrony  zdrowia  oraz  planu
bezpieczeństwa  i  ochrony  zdrowia  (Dz.  U.  Nr  120,  poz.  1126).  NaleŜy  zaznaczyć,  Ŝe  są
przypadki  obowiązkowego  sporządzania  tego  planu,  a  nie  ma  zakazu  sporządzania  planu
bezpieczeństwa                     i ochrony zdrowia w innych przypadkach. NaleŜy jednak pamiętać,
Ŝ

e jeŜeli plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia jest sporządzany, bez względu na to czy

obowiązkowo, czy  dobrowolnie, musi spełniać  wszystkie wymagania rozporządzenia wydanego
tej sprawie.

Inwestor a projektant
Jednym  z  obowiązków  inwestora  jest  powierzenie  sporządzenia  projektu  budowlanego  osobie
z  odpowiednimi  uprawnieniami  budowlanymi.  Odpowiednie  uprawnienia  budowlane  zaleŜą  od
rodzaju  inwestycji  -  konieczne  będą  zatem  uprawnienia  do  projektowania  bez  ograniczeń  lub
w  ograniczonym  zakresie.  Wobec  faktu,  Ŝe  na  rynku  nadal  funkcjonują  osoby  posiadające

uprawnienia budowlane nadane na podstawie przepisów z 1928 r., 1961 r., 1974 r. oraz nadane na
podstawie  obecnie  obowiązującej  ustawy  Prawo  budowlane,  organem  właściwym  do  ich
weryfikacji  oraz  wyjaśniania  wszelkich  wątpliwości  co  do  zakresu  tych  uprawnień  są,  zgodnie
z  ustawą  z  dnia  15  grudnia  2000  r.  o  samorządach  zawodowych  architektów,  inŜynierów
budownictwa  oraz  urbanistów  (Dz.  U.  z  2001  r.  Nr  5,  poz.  42  z  późn.  zm.)  izby  samorządu
zawodowego, czyli izba architektów i izba inŜynierów budownictwa.
Projektowanie naleŜy do tego etapu przygotowania inwestycji, którego wykonanie powinno być
szczególnie  staranne.  Konsekwencją  błędów  popełnianych  przy  projektowaniu  są  błędy  w
wykonawstwie.  MoŜna  je  wyeliminować  w  drodze  nieistotnych  odstępstw  od  zatwierdzonego
projektu  budowlanego,  jednak  w  przypadku  konieczności  dokonania  istotnego  odstępstwa
inwestor  musi  wziąć  pod  uwagę  konieczność  zastosowania  procedury  zmierzającej  do  zmiany
pozwolenia na budowę. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych
warunków  pozwolenia  na  budowę  jest  dopuszczalne  jedynie  po  uzyskaniu  decyzji  o  zmianie
pozwolenia  na  budowę.  W  postępowaniu  w  sprawie  zmiany  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę,
wymagania  wynikające  z  ustawy  Prawo  budowlane,  tj.  wypełnienie  procedury  poprzedzającej
uzyskanie  pozwolenia  na  budowę,  stosuje  się  odpowiednio  do  zakresu  tej  zmiany.  Co  oznacza
konieczność  spełnienia  przez  inwestora  obowiązków,  które  są  związane  z  ubieganiem  się  o
decyzję  o  pozwoleniu  na  budowę,  oczywiście  zakres  tych  obowiązków  zaleŜy  od  zmian  jakie
zostały  dokonane.  Kwestia  istotnych  odstępstw  jest  uregulowana  w  art.  36a  ustawy  Prawo
budowlane.

Inwestor a nadzór autorski
W przypadku pełnienia nadzoru autorskiego obowiązki autora projektu są wyraźnie określone w
ustawie.  Rolą  tego  nadzoru  jest  zachowanie  zgodności  wykonania  robót  budowlanych  z
zatwierdzonym  projektem.  Jest  to  kwestia  szczególnie  istotna,  gdyŜ  zakres  dopuszczalnych
odstępstw  od  zatwierdzonego  projektu,  dokonywanych  w  trakcie  budowy,  został  wyraźnie
określony  poprzez  wprowadzenie  katalogu  odstępstw  istotnych.  NaleŜy  podkreślić,  Ŝe  nastąpiło
powaŜne ograniczenie dowolności oceny co jest istotnym a co nieistotnym odstępstwem. Zatem
rola nadzoru autorskiego stała się szczególna, gdyŜ w perspektywie moŜe pojawić się zagroŜenie
karami finansowymi nakładanymi na inwestora za wykonanie obiektu niezgodnie z projektem.
Inwestor decyduje o ustanowieniu nadzoru autorskiego na budowie, a autor projektu nie moŜe się
od  niego  uchylić,  pod  groźbą  kary  z  tytułu  odpowiedzialności  zawodowej.  Projektant  dokonuje
kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego – ust. 6 art. 36a
ustawy Prawo budowlane. JeŜeli jednak inwestor zleca nadzór innemu projektantowi bez wiedzy
i zgody autora, to nadzór taki jest nadzorem prac, a nie nadzorem autorskim.
Artykuły 20, 21, 21a ustawy Prawo budowlane traktują o "prawach" i "obowiązkach" projektanta.
Chodzi  tu  o  prawa  i  obowiązki  wynikające  z  prawa  budowlanego,  nie  zaś  z  umowy  cywilno
prawnej  zawartej  między  inwestorem  a  projektantem.  Strony  mogą  bowiem  swobodnie
kształtować  obowiązki  i  prawa  w  umowie,  byle  nie  naruszyło  to  postanowień  ustawowych.  Na
wykonanie  obowiązków  projektanta  mają  wpływ  takŜe  inne  postanowienia  ustawy  Prawo
budowlane  (por.  w  szczególności  art.  34  i  przepisy  wykonawcze  do  tego  artykułu,  ustalające
zakres  i  treść  projektu  budowlanego).  NaleŜy  tu  przypomnieć,  iŜ  pod  rządami  dawnego  prawa
budowlanego  z  1974  r.  autor  projektu  architektonicznego  nie  jest  stroną  w  postępowaniu
prowadzonym na podstawie tej ustawy.
Gdy  chodzi  o  obowiązki  projektanta,  to  określa  je  art.  20.  Do  podstawowych  obowiązków
projektanta  naleŜy  m.in.  opracowanie  projektu  obiektu  budowlanego  w  sposób  zgodny  z
ustaleniami  określonymi  w  decyzji  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu,
wymaganiami  ustawy,  przepisami  i  obowiązującymi  Polskimi  Normami  oraz  zasadami  wiedzy
technicznej; zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających
uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności; uzyskanie wymaganych

opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów. Do
obowiązków tych naleŜy takŜe sprawowanie nadzoru autorskiego na Ŝądanie inwestora lub
właściwego organu w zakresie:

a) stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych niezgodności realizacji z
projektem,
b) uzgadniania moŜliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do
przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru
inwestorskiego.

Artykuł  20  ust.  1  normuje  "podstawowe"  obowiązki  projektanta.  Wynika  z  niego,  Ŝe  mogą  na
nim ciąŜyć jeszcze inne obowiązki. Mogą one wypływać m.in. z zawartej umowy z projektantem,
wówczas  nie  mają  one  jednak  charakteru  publicznoprawnego.  Umowa  ta  nie  moŜe  więc
ograniczać  lub  wyłączać  obowiązków  wymienionych  w  art.  20,  jak  teŜ  obowiązków
wynikających  z  innych  przepisów  prawa  budowlanego.  Niewykonywanie  obowiązków
wynikających  z  art.  20  moŜe  za  sobą  pociągać  róŜne  skutki.  Niedopełnienie  określonych
obowiązków  moŜe  spowodować  wyznaczenie  przez  właściwy  organ  terminu  usunięcia
stwierdzonych  naruszeń  prawa,  a  po  bezskutecznym  upływie  tego  terminu  moŜna  odmówić
zatwierdzenia projektu czy wydania pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3).
Projektowanie  robót  budowlanych  niezgodne  z  postanowieniami  art.  5  powoduje
odpowiedzialność  w  trybie  postępowania  przewidzianego  dla  wykroczeń  (art.  93  pkt  1);  dalej
moŜe to powodować odpowiedzialność zawodową, o której mowa w art. 95. NiezaleŜnie od tego
podmiot  zawierający  umowę  z  projektantem  moŜe  dochodzić  roszczeń  cywilnoprawnych  na
drodze sądowej, na skutek naruszenia obowiązków przez projektanta.
JeŜeli chodzi o szczegółowe obowiązki wymienione w art. 20, to sam projekt musi odpowiadać
nie tylko wymaganiom stawianym przez prawo (zwłaszcza art. 20 ust. 1 pkt 1 i art. 34), ale takŜe
"zasadom  wiedzy  technicznej"  -  art.  5  ust.  1.  Ta  ostatnia  nie  podlega  juŜ  regulacjom  prawnym,
gdyŜ ulega ona ciągłym zmianom. Obowiązek uzyskania wymaganych opinii, uzgodnień itp. (art.
20  ust.  1  pkt  2)  daje  niejako  ustawowe  umocowanie  projektantowi  do  występowania  "na
zewnątrz"  (do  odpowiednich  organów  itp.),  bez  specjalnego  pełnomocnictwa  inwestora.
Obowiązek  "wyjaśnienia  wątpliwości"  ujęty  w  pkt  3  art.  20  ust.  1  naleŜy  juŜ  do  istoty  funkcji
projektanta  i  nie  wymaga  regulacji  ustawowej.  Artykuł  20  ust.  1  pkt  4  ustala,  na  czym  polega
istota nadzoru autorskiego. Wynika z niego, Ŝe istota tego nadzoru sprowadza się do kontroli, czy
w  toku  realizacji  procesu  budowlanego  nie  naruszono  załoŜeń  i  treści  projektu  obiektu
budowlanego.  Sam  projektant  nie  posiada  moŜliwości  nałoŜenia  sankcji  w  przypadku
stwierdzenia  niezgodności  robót  z  projektem.  MoŜe  -  a  raczej  ma  obowiązek  -  sygnalizować  o
tym  inwestorowi  i  organom  nadzoru.  Przede  wszystkim  zgodnie  z  art.  21  moŜe  Ŝądać
wstrzymania robót budowlanych poprzez wpis do dziennika budowy. Z projektantem naleŜy teŜ
uzgadniać moŜliwości "rozwiązań zamiennych".
Nadzór  autorski  jest  przedmiotem  regulacji  takŜe  ustawy  z  dnia  4  lutego  1994  r.  o  prawie
autorskim i prawach pokrewnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 z późn. zm.; dalej
pr.  aut.).  Z  ustawy  tej  wynika,  Ŝe  przedmiotem  prawa  autorskiego  "jest  kaŜdy  przejaw
działalności  twórczej  o  indywidualnym  charakterze,  utrwalony  w  jakiejkolwiek  postaci,
niezaleŜnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyraŜania" (art. 1 ust. 1 tej ustawy). Poza tym
ogólnym  określeniem  ustawa  Prawo  autorskie  stanowi,  Ŝe  w  szczególności  przedmiotem  prawa
autorskiego  są  utwory  "architektoniczne,  architektoniczno-urbanistyczne  i  urbanistyczne"  (art.  1
ust. 2 pkt 6). Nie stosuje się natomiast prawa autorskiego do publikowanych opisów patentowych
lub  ochronnych  (por.  teŜ  art.  4  pkt  3  pr.  aut.).  Zgodnie  z  art.  16  pr.  aut.  niezbywalne  osobiste
prawa autorskie obejmują m.in. nadzór nad sposobem korzystania z utworu.
Budzi  wątpliwość  treść  art.  18  ust.  3,  gdzie  mowa  jest  o  zobowiązaniu  projektanta  przez
inwestora do sprawowania nadzoru autorskiego. MoŜna to interpretować w ten sposób, Ŝe skoro
określona  osoba  podjęła  się  funkcji  projektanta,  ciąŜy  na  niej  obowiązek  podjęcia  się  takŜe

funkcji  nadzoru  autorskiego.  Są  to  jednak  stosunki  zobowiązaniowe,  co  oznacza,  iŜ  dana  osoba
moŜe stawiać warunki, na jakich zawrze umowę o sprawowanie nadzoru autorskiego. Nie moŜna
przeto  "zobowiązać"  projektanta  do  zawarcia  umowy  na  warunkach  podyktowanych  przez
inwestora.  W  razie  sporu  rozstrzygać  będzie  sąd  cywilny.  Niemniej  art.  95  pkt  5  przewiduje
odpowiedzialność zawodową za uchylanie się od podjęcia nadzoru autorskiego.
Podstawowym obowiązkiem (art. 20 ust. 2) projektanta jest zapewnienie sprawdzenia zgodności
projektu  architektoniczno-budowlanego  (a  więc  tylko  części  projektu  budowlanego,  por.  art.  34
ust. 3) z przepisami i to przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane lub przez
rzeczoznawcę  budowlanego.  Ten  obowiązek  nie  dotyczy  obiektów,  które  są  sprawdzane  i
opiniowane  w  trybie  przepisów  szczególnych  lub  obiektów  o  prostej  konstrukcji
niestwarzających zagroŜenia. Artykuł 20 ust. 3 pkt 2 wymienia przykładowo takie obiekty.
Gdy  chodzi  o  "prawa"  projektanta,  art.  21  traktuje  o  niektórych  z  nich.  "Prawom"  tym
odpowiadają określone obowiązki podmiotów, wobec których Ŝądania projektanta są skierowane.
Nie  posiada  on  jednak  uprawnień  władczych.  Gdyby  takie  miały  być  zastosowane,  naleŜy  się
zwrócić  o  to  do  organów  nadzoru  budowlanego  lub  organu  administracji  architektoniczno-
budowlanej.  Projektant  w  trakcie  realizacji  budowy  ma  prawo  wstępu  na  teren  budowy  i
dokonywania zapisów w dzienniku budowy, dotyczących jej realizacji oraz Ŝądania poprzez wpis
do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych,  gdy zaistnieją okoliczności wymienione
w art. 21 pkt 2.

Obowiązek  ustanowienia  inspektora  nadzoru  inwestorskiego  oraz  zapewnienia  nadzoru
autorskiego
Właściwy  organ  administracji  architektoniczno-budowlanej  moŜe  w  decyzji  o  pozwoleniu  na
budowę  nałoŜyć  na  inwestora  obowiązek  ustanowienia  inspektora  nadzoru  inwestorskiego,  a
takŜe  obowiązek  zapewnienia  nadzoru  autorskiego,  w  przypadkach  uzasadnionych  wysokim
stopniem  skomplikowania  obiektu  lub  robót  budowlanych  bądź  przewidywanym  wpływem  na
ś

rodowisko.

Właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, w decyzji o pozwoleniu na budowę
albo  w  decyzji  o  pozwoleniu  na  wznowienie  robót  budowlanych,  nakłada  obowiązek
ustanowienia  inspektora  nadzoru  inwestorskiego  o  określonej  specjalności,  z  powołaniem
odpowiedniego dla danego obiektu przepisu rozporządzenia. NałoŜenie obowiązku ustanowienia
nadzoru  inwestorskiego  lub  nadzoru  autorskiego  jest  sygnałem  dla  inwestora  o  konieczności
powołania  takiego  nadzoru  nad  realizowanymi  robotami  budowlanymi.  Niezastosowanie  się  do
tego  polecenia  moŜe  skutkować  m.  in.  wstrzymaniem  budowy  oraz  ukaraniem  inwestora
mandatem.

UŜytkowanie obiektu budowlanego
Zgodnie z podstawową regułą z art. 54 do uŜytkowania obiektu budowlanego moŜna przystąpić
po  upływie  21  dni  od  dnia  zawiadomienia  właściwego  organu,  tj.  powiatowego  inspektora
nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Wymóg zgłoszenia zakończenia budowy dotyczy
tylko  inwestycji  objętych  obowiązkiem  uzyskania  pozwolenia  na  budowę.  Zatem  przystąpienie
do uŜytkowania inwestycji objętych słabszą formą reglamentacji prewencyjnej (zgłoszenie) albo
w  ogóle  jej  niepodlegającej  -  nie  wymaga  uprzedniego  zawiadamiania  o  zakończeniu  budowy.
Co więcej, z literalnej wykładni art. 54 wynika, iŜ wymóg ten dotyczy tylko takich inwestycji, w
przypadku  których  mamy  do  czynienia  z  budową  (pojęcie  węŜsze  niŜ  roboty  budowlane).
Oznacza  to,  Ŝe  takŜe  część  inwestycji  zrealizowanych  w  oparciu  o  pozwolenie  na  budowę  jest
zwolniona z tego obowiązku.
Zawiadomienia dokonuje inwestor, co wynika z art. 57 ust. 1. Obowiązuje reguła, Ŝe jeśli organ
w  terminie  21  dni  od  doręczenia  zawiadomienia  nie  zgłosi  w  formie  decyzji  sprzeciwu,  naleŜy
przyjąć, Ŝe wyraził zgodę na uŜytkowanie obiektu. Podobnie jak w przypadku zgłoszenia zamiaru

podjęcia  robót  budowlanych  mamy  tu  do  czynienia  z  "milczeniem  władzy",  które  naleŜy
traktować  jako  pozytywne  rozstrzygnięcie.  TakŜe  w  tym  przypadku  zawiadomienie  wszczyna
postępowanie  administracyjne  na  szczególnych  zasadach.  Postępowanie  toczy  się  według  reguł
ustawy  Prawo  budowlane  oraz  stosowanych  odpowiednio  przepisów  kodeksu  postępowania
administracyjnego,  np.  w  przypadku  wniesienia  sprzeciwu.  Jak  wiadomo,  odpowiednie
stosowanie  przepisów  oznacza,  Ŝe  niektóre  z  nich  stosuje  się  wprost,  niektóre  tylko  w  pewnym
zakresie, a innych nie stosuje się w ogóle. Wniesienie sprzeciwu oznacza, iŜ nie moŜna zgodnie z
prawem przystąpić do uŜytkowania obiektu. Ustawa Prawo budowlane nie określa podstaw jego
wniesienia  (inaczej  niŜ  w  przypadku  zgłoszenia  robót  budowlanych).  Interpretując  art.  54  i  57
naleŜy przyjąć, iŜ podstawą moŜe być ustalenie, Ŝe dokumentacja załączana do zawiadomienia o
zakończeniu  budowy  nie  jest  kompletna  albo  prawidłowa.  Wówczas  powiatowy  inspektor
nadzoru  budowlanego  winien  zastosować  art.  64  §  2  k.p.a.,  tj.  wezwać  inwestora  do  jej
uzupełnienia.  Artykuł  57  ust.  4  zobowiązuje  inwestora  do  uzupełnienia  dokumentacji,  jeśli  w
wyniku sprawdzeń organu okaŜe się, Ŝe jest ona niekompletna lub posiada braki i nieścisłości. W
przypadku  niezastosowania  się  do  treści  wezwania  organ  powinien  wydać  sprzeciw.  W  tym
przypadku art. 64 § 2 k.p.a. jest stosowany tylko częściowo, tj. organ nie pozostawia sprawy bez
rozpoznania.  Taką  interpretację  uzasadnia  brak  określenia  enumeratywnych  przesłanek
wniesienia sprzeciwu i ogólna reguła z art. 54, iŜ jest on konieczny, aby nie nastąpił skutek tzw.
"milczenia władzy". PoniewaŜ 21-dniowy termin ma charakter materialnoprawny, to ewentualne
wezwanie  ma  skutek  analogiczny  do  przerwania  biegu  terminu  przedawnienia.  Zatem
uzupełnienie  dokumentacji  otwiera  ponownie  21-dniowy  okres  wyczekiwania  na  wystąpienie
skutku prawnego poprzez "milczenie władzy", który moŜe zostać zniweczony poprzez wniesienie
sprzeciwu.
W  art.  55  określa  się  trzy  przypadki,  w  których  przystąpienie  do  uŜytkowania  obiektu
budowlanego  wymaga  wcześniejszego  uzyskania  pozwolenia.  Pierwszy  przypadek  dotyczy
obiektów wskazanej kategorii, określonych w załączniku do ustawy, np. obiektów słuŜby zdrowia
jak  przychodnie.  Drugi  dotyczy  zalegalizowanych  samowoli  budowlanych  (inwestycji
wszczętych  bez  pozwolenia,  jak  i  tych  prowadzonych  nieprawidłowo).  Trzeci  to  sytuacja,  gdy
przystąpienie  do  uŜytkowania  obiektu  ma  nastąpić  przed  wykonaniem  wszystkich  robót
budowlanych.  Uzyskanie  pozwolenia  na  uŜytkowanie  następuje  w  drodze  decyzji
administracyjnej. Stroną tego postępowania jest wyłącznie inwestor.
Organ  nie  moŜe  wydać  decyzji  negatywnej,  gdy  strona  dopełniła  wszystkich  wymagań
ustalonych  prawem.  Negatywną  decyzję  organ  moŜe  wydać  tylko  w  przypadku  niedopełnienia
warunków ustalonych w art. 59 ust. 5. Analiza treści tego przepisu wskazuje, iŜ wyróŜnić moŜna
dwie  przesłanki  negatywnego  rozstrzygnięcia:  braki  w  dokumentacji  oraz  nieprawidłowości
stwierdzone podczas kontroli budowy.
Zgodnie  z  art.  57  do  wniosku  o  wydanie  pozwolenia  na  uŜytkowanie  załącza  się  takie  same
dokumenty, jak w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy. Stosownie do wskazanego
wyŜej  art.  57  ust.  4  inwestor  jest  zobowiązany  uzupełnić  dokumentację,  jeśli  w  wyniku
sprawdzenia  organu  okaŜe  się  ona  niekompletna  lub  wadliwa.  Organ  ten  winien  wystosować
wezwanie  na  podstawie  art.  64  §  2  k.p.a.  Jeśli  inwestor  nie  uczyni  zadość  ciąŜącemu  na  nim
obowiązkowi,  wówczas  organ  odmawia  wydania  pozwolenia  na  uŜytkowanie  (reguły  ogólnego
postępowania  administracyjnego  ulegają  modyfikacji,  sprawa  nie  pozostaje  nierozpoznana).  W
odróŜnieniu  od  instytucji  zawiadomienia,  podstawa  do  negatywnego  rozstrzygnięcia  wyraŜona
jest tutaj wprost (art. 59 ust. 5).
Wniosek o wydanie pozwolenia na uŜytkowanie stanowi wezwanie do przeprowadzenia kontroli
budowy. Artykuł 59a określa kryteria tej kontroli, takie jak np. zgodność obiektu budowlanego z
projektem zagospodarowania działki lub terenu, projektem architektoniczno-budowlanym, w tym
geometrii  dachu,  charakterystycznych  parametrów  technicznych:  kubatury,  wysokości,
szerokości  itp.,  sprawdzenie  wyrobów  budowlanych  szczególnie  istotnych  dla  bezpieczeństwa

poŜarowego  i  bezpieczeństwa  konstrukcji.  Zatem  o  ile  w  przypadku  zawiadomienia  o
zakończeniu  budowy  organ  nadzoru  budowlanego  weryfikuje  kompletność  i  prawidłowość
dokumentacji, o tyle w przypadku udzielania pozwolenia na uŜytkowanie moŜe być równieŜ tak,
iŜ  stwierdzi  wykonanie  budowy  niezgodnie  z  prawem.  Okoliczność  ta  winna  zatem  rodzić
konsekwencje  na  gruncie  art.  51,  na  co  zresztą  wyraźnie  wskazuje  treść  art.  59  ust.  5  zdanie
drugie.  W  tej  sytuacji  inwestor  zostanie  zobowiązany  do  przedstawienia  projektu  zamiennego
oraz  -  w  razie  potrzeby  -  wykonania  określonych  czynności  w  celu  uzyskania  decyzji
zatwierdzającej  zamienny  projekt  budowlany.  Stosownie  do  art.  59e  kontrolę  budowy  moŜe
przeprowadzić  tylko  osoba  upowaŜniona,  posiadająca  uprawnienia  budowlane  i  co  szczególnie
istotne - zatrudniona w inspektoracie nadzoru budowlanego. Po przeprowadzeniu kontroli organ
sporządza  protokół  według  wzoru  określonego  rozporządzeniem  ministra  właściwego  ds.
budownictwa. Protokół ten ma walor dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 76 § 1 k.p.a.
Jak juŜ wspominano, art. 57 określa takie same wymagania odnośnie do załączanej dokumentacji
do wniosku o pozwolenie na uŜytkowanie oraz zawiadomienia o zakończeniu robót. JednakŜe do
wniosku  o  wydanie  pozwolenia  dodatkowo  dołącza  się  oświadczenie  o  braku  sprzeciwu  co  do
uŜytkowania  obiektu  budowlanego  ze  strony  organów  Państwowej  Inspekcji  Sanitarnej,
Państwowej  Inspekcji  Pracy  oraz  Państwowej  StraŜy  PoŜarnej.  W  związku  z  tym  art.  56
zobowiązuje  inwestora  do  zawiadomienia  ww.  instytucji  o  zakończeniu  budowy  i  zamiarze
przystąpienia do uŜytkowania obiektu budowlanego. Posługuje się ponadto instytucją "milczenia
władzy", ustanawiając w interesie inwestora zasadę, Ŝe niezajęcie stanowiska w terminie 14 dni
oznacza brak sprzeciwu lub uwag. Termin ten ma charakter materialnoprawny, co oznacza, Ŝe po
upływie 14 dni organy te tracą kompetencję do orzekania w tym zakresie. Sens omawianej reguły
tkwi w usprawnieniu procedury wyraŜenia zgody na uŜytkowanie obiektu budowlanego. NaleŜy
przyjąć, iŜ obowiązek powiadamiania określonej inspekcji, wymienionej w art. 56 ust. 1, istnieje
w  sytuacjach,  w  których  wynika  to  z  przepisów  szczególnych.  Tak  zapewne  naleŜy  tłumaczyć
zapis  z  art.  56  ust.  1,  który  stanowi,  Ŝe  ma  to  nastąpić  "zgodnie  z  właściwością  wynikającą  z
przepisów szczególnych".
Choć ustawa Prawo budowlane stanowi, Ŝe organy te mają zająć stanowisko w sprawie zgodności
wykonania  obiektu  budowlanego  z  projektem  budowlanym,  to  istotne  w  tej  materii  są  równieŜ
przepisy  szczególne.  Zgodnie  z  art.  28  ustawy  z  dnia  14  marca  1985  r.  o  Państwowej  Inspekcji
Sanitarnej  (Dz.  U.  z  2006  r.  Nr  122,  poz.  851  +  17  zmian),  państwowemu  inspektorowi
sanitarnemu  przysługuje  prawo  zgłoszenia  sprzeciwu  przeciwko  uruchomieniu  wybudowanego
lub  przebudowanego  zakładu  pracy  lub  innego  obiektu  budowlanego,  jeŜeli  w  toku
wykonywanych  czynności  stwierdzi,  Ŝe  z  powodu  nieuwzględnienia  wymagań  higienicznych  i
zdrowotnych  określonych  w  obowiązujących  przepisach  mogłoby  nastąpić  zagroŜenie  Ŝycia  lub
zdrowia  ludzi,  przy  czym  zgłoszenie  sprzeciwu  wstrzymuje  odbiór  budynku  do  czasu  wydania
decyzji  przez  państwowego  inspektora  sanitarnego  wyŜszego  stopnia.  Stąd  w  doktrynie  jest
reprezentowany  zasługujący  na  aprobatę  pogląd,  iŜ  "zgłoszenie  sprzeciwu  powoduje  wszczęcie
postępowania  rozstrzyganego  przez  państwowego  inspektora  sanitarnego  wyŜszego  stopnia  w
drodze decyzji".
Z  kolei  zgodnie  z  art.  23  ust.  2  pkt  5  ustawy  z  dnia  24  sierpnia  1991  r.  o  Państwowej  StraŜy
PoŜarnej (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 12, poz. 68 + 4 zmiany) w związku z art. 56 ust. 1 pkt 4 pr. bud.
przeprowadza  ona  czynności  kontrolno-rozpoznawcze  obiektu  przed  oddaniem  go  do
uŜytkowania  przez  sporządzenie  opinii  lub  zajmuje  stanowisko  w  zakresie  ochrony
przeciwpoŜarowej.  Wówczas  w  myśl  art.  26  ustawy  o  Państwowej  StraŜy  PoŜarnej  Komendant
Powiatowy  Państwowej  StraŜy  PoŜarnej  uprawniony  jest  wydać  decyzję  nakazującą  usunięcie
stwierdzonych  uchybień  w  określonym  terminie  lub  wstrzymuje  roboty  (prace),  zakazuje
uŜywania  maszyn,  urządzeń  lub  środków  transportowych  oraz  eksploatacji  pomieszczeń,
obiektów lub ich części, jeŜeli stwierdzone uchybienia mogą powodować zagroŜenie Ŝycia ludzi
lub bezpośrednie niebezpieczeństwo powstania poŜaru. W ten sposób inwestor otrzymuje pełne i

uzasadnione stanowisko  co do stwierdzonych zastrzeŜeń, wskazówki co winien poprawić oraz -
co niebagatelne  - środek ochrony swych praw, poprzez moŜliwość odwoływania się od decyzji.
TakŜe w tym wypadku wniesienie sprzeciwu inicjuje postępowanie administracyjnej kończące się
wspomnianą decyzją.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 kwietnia 2007 r. o Państwowej Inspekcji Pracy (Dz.
U.  Nr  89,  poz.  589  +  6  zmaian)  do  zadań  tej  instytucji  naleŜy  m.in.  kontrola  przestrzegania
przepisów  bezpieczeństwa  i  higieny  pracy  przy  projektowaniu  budowy,  przebudowy  i
modernizacji  zakładów  pracy  oraz  stanowiących  ich  wyposaŜenie  maszyn  i  innych  urządzeń
technicznych oraz technologii. Na podstawie art. 33 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 11 pkt 1 ww.
ustawy  w  razie  stwierdzenia  naruszenia  przepisów  prawa  pracy,  gdy  naruszenie  dotyczy
przepisów i zasad bezpieczeństwa i higieny pracy, właściwy inspektor jest uprawniony m.in. do
nakazania  w  drodze  decyzji  usunięcia  stwierdzonych  uchybień  w  ustalonym  terminie.  Kwestia
procedury  wydania  tej  decyzji  przedstawia  się  analogicznie  jak  w  przypadku  ww.  decyzji
Komendanta Powiatowego Państwowej StraŜy PoŜarnej.
Zwraca  się  uwagę,  iŜ  odmiennie  niŜ  w  przypadku  sprzeciwu  dotyczącego  zawiadomienia  o
zakończeniu budowy sprzeciw Inspekcji Sanitarnej, Inspekcji Pracy i StraŜy PoŜarnej wydany na
podstawie art. 56 pr. bud. dopiero inicjuje procedurę wydania właściwych decyzji.
Stosownie  do  art.  57  do  zawiadomienia  o  zakończeniu  budowy  lub  wniosku  o  udzielenie
pozwolenia  na  uŜytkowanie  inwestor  jest  obowiązany  dołączyć  m.in.:  oryginał  dziennika
budowy,  oświadczenie  kierownika  budowy  o  zgodności  wykonania  obiektu  budowlanego  z
projektem  budowlanym  i  warunkami  pozwolenia  na  budowę  i  przepisami  oraz  oświadczenie  o
doprowadzeniu  do  naleŜytego  stanu  i  porządku  terenu  budowy,  a  takŜe  inwentaryzację
geodezyjną  powykonawczą.  W  razie  zmian,  nieodstępujących  w  sposób  istotny  od
zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, naleŜy dołączyć kopie rysunków
wchodzących  w  skład  zatwierdzonego  projektu  budowlanego,  z  naniesionymi  zmianami,  a  w
razie  potrzeby  takŜe  uzupełniający  opis.  W  takim  przypadku  oświadczenie  kierownika  budowy
powinno  być  potwierdzone  przez  projektanta  i  inspektora  nadzoru  inwestorskiego,  jeśli  został
ustanowiony.
Decyzja o pozwoleniu na uŜytkowanie powinna posiadać elementy, o których traktuje art. 107 §
1 k.p.a. Nadto - stosownie do postanowień § 2 art. 107 k.p.a. - przepisy szczególne mogą określać
inne składniki decyzji. OtóŜ art. 59 ust. 2 i 3 określają właśnie te inne składniki decyzji. Artykuł
59 ust. 2 dozwala na zamieszczenie w decyzji warunków uŜytkowania obiektu budowlanego, jak
teŜ  pozwala  zamieścić  postanowienie  uzaleŜniające  uŜytkowanie  od  wykonania  w  oznaczonym
terminie  określonych  robót  budowlanych.  Uznać  naleŜy,  iŜ  zamieszczenie  w  decyzji  o
pozwoleniu  na  uŜytkowanie  tych  warunków  jest  moŜliwe,  o  ile  odnoszą  się  one  do  ustaleń
zatwierdzonego projektu budowlanego. Przepis ten w istocie daje moŜliwość oddania do uŜytku
obiektu  budowlanego,  w  którym  podczas  obowiązkowej  kontroli  stwierdzono  uchybienia,  które
mogą  być  usunięte  juŜ  podczas  jego  eksploatacji.  Zabezpiecza  więc  inwestora  przed  zbędnym
odwlekaniem  udzielenia  pozwolenia  na  uŜytkowanie,  co  moŜe  rodzić  wysokie  koszty.  NaleŜy
przy  tym  uznać,  iŜ  w  razie  wystąpienia  omawianych  przesłanek,  organ,  kierując  się  ogólnymi
regułami  postępowania  administracyjnego,  m.in.  słusznym  interesem  obywatela  (art.  7  k.p.a.)
powinien  podejmować  tego  typu  rozstrzygnięcia.  Analogiczny  cel  ma  regulacja  z  art.  59  ust.  3.
Przepis  ten  dopuszcza  wydanie  pozwolenia  na  uŜytkowanie  dla  obiektu,  w  którym  w  ramach
kontroli  nie  stwierdzono  uchybień  wskazanych  w  art.  59a,  mimo  iŜ  nie  wszystkie  roboty
wykończeniowe  zostały  zrealizowane  lub  nie  zostały  wykonane  inne  roboty  związane  z  tym
obiektem.  Wówczas  organ  moŜe  wyrazić  zgodę  na  uŜytkowanie  obiektu  budowlanego,
zamieszczając  w  decyzji  termin  wykonania  tych  prac.  Nie  dotyczy  to  jednak  prac  polegających
na załoŜeniu instalacji i urządzeń słuŜących ochronie środowiska. W przypadku ich braku organ
nie  moŜe  wydać  pozwolenia  na  uŜytkowanie  obiektu.  Niewypełnienie  przez  inwestora

powyŜszych warunków stanowi podstawę do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na
uŜytkowanie na mocy art. 162 § 1 pkt 2 k.p.a.
W  praktyce  występują  sytuacje,  gdy  inwestor  zamierza  oddać  do  uŜytkowania  tylko  część
obiektu budowlanego. Dotyczy to najczęściej duŜych inwestycji, stanowiących faktycznie zespół
obiektów, realizowanych w róŜnych terminach. Biorąc pod uwagę treść art. 33 ust. 1, zgodnie z
którym  moŜliwe  jest  tzw.  etapowanie  inwestycji  poprzez  udzielenie  odrębnych  decyzji  o
pozwoleniu  na  budowę,  pod  warunkiem  iŜ  obiekt  stanowiący  część  zespołu  moŜe  samodzielnie
funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, stwierdzić trzeba, Ŝe reguła ta moŜe mieć zastosowanie
takŜe  po  jego  wydaniu  na  całość  inwestycji.  Zatem  jeśli  inwestor  zdecyduje  się  na  etapowanie
inwestycji juŜ po uzyskaniu pozwolenia na budowę, to moŜe skutecznie ubiegać się o pozwolenie
na  uŜytkowanie  dla  części  tej  inwestycji,  którą  zrealizuje  wcześniej,  ewentualnie  złoŜyć
zawiadomienie  o  zakończeniu  budowy.  Inwestor  powinien  jednak  uzyskać  potwierdzenie  od
organu  administracji  architektoniczno-budowlanej,  iŜ  etap  ten  stanowi  obiekt  mogący
samodzielnie  funkcjonować  zgodnie  z  przeznaczeniem.  Okoliczność  ta  wymaga  bowiem
rozstrzygnięcia  (art. 33  ust. 1), przy  czym nie ma podstaw prawnych do  przyjęcia, iŜ moŜe ono
zapaść w ramach legalizowania uŜytkowania obiektu budowlanego. Rozstrzygnięcie to powinno
zapaść w formie decyzji o zatwierdzeniu projektu zamiennego, określającego poszczególne etapy
przedsięwzięcia.
Artykuł  59  ust.  6  nakłada  obowiązek  przesłania  organowi,  który  wydał  decyzję  o  warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu, odpisu decyzji o pozwoleniu na uŜytkowanie. Chodzi tu o
wójta  lub  burmistrza  (prezydenta  miasta),  stosownie  do  postanowień  ustawy  o  planowaniu  i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 60 inwestor powinien dostarczyć właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację
budowy i dokumentację powykonawczą, a takŜe inne dokumenty związane z obiektem, a w razie
potrzeby przekazać instrukcje obsługi, eksploatacji obiektu lub urządzeń związanych z obiektem.
Postanowienia  te  posiadają  ścisły  związek  z  treścią  art.  63,  nakładającego  na  właściciela  lub
zarządcę

obiektu

obowiązek

przechowywania

dokumentacji

obiektu

budowlanego.

Wyegzekwowanie  tego  obowiązku  -  gdyby  inwestor  nie  zrealizował  go  dobrowolnie  -  moŜliwe
jest  na  drodze  postępowania  cywilnego.  Układ  między  inwestorem  a  właścicielem  jest  bowiem
układem zobowiązaniowym. Prawo budowlane nie upowaŜnia organów do ingerencji w stosunki
między  właścicielem  obiektu  a  inwestorem,  gdy  mają  one  charakter  zobowiązaniowy.  Jedynie
układ:

organ

administracji

publicznej

właściciel

czy

inwestor

charakter

administracyjnoprawny. Stosownie do art. 59d ust. 2 przez okres istnienia obiektu budowlanego
przechowuje się takŜe protokół kontroli poprzedzającej udzielenie pozwolenia na uŜytkowanie.
Nielegalne  przystąpienie  do  uŜytkowania  obiektu  budowlanego,  tj.  bez  zawiadomienia  albo
uzyskania  pozwolenia  na  uŜytkowanie  w  myśl  art.  57  ust.  7  podlega  karze  grzywny.  Karę
wymierza się takŜe w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości podczas kontroli poprzedzającej
udzielenie pozwolenia na uŜytkowanie, w tym niezgodności wykonania obiektu z zatwierdzonym
projektem  budowlanym  (art.  59f).  Kary  te  mają  charakter  kar  administracyjnych.  W  razie  ich
nieuiszczenia  w  terminie  podlegają  ściągnięciu  w  trybie  przepisów  o  postępowaniu
egzekucyjnym  w  administracji.  Instytucja  legalizowania  przystąpienia  do  uŜytkowania  obiektu
budowlanego czy to poprzez zawiadomienie o zakończeniu budowy, czy  teŜ poprzez udzielanie
pozwolenia  na  uŜytkowanie  słuŜy  zachowaniu  wymogów  ustawy  Prawo  budowlane,  to  jest
realizacji robót budowlanych zgodnych z prawem, w szczególności z zatwierdzonym projektem
budowlanym.  W  przypadku  zawiadomienia  cel  ten  ustawodawca  stara  się  osiągnąć  poprzez
zobowiązanie inwestora do przedłoŜenia kompletnej dokumentacji dotyczącej wykonanych prac.
Przy  czym,  jeśli  jest  ona  kompletna  i  poprawna,  to  wówczas  wystarcza  do  wyraŜenia  milczącej
zgody. Ustawodawca tym samym wyraŜa swoje zaufanie do uczestników procesu budowlanego,
co  oczywiście  nie  wyklucza  weryfikacji  tej  dokumentacji.  W  przypadku  niektórych  kategorii
obiektów  budowlanych,  w  trosce  o  bezpieczeństwo  ich  uŜytkowników,  wprowadzono  jednak

wymóg  obowiązkowej  kontroli  poprzedzającej  wydanie  pozwolenia  na  uŜytkowanie.  W  tym
wypadku  uznać  naleŜy,  iŜ  udzielenie  pozwolenia  -  obok  konstytutywnego  rozstrzygnięcia  o
moŜliwości  uŜytkowania  obiektu  -  wywiera  takŜe  ten  skutek,  iŜ  potwierdza  wykonanie  obiektu
zgodnie  z  prawem,  w  szczególności  z  zatwierdzonym  projektem  budowlanym.  Pozwolenie  na
uŜytkowanie  zawiera  więc  -  w  zakresie  odpowiadającym  przedmiotowi  kontroli  z  art.  59a  -
ustalenie prawidłowego, a tym samym legalnego wykonania obiektu budowlanego. Spełnia więc
istotną  funkcję,  wiąŜąco  ustalając  wystąpienie  przesłanki  ochrony  inwestycji,  jaką  jest  jej
zrealizowanie zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę. Inwestycja jest chroniona, gdyŜ jest
zrealizowana  zgodnie  z  pozwoleniem  na  budowę,  co  z  kolei  potwierdza  pozwolenie  na
uŜytkowanie.  Analizując  istotę  pozwolenia  na  uŜytkowanie  stwierdzić  trzeba,  Ŝe  pełni  ono
niejako rolę "słuŜebną" wobec pozwolenia na budowę. Nie przesądza ono o legalności inwestycji
jako  takiej,  lecz  o  legalności  jej  zrealizowania,  tj.  zgodnie  z  pozwoleniem  na  budowę.  Nawet
gdyby  zalegalizowano  uŜytkowanie  obiektu  budowlanego  wniesionego  bez  pozwolenia  na
budowę  (co  rozwaŜać  moŜna  raczej  hipotetycznie),  to  okoliczność  ta  nie  zmieniałaby  stanu
prawnego,  tj.  popełnienia  samowoli  budowlanej.  Wydanie  pozwolenia  na  uŜytkowanie  obiektu
budowlanego  nie  stanowi  przeszkody  w  dokonaniu  sądowej  kontroli  decyzji  o  pozwoleniu  na
budowę, oraz Ŝe uchylenie lub stwierdzenie niewaŜności decyzji o pozwoleniu na budowę rodzi
dla wydanej wcześniej decyzji o pozwoleniu na uŜytkowanie konsekwencje wynikające z art. 145
§ 1 pkt 8 k.p.a.
Zwrócić  naleŜy  uwagę  na  jeszcze  jedną  cechę  pozwolenia  na  uŜytkowanie.  Pozwolenie  na
uŜytkowanie  -  w  przeciwieństwie  do  pozwolenia  na  budowę  -  jest  to  akt  rzeczowy.  Nie  nadaje
uprawnień  określonej  osobie,  lecz  reguluje  status  rzeczy.  Potwierdza  bowiem  prawidłowość
wykonania  określonego  obiektu  budowlanego,  przy  czym  to  rozstrzygnięcie  działa  na  korzyść
kaŜdoczesnego  właściciela  nieruchomości.  Stąd  teŜ  ustawa  Prawo  budowlane  nie  wymaga,  aby
do  wniosku  o  wydanie  pozwolenia  na  uŜytkowanie  załączać  oświadczenie  o  dysponowaniu
nieruchomością. Nie jest takŜe ustanowiona procedura przenoszenia pozwolenia na uŜytkowanie.
NaleŜy  jednak  ponownie  stwierdzić,  iŜ  stroną  postępowania  o  uzyskanie  pozwolenia  na
uŜytkowanie  jest  tylko  inwestor.  Zatem  właściciel  obiektu  budowlanego,  na  którego  nie  została
przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę, na podstawie której ten obiekt został zbudowany,
nie  moŜe  być  stroną  postępowania  o  pozwolenie  na  uŜytkowanie,  gdyŜ  nie  jest  inwestorem
stosownie do art. 17 pkt 1 w związku z art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane.

Obowiązki właściciela (zarządcy) i uŜytkownika obiektu budowlanego
Rozdział  6  ustawy  Prawo  budowlane  przewiduje  szereg  obowiązków  właściciela  i  zarządcy
obiektów  budowlanych  (niekiedy  takŜe  uŜytkownika),  których  celem  jest  utrzymanie  we
właściwym stanie juŜ wybudowanego obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 184 ustawy z dnia 21
sierpnia  1997  r.  o  gospodarce  nieruchomościami  zarządcą  nieruchomości  jest  osoba  fizyczna,
posiadająca licencję zawodową, która wykonuje działalność zawodową na zasadach określonych
w  tej  ustawie.  Obowiązki  w  przedmiotowym  zakresie  obciąŜają  takŜe  kaŜdego  ze
współwłaścicieli  obiektu  budowlanego.  Przy  czym  okoliczność,  iŜ  między  współwłaścicielami
istnieje  spór  co  do  korzystania  z  obiektu  oraz  brak  środków  finansowych  na  przeprowadzenie
remontu jest okolicznością obojętną z punktu widzenia regulacji ustawy Prawo budowlane.
Ogólne  sformułowania  obowiązków  właściciela  lub  zarządcy  obiektu  budowlanego  zawiera  art.
61,  nakazujący  tym  podmiotom  poprzez  odesłanie  do  art.  5  ust.  2  "uŜytkować  obiekt  zgodnie  z
przeznaczeniem  i  wymaganiami  ochrony  środowiska"  oraz  utrzymywać  obiekt  "w  naleŜytym
stanie  technicznym  i  estetycznym,  nie  dopuszczając  do  nadmiernego  pogorszenia  jego
właściwości  uŜytkowych  i  sprawności  technicznej".  PowyŜszy  artykuł  zawiera  ogólną  normę,  z
której  wynikają  wprost,  bez  potrzeby  wydawania  decyzji,  określone  obowiązki  ciąŜące  na
właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Niemniej jednak stwierdzenie przez powiatowego
inspektora  nadzoru  budowlanego  niewykonania  obowiązków  z  art.  61,  o  których  stanowi  takŜe

art.  66  -  zobowiązuje  ten  organ  do  wydania  decyzji  administracyjnej,  nakazującej  usunięcie
stwierdzonych  naruszeń  prawa.  Przepis  art.  66  zawiera  katalog  uchybień  utrzymania  obiektu,
stwierdzenie  których  stanowi  podstawę  do  wydania  nakazu  ich  usunięcia.  Nasuwa  się  jednak
pytanie,  czy  dopiero  niewykonanie  decyzji  wydanej  na  podstawie  art.  66  moŜe  powodować
realizację  obowiązku  za  pomocą  środków  przewidzianych  w  ustawie  z  1966  r.  o  postępowaniu
egzekucyjnym  w  administracji,  czy  teŜ  juŜ  norma  ogólna  zawarta  w  art.  61  daje  podstawę  do
przeprowadzenia  egzekucji  administracyjnej.  Skoro  są  przewidziane  decyzje  konkretyzujące
ogólnie  określone  obowiązki  w  art.  61,  naleŜy  przyjąć,  Ŝe  dopiero  niewykonanie  tych  decyzji
powinno  prowadzić  do  egzekucji  administracyjnej.  Nadto  moŜna  tu  stosować  sankcję  karną,
przewidzianą w art. 92 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.
Obowiązki określone w art. 61 są częściowo skonkretyzowane w przepisach prawa materialnego
zawartego  poza  ustawą  Prawo  budowlane  (np.  obowiązek  ochrony  środowiska),  częściowo
moŜna  je  określić  za  pomocą  kryteriów  wynikających  ze  stanu  wiedzy  technicznej  (obowiązek
utrzymania  obiektu  w  naleŜytym  stanie  technicznym),  jak  teŜ  przepisów  wykonawczych  (por.
rozporządzenie  Ministra  Spraw  Wewnętrznych  i  Administracji  z  dnia  16  sierpnia  1999  r.  w
sprawie  warunków  technicznych  uŜytkowania  budynków  mieszkalnych  -  Dz.  U.  Nr  74,  poz.
836).  Niekiedy  trzeba  będzie  sięgnąć  do  norm  estetycznych  (uŜytkowanie  obiektu  zgodnie  z
wymaganiami  estetycznymi),  nigdzie  przecieŜ  nie  skodyfikowanych.  Te  róŜne  źródła  kryteriów
oceny  wypełniania  obowiązków  dotyczących  utrzymania  obiektu  budowlanego  rzutują  na
stosowanie  art.  66.  Zatem  organ  winien  zobowiązać  do  usunięcia  stwierdzonych
nieprawidłowości,  dotyczących  stanu  technicznego  obiektu  tylko  wtedy,  gdy  jego  stan  narusza
obowiązujące w tej materii przepisy. JeŜeli zaś chodzi o nakaz utrzymania obiektu w naleŜytym
stanie  estetycznym,  to  decyzja  w  tej  sprawie  moŜe  zapaść,  o  ile  organ  ustali,  Ŝe  obiekt  swym
wyglądem szpeci otoczenie.
Nowelizacją  z  dnia  10  maja  2007  r.  wprowadzono  art.  61  pkt  2  stanowiący,  iŜ  właściciel  lub
zarządca  obiektu  budowlanego  jest  zobowiązany  zapewnić,  dochowując  naleŜytej  staranności,
bezpieczne uŜytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących
na  obiekt  związanych  z  działaniem  człowieka  lub  sił  natury,  takich  jak:  wyładowania
atmosferyczne,  wstrząsy  sejsmiczne,  silne  wiatry,  intensywne  opady  atmosferyczne,  osuwiska
ziemi.
Art.  61  nie  dotyczy  obiektów  budowlanych  powstałych  w  wyniku  samowoli  budowlanej  i
objętych nakazem rozbiórki. Obiekt, który powstał w sposób nielegalny, pomimo prawidłowego
utrzymywania kwalifikuje się do rozbiórki albo do procedury legalizacyjnej.
Obowiązkiem  właściciela  i  zarządcy  obiektu  budowlanego  stosownie  do  art.  62  jest  takŜe
poddawanie go okresowej kontroli raz w roku lub raz na pięć lat, w zaleŜności od tego, co ma być
przedmiotem kontroli (instalacja gazowa czy np. estetyka obiektu). Przy czym obowiązek ten jest
wiąŜący  z  mocy  przepisu  ogólnego,  bez  potrzeby  jego  konkretyzacji  przez  organ  administracji.
Powstaje  on  od  momentu  uŜytkowania  obiektu  budowlanego.  Realizacja  tego  obowiązku  moŜe
być  takŜe  wymuszona  w  drodze  egzekucji  administracyjnej.  Ponadto  sankcje  karne  za
nieprzestrzeganie  tych  obowiązków  przewiduje  art.  93  pkt  8.  Od  obowiązku  corocznej  kontroli
elementów  budynku,  budowli  i  instalacji  naraŜonych  na  szkodliwe  wpływy  atmosferyczne  i
niszczące  działania  czynników  występujących  podczas  uŜytkowania  obiektu,  są  zwolnieni m.in.
właściciele lub zarządcy obiektów indywidualnych budownictwa jednorodzinnego, zagrodowego
i  letniskowego.  Kontrolę  powinny  przeprowadzać  osoby  o  uprawnieniach  budowlanych  w
odpowiedniej  specjalności.  W  art.  62  ust.  5  i  6  wskazane  są  takŜe  konieczne  kwalifikacje,  np.
wymagane  przy  wykonywaniu  dozoru  nad  eksploatacją  urządzeń,  instalacji  oraz  sieci
energetycznych  i  gazowych  do  oceny  stanu  instalacji  elektrycznych,  piorunochronnych  i
gazowych, czy kwalifikacje w rzemiośle kominiarskim w odniesieniu do kontroli grawitacyjnych
przewodów wentylacyjnych.

NiezaleŜnie od ogólnego obowiązku kontroli wynikającego z ustawy organ nadzoru
budowlanego, gdy zachodzą stany zagroŜenia przewidziane w art. 62 ust. 3 (Ŝycia, zdrowia,
ś

rodowiska), po stwierdzeniu takiego zagroŜenia wynikającego z nieodpowiedniego stanu

technicznego  obiektu  budowlanego  nakazuje  się  przeprowadzenie  kontroli  w  innych  terminach
niŜ  to  wynika  z  ogólnych  postanowień  art.  62.  NaleŜy  przyjąć,  iŜ  nakaz  ten  zostaje  nałoŜony  w
drodze  decyzji  administracyjnej.  Mamy  tu  do  czynienia  z  samodzielnym  postępowaniem
administracyjnym  w  przedmiocie  ustalenia  obowiązku  przeprowadzenia  kontroli.  Jak  wynika  z
interpretacji art. 70 ust. 1 i 2, stwierdzenie w protokole kontroli określonych uchybień wywołuje
wynikający  z  ustawy  obowiązek  ich  usunięcia.  Zgodnie  z  treścią  art.  70  ust.  2  kopia  protokołu
kontroli  jest  przesyłana  do  organu  nadzoru  budowlanego,  przy  czym  organ  ten  bada  wykonanie
koniecznych prac. W razie stwierdzenia ich niewykonania powinien w związku z art. 66 wszcząć
postępowanie w celu wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
W  decyzji  z  art.  62  ust.  3  moŜe  zostać  takŜe  nałoŜony  dodatkowy  obowiązek  przedstawienia
ekspertyzy  stanu  technicznego  obiektu  budowlanego.  Przepis  ten  w  tym  zakresie  pokrywa  się  z
regulacją  art.  81c  ust.  2,  który  przewiduje,  iŜ  organ  nadzoru  budowlanego  moŜe  zobowiązać  w
drodze  postanowienia  do  przedłoŜenia  odpowiednich  ekspertyz  technicznych,  m.in.  w  razie
powstania uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego. Hipoteza
art.  81c  ust.  2  wyraźnie  wskazuje,  iŜ  nałoŜenie  tego  obowiązku  poprzedza  powzięcie
uzasadnionych  wątpliwości,  a  więc  niestwierdzenie  odnośnie  do  prawidłowości  stanu
technicznego  budynku.  Dopiero  stwierdzenie  nieprawidłowości  daje  podstawę  do  wydania
nakazu  z  art.  66,  podobnie  jak  takie  stwierdzenie  daje  podstawę  do  wydania  decyzji  o
przeprowadzeniu  kontroli  z  art.  62  ust.  3.  Skoro  nałoŜenie  obowiązku  przedłoŜenia  ekspertyzy
moŜe  takŜe  nastąpić  jako  dodatkowy  element  decyzji  z  art.  62  ust.  3,  czyli  po  stwierdzeniu
nieprawidłowego  stanu  technicznego  obiektu,  to  moŜna  postawić  pytanie  o  celowość  tego
przepisu  zwłaszcza  w  kontekście  racjonalnej  regulacji  z  art.  81c  ust.  2.  Ekspertyza  powinna
słuŜyć  bowiem  jako  przesłanka  ustaleń  faktycznych  koniecznych  do  wydania  decyzji  nadzoru
budowlanego.  Wyniki  ekspertyzy  w  przeciwieństwie  do  ustaleń  protokołu  kontroli  nie  rodzą
ustawowego obowiązku podjęcia działań naprawczych.
Niejako  dopełnieniem  i  konkretyzacją  obowiązków  określonych  w  art.  61  są  postanowienia
zawarte  w  art.  70  ust.  1.  Przepis  ten  stwierdza  Ŝe,  właściciel,  zarządca  lub  uŜytkownik  obiektu
budowlanego,  na  którym  spoczywają  obowiązki  w  zakresie  napraw,  określone  w  przepisach
odrębnych lub umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli
stanu  technicznego  obiektu  budowlanego  do  usunięcia  stwierdzonych  uszkodzeń  oraz  do
uzupełnienia  braków,  które  mogłyby  spowodować  zagroŜenie  Ŝycia  lub  zdrowia  ludzi,
bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, poŜar, wybuch,
poraŜenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.
Postanowienia  art.  70  dotyczą  szerszego  kręgu  podmiotów  niŜ  określone  w  art.  61,  odnoszą  się
bowiem  nie  tylko  do  właściciela  i  zarządcy  obiektu  budowlanego,  ale  takŜe  do  uŜytkownika.
Postanowienia  art.  70  dotyczą  tego  ostatniego  tylko  wówczas,  gdy  w  drodze  umowy  przejął  on
obowiązki,  o  których  mowa  w  omawianym  artykule  lub  gdy  to  wynika  z  przepisów  odrębnych
(por. np. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i zmianie Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, która ustala obowiązki
wynajmującego,  ale  takŜe  najemcy,  który  jest  zobowiązany  np.  do  konserwacji  podłóg,  okien  i
drzwi).  Podmioty  określone  w  art.  70  mają  z  mocy  prawa,  bez  potrzeby  wydawania  decyzji
administracyjnych,  określone  obowiązki.  W  czasie  lub  po  przeprowadzonej  kontroli  stanu
technicznego  obiektu  podmioty  te  mają  usunąć  stwierdzone  uszkodzenia  lub  uzupełnić  braki,
które spowodować mogą zagroŜenia określone w art. 70. Naruszenie tych obowiązków jest objęte
sankcją karną z art. 92 ust. 1 pkt 2. Artykuł 70 ust. 2 nakazuje jednak potwierdzenie w protokole
z  kontroli  obiektu  budowlanego  obowiązków  w  tym  zakresie,  przy  czym  ich  realizacja  jest
przedmiotem ponownej kontroli ze strony powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Artykuły  63-65  nakładają  na  właściciela  lub  zarządcę  obiektu  budowlanego  obowiązek
prowadzenia  dokumentacji  obiektu  budowlanego,  jej  przechowywania  i  udostępniania  ich
właściwym organom. Artykuł 63 ustanawia obowiązek przechowywania dokumentacji budowy i
dokumentacji  powykonawczej  oraz  opracowań  projektowych  i  dokumentów  technicznych  robót
budowlanych  wykonanych  w  toku  uŜytkowania  obiektu.  Właściciel  lub  zarządca  zobowiązany
jest  takŜe  do  prowadzenia  ksiąŜki  obiektu  budowlanego,  według  wzoru  określonego
rozporządzeniem ministra właściwego ds. budownictwa, stanowiącą dokument przeznaczony do
zapisów  dotyczących  przeprowadzanych  badań  i  kontroli  stanu  technicznego,  remontów  i
przebudowy, w okresie uŜytkowania obiektu budowlanego (art. 64). Obowiązek ten nie ciąŜy na
właścicielach  domków  jednorodzinnych  i  innych  zabudowań  mniejszej  skali.  Obowiązki
wymienione  w  art.  64  dotyczą  nie  tylko  prowadzenia  ksiąŜki  obiektu  budowlanego,  ale  takŜe
przechowywania  dołączonych  do  niej  dokumentów,  takich  jak  wspomniana  juŜ  dokumentacja
projektowa  czy  teŜ  protokoły  kontroli,  ekspertyzy  techniczne  stanu  budynku.  KsiąŜka  obiektu
budowlanego  nie  ma  charakteru  dokumentu  urzędowego,  lecz  tylko  dokumentu  prywatnego.
Realizację tych obowiązków ma zabezpieczyć sankcja karna z art. 93 pkt 9.
Artykuł 65 jest dopełnieniem postanowień  art. 64. Ustanawia bowiem obowiązek udostępnienia
dokumentów  załączanych  do  ksiąŜki  obiektu  budowlanego,  choć  naleŜy  uznać,  Ŝe  przepis  jest
niejednoznaczny. Z art. 64 nie wynika jasno, jakim podmiotom naleŜy udostępniać dokumenty. Z
pewnością  będą  to  organy  nadzoru  budowlanego.  Innym  organom  i  "jednostkom
organizacyjnym"  naleŜy  udostępniać  dokumenty,  o  których  mowa  w  art.  65,  tylko  wtedy,  gdy
wynika  to  z  przepisów  szczególnych.  Będą  to  zapewne  organy  wymienione  w  art.  56,  ale  nie
tylko  (np.  moŜe  to  dotyczyć  Policji).  Udostępnienie  dokumentów  oznacza  równieŜ  moŜliwość
(konieczność) dokonywania odpisów.

Zmiana sposobu uŜytkowania obiektu budowlanego
W  art.  71  ust.  1  pkt  2  ustawy  Prawo  budowlane  zdefiniowane  jest  pojęcie  zmiany  sposobu
uŜytkowania  obiektu  budowlanego.  Stosownie  do  treści  tego  przepisu  jest  to  podjęcie  albo
zaniechanie  w  obiekcie  budowlanym  lub  jego  części  działalności  zmieniającej  warunki:
bezpieczeństwa  poŜarowego,  powodziowego,  pracy,  zdrowotne,  higieniczno-sanitarne,  ochrony
ś

rodowiska bądź wielkość lub układ obciąŜeń. Zwraca się uwagę, iŜ ustawodawca definiując to

pojęcie  poprzez  wyliczenie  rodzajów  zmian  w  uŜytkowaniu  obiektu  budowlanego  na  wstępie
uŜył sformułowania "w szczególności". Zatem definicja ta nie jest precyzyjna, a katalog działań
nie ma charakteru zamkniętego. Przyjąć jednak trzeba, iŜ poza wypadkami określonymi w art. 71
ust.  1  pkt  2  zakwalifikowanie  innych  działań  zmieniających  warunki  uŜytkowania  obiektu  do
objętych dyspozycją tego przepisu zwaŜywszy na zasadę wolności budowlanej powinno dotyczyć
szczególnych  i  wyjątkowych  sytuacji  oraz  powinno  wykazywać  związek  z  treścią  definicji.
Słuszne  więc  wydaje  się  następujące  stanowisko.  Jakkolwiek  art.  71  ust.  1  nie  zawiera  pełnej
definicji  pojęcia  zmiany  sposobu  uŜytkowania  obiektu  budowlanego  lub  jego  części,  w  wyniku
uŜycia zwrotu «rozumie się w szczególności», naleŜy przyjąć, Ŝe brzmienie tego przepisu oddaje
intencje  ustawodawcy  w  zakresie  określenia  granic  reglamentacji  ze  strony  organów
administracji  publicznej  nie  moŜe  być  pomijane  przy  ocenie,  czy  nastąpiła  zmiana  sposobu
uŜytkowania.
NaleŜy  podkreślić,  iŜ  z pierwotnego  tekstu  ustawy  Prawo  budowlane  został  skreślony  pkt  1  art.
71  ust.  1  –  „przeróbkę  pomieszczenia  z  przeznaczeniem  na  pobyt  ludzi  albo  przeznaczenie  do
uŜytku  publicznego  lokalu  lub  pomieszczenia,  które  uprzednio  miało  inne  przeznaczenie    lub
było  budowane  w  innym  celu,  w  tym  takŜe  przeznaczenie  pomieszczeń  mieszkalnych  na  cele
niemieszkalne”.  Tym  samym  zmiana  sposobu  uŜytkowania  obiektu  budowlanego  w  ujęciu
ustawy  w obecnym brzmieniu jest pojęciem odrębnym od zmiany  funkcji obiektu budowlanego
w  rozumieniu  przepisów  z  zakresu  planowania  przestrzennego.  Zmiana  funkcji  obiektu

budowlanego jest pochodną obowiązujących norm prawnych określających przeznaczenie terenu,
konsekwentnie więc nie znajduje się w kręgu regulacji ustawy Prawo budowlane.
Zmiana  sposobu  uŜytkowania  obiektu  budowlanego  dotyczy  więc  podjęcia  przez  inwestora
działań  zmieniających  warunki  jego  uŜytkowania.  Zgodnie  z  art.  71  ust.  2  wymagane  jest  jej
zgłoszenie.  Jest  to  słabsza  forma  reglamentacji  administracyjnoprawnej,  a  skutek  prawny
następuje poprzez tzw. "milczenie władzy", tj. w sytuacji, gdy w ciągu 30 dni od dnia zgłoszenia
organ  administracji  architektoniczno-budowlanej  (generalnie  starosta)  nie  wniesie  sprzeciwu.
Termin  30  dni  ma  charakter  materialnoprawny.  Ewentualny  sprzeciw  jest  wnoszony  w  formie
decyzji  administracyjnej.  Zgłoszenie  (por.  zgłoszenie  rozpoczęcia  robót  budowlanych)  inicjuje
postępowanie  administracyjne, nie jest więc czynnością materialno-techniczną. Postępowanie to
do  momentu  wniesienia  sprzeciwu  jest  w  zasadniczy  sposób  uregulowane  normami  ustawy
Prawo budowlane, szczególnymi wobec reguł kodeksu postępowania administracyjnego. W tym
kontekście  pojawiają  się  istotne  wątpliwości  dotyczące  zakresu  stosowani  kodeksu  w  ramach
instytucji  zgłoszenia,  np.  w  odniesieniu  do  kwestii  stron  postępowania.  Biorąc  pod  uwagę
powyŜsze  tezy  naleŜałoby  przyjąć,  Ŝe  kwestię  stron  przedmiotowego  postępowania  rozwaŜać
naleŜy  na  gruncie  art.  28  k.p.a.  Stroną  powinien  być  ten  podmiot,  którego  interesu  prawnego
dotyczy  zmiana  sposobu  uŜytkowania  obiektu.  Z  drugiej  strony  analiza  instytucji  zgłoszenia
pozwala  sformułować  wniosek,  iŜ  celem  tej  regulacji  jest  m.in.  ograniczenie  stosowania  zasad
ogólnego  postępowania  administracyjnego.  Charakter  omawianej  instytucji  w  istocie  czyni
niemoŜliwym  stosowanie  art.  28  k.p.a.  -  jak  miałby  przebiegać  aktywny  udział  stron
korzystających  z  uprawnień  proceduralnych  w  ramach  30-dniowego  materialnego  terminu,  jak
złoŜyć  odwołanie  od  nieistniejącej  w  sensie  formalnym  decyzji?  Widać  więc,  Ŝe  regulacja
omawianej instytucji nie jest dostatecznie zupełna, co w praktyce jej stosowania moŜe nastręczać
szeregu kłopotliwych wątpliwości.
W  art.  71  ust.  2  określono  listę  dokumentów  załączanych  do  zgłoszenia.  W  razie  konieczności
uzupełnienia dokumentacji do zgłoszenia organ moŜe w drodze postanowienia zobowiązać do jej
uzupełnienia  w  określonym  terminie.  Po  bezskutecznym  upływie  tego  terminu  wnosi  sprzeciw.
Przy  wydawaniu  omawianego  postanowienia  będą  jednocześnie  stosowane  przepisy  ustawy
Prawo budowlane oraz odpowiednie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.
Podstawy  wniesienia  sprzeciwu  wobec  dokonanego  zgłoszenia  zmiany  sposobu  uŜytkowania
obiektu  budowlanego  są  określone  w  art.  71  ust.  3.  W  przypadku  ustalenia  określonych
przesłanek rozstrzygnięcie organu w tej kwestii ma charakter związany. JednakŜe zwrócić naleŜy
uwagę,  iŜ  ustalenie  niektórych  przesłanek  jest  ocenne,  np.  wniesienie  sprzeciwu  z  uwagi  na
ustalenie, Ŝe zamierzona zmiana sposobu uŜytkowania obiektu budowlanego moŜe spowodować
niedopuszczalne zagroŜenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia albo pogorszenie stanu środowiska
lub  stanu  zachowania  zabytków.  Decyzja  o  wniesieniu  sprzeciwu  zgodnie  z  regułami  kodeksu
postępowania  administracyjnego  będzie  wymagała  uzasadnienia  zawierającego  analizę  stanu
faktycznego i prawnego sprawy.
Przepis  art.  71  ust.  6  stanowi,  co  ma  znaczenie  raczej  porządkujące,  iŜ  w  przypadku,  gdy
zamierzona zmiana sposobu uŜytkowania obiektu budowlanego wymaga przeprowadzenia robót
budowlanych  objętych  obowiązkiem  uzyskania  pozwolenia  na  budowę,  rozstrzygnięcie  w
przedmiocie tej zmiany następuje w pozwoleniu na budowę. Natomiast jeŜeli roboty budowlane
wymagają  tylko  zgłoszenia,  wówczas  przepisy  dotyczące  tej  formy  prewencyjnej  kontroli
inwestycji  znajdują  odpowiednie  zastosowanie.  W  art.  71  ust.  7  jednoznacznie  przesądza  się
takŜe,  iŜ  zgłoszenie  zmiany  sposobu  uŜytkowania  obiektu  budowlanego  po  jego  dokonaniu  nie
wywołuje  skutków  prawnych.  W  tej  sytuacji  zastosowanie  znajdą  reguły  postępowania
legalizacyjnego ujęte w niŜej omówionym art. 71a.
W  art.  71a  ustawa  Prawo  budowlane  reguluje  tryb  działań  nadzorczych  związanych  ze
stwierdzeniem samowolnej zmiany sposobu uŜytkowania obiektu budowlanego. Zasadą jest, iŜ w
takim  przypadku  powiatowy  organ  nadzoru  budowlanego  postanowieniem  wstrzymuje

uŜytkowanie  obiektu  budowlanego  lub  jego  części  i  jednocześnie  zobowiązuje  do  przedłoŜenia
dokumentacji wymaganej do zgłoszenia. Jak stanowi ustawa, organ sprawdza po upływie terminu
lub  na  wniosek  zainteresowanego  wypełnienie  tego  obowiązku.  Dokonuje  zatem  weryfikacji
dokumentacji pod kątem istnienia przesłanek do przyjęcia zgłoszenia. W przypadku pozytywnej
weryfikacji  ustala  opłatę  legalizacyjną  w  drodze  postanowienia,  na  które  słuŜy  zaŜalenie.  W
przypadku  gdy  inwestor  nie  przedłoŜy  kompletnej  dokumentacji,  albo  gdy  pomimo  sprzeciwu
dokona  zmiany  sposobu  uŜytkowania  obiektu  budowlanego,  wówczas  organ  wydaje  decyzję
nakazującą  przywrócenie  poprzedniego  sposobu  uŜytkowania  obiektu  budowlanego  lub  jego
części.
Zgodnie z art. 93 pkt 9b samowolna zmiana sposobu uŜytkowania obiektu budowlanego podlega
karze grzywny.

Interpretacje przepisów

Czy  moŜna  realizować  inwestycję,  finansować  ją  -  nie  będąc  formalnym  inwestorem
tzn.  korzystając  z  pozwolenia  na  budowę,  które  uzyskał  przy  okazji  szerszego
zamierzenia ktoś inny?

Inwestycja  budowlana  moŜe  być  realizowana  i  finansowana  przez  podmiot  inny  niŜ  inwestor
ustanowiony zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane.
Kto zatem faktycznie realizuje inwestycję budowlaną jest, z punktu widzenia przepisów ustawy
Prawo  budowlane,  bez  znaczenia.  Jedynym  podmiotem  uprawnionym  i  zobowiązanym  w  tym
zakresie  jest  ustanowiony  inwestor.  Nie  moŜe  on  zasłaniać  się  tym,  Ŝe  określone  czynności
zostały  wykonane  przez  inwestora  zastępczego  (faktycznego),  jak  równieŜ  w  trakcie  toczących
się postępowań nie moŜe we własnym imieniu występować inwestor faktyczny, gdyŜ legitymację
posiada wyłącznie inwestor właściwy. Ten ostatni zatem będzie stroną toczących się postępowań
a  takŜe  adresatem  wszelkich  decyzji  wydanych  w  na  podstawie  ustawy  Prawo  budowlane.
RównieŜ  jedynie  inwestor  jest  podmiotem  uprawnionym  do  występowania  w  sprawie
ewentualnego pozwolenia na uŜytkowanie.
Po dopuszczeniu do uŜytkowania obiektów budowlanych obowiązki wynikające z ustawy Prawo
budowlane będą ciąŜyć na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego.
Relacje zachodzące pomiędzy inwestorem a innymi podmiotami zaangaŜowanymi w inwestycję
(finansującymi,  wykonawcami,  faktycznymi  inwestorami  etc.)  powinny  zostać  uregulowane  w
umowach  cywilnoprawnych  łączących  te  podmioty.  Nie  są  natomiast  objęte  regulacją  ustawy
Prawo budowlane, który to akt prawny nie zajmuje się stosunkami zachodzącymi pomiędzy tymi
podmiotami. Istotne będą natomiast przepisy kodeksu cywilnego w tym art. 48, zgodnie z którym
z  zastrzeŜeniem  wyjątków  w  ustawie  przewidzianych,  do  części  składowych  gruntu  naleŜą  w
szczególności budynki i urządzenia trwale z  gruntem związane.  Innymi słowy  właściciel  gruntu
stanie się właścicielem wzniesionych na gruncie obiektów budowlanych.

Odpowiedzialność inwestora z tytułu rękojmi - uprawnienia kupującego (przyszłego
uŜytkownika obiektu budowlanego)

Charakter inwestycji budowlanych powoduje niejednokrotnie powstawanie zdarzeń, które mogą
wywoływać określone skutki cywilnoprawne związane zarówno z samą realizacją inwestycji, jak
i końcowym efektem budowy. MoŜe np. dojść do powstania lub ujawnienia się wad wykonanych
obiektów  budowlanych,  a  przez  to  określonych  roszczeń  z  tego  tytułu,  skierowanych  m.in.  do
inwestora.
Rękojmia  dotyczy  w  zasadzie  wad  rzeczy  sprzedanej,  tj.  ma  zastosowanie  wówczas,  gdy
przedmiotem  umowy  sprzedaŜy  jest  rzecz.  JednakŜe  wobec  treści  art.  555  ustawy  z  dnia  23
kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (k.c.) (regulacje o sprzedaŜy rzeczy stosuje się odpowiednio
do  sprzedaŜy  energii  oraz  do  sprzedaŜy  praw),  przepisy  o  rękojmi  będą  miały  równieŜ

zastosowanie  do  sprzedaŜy  innych  praw  niŜ  prawo  własności.  Wady  takiego  prawa  mogą
sprowadzać się do:
· nieistnienia zbywanego prawa,
· przysługiwania prawa podmiotowi innemu niŜ zbywca,
· obciąŜenia prawa prawem osoby trzeciej.
Zawiadomienie o wadzie
NajwaŜniejszym  momentem  umoŜliwiającym  realizację  przez  kupującego  swoich  uprawnień  z
tytułu  rękojmi  jest  zawiadomienie  sprzedawcy  o  wadzie.  Zgodnie  z  art.  563  §  1  k.c.  kupujący
traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady  fizyczne rzeczy, jeŜeli nie zawiadomi sprzedawcy o
wadzie  w  ciągu  miesiąca  od  jej  wykrycia.  Natomiast  gdy  w  danych  stosunkach  przyjęte  jest
zbadanie rzeczy, jeŜeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu,
w którym mógł ją wykryć przy zachowaniu naleŜytej staranności.
Odmienność  w  tym  zakresie  istnieje  w  przypadku  obrotu  pomiędzy  przedsiębiorcami.  OtóŜ  §  2
art. 563 k.c. stanowi, iŜ przy sprzedaŜy między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą
utrata  uprawnień  z  tytułu  rękojmi  następuje,  jeŜeli  kupujący  nie  zbadał  rzeczy  w  czasie  i  w
sposób  przyjęty  przy  rzeczach  tego  rodzaju  i  nie  zawiadomił  niezwłocznie  sprzedawcy  o
dostrzeŜonej  wadzie,  a  w  wypadku  gdy  wada  wyszła  na  jaw  dopiero  później  –  jeŜeli  nie
zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu.
Dla  profesjonalistów  w  obrocie  gospodarczym  ustawodawca  zastrzega,  iŜ  muszą  oni  zbadać
rzecz, jeŜeli jest to przyjęte i niezwłocznie (a wiec w jak najkrótszym czasie, bez zbędnej zwłoki
–  będzie  to  zawsze  oceniane  w  konkretnym  przypadku)  zawiadomić  o  wykrytej  wadzie.  Przy
wadach  ujawnionych  później  zawiadomienie  równieŜ  powinno  być  dokonane  niezwłocznie  po
wykryciu.
Sam  sposób  zawiadomienia  o  wadzie  jest  dowolny,  a  więc  równieŜ  ustny.  Jednak  względy
dowodowe w tym zakresie sprawiają, iŜ moŜe być potrzebne sporządzenie odpowiedniego pisma
na  tę  okoliczność.  Do  zachowania  terminów  zawiadomienia  o  wadach  rzeczy  sprzedanej
wystarczy  wysłanie  przed  upływem  tych  terminów  listu  poleconego  (art.  563  §  3  k.c.),  gdyŜ
zasadniczo  oświadczenie  woli,  które  ma  być  złoŜone  innej  osobie,  jest  złoŜone  z  chwilą,  gdy
doszło do niej tak, aby mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c.).
Sprecyzowanie Ŝądań związanych z uprawnieniami z rękojmi moŜe nastąpić później. Jest jednak
konieczne, aby samo zawiadomienie o wadzie nastąpiło we wskazanym powyŜej czasie.
W  przypadku  wad  prawnych  nie  ma  obowiązku  zawiadamiania  sprzedającego  o  samym  fakcie
występowania  wady.  Wymaga  się  jedynie,  aby  kupujący,  przeciwko  któremu  osoba  trzecia
dochodzi roszczeń dotyczących rzeczy sprzedanej, niezwłocznie zawiadomił o tym sprzedawcę i
wezwał  go  do  wzięcia  udziału  w  sprawie  (art.  573  k.c.).  JeŜeli  tego  zaniecha,  a  osoba  trzecia
uzyska  orzeczenie  dla  siebie  korzystne  (np.  wyrok  nakazujący  wydanie  nieruchomości),
sprzedawca  zostaje  zwolniony  od  odpowiedzialności  z  tytułu  rękojmi  za  wadę  prawną  o  tyle,  o
ile  jego  udział  w  postępowaniu  był  potrzebny  do  wykazania,  Ŝe  roszczenia  osoby  trzeciej  były
całkowicie lub częściowo bezzasadne.
Przez wezwanie do udziału w sprawie naleŜy rozumieć przypozwanie zgodne z art. 84 ustawy z
dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.).
W  omówionych  wypadkach  nie  następuje  utrata  uprawnień  z  tytułu  rękojmi  za  wady  fizyczne
rzeczy mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i niezawiadomienia
sprzedawcy  o  wadach,  jeŜeli  sprzedawca  wadę  podstępnie  zataił  albo  zapewnił  kupującego,  Ŝe
wady nie istnieją (art. 563 k.c.).
Termin określony w art. 562 k.c. jest to tzw. termin zawity. Po jego upływie wygasają roszczenia
z  tytułu  rękojmi.  Oczywiście  chodzi  tu  o  wygaśnięcie  roszczeń  z  tytułu  określonej  wady.
Wykrycie lub ujawnienie się innych wad, jeŜeli następuje to w terminie z art. 568 k.c., pozwala
na realizację rękojmi z ich tytułu.
Usunięcie wady

Usunięcie  wady  polega  na  dokonaniu  odpowiednich  robót  budowlanych  (naprawa),  w  tym
wymiana  elementów  budowli,  celem  doprowadzenia  przedmiotu  umowy  do  stanu  zgodnego  z
zamierzonym  celem,  przeznaczeniem  lub  projektem.  UŜyte  do  naprawy  materiały  i  elementy
powinny  odpowiadać  całości,  nie  moŜna  ich  zastępować  elementami  o  niŜszej  wartości,
uŜywanymi (chyba, Ŝe chodzi o rzecz juŜ uŜywaną).  Zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad
naleŜy do obowiązków kierownika budowy – art. 22 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.
Sama  naprawa  nie  powinna  powodować  obniŜenia  wartości  rzeczy,  gdyŜ  w  takim  wypadku
kupujący  moŜe  odstąpić  od  umowy,  wymiany  rzeczy  lub  Ŝądać  obniŜenia  ceny.  Wskazane
roszczenia  będą  przysługiwały  równieŜ  w  przypadku,  gdy  usunięcie  wady  jest  fizycznie  lub
ekonomicznie niemoŜliwe.
Rzecz  po  dokonanej  naprawie  moŜe  mieć  zmniejszoną  wartość  lub  uŜyteczność.  Wówczas
kupujący  moŜe  dochodzić  naprawienia  powstałej  szkody,  a  w  szczególności  zapłaty  róŜnicy
wartości rzeczy wolnej od wady i rzeczy naprawionej. Odpowiedzialność odszkodowawcza moŜe
teŜ wynikać z niemoŜliwości w ogóle lub w określonym zakresie korzystania z rzeczy przez czas
naprawy. Rodzi to obowiązek sprzedawcy naprawienia szkody w tym zakresie.
Zgłoszenie  Ŝądania  naprawy  nie  wyklucza  realizacji  innych  uprawnień  kupującego.  Kupujący
moŜe  np.  alternatywnie  Ŝądać  naprawy  lub  wymiany  rzeczy,  albo  –  w  zaleŜności  od  wyników
naprawy – zmienić Ŝądanie naprawy na inne uprawnienie z rękojmi.
Naprawy muszą zostać dokonane niezwłocznie. W przeciwnym razie kupujący moŜe skutecznie
od umowy odstąpić albo Ŝądać obniŜenia ceny (w tym potrącić odpowiednią kwotę z naleŜności
sprzedawcy).  Niezwłoczność  naprawy  oznacza  konieczność  jej  wykonania  w  krótkim  czasie.
Musi  być  to  zawsze  ocenianie  z  uwzględnieniem  okoliczności  konkretnego  przypadku.  W
szczególności  chodzi  tu  o  zakres  naprawy,  konieczne  przygotowania  (np.  sprowadzenie
potrzebnych  materiałów,  urządzeń,  elementów  itp.),  czas  potrzebny  na  wykonanie  napraw  (z
uwzględnienie  np.  konieczności  uzyskania  odpowiednich  pozwoleń).  Nie  moŜe  jednak  być
wątpliwości,  iŜ  sprzedawca  powinien  od  razu  podjąć  działania  zmierzające  do  wykonania
naprawy.
W  orzecznictwie  przyjmuje  się,  iŜ  niezwłoczne  usunięcie  wady  w  rozumieniu  art.  560  §  1  k.c.
oznacza naprawę rzeczy w krótkim czasie, zdeterminowanym charakterem wady. Termin ten nie
powinien jednak przekraczać dwóch tygodni.
Przedawnienie
Uprawnienia  z  tytułu  rękojmi  ulegają  przedawnieniu.  Podkreśla  to  wyraźnie  art.  568  §  1  k.c.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady
budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Wskazane  terminy  są  tzw.  terminami  zawitymi.  Po  ich  upływie  wszelkie  roszczenia  z  tytułu
rękojmi wygasają. Okoliczność ta musi być brana np. przez sąd z urzędu, tj. sprzedawca nie musi
wskazywać na taką okoliczność (podnosić zarzutu). Tym samym po upływie terminu wskazanego
w  art.  568  §  1  k.c.  roszczenie  kupującego  z  tytułu  rękojmi  rzeczy  wadliwej  wygasa  i  nie  moŜe
być skutecznie dochodzone przed sądem.
Uprawnienia  z  tytułu  rękojmi  powinny  być  dochodzone  i  zrealizowane  we  wskazanych
terminach.  Dla  zachowania  tego  terminu  nie  wystarczy  zatem  zawiadomienie  sprzedawcy  o
wadzie i zaŜądanie określonego zachowania (np. naprawy, wymiany, obniŜenia ceny). Konieczne
jest  wystąpienie  przez  kupującego  w  tym  czasie  ze  stosownym  powództwem  do  sądu,  zgodnie
bowiem  ze  stosowanym  w  drodze  analogii  przepisem  art.  123  §  1  pkt  1  k.c.,  bieg  terminu  do
dochodzenia roszczenia przerywa dokonana przed sądem czynność przedsięwzięta bezpośrednio
w celu dochodzenia roszczenia, a nie zgłoszenie roszczenia dłuŜnikowi (sprzedawcy).
Zarzut  z  tytułu  rękojmi  (a  więc  jako  środek  obrony  przed  roszczeniami  sprzedawcy,  np.  co  do
zapłaty ceny sprzedaŜy lub innej kwoty, którą kupujący potracił, obniŜając cenę z powodu wad)
moŜe być jednak podniesiony takŜe po upływie powyŜszych terminów, jeŜeli przed ich upływem
kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Upływ  powyŜszych  terminów  nie  wyłącza  wykonania  uprawnień  z  tytułu  rękojmi,  jeŜeli
sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Natomiast uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasają po roku od
chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. JeŜeli kupujący dowiedział się o istnieniu
wady prawnej dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, termin ten biegnie od dnia, w którym
orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne. Upływ powyŜszego terminu
nie  wyłącza  wykonania  uprawnień  z  tytułu  rękojmi,  jeŜeli  sprzedawca  wadę  podstępnie  zataił.
Zarzut  z  tytułu  rękojmi  moŜe  być  podniesiony  takŜe  po  upływie  powyŜszego  terminu,  jeŜeli
przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Odpowiedzialność projektanta za usterki i wady prawne projektu

Twórcze  projekty,  wykorzystywane  w  budownictwie,  stanowią  szczególnego  rodzaju
niematerialne  dzieła,  czyli  utwory,  do  których  w  pierwszej  kolejności  stosować  naleŜy  zasady
prawa  autorskiego.  Dotyczy  to  takŜe  problematyki  odpowiedzialności  projektantów  za  usterki  i
wady  prawne  wykonywanych  przez  nich  projektów  na  zamówienie  innych  podmiotów
(inwestorów).
Kluczowe  znaczenie  w  zakresie  odpowiedzialności  projektanta  za  usterki  i  wady  wykonanego
przez  niego  projektu,  ma  art.  55  ustawy  z  dnia  4  lutego  1994  r.  o  prawie  autorskim  i  prawach
pokrewnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 90, poz. 631 + 7 zmian) - dalej u.p.a., który ma pierwszeństwo
przed  ogólnymi  zasadami  odpowiedzialności  za  wady  dzieła,  przewidzianymi  w  ustawie  z  dnia
23  kwietnia  1964  r.  -  Kodeks  cywilny  (Dz.  U.  Nr  16,  poz.  93  z  późn.  zm.)  -  dalej  k.c.  (por.  w
szczególności  art.  636  i  art.  637  k.c.).  Nie  oznacza  to,  Ŝe  dla  odpowiedzialności  projektanta  za
wady projektu zasady kodeksowe są w ogóle nie istotne, gdyŜ naleŜy je stosować uzupełniająco
w zakresie nieuregulowanym w ustawie o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Na uwagę w
tym kontekście zasługuje przede wszystkim art. 638 k.c., nakazujący odpowiednie stosowanie do
rękojmi za wady dzieła przepisów o rękojmi przy sprzedaŜy.
Niewadliwy  projekt  to  projekt  pozbawiony  usterek.  Pojęcie  usterki  nie  zostało  w  przepisach
prawa  autorskiego  zdefiniowane,  ale  niewątpliwie  stanowi  ono  odpowiednik  pojęcia  wad
fizycznych  rzeczy.  W  przypadku  projektu  jako  twórczego  dzieła  o  tyle  nie  moŜna  mówić  o
wadach  fizycznych  w  ścisłym  rozumieniu  tego  słowa,  skoro  projekt  to  dobro  niematerialne,  o
istocie  którego  nie  decyduje  element  materialny,  ale  fachowa  praca  koncepcyjna,  przekładająca
się  na  określoną  dokumentację  projektową  -  egzemplarze  projektu,  pozwalające  na  jego
weryfikację  pod  względem  występowania  ewentualnych  wad,  czyli  właśnie  róŜnego  rodzaju
usterek.
O  usterkach  projektu  moŜna  zatem  mówić  zasadniczo  wtedy,  gdy  projekt  został  wykonany  po
pierwsze  niezgodnie  z  zasadami  projektowania  (zasadami  sztuki  projektowej),  po  drugie  zaś
sprzecznie  z  obowiązującymi  przepisami,  w  tym  zwłaszcza  przepisami  prawa  budowlanego,  co
powoduje,  Ŝe  w  takiej  wadliwej  postaci  projekt  nie  moŜe  zostać  wykorzystany  do  prac
inwestycyjnych  (realizacji  zgodnie  z  nim  projektowanego  obiektu).  Chodzi  w  pierwszej
kolejności  o  zgodność  projektu  z  wymogami  rozporządzenia  Ministra  Infrastruktury  z  dnia  3
lipca  2003  r.  w  sprawie  szczegółowego  zakresu  i  formy  projektu  budowlanego  (Dz.  U.  Nr  120,
poz. 1133 + 1 zmiana) - dalej r.z.f.p.b. Jako usterkę projektu moŜna równieŜ potraktować to, Ŝe
projekt  nie  uwzględnia  uzgodnionych  z  zamawiającym  parametrów,  wytycznych,  norm  czy
innych załoŜeń, np. odnośnie do rozmiarów projektowanego obiektu albo rodzaju zastosowanych
materiałów.
Z  praktycznego  punktu  widzenia,  biorąc  pod  uwagę  relacje  między  projektantem  a
zamawiającym  (inwestorem)  odnośnie  do  usterek  projektu,  kluczowe  znaczenie  mają  dwie
kwestie, czyli roszczenia, jakie z tego tytułu mogą być kierowane wobec projektanta przez drugą
stronę umowy oraz czasowy aspekt zgłaszania i egzekwowania tych roszczeń.

Zgodnie  z  art.  55  ust.  1  zdanie  1  u.p.a.,  jeŜeli  utwór,  a  więc  takŜe  twórczy  projekt,  ma  usterki,
zamawiający  moŜe  wyznaczyć  twórcy  odpowiedni  termin  do  ich  usunięcia,  a  po  jego
bezskutecznym  upływie  moŜe  od  umowy  odstąpić  lub  Ŝądać  odpowiedniego  obniŜenia
umówionego  wynagrodzenia,  chyba  Ŝe  usterki  są  wynikiem  okoliczności,  za  które  twórca  nie
ponosi  odpowiedzialności.  Odnośnie  do  tego  końcowego  zastrzeŜenia  o  tyle  trudno  wyobrazić
sobie  jego  zastosowanie  w  przypadku  twórczości  projektowej  w  budownictwie,  Ŝe  projektanta
jako  osoba  profesjonalna  powinien  dobrze  wiedzieć,  jak  projekt  powinien  zostać  prawidłowo
wykonany  i  nie  powinien  kierować  się  w  tym  zakresie  Ŝądaniami  innych  osób,  w  tym
zamawiającego,  jeśli  są  one  sprzeczne  z  zasadami  projektowania  lub  obowiązującymi  w  tym
zakresie przepisami, które trzeba bezwzględnie stosować.
Jeśli  zatem  zamawiający  stwierdzi  po  przedłoŜeniu  mu  projektu,  Ŝe  ma  on  usterki,  czyli
określone  merytoryczne  wady,  moŜe  alternatywnie,  jeśli  usterki  nie  zostaną  przez  projektanta
usunięte,  odstąpić  od  umowy  lub  odpowiednio  obniŜyć  przewidziane  wynagrodzenie,  naleŜne
projektantowi  zgodnie  z  postanowieniami  umowy  o  prace  projektowe.  W  tym  kontekście
sygnalizacji wymagają dwie istotne, praktyczne kwestie.
Po pierwsze pamiętać trzeba o tym, Ŝe odstąpienie od umowy prowadzi do jej rozwiązania, czyli
powoduje,  Ŝe  umowa  ta  przestaje  strony  wiązać  i  nie  moŜna  powoływać  się  na  zawarte  w  niej
postanowienia  oraz  wynikające  z  nich  uprawnienia.  Odstąpienie  od  umowy  o  prace  projektowe
przez zamawiającego oznacza zatem, Ŝe nie moŜe on korzystać na potrzeby swojej działalności z
wadliwego  projektu,  chyba  Ŝe  mimo  odstąpienia  od  umowy  uzgodni  odrębnie  z  projektantem
zgodę na zastosowanie jego projektu, oczywiście po uprzednim usunięciu stwierdzonych usterek,
np. przez innego upowaŜnionego projektanta. Stąd teŜ w sytuacji, gdy zamawiającemu zaleŜy na
wykorzystaniu danego projektu, uznanego za wadliwy, odstąpienie od umowy z projektantem jest
wówczas o tyle problematyczne, Ŝe zastosowanie projektu wymaga co do zasady porozumienia z
jego  twórcą,  choćby  w  kontekście  nadzoru  autorskiego,  wykonywanego  w  trakcie  robót
budowlanych.
Po  drugie,  decydując  się  na  obniŜenie  naleŜnego  projektantowi  wynagrodzenia  z  powodu
stwierdzonych usterek projektu zamawiający musi wziąć pod uwagę ograniczenie, wynikające z
art.  55  ust.  1  zdanie  2  u.p.a.  Przepis  ten  stanowi,  Ŝe  twórca  zachowuje  prawo  do  otrzymanej
części wynagrodzenia, nie wyŜszej niŜ 25%  wynagrodzenia umownego.  Ograniczenie to istotne
jest zatem wówczas, gdy projektant otrzymał zaliczkowo część wynagrodzenia umownego przed
wykonaniem i zaakceptowaniem (przyjęciem) projektu. Na przykład jeśli projektant zaliczkowo
otrzymał  20%  wynagrodzenia  umownego,  a  zamawiający  z  powodu  stwierdzonych  usterek
będzie chciał odpowiednio obniŜyć wynikające z umowy wynagrodzenie projektanta, ten ostatni
ma prawo do niezwracania w całości otrzymanej części wynagrodzenia, skoro nie przekracza ona
jednej czwartej jego wartości.
Natomiast  jeŜeli  chodzi  o  czasowy  aspekt  reagowania  na  usterki  projektu  przez  zamawiającego
(inwestora),  to  istotna  w  tym  kontekście  jest  zwłaszcza  weryfikacja  prawidłowości  projektu  w
celu  jego  przyjęcia  lub  zgłoszenia  określonych  zastrzeŜeń.  Z  punktu  widzenia  obu  stron,  ale  w
szczególności podmiotu zamawiającego projekt, waŜne jest wobec tego uregulowanie w umowie
o  twórcze  prace  projektowe  terminów  dostarczenia  (złoŜenia)  projektu  przez  projektanta  oraz
jego  przyjęcia  przez  zamawiającego.  Jeśli  kwestia  ta  nie  zostanie  inaczej  unormowana  w
postanowieniach umowy, stosować naleŜy domniemanie z art. 55 ust. 4 u.p.a., zgodnie z którym,
gdy  zamawiający  nie  zawiadomi  twórcy  w  terminie  sześciu  miesięcy  od  dostarczenia  utworu  o
jego  przyjęciu,  nieprzyjęciu  lub  uzaleŜnieniu  przyjęcia  od  dokonania  określonych  zmian  w
wyznaczonym  w  tym  celu  odpowiednim  terminie,  uwaŜa  się,  Ŝe  utwór  został  przyjęty  bez
zastrzeŜeń, przy czym strony mogą określić inny termin w tym zakresie, np. trzymiesięczny.
W  praktyce  inwestycyjnej,  z  uwagi  na  napięte  z  reguły  harmonogramy  robót  budowlanych,
weryfikacja  projektów  pod  kątem  ewentualnych  usterek  (wad)  następuje  niezwłocznie,  w
związku z czym stosowanie powyŜszego domniemania ustawowego odnośnie do dorozumianego

przyjęcia projektu w terminie sześciu miesięcy od jego dostarczenia jest mało realne. NiezaleŜnie
od  tego  zamawiający  powinien  mieć  świadomość  skutków  przyjęcia  projektu,  niezaleŜnie  od
tego, czy jest to przyjęcie wyraźne, czy teŜ przyjęcie dorozumiane. Mianowicie zgodnie z art. 55
ust.  3  u.p.a.  przedstawione  powyŜej  roszczenia  wobec  projektanta,  w  tym  roszczenie  dotyczące
obniŜenie  naleŜnego  mu  wynagrodzenia,  wygasają  z  chwilą  przyjęcia  projektu.  Po  przyjęciu
projektu  wysuwanie  tych  roszczeń  moŜe  być  wobec  tego  przez  projektanta  kwestionowane  w
tych formalno-prawnych przyczyn.
Inne  roszczenia,  jakie  mogą  być  wobec  projektanta  wysuwane  przez  zamawiającego  z  tytułu
usterkowego  wykonania  projektu  to  przede  wszystkim  roszczenia  odszkodowawcze.  W  tym
kontekście  na  uwagę  zasługuje  zwłaszcza  znajdujący  uzupełniające  zastosowanie  (z  mocy
odesłania,  zawartego  w  art.  638  k.c.)  art.  566  k.c.  Artykuł  ten  w  §  1  stanowi,  jeŜeli  z  powodu
wady  fizycznej  rzeczy  sprzedanej,  a  więc  w  rozpatrywanym  zakresie  usterki  zamówionego
projektu, kupujący (odnośnie do projektu zamawiający) odstępuje od umowy albo Ŝąda obniŜenia
ceny,  moŜe  on  Ŝądać  naprawienia  szkody  poniesionej  wskutek  istnienia  wady,  chyba  Ŝe  szkoda
jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca (projektant) nie ponosi odpowiedzialności.
Art.  55  ust.  3  u.p.a.  naleŜałoby  uznać  za  regulację  szczególną  w  stosunku  do  art.  568  k.c.,
zawierającego  ogólną  zasadę  wygasania  uprawnień  z  tytułu  rękojmi  za  wady  fizyczne.  Co
prawda  w  §  1  tego  ostatniego  przepisu  mowa  jest  o  wadach  budynku,  ale  budynek  w  tym
przypadku powinien być postrzegany jako przedmiot materialny, czyli rzecz - albo nabywana w
drodze umowy sprzedaŜy, albo zamawiana w sensie jej wykonania w drodze zawarcia umowy o
roboty  budowlane.  MoŜe  się  oczywiście  okazać,  Ŝe  wady  budynku  są  efektem  określonych
usterek projektu, które nie zostały stwierdzone w dacie przyjmowania projektu, zgodnie z którym
budynek został zrealizowany.
W  ustawie  o  prawie  autorskim  i  prawach  pokrewnych  wady  prawne  utworu,  a  więc  takŜe
twórczego  projektu,  nie  zostały  w  sposób  szczególny  zdefiniowane,  w  związku  z  czym  dla
identyfikacji  tych  wad  w  praktyce  istotna  jest  ogólna  definicja  wad  pawnych  rzeczy,  zawarta  w
art. 556 § 2 k.c. W świetle tej definicji twórczy  projekt naleŜałoby uznać za obarczony wadami
prawnymi,  jeśli  prawa  autorskie  do  niego  przysługują  osobie  trzeciej,  czyli  innej  osobie  niŜ
projektant,  podejmujący  się  realizacji  projektu,  albo  jeśli  projekt  obciąŜony  jest  prawem  osoby
trzeciej,  np.  podmiotu,  któremu  projektant  udzielił  wcześniej  licencji  na  korzystanie  z  projektu,
która stoi w sprzeczności z jego nowymi zobowiązaniami, wynikającymi z umowy z inwestorem.
Warto teŜ w tym miejscu zauwaŜyć, Ŝe zgodnie z art. 556 § 2 k.c. w razie sprzedaŜy praw, czyli
takŜe  majątkowych  praw  autorskich  do  projektu,  sprzedawca  (projektant)  jest  odpowiedzialny
takŜe  za  istnienie  praw  oraz  Ŝe  art.  555  k.c.  nakazuje  do  umów  sprzedaŜy  praw  stosować
odpowiednio przepisy o sprzedaŜy rzeczy,  a więc takŜe art. 556 § 2 k.c., określający istotę wad
prawnych rzeczy.
JeŜeli chodzi o skutki ujawnienia wad prawnych  twórczego projektu, to określa je  art. 55 ust. 2
u.p.a.  Przepis  ten  stanowi,  Ŝe  jeŜeli  utwór  ma  wady  prawne,  zamawiający  moŜe  od  umowy
odstąpić  i  Ŝądać  naprawienia  poniesionej  szkody.  Poniesiona  szkoda  to  najczęściej  w  praktyce
odszkodowanie,  które  zamawiający  musi  wypłacić  osobie  trzeciej  z  tytułu  naruszenia  jej  praw
autorskich w efekcie zastosowania jej projektu. Projektant, niezaleŜnie do powyŜszych roszczeń,
jeśli  przywłaszczy  sobie  na  potrzeby  realizacji  określonego  zamówienia  autorstwo  cudzego
projektu,  musi  teŜ  liczyć  się  z  odpowiedzialnością  karną  z  tytułu  popełnienia  plagiatu  (por.  art.
115 ust. 1 u.p.a.).
Skutki  ujawnienia  wad  prawnych  projektu  naleŜy  teŜ  uzupełniająco  rozpatrywać  w  świetle
ogólnych  zasad  odpowiedzialności  za  wady  prawne  rzeczy,  w  kontekście  regulacji  umowy
sprzedaŜy, która jak to wyŜej zaznaczono znajduje odpowiednie zastosowanie do umów o dzieło,
a  wic  takŜe  do  umów  o  twórcze  prace  projektowe.  Warte  uwagi  są  przede  wszystkim  trzy
następujące spośród tych ogólnych, kodeksowych zasad:

1) Ŝe zamawiający projekt moŜe dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne,
chociaŜby osoba trzecia, np. inny projektant, nie wystąpiła przeciw niemu z roszczeniem
dotyczącym zamówionego projektu (por. art. 572

k.c.),

2)  Ŝe  zamawiający  projekt,  przeciwko  któremu  osoba  trzecia  dochodzi  roszczeń  dotyczących
tego  projektu,  obowiązany  jest  niezwłocznie  zawiadomić  o  tym  projektanta  i  wezwać  go  do
wzięcia udziału w sprawie, gdyŜ jeśli tego zaniecha, a osoba trzecia uzyska orzeczene dla niej
siebie korzystne, projektant zostaje zwolniony z  odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę
prawną  o  tyle,  o  ile  jego  udział  w  postępowaniu  był  potrzebny  do  wykazania,  Ŝe  roszczenia
osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne (por. art. 573 k.c.),
3) Ŝe uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne wygasają z upływem roku od chwili, kiedy
zamawiający  projekt  dowiedział  się  o  istnieniu  wady.  Jeśli  zamawiający  dowiedział  się  o
istnieniu  wady  prawnej  dopiero  na  skutek  powództwa  osoby  trzeciej,  termin  ten  biegnie  od
dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne, przy czym:

a) upływ powyŜszego terminu nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeŜeli
projektant wadę podstępnie zataił oraz
b) zarzut z tytułu rękojmi moŜe być podniesiony takŜe po upływie powyŜszego terminu,
jeŜeli przed jego upływem zamawiający projekt zawiadomił projektanta o wadzie (por. art.
576 k.c.).

Dokumenty urzędowe] wg Kodeksu Postępowania Administracyjnego – Art. 76

§  1.  Dokumenty  urzędowe  sporządzone  w  przepisanej  formie  przez  powołane  do  tego  organy
państwowe  w  ich  zakresie  działania  stanowią  dowód  tego,  co  zostało  w  nich  urzędowo
stwierdzone.
§  2.  Przepis  §  1  stosuje  się  odpowiednio  do  dokumentów  urzędowych  sporządzanych  przez
organy jednostek organizacyjnych lub podmioty, w zakresie poruczonych im z mocy prawa lub
porozumienia spraw wymienionych w art. 1 pkt 1 i 4.
§  3.  Przepisy  §  1  i  2  nie  wyłączają  moŜliwości  przeprowadzenia  dowodu  przeciwko  treści
dokumentów wymienionych w tych przepisach.
Znaczenie  prawne  wpisów  w  dzienniku  budowy  -  Wyrok  Naczelnego  Sądu
Administracyjnego z 2009-09-18, II OSK 1419/08 Opubl: Legalis
Teza:
Stosownie do art. 45 ust. 1 Prawa budowlanego dziennik budowy stanowi urzędowy dokument
przebiegu  robót  budowlanych  oraz  zdarzeń  i  okoliczności  zachodzących  w  toku  wykonywania
robót.  Skoro  wpisuje  się  do  tego  dziennika  wykonanie  czynności  geodezyjnego  wytyczania
obiektu, to wpis ten przesądza jedynie o tym, Ŝe takie wytyczenie nastąpiło. W Ŝaden sposób nie
oznacza  to,  Ŝe  charakter  dokumentu  urzędowego  w  rozumieniu  art.  76  §  1  Kodeksu
postępowania administracyjnego ma sama czynność geodezyjnego wytyczenia obiektu.
Sentencja:
Naczelny  Sąd  Administracyjny,  po  rozpoznaniu  w  dniu  18  września  2009  r.  na  rozprawie  w
Izbie  Ogólnoadministracyjnej  skargi  kasacyjnej  Ł.  Wojewódzkiego  Inspektora  Nadzoru
Budowlanego  w  Ł.  od  wyroku  Wojewódzkiego  Sądu  Administracyjnego  w  Łodzi  z  dnia  3
czerwca  2008  r.  sygn.  akt  II  SA/Łd  865/07  w  sprawie  ze  skargi  E.  P.  na  decyzję  Ł.
Wojewódzkiego  Inspektora  Nadzoru  Budowlanego  w  Ł.  z  dnia  (...)  lipca  2007  r.  nr  (...)  w
przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie budowy chlewni z częścią gospodarczą oddala
skargę kasacyjną.
Uzasadnienie:
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 3 czerwca 2008 r., II SA/Łd 865/07
uchylił zaskarŜoną przez E. P. decyzję Ł. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w
Ł. z dnia (...) lipca 2007 r. nr (...), znak (...) w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie
budowy  chlewni  z  częścią  gospodarczą,  a  takŜe  poprzedzającą  ją  decyzję  Powiatowego

Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia (...) maja 2007 r.
Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.
Organ I instancji swoją decyzją z dnia (...) maja 2007 r. na podstawie art. 105 § 1 KPA umorzył
wszczęte  na  wniosek  E.  P.  postępowanie  w  sprawie  budowy  chlewni  z  częścią  gospodarczą  na
działce nr ewid. (...) w miejscowości B., gm. B. W uzasadnieniu stwierdzono, Ŝe M. W. wykonał
na  przedmiotowej  działce  fundamenty  usytuowane  w  odległości  2,35  -  2,72  od  istniejącego
ogrodzenia z działką sąsiednią. Inwestycja realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę
z  dnia  (...)  maja  2005  r.  W  trakcie  postępowania  wyjaśniającego  ustalono,  Ŝe  inwestor
zrealizował  obiekt  z  odstępstwami  od  zatwierdzonego  projektu  budowlanego,  w  konsekwencji
czego postanowieniem z dnia (...) stycznia 2007 r. wstrzymano prowadzone roboty budowlane, a
następnie  decyzją  z  (...)  marca  2007  r.  na  podstawie  art.  51  ust.  1  pkt  2  Prawa  budowlanego
nałoŜono  na  inwestora  obowiązek  doprowadzenia  wykonanych  robót  do  zgodności  z
zatwierdzonym  projektem  i  udzielonym  pozwoleniem  na  budowę.  W  odwołaniu  od  decyzji  M.
W.  podniósł,  Ŝe  ogrodzenie  od  którego  obliczano  odległość  nie  jest  usytuowane  w  granicy.
Organ odwoławczy swoją decyzją z dnia (...) marca 2007 r. uchylił w całości decyzję organu  I
instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. W konsekwencji w oparciu o akta
sprawy  i  oświadczenie  geodety  uprawnionego  organ  I  instancji  stwierdził,  Ŝe  obiekt  został
wyznaczony  na  gruncie  w  oparciu  o  odtworzony  przebieg  granicy,  a  zrealizowane  później
ogrodzenie nie stanowi granicy. Uznając, Ŝe obiekt został zrealizowany zgodnie z pozwoleniem
na budowę organ umorzył postępowanie, jako bezprzedmiotowe. W wyniku złoŜenia przez E. P.
odwołania  Ł.  Wojewódzki  Inspektor  Nadzoru  Budowlanego  decyzją  z  dnia  (...)  lipca  2007  r.
utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powołał się na treść oświadczenia
złoŜonego  w  dniu  27  marca  2007  r.  przez  geodetę.  Stwierdził  teŜ, Ŝe  nie  moŜna  kwestionować
usytuowania  realizowanego  budynku,  gdyŜ  przebieg  granicy  musi  wynikać  z  podziału
geodezyjnego wyznaczającego faktyczne granice nieruchomości, zaś usytuowanie ogrodzenia na
nieruchomości nie moŜe świadczyć o przebiegu granicy. Wpis geodety do dziennika budowy o
wytyczeniu  obiektu  na  gruncie  oraz  złoŜone  przez  geodetę  oświadczenie  stanowią  wiarygodny
materiał  dowodowy  sprawy.  Wszelkie  spory  dotyczące  granic  nieruchomości  mogą  być
rozstrzygane  przez  sądy  powszechne,  a  kwestie  związane  z  postępowaniem  w  przedmiocie
warunków  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu  nie  naleŜą  do  kompetencji  organów  nadzoru
budowlanego.
W  skardze  do  Sądu  E.  P.  podniósł,  Ŝe  organ  odwoławczy  oparł  się  jedynie  na  oświadczeniu
geodety co do zgodności wytyczenia budynku z pozwoleniem na budowę i nie przeprowadził w
tym  zakresie  "wizji  lokalnej".  Inwestor  otrzymał  pozwolenie  na  budowę  budynku  w  odległości
4,5 m od granicy nieruchomości, a usytuował fundamenty w odległości 2,35 i 2,72 m. od granicy
w której usytuowano ogrodzenie.
Wojewódzki  Sąd  Administracyjny  w  uzasadnieniu  swojego  wyroku  stwierdził,  Ŝe  w  sprawie
kwestią  sporną  jest  faktyczne  usytuowanie  wznoszonego  budynku  na  działce  inwestora,  przede
wszystkim  pod  względem  granic  działki  skarŜącego.  Realizowanie  obiektu  w  sposób  istotnie
odbiegający  od  ustaleń  i  warunków  określonych  w  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę  stanowi
samowolę budowlaną i wypełnia dyspozycję przepisów art. 50 i 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
Prawo  budowlane  (Dz.U.  z  2006  r.  Nr  156,  poz.  1118  ze  zm.).  Akta  sprawy  nie  dają,  wbrew
stanowisku  organów  administracji,  podstawy  do  jednoznacznego  stwierdzenia,  Ŝe  obiekt  jest
realizowany zgodnie z pozwoleniem budowlanym, a tym samym, Ŝe postępowanie prowadzone
z  wniosku  skarŜącego  jest  bezprzedmiotowe.  Z  uzasadnień  wydanych  decyzji  oraz  z  protokołu
oględzin z dnia 13 grudnia 2006 r. wraz z dołączonym do niego szkicem sytuacyjnym wynika,
Ŝ

e organy administracji nie dokonały analizy, czy sporny budynek jest wznoszony zgodnie z

projektem  zagospodarowania  działki  zatwierdzonym  decyzją  o  pozwoleniu  na  budowę,  w
szczególności  nie  sprawdzono  czy  jego  geodezyjne  wytyczenie  w  terenie  zostało  dokonane
zgodnie  z  §  10  rozporządzenia  Ministra  Gospodarki  Przestrzennej  i  Budownictwa  z  dnia  21

lutego  1995  r.  w  sprawie  rodzaju  i  zakresu  opracowań  geodezyjno-kartograficznych  oraz
czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz.U. Nr 25, poz. 133), koncentrując
się  wyłącznie  na  odległości  budynku  wobec  wzniesionego  później  ogrodzenia  oraz  uznając  za
dowód  niebudzący  wątpliwości  oświadczenie  geodety  z  dnia  27  marca  2007  r.  Nie  ustalono
natomiast  połoŜenia  budynku  wobec  istniejących  na  działce  inwestora  obiektów.  Z  §  10  ust.  1
powołanego  rozporządzenia  wynika,  Ŝe  geodezyjne  wytyczenie  obiektów  budowlanych  słuŜy
przestrzennemu  usytuowaniu  tych  obiektów  zgodnie  z  projektem  budowlanym,  a  w
szczególności  zachowaniu  przewidzianego  w  projekcie  połoŜenia  wyznaczanych  obiektów
względem obiektów istniejących i wznoszonych oraz względem granic nieruchomości. Sąd w tej
sytuacji uznał za zasadny podniesiony w skardze zarzut oparcia rozstrzygnięcia na oświadczeniu
geodety  A.  B.  tym  bardziej,  Ŝe  oświadczenie  to  pozostaje  w  sprzeczności  z  jej  wcześniejszym
oświadczeniem z dnia 23 lutego 2007 r. zawartym w notatce słuŜbowej, iŜ wytyczenia dokonała
w oparciu o istniejącą w 2005 r. granicę działek oraz miary zawarte w szkicu realizacyjnym od
granicy  działek.  W  ocenie  Sądu  w  tej  sytuacji  naleŜało  przesłuchać  geodetę  w  charakterze
ś

wiadka, dokonać oględzin oraz umoŜliwić stronom wzięcie czynnego udziału w postępowaniu

zgodnie  z  art.  10  §  1  i  79  §  1  i  2  KPA  a  takŜe  rozwaŜyć  przeprowadzenie  rozprawy
administracyjnej  zgodnie  z  art.  89  §  2  KPA,  Sąd  uznał  umorzenie  postępowania
administracyjnego za, co najmniej, przedwczesne. Sąd stwierdził teŜ, Ŝe jeŜeli kwestia przebiegu
granicy  jest  sporna  między  stronami  to  powinna  być  rozstrzygnięta  w  odrębny  postępowaniu
prowadzonym przez wójtów, burmistrzów, prezydentów na podstawie rozdziału 6 ustawy z dnia
17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30, poz. 163 ze zm.).
W  skardze  kasacyjnej  Wojewódzki  Inspektor  Nadzoru  Budowlanego  w  Ł.  zaskarŜył  wyrok
Sądu I instancji w całości zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ
na  wynik  sprawy,  to  jest  art.  145  §  1  pkt  1  lit.  c  i  art.  135  ustawy  z  dnia  30  sierpnia  2002  r.
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. - dalej
- PostAdmU) przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz art. 233 § 1 KPC w
zw.  z  art.  106  §  5  PostAdmU  po  przez  przekroczenie  granic  swobodnej  oceny  dowodów  i
dowolnym  przyjęciu  przez  Sąd,  iŜ  oświadczenie  geodety  A.  B.  z  dnia  27  marca  2007  r.,  iŜ
wytyczenia  obiektu  na  gruncie  dokonała  w  oparciu  o  zatwierdzony  projekt  zagospodarowania
działki  w  odległości  4,5  m.  od  granicy  pozostaje  w  sprzeczności  z  wcześniejszym
oświadczeniem z dnia 23 lutego 2007 r., iŜ wytyczenia dokonała w oparciu o istniejąca w 2005 r.
granicę  działek  oraz  miary  zawarte  w  szkicu  realizacyjnym,  przez  co  organy  nadzoru
budowlanego wydały rozstrzygnięcia bez wyczerpująco zgromadzonego materiału dowodowego.
W  oparciu  o  te  zarzuty  wniesiono  o  uchylenie  zaskarŜonego  wyroku  w  całości  i  przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi oraz
o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W  uzasadnieniu  skargi  kasacyjnej  podniesiono,  Ŝe  organy  nadzoru  budowlanego  nie  są
uprawnione  do  kwestionowania  pomiarów  dokonanych  przez  uprawnionego  geodetę,  który
stwierdza  wykonanie  prac  geodezyjnych  związanych  z  "tyczeniem"  w  terenie  obiektu
budowlanego  odpowiednim  wpisem  w  dzienniku  budowy.  Wpis  taki  wiąŜe  organ  nadzoru
budowlanego  oraz  pozwala  domniemywać,  Ŝe  obiekt  wytyczony  został  zgodnie  z
zatwierdzonym  projektem  zagospodarowania  działki.  Nietrafne  jest  stanowisko  Sądu,  Ŝe  organ
powinien  sprawdzić  czy  geodezyjne  wytyczenie  obiektu  wykonane  zostało  zgodnie  z  §  10
rozporządzenia  Ministra  Gospodarki  Przestrzennej  i  Budownictwa  z  dnia  21  lutego  1995  r.  w
sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych
obowiązujących  w  budownictwie  Na  podstawie  §  2  ust.  1  tego  rozporządzenia  opracowania  i
czynności  geodezyjne  o  których  mowa  w  rozporządzeniu  wykonują  podmioty  posiadające
niezbędne  uprawnienia  zawodowe,  a  zgodnie  z  art.  43  Prawa  geodezyjnego  i  kartograficznego
nie  moŜna  do  tych  podmiotów  zaliczyć  organów  nadzoru  budowlanego.  Wpis  geodety  w
dzienniku  budowy  jest  wiąŜący  dla  podmiotów  kontrolujących  budowę  obiektu.  Niezasadne  są

takŜe  argument  Sądu  odnośnie  sprzeczności  oświadczeń  geodety  A.  B.  Uznanie,  Ŝe  się  one
wykluczają  nosi  znamiona  dowolności  w  ocenie  materiału  dowodowego.  Oświadczenia  te
wzajemnie  się  uzupełniają.  W  obu  oświadczeniach  geodeta  stwierdza,  Ŝe  wytyczenia  granic
dokonała w oparciu o istniejąca w 2005 r. granicę działek, a w oświadczeniu z 27 marca 2007 r.
dodatkowo dodała, Ŝe wytyczenia dokonała w oparciu o istniejąca odtworzona przez nią granicę
działek  oraz  zatwierdzony  projekt  zagospodarowania  działki.  ZłoŜone  przez  nią  oświadczenia
nie  umniejszają  ich  mocy  dowodowej,  gdyŜ  zgodnie  z  art.  75  §  1  KPA  dowodem  w
postępowaniu  moŜe  być  wszystko  co  moŜe  przyczynić  się  do  wyjaśnienia  sprawy  a  nie  jest
sprzeczne z prawem. Dlatego dysponując zgodnymi oświadczeniami geodety, odstąpiono od jej
przesłuchania w charakterze świadka.
Naczelny Sąd Administracyjny zwaŜył, co następuje:
Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty nie mają usprawiedliwionych podstaw.
Formułując  zarzut  naruszenia  art.  145  §  1  pkt  1  lit.  c  PostAdmU  poprzez  "błędną  jego
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie" nie wskazano w skardze kasacyjnej na czym naruszenia
te miały polegać. Naczelny Sąd Administracyjny związany na podstawie art. 183 § 1 PostAdmU
granicami  skargi  kasacyjnej  nie  moŜe  domniemywać  woli  czy  teŜ  intencji  składającego  skargę
kasacyjną. Zarzut ten nie posiada więc usprawiedliwionych podstaw.
Stosownie do art 133 § 1 PostAdmU sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie
akt  sprawy,  chyba  Ŝe  organ  nie  wykonał  obowiązku  o  którym  mowa  w  art.  54  §  2,  co  w
rozpoznawanej  sprawie  nie  miało  miejsca.  Zwrócenie  uwagi  na  orzekanie  przez  Sąd  na
podstawie  akt  sprawy  jest  o  tyle  istotne,  iŜ  dokonanie  przez  Sąd  wszechstronnej  analizy
materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy nie moŜe być utoŜsamiane, czy nawet
mylone z przeprowadzaniem uzupełniającego postępowania dowodowego w rozumieniu art. 106
§  5  PostAdmU,  a  tylko  wtedy,  gdy  takie  postępowanie  ma  miejsce  w  sprawie  mógłby  mieć
zastosowanie art. 233 § 1 KPC. TakŜe więc ten zarzut nie jest trafny.
W  uzasadnieniu  skargi  kasacyjnej  zarzucono  Sądowi  takŜe  przyjęcie  nietrafnego  poglądu,  Ŝe
organ powinien sprawdzić czy geodezyjne wytyczenie obiektu wykonane zostało zgodnie z § 10
rozporządzenia  Ministra  Gospodarki  Przestrzennej  i  Budownictwa  z  dnia  21  lutego  1995  r.  w
sprawie  rodzaju  i  zakresu  opracowań  geodezyjno-kartograficznych,  podczas,  gdy  jest  to
wyłączne uprawnienie podmiotów posiadających stosowne uprawnienia, a nie organów nadzoru
budowlanego. W istocie geodezyjne wytyczanie obiektu w terenie naleŜy do osób posiadających
uprawnienia  geodezyjne.  Jednak  w  Ŝaden  sposób  nie  moŜna  reprezentować  poglądu,  iŜ  w  toku
owego  wyznaczania  obiektu  w  terenie  geodeta  moŜe  wyznaczać  granice  nieruchomości,
zwłaszcza  w  sytuacji,  gdy  granica  ta  jest  sporna.  Sąd  I  instancji  zasadnie  zwrócił  uwagę  w
uzasadnieniu  swego  wyroku,  iŜ  geodezyjne  wytyczanie  obiektów  w  terenie  w  myśl  §  10  ust.  1
rozporządzenia  powinno  nastąpić  zgodnie  z  projektem  budowlanym  z  uwzględnieniem
połoŜenia tych obiektów względem obiektów istniejących i wznoszonych oraz względem granic
nieruchomości.  Skoro  w  rozpoznawanej  sprawie  wytyczono  obiekt  wyłącznie  w  stosunku  do
spornej  granicy  nieruchomości  to  tym  samym,  owo  geodezyjne  wytyczenie  obiektu,  niejako
ustalało  granice  nieruchomości.  Stanowiło  więc  w  istocie  próbę  obejścia  prawa  poprzez
rozgraniczenie  nieruchomości  z  pominięciem  rozdziału  6  ustawy  z  17  maja  1989  r.  prawo
geodezyjne  i  kartograficzne.  Okoliczność,  Ŝe  stosownie  do  §  11  tego  samego  rozporządzenia
uprawniony geodeta dokonał odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy nie moŜe przesadzać o
tym,  Ŝe  owo  geodezyjne  wytyczenie  obiektu  jest  wiąŜące  dla  organów  nadzoru  budowlanego.
Stosownie do art. 45 ust. 1 Prawa budowlanego dziennik budowy stanowi urzędowy dokument
przebiegu  robót  budowlanych  oraz  zdarzeń  i  okoliczności  zachodzących  w  toku  wykonywania
robót.  Skoro  wpisuje  się  do  tego  dziennika  wykonanie  czynności  geodezyjnego  wytyczania
obiektu, to wpis ten przesądza jedynie o tym Ŝe takie wytyczenie nastąpiło. W Ŝaden sposób nie
oznacza  to,  Ŝe  charakter  dokumentu  urzędowego  w  rozumieniu  art.  76  §  1  KPA  ma  sama
czynność  geodezyjnego  wytyczenia  obiektu.  Tak  więc,  skoro  wystąpiły  w  sprawie  wątpliwości

co  do  odległości  obiektu  od  granicy  nieruchomości  -  w  zakresie  zgodności  tego  usytuowania  z
projektem  budowlanym,  zasadnie  Sąd  I  instancji  uznał,  Ŝe  wątpliwości  te  trzeba  próbować
wyjaśnić poprzez wskazane w wyroku środki dowodowe.
Mając na uwadze podniesione wyŜej względy na podstawie art. 184 PostAdmU orzeczono jak w
sentencji.

5.

Odpis lub wyciąg dokumentu na podstawie Kodeksu Postępowania Administracyjnego
– Art. 76a

§ 1. JeŜeli dokument znajduje się w aktach organu lub podmiotu, o którym mowa w art. 76 § 1
lub  2,  wystarczy  przedstawić  urzędowo  poświadczony  przez  ten  organ  lub  podmiot  odpis  lub
wyciąg  z  dokumentu.  Organ  administracji  publicznej  zaŜąda  udzielenia  odpisu  lub  wyciągu,
jeŜeli  strona  sama  uzyskać  ich  nie  moŜe.  Gdy  organ  uzna  za  konieczne  przejrzenie  oryginału
dokumentu, moŜe wystąpić o jego dostarczenie.
§ 2. Zamiast oryginału dokumentu strona moŜe złoŜyć odpis dokumentu, jeŜeli jego zgodność z
oryginałem  została  poświadczona  przez  notariusza  albo  przez  występującego  w  sprawie
pełnomocnika  strony  będącego  adwokatem,  radcą  prawnym,  rzecznikiem  patentowym  lub
doradcą podatkowym.
§ 3. Zawarte w odpisie dokumentu poświadczenie zgodności z oryginałem przez występującego
w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym
lub doradcą podatkowym ma charakter dokumentu urzędowego.
§ 4. JeŜeli jest to uzasadnione okolicznościami sprawy, organ administracji publicznej zaŜąda
od strony składającej odpis dokumentu, o którym mowa w § 2, przedłoŜenia oryginału tego
dokumentu.
Uwierzytelnienie  kopii  mapy  jako  warunek  uznania  jej  za  dokument  -  Wyrok
Wojewódzkiego  Sądu  Administracyjnego  siedziba  w  Warszawie  z  2009-11-30,  IV  SA/Wa
1592/09 Opubl: Legalis
Teza:
Za dokument w sprawie nie moŜe być uznana znajdująca się w aktach sprawy kopia mapy, która
nie została uwierzytelniona zgodnie z oryginałem, a ponadto na jej podstawie niemoŜliwym jest
dokonanie oceny, czy prawidłowo naniesiono na nią połoŜenie spornej działki, z uwagi na brak
opisu  w  jakiej  skali  i  przez  kogo  została  ona  sporządzona,  oraz  brak  naniesienia  numerów
działek.
Sentencja:
Wojewódzki  Sąd  Administracyjny  w  Warszawie  w  składzie  następującym:  Przewodniczący
Sędzia  WSA  Grzegorz  ,  po  rozpoznaniu  na  rozprawie  w  dniu  30  listopada  2009  r.  sprawy  ze
skargi M. M. i T. M. na postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia (...)
lipca  2009  r.  nr  (...)  w  przedmiocie  odmowy  uzgodnienia  projektu  decyzji  o  warunkach
zabudowy;
1. uchyla zaskarŜone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie Wojewody (...)
z dnia (...) października 2007 r. nr (...);
2. zasądza od Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska na rzecz skarŜących M. M. i T. M.
kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie:
Postanowieniem z dnia (...) października 2007 r., Wojewoda (...) odmówił uzgodnienia projektu
decyzji  o  warunkach  zabudowy  dla  przedsięwzięcia  polegającego  na  budowie  budynku
mieszkalnego  z  usługami  nieuciąŜliwymi,  budynku  garaŜowo  -  gospodarczego  oraz
infrastruktury technicznej na działce ewid. (...), połoŜonej w miejscowości S., gmina C.
Organ  pierwszej  instancji  wskazał,  iŜ  działka,  na  której  planowana  jest  realizacja  ww.
inwestycji, znajduje się w granicach Z., wyznaczonego w rozporządzeniu nr (...) Wojewody (...)
z  dnia  (...)  2006  r.  w  sprawie  Z.  (Dz.Urz.  Woj.  (...).  z  2006  r.  Nr  (...),  poz.  (...),  oraz  w  O.  w

ramach  sieci  Natura  2000,  w  bezpośrednim  sąsiedztwie  jeziora  K.  Po  zapoznaniu  się  z
charakterem  i  połoŜeniem  zamierzonego  przedsięwzięcia  organ  stwierdził,  Ŝe  projektowana
inwestycja  będzie  naruszała  zapis  §  3  ust.  1  pkt  7  ww.  rozporządzenia,  zgodnie  z  którym  na
terenie P. zakazuje się budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od
linii  brzegów  rzek,  jezior  i  innych  zbiorników  wodnych,  z  wyjątkiem  obiektów  słuŜących
turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej, oraz nie znajduje się w zwartej zabudowie
wsi, a jedynie w granicach potencjalnego zainwestowania, tym samym w niniejszej sprawie nie
zachodzą  przesłanki  pozwalające  na  odstępstwo  od  ww.  zakazu,  które  określone  zostały  w  §  3
ust. 2 pkt 1 rozporządzenia.
Na  postanowienie  Wojewody  (...)  M.  i  T.  M.  wnieśli  zaŜalenie  do  organu  drugiej  instancji  -
Ministra  Środowiska.  Podnieśli,  iŜ  organ  pierwszej  instancji  błędnie  odmówił  uzgodnienia
planowanego przedsięwzięcia w oparciu o § 3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia nr (...) Wojewody (...)
z dnia (...) 2006 r. w sprawie Z., gdyŜ zgodnie z § 3 ust. 2 pkt 1 wspomnianego rozporządzenia
powyŜszy  zakaz  nie  dotyczy  określonych  w  studiach  uwarunkowań  i  kierunków
zagospodarowania  przestrzennego  gmin  obszarów  zwartej  zabudowy  wsi,  gdzie  dopuszcza  się
uzupełnianie  istniejącej  zabudowy  mieszkaniowej  i  usługowej,  pod  warunkiem  wyznaczenia
nieprzekraczalnej  linii  zabudowy  od  brzegów  wód  zgodnie  z  linią  występującą  na
przylegających  działkach,  jeŜeli  w  trakcie  postępowania  strona  wykaŜe  brak  niekorzystnego
wpływu  planowanej  inwestycji  na  chronione:  krajobrazy,  siedliska  przyrodnicze  oraz  gatunki
roślin, grzybów i zwierząt.
Uzasadniając  swoje  stanowisko  wskazali,  Ŝe  w  sąsiedztwie  działki  nr  ewid.  (...)  istnieje
zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna, natomiast lokalizacja inwestycji została wyznaczona w
załączniku  mapowym  nr  1  do  decyzji  o  warunkach  zabudowy  wraz  z  nieprzekraczalną  linią
zabudowy kierunku jeziora K., zgodnie z linią zabudowy na działce sąsiedniej.
Postanowieniem  z  dnia  (...)  lipca  2009  r.  Nr  (...)  Generalny  Dyrektor  Ochrony  Środowiska
działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 KPA oraz art. 60 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 4 pkt 8
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80,
poz.  717  ze  zm.),  po  rozpatrzeniu  zaŜalenia  M.  i  T.  M.  utrzymał  w  mocy  zaskarŜone
postanowienie Wojewody (...) z dnia (...) października 2007 r.
W  uzasadnieniu  postanowienia  przedstawiając  stan  faktyczny  i  prawny  sprawy  organ  uznał
zarzuty  zawarte  w  zaŜaleniu  za  niezasadne.  W  ocenie  organu  odwoławczego,  organ  pierwszej
instancji  prawidłowo  odmówił  uzgodnienia  warunków  zabudowy  dla  planowanego
przedsięwzięcia z uwagi na naruszenie § 3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia nr (...) Wojewody (...) z
dnia  (...)  2006  r.  w  sprawie  Z.,  zgodnie  z  którym  na  terenie  tegoŜ  parku  obowiązuje  zakaz
budowania  nowych  obiektów  budowlanych  w  pasie  szerokości  100  m  od  linii  brzegów  rzek,
jezior  i  innych  zbiorników  wodnych,  z  wyjątkiem  obiektów  słuŜących  turystyce  wodnej,
gospodarce  wodnej  lub  rybackiej  §  3  ust.  1  pkt  7  nr  (...)  Wojewody  (...).  Przedmiotowy  zakaz
odnosi się do planowanej inwestycji. Z dokumentacji zgromadzonej w sprawie, szczególności z
załącznika graficznego nr 1 w skali 1:1000 do decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr (...),
połoŜonej  w  miejscowości  S.,  gmina  C.,  wynika,  iŜ  planowane  przedsięwzięcie  będzie
zrealizowane w granicach 100 m od linii brzegowej jeziora K.
Zgodnie z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia zakaz, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 7 nie dotyczy:
1)  określonych  w  studiach  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gmin
obszarów  zwartej  zabudowy  Wsi  -  gdzie  dopuszcza  się  uzupełnianie  istniejącej  zabudowy
mieszkaniowej  i  usługowej,  pod  warunkiem  wyznaczenia  nieprzekraczalnej  linii  zabudowy  od
brzegów wód zgodnie z linią występującą na przylegających działkach,
2)  istniejących  siedlisk  rolniczych  -  gdzie  dopuszcza  się  uzupełnianie  zabudowy  o  obiekty
niezbędne  do  prowadzenia  gospodarstwa  rolnego,  pod  warunkiem  nie  przekraczania
dotychczasowej linii zabudowy od brzegów wód,
3)  istniejących  ośrodków  wypoczynkowych,  dla  których  miejscowe  plany  zagospodarowania

przestrzennego utraciły moc z dniem 1 stycznia 2004 r. - gdzie dopuszcza się przebudowę i
modernizację istniejącego zainwestowania w celu poprawy standardów ochrony środowiska oraz
walorów estetyczno-krajobrazowych, pod warunkiem nie zwiększania powierzchni zabudowy,
ilości miejsc pobytowych a takŜe nie przybliŜania zabudowy do brzegów wód, z zastrzeŜeniem,
Ŝ

e w trakcie postępowania strona wykaŜe brak niekorzystnego wpływu planowanej inwestycji na

chronione: krajobrazy, siedliska przyrodnicze oraz gatunki roślin, grzybów i zwierząt.
Zdaniem organu przedmiotowej inwestycji nie moŜna zaliczyć do przedsięwzięć mieszczących
się wśród wyjątków od ogólnej zasady zakazu lokalizowania zabudowy  w pasie 100 m od linii
brzegowej  wód,  w  szczególności  nie  moŜna  uznać  jej  za  "uzupełnienie"  istniejącej  zabudowy,
lecz  jej  "kontynuację".  Z  dokumentacji  przekazanej  w  toku  postępowania  przed  organem
pierwszej  instancji  przez  Urząd  Gminy  C.  wynika,  Ŝe  działka  nr  ewid.  (...),  połoŜona  w
miejscowości S., gmina C:
1.  znajduje  się  poza  granicami  obszarów  przeznaczonych  w  obowiązujących  miejscowych
planach  zagospodarowania  przestrzennego  pod  zabudowę  mieszkaniową  oraz  poza  obszarem
określonym  w  "Studium  uwarunkowań  i  zagospodarowania  przestrzennego  gminy  C."
(uchwalonym  Uchwałą  Nr  (...)  Rady  Gminy  w  C.  z  dnia  (...)  1998  r.)  jako  "tereny
zainwestowane" z moŜliwością uzupełnienia istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej,
2.  graniczy  od  północy  z  działkami  budowlanymi  zabudowanymi  jednym  budynkiem  (działki
ewid. (...) i (...), znajdującą się na terenie przeznaczonym obowiązujących miejscowych planach
zagospodarowania  przestrzennego  pod  zabudowę  mieszkaniową,  natomiast  od  południa  -  z
terenami niezabudowanymi, oznaczonymi jako R. V (tereny rolne i zadrzewione), od zachodu - z
drogą  i  terenami  leśnymi  Ls  VI.  NajbliŜsze  zabudowania  znajdują  się  po  drugiej  stronie
wspomnianej drogi i lasu, w kierunku południowym działka ewid. (...) i południowo - zachodnim
(działka ewid. (...).
W związku z powyŜszym brak jest przesłanek wyłączających stosowanie zakazu określonego w
3 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia nr (...) Wojewody (...).
W  opinii  organu  drugiej  instancji  z  lokalizacji  i  zakresu  planowanej  inwestycji  wynika,  Ŝe  jej
realizacja  nie  wpłynie  w  znaczący  sposób  negatywnie  na  gatunki,  dla  których  ochrony  został
wyznaczony  obszar  Natura  2000  (art.  33  ust.  1  ustawy  o  ochronie  przyrody).  Organ  drugiej
instancji uwzględnił w szczególności zasadę ostroŜności, wynikającą z art. 6 wynikającą z art. 6
ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz.
150  ze  zm.)  i  obligującą  do  przewidzenia  wszelkich  następstw  ingerencji  w  środowisko  oraz
podjęcia  działań,  które  będą  im  zapobiegały  lub  będę  je  ograniczały  do  pewnego  minimalnego
stanu akceptowalnego z punktu widzenia ochrony środowiska.
Skargę  na  powyŜsze  postanowienie  wnieśli  do  Wojewódzkiego  Sądu  Administracyjnego  w
Warszawie M. i T. M., zarzucając mu błędną i dowolną wykładnię przepisów rozporządzenia nr
(...)  Wojewody  (...)  z  dnia  (...)  2006  r.  w  sprawie  Z.  (Dz.Urz.  Woj.  (...)  z  2006  r.  Nr  (...),  poz.
(...),  prowadzącą  do  uznania,  Ŝe  planowana  inwestycja  wpłynie  niekorzystnie  na  ochronę
przyrody na terenie parku. Wnieśli o uchylenie zaskarŜonego postanowienia wraz z utrzymanym
nim  w  mocy  postanowieniem  organu  I  instancji,  oraz  zasądzenie  na  ich  rzecz  kosztów
postępowania sądowego.
W  uzasadnieniu  skargi  skarŜący  wskazali,  iŜ  wbrew  ustaleniom  poczynionym  przez  organy,
działka  objęta  inwestycją  zgodnie  ze  studium  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania
przestrzennego  gminy  C.  znajduje  się  na  jego  terenie,  w  obszarze  zwartej  zabudowy  wsi  z
moŜliwością  uzupełnienia  istniejącej  zabudowy  mieszkaniowej  i  usługowej.  Okoliczność  tą
potwierdza analiza sporządzona w niniejszej sprawie przez uprawnionego urbanistę.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację
zawartą w zaskarŜonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zwaŜył co następuje:
Stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed

sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny rozstrzyga w
granicach  danej  sprawy  nie  będąc  jednak  związany  zarzutami  i  wnioskami  oraz  powołaną
podstawą  prawną,  a  podstawowym  kryterium  kontroli  jest  zgodność  zaskarŜonego  aktu  z
prawem.
Badając  legalność  zaskarŜonego  postanowienia  oraz  utrzymanego  nim  w  mocy  postanowienia
Wojewody  (...)  z  dnia  (...)  października  2007  r.  w  oparciu  o  wyŜej  powołane  przepisy  i  w
granicach  sprawy,  Sąd  doszedł  do  przekonania,  iŜ  naruszają  one  prawo  w  stopniu
uzasadniającym konieczność ich uchylenia.
Przedmiotem  zaskarŜenia  w  niniejszej  sprawie  było  postanowienie  Generalnego  Dyrektora
Ochrony  Środowiska  z  dnia  (...)  lipca  2009  r.  utrzymujące  w  mocy  postanowienie  Wojewody
(...)  z  dnia  (...)  października  2007  r.  odmawiające  uzgodnienia  projektu  decyzji  o  warunkach
zabudowy  dla  przedsięwzięcia  polegającego  na  budowie  budynku  mieszkalnego  z  usługami
nieuciąŜliwymi,  budynku  garaŜowo  -  gospodarczego  oraz  infrastruktur  technicznej  na  działce
ewid.  (...),  połoŜonej  w  miejscowości  S.,  gmina  C.  Organ  uznał  bowiem,  iŜ  lokalizacja
planowanej inwestycji narusza przepisy § 3 ust. 1 pkt 7 w. zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia nr (...)
Wojewody (...) z dnia (...) 2006 r. w sprawie  Z.  (Dz.U.rz. Woj. (...) z 2006 r. Nr (...), poz. (...)
zwanego w dalszej części "rozporządzeniem").
Jak  wynika  z  akt  sprawy  działka  na  terenie  której  planowana  jest  realizacja  ww.  inwestycji,
znajduje się w granicach Z., wyznaczonego w rozporządzeniu nr (...) Wojewody (...) z dnia (...)
2006  r.  w  sprawie  Z.,  oraz  w  O.  w  ramach  sieci  Natura  2000,  w  bezpośrednim  sąsiedztwie
jeziora K.
Zgodnie  z  §  3  ust.  1  pkt  7  rozporządzenia,  na  terenie  P.  zakazuje  się  budowania  nowych
obiektów  budowlanych  w  pasie  szerokości  100  m  od  linii  brzegów  rzek,  jezior  i  innych
zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów słuŜących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub
rybackiej, przy czym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia zakaz, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt
7 nie dotyczy:
1)  określonych  w  studiach  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gmin
obszarów  zwartej  zabudowy  Wsi  -  gdzie  dopuszcza  się  uzupełnianie  istniejącej  zabudowy
mieszkaniowej  i  usługowej,  pod  warunkiem  wyznaczenia  nieprzekraczalnej  linii  zabudowy  od
brzegów wód zgodnie z linią występującą na przylegających działkach,
2)  istniejących  siedlisk  rolniczych  gdzie  dopuszcza  się  uzupełnianie  zabudowy  o  obiekty
niezbędne  do  prowadzenia  gospodarstwa  rolnego,  pod  warunkiem  nie  przekraczania
dotychczasowej linii zabudowy od brzegów wód,
3)  istniejących  ośrodków  wypoczynkowych,  dla  których  miejscowe  plany  zagospodarowania
przestrzennego  utraciły  moc  z  dniem  1  stycznia  2004  r.  -  gdzie  dopuszcza  się  przebudowę  i
modernizację istniejącego zainwestowania w celu poprawy standardów ochrony środowiska oraz
walorów  estetyczno-krajobrazowych,  pod  warunkiem  nie  zwiększania  powierzchni  zabudowy,
ilości miejsc pobytowych a takŜe nie przybliŜania zabudowy do brzegów wód, z zastrzeŜeniem,
Ŝ

e w trakcie postępowania strona wykaŜe brak niekorzystnego wpływu planowanej inwestycji na

chronione: krajobrazy, siedliska przyrodnicze oraz gatunki roślin, grzybów i zwierząt.
Orzekające w sprawie organy uznały, iŜ działka nr (...) znajduje się poza obszarem określonym
w  "Studium  uwarunkowań  i  zagospodarowania  przestrzennego  gminy  C.  "  uchwalonym
Uchwałą Nr (...) Rady Gminy jako tereny zainwestowane z moŜliwością uzupełnienia istniejącej
zabudowy mieszkaniowej i usługowej, co wyklucza moŜliwość zastosowania w stosunku do niej
odstępstw  określonych  w  §  3  ust.  2  rozporządzenia,  od  zakazu  wynikającego  z§  3  ust.  1  pkt  7
rozporządzenia.
W ocenie jednak Sądu rozstrzygnięcie organów w tym zakresie nie znajduje odzwierciedlenia w
materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, co stanowi naruszenie art. 7, 77 § 1 KPA w
stopniu mogącym mieć wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.
Zgodnie  z  art.  7  KPA  w  toku  postępowania  organy  administracji  publicznej  stoją  na  straŜy

praworządności  i  podejmują  wszelkie  kroki  niezbędne  do  dokładnego  wyjaśnienia  stanu
faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes
obywateli.
Przytoczony  wyŜej  przepis  ustanawia  zasadę  prawdy  obiektywnej,  która  stanowi  naczelną
zasadę  Kodeksu  postępowania  administracyjnego.  Zgodnie  z  tą  zasadą,  organ  administracji
publicznej  zobowiązany  jest  do  podejmowania  wszelkich  kroków  niezbędnych  do  dokładnego
wyjaśnienia  stanu  faktycznego  oraz  do  załatwienia  sprawy,  mając  na  względzie  interes
społeczny i słuszny interes obywateli. A więc zawarta w art. 7 KPA zasada prawdy obiektywnej
(materialnej), wyraŜona równieŜ w innych przepisach Kodeksu, m.in. w art. 6, 10, 77 § 1, 80, ma
fundamentalne  znaczenie  dla  prawidłowego  przeprowadzenia  postępowania  wyjaśniającego,
poniewaŜ  na  podstawie  ustalonego  stanu  faktycznego  sprawy  organ  administracyjny  dokonuje
jego  subsumcji  pod  stosowną  normę  prawną.  W  ten  sposób  organ  przesądza  o  powstaniu
określonego obowiązku bądź prawa, a więc skutków prawnych, które dotyczyć będą wyłącznie
faktów  uznanych  przez  organ.  Ponadto  art.  77  §  1  KPA  nakłada  na  organ  administracji
obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, obejmującego wszystkie jego
części  składowe,  wszystkie  środki  dowodowe.  A  więc  pominięcie,  czy  teŜ  zlekcewaŜenie
jakiegokolwiek dowodu, skutkuje wadliwością podjętego  rozstrzygnięcia. Oznacza to, Ŝe organ
administracyjny  jest  obowiązany  z  urzędu  przeprowadzić  dowody  słuŜące  ustaleniu  stanu
faktycznego  sprawy  i  podjąć  wszelkie  kroki  niezbędne  dla  dokładnego  wyjaśnienia  stanu
faktycznego,  jako  warunku  niezbędnego  wydania  rozstrzygnięcia  o  przekonującej  treści  (por.
wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn.
akt I SA/Wa 432/06).
Tymczasem, jak wynika z akt sprawy, orzekające w sprawie organy nie przeprowadziły w myśl
powyŜszych  zasad,  postępowania  wyjaśniającego,  mającego  na  celu  wykazanie,  iŜ  planowana
inwestycja  zgodnie  ze  studium  zlokalizowana  będzie  poza  obszarem  zwartej  zabudowy  wsi,  a
zatem stosuje się do niej zakaz lokalizacji obiektów w obszarze 100 m od linii jeziora.
Analiza akt sprawy wskazuje, iŜ orzekające w sprawie organy swoje ustalenia oparły na:
1.  potwierdzonej  za  zgodność  z  oryginałem  kserokopii  str.  1,  10  i  22  tekstu  studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy C.,
2.  kserokopii  mapy  opisanej  jako  mapy  pochodzącej  ze  studium,  na  którą  naniesiono  działkę
skarŜących.
W  ocenie  Sądu  z  dołączonej  do  akt  sprawy  części  tekstowej  Studium  nie  moŜna  jednak
wywieść, iŜ sporna działka objęta inwestycją znajduje się na terenie zwartej zabudowy wsi.  Za
dokument w sprawie nie moŜe być takŜe uznana znajdująca się w aktach sprawy kopia mapy (k-
7 akt administracyjnych), która nie została uwierzytelniona zgodnie z oryginałem, a ponadto na
jej podstawie niemoŜliwym w ocenie Sądu jest dokonanie oceny, czy prawidłowo naniesiono na
nią  połoŜenie  spornej  działki,  z  uwagi  na  brak  opisu  w  jakiej  skali  i  przez  kogo  została  ona
sporządzona, oraz brak naniesienia numerów działek.
Tym  samym  zdaniem  Sądu,  wbrew  stanowisku  prezentowanemu  przez  orzekające  w  sprawie
organy, w oparciu o zgromadzony przez nie materiał dowodowy, nie moŜna wywieść, iŜ działka
nr  (...)  znajduje  się  poza  obszarem  określonym  w  "Studium  uwarunkowań  i  zagospodarowania
przestrzennego  gminy  C."  jako  zwarta  zabudowa  wsi  z  moŜliwością  uzupełnienia  istniejącej
zabudowy mieszkaniowej i usługowej, co wyklucza moŜliwość zastosowania w stosunku do niej
odstępstw określonych  w § 3 ust. 2 rozporządzenia, od zakazu wynikającego z § 3 ust. 1 pkt 7
rozporządzenia.
Podkreślić  przy  tym  naleŜy,  iŜ  stanowisko  zaprezentowane  w  tym  zakresie  przez  organy  jest
niezgodne  z  załącznikiem  nr  2  do  opiniowanego  przez  nie  projektu  decyzji  o  warunkach
zabudowy  tj.  "Wyniku  analizy  funkcji  oraz  cech  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu  dla
działki  nr  (...)  połoŜonej  w  miejscowości  S.",  sporządzonej  przez  uprawnionego  urbanistę,  z
treści  której  wynika,  iŜ  w  ww.  studium  gminy  C.  sporna  działka  połoŜona  jest  na  obszarze

zwartej  zabudowy  wsi  z  moŜliwością  uzupełnienia  istniejącej  zabudowy  mieszkaniowej  i
usługowej. Na przyległej działce nr (...) istniejąca zabudowa znajduje się w odległości ok 85 m
od jeziora.
Mając na uwadze powyŜsze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art.
145  §  1  pkt  1  lit.  c  ustawy  z  30  sierpnia  2002  r.  -  Prawo  o  postępowaniu  przed  sądami
administracyjnymi  (Dz.U.  Nr  153,  poz.  1270  ze  zm.),  orzekł,  jak  w  pkt  1  sentencji  wyroku.
Rozstrzygnięcie o zwrocie skarŜącym kosztów postępowania sądowego wydano w oparciu o art.
200 ww. ustawy.
Rozpoznając  ponownie  sprawę  organ  zobowiązany  będzie  do  rzetelnego  ustalenia,  czy  objęta
inwestycją  działka  znajduje  się  na  obszarze  określonym  w  studium  jako  zwarta  zabudowa  wsi,
gdzie  dopuszcza  się  uzupełnianie  istniejącej  zabudowy  mieszkaniowej  i  usługowej,  pod
warunkiem  wyznaczenia  nieprzekraczalnej  linii  zabudowy  od  brzegów  wód  zgodnie  z  linią
występującą na przylegających działkach.

Problemy przestrzegania i interpretacji przepisów budowlanych na poziomie: Starostwo
Powiatowe i Urząd Miasta – inwestor, projektant.

Starostwo  powiatowe  (Urząd  miasta  na  prawach  powiatu)  jest  jednostką  budŜetową  powiatu
zapewniającą organom powiatu wykonywanie zadań. Kierownikiem Starostwa i zwierzchnikiem
słuŜbowym  pracowników  Starostwa  jest  Starosta  (Prezydent  dla  miasta  na  prawach  powiatu),
który  organizuje  jego  pracę  przy  pomocy  Wicestarosty,  Członków  Zarządu,  Sekretarza
i Skarbnika.  Starosta  moŜe  upowaŜnić  Wicestarostę,  Członków  Zarządu  i  innych  pracowników
Starostwa do wydawania w jego imieniu decyzji administracyjnych w indywidualnych sprawach
z zakresu  administracji publicznej,
Urząd Miasta jest jednostką pomocniczą Burmistrza, przy pomocy którego sprawuje on  funkcję
organu  wykonawczego  i  wykonuje  naleŜące  do  jego  właściwości  zadania  określone  w  ustawie
samorządowej i innych ustawach, aktach wykonawczych oraz statucie miasta i uchwałach Rady.
Pracą  Urzędu  kieruje  Burmistrz  przy  pomocy  Zastępców,  Sekretarza  i  Skarbnika.  Burmistrz
wyznacza zakres zadań pozostających w kompetencji Zastępców Burmistrza oraz określa zadania
Sekretarza  i  Skarbnika.  Burmistrz  jako  organ  wykonawczy  Gminy  wykonuje  wszystkie
obowiązki  wynikające  z  przepisów  prawnych  określających  jego  kompetencje.  Organem
opiniodawczo  –  doradczym  Burmistrza  jest  Kolegium  Burmistrza.  W  skład  jego  wchodzą:
Zastępcy, Sekretarz, Skarbnik, Kierownicy.

Przepisy ogólne ustawy Prawo budowlane w rozdziale 1 regulują przebieg procesu budowlanego,
prawa  i  obowiązki  uczestników  procesu  budowlanego,  kwestie  związane  z  uŜytkowaniem  i
utrzymaniem  obiektów  budowlanych,  jak  równieŜ  określają  zasady  działania  organów
administracji publicznej.

Prawo zabudowy
Zgodnie z art. 4 ustawy Prawo budowlane kaŜdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej,
jeŜeli  wykaŜe  prawo  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane,  pod  warunkiem
zgodności  zamierzenia  budowlanego  z  przepisami.  Inwestor  przystępując  do  realizacji
zamierzenia  budowlanego  musi  się  liczyć  z  ograniczeniami  wynikającymi  z  przepisów  prawa,
przy czym uwagę zwraca na znaczenie, jakie w aspekcie korzystania z prawa własności i procesu
inwestycyjnego ustawodawca przypisuje miejscowym planom zagospodarowania przestrzennego
(Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. Dz.U. Nr 80
poz.  717  +  17  zmian  –  w  tym  w  2010  r.  –  7  zmian).  Ponadto  inwestor  musi  się  liczyć  z
uzasadnionymi interesami prawnymi innych podmiotów określonych w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy
Prawo  budowlane,  t.j.  „poszanowanie,  występujących  w  obszarze  oddziaływania  obiektu,
uzasadnionych  interesów  osób  trzecich,  w  tym  zapewnienia  dostępu  do  drogi  publicznej”.
Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości jest ograniczany ustaleniami miejscowego
planu

zagospodarowania

przestrzennego

albo

decyzją

warunkach

zabudowy

zagospodarowania  terenu  (art.  4  Ustawy  o  p.z.p.).  Kształtowanie  i  prowadzenie  polityki
przestrzennej  na  terenie  gminy,  w  tym  uchwalenie  studium  uwarunkowań  i  kierunków
zagospodarowania  przestrzennego  gminy  oraz  miejscowych  planów  zagospodarowania
przestrzennego naleŜy do zadań własnych gminy (art. 3 ust.1 Ustawy o p.z.p).
Przysługiwanie  prawa  zabudowy  jest  bowiem  uzaleŜnione  -  obok  spełnienia  wymogów
administracyjno-prawnych - od posiadania prawa prywatnego do nieruchomości. Zgodnie z art. 4
ustawy  Prawo  budowlane  nie  jest  konieczne,  aby  inwestor  był  właścicielem  nieruchomości,
wystarczy  moŜliwość  dysponowania  nią  na  cele  budowlane.  Stosownie  do  art.  3  pkt  11  ustawy
Prawo  budowlane  przez  prawo  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane  naleŜy
rozumieć  tytuł  prawny  wynikający  z  prawa  własności,  uŜytkowania  wieczystego,  zarządu,
ograniczonego  prawa  rzeczowego  albo  stosunku  zobowiązaniowego,  przewidującego

uprawnienia  do  wykonywania  robót  budowlanych.  Prawo  do  dysponowania  nieruchomością  w
rozumieniu prawa budowlanego nie jest więc toŜsame z prawem własności. Uznać jednak naleŜy,
iŜ kaŜdy z ww. tytułów jest pochodną prawa własności, inaczej mówiąc - tytuł ten jest zaleŜny od
jego przyznania przez właściciela nieruchomości. W takim ujęciu uprawnienie do dysponowania
nieruchomością  na  cele  budowlane  jest  wycinkiem  prawa  własności  tej  nieruchomości,
przysługującym  podmiotowi  zamierzającemu  bezpośrednio  realizować  inwestycję  albo
upowaŜniającego do tego inny podmiot.
Zwraca uwagę zakres zastosowania przepisu art. 4 ustawy Prawo budowlane. Literalnie dotyczy
on wyłącznie projektowanych inwestycji związanych z zabudową nieruchomości gruntowej, nie
obejmuje  więc  robót  budowlanych  wykonywanych  w  ramach  istniejących  obiektów
budowlanych.  JednakŜe  kierując  się  wykładnią  funkcjonalną,  naleŜy  stwierdzić,  iŜ  w  świetle
prawa  budowlanego  legalne  wykonywanie  wszelkich  robót  budowlanych  uzaleŜnione  jest  od
dysponowania nieruchomością na ten cel. W przeciwnym wypadku naleŜałoby uznać, iŜ przepis
ten  niezgodnie  z  zasadą  równości  wobec  prawa  róŜnicowałby  sytuację  podmiotów
zamierzających  podjąć  inwestycję  budowlaną,  wszak  przebudowa  obiektu  budowlanego  moŜe
wymagać  skomplikowanych  i  zakrojonych  na  szeroką  skalę  robót  budowlanych.  PowyŜsze
potwierdza  treść  art.  32  ust.  4  pkt  2  ustawy  Prawo  budowlane.  Zgodnie  z  tym  przepisem
pozwolenie  na  budowę  lub  rozbiórkę  obiektu  budowlanego  moŜe  być  wydane  wyłącznie  temu,
kto  złoŜył  oświadczenie,  pod  rygorem  odpowiedzialności  karnej,  o  posiadanym  prawie  do
dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane.  Przepis  ten  dotyczy  wszelkich  robót
budowlanych,  aczkolwiek  znów  literalna  interpretacja  skłania  do  wniosku,  iŜ  ewentualne
fałszywe  oświadczenie  nie  mogłoby  być  podstawą  do  odmowy  uznania  prawa  zabudowy
inwestora  robót  budowlanych  wykonywanych  w  istniejącym  obiekcie  budowlanym.  Przepis
wymaga  bowiem  jedynie  złoŜenia  oświadczenia  jako  przesłanki  uzyskania  pozwolenia  na
budowę. Jednak interpretacja celowościowa wyklucza taką normatywną treść art. 4 ustawy Prawo
budowlane.
Druga przesłanka przysługiwania prawa zabudowy to zgodność zamierzenia z przepisami prawa
budowlanego, co oznacza zgodność z normami ustawowymi, normami techniczno-budowlanymi,
a  takŜe  zgodność  z  zasadami  wiedzy  technicznej.  Zachowanie  wszystkich  nakazów  prawa
budowlanego,  a  więc  podporządkowanie  się  ograniczeniom  wolności  budowlanej  i  prawa
własności jest równoznaczne ze spełnieniem tej przesłanki.
Zatem  inwestor  legitymujący  się  tytułem  prawnym  do  nieruchomości  oraz  zachowujący
ograniczenia wynikające z przepisów prawa budowlanego ma prawo zabudowy. Prawo to nie jest
jednak źródłem legalnej realizacji robót budowlanych. Wynika to bowiem z wolności budowlanej
i  prawa  własności  wykonywanych  zgodnie  z  ograniczeniami  prawa  budowlanego.  Interpretacja
przepisu art. 4 ustawy Prawo budowlane prowadzi do wniosku, Ŝe prawo zabudowy określone w
tym  artykule  naleŜy  rozumieć  jako  publiczne  prawo  podmiotowe.  Treścią  publicznego  prawa
podmiotowego  jest  moŜliwość  skutecznego  domagania  się  od  państwa  lub  wspólnoty
samorządowej  za  pomocą  zindywidualizowanego  roszczenia  ściśle  określonego  przez
obowiązujące  prawo  zachowania  się  odpowiadającego  interesowi  prawnemu  Ŝądającego.
Podstawą  publicznego  prawa  podmiotowego  jest  interes  prawny.  RóŜnica  pomiędzy
przysługiwaniem  interesu  prawnego  a  przysługiwaniem  publicznego  prawa  podmiotowego
ujawnia  się  w  pojęciu  roszczenia  administracyjnego.  Roszczenie  charakteryzuje  prawo
podmiotowe  i  zawiera  się  w  tym  prawie.  Na  publiczne  prawo  podmiotowe  składa  się  interes
prawny  oraz  roszczenie,  jeśli  natomiast  prawo  podmiotowe  pozbawimy  roszczenia  -  stanie  się
ono  interesem  prawnym.  Jako  roszczenie  moŜemy  rozumieć  instrument  dany  nam  przez  prawo,
który  umoŜliwia  domaganie  się  od  państwa  ściśle  określonego  prawem  podmiotowym
zachowania.
Prawo  zabudowy  jest  w  istocie  prawnym  instrumentem  ochrony  wolności  budowlanej.  OtóŜ
inwestor,  którego  zamierzenie  budowlane  jest  zgodne  z  przepisami  prawa  budowlanego  oraz

który wykaŜe prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane uzyskuje na podstawie
art.  4  ustawową  gwarancję  moŜliwości  realizacji  wolności  budowlanej.  Zatem  jeśli  zamierzenie
budowlane  jest  zgodne  z  przepisami  prawa  budowlanego,  to  wolność  jego  realizacji  uzyskuje
ochronę  prawną.  Treścią  roszczenia  wynikającego  z  prawa  zabudowy  jest  Ŝądanie  takiego
działania  organów  administracji  publicznej  oraz  zachowania  innych  uczestników  procesu
budowlano-inwestycyjnego,  które  umoŜliwia  wykonanie  zamierzenia  budowlanego.  W  tym
właśnie uwidacznia się ochronna funkcja prawa zabudowy. Jeśli bowiem zamierzenie budowlane
jest zgodne z przepisami prawa budowlanego, to wówczas jedynym, co ogranicza inwestora, jest
prewencyjny  nakaz  uzyskania  potwierdzenia  tego  przez  organy  administracji  w  formie  prawem
przepisanej  (np.  pozwolenie  na  budowę,  przyjęcie  zgłoszenia).  Rozstrzygnięcie  organów
administracji publicznej w tej sprawie nie ma charakteru uznaniowego. Stosownie do art. 35 ust.
4 ustawy prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej nie moŜe odmówić
udzielenia  pozwolenia  na  budowę,  jeśli  inwestycja  jest  zgodna  z  przepisami  prawa.  W  takiej
sytuacji zarówno organy administracji, jak i inni uczestnicy procesu inwestycyjno-budowlanego
muszą  respektować  wolność  budowlaną  inwestora,  chronioną  przysługującym  mu  prawem
zabudowy z tytułu zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami prawa budowlanego.
NaleŜy  jeszcze  zwrócić  uwagę,  Ŝe  prawo  zabudowy  rozumiane  jako  publiczne  prawo
podmiotowe  moŜna  takŜe  postrzegać  jako  fragment  wskazanych  wyŜej  regulacji  prawa
publicznego,  zapewniających  ochronę  wolności  i  własności.  Biorąc  za  podstawę  powyŜsze
rozwaŜania  moŜna  dostrzec  dwa  aspekty  istoty  prawa  budowlanego.  Prawo  to  z  jednej  strony
ustanawia  prewencyjny  zakaz  wykonywania  robót  budowlanych,  uchylany  poprzez  władczą
ocenę  ze  strony  kompetentnego  organu  zgodności  zamierzenia  budowlanego  z  prawem.  Zakaz
ów tworzą zaś wszystkie szczegółowe dyspozycje przepisów prawa budowlanego, ograniczające
wolność  budowlaną  i  prawo  własności.  Z  drugiej  strony  prawo  budowlane  stanowią  normy
prawne,  chroniące  wolność  budowlaną  i  prawo  własności,  przyznające  inwestorowi,  którego
zamierzenie  budowlane  jest  zgodne  z  prawem  -  publiczne  prawo  podmiotowe  zabezpieczające
realizację inwestycji.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Składając wniosek o pozwolenie na budowę szczególną uwagę naleŜy zwrócić na oświadczenie o
posiadanym  prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane.  Jest  to  dokument,
który naleŜy dołączyć do zgłoszenia, jak równieŜ do wniosku o pozwolenie na budowę. Obecnie
obowiązujące  przepisy  zobowiązują  inwestora  do  przedstawienia  oświadczenia  o  posiadanym
prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane.  ZłoŜenie  nieprawdziwego
oświadczenia podlega odpowiedzialności karnej, zgodnie z art. 233 Kodeksu karnego. Inwestor,
ś

wiadom odpowiedzialności karnej, wskazuje w nim równieŜ dokumenty (tytuły prawne), z

których  wywodzi  swoje  prawo  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane.
Przedstawienie  nieprawdziwych  informacji  będzie  w  takiej  sytuacji  zawsze  działaniem  w  złej
wierze,  przez  co  inwestor  taki  będzie  podlegał  odpowiedzialności  karnej,  a  ponadto  zostanie
pozbawiona  ochrony  na  drodze  cywilnej.  Ponadto  naleŜy  zauwaŜyć,  Ŝe  art.  64  Konstytucji
Rzeczypospolitej  Polskiej  z  dnia  2  kwietnia  1997  r.,  nie  daje  prawa  organom  administracji  do
ingerowania  w  prawo  własności,  ochrona  ta  wyraŜa  się  w  sposób  wystarczający  w  przepisach
Kodeksu cywilnego.

Projekt budowlany
Do  wniosku  o  pozwolenie  na  budowę  naleŜy  równieŜ  dołączyć  projekt  budowlany,  którego
zakres  i  treść  powinny  być  dostosowane  do  specyfiki  i  charakteru  obiektu  oraz  stopnia
skomplikowania  robót  budowlanych.  Projekt  budowlany  powinien  przede  wszystkim  zawierać
(art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane):

1)  projekt  zagospodarowania  działki  lub  terenu,  sporządzony  na  aktualnej  mapie,  obejmujący:
określenie  granic  działki  lub  terenu,  usytuowanie,  obrys  i  układy  istniejących  i  projektowanych
obiektów  budowlanych,  sieci  uzbrojenia  terenu,  sposób  odprowadzania  lub  oczyszczania
ś

cieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów,

wymiarów,  rzędnych  i  wzajemnych  odległości  obiektów,  w  nawiązaniu  do  istniejącej  i
projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
2)  projekt  architektoniczno-budowlany,  określający  funkcję,  formę  i  konstrukcję  obiektu
budowlanego,  jego  charakterystykę  energetyczną  i  ekologiczną  oraz  proponowane  niezbędne
rozwiązania  techniczne,  a  takŜe  materiałowe,  ukazujące  zasady  nawiązania  do  otoczenia,  a  w
stosunku do obiektów uŜyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego
– równieŜ opis dostępności dla osób niepełnosprawnych,
3)  stosownie  do  potrzeb,  oświadczenia  właściwych  jednostek  organizacyjnych  o  zapewnieniu
dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do
sieci

wodociągowych,

kanalizacyjnych,

cieplnych,

gazowych,

elektroenergetycznych,

telekomunikacyjnych i dróg lądowych,
4) w zaleŜności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inŜynierskich oraz geotechniczne warunki
posadowienia obiektów budowlanych.
Zasadniczo  projekt  budowlany  podlega  zatwierdzeniu  w  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę.
JednakŜe  inwestor,  który  spełnia  warunki  do  uzyskania  pozwolenia  na  budowę,  moŜe  domagać
się  wydania  odrębnej  decyzji  o  zatwierdzeniu  projektu  budowlanego,  poprzedzającej  wydanie
decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja ta jest waŜna przez czas w niej oznaczony, jednak nie
dłuŜej niŜ rok (art. 34 ust. 4 i 5 ustawy Prawo budowlane).
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu
budowlanego właściwy miejscowo organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 80 ust.
1  pkt  1  ustawy  Prawo  budowlane  –  jest  nim  starosta)  sprawdza  (art.  35  ustawy  Prawo
budowlane):
1)  zgodność  projektu  budowlanego  z  ustaleniami  miejscowego  planu  zagospodarowania
przestrzennego  albo  decyzji  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu  w  przypadku
braku miejscowego planu, a takŜe wymaganiami ochrony środowiska,
2)  zgodność  projektu  zagospodarowania  działki  lub  terenu  z  przepisami,  w  tym  techniczno-
budowlanymi,
3)  kompletność  projektu  budowlanego  i  posiadanie  wymaganych  opinii,  uzgodnień,  pozwoleń  i
sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a takŜe zaświadczeń o
przynaleŜności  do  właściwej  izby  samorządu  zawodowego  osób  wykonujących  samodzielne
funkcje techniczne w budownictwie,
4)  wykonanie  –  w  przypadku  obowiązku  sprawdzenia  projektu,  takŜe  jego  sprawdzenie  –  przez
osobę  posiadającą  wymagane  uprawnienia  budowlane  i  legitymującą  się  na  dzień  opracowania
projektu  –  lub  jego  sprawdzenia  –  zaświadczeniem  o  przynaleŜności  do  właściwej  izby
samorządu zawodowego projektanta.
NaleŜy  podkreślić,  Ŝe  obecne  przepisy  nie  wymagają  aby  sprawdzeniu  podlegał  projekt
architektoniczno-budowlany.  Odpowiedzialność  za  rozwiązania  projektowe  ponosi  projektant,  a
zatem  organ  nie  moŜe  ingerować  w  treść  projektu  architektoniczno-budowlanego,  jak  to  było
moŜliwe  jeszcze  do  niedawna.  JeŜeli  jednak  rozwiązania  zawarte  w  projekcie  architektoniczno-
budowlanym  budzą  wątpliwości,  organ  administracji  architektoniczno-budowlanej,  nie  mając
innych zastrzeŜeń, powinien wydać decyzję o pozwoleniu na budowę ale powinien o wadach w
projekcie poinformować inwestora, projektanta oraz właściwy organ nadzoru budowlanego.

Wydanie pozwolenia na budowę
Starosta wydaje pozwolenie na budowę po uprzednim przeprowadzeniu postępowania w sprawie
oceny oddziaływania na środowisko, jeŜeli tego wymagają przepisy o ochronie środowiska oraz

uzyskaniu,  wymaganych  przepisami  szczególnymi,  pozwoleń,  uzgodnień  lub  opinii  innych
organów  (art.  32  ust.  1  ustawy  Prawo  budowlane).  Wspomniane  uzgodnienia,  wyraŜenie  zgody
lub  opinii,  powinny  nastąpić  w  terminie  14  dni  od  dnia  przedstawienia  proponowanych
rozwiązań. JeŜeli organ w tym terminie nie zajmie stanowiska uznaje się jako brak zastrzeŜeń do
proponowanych  rozwiązań  (art.  32  ust.  2  ustawy  Prawo  budowlane).  Nie  dotyczy  to  jednak
przypadków  kiedy  stanowisko  powinno  być  wyraŜone  w  drodze  decyzji  (art.  32  ust.  3  ustawy
Prawo budowlane). Stosuje się wtedy przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego w tym
zakresie.
Po spełnieniu wyŜej wskazanych warunków pozwolenie na budowę moŜe być wydane wyłącznie
temu,  kto  złoŜył  wniosek  w  tej  sprawie  w  okresie  waŜności  decyzji  o  warunkach  zabudowy  i
zagospodarowania  terenu,  oczywiście  jeŜeli  jest  ona  wymagana  przepisami  o  planowaniu  i
zagospodarowaniu  przestrzennym  oraz  złoŜył  oświadczenie,  pod  rygorem  odpowiedzialności
karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4
ustawy Prawo budowlane). Istotną sprawą jest równieŜ fakt, Ŝe nie moŜna wydać pozwolenia na
budowę w przypadku gdy ta budowa juŜ została nielegalnie rozpoczęta, byłby to swoisty sposób
legalizacji samowoli budowlanej (art. 32 ust. 4a ustawy Prawo budowlane).
Zatem, podstawowym warunkiem, determinującym pozostałe działania inwestora jest dokonanie
zgłoszenia  lub  wystąpienie  z  wnioskiem  o  wydanie  pozwolenia  na  budowę  do  organu
administracji architektoniczno-budowlanej (najczęściej jest to starosta).
Do  wniosku  o  pozwolenie  na  budowę  naleŜy  przede  wszystkim  dołączyć  (art.  33  ust.  2  ustawy
Prawo budowlane):

1)  cztery  egzemplarze  projektu  budowlanego  wraz  z  opiniami,  uzgodnieniami,
pozwoleniami  i  innymi  dokumentami  wymaganymi  przepisami  szczególnymi  oraz
zaświadczeniem,  o  przynaleŜności  do  właściwej  izby  samorządu  zawodowego,  aktualnym
na dzień opracowania projektu,
2)  oświadczenie  o  posiadanym  prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele
budowlane,
3)  decyzję  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu,  jeŜeli  jest  ona  wymagana
zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wzór wniosku o pozwolenie na budowę zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 23
czerwca  2003  r.  w  sprawie  wzorów:  wniosku  o  pozwolenie  na  budowę,  oświadczenia  o
posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu
na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 + 1 zmiana).
WaŜne  jest  równieŜ,  Ŝe  do  wniosku  o  pozwolenie  na  budowę  obiektów  budowlanych,  których
wykonanie lub uŜytkowanie moŜe stwarzać zagroŜenie dla uŜytkowników np. obiekty energetyki
jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne, zapory wodne lub których projekty budowlane zawierają
nowe, niesprawdzone dotychczas w krajowej praktyce, rozwiązania techniczne, naleŜy dołączyć
specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez
właściwego ministra (art. 33 ust. 3 ustawy Prawo budowlane).
W  razie  stwierdzenia  naruszeń  w  zakresie  dotyczącym  składanego  wniosku  o  pozwolenie  na
budowę,  organ  nakłada  postanowieniem  obowiązek  usunięcia  wskazanych  nieprawidłowości,
określając  termin  ich  usunięcia,  a  po  jego  bezskutecznym  upływie  wydaje  decyzję  o  odmowie
zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
JednakŜe w razie spełnienia wymagań określonych wyraźnie w ustawie Prawo budowlane, organ
nie moŜe odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest to jednoznaczna wskazówka
dla organu, Ŝe nic poza to co zostało wymienione w ustawie nie moŜe być dodatkowo wymagane
przy  ubieganiu  się  o  pozwolenie  na  budowę.  KaŜde  Ŝądanie  organu  musi  mieć  swoją  podstawę
prawną.  Zgodnie  z  art.  7  Konstytucji  Rzeczypospolitej  Polskiej  organy  władzy  publicznej
działają na podstawie i w granicach prawa. Co oznacza, Ŝe organy administracji państwowej, w
tym  organy  administracji  architektoniczno-budowlanej,  nakładając  na  obywatela  określone

obowiązki  zobowiązane  są  wskazać  podstawę  prawną  swojego  Ŝądania.  Organy  nie  mogą
nakładać  obowiązków  bez  podania  podstawy  prawnej  ani  stosować  analogii  przy  nakładaniu
obowiązków.
Natomiast  organ  musi  wydać  decyzję  o  odmowie  zatwierdzenia  projektu  budowlanego  i
udzielenia  pozwolenia  na  budowę,  jeŜeli  na  terenie,  którego  dotyczy  projekt  zagospodarowania
działki  lub  terenu,  znajduje  się  obiekt  budowlany,  w  stosunku  do  którego  orzeczono  nakaz
rozbiórki.
Bardzo istotnym ograniczeniem dla organu przy  wydawaniu pozwolenia na budowę jest termin,
w którym decyzja ta powinna być wydana – 65 dni od dnia złoŜenia wniosku o wydanie decyzji o
pozwoleniu  na  budowę.  JeŜeli  organ  nie  zmieści  się  w  tym  ustawowo  określonym  terminie
zostaje mu wymierzona kara przez organ wyŜszego stopnia w wysokości 500 zł. za kaŜdy dzień
zwłoki  (art.  35  ust.  6  ustawy  Prawo  budowlane).    Od  momentu  wprowadzenia  tego
dyscyplinującego  przepisu,  czyli  od  lipca  2003  r.,  znacznie  poprawiła  się  sprawność  przy
rozpatrywaniu  wniosków  i  wydawaniu  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę.  NaleŜy  jednak
podkreślić, Ŝe termin ten moŜe ulec wydłuŜeniu, ale w ściśle określonych przypadkach. PoniewaŜ
do  65-dniowego  terminu  nie  wlicza  się  terminów  przewidzianych  w  przepisach  prawa  do
dokonania  określonych  czynności,  okresów  zawieszenia  postępowania  oraz  okresów  opóźnień
spowodowanych  z  winy  strony,  albo  z  przyczyn  niezaleŜnych  od  organu.  JednakŜe  kaŜde
wydłuŜenie  terminu  przez  organ  musi  być  ściśle  udokumentowane  w  rejestrze  wniosków  o
pozwolenie  na  budowę  oraz  rejestrze  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę,  prowadzonych  przez
kaŜdy organ, poniewaŜ będzie podlegało kontroli przez organ wyŜszego stopnia. WaŜne jest dla
inwestora,  Ŝe  obecnie  jeŜeli  wszystkie  warunki  zostaną  spełnione,  najczęściej  w  ciągu  65  dni,
inwestor  otrzymuje  decyzję  o  pozwoleniu  na  budowę.  Wzór  decyzji  zawiera  rozporządzenie
Ministra Infrastruktury z dnia 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na
budowę,  oświadczenia  o  posiadanym  prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele
budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127 + 1 zmiana).
Ograniczenia  z  zakresu  zagospodarowania  nieruchomości  wynikają  takŜe  z  innych  ustaw,  np.
prawa ochrony środowiska. Przepisy te ustanawiają zakaz realizacji zabudowy przeznaczonej na
stały pobyt ludzi na terenach o natęŜeniu hałasu przekraczającym określone wartości.
W  kontekście  art.  28  ust.  2  w  związku  z  art.  3  pkt  20  ustawy  Prawo  budowlane  rozwaŜenia
wymaga  jeszcze  jedna  kwestia  o  doniosłości  praktycznej.  OtóŜ  w  świetle  przywołanych  wyŜej
przepisów  stroną  w  postępowaniu  o  pozwolenie  na  budowę  jest  inwestor  i  właściciele,
uŜytkownicy  wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania
obiektu  budowlanego.  Przy  tym  przez  obszar  oddziaływania  obiektu  budowlanego  naleŜy
rozumieć  obszar  wyznaczony  wokół  obiektu  budowlanego  na  podstawie  przepisów  odrębnych,
wprowadzających  związane  z  tym  obiektem  ograniczenia  w  jego  zagospodarowaniu.  W
powyŜszym  kontekście  istotne  znaczenie  ma  ustalenie,  jakie  przepisy  naleŜy  traktować  jako
odrębne  w  stosunku  do  ustawy  Prawo  budowlane.  W  tym  zakresie  rysuje  się  wiele  moŜliwości
interpretacyjnych.  Spośród  róŜnych  moŜliwości  rozwaŜyć  naleŜy  co  najmniej  trzy:  1)  czy
przepisami odrębnymi są tylko przepisy odrębnych ustaw, 2) czy przepisami odrębnym są tylko
te  przepisy  odrębnych  ustaw,  które  nie  regulują  procesu  inwestycyjno-budowlanego,  a  dotyczą
innych  kwestii,  3)  czy  przepisami  odrębnymi  są  nie  tylko  przepisy  odrębnych  ustaw,  ale  takŜe
przepisy  rozporządzeń  wydanych  na  podstawie  prawa  budowlanego.  Przyjęcie  właściwej
interpretacji  rozstrzyga  o  nadaniu  jakiemuś  podmiotowi  statusu  strony  w  postępowaniu
administracyjnym.
Ograniczenia  w  zakresie  zagospodarowania  nieruchomości  sąsiednich  wynikają  takŜe  z
rozporządzeń wydanych na podstawie ustawy Prawo budowlane. Przepisy tych rozporządzeń nie
powinny być jednak traktowane jako przepisy odrębne. Za takim stanowiskiem przemawia to, Ŝe
w  świetle  art.  92  ust.  1  Konstytucji  RP  przepisy  rozporządzeń  muszą  mieć  charakter  ściśle
wykonawczy  w  stosunku  do  ustawy  Prawo  budowlane,  muszą  być  wydane  wyłącznie  w  celu

wykonania  ustawy  i  muszą  realizować  wytyczne  dotyczące  treści  określonej  w  ustawie.  Z  tego
względu między rozporządzeniem a ustawą, na podstawie której rozporządzenie zostało wydane,
nie  moŜe  być  materialnych  odrębności.  Przyjęcie  powyŜszej  interpretacji  oznaczałoby,  Ŝe
przepisy  odrębne  względem  ustawy  Prawo  budowlane  to  przepisy,  które  zawarte  są  w  innych
ustawach oraz w innych aktach niŜ ustawy, które nie przynaleŜą do prawa budowlanego w sensie
materialnym.  Za  takim  rozumieniem  zwrotu  "przepisy  odrębne"  przemawiają  teŜ  tzw.  względy
systemowe,  a  mianowicie  wzgląd  na  to,  Ŝe  powyŜszy  zwrot  został  uŜyty  takŜe  w  art.  2  i  10
ustawy Prawo budowlane i Ŝe na gruncie tych przepisów nie moŜe być wątpliwości co do tego, iŜ
zwrot  ten  naleŜy  rozumieć  w  sposób  wyŜej  zaproponowany.  Zgodnie  więc  z  załoŜeniem
racjonalności  językowej  prawodawcy  zwrot  "przepisy  odrębne"  naleŜy  rozumieć  tak  samo  na
gruncie ustawy Prawo budowlane.
W kontekście pojęcia "proces inwestycyjno-budowlany" warto odnotować bliski związek prawa
budowlanego z przepisami o planowaniu przestrzennym.
Aktualnie ustawa Prawo budowlane z 1994 r. w wielu przypadkach nawiązuje do norm prawa o
planowaniu przestrzennym (por. np. art. 33 ust. 2 pkt 3, art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1 pkt 1, art. 81
ust. 1 pkt 1 lit. a i inne).
Związek  z  ustawą  Prawo  budowlane  ma  takŜe  prawo  wodne  zawarte  w  ustawie  z  dnia  18  lipca
2001 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019). Ustawa ta ustala pojęcie urządzeń wodnych (art. 9
ust. 1 pkt 19) i m.in. w art. 62 zawiera postanowienia odrębne, dotyczące budownictwa wodnego,
niemniej w art. 62 ust. 2 stanowi, Ŝe postanowienia tego prawa nie naruszają przepisów ustawy z
dnia  7  lipca  1994  r.  Prawo  budowlane.  Co  waŜniejsze,  art.  122  i  n.  tego  prawa  przewidują
wydawanie pozwoleń wodnoprawnych dotyczących równieŜ wykonywania urządzeń wodnych.
Podobnie  sprawa  się  przedstawia  z  ustawą  z  dnia  3  października  2008  r.  o  udostępnianiu
informacji  o  środowisku  i  jego  ochronie,  udziale  społeczeństwa  w  ochronie  środowiska  oraz
ocenach  oddziaływania  na  środowisko  (Dz.  U.  Nr  199,  poz.  1227),  która  równieŜ  ma  bliski
związek  z  prawem  budowlanym.  Z  przepisów  tej  ustawy,  których  treść  wyznacza  konieczność
wdroŜenia  dyrektyw  prawa  wspólnotowego,  wynika,  Ŝe  dla  niektórych  przedsięwzięć  przed
uzyskaniem pozwolenia na budowę konieczne jest uzyskanie odrębnej decyzji o środowiskowych
uwarunkowaniach  oraz  istnieje  obowiązek  przeprowadzenia  odrębnego  postępowania,  zwanego
oceną oddziaływania na środowisko.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz.
2603)  określa  m.in.  zasady  podziału  nieruchomości  (art.  92  i  n.)  czy  teŜ  udziału  właścicieli
nieruchomości  w  kosztach  budowy  infrastruktury  technicznej  finansowanej  ze  środków
publicznych  (art.  143  i  n.).  Ścisły  związek  z  przepisami  prawa  budowlanego  posiada  ustawa  z
dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inŜynierów budownictwa oraz
urbanistów  (Dz.  U.  z  2001  r.  Nr  5,  poz.  42).  Nie  tylko  tworzy  ona  samorząd  zawodowy
podmiotów  realizujących  prawo  budowlane,  zmieniła  takŜe  postanowienia  tego  prawa,  w
szczególności  normując  odpowiedzialność  dyscyplinarną  osób  naleŜących  do  przedmiotowych
samorządów, ale - co istotne z punktu widzenia materialnego prawa administracyjnego - zmieniła
teŜ  reguły  wykonywania  tzw.  samodzielnych  funkcji  technicznych  w  budownictwie  i
zmodyfikowała zasady odpowiedzialności zawodowej. W dalszej części rozwaŜań będzie jeszcze
mowa o roli, jaką w przestrzeganiu przepisów prawa budowlanego pełnią osoby legitymujące się
uprawnieniami do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.
Związek z prawem budowlanym mają takŜe uchwalone ostatnio ustawy specjalne: ustawa z dnia
10  kwietnia  2003  r.  o  szczególnych  zasadach  przygotowania  i  realizacji  inwestycji  w  zakresie
dróg  publicznych  (Dz.  U.  z  2003  r.  Nr  80,  poz.  721  z  późn.  zm.),  z  dnia  7  września  2007  r.  o
przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce NoŜnej UEFA EURO 2012 (Dz.
U.  z  2007  r.  Nr  173,  poz.  1219)  oraz  ustawa  z  dnia  28  marca  2003  r.  o  transporcie  kolejowym
(Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94), określająca m.in. szczególne zasady i warunki przygotowania

inwestycji  dotyczących  linii  kolejowych  o  znaczeniu  państwowym,  w  tym  warunki  lokalizacji  i
nabywania nieruchomości na ten cel oraz organy właściwe w tych sprawach.

Wpływ prawa europejskiego na relacje uczestników przedsięwzięcia inwestycyjnego
Prawo  budowlane  w  znaczeniu  materialnym  jest  tym  działem  prawa  administracyjnego,  na
którego  treść  przepisy  prawa  wspólnotowego  wywierają  istotny  wpływ  tylko  w  niektórych
kwestiach.  W  przedmiotowym  zakresie  Wspólnota  Europejska  wpływa  na  regulacje  prawne
państw  członkowskich  za  pomocą  dyrektyw.  Istotnym  w  tym  kontekście  zagadnieniem  jest
kwestia  bezpośredniego  stosowania  dyrektywy.  Dyrektywy  co  do  zasady  nie  obowiązują
bezpośrednio,  obligują  jedynie  do  ustanowienia  w  państwie  członkowskim  przepisów
odpowiadających  jej  treści.  JednakŜe  zgodnie  z  dotychczasowym  orzecznictwem  Europejskiego
Trybunału  Sprawiedliwości,  niektóre  dyrektywy  mogą  obowiązywać  bezpośrednio,  w  pewnym
aspekcie.  Trybunał  wskazał  kilka  przesłanek  bezpośredniej  skuteczności  dyrektywy.
Podstawowym  warunkiem  jest  oczywiście  upływ  terminu  do  wdroŜenia  dyrektywy.  Kolejne
warunki to:

- sformułowanie przepisów dyrektywy w sposób bezwarunkowy, tzn. bezwarunkowe
zobowiązanie państwa członkowskiego do jej implementacji;
- wystarczająca dokładność, tzn. gdy dyrektywa określa krąg adresatów i uprawnienia lub
obowiązki z niej wynikające.

Skutek  bezpośredniego  stosowania  dyrektywy  mogą  wywoływać  jedynie  w  układzie
wertykalnym,  tzn.  w  stosunkach  między  jednostką  a  państwem  i  to  tylko  w  jednym  kierunku.
Dopuszczalne jest bowiem jedynie powoływanie się na postanowienia dyrektyw przez obywateli
w sporze z organami państwa. Nie jest natomiast moŜliwa sytuacja odwrotna, w której to państwo
mogłoby  wymagać  od  swoich  obywateli  stosowania  się  do  norm  aktu  prawnego,  którego  nie
implementowano.  Dyrektywy  nie  wywołują  równieŜ  skutku  horyzontalnego  w  stosunkach
pomiędzy obywatelami. W przypadku gdy dyrektywa nie spełnia warunków przyznania jej cechy
bezpośredniej  skuteczności,  nie  oznacza  to,  iŜ  w  razie  braku  implementacji  nie  będzie  ona
wywierała  Ŝadnych  skutków.  WiąŜe  się  to  z  faktem,  iŜ  obowiązek  wynikający  z  art.  249  TWE
skierowany  jest  do  wszystkich  organów  państwa  i  ma  na  celu  zrealizowanie  załoŜeń  danej
dyrektywy. Oznacza to, Ŝe sądy dokonując interpretacji prawa krajowego muszą brać pod uwagę
postanowienia takich dyrektyw i stosowana przez nie wykładnia powinna zmierzać do realizacji
jej  postanowień.  Jest  to  tzw.  pośrednia  skuteczność  dyrektyw.  W  sytuacji  natomiast,  gdy  nawet
takie  zabiegi  interpretacyjne  nie  dają  zadowalających  efektów,  obywatelowi,  którego  prawa
zostały  naruszone,  pozostaje  jeszcze  roszczenie  odszkodowawcze,  związane  z  niewykonaniem
przez  państwo  swoich  zobowiązań  względem  Wspólnoty.  PoniŜej  przedstawiono  niektóre  z
dyrektyw obowiązujących w interesującej nas dziedzinie.
Jedną z instytucji ukształtowanych pod wpływem regulacji wspólnotowych jest instytucja oceny
oddziaływania na środowisko. Jest to instrument proceduralny, słuŜący uwzględnieniu wymogów
ochrony  środowiska  zarówno  przy  konstruowaniu  planów  i  programów  mogących  potencjalnie
oddziaływać  na  środowisko  (w  tym  planów  zagospodarowania  przestrzeni)  -  jest  to  tzw.  ocena
strategiczna  (dyrektywa  2001/42/WE  -  Dz.  Urz.  WE  L  197  z  21.07.2001,  str.  30),  jak  teŜ  w
ramach  rozstrzygania  przez  organ  administracji  o  zezwoleniu  na  realizację  inwestycji
budowlanej.  W  odniesieniu  do  zezwolenia  na  realizacje  inwestycji  budowlanych  ocenę
oddziaływania  na  środowisko  reguluje  dyrektywa  85/337/EWG  z  dnia  27  czerwca  1985  r.  (Dz.
Urz.  WE  L  175  z  05.07.1985)  w  sprawie  oceny  wpływu  wywieranego  przez  niektóre
przedsięwzięcia publiczne i prywatne na środowisko, zwana dalej dyrektywą, oraz zmieniające ją
dyrektywa  97/11/WE  z  dnia  3  marca  1997  r.  (Dz.  Urz.  WE  L  73  z  14.03.1997)  i  dyrektywa
2003/35/WE z dnia 26 maja 2003 r. (Dz. Urz. UE L 156 z 25.06.2003, str. 17) - w odniesieniu do
udziału społeczeństwa i dostępu do wymiaru sprawiedliwości.

W  preambule  do  dyrektywy  zwraca  się  uwagę  na  to,  iŜ  celem  wprowadzanych  na  jej  mocy
obowiązków  jest  prewencyjna  kontrola  przedsięwzięć  inwestycyjnych,  a  to  w  myśl  zasady,  Ŝe
lepiej zapobiegać niŜ później przeciwdziałać skutkom nietrafnych decyzji. Celem dyrektywy jest
równieŜ  zapewnienie  harmonijnych  regulacji  w  państwach  członkowskich,  tak  aby  zapewnić
odpowiednie  warunki  konkurencji  na  wspólnym  rynku.  Wymogi  ochrony  środowiska  w  istotny
sposób wpływają bowiem na koszt realizacji inwestycji.
Przedsięwzięciem zgodnie z art. 1 dyrektywy jest wykonywanie prac budowlanych, instalacji lub
układów,  a  takŜe  inne  wkroczenie  w  otoczenie  przyrodnicze  i  krajobraz,  włącznie  z
wydobywaniem  zasobów  mineralnych.  Zgodnie  z  art.  2  ust.  2  dyrektywy  ocena  moŜe  być
włączona  do  istniejącej  juŜ  procedury  związanej  z  udzielaniem  zezwolenia  na  rozpoczęcie
inwestycji,  moŜe  teŜ  toczyć  się  w  odrębnym  postępowaniu.  Z  orzecznictwa  ETS  wynika,  Ŝe
zawarte  w  dyrektywie  pojęcie  "zezwolenie  na  inwestycję"  obejmuje  decyzję  wydawaną  takŜe
wieloetapowo,  umoŜliwiającą  wykonawcy  rozpoczęcie  prac  w  celu  realizacji  przedsięwzięcia.
Skoro  tak,  to  odnosząc  przepisy  dyrektywy  do  polskiego  ustawodawstwa  trzeba  stwierdzić,  Ŝe
inwestor otrzymuje zezwolenie na inwestycję dopiero z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę.
Zgodnie  z  dokonaną  przez  ETS  wykładnią  art.  2  ust.  1  w  związku  z  art.  4  ust.  2  dyrektywy,  w
przypadku wieloetapowego postępowania w sprawie udzielenia zezwolenia na inwestycję ocena
oddziaływania  na  środowisko  projektowanej  inwestycji  powinna  być  przeprowadzona  jak
najwcześniej,  ale  jednocześnie  powinna  obejmować  wszystkie  potencjalne  skutki  realizacji
inwestycji.  Zatem  ocena  powinna  być  przeprowadzona  na  tym  etapie,  na  którym  moŜna
przewidzieć  wszystkie  skutki  przedsięwzięcia.  Oznacza  to,  Ŝe  m.in.  procedurze  oceny
oddziaływania  na  środowisko  powinien  być  poddany  projekt  budowlany,  w  przeciwnym
wypadku niektóre dane dotyczące projektowanej inwestycji, w tym w szczególności wynikające z
projektu  budowlanego  nie  są  poddane  tej  ocenie.  Skoro  zatem  pozwolenie  na  budowę  jest  tym
ostatecznym aktem, którego wydanie stanowi zezwolenie na inwestycję w rozumieniu przepisów
dyrektywy,  to  naleŜy  stwierdzić,  Ŝe  takŜe  parametry  inwestycji  wynikające  z  wymagań,  jakie
względem inwestycji stawia prawo budowlane, powinny być przedmiotem oceny oddziaływania
na środowisko.
W  art.  3  dyrektywy  określono  przedmiot  oceny.  Ma  ona  określać,  opisywać  i  oceniać
bezpośrednie i pośrednie skutki inwestycji dla
1) ludzi, flory i fauny,
2) gleby, wody, powietrza, klimatu i krajobrazu, dóbr materialnych i dziedzictwa kulturalnego,
3) wzajemnego oddziaływania wymienionych czynników.
W  art.  4  dyrektywa  odwołuje  się  do  dwóch  załączników.  W  pierwszym  wymienione  są
przedsięwzięcia,  których  realizacja  bezwzględnie  wymaga  oceny  oddziaływania  na  środowisko.
Załącznik  drugi  wymienia  inwestycje,  w  odniesieniu  do  których  państwa  członkowskie  mogą
uznać, Ŝe ich charakter nie wymaga przedmiotowej oceny. Określając, czy wymóg oceny istnieje
w  odniesieniu  do  przedsięwzięć  z  II  grupy,  państwa  członkowskie  mogą  poddać  te
przedsięwzięcia  indywidualnemu  badaniu  lub  ustanowić  kryteria  pozwalające  stwierdzić
wymagalność oceny.
Zgodnie z art. 5 dyrektywy inwestor, na własny koszt, jest zobowiązany dostarczyć informacji o
przewidywanym  oddziaływaniu  jego  projektu  na  środowisko.  Organ  ma  prawo  wymagać
informacji  odpowiednich  dla  danego  etapu  procedury  wydawania  zezwolenia,  specyfiki
przedsięwzięcia oraz elementów środowiska, na które moŜe mieć ono wpływ, a takŜe realnych z
punktu widzenia dostępnych technik i metod badawczych. Inwestor moŜe wystąpić do organu o
określenie  zakresu  informacji,  co  jednak  nie  wiąŜe  organu  na  przyszłość.  Informacje  powinny
obejmować  opis  przedsięwzięcia,  dane  wymagane  do  oceny  i  rozpoznania  głównych  skutków,
opis  działań  zapobiegawczych,  zarys  alternatyw,  a  takŜe  nietechniczne  podsumowanie.  Na
podstawie  art.  5  ust.  4  dyrektywy  właściwe  organy  są  zobowiązane  udostępnić  inwestorowi
konieczne dla niego informacje, znajdujące się w ich dyspozycji.

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji
o  środowisku  i  jego  ochronie,  udziale  społeczeństwa  w  ochronie  środowiska  oraz  o  ocenach
oddziaływania  na  środowisko,  ocenę  oddziaływania  przedsięwzięcia  na  środowisko
przeprowadza  się  takŜe  w  ramach  postępowania  w  sprawie  uzyskania  pozwolenia  na  budowę,
jeŜeli  konieczność  jej  przeprowadzenia  została  stwierdzona  przez  organ  właściwy  do  wydania
decyzji  o  środowiskowych  uwarunkowaniach.  Występuje  wówczas  drugi  etap  oceny,
prowadzony  przez  regionalnego  dyrektora  ochrony  środowiska.  Etap  ten  kończy  udzielenie
pozwolenia na budowę. W związku z tym przepisy dyrektywy wywierają m.in. istotny wpływ na
treść  regulacji  ustawy  Prawo  budowlane  w  zakresie  określenia  strony  postępowania  w  sprawie
uzyskania  pozwolenia  na  budowę  dla  inwestycji,  których  realizacja  wymaga  przeprowadzenia
oceny  oddziaływania  na  środowisko,  czy  teŜ  kwestię  objęcia  danej  inwestycji  szerszą  formą
reglamentacji  w  zakresie  prewencyjnej  kontroli,  tj.  pozwoleniem  na  budowę  zamiast
zgłoszeniem.
Innym  przykładem  są  przepisy  dyrektywy  85/384/EWG  z  dnia  10  czerwca  1985  r.  w  sprawie
wzajemnego  uznawania  dyplomów,  świadectw  i  innych  dokumentów  poświadczających
kwalifikacje zawodowe w dziedzinie architektury, a takŜe środków mających ułatwić rzeczywistą
realizację  prawa  do  swobodnego  prowadzenia  działalności  gospodarczej  oraz  swobody
ś

wiadczenia usług (Dz. Urz. WE L 223 z 21.08.1985). Przedmiotem tej dyrektywy są sprawy

związane  z  wykonywaniem  zawodu  architekta  i  funkcjonowaniem  samorządu  zawodowego
architektów.
Wspomnieć  teŜ  naleŜy  o  dyrektywie  2002/91/WE  (Dz.  Urz.  WE  L  1  z  04.01.2003)  w  sprawie
charakterystyki  energetycznej  budynków.  Skutkiem  implementacji  postanowień  tej  dyrektywy
jest  nowelizacja  art.  5  prawa  budowlanego  ustawą  z  dnia  19  września  2007  r.  (Dz.  U.  Nr  191,
poz.  1373).  Na  podstawie  nowych  przepisów  wprowadzono  obowiązek  wykonywania  ocen
energetycznych poprzez sporządzanie tzw. świadectw charakterystyki energetycznej budynku lub
lokalu mieszkalnego oraz określono zasady ich sporządzania.
Ponadto  obowiązuje  dyrektywa  89/106/EWG  z  dnia  21  grudnia  1988  r.  w  sprawie  zbliŜenia
przepisów  prawnych  i  administracyjnych  państw  członkowskich  dotyczących  wyrobów
budowlanych  (Dz.  Urz.  WE  L  40  z  11.02.1989).  Celem  tej  dyrektywy  jest  zharmonizowanie
wymagań  stawianych  wyrobom  budowlanym  stosowanym  w  państwach  Unii  oraz  określenie
zasad ich wprowadzania na wspólny rynek. Wprowadza ona obowiązek potwierdzenia zgodności
wyrobów budowlanych z europejską specyfikacją techniczną. Dyrektywa ta została wdroŜona w
przepisach ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz. U. Nr 92, poz. 881).
W  kontekście  istoty  prawa  budowlanego  wskazać  naleŜy  na  Konwencję  Praw  Człowieka  i
Podstawowych Wolności, obowiązującą wśród państw członków Rady Europy, której stroną jest
Polska. Protokół 1 do tej konwencji ratyfikowany przez Polskę (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175)
stanowi w art. 1 o ochronie własności, dopuszczając jedynie jej konieczne ograniczenia i to przy
spełnieniu  formalnych  (ustawy)  i  materialnych  (interes  powszechny)  przesłanek.  Zatem  ujęcie
prawa  budowlanego  jako  zespołu  norm  prawnych  ograniczających  prawo  własności,  poprzez
reglamentowanie zakresu dysponowania nieruchomością ma takŜe umocowanie w konwencji, co
oznacza,  Ŝe  takŜe  postanowienia  tego  aktu  stanowią  wzorzec  legalności  dyspozycji  przepisów
prawa  budowlanego.  Ma  to  waŜki  walor  związany  z  moŜliwością  złoŜenia  skargi  do
Europejskiego  Trybunału  Praw  Człowieka.  Przykładowo  wskazać  moŜna  wyrok  Trybunału  z
dnia 6 listopada 2007 r. (wniosek nr 22531/05, sprawa Bugajny i inni v. Polska). W wyroku tym
Trybunał zasądził wysokie odszkodowanie w związku z naruszeniem przez władze polskie ww.
protokołu  do  konwencji  poprzez  odmowę  wypłaty  odszkodowania  za  przeznaczenie  części
nieruchomości  pod  drogę.  Droga  ta  była  drogą  wewnętrzną,  a  więc  pozostała  w  rękach
prywatnych,  co  było  podstawą  odmowy.  Jednocześnie  miała  charakter  ogólnodostępny  i  była
włączona  do  ciągu  dróg  publicznych,  a  jako  droga  wewnętrzna  była  przez  skarŜących
utrzymywana. Trybunał inaczej aniŜeli krajowe organy administracji publicznej oraz sądy, w tym

Sąd  NajwyŜszy  (wyczerpanie  krajowych  środków  zaskarŜenia  jest  zresztą  warunkiem
skuteczności  skargi  do  Trybunału)  uznał,  Ŝe  w  takiej  sytuacji  naleŜne  jest  odszkodowanie  za
naruszenie prawa własności poprzez stanowienie niezgodnych z konwencją norm prawnych.

Pozwolenie na budowę
Prawo  budowlane  opiera  konstrukcje  reglamentacji  administracyjnej  na  stadiach  procesu
budowlanego. Rozdział 4 traktuje bowiem o postępowaniu poprzedzającym rozpoczęcie procesu
budowlanego,  rozdział  5  stanowi  o  budowie  i  oddawaniu  obiektów  budowlanych  do  uŜytku,
kolejny  rozdział  6  mówi  o  utrzymywaniu  juŜ  istniejących  obiektów.  Według  tej  konstrukcji
ułoŜone  są  postanowienia  prawa  budowlanego,  dotyczące  praw  i  obowiązków  uczestników
procesu  budowlanego  oraz  kompetencje  organów  administracji  architektoniczno-budowlanej  i
nadzoru  budowlanego.  Dopełnieniem  owych  stadiów  postępowania  są  przepisy  o  postępowaniu
w  wypadku  zaistnienia  katastrofy  budowlanej,  która  moŜe  nastąpić  zarówno  w  czasie  budowy,
jak  teŜ  po  wybudowaniu  obiektu.  Według  tej  konstrukcji  zostaną  niŜej  w  kolejnych  rozdziałach
przedstawione przepisy "postępowania budowlanego".
W stadium poprzedzającym proces budowlany  centralną instytucję prawa  budowlanego stanowi
pozwolenie  na  budowę.  W  kwestii  pozwolenia  art.  28  stanowi:  "Roboty  budowlane  moŜna
rozpocząć  jedynie  na  podstawie  ostatecznej  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę,  z  zastrzeŜeniem
art. 29 i art. 30". Artykuł 28 przyjmuje zasadę, Ŝe na roboty budowlane (w rozumieniu art. 3 pkt
7)  potrzebne  jest  pozwolenia  na  budowę.  Akt  ten  jest  podstawową  formą  administracyjno-
prawnej reglamentacji poprzedzającej przystąpienie do realizacji robót budowlanych.
Nie  jest  wymagane  uzyskanie  pozwolenia  w  przypadkach  wskazanych  w  art.  29  i  30.  Są  to
wyjątki  od  ogólnej  reguły,  wyraŜonej  w  art.  28  ust  1.  Stąd  w  przypadku  wątpliwości  naleŜy
stanąć na stanowisku, Ŝe na roboty budowlane jest potrzebne pozwolenie.
Zgodnie  z  art.  29  ust.  3  w  przypadku  przedsięwzięć  mogących  znacząco  oddziaływać  na
ś

rodowisko wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Zatem nawet gdyby dana

inwestycja  nie  była  objęta  tą  formą  reglamentacji,  lecz  podlegała  zgłoszeniu,  to  okoliczność,  iŜ
moŜe  ona  znacząco  oddziaływać  na  środowisko,  powoduje  powstanie  obowiązku  uzyskania
pozwolenia  na  budowę.  Wymóg  ten  odpowiada  przepisom  dyrektywy  85/337/EWG  z  dnia  27
czerwca  1985  r.  (art.  2,  8  i  9)  oraz  ich  interpretacji  przez  Europejski  Trybunał  Sprawiedliwości
(sprawa  C-230/00),  zgodnie  z  którymi  zezwolenie  na  realizację  inwestycji  mogących  znacząco
oddziaływać na środowisko musi mieć formę wyraźnej decyzji.
Przedmiotem  regulacji  prawa  budowlanego  objęte  są  równieŜ  obiekty  budowlane,  na  których
wzniesienie  nie  jest  wymagane  pozwolenie  na  budowę  albo  zgłoszenie.  W  tym  wypadku
wyłączona jest bowiem reglamentacja o charakterze prewencyjnym.
Jak stanowi przywołany wyŜej przepis art. 28, pozwolenie na rozpoczęcie robót uzyskuje się na
podstawie  decyzji  ostatecznej,  czyli  takiej,  od  której  nie  słuŜy  odwołanie  w  administracyjnym
toku  instancji  (por.  art.  16  §  1  k.p.a.).  Decyzję  w  sprawie  pozwolenia  na  budowę  wydaje  się  w
trybie  ogólnego  postępowania  administracyjnego,  chyba  Ŝe  prawo  budowlane  stanowi  inaczej.
Zatem odwołanie słuŜy tylko do jednej instancji. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu,
który  wydał  rozstrzygnięcie  w  I  instancji.  Według  ogólnych  reguł  przed  upływem  terminu  do
wniesienia  odwołania  decyzja  nie  moŜe  być  wykonana.  Wniesienie  odwołania  wstrzymuje  jej
wykonanie.  Niemniej  jednak  decyzja  wydana  w  I  instancji  podlega  wykonaniu,  gdy  nadano  jej
rygor  natychmiastowej  wykonalności,  wynika  to  z  ustawy  albo  gdy  jest  zgodna  z  Ŝądaniem
wszystkich stron (por. art. 127 i n. k.p.a.).
W  związku  z  powyŜszym  rozwaŜenia  wymaga  kwestia  wykonalności  decyzji  w  sprawie
pozwolenia na budowę, w tym nadaniu takiej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. W
praktyce  sytuacje  o  których  traktuje  art.  108  k.p.a.  mogą  zaistnieć  takŜe  w  sferze  prawa
budowlanego (nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności z uwagi na interes społeczny albo
wyjątkowo waŜny interes strony). Tym, na co w pierwszej kolejności naleŜy zwrócić uwagę jest

przytoczony  juŜ  przepis  art.  28  ustawy  Prawo  budowlane,  zgodnie  z  którym  roboty  budowlane
moŜna  rozpocząć  jedynie  na  podstawie  decyzji  ostatecznej.  Stąd  podnosi  się  niekiedy,  iŜ
decyzjom  w  sprawie  pozwolenia  na  budowę  nie  moŜna  nadać  rygoru  natychmiastowej
wykonalności, skoro prawo budowlane operuje terminem decyzji ostatecznej. Dopuszczalna jest
teza,  Ŝe  "nadanie  rygoru  natychmiastowej  wykonalności  na  podstawie  art.  108  §  1  k.p.a.  jest
moŜliwe tylko wtedy, gdy decyzja, w związku z treścią przepisu prawa materialnego lub przepisu
postępowania  stanowiącego  podstawę  jej  wydania,  nadaje  się  do  wykonania.  Nadanie  rygoru
natychmiastowej  wykonalności  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę  raŜąco  narusza  zasady  Prawa
budowlanego,  a  w  szczególności  przepisy  art.  28  w  związku  z  art.  48,  sprowadzające  wszelkie
przypadki  prowadzenia  robót  budowlanych  przed  uzyskaniem  ostatecznej  decyzji  o  pozwoleniu
na  budowę  do  kategorii  samowoli  budowlanej.  Nadanie  rygoru  wykonalności  decyzji
nieostatecznej jest instrumentem obejścia prawa i narusza przepisy  art. 6  k.p.a.".  Z powyŜszego
stanowiska wynikają m.in. takie tezy: 1) kwestia wykonalności decyzji dotyczy tylko tych, które
nadają  się  do  wykonania,  2)  rozpoczęcie  robót  budowlanych  przed  uprawomocnieniem  się
decyzji jest równoznaczne z dopuszczeniem się samowoli budowlanej.
W  odniesieniu  do  pierwszej  tezy  stwierdzić  naleŜy,  Ŝe  nie  kaŜda  decyzja  ma  przymiot
wykonalności. Chodzi tu o decyzje, które zobowiązują albo uprawniają do określonego działania.
Wykonalność  decyzji  jest  pojęciem  podmiotowo  i  przedmiotowo  szerszym  niŜ  jej  egzekucja,
gdyŜ obejmuje teŜ działanie strony, a nie tylko organu. W doktrynie przyjmuje się, Ŝe wynikający
z  art.  130  k.p.a.  zakaz  wykonywania  decyzji  przed  upływem  terminu  do  wniesienia  odwołania
dotyczy tylko organu, nie zaś strony. Przepis ten ogranicza bowiem władzę, a nie stronę, inaczej
mówiąc  przepis  ten  nie  zabrania  stronie  natychmiastowej  realizacji  nadanych  jej  decyzją
uprawnień.  Jednak  regulacja  ta  dotyczy  tylko  takich  spraw,  w  których  jest  jedna  strona,  a  nie
obejmuje tych, w których występuje więcej stron o sprzecznych interesach. Pogląd ten wydaje się
słuszny,  zwłaszcza  jeśli  uwzględnić,  Ŝe  kwestię  wykonalności  decyzji  zgodnej  z  Ŝądaniem
wszystkich  stron  reguluje  art.  130  §  4  k.p.a.  Pozwolenie  na  budowę,  które  jest  decyzją
uprawniającą poprzez uchylenie prewencyjnego zakazu zabudowy, jest wykonywane przez stronę
-  wnioskodawcę.  W  przypadku  pozwolenia  na  budowę  z  istoty  rzeczy  odpada  kwestia  jego
egzekucji.
Opierając  się  zatem  na  postanowieniach  art.  130  §  3  pkt  1  i  §  4  k.p.a.,  stwierdzić  moŜna,  iŜ
pozwolenie na budowę mogłoby być wykonywane przed uprawomocnieniem, jeśli jest zgodne z
Ŝą

daniem wszystkich stron oraz jeśli został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. MoŜe

być  teŜ  tak,  Ŝe  natychmiastowa  wykonalność  decyzji  wynika  z  ustawy,  jak  w  przypadku
pozwolenia  na  budowę  przedsięwzięcia  EURO  2012  -  art.  34  ust.  1  w  związku  z  art.  25  ust.  2
ustawy  o  przygotowaniu  finałowego  turnieju  Mistrzostw  Europy  w  Piłce  NoŜnej  UEFA  EURO
2012 w związku z art. 130 § 3 pkt 2 k.p.a.
Pozostaje jeszcze do oceny druga teza, iŜ z uwagi na treść art. 28 ust. 1, zgodnie z którym roboty
budowlane moŜna rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji, ich rozpoczęcie przed jej
uprawomocnieniem się jest niezgodne z prawem. Jak się wydaje, odpowiedzi naleŜy poszukiwać
w treści art. 28 w związku z art. 48. Istnieje pogląd, iŜ zestawienie treści art. 28 i 48, z których
drugi - określając podstawy wydania nakazu rozbiórki nie stanowi o ostateczności pozwolenia na
budowę,  nie  daje  podstawy  do  przyjęcia,  iŜ  nieostateczne  pozwolenie  na  budowę  wyłącza
moŜliwość stwierdzenia samowoli budowlanej. Rozpoczęcie przez inwestora robót budowlanych
na  podstawie  nieostatecznej  decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę,  polegających  na  wylaniu  ław
fundamentowych,  jest  wprawdzie  działaniem  niezgodnym  z  prawem,  gdyŜ  narusza  przepis  art.
28,  jednakŜe  działanie  takie  wyłącza  moŜliwość wydania  nakazu  rozbiórki  przez  organ  nadzoru
budowlanego  na  podstawie  art.  48,  przed  rozpoznaniem  odwołania  przez  organ  II  instancji,
wniesionego  od  decyzji  o  udzieleniu  pozwolenia  na  budowę.  Moim  zdaniem  na  aprobatę
zasługuje  drugie  stanowisko.  Znajduje  ono  bowiem  uzasadnienie  w  treści  art.  48.  Ponadto
stanowisko  to  jest  spójne  z  przedstawionymi  wyŜej  regułami  kodeksu  postępowania

administracyjnego,  dotyczącymi  wykonalności  decyzji  nieostatecznej.  Nie  ma  bowiem  powodu,
dla którego w sytuacjach szczególnych, określonych hipotezą normy z art. 108 k.p.a. oraz wtedy,
gdy  w  sprawie  nie  występują  strony  o  sprzecznych  interesach,  nie  moŜna  było  przystąpić  do
realizacji  pozwolenia  na  budowę  przed  jego  uprawomocnieniem  się.  Ta  szczególna  sytuacja
prawna  powstaje  jednak  tylko  w  wyjątkowych  sytuacjach,  wtedy  gdy  reguły  k.p.a.  dotyczące
wykonalności  decyzji  nieostatecznej  w  związku  z  art.  48  uchylają  dyspozycję  art.  28  ust.  1.
Wtedy  moŜemy  przyjąć,  Ŝe  działanie  inwestora  nie  jest  niezgodne  z  prawem.  W  takiej  sytuacji
inwestor właściwie nie ponosi ryzyka wyeliminowania jeszcze nieostatecznej decyzji, albowiem
w  zaleŜności  od  konkretnego  przypadku  jego  wykonalność  wynika  z  rygoru  nadanego  przez
organ  albo  braku  strony  uprawnionej  do  wniesienia  odwołania.  Uznać  bowiem  naleŜy,  Ŝe
dyspozycja  z  art.  130  §  4  k.p.a.  moŜe  mieć  w  przypadku  pozwolenia  na  budowę  zastosowanie
wyłącznie wtedy, gdy w związku z treścią art. 28 ust. 2 nie istnieje inna strona postępowania, tzn.
projektowany  obiekt  budowlany  nie  oddziaływuje  na  cudzą  nieruchomość.  Natomiast  gdy
inwestor  rozpoczyna  roboty  budowlane,  mimo  iŜ  od  decyzji  zostało  wniesione  albo  moŜe  być
wniesione odwołanie, to wówczas narusza art. 28 ust. 1. Dodać naleŜy takŜe, iŜ - jak stanowi art.
108 k.p.a. - nadanie rygoru natychmiastowej wykonalności z uwagi na wyjątkowo waŜny interes
strony  organ  moŜe  uzaleŜnić  od  ustanowienia  przez  nią  stosownego  zabezpieczenia,  które  w
przypadku  pozwolenia  na  budowę  musiałoby  posłuŜyć,  jak  moŜna  mniemać,  usunięciu
faktycznych  skutków  rozpoczęcia  prac  przed  uprawomocnieniem  się  decyzji.  Z  kolei  potrzeba
ochrony interesów inwestora przed niepotrzebnym wstrzymywaniem wykonalności decyzji legła
u  podstaw  regulacji  z  art.  35a,  który  udziela  sądowi  administracyjnemu  kompetencji  do
uzaleŜnienia  wydania  postanowienia  o  wstrzymaniu  wykonania  pozwolenia  na  budowę  od
złoŜenia przez skarŜącego kaucji.
W  kwestii  decyzji  administracyjnej  wypowiada  się  art.  107  k.p.a.,  wskazując  na  konieczne  jej
elementy.  Z  art.  107  k.p.a.  wynika,  Ŝe  równieŜ  decyzja  o  pozwoleniu  na  budowę  powinna
zawierać  oznaczenie  organu,  który  ją  wydał,  oznaczenie  strony  lub  stron,  do  których  została
skierowana,  powołanie  podstawy  prawnej,  rozstrzygnięcie  (orzeczenie  o  wydaniu  lub  odmowie
wydania  pozwolenia  na  budowę),  uzasadnienie  faktyczne  i  prawne,  datę  wydania  decyzji  oraz
podpis,  z  podaniem  imienia  i  nazwiska,  takŜe  stanowiska  słuŜbowego  osoby  upowaŜnionej  do
podpisania decyzji. Artykuł 107 § 3 k.p.a. ustala, jakie elementy powinno zawierać uzasadnienie
faktyczne  decyzji,  a  §  4  i  §  5  określają,  kiedy  organ  moŜe  odstąpić  od  uzasadnienia  decyzji.
Nadto decyzja powinna zawierać pouczenie, czy i w jakim trybie słuŜy od niej odwołanie, a gdy
słuŜy od niej skarga do sądu administracyjnego, równieŜ pouczenie w tej kwestii.
Zgodnie z ogólną regułą z art. 107 § 2 k.p.a. decyzja administracyjna moŜe zawierać dodatkowe
składniki.  W  doktrynie  postępowania  administracyjnego  wyróŜnia  się  tu  zlecenie,  termin  i
warunek.  Podstawą  umieszczenia  dodatkowego  składnika  w  decyzji  jest  przepis  prawa
materialnego,  przy  czym  naleŜy  go  odróŜnić  od  określonego  normą  prawa  materialnego
obligatoryjnego  elementu  treści  rozstrzygnięcia.  OtóŜ  art.  36  ust.  1  ustala  owe  dodatkowe
składniki decyzji. Te dodatkowe składniki decyzji ujęte są jednak w art. 36 ust. 1 fakultatywnie,
tj.  zaleŜnie  od  okoliczności  sprawy  ("w  razie  potrzeby"),  uwzględnia  je  organ  w  decyzji
dotyczącej  pozwolenia  na  budowę.  Rzecz  jasna,  owe  dodatkowe  elementy  umieszcza  się  w
decyzji pozytywnej, są one podyktowane róŜnymi przyczynami, np. względami bezpieczeństwa i
porządku  (wymóg  zabezpieczenia  terenu  i  robót  budowlanych,  szczegółowe  warunki  dotyczące
nadzoru, określenie czasu uŜytkowania tymczasowych obiektów, wyznaczenie terminu rozbiórki
określonych  obiektów).  Lista  owych  ewentualnych  wymogów  zawartych  w  pozwoleniu  na
budowę  na  podstawie  art.  36  ust.  1  jest  zamknięta,  mają  one  charakter  zlecenia.  Stosownie  do
tego  przyjąć  naleŜy,  iŜ  na  podstawie  art.  162  §  2  k.p.a.  organ  administracji  architektoniczno-
budowlanej  uchyli  decyzję,  o  ile  w  wyznaczonym  terminie  strona  nie  dopełni  określonych
czynności.  Wszczynana  jest  wówczas  nowa  sprawa,  a  jej  przedmiotem  nie  jest  treść  decyzji  w
sprawie pozwolenia na budowę, lecz jej ewentualne uchylenie z powodu niewypełnienia zlecenia.

Obowiązki podjęcia określonych czynności wynikające ze zlecenia są bowiem dodatkowe w
stosunku do treści rozstrzygnięcia.

Strona postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
Postępowanie

sprawie

uzyskania

pozwolenia

budowę

jest

postępowaniem

administracyjnym. W kwestii strony postępowania administracyjnego podstawowe znaczenie ma
art. 28 k.p.a., zgodnie z którym stroną postępowania administracyjnego jest ten, czyjego interesu
prawnego  ono  dotyczy.  Jednak  art.  28  ust.  2,  w  myśl  którego  stronami  w  postępowaniu  o
uzyskanie  pozwolenia  na  budowę  są:  inwestor  oraz  właściciel,  uŜytkownicy  wieczyści  lub
zarządcy  nieruchomości  znajdujących  się  w  obszarze  oddziaływania  obiektu,  w  sposób
szczególny  wskazuje  krąg  stron  w  tym  postępowaniu.  W  art.  28  ust.  3  wyłączono  takŜe
stosowanie  art.  31  k.p.a.  regulującego  udział  organizacji  społecznej  w  ramach  postępowania
administracyjnego.  Podkreślić  naleŜy,  iŜ  chodzi  tu  wyłącznie  o  postępowanie  w  sprawie
udzielenia  pozwolenia  na  budowę.  Pogląd  ten  jest  jednolicie  prezentowany  w  orzecznictwie
sądów administracyjnych, przy  czym dotyczy to nawet takich sytuacji, jak ustalanie kręgu osób
będących stronami w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego
i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych z art. 51 ust. 4. Odnośnie do treści art. 28 ust. 2
zgodzić się naleŜy z sentencją, iŜ "celem tego przepisu jest niewątpliwie zawęŜenie kręgu stron w
postępowaniu  w  sprawie  pozwolenia  na  budowę jedynie  do  wymienionych  tam  podmiotów,  dla
których  planowana  inwestycja  moŜe  powodować  ograniczenia  w  zagospodarowaniu  ich
nieruchomości,  przy  czym  ograniczenie  to  wynikając  z  przepisów  odrębnych,  musi  godzić  w
konkretne uprawnienia tych podmiotów do zagospodarowania ich nieruchomości. Czyni to stroną
postępowania  budowlanego  jedynie  tego,  komu  oddziaływanie  zamierzonej  inwestycji  moŜe
ograniczyć prawo do zgodnego z prawem zagospodarowania jego nieruchomości".
Na  określenie  strony  postępowania  w  sprawie  udzielenia  pozwolenia  na  budowę,  w  odniesieniu
do  inwestycji  wymagających  oceny  oddziaływania  na  środowisko,  istotny  wpływ  mają  takŜe
przepisy  dyrektywy  85/337/EWG  z  dnia  27  czerwca  1985  r.  w  sprawie  oceny  wpływu
wywieranego  przez  niektóre  przedsięwzięcia  publiczne  i  prywatne  na  środowisko.  W  wyniku
wdroŜenia  jej  postanowień  ustawą  z  dnia  3  października  2008  r.  o  udostępnianiu  informacji  o
ś

rodowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach

oddziaływania na środowisko (uioś) (Dz. U. Nr 199 poz. 1227 + 7 zmian), szczególna regulacja
dotycząca  strony  postępowania  nie  obowiązuje  wobec  inwestycji  mogących  znacząco
oddziaływać na środowisko, w myśl art. 28 ust. 4 ustawy Prawo budowlane. Zatem w przypadku
postępowania  w  sprawie  pozwolenia  na  budowę  dla  inwestycji  oddziaływującej  na  środowisko
stronę  postępowania  określa  art.  28  k.p.a.  Ponadto  w  tym  postępowaniu  stosuje  się  art.  44  ww.
ustawy  z  dnia  3  października  2008  r.  (uioś),  regulujący  udział  organizacji  ekologicznych  na
prawach  strony.  Ta  odmienność  regulacji,  wynikająca  z  postanowień  ww.  dyrektywy,  jest
związana  z  koniecznością  zapewnienia  udziału  społeczeństwa  przy  zezwoleniu  na  realizację
inwestycji  wymagających  oceny  oddziaływania  na  środowisko,  przy  czym  -  jak  juŜ  to  wyŜej
wskazywano  -  pojęcie  zezwolenia  obejmuje  takŜe  ten  etap  kontroli  inwestycji,  jakim  jest
uzyskanie  pozwolenia  na  budowę.  NaleŜy  wskazać,  iŜ  stosownie  do  art.  60  ustawy  z  dnia  3
października  2008  r.  (uioś)  Rada  Ministrów  określi  w  drodze  rozporządzenia  rodzaje
przedsięwzięć  mogących  zawsze  lub  potencjalnie  znacząco  oddziaływać  na  środowisko  oraz
przypadki,  gdy  zmiany  w  obiektach  moŜna  kwalifikować  do  tego  rodzaju  przedsięwzięć.
Przedsięwzięcia  mogące  znacząco  oddziaływać  na  środowisko  są  wymienione  są  w
Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 roku - Dz. U. z 2010 r., Nr 213 poz.
1397.
W nawiązaniu do stosowania w ramach postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę art. 44
ustawy z dnia 3 października 2008 r. (uioś) stwierdzić naleŜy, iŜ organizacja ekologiczna moŜe w
nim wziąć udział na prawach strony, o ile zgłosi chęć uczestnictwa, powołując się na swoje cele

statutowe. Organizacja moŜe wnieść odwołanie, nawet gdy nie brała udziału w postępowaniu w
pierwszej instancji. Ponadto niezaleŜnie od udziału w postępowaniu jurysdykcyjnym organizacja
ekologiczna  moŜe  wnieść  skargę  do  sądu  administracyjnego,  co  stanowi  szczególną  regulację
wobec  art.  50  ustawy  Prawo  o  postępowaniu  przed  sądami  administracyjnymi.  Przepis  ten
stanowi bowiem, Ŝe organizacja społeczna ma prawo złoŜenia skargi, o ile m. in. brała udział w
postępowaniu jurysdykcyjnym.
Omawiane przepisy stanowią implementację art. 6 ust. 4 dyrektywy, który stanowi o obowiązku
zapewnienia  zainteresowanej  społeczności  wczesnej  i  skutecznej  moŜliwości  udziału  w
procedurach  decyzyjnych,  z  kolei  art.  10a  dyrektywy  nakłada  na  państwa  członkowskie
obowiązek zapewnienia  zainteresowanej społeczności dostępu do procedury  odwoławczej przed
sądem, by móc zakwestionować materialną i proceduralną legalność decyzji, stanowiąc przy tym,
Ŝ

e w tym celu interes organizacji pozarządowych spełniających określone w dyrektywie wymogi

uwaŜa się za wystarczający do celów tego artykułu.
W związku z powyŜszym moŜna sądzić, iŜ art. 28 ust. 4 nie stanowi właściwej transpozycji ww.
przepisów  dyrektywy  w  zakresie,  w  jakim  poza  organizacjami  ekologicznymi  ogranicza  krąg
stron  postępowania  tylko  do  podmiotów  mających  interes  prawny  (stosownie  do  art.  28  k.p.a.).
Stanowi  to  zawęŜenie  pojęcia  "zainteresowana  społeczność".  W  myśl  art.  1  ust.  2  dyrektywy
termin ten oznacza społeczeństwo, które jest lub moŜe być dotknięte skutkami lub ma interes w
procedurach podejmowania decyzji dotyczących środowiska.

Elementy wniosku o pozwolenie na budowę/rozbiórkę
Prawo  budowlane  zawiera  wiele  postanowień  proceduralnych.  Chodzi  tu  m.in.  o  wymagane
prawem elementy wniosku o pozwolenie na budowę, np. uzgodnienia. Z art. 32 wynika, Ŝe organ
administracji  architektoniczno-budowlanej  nie  moŜe  wydać  pozwolenia  na  budowę  (rozbiórkę),
zanim  inwestor  nie  uzyska  wymaganych  przez  przepisy  szczególne  uzgodnień,  opinii  lub
pozwoleń innych organów. JuŜ sama ustawa Prawo budowlane wymaga takich opinii. Artykuł 32
ust.  1  stanowi  o  pozwoleniach,  opiniach,  uzgodnieniach  innych  organów.  NaleŜy  załoŜyć,  Ŝe
chodzi  tu  o  organy  wykonujące  funkcje  władcze.  Będą  to  z  reguły  organy  administracji
publicznej  (por.  np.  art.  37  ust.  3  ustawy  z  dnia  21  marca  1991  r.  o  obszarach  morskich
Rzeczypospolitej  Polskiej  i  administracji  morskiej  -  Dz.  U.  z  2003  r.  Nr  153,  poz.  1502  -
przewidujący uzgodnienie z dyrektorem urzędu morskiego w sprawach pozwolenia na budowę w
pasie  ochronnym,  technicznym  oraz  w  morskich  portach  i  przystaniach),  ale  moŜe  wchodzić  w
rachubę  równieŜ  orzeczenie  sądu  (np.  dotyczące  ustalenia  praw  własności  nieruchomości).  Z
innych przepisów wynika, Ŝe mogą to być takŜe opinie, uzgodnienia itp. podmiotów niebędących
organami  administracji  publicznej.  Tytułem  przykładu  moŜna  wskazać,  iŜ  zgodnie  z  art.  34
ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz. U. z 2006 r. Nr 122, poz.
851 z późn. zm.) Główny Inspektor Sanitarny moŜe osobie posiadającej wymagane kwalifikacje
nadać,  w  określonym  zakresie  oraz  cofnąć  uprawnienie  rzeczoznawcy  do  spraw
sanitarnohigienicznych  do  uzgadniania  w  imieniu  państwowego  inspektora  sanitarnego
dokumentacji  projektowej  pod  względem  wymagań  higienicznych  i  zdrowotnych.  Na  tej
podstawie  uprawniony  rzeczoznawca  stosownie  do  treści  art.  33  ust.  2  moŜe  w  zastępstwie
Inspektora Sanitarnego uzgodnić projekt budowlany.
Artykuł  32  ust.  2  ma  charakter  dyscyplinujący  podmioty,  które  mają  wydać  opinie  czy
uzgodnienie, gdyŜ nakłada na te podmioty obowiązek wydania opinii lub uzgodnienia w terminie
14  dni  od  proponowanych  rozwiązań.  Przepis  ten  dotyczy  organów  administracji  publicznej.
Niepodjęcie czynności w tym terminie ma taki skutek, iŜ uwaŜa się, Ŝe nie zgłoszono zastrzeŜeń
do proponowanych rozwiązań. Zatem "milczenie władzy" uwaŜa się za swego rodzaju pozytywne
rozstrzygnięcie.  Jednak  z  mocy  art.  32  ust.  3  powyŜsza  reguła  nie  obowiązuje,  gdy  stanowisko
innego organu powinno być wyraŜone w drodze decyzji oraz gdy idzie o opinie albo uzgodnienia
w ramach postępowania w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, albo na

obszar Natura 2000. Drugi etap tego postępowania w ramach procedury udzielania pozwolenia na
budowę prowadzi regionalny dyrektor ochrony środowiska.
Przepis  art.  32  ust.  2  uznać  naleŜy  za  szczególny  w  stosunku  do  art.  106  §  6  k.p.a.,  zgodnie  z
którym  w  przypadku  niezajęcia  przez  organ  współdziałający  stanowiska  w  terminie  stosuje  się
odpowiednio przepisy o terminach załatwiania spraw zawarte w art. 35-38 k.p.a. Z mocy art. 106
§  5  k.p.a.  wyraŜenie  zgody,  opinii  lub  zajęcie  stanowiska  w  innej  formie  następuje  w  drodze
postanowienia, na które słuŜy zaŜalenie. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 6 k.p.a. wydanie decyzji
bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu stanowi podstawę do wznowienia
postępowania w sprawie, w tym przypadku - w sprawie wydania pozwolenia na budowę.
Choć ustawa Prawo budowlane wypowiada się ogólnie o opiniach, uzgodnieniach i pozwoleniach
wymaganych  przez  inne  przepisy,  to  jednak  w  art.  39  szczegółowo  reguluje  te  kwestie  w
odniesieniu do obiektów zabytkowych. Pozwolenie na budowę dotyczące obiektów wpisanych do
rejestru  zabytków  albo  znajdujących  się  na  obszarze  wpisanym  do  takiego  rejestru  wymaga
uprzedniego pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Będzie ono udzielane w formie
decyzji, stąd nie obowiązuje tu reguła z art. 32 ust. 2. Do pozwolenia na budowę lub rozbiórkę,
dotyczącego  obiektów  chronionych  na  podstawie  ustaleń  planu  miejscowego  wystarczy
uzgodnienie tego organu, z tym Ŝe w tym przypadku termin z art. 32 ust. 2 został wydłuŜony z 14
do  30  dni.  NiezaleŜnie  od  powyŜszego  pozwolenie  na  rozbiórkę  obiektu  wpisanego  do  rejestru
musi poprzedzić decyzja Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu z rejestru zabytków.
Z ochroną zabytków wiąŜe się art. 39a, który dotyczy szczególnych zabytków - terenów byłych
hitlerowskich obozów zagłady (por. teŜ ustawę z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych
hitlerowskich  obozów  zagłady  -  Dz.  U.  Nr  41,  poz.  412).  OtóŜ  artykuł  ten  wymaga  przed
uzyskaniem pozwolenia na budowę obiektu budowlanego, tymczasowego obiektu budowlanego i
urządzenia  budowlanego  na  terenie  pomnika  zagłady  zgody  właściwego  wojewody  przed
uzyskaniem pozwolenia na budowę. Owa "zgoda" posiada równieŜ - jak moŜna sądzić - charakter
"wstępnej" decyzji, warunkującej wydanie decyzji właściwej.
Zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 1 wydanie pozwolenia na budowę wymaga niekiedy wcześniejszego
przeprowadzenia  postępowania  w  sprawie  oceny  oddziaływania  na  środowisko.  Kwestię  tą
reguluje  ustawa  z  dnia  3  października  2008  r.  o  udostępnianiu  informacji  o  środowisku  i  jego
ochronie,  udziale  społeczeństwa  w  ochronie  środowiska  oraz  o  ocenach  oddziaływania  na
ś

rodowisko. Źródłem tej instytucji jest implementacja do ustawodawstwa krajowego przepisów

prawa  wspólnotowego  (dyrektywa  85/337/EWG  z  dnia  27  czerwca  1985  r.  z  jej  późniejszymi
zmianami).
Artykuł 32 ust. 4 stanowi, kto ma legitymację (jest uprawniony) do złoŜenia wniosku o wydanie
pozwolenia  na  budowę.  MoŜe  to  być  podmiot,  który:  złoŜył  oświadczenie,  pod  rygorem
odpowiedzialności  karnej,  o  posiadanym  prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele
budowlane,  a  nadto  złoŜył  wniosek  w  okresie  waŜności  decyzji  o  warunkach  zabudowy  i
zagospodarowania  terenu.  Zatem  tylko  osoba,  która  dysponuje  nieruchomością  na  cele
budowlane  oraz  decyzją  o  warunkach  zabudowy  moŜe  ubiegać  się  o  udzielenie  pozwolenia  na
budowę.  Zgodnie  z  przepisami  o  planowaniu  i  zagospodarowaniu  przestrzennym  wymóg
legitymowania  się  decyzją  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu  nie  obowiązuje,
gdy  na  terenie  objętym  zamierzeniem  obowiązuje  miejscowy  plan  zagospodarowania
przestrzennego.  Podmiotem  składającym  wniosek  o  pozwolenie  na  budowę  będzie  inwestor.
Zgodnie z regułami postępowania administracyjnego moŜe on występować przez pełnomocnika.
Aktualna treść art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane mogłaby prima facie wskazywać, iŜ
dla  waŜności  pozwolenia  na  budowę  istotne  jest  tylko  złoŜenie  oświadczenia  o  dysponowaniu
nieruchomością  na  cele  budowlane.  Tak  jednak  nie  jest.  NaleŜy  przyjąć,  iŜ  oświadczenie  jest
ś

rodkiem dowodowym, mającym na celu przyspieszenie i usprawnienie postępowania w sprawie.

Nie zmienia to jednak podstawowej reguły, iŜ warunkiem udzielenia inwestorowi zgodnego z
prawem pozwolenia na budowę jest dysponowanie przez niego nieruchomością na cele

budowlane. Zatem w razie wątpliwości co do rzeczywistego stanu prawnego organ administracji
winien we własnym zakresie ustalić, czy inwestor dysponuje nieruchomością oraz władny jest do
oceny,  czy  w  świetle  przepisów  prawa  budowlanego  inwestor  posiadał  tytuł  prawny  do
dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane.  Trzeba  dodać,  iŜ  ustawa  Prawo  budowlane
definiuje  pojęcie  "prawo  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane",  stanowiąc,  iŜ
chodzi  tu  o  tytuł  prawny  wynikający  z  prawa  własności,  uŜytkowania  wieczystego,  zarządu,
ograniczonego  prawa  rzeczowego  albo  stosunku  zobowiązaniowego,  przewidującego
uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
W  związku  z  powyŜszym  uznać  naleŜy,  iŜ  dysponowanie  nieruchomością  na  cele  budowlane
stanowi  jedną  z  materialnoprawnych  przesłanek  wydania  pozwolenia  na  budowę.  Przesłanka  ta
co  do  zasady  jest  weryfikowana  poprzez  oświadczenie  inwestora  złoŜone  pod  groźbą
odpowiedzialności karnej. Jeśli okaŜe się, iŜ zostało ono złoŜone fałszywie, to kierując się tezą, iŜ
stanowi  ono  jedynie  środek  dowodowy,  stwierdzić  trzeba,  Ŝe  zachodzi  wówczas  podstawa  do
wznowienia  postępowania  w  sprawie  w  myśl  art.  145  §  1  k.p.a.  Podobnie  się  dzieje,  gdy
oświadczenie  okaŜe  się  niezgodne  z  rzeczywistym  stanem  prawnym,  np.  w  wyniku  nowych
ustaleń  treści  księgi  wieczystej.  Zgodzić  się  trzeba  z  poglądem,  iŜ  w  tym  przypadku  nie
zachodziłaby  podstawa  do  stwierdzenia  niewaŜności  decyzji,  gdyŜ  organ  jest  związany
domniemaniem  wynikającym  z  wpisu  do  księgi  wieczystej.  W  tych  okolicznościach  naleŜy
przyjąć,  iŜ  na  dzień  udzielenia  pozwolenia  omawiana  przesłanka  materialnoprawna  była
spełniona. Organ administracji nie moŜe natomiast badać prawdziwości oświadczenia pod kątem
odpowiedzialności  prawnokarnej.  Jednak  gdyby  od  ustaleń  takiego  postępowania  zaleŜało
ustalenie odnośnie do dysponowania przez wnioskodawcę nieruchomością na cele budowlane, to
wówczas stosownie do art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. sprawa mogłaby zostać zawieszona.
NiezaleŜnie od powyŜszego refleksji wymaga kwestia obowiązywania pozwolenia na budowę, w
przypadku gdy po jego wydaniu inwestor utraci prawo do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane,  np.  na  skutek  wypowiedzenia  stosunku  obligacyjnego.  Rzecz  jasna  podjęcie  przez
inwestora robót budowlanych na gruncie, co do którego nie przysługuje mu tytuł prawny, choćby
zobowiązaniowy  (nie  jest  umówiony  z  właścicielem  co  do  rozliczenia  nakładów)  jest
postępowaniem  nieracjonalnym.  W  myśl  podstawowej  reguły  prawa  rzeczowego  (super  ficies
solo cedit) wszelkie poczynione w ten sposób nakłady przysługują właścicielowi gruntu. MoŜna
więc  załoŜyć,  iŜ  inwestor  nie  będzie  chciał  realizować  zamierzenia  budowlanego,  jeśli  utraci
prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jedynym sensownym rozwiązaniem
jest  wówczas  przeniesienie  pozwolenia  na  budowę.  Instytucja  ta  była  juŜ  wyŜej  przedmiotem
rozwaŜań; tu wypada nadmienić, iŜ warunkiem wydania decyzji w tej sprawie jest złoŜenie przez
podmiot,  na  który  decyzja  ma  być  przeniesiona,  oświadczenia  o  dysponowaniu  nieruchomością
na  cele  budowlane.  Omawiany  wymóg  jest  więc  przedmiotem  kontroli  prewencyjnej  przy
wydawaniu,  jak  i  przy  przenoszeniu  pozwolenia  na  budowę.  Jak  juŜ  wspomniano,  stanowi
materialnoprawną przesłankę wydania pozwolenia na budowę. Prawo budowlane konsekwentnie
wymaga  więc,  aby  prewencyjny  zakaz  wykonywania  robót  budowlanych  mógł  być  uchylony
mocą  pozwolenia  na  budowę  jedynie  wobec  podmiotu  posiadającego  tytuł  prawny  do
nieruchomości. MoŜna więc uznać, abstrahując od uwarunkowań na gruncie prywatnoprawnym,
iŜ inwestor, który przystąpiłby do realizacji zamierzenia budowlanego, po tym, jak utracił prawo
do  dysponowania  nieruchomością  na  ten  cel,  nie  realizowałby  tego  zamierzenia  zgodnie  z
warunkami  określonym  w  pozwoleniu  na  budowę.  Pozwolenie  na  budowę  nie  stanowi  bowiem
wyłącznie rozstrzygnięcia o zgodności projektu budowlanego z obowiązującym prawem, ale - jak
była juŜ o tym mowa - ze skutkiem konstytutywnym uprawnia do rozpoczęcia robót. Ten skutek
moŜe  nastąpić  tylko  wobec  inwestora  legitymującego  się  tytułem  prawnym  do  nieruchomości.
Zatem moŜna by stwierdzić, Ŝe tak jak niezgodne z pozwoleniem na budowę będzie realizowanie
inwestycji sprzecznie z zatwierdzonym projektem, tak samo niezgodne z pozwoleniem będzie jej
realizowanie  przez  podmiot,  który  utracił  prawo  do  dysponowania  nieruchomością.  JednakŜe

dyspozycja  art.  50  ust.  1  pkt  4  nie  znajdzie  w  tym  przypadku  zastosowania,  pomimo  iŜ
naleŜałoby uznać, Ŝe roboty są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków
określonych w pozwoleniu na budowę. Jak wynika z art. 51 ust. 1 pkt 3, inwestor w przypadku
stwierdzenia  tego  typu  samowoli  budowlanej  moŜe  być  zobowiązany  do  przedstawienia
zamiennego  projektu  budowlanego,  nie  ma  jednak  podstawy  prawnej,  aby  organ  nadzoru
budowlanego mógł prowadzić weryfikację tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na
cele  budowlane.  Jest  to  rozwiązanie  słuszne,  gdyŜ  omawiana  przesłanka  udzielenia  pozwolenia
na  budowę,  w  odróŜnieniu  od  innych  przesłanek  materialnoprawnych  cechuje  się  tym,  iŜ  moŜe
upaść  na  gruncie  zmian  w  stanie  prywatnoprawnym,  a  nie  publicznoprawnym.  Tak  więc  o  ile
pozwolenie  na  budowę  chroni  inwestycję,  stabilizując  stan  prawny  dla  oceny  jej  legalności
(zmiany  przepisów  nie  mają  wpływu  na  warunki  realizacji  zamierzenia),  o  tyle  nie  petryfikuje
stosunków  własnościowych  i  powiązanych  z  nimi  stosunków  zobowiązaniowych  dotyczących
nieruchomości  (w  tym  aspekcie  nie  chroni  inwestycji).  Skoro  pozwolenie  na  budowę  w  tym
zakresie  nie  odgrywa  Ŝadnej  roli,  to  zbędne  jest  czynienie  weryfikacji  istnienia  prawa  do
dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane  przedmiotem  działania  ze  strony  organów
nadzoru budowlanego.
PowyŜsze  stawia  pod  znakiem  zapytania  celowość  obowiązywania  przedmiotowego  wymogu.
Wydaje się, iŜ moŜe on stanowić przejaw nadmiernej reglamentacji administracyjnoprawnej. Jest
on  z  pewnością  instrumentem  ochrony  własności  i  zapewnienia  racjonalności  procesów
inwestycyjnych,  ale  w  realiach  gospodarki  rynkowej  i  wysokiej  wartości  nieruchomości
gruntowych oraz robot budowlanych instrumenty prawa rzeczowego wydają się dla powyŜszych
celów wystarczające. Ponadto z uwagi na coraz wyŜsze ceny nieruchomości gruntowych przepis
ten  nie  jest  takŜe  konieczny  w  odniesieniu  do  treści  art.  151  k.c.  MoŜna  bowiem  zakładać,  Ŝe
właściciel  sąsiedniej  nieruchomości  będzie  mógł  Ŝądać  przywrócenia  stanu  poprzedniego  ze
względu na niewspółmiernie wielką szkodę.
W pewnym zakresie ogranicza on jednak prowadzenie zbędnych postępowań administracyjnych i
wydawania decyzji, które nie mają większych szans na realizację. Aczkolwiek to moŜe dotyczyć
tylko niektórych inwestycji, w szczególności z wyłączeniem tych, których przygotowanie wiąŜe
się  ze  sporządzeniem  kosztownej  dokumentacji  projektowej.  Zapewnia  teŜ  eliminację
(incydentalnych, jak moŜna sądzić) przypadków podejmowania "bezmyślnej" budowy na obcym
gruncie.
Artykuł 33 ust. 2-4 ustala, jakie dokumenty naleŜy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę
albo  pozwolenia  na  rozbiórkę.  Analizując  powyŜsze  przepisy,  naleŜy  wyjść  z  ogólnego
sformułowania,  zawartego  w  art.  63  k.p.a.,  Ŝe  prócz  elementów  tam  wskazanych,  wniosek
powinien  "czynić  zadość  innym  wymaganiom  ustalonym  w  przepisach  szczególnych".  Owe
przepisy szczególne to m.in. art. 33 ust. 2-4 ustawy Prawo budowlane.
Inne  warunki  stawia  art.  33,  gdy  chodzi  o  wniosek  o  pozwolenie  na  budowę,  a  inne  -  w
przypadku  wniosku  o  wydanie  pozwolenia  na  rozbiórkę.  Do  wniosku  o wydanie  pozwolenia  na
budowę naleŜy dołączyć zawsze określone "dokumenty" (ust. 2). Zawsze przedstawia się projekt
budowlany (cztery egzemplarze), o którym stanowi art. 34 oraz opinie, uzgodnienia i pozwolenia,
gdy przepisy szczególne tego wymagają (por. art. 32 ust. 1) oraz decyzję o warunkach zabudowy
i  zagospodarowania  terenu,  chyba  Ŝe  obowiązuje  plan  miejscowy  albo  innego  rodzaju  decyzja
lokalizacyjna.  Nadto  naleŜy  złoŜyć  oświadczenie  o  dysponowaniu  nieruchomością  na  cel
budowlany.  Artykuł  33  ust.  3  wprowadza  wymóg  dołączenia  do  wniosku  o  pozwolenie  na
budowę  specjalistycznej  opinii  wydanej  przez  osobę  fizyczną  lub  jednostkę  organizacyjną,
ustaloną  przez  właściwego  ministra,  w  przypadku  zaistnienia  jednej  z  przesłanek  (lub  obu)
wymienionych  w  tym  przepisie.  Opinia  specjalistyczna  jest  potrzebna,  gdy  przedmiotem
pozwolenia na budowę są obiekty energetyki jądrowej, rafinerie, zakłady chemiczne czy zapory
wodne. Ustawodawca wychodzi z załoŜenia, Ŝe takie obiekty mogą stwarzać powaŜne zagroŜenia
dla  uŜytkowników  i  środowiska.  Specjalistycznej  opinii  wymagają  takŜe  projekty  budowlane

zawierające  nowe  i  nie  sprawdzone  w  krajowej  praktyce  rozwiązania  techniczne,  które  nie
znajdują podstaw w przepisach lub Polskich Normach. Obowiązek uzyskania takich opinii ciąŜy
na  wnioskodawcy  (inwestorze).  Na  nim  teŜ  spoczywa  obowiązek  ponoszenia  kosztów  takich
opinii, które ustala się w drodze umowy cywilnej.
W kwestii wniosku o wydanie pozwolenia na rozbiórkę art. 33 ust. 4 ustala szereg dokumentów,
które  naleŜy  przedłoŜyć  organowi  wydającemu  pozwolenia,  np.  szkic  usytuowania  obiektu
budowlanego,  opis  sposobu  zapewnienia  bezpieczeństwa  ludzi  i  mienia.  Są  to  z  reguły
wymagania mniej uciąŜliwe dla wnioskodawcy niŜ przy pozwoleniu na budowę. Niektóre z nich
zaleŜą  od  postanowień  przepisów  szczególnych  (uzyskanie  pozwolenia,  uzgodnienia  lub  opinii
innych  organów,  gdy  tego  wymagają  przepisy  szczególne)  albo  od  uzasadnionego  uznania
organów  nadzoru  budowlanego  ("w  zaleŜności  od  potrzeb  projekt  rozbiórki  obiektu").  Zatem
inaczej niŜ w przypadku pozwolenia na budowę projekt rozbiórki nie jest koniecznym elementem
wniosku  o  udzielenie  pozwolenia  na  rozbiórkę,  a  wymóg  jego  sporządzenia  zaleŜy  od  uznania
organu  architektoniczno-budowlanego.  Oświadczenie  o  dysponowaniu  nieruchomością  na  cele
budowlane  zawęŜono  w  tym  przypadku  do  zgody  właściciela  obiektu.  Wniosek  o  wydanie
pozwolenia na rozbiórkę równieŜ czynić musi zadość wymaganiom ustalonym przez k.p.a.
NaleŜy  jeszcze  zwrócić  uwagę,  iŜ  stosownie  do  art.  33  ust.  2  pkt  1  i  ust.  4  pkt  5  do  wniosku  o
wydanie pozwolenia na budowę albo rozbiórkę nie ma obowiązku załączania uzgodnień i opinii
uzyskiwanych  w  ramach  postępowania  w  sprawie  oceny  oddziaływania  przedsięwzięcia  na
ś

rodowisko albo na obszar Natura 2000. Drugi etap tego postępowania w ramach procedury

udzielania pozwolenia na budowę prowadzi regionalny dyrektor ochrony środowiska.

Zatwierdzenie projektu budowlanego
Istotnym elementem postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę jest zatwierdzenie
projektu budowlanego. Projekt budowlany jest zasadniczym elementem wniosku o pozwolenie na
budowę  (art.  34).  Projekt  ten  podlega  badaniu  (w  określonym  zakresie),  a  następnie
zatwierdzeniu  lub  odmowie  zatwierdzenia  (gdy  nie  spełnia  stawianych  przed  nim  wymagań)
przez  organ  administracji  architektoniczno-budowlanej,  wydający  decyzję  o  pozwoleniu  na
budowę. Projekt podlega zatwierdzeniu w samej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 34 ust. 4),
a  wyjątkowo  -  w  decyzji  odrębnej.  W  obu  jednak  wypadkach  stanowi  integralną  część  treści
rozstrzygnięcia.  Odrębną  decyzję  o  zatwierdzeniu  (lub  odmowie  zatwierdzenia)  wydaje  się  na
wniosek  inwestora.  Decyzja  taka  podlega  rygorom  ustalonym  w  k.p.a.  Niemniej  jej  treść  jest
swoista, gdyŜ dotyczy tylko projektu budowlanego oraz oznaczony jest jej czas obowiązywania,
nie dłuŜszy niŜ rok (art. 34 ust. 5).
Z art. 34 ust. 1 wynika, Ŝe projekt budowlany powinien odpowiadać wymaganiom ustalonym w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w przypadku jego braku - w decyzji o
warunkach  zabudowy  lub  innej  decyzji  lokalizacyjnej.  Artykuł  34  ust.  2  daje  teŜ  ogólne
wskazania,  Ŝe  "zakres  i  treść  projektu  budowlanego  powinny  być  dostosowane  do  specyfiki  i
charakteru  obiektu  oraz  stopnia  skomplikowania  robót  budowlanych".  Dalsze  przepisy  art.  34
konkretyzują, jakie elementy powinien zawierać projekt budowlany. Z postanowień art. 34 ust. 3
wynika, Ŝe projekt budowlany powinien składać się z dwóch części: projektu zagospodarowania
działki  i  projektu  architektoniczno-budowlanego.  Oba  te  elementy  zostały  ustalone  w  ustawie,
jednak  szczególne  znaczenie  w  tym  zakresie  mają  przepisy  rozporządzenia  Ministra
Infrastruktury  z  dnia  3  lipca  2003  r.  w  sprawie  szczegółowego  zakresu  i  formy  projektu
budowlanego  (Dz.  U.  Nr  120,  poz.  1133).  Zgodnie  z  ustawą  projekt  zagospodarowania  terenu
obejmuje  m.in.:  obrys  i  układy  istniejących  oraz  projektowanych  obiektów,  sieć  uzbrojenia
terenu, układ komunikacyjny i układ zieleni. Z kolei projekt architektoniczno-budowlany określa
m.in. funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego.
Artykuł  34  ust.  3  pkt  3  i  4  wprowadzają  dalsze  wymagania  dotyczące  projektu  budowlanego.
OtóŜ  wynika  z  nich,  Ŝe  "stosownie  do  potrzeb"  powinien  on  zawierać  oświadczenia  jednostek

organizacyjnych o zapewnieniu dostaw tzw. mediów, tj. energii elektrycznej, wody, ciepła, gazu,
odbioru ścieków itp. "Stosownie do potrzeb" oznacza, Ŝe owo oświadczenie jest konieczne, gdy
istnieje  potrzeba  zapewnienia  prądu,  wody,  ciepła  itd.  Oznacza  to,  Ŝe  np.  zapewnienie  dostawy
ciepła  jest  wymagane,  jeśli  po  pierwsze  projektowany  obiekt  powinien  być  ogrzewany,  ale
wymóg  ten  nie  będzie  obowiązywał,  gdy  zaprojektowany  zostanie  indywidualny  system
grzewczy.  Wymogi  odnośnie  do  korzystania  z  określonych  mediów  mogą  takŜe  wynikać  z
ustaleń  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego,  który  określa  zasady
modernizacji,  rozbudowy  i  budowy  systemów  komunikacji  i  infrastruktury  technicznej.  TakŜe
przepisy  szczególne  mogą  ustanawiać  określone  ograniczenia,  np.  ustawa  z  dnia  13  września
1996  r.  o  utrzymaniu  czystości  i  porządku  w  gminach  (Dz.  U.  z  2005  r.  Nr  236,  poz.  2008).
Zgodnie z art. 5 ust. 1 tej ustawy zrealizowanie przez gminę sieci kanalizacji sanitarnej wiąŜe się
z koniecznością przyłączenia do niej nieruchomości (tym samym nie jest moŜliwe korzystanie z
alternatywnego  sposobu  gromadzenia  i  usuwania  ścieków  w  postaci  szamba,  nie  dotyczy  to
przydomowej  oczyszczalni  ścieków).  "Oświadczenia"  dostawców  mediów  z  reguły  mają
charakter  oświadczeń  woli,  składanych  w  imieniu  przedsiębiorstwa  (np.  przedsiębiorstwa
wodociągowego,  operatora  systemu  dystrybucji  energii  elektrycznej)  o  zawarciu  odpowiedniej
umowy  cywilnoprawnej  i  ocenia  się  je  według  prawa  cywilnego.  JednakŜe  oświadczenie
zarządcy drogi (zgodnie z ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz. U. z 2007
r. Nr 19, poz. 115), np. wójta albo starosty o moŜliwości połączenia z droga publiczną nie ma
takiego  charakteru;  do  korzystania  z  drogi  publicznej  nie  jest  konieczne  zawarcie  umowy.
RównieŜ  "w  zaleŜności  od  potrzeb"  naleŜy  dołączyć  wyniki  badań  geologiczno-inŜynierskich
oraz  geotechniczne  warunki  posadowienia  obiektów  budowlanych.  Kwestię  tę  reguluje  takŜe
rozporządzenie  Ministra  Spraw  Wewnętrznych  i  Administracji  z  dnia  24  września  1998  r.  w
sprawie  ustalania  geotechnicznych  warunków  posadowienia  obiektów  budowlanych  (Dz.  U.  Nr
126, poz. 839).
Projekt  budowlany  podlega  sprawdzeniu  przez  organ  administracji  w  postępowaniu  w  sprawie
wydania  pozwolenia  na  budowę.  Zakres  kontroli  jest  jednak  inny  w  wypadku  projektu
zagospodarowania  działki  lub  terenu  oraz  projektu  architektoniczno-budowlanego.  Projekt
zagospodarowania terenu podlega pełnej weryfikacji pod względem zgodności z prawem, w tym
w  odniesieniu  do  zgodności  z  ustaleniami  planu  miejscowego,  przepisami  techniczno-
budowlanymi,  kompletności  oraz  wykonania  przez  osobę  posiadającą  wymagane  uprawnienia.
Natomiast  projekt  architektoniczno-budowlany  jest  sprawdzany  pod  względem  zgodności  z
planem  miejscowym,  kompletności  oraz  wykonania  przez  osobę  posiadającą  uprawnienia
budowlane. Zatem zakres jego weryfikacji jest węŜszy i obejmuje wyłącznie ww. trzy kwestie. W
szczególności nie obejmuje zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Odpowiedzialność
za  prawidłowość  tych  elementów  projektu  architektoniczno-budowlanego  spoczywa  na
projektancie.  W  związku  z  tym  art.  20  ust.  2  wymaga,  aby  projektant  zapewnił  sprawdzenie
zgodności  projektu  architektoniczno-budowlanego  z  przepisami,  w  tym  przepisami  techniczno-
budowlanymi przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń
w  odpowiedniej  specjalności  lub  rzeczoznawcę  budowlanego.  Ustawodawca  konsekwentnie
przyjął, iŜ zakres tej weryfikacji pokrywa się z ograniczeniem zakresu kontroli ze strony organu
administracji.
Inwestor,  składając  dokumentację  projektową,  samodzielnie  ocenia  jej  zgodność  z  przepisami.
JednakŜe organ poddaje weryfikacji stanowisko inwestora w tej kwestii. W przypadku uznania, iŜ
nie odpowiada ona prawu, postanowieniem wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 zobowiązuje do
usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie, po którego bezskutecznym
upływie  wydaje  decyzję  odmowną.  Prawidłowość  postępowania  organu  w  tej  materii  jest
przedmiotem oceny w ramach ewentualnego postępowania odwoławczego i sądowego, albowiem
postanowienie to nie jest samodzielnie zaskarŜalne.

Na tle art. 35 ust. 4 naleŜy dojść do wniosku, Ŝe pozwolenie na budowę jest decyzją związaną, co
oznacza,  Ŝe  w  przypadku  wypełnienia  ustawowych  warunków  organ  nie  moŜe  odmówić  jego
wydania.
Artykuł  36a  reguluje  instytucję  odstąpienia  od  projektu  budowlanego.  Istotne  odstąpienie  od
treści projektu jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
W  myśl  ogólnej  reguły  to  projektant  dokonuje  kwalifikacji  zamierzonego  odstąpienia.  JednakŜe
art.  36a  ust.  5  ustanawia  ograniczenia  samodzielnej  kwalifikacji,  określając  zmiany  projektu,
które uwaŜa za istotne, są to m.in.: zmiany dotyczące ustaleń planu miejscowego albo decyzji o
warunkach zabudowy, czy teŜ zmiany zamierzonego sposobu uŜytkowania obiektu budowlanego
lub  jego  części.  W  przypadku  dokonania  nieistotnych  odstępstw  projektant  zamieszcza
odpowiednie  wzmianki  w  projekcie  budowlanym.  W  razie  stwierdzenia  przez  organy  nadzoru
budowlanego  nieprawidłowości  dotyczących  przekroczenia  zakresu  nieistotnych  zmian  w
projekcie  budowlanym,  organ  administracji  architektoniczno-budowlanej  uchyla  decyzję  w
sprawie pozwolenia na budowę stosownie do art. 36a ust. 2.

Wejście na cudzą nieruchomość
Artykuł 47 przewiduje administracyjnoprawną ingerencję w sferę praw własnościowych (innych
praw rzeczowych) lub zobowiązaniowych podmiotów, których obiekty (budynki, lokale itp.), ale
takŜe nieruchomość niezabudowana sąsiadują z inwestycją. Z jego treści wynika, iŜ ustawodawca
stoi  na  stanowisku,  Ŝe  wejście  na  teren  sąsiedniej  nieruchomości  powinno  być  następstwem
dobrowolnych  negocjacji  dotyczących  kosztów  poniesionych  szkód  czy  innych  roszczeń  z  tego
tytułu  (rekompensaty).  JednakŜe  ewentualny  proces  cywilny  w  przypadku  nieuzgodnienia
warunków  wkroczenia  na  sąsiadujący  teren  (do  sąsiadującego  budynku,  lokalu)  moŜe  być
przewlekły,  powodować  zwłokę  w  pracach  budowlanych  i  w  konsekwencji  przynieść
niewspółmierne  szkody  inwestorowi.  Z  tych  przyczyn  art.  47  ust.  2  przewiduje  drogę
administracyjnoprawną rozwiązania tego zagadnienia.
Artykuł  47  ust.  2  stanowi,  iŜ  właściwy  organ  rozstrzyga  w  drodze  decyzji  administracyjnej,
wydanej na wniosek inwestora, o wprowadzeniu obowiązku udostępnienia sąsiedniego budynku,
lokalu  lub  innej  nieruchomości  w  razie  nieuzgodnienia  warunków  przez  zainteresowane  strony.
Dlatego  naleŜy  się  zgodzić  z  tezą,  iŜ  "Ingerencja  właściwego  organu  administracji
architektoniczno-budowlanej,  podjęta  w  celu  umoŜliwienia  sąsiadowi  wykonującemu  roboty
budowlane  wejście  na  cudzy  grunt,  jest  dopuszczalna  dopiero  wtedy,  gdy  zainteresowani  nie
zdołali  porozumieć  się  w  tej  sprawie."  Decyzji  tej  moŜe  być  nadany  rygor  natychmiastowej
wykonalności  w  trybie  art.  108  k.p.a.,  gdy  zaistnieją  warunki  wskazane  w  tym  artykule.  Jeśli
adresat  decyzji  nie  wykona  jej  dobrowolnie,  istnieje  moŜliwość  zastosowania  środków
egzekucyjnych  przewidzianych  w  ustawie  z  dnia  7  czerwca  1966  r.  o  postępowaniu
egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954). Materialną przesłanką owej
ingerencji, oprócz formalnych, tj. wcześniejszych negocjacji z sąsiadem oraz wniosku inwestora
jest  niezbędność  wejścia  na  teren  sąsiedniej  nieruchomości.  W  decyzji  określa  się  "granice
niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości".
Zakres  ingerencji  jest  więc  wynikiem  technicznych  wymogów  realizacji  inwestycji  w  kształcie
określonym  w  pozwoleniu  na  budowę,  a  nie  oczekiwań  inwestora  lub  sąsiada.  Jak  słusznie
zauwaŜono,  w  przypadku  pozytywnej  dla  inwestora  decyzji  moŜna  w  niej  wyróŜnić  trzy
elementy,  będące  przedmiotem  orzekania:  uznanie  zasadności  wniosku  inwestora,  określenie
granic  niezbędnej  potrzeby  oraz  ustalenie  warunków  korzystania  z  sąsiedniego  budynku,  lokalu
lub nieruchomości. Jednak z uwagi na okoliczność, iŜ rozstrzygniecie w tej sprawie związane jest
z  oceną  pewnych  zjawisk  ze  sfery  technicznej  moŜna  uznać,  iŜ  decyzja  ta  nosi  cechy
uznaniowości.  Decyzję  administracyjną  w  tej  sprawie  wydaje  organ  administracji
architektoniczno-budowlanej,  czyli  w  pierwszej  instancji  co  do  zasady  starosta.  Przed  organem
administracji strony mogą zawrzeć teŜ ugodę w trybie art. 114 k.p.a.

Inwestor  moŜe  na  podstawie  decyzji  korzystać  z  sąsiedniej  nieruchomości  tylko  tymczasowo.
Przepis art. 47 ust. 2 nie daje podstawy do stałego jej obciąŜenia. Chodzi tu tylko o umoŜliwienie
przeprowadzenia  robót  budowlanych.  Z  chwilą  ich  zakończenia  decyzja  staje  się
bezprzedmiotowa  i  stosownie  do  art.  162  §  1  pkt  1  k.p.a.  organ  na  wniosek  strony  winien
stwierdzić jej wygaśnięcie, gdyŜ leŜy to w jej interesie.
Zgodzić  się  trzeba  z  poglądem,  iŜ  art.  47  nie  daje  podstaw  prawnych  do  wydania  decyzji
zezwalającej  na  tymczasową,  tj.  na  okres  prowadzenia  robót  budowlanych  rozbiórkę  obiektów
znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości.
NiezaleŜnie  od  sposobu  korzystania  z  sąsiadującej  nieruchomości  (terenu,  budynku,  lokalu)  -
ustalonej  w  drodze  dobrowolnej  lub  administracyjnej  -  na  inwestorze  ciąŜy  obowiązek
naprawienia  szkód  powstałych  w  wyniku  wejścia  na  obcą  nieruchomość.  Decyzja  nie  daje
podstaw  do  domagania  się  przez  sąsiada  wynagrodzenia,  chodzi  tylko  o  odszkodowanie.
Roszczenia  z  tego  tytułu  posiadają  charakter  cywilnoprawny  i  mogą  być  dochodzone  w  drodze
procesu  cywilnego  (por.  zwłaszcza  art.  363  k.c.).  W  art.  47  ust.  1  mowa  jest  o  "ewentualnej
rekompensacie",  ust.  3  tego  artykułu  traktuje  o  "naprawieniu  szkody",  moŜna  przyjąć,  iŜ
fakultatywny  charakter  dyspozycji  z  ust.  1  związany  jest  z  tym,  iŜ  dotyczy  ona  tylko
cywilnoprawnych  uzgodnień  stron.  W  przypadku  gdy  podstawą  ingerencji  jest  decyzja,
zobowiązanie  do  odszkodowania  powstaje  ex  lege,  co  nie  stoi  na  przeszkodzie  swobodnemu
dysponowaniu tą wierzytelnością przez sąsiada.
W ramach omawianej instytucji na mocy decyzji administracyjnej inwestor uzyskuje uprawnienie
do  ingerencji  w  prawa  sąsiada  do  jego  nieruchomości.  Następuje  więc  poszerzenie  zakresu
uprawnień  inwestora  na  podstawie  przepisów  prawa  administracyjnego.  Wprowadzenie  tej
instytucji jest uzasadnione z punktu widzenia zasady proporcjonalności. Wszystkie trzy elementy
jej konstrukcji znajdują tu swoje odzwierciedlenie. Jest to więc instytucja uŜyteczna i efektywna,
tzn.  umoŜliwia  osiągnięcie  zamierzonego  celu,  konieczna  w  tym  sensie,  iŜ  cel  ten  jest  słuszny  i
nie ma lepszego instrumentu jego realizacji (droga cywilnoprawna byłaby zdecydowanie bardziej
Ŝ

mudna). Ponadto ograniczenia dla sąsiada, wynikające z decyzji zgodnie z tym co

przedstawiono,  uznać  naleŜy  za  mniejszej  wagi.  Z  drugiej  strony  pozytywne  rozstrzygnięcie
organu oznacza naruszenie uprawnień właścicielskich sąsiada. W tym  aspekcie przepisy ustawy
Prawo  budowlane  stanowią  materialnoprawną  podstawę  ingerencji  innego  podmiotu  w
uprawnienia  właścicielskie.  Zgodzić  się  trzeba  z  poglądem,  Ŝe  właściwą  drogą  do  ingerencji  w
stosunki  cywilnoprawne  między  inwestorem  a  sąsiadami  w  takim  zakresie,  jak  czyni  to  art.  47,
powinno  być  postępowanie  wywłaszczeniowe.  Ujmując  rzecz  lapidarnie  trzeba  stwierdzić,  iŜ
chodzi tu o przejęcie przez inny podmiot części uprawnień właścicielskich. Odnosząc omawianą
instytucję do wzorca legalności z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP stwierdzić trzeba, iŜ wątpliwości
moŜe  budzić  okoliczność,  iŜ  wywłaszczenie  jest  dopuszczalne  tylko  na  cel  publiczny.  Ustawa
zasadnicza  nie  definiuje  jednak  tego  pojęcia,  nie  wydaje  się  przy  tym,  aby  właściwe  było
ujmowanie  go  w  takim  znaczeniu,  jakie  nadaje  mu  art.  6  ustawy  z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o
gospodarce  nieruchomościami  (Dz.  U.  z  2004  r.  Nr  261,  poz.  2603).  MoŜna  sądzić,  Ŝe  cel
publiczny naleŜy w tym wypadku rozumieć jako potrzebę wprowadzenia regulacji zapewniającej
inwestorowi  moŜliwość  realizacji  zgodnego  z  prawem  zamierzenia  budowlanego,  rzecz  jasna
przy pełnym poszanowaniu interesów sąsiada. Wywłaszczenie w tym ujęciu nie oznacza li tylko
pozbawienia  własności,  ale  takŜe  odjęcie  pewnego  jej  zakresu.  Z  powyŜszym  koresponduje
instytucja  zezwolenia  z  art.  124  ustawy  o  gospodarce  nieruchomościami,  uregulowana  w
rozdziale 4 pt. "Wywłaszczanie nieruchomości".
Mocą  decyzji  administracyjnej  na  podstawie  art.  124  ustawy  o  gospodarce  nieruchomościami
starosta  ogranicza  prawa właściciela nieruchomości do swobodnego z niej korzystania przez
udzielenie  zezwolenia  na  zakładanie  i  przeprowadzenie  na  nieruchomości  infrastruktury
technicznej.  Wydanie  decyzji  równieŜ  poprzedzają  rokowania  z  właścicielem  nieruchomości.
Mamy  tu  kolejny  przykład  ograniczania  w  drodze  decyzji  administracyjnej  praw  do

nieruchomości, z tym Ŝe z uwagi na budowę infrastruktury oraz odwołanie od decyzji o ustaleniu
lokalizacji  inwestycji  celu  publicznego  bardziej  uwidacznia  się  przesłanka  legalności  w  postaci
celu  publicznego.  Ostateczna  decyzja  jest  podstawą  wpisu  ograniczenia  do  księgi  wieczystej.
Omawiane  zezwolenie  jest  w  sensie  przedmiotowym  podobne  do  słuŜebności  przesyłu,
wprowadzonej  do  kodeksu  cywilnego  ustawą  nowelizującą  z  dnia  30  maja  2008  r.  (Dz.  U.  Nr
116, poz. 731). JednakowoŜ występują teŜ zasadnicze róŜnice, słuŜebność przesyłu jest instytucją
prawa  cywilnego  oraz  moŜe  być  ustanowiona  tylko  na  rzecz  przedsiębiorcy.  Jej  istotą  jest
moŜliwość  obciąŜenia  nieruchomości  prawem  do  korzystania  z  niej  w  zakresie  wynikającym  z
eksploatacji urządzeń przesyłowych.
Rozpatrywany art. 47 jest tylko jednym z przepisów traktujących o kolizji interesów inwestora i
podmiotów  zamieszkałych  w  obiektach  sąsiadujących  z  budowaną  inwestycją.  Tytułem
przykładu  moŜna  tu  odwołać  się  do  art.  5  ust.  1  pkt  9,  nakazującego  projektowanie  budynku  w
sposób  zapewniający  poszanowanie  uzasadnionych  interesów  osób  trzecich  występujących  w
obszarze oddziaływania obiektu i obowiązujące w związku z tym przepisy techniczno-budowlane
regulujące kwestie zacieniania budynków mieszkalnych.
W  kwestii zajęcia  na  potrzeby  budowy  pasa  drogowego  lub  jego  części  art.  47  ust.  4  odsyła  do
przepisów  odrębnych.  Jest  to  ustawa  z  dnia  21  marca  1985  r.  o  drogach  publicznych  (Dz.  U.  z
2007 r. Nr 19, poz. 115). Ustawa ta określa pojęcie pasa drogowego (art. 4 pkt 1) oraz warunki
prowadzenia robót w pasie drogowym (art. 40).

Przepisy szczególne na poziomie: Starostwo Powiatowe – Urząd Miasta

Dział VII Ochrona środowiska w zagospodarowaniu przestrzennym i przy realizacji

inwestycji. Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst
jednolity Dz. U. z 2008r.m Nr 25, poz. 150 z późn. Zm.)

Art. 71. 1.   Zasady  zrównowaŜonego  rozwoju  i  ochrony  środowiska  stanowią  podstawę  do
sporządzania  i  aktualizacji  koncepcji  przestrzennego  zagospodarowania  kraju,  strategii  rozwoju
województw,  planów  zagospodarowania  przestrzennego  województw,  studiów  uwarunkowań  i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego.
2. W koncepcji, strategiach, planach i studiach, o których mowa w ust. 1, w szczególności:

1) określa się rozwiązania niezbędne do zapobiegania powstawaniu zanieczyszczeń,
zapewnienia ochrony przed powstającymi zanieczyszczeniami oraz przywracania
ś

rodowiska do właściwego stanu;

2) ustala się warunki realizacji przedsięwzięć, umoŜliwiające uzyskanie optymalnych
efektów w zakresie ochrony środowiska.

3. Przeznaczenie  i  sposób  zagospodarowania  terenu  powinny  w  jak  największym  stopniu
zapewniać zachowanie jego walorów krajobrazowych.
Art. 72. 1. W  studium  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gmin  oraz
miejscowych  planach  zagospodarowania  przestrzennego  zapewnia  się  warunki  utrzymania
równowagi przyrodniczej i racjonalną gospodarkę zasobami środowiska, w szczególności przez:

  1)   ustalanie programów racjonalnego wykorzystania powierzchni ziemi, w tym na terenach
eksploatacji złóŜ kopalin, i racjonalnego gospodarowania gruntami;
  2)   uwzględnianie obszarów występowania złóŜ kopalin oraz obecnych i przyszłych potrzeb
eksploatacji tych złóŜ;
  3)   zapewnianie  kompleksowego  rozwiązania  problemów  zabudowy  miast  i  wsi,  ze
szczególnym  uwzględnieniem  gospodarki  wodnej,  odprowadzania  ścieków,  gospodarki
odpadami, systemów transportowych i komunikacji publicznej oraz urządzania i kształtowania
terenów zieleni;

  4)   uwzględnianie  konieczności  ochrony  wód,  gleby  i  ziemi  przed  zanieczyszczeniem  w
związku z prowadzeniem gospodarki rolnej;
  5)   zapewnianie ochrony walorów krajobrazowych środowiska i warunków klimatycznych;
  5a)  uwzględnianie potrzeb w zakresie zapobiegania ruchom masowym ziemi i ich skutkom;
  6)   uwzględnianie innych potrzeb w zakresie ochrony powietrza, wód, gleby, ziemi, ochrony
przed hałasem, wibracjami i polami elektromagnetycznymi.

2. W  studium  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gmin  oraz  w
miejscowych  planach  zagospodarowania  przestrzennego,  przy  przeznaczaniu  terenów  na
poszczególne cele oraz przy określaniu zadań związanych z ich zagospodarowaniem w strukturze
wykorzystania terenu, ustala się proporcje pozwalające na zachowanie lub przywrócenie na nich
równowagi przyrodniczej i prawidłowych warunków Ŝycia.
3. W  studium  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gmin  oraz  w
miejscowych

planach

zagospodarowania

przestrzennego

określa

się

takŜe

sposób

zagospodarowania obszarów zdegradowanych w wyniku działalności człowieka, klęsk
Ŝ

ywiołowych oraz ruchów masowych ziemi.

4. Wymagania,  o  których  mowa  w  ust.  1-3,  określa  się  na  podstawie  opracowań
ekofizjograficznych,  stosownie  do  rodzaju  sporządzanego  dokumentu,  cech  poszczególnych
elementów przyrodniczych i ich wzajemnych powiązań.
5. Przez  opracowanie  ekofizjograficzne  rozumie  się  dokumentację  sporządzaną  na  potrzeby
studium  uwarunkowań  i  kierunków  zagospodarowania  przestrzennego  gminy,  miejscowego
planu  zagospodarowania  przestrzennego  oraz  planu  zagospodarowania  przestrzennego
województwa,  charakteryzującą  poszczególne  elementy  przyrodnicze  na  obszarze  objętym
studium lub planem i ich wzajemne powiązania.
6. Minister  właściwy  do  spraw  środowiska,  w  porozumieniu  z  ministrem  właściwym  do  spraw
budownictwa,  gospodarki  przestrzennej  i  mieszkaniowej,  określi,  w  drodze  rozporządzenia,
rodzaje,  zakres  i  sposób  wykonania  opracowań  ekofizjograficznych,  o  których  mowa  w  ust.  4,
uwzględniając  odpowiednio  potrzeby,  dla  których  sporządzane  są  te  opracowania,  konieczność
zapewnienia  trwałości  podstawowych  procesów  przyrodniczych  na  obszarze  objętym  planem
zagospodarowania przestrzennego oraz dane będące podstawą sporządzania tych opracowań.
7. Przepisy  ust.  1  pkt  2  i  4  stosuje  się  odpowiednio  do  planu  zagospodarowania  przestrzennego
województwa.
Art. 73. 1. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się w szczególności ograniczenia wynikające z:

  1)   ustanowienia  w  trybie  ustawy  z  dnia  16  kwietnia  2004  r.  o  ochronie  przyrody  parku
narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, obszaru chronionego krajobrazu,
obszaru  Natura  2000,  zespołu  przyrodniczo-krajobrazowego,  uŜytku  ekologicznego,
stanowiska dokumentacyjnego, pomników przyrody oraz ich otulin;
  2)   utworzenia obszarów ograniczonego uŜytkowania lub stref przemysłowych;
2a)  wyznaczenia  obszarów  cichych  w  aglomeracji  oraz  obszarów  cichych  poza
aglomeracją;
  3)   ustalenia  w  trybie  przepisów  ustawy  -  Prawo  wodne  warunków  korzystania  z  wód
regionu wodnego i zlewni oraz ustanowienia stref ochronnych ujęć wód, a takŜe obszarów
ochronnych zbiorników wód śródlądowych.

2. Linie komunikacyjne, napowietrzne i podziemne rurociągi, linie kablowe oraz inne obiekty
liniowe przeprowadza się i wykonuje w sposób zapewniający ograniczenie ich oddziaływania na
ś

rodowisko, w tym:

1) ochronę walorów krajobrazowych;
2) moŜliwość przemieszczania się dziko Ŝyjących zwierząt.

3. W granicach administracyjnych miast oraz w obrębie zwartej zabudowy wsi jest zabroniona
budowa zakładów stwarzających zagroŜenie dla Ŝycia lub zdrowia ludzi, a w szczególności

zagroŜenie  wystąpienia  powaŜnych  awarii.  Rozbudowa  takich  zakładów  jest  dopuszczalna  pod
warunkiem, Ŝe doprowadzi ona do ograniczenia zagroŜenia dla zdrowia ludzi, w tym wystąpienia
powaŜnych awarii.
3a. Przepis  ust.  3  nie  dotyczy  budowy  i  rozbudowy  zakładów  na  obszarach  określanych  w
miejscowych  planach  zagospodarowania  przestrzennego  jako  tereny  przeznaczone  do
działalności  produkcyjnej,  składowania  i  magazynowania,  jeŜeli  plany  te  nie  zawierają
ograniczeń dotyczących zakładów stwarzających zagroŜenie dla Ŝycia lub zdrowia ludzi.
4. Zakłady  stwarzające  zagroŜenie  wystąpienia  powaŜnych  awarii  powinny  być  lokalizowane  w
bezpiecznej  odległości  od  siebie,  od  osiedli  mieszkaniowych,  od  obiektów  uŜyteczności
publicznej, od budynków zamieszkania zbiorowego, od obszarów, o których mowa w ust. 1 pkt 1
i  3,  od  upraw  wieloletnich,  od  dróg  krajowych  oraz  od  linii  kolejowych  o  znaczeniu
państwowym.
5. Osiedla  mieszkaniowe,  obiekty  uŜyteczności  publicznej,  budynki  zamieszkania  zbiorowego,
obszary,  o  których  mowa  w  ust.  1  pkt  1  i  3,  drogi  krajowe  oraz  linie  kolejowe  o  znaczeniu
państwowym  powinny  być  lokalizowane  w  bezpiecznej  odległości  od  zakładów  stwarzających
zagroŜenie wystąpienia powaŜnych awarii.
6. Istniejącym  zakładom,  o  których  mowa  w  ust.  3  i  4,  dla  których  bezpieczna  odległość  nie
została zachowana, organy Inspekcji Ochrony Środowiska mogą, po uzyskaniu opinii właściwego
organu  Państwowej  StraŜy  PoŜarnej,  wydać  decyzję  w  zakresie  nałoŜenia  dodatkowych
zabezpieczeń technicznych, aby zmniejszyć niebezpieczeństwa, na jakie są naraŜeni ludzie.
Art. 74. 1. W  trakcie  przygotowywania  i  realizacji  inwestycji  naleŜy  zapewnić  oszczędne
korzystanie z terenu.
2. Wymóg,  o  którym  mowa  w  ust.  1,  uwzględniają  w  szczególności  projektanci  oraz  organy
administracji ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz organy administracji
właściwe do spraw wywłaszczania nieruchomości.
Art. 75. 1. W  trakcie  prac  budowlanych  inwestor  realizujący  przedsięwzięcie  jest  obowiązany
uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby,
zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych.
2. Przy  prowadzeniu  prac  budowlanych  dopuszcza  się  wykorzystywanie  i  przekształcanie
elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z
realizacją konkretnej inwestycji.
3. JeŜeli  ochrona  elementów  przyrodniczych  nie  jest  moŜliwa,  naleŜy  podejmować  działania
mające  na  celu  naprawienie  wyrządzonych  szkód,  w  szczególności  przez  kompensację
przyrodniczą.
4. Właściwy  organ  administracji  w  pozwoleniu  na  budowę  szczegółowo  określa  zakres
obowiązków, o których mowa w ust. 1 i 3.
5. Wymagany  zakres  kompensacji  przyrodniczej  w  przypadku  przedsięwzięć,  dla  których  była
przeprowadzona ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko na podstawie ustawy z dnia
3  października  2008  r.  o  udostępnianiu  informacji  o  środowisku  i  jego  ochronie,  udziale
społeczeństwa  w  ochronie  środowiska  oraz  o  ocenach  oddziaływania  na  środowisko,  określa
decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach oraz inne decyzje, przed wydaniem których została
przeprowadzona ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.
Art. 76. 1. Nowo  zbudowany  lub  przebudowany  obiekt  budowlany,  zespół  obiektów  lub
instalacja  nie  mogą  być  oddane  do  uŜytkowania,  jeŜeli  nie  spełniają  wymagań  ochrony
ś

rodowiska, o których mowa w ust. 2.

2. Wymaganiami ochrony środowiska dla nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu
budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji są:

1) wykonanie wymaganych przepisami lub określonych w decyzjach administracyjnych
ś

rodków technicznych chroniących środowisko;

2) zastosowanie odpowiednich rozwiązań technologicznych, wynikających z ustaw lub
decyzji;
3) uzyskanie wymaganych decyzji określających zakres i warunki korzystania ze
ś

rodowiska;

4) dotrzymywanie na etapie wymaganych prawem badań i sprawdzeń, wynikających z
mocy prawa standardów emisyjnych oraz określonych w pozwoleniu warunków emisji.

3. Nowo  zbudowany  lub  przebudowany  obiekt  budowlany,  zespół  obiektów  lub  instalacja  nie
mogą być eksploatowane, jeŜeli w okresie 30 dni od zakończenia rozruchu nie są dotrzymywane
wynikające  z  mocy  prawa  standardy  emisyjne  albo  określone  w  pozwoleniu  warunki  emisji,
ustalone dla fazy po zakończeniu rozruchu.
4. Na 30 dni przed terminem oddania do uŜytkowania nowo zbudowanego lub przebudowanego
obiektu  budowlanego,  zespołu  obiektów  lub  instalacji  realizowanych  jako  przedsięwzięcie
mogące znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r.
o  udostępnianiu  informacji  o  środowisku  i  jego  ochronie,  udziale  społeczeństwa  w  ochronie
ś

rodowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, inwestor jest obowiązany

poinformować wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska o planowanym terminie:

1) oddania do uŜytkowania nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu
budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji;
2) zakończenia rozruchu instalacji, jeŜeli jest on przewidywany.

W sprawie opracowań ekofizjograficznych Minister Środowiska w dniu 9 września 2002r.

wydał stosowne rozporządzenie (Dz. U. Nr 155 poz. 1298)

§ 1. Opracowania ekofizjograficzne, zwane dalej "opracowaniami", sporządza się, biorąc pod
uwagę:

  1)   dostosowanie funkcji, struktury i intensywności zagospodarowania przestrzennego do
uwarunkowań przyrodniczych;
  2)   zapewnienie trwałości podstawowych procesów przyrodniczych na  obszarze objętym
planem zagospodarowania przestrzennego;
  3)   zapewnienie warunków odnawialności zasobów środowiska;
  4)   eliminowanie lub ograniczanie zagroŜeń i negatywnego oddziaływania na środowisko;
  5)   ustalenie kierunków rekultywacji obszarów zdegradowanych.

§ 2. RozróŜnia się następujące rodzaje opracowań:
1) podstawowe - sporządzane na potrzeby:

a) projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub kilku projektów
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla obszaru gminy lub jej części
albo zespołu gmin lub jego części,
b) projektu planu zagospodarowania przestrzennego województwa dla obszaru
województwa;

2) problemowe - wykonywane w przypadku konieczności bardziej szczegółowego rozpoznania
cech wybranych elementów przyrodniczych lub określenia wielkości i zasięgów konkretnych
zagroŜeń środowiska i zdrowia ludzi.

Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego

ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na
ś

rodowisko (Dz. U. Nr 199 poz. 1227 + 7 zmian)

Art. 1. Ustawa określa:

1) zasady i tryb postępowania w sprawach:

a)  udostępniania informacji o środowisku i jego ochronie,
b)  ocen oddziaływania na środowisko,
c)  transgranicznego oddziaływania na środowisko;

2) zasady udziału społeczeństwa w ochronie środowiska;
3) organy administracji właściwe w sprawach, o których mowa w pkt 1.

Art. 33. 1. Przed wydaniem i zmianą decyzji wymagających udziału społeczeństwa organ
właściwy do wydania decyzji, bez zbędnej zwłoki, podaje do publicznej wiadomości informacje
o:

1) przystąpieniu do przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na
ś

rodowisko;

  2)   wszczęciu postępowania;
  3)   przedmiocie decyzji, która ma być wydana w sprawie;
  4)   organie właściwym do wydania decyzji oraz organach właściwych do wydania opinii i
dokonania uzgodnień;
  5)   moŜliwościach  zapoznania  się  z  niezbędną  dokumentacją  sprawy  oraz  o  miejscu,  w
którym jest ona wyłoŜona do wglądu;
  6)   moŜliwości składania uwag i wniosków;
  7)   sposobie  i  miejscu  składania  uwag  i  wniosków,  wskazując  jednocześnie  21-dniowy
termin ich składania;
  8)   organie właściwym do rozpatrzenia uwag i wniosków;
  9)   terminie  i  miejscu  rozprawy  administracyjnej  otwartej  dla  społeczeństwa,  o  której
mowa w art. 36, jeŜeli ma być ona przeprowadzona;
  10)  postępowaniu  w  sprawie  transgranicznego  oddziaływania  na  środowisko,  jeŜeli  jest
prowadzone.

2. Do niezbędnej dokumentacji sprawy, o której mowa w ust. 1 pkt 5, naleŜą:

1) wniosek o wydanie decyzji wraz z wymaganymi załącznikami;
2) wymagane przez przepisy:

a) postanowienia organu właściwego do wydania decyzji,
b) stanowiska innych organów, jeŜeli stanowiska są dostępne w terminie składania
uwag i wniosków.

Art. 39. 1. Organ opracowujący projekt dokumentu wymagającego udziału społeczeństwa, bez
zbędnej zwłoki, podaje do publicznej wiadomości informację o:

  1)   przystąpieniu do opracowywania projektu dokumentu i o jego przedmiocie;
  2)   moŜliwościach  zapoznania  się  z  niezbędną  dokumentacją  sprawy  oraz  o  miejscu,  w
którym jest ona wyłoŜona do wglądu;
  3)   moŜliwości składania uwag i wniosków;
  4)   sposobie  i  miejscu  składania  uwag  i  wniosków,  wskazując  jednocześnie  co  najmniej
21-dniowy termin ich składania;
  5)   organie właściwym do rozpatrzenia uwag i wniosków;
  6)   postępowaniu  w  sprawie  transgranicznego  oddziaływania  na  środowisko,  jeŜeli  jest
prowadzone.

2. Do niezbędnej dokumentacji sprawy, o której mowa w ust. 1 pkt 2, naleŜą:

1) załoŜenia lub projekt dokumentu;
2) wymagane przez przepisy załączniki oraz stanowiska innych organów, jeŜeli
stanowiska są dostępne w terminie składania uwag i wniosków.

Art. 44. 1. Organizacje  ekologiczne,  które  powołując  się  na  swoje  cele  statutowe,  zgłoszą  chęć
uczestniczenia w określonym postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa, uczestniczą w
nim na prawach strony. Przepisu art. 31 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego nie stosuje
się.
2. Organizacji  ekologicznej  słuŜy  prawo  wniesienia  odwołania  od  decyzji  wydanej  w
postępowaniu  wymagającym  udziału  społeczeństwa,  jeŜeli  jest  to  uzasadnione  celami
statutowymi  tej  organizacji,  takŜe  w  przypadku,  gdy  nie  brała  ona  udziału  w  określonym
postępowaniu  wymagającym  udziału  społeczeństwa  prowadzonym  przez  organ  pierwszej

instancji; wniesienie odwołania jest równoznaczne ze zgłoszeniem chęci uczestniczenia w takim
postępowaniu. W postępowaniu odwoławczym organizacja uczestniczy na prawach strony.
3. Organizacji  ekologicznej  słuŜy  skarga  do  sądu  administracyjnego  od  decyzji  wydanej  w
postępowaniu  wymagającym  udziału  społeczeństwa,  jeŜeli  jest  to  uzasadnione  celami
statutowymi  tej  organizacji,  takŜe  w  przypadku,  gdy  nie  brała  ona  udziału  w  określonym
postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa.
4. Na  postanowienie  o  odmowie  dopuszczenia  do  udziału  w  postępowaniu  organizacji
ekologicznej słuŜy zaŜalenie.
Art. 45. 1. Organizacje  ekologiczne,  jednostki  pomocnicze  samorządu  gminnego,  samorząd
pracowniczy,  jednostki  ochotniczych  straŜy  poŜarnych  oraz  związki  zawodowe  mogą
współdziałać w dziedzinie ochrony środowiska z organami administracji.
2. Związki  zawodowe  i  samorządy  pracownicze  mogą  powoływać  zakładowe  komisje  ochrony
ś

rodowiska oraz społecznych inspektorów ochrony środowiska w celu organizowania i

przeprowadzania społecznej kontroli ochrony środowiska na terenie zakładu pracy.
3. Organy administracji mogą udzielać pomocy organizacjom ekologicznym w ich działalności w
dziedzinie ochrony środowiska.
Art. 51. 1. Organ opracowujący projekt dokumentu, o którym mowa w art. 46 lub 47, sporządza
prognozę oddziaływania na środowisko.
Art. 54. 1. Organ  opracowujący  projekt  dokumentu,  o  którym  mowa  w  art.  46  lub  47,  poddaje
projekt,  wraz  z  prognozą  oddziaływania  na  środowisko,  opiniowaniu  przez  właściwe  organy,  o
których  mowa  w  art.  57  i  58.  Właściwe  organy  wydają  opinię  w  terminie  30  dni  od  dnia
otrzymania wniosku o wydanie opinii.
Art. 59. 1. Przeprowadzenia  oceny  oddziaływania  przedsięwzięcia  na  środowisko  wymaga
realizacja  następujących  planowanych  przedsięwzięć  mogących  znacząco  oddziaływać  na
ś

rodowisko:

  1)   planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
  2)   planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko,
jeŜeli  obowiązek  przeprowadzenia  oceny  oddziaływania  przedsięwzięcia  na  środowisko  został
stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1.
2. Realizacja  planowanego  przedsięwzięcia  innego  niŜ  określone  w  ust.  1  wymaga
przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeŜeli:
  1)   przedsięwzięcie  to  moŜe  znacząco  oddziaływać  na  obszar  Natura  2000,  a  nie  jest
bezpośrednio związane z ochroną tego obszaru lub nie wynika z tej ochrony;
  2)   obowiązek  przeprowadzenia  oceny  oddziaływania  przedsięwzięcia  na  obszar  Natura  2000
został stwierdzony na podstawie art. 96 ust. 1.
Art. 60. Rada  Ministrów,  uwzględniając  moŜliwe  oddziaływanie  na  środowisko  przedsięwzięć
oraz uwarunkowania, o których mowa w art. 63 ust. 1, określi, w drodze rozporządzenia:
  1)   rodzaje przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
  2)   rodzaje przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko;
  3)   przypadki, gdy zmiany dokonywane w obiektach są kwalifikowane jako przedsięwzięcia, o
których mowa w pkt 1 i 2.
Art. 61. 1. Ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko przeprowadza się w ramach:
  1)   postępowania w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
Art. 66. 1. Raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko powinien zawierać:
Art. 71. 1. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach określa środowiskowe uwarunkowania
realizacji przedsięwzięcia.
2. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych:
  1)   przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
  2)   przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.
Art. 72. 1. Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje przed uzyskaniem:

  1)  decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o
pozwoleniu  na  wznowienie  robót  budowlanych  oraz  decyzji  o  pozwoleniu  na  zmianę  sposobu
uŜytkowania obiektu budowlanego lub jego części - wydawanych na podstawie ustawy z dnia 7
lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.);
  3)   decyzji  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu  -  wydawanej  na  podstawie
ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
1a. Wydanie  decyzji  o  środowiskowych  uwarunkowaniach  następuje  takŜe  przed  dokonaniem
zgłoszenia  budowy  lub  wykonania  robót  budowlanych  oraz  zgłoszenia  zmiany  sposobu
uŜytkowania obiektu budowlanego lub jego  części na podstawie ustawy  z dnia 7 lipca 1994 r. -
Prawo budowlane.
Art. 75. 1. Organem właściwym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest:
  1)   regionalny dyrektor ochrony środowiska (…):
  2)   starosta - w przypadku scalania, wymiany lub podziału gruntów;
  4)   wójt, burmistrz, prezydent miasta - w przypadku pozostałych przedsięwzięć.
Art. 96. 1. Organ  właściwy  do  wydania  decyzji  wymaganej  przed  rozpoczęciem  realizacji
przedsięwzięcia, innego niŜ przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, które
nie jest bezpośrednio związane z ochroną obszaru Natura 2000 lub nie wynika z tej ochrony, jest
obowiązany do rozwaŜenia, przed wydaniem tej decyzji, czy przedsięwzięcie moŜe potencjalnie
znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000.
3. JeŜeli  organ,  o  którym  mowa  w  ust.  1,  uzna,  Ŝe  przedsięwzięcie,  inne  niŜ  przedsięwzięcie
mogące  znacząco  oddziaływać  na  środowisko,  które  nie  jest  bezpośrednio  związane  z  ochroną
obszaru Natura 2000 lub nie wynika z tej ochrony, moŜe potencjalnie znacząco oddziaływać na
obszar  Natura  2000,  wydaje  postanowienie  w  sprawie  nałoŜenia  obowiązku  przedłoŜenia
właściwemu miejscowo regionalnemu dyrektorowi ochrony środowiska:
  1)   wniosku o wydanie decyzji, o której mowa w ust. 1;
  2)   karty informacyjnej przedsięwzięcia;
  3)   poświadczonej przez właściwy organ kopii mapy ewidencyjnej obejmującej przewidywany
teren,  na  którym  będzie  realizowane  przedsięwzięcie,  oraz  obejmującej  obszar,  na  który  będzie
oddziaływać przedsięwzięcie;

Interpretacja przepisów budowlanych

Starostwa i gminy powinny zapobiegać negatywnym skutkom osuwisk i innych

zjawisk masowych ruchów ziemi

Z  uwagi  na  liczne  szkody  w  infrastrukturze  drogowej  oraz  budownictwie,  spowodowane
osuwaniem się ziemi na skutek nasilenia niekorzystnych warunków atmosferycznych, takich jak
intensywne  opady  śniegu  i  deszczu,  wzrosło  zainteresowanie  koniecznością  zapobiegania  i
ograniczenia  negatywnych  skutków  występowania  osuwisk.  Obiekty  budowlane  oraz  elementy
infrastruktury  drogowej  i  komunalnej,  jak  gazociągi,  rurociągi,  kanalizacja,  sieci  ciepłownicze  i
energetyczne, są bowiem szczególnie naraŜone na niekorzystne skutki osuwisk, a ich zniszczenie
niejednokrotnie  paraliŜuje  funkcjonowanie  lokalnych  społeczności.  W  wyniku  osuwania  się
gruntu  następuje  zawalenie  i  zasypanie  budynków  mieszkalnych  oraz  gospodarskich,
powstawanie  pęknięć  w  ścianach  budowli,  a  takŜe  odchyleń  od  pionu.  Obok  powodowania
milionowych  strat  materialnych,  nasilenie  ruchów  osuwiskowych  wiąŜe  się  równieŜ  z
narastającym  zagroŜeniem  dla  osiedli  i  skupisk  ludzkich.  Nie  naleŜy  tu  równieŜ  zapominać  o
nieodwracalnych  szkodach  dla  środowiska  naturalnego,  powstałych  na  skutek  osuwania  się
ziemi. Ruchy osuwiskowe powodują degradację gleb oraz rozległe zniszczenia terenów leśnych i
rolnych.  Dostępne  dane  dotyczące  skali  zagroŜenia  oraz  występowania  osuwania  się  ziemi
wskazują  na  nasilenie  przedmiotowych  zjawisk  na  terenie  województw:  podkarpackiego,

małopolskiego, zachodniopomorskiego, pomorskiego i warmińsko - mazurskiego, a takŜe
południowej części województwa śląskiego – o łącznej powierzchni 15 050 km

Osuwanie  się  mas  ziemnych  stanowi  element  zjawiska  ruchów  masowych  ziemi,  przez  które
naleŜy rozumieć równieŜ inne rodzaje przemieszczania się gleby i ziemi. Ruchy masowe ziemi są
zjawiskami geologicznymi, związanymi przede  wszystkim z działaniem sił przyrody, takimi jak
gwałtowne  opady  deszczu,  intensywne  topnienie  śniegu,  podnoszenie  się  poziomu  wód
gruntowych  oraz  wezbrania  rzek  i  potoków.  Nie  naleŜy  jednak  zapominać  o  coraz  większym
wpływie  działalności  człowieka  na  powstawanie  przedmiotowych  zjawisk.  Poprzez  podcinanie
zboczy  przy  budowie  dróg  oraz  budynków,  wycinkę  drzew  na  stokach  w  ramach  intensywnej
eksploatacji lasów, a takŜe coraz częstsze stosowanie technik strzałowych i wiertniczych podczas
robót  ziemnych,  sami  przyczyniamy  się  do  nasilenia  negatywnych  skutków  osuwisk  i  innych
zjawisk ruchów masowych ziemi.
W Dzienniku Ustaw z dnia 7 stycznia 2011 r. Nr 5 opublikowane zostało rozporządzenie Prezesa
Rady Ministrów z dnia 4 stycznia 2011 r. w sprawie gmin i miejscowości, w których stosuje się
szczególne  zasady  odbudowy,  remontów  i  rozbiórek  obiektów  budowlanych  zniszczonych  lub
uszkodzonych w wyniku działania Ŝywiołu, a takŜe szczególne zasady zagospodarowania terenów
oraz  zasady  i  tryb  nabywania  nieruchomości,  w  związku  z  osunięciem  ziemi  (Dz.  U.  Nr  5,  poz.
14). PowyŜszy akt prawny wszedł w Ŝycie z dniem ogłoszenia.

Gminy kształtują politykę przestrzenną na obszarze gmin

Kształtowanie  polityki  przestrzennej  nie  jest  zadaniem  łatwym.  Interesy  i  wyobraŜenia
właścicieli nieruchomości co do sposobu ich zagospodarowania niejednokrotnie stoją bowiem w
konflikcie z innymi wartościami, jak choćby ochrona środowiska czy bezpieczeństwo publiczne.
Organy  gminy,  kształtując  politykę  przestrzenną,  muszą  w  miarę  moŜliwości  te  sprzeczne
interesy  ze  sobą  godzić.  Aby  ułatwić  im  to  zadanie,  ustawodawca  w  ustawie  o  planowaniu  i
zagospodarowaniu przestrzennym wskazał pewne podstawowe wartości i merytoryczne wymogi,
które  uwzględniać  naleŜy  przy  kształtowaniu  polityki  przestrzennej  na  obszarze  gmin,  a  które
zostaną przedstawione w niniejszym opracowaniu.
Gospodarowanie  przestrzenią  powinno  się  odbywać  przy  uwzględnieniu  ładu  przestrzennego
oraz zrównowaŜonego rozwoju. Te dwa pojęcia wyznaczają granice legalności wszelkich działań
podejmowanych  w  oparciu  o  przepisy  ustawy  z  dnia  27  marca  2003  r.  o  planowaniu  i
zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) dalej p.z.p. Innymi słowy,
aby ocenić, czy zamierzone przedsięwzięcie planistyczne jest zgodne z przepisami prawa, naleŜy
na nie spojrzeć właśnie z punktu widzenia wymagań ładu przestrzennego oraz zrównowaŜonego
rozwoju.
Ponadto  ustawa  p.z.p.  wymaga,  aby  w  planowaniu  i  zagospodarowaniu  przestrzennym
uwzględniać  m.in.  wymagania  urbanistyki  i  architektury,  ochrony  środowiska,  ochrony  zdrowia
oraz  bezpieczeństwa  ludzi  i  mienia,  potrzeby  osób  niepełnosprawnych,  ochrony  dziedzictwa
kulturowego,  walory  architektoniczne  i  krajobrazowe  oraz  ekonomiczne  przestrzeni,  a  takŜe
potrzeby  obronności  i  bezpieczeństwa  państwa,  potrzeby  interesu  publicznego  oraz  prawo
własności (art. 1 ust. 2 ustawy p.z.p.). Nie jest to jednak katalog zamknięty i – w zaleŜności od
konkretnych  potrzeb  –  przy  planowaniu  przestrzennym  uwzględniane  mogą  być  takŜe  inne
czynniki i wartości niŜ wymienione powyŜej.
Zgodnie  z  definicją  zawartą  w  art.  2  pkt  1  ustawy  p.z.p.  pojęcie  ładu  przestrzennego  oznacza
takie  ukształtowanie  przestrzeni,  które  tworzy  harmonijną  całość  oraz  uwzględnia  w
uporządkowanych  relacjach  wszelkie  uwarunkowania  i  wymagania  funkcjonalne,  społeczno-
gospodarcze,

rodowiskowe,

kulturowe

oraz

kompozycyjno-estetyczne.

Nakazując

uwzględnianie ładu przestrzennego przy podejmowaniu działań w sferze planowania
przestrzennego, ustawodawca szczególny nacisk kładzie na wymagania urbanistyki i architektury
(art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy p.z.p.). To z kolei oznacza konieczność uwzględniania przepisów

ustawy  z  dnia  7  lipca  1994  r.  –  Prawo  budowlane,  jak  równieŜ  wydanych  na  jej  podstawie
licznych  rozporządzeń  wykonawczych,  spośród  których  znaczenie  szczególnie  istotne  ma
rozporządzenie  Ministra  Infrastruktury  z  dnia  12  kwietnia  2002  r.  w  sprawie  warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie  (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z
późn.  zm.).  Jeśli  chodzi  o  przepisy  ustawy  Prawo  budowlane,  to  podstawową  rolę  z  punktu
widzenia  wymagań  architektury  i  urbanistyki  odgrywają  art.  5  i  6  tej  ustawy,  dotyczące  norm
techniczno-budowlanych  oraz  wytycznych  odnośnie  do  zagospodarowania  terenu.  Z  kolei
wskazane  powyŜej  rozporządzenie,  będące  uszczegółowieniem  norm  prawa  budowlanego,
zawiera  juŜ  bardzo  konkretne  wymagania  odnośnie  do  usytuowania  budynku  na  działce
budowlanej oraz sposobu zagospodarowania działek przeznaczonych pod zabudowę.
Uwzględnianie  przy  zagospodarowaniu  terenów  wymagań  ochrony  środowiska  następuje  teŜ
poprzez  ochronę  gruntów  rolnych  i  leśnych  oraz  właściwe  gospodarowanie  wodami.  Materię  tę
regulują przepisy ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr
239,  poz.  2019  z  późn.  zm.)  –  dalej  pr.  wod.  –  oraz  ustawy  z  dnia  3  lutego  1995  r.  o  ochronie
gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.) – dalej
u.o.g.r.l.
Pierwsza z wymienionych ustaw przewiduje moŜliwość ustanawiania stref ochronnych ujęć wody
oraz  obszarów  ochronnych  zbiorników  wód  śródlądowych.  Ich  celem  jest  ochrona  zasobów
wodnych  oraz  zapewnienie  odpowiedniej  jakości  wody  ujmowanej  do  zaopatrzenia  ludności  w
wodę  przeznaczoną  do  spoŜycia  oraz  zaopatrzenia  zakładów  wymagających  wody  wysokiej
jakości  (art.  51  i  n.  pr.  wod.).  Strefy  i  obszary  ochronne  tworzone  są  w  drodze  aktów  prawa
miejscowego,  w  których  wskazuje  się  teŜ  zakazy,  nakazy  i  ograniczenia  związane  z
przeznaczeniem  danej  nieruchomości  oraz  moŜliwym  sposobem  jej  zagospodarowania  i
zabudowania (art. 54 pr. wod.). Jeśli na terenie danej gminy obowiązują akty prawa miejscowego
dotyczące  powyŜszych  zagadnień,  to  przy  uchwalaniu  planu  miejscowego  postanowienia  tych
aktów będą musiały być uwzględnione.
Druga  z  przywołanych  ustaw  definiuje  pojęcia  gruntu  rolnego  i  leśnego,  którymi  posługuje  się
art.  1  ust.  2  pkt  3  u.p.z.p.,  a  takŜe  wyjaśnia,  na  czym  ochrona  tych  gruntów  ma  polegać.  Dla
organów  odpowiedzialnych  za  kształtowanie  polityki  przestrzennej  szczególne  znaczenie  będą
miały przepisy mówiące o ograniczeniu przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne (art.
6–10  u.o.g.r.l.).  Przepisy  te  zobowiązują  teŜ  do  tego,  aby  właśnie  w  treści  planu  miejscowego
wskazywać grunty rolne i leśne, które mają być przeznaczone na cele nierolnicze i nieleśne (art. 7
ust. 1 u.o.g.r.l.).

Inwestor i projektant powinien przestrzegać wymagań ochrony środowiska na placu

budowy

Inwestor  realizujący  dane  przedsięwzięcie,  w  trakcie  prac  budowlanych  jest  obowiązany
uwzględnić  ochronę  środowiska  na  obszarze  prowadzenia  prac.  Obowiązek  ten  dotyczy  takŜe
wykonawców.  Inwestor  realizujący  planowaną  inwestycję  ma  obowiązek  wszechstronnego
uwzględniania  ochrony  środowiska.  MoŜliwe  ograniczenia,  dotyczące  ustanowienia  ochrony
przyrody,  parku  narodowego,  rezerwatu  przyrody,  parku  krajobrazowego,  obszaru  chronionego
krajobrazu,

zespołu

przyrodniczo-krajobrazowego,

uŜytku

ekologicznego,

stanowiska

dokumentacyjnego,  pomników  przyrody  oraz  ich  otulin,  obszarów  ograniczonego  uŜytkowania,
warunków korzystania z wód regionu wodnego i zlewni oraz ustanowienia stref ochronnych ujęć
wód,  a  takŜe  obszarów  ochronnych  zbiorników  wód  śródlądowych,  wynikać  mogą  z  ustaleń
miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego,  decyzji  o  warunkach  zabudowy  lub  z
decyzji  o  ustaleniu  lokalizacji  inwestycji  celu  publicznego  oraz  z  pozwolenia  wodnoprawnego.
Ustalenia  te  mogą  determinować  sposób  wykonywania  robót  budowlanych,  które  powinien
uwzględniać  projekt  budowlany.  W  szczególności  powinien  mieć  na  uwadze  ochronę  gleby,
zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych. Wymaganie powyŜsze przenosi

się równieŜ na wykonawców, przy pomocy których inwestor realizuje daną inwestycję. Ponadto,
przy  prowadzeniu  prac  budowlanych  dopuszcza  się  wykorzystywanie  i  przekształcanie
elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z
realizacją konkretnej inwestycji. Nakazane jest przy tym oszczędne korzystanie z terenu zarówno
w  trakcie  przygotowywania,  jak  i  realizacji  inwestycji.  NiezaleŜnie  od  powyŜszego,  zapoznanie
pracowników,  których  zakres  czynności  wiąŜe  się  z  kwestiami  ochrony  środowiska,  z
wymaganiami  w  tym  przedmiocie,  jak  i  podejmowanie  działań  w  celu  wyeliminowania  lub
ograniczenia  szkód  w  środowisku  wynikających  z  nieprzestrzegania  wymagań  ochrony
ś

rodowiska przez pracowników, a takŜe podejmowanie właściwych środków w celu

wyeliminowania takich przypadków w przyszłości, obciąŜają, zgodnie z art. 140 p.o.ś., kaŜdego
pracodawcę, w tym inwestora lub wykonawcę zatrudniającego pracowników na placu budowy.
Spośród prawnych aspektów ochrony środowiska na placu budowy na szczególną uwagę
zasługują następujące zagadnienia, które powinny być uwzględnione w projekciebudowlanym:

· odwadnianie obiektów lub wykopów budowlanych,
· roboty ziemne zmieniające stosunki wodne,
· masy ziemne przemieszczane w związku z realizacje inwestycji,
· roboty wykonywane w pobliŜu drzew oraz wycinka drzew lub krzewów,
· próchnicza warstwa gleby,
· wytwarzanie odpadów.

JeŜeli  ochrona  elementów  przyrodniczych  nie  jest  moŜliwa,  inwestor  i  wykonawca,  w  myśl  art.
75 ust. 4 p.o.ś., obowiązani są podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych
szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą.
Przez  kompensację  przyrodniczą,  zgodnie  z  definicją  zawartą  w  art.  3  pkt  8  p.o.ś.,  rozumie  się
zespół  działań  obejmujących  w  szczególności  roboty  budowlane,  roboty  ziemne,  rekultywację
gleby,  zalesianie,  zadrzewianie  lub  tworzenie  skupień  roślinności,  prowadzących  do
przywrócenia  równowagi  przyrodniczej  lub  tworzenie  skupień  roślinności,  prowadzących  do
przywrócenia  równowagi  przyrodniczej  na  danym  terenie,  wyrównania  szkód  dokonanych  w
ś

rodowisku przez realizację przedsięwzięcia i zachowanie walorów krajobrazowych. Wymagany

zakres kompensacji przyrodniczej zostaje określony szczegółowo w pozwoleniu na budowę,
natomiast w przypadku przedsięwzięć, dla których przeprowadzone było postępowanie w
sprawie oceny oddziaływania na środowisko - w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Regulacje prawne odnoszące się do odprowadzania wód opadowych

W  świetle  zasad  ustanawianych  w  ustawie  z  dnia  18  lipca  2001  r.  -  Prawo  wodne  (tekst  jedn.:
Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.) gospodarowanie wodami, niezaleŜnie od rodzaju
i  zakresu  korzystania  z  wód,  winno  być  prowadzone  z  zachowaniem  zasady  racjonalnego  i
całościowego traktowania zasobów wód powierzchniowych i podziemnych z uwzględnieniem ich
ilości  i  jakości.  Konsekwencją  powyŜszego  w  odniesieniu  do  etapu  inwestycyjnego  jest
dyrektywa  wynikająca  z  art.  63  ust.  1  pr.  wod.,  by  przy  projektowaniu,  wykonywaniu  oraz
utrzymywaniu  urządzeń  wodnych  kierować  się  zasadą  zrównowaŜonego  rozwoju,  a  w
szczególności  zachowaniem  dobrego  stanu  wód  i  charakterystycznych  dla  nich  biocenoz,
potrzebą  zachowania  istniejącej  rzeźby  terenu  oraz  biologicznych  stosunków  w  środowisku
wodnym i na terenach podmokłych.
Proceduralną  gwarancją  realizacji  powyŜszych  zasad  jest  wynikający  z  art.  42  ust.  2  pr.  wod.
zakaz  oddania  do  uŜytkowania  obiektu  budowlanego  lub  zespołu  takich  obiektów,  których
uŜytkowanie  jest  związane  z  wprowadzaniem  ścieków  do  wód  lub  do  ziemi,  jeŜeli  nie  zostały
spełnione  wymagania  ochrony  środowiska.  Przepis  powyŜszy  zalicza  do  takich  wymagań:
wykonanie  wymaganych  przepisami  lub  w  określonych  decyzjach  administracyjnych  środków
technicznych chroniących środowisko, zastosowanie odpowiednich rozwiązań technologicznych,
wynikających  z  ustaw  lub  decyzji,  uzyskanie  wymaganych  decyzji  określających  zakres  i

warunki korzystania ze środowiska, dotrzymywanie na etapie wymaganych prawem badań i
sprawdzeń, wynikających z mocy prawa standardów emisyjnych oraz określonych w pozwoleniu
warunków emisji (art. 76 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska). Pozwolenie na
odprowadzanie ścieków deszczowych i roztopowych do środowiska jest przykładem jednej z ww.
decyzji określających zakres i warunki korzystania ze środowiska.

Zasady udzielania pozwolenia wodnoprawnego przez Starostę

Organem  ochrony  środowiska  właściwym  do  wydania  pozwolenia  wodnoprawnego  jest  co  do
zasady starosta.
Pozwolenia wymaga:

1) szczególne korzystanie z wód;
2) wykonanie urządzeń wodnych.

Odmiennie niŜ kiedyś pozwolenie na korzystanie z wód nie stanowi obecnie pozwolenia na
wykonanie urządzeń słuŜących temu korzystaniu, które w związku z tym musi stanowić osobny
przedmiot orzeczenia.
Pozwolenie wodnoprawne wydawane jest wyłącznie na wniosek. Wnioskodawca do wniosku
dołączyć dokumentację na którą składają się:

1) operat wodnoprawny,
2)  decyzja  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu,  jeŜeli  na  podstawie
odrębnych  przepisów  jest  ona  wymagana;  jeŜeli  decyzja  ta  nie  jest  wymagana  -  wypis  i
wyrys  z  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego,  jeŜeli  plan  ten  został
sporządzony,
3) opis prowadzenia zamierzonej działalności sporządzony w języku nietechnicznym.

W  odniesieniu  do  pozwoleń  wodnoprawnych  na  wykonanie  urządzeń  wodnych  wymaganym
załącznikiem do wniosku moŜe być równieŜ decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zgody
na realizację przedsięwzięcia.
Pozwolenie  wodnoprawne  na  wykonanie  urządzeń  wodnych  moŜe  być  wydane  na  podstawie
projektu tych urządzeń, jeŜeli projekt ten odpowiada wymaganiom operatu.

Budowa przydomowej oczyszczalni ścieków

Budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m

na dobę wymaga

zgłoszenia ich budowy organowi administracji architektoniczno - budowlanej.
Stosownie  do  warunków  technicznych,  jakim  powinny  odpowiadać  budynki  i  ich  usytuowanie,
działka  budowlana  przewidziana  pod  zabudowę  budynkami  przeznaczonymi  na  pobyt  ludzi
powinna mieć zapewnioną moŜliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku
do  sieci  wodociągowej,  kanalizacyjnej,  elektroenergetycznej  i  ciepłowniczej.  Zastosowanie
przydomowej oczyszczalni ścieków jest moŜliwe:
1) w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej,
2) jeŜeli ilość ścieków nie przekracza 5 m

na dobę; jeŜeli ilość ścieków jest większa od 5 m

, to

ich  gromadzenie  lub  oczyszczanie  wymaga  pozytywnej  opinii  właściwego  terenowo  inspektora
ochrony środowiska.
Gminy prowadzą ewidencję przydomowych oczyszczalni ścieków w celu kontroli częstotliwości
i  sposobu  pozbywania  się  komunalnych  osadów  ściekowych  oraz  w  celu  opracowania  planu
rozwoju sieci kanalizacyjnej.
W  przeciętnym  gospodarstwie  domowym  ilość  wyprodukowanych  ścieków  zwykle  nie
przekracza 5 m

w ciągu doby.

W myśl art. 36 Ustawy prawo wodne, właścicielowi gruntu przysługuje prawo do tzw. „zwykłego
korzystania z wód" stanowiących jego własność oraz z wody podziemnej znajdującej się w jego
gruncie; prawo to nie stanowi jednakŜe prawa do wykonywania urządzeń wodnych bez
wymaganego pozwolenia wodnoprawnego. Nie stanowi zwykłego korzystania z wód:

· pobór wody powierzchniowej lub podziemnej w ilości większej niŜ 5 m

na dobę;

· korzystanie z wód na potrzeby działalności gospodarczej;
· wprowadzanie do wód lub do ziemi oczyszczonych ścieków, jeŜeli ich łączna ilość jest
większa niŜ 5 m

na dobę.

Przydomowa oczyszczalnia ścieków, jako stacjonarne urządzenie techniczne, którego
eksploatacja moŜe spowodować emisję, posiada równieŜ status „instalacji" w rozumieniu Ustawy
prawo ochrony środowiska.
Budowa przydomowej oczyszczalni ścieków, na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo
budowlane, nie wymaga pozwolenia na budowę. Ze zwolnienia takiego korzystają indywidualne
przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m

na dobę.

Okoliczność,  iŜ  budowa  przydomowej  oczyszczalni,  jako  samodzielnego  przedsięwzięcia,
zasadniczo nie wymaga pozwolenia na budowę powoduje, iŜ zgodnie z przepisami o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest wymagane równieŜ wydanie w sprawie lokalizacji tej
oczyszczalni decyzji o warunkach zabudowy.
Budowa  taka,  zgodnie  z  art.  30  ust.  1  pkt  1  ustawy  Prawo  budowlane,  wymaga  jednakŜe
zgłoszenia. Zgłoszenie winno określać: rodzaj, zakres, sposób wykonania robót budowlanych, jak
równieŜ  termin  ich  rozpoczęcia.  Do  zgłoszenia  naleŜy  dołączyć:  oświadczenie  o  posiadanym
prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele  budowlane.  Załączanie  do  zawiadomienia
szkiców  i  rysunków  uzaleŜnia  się  od  potrzeb.  Oznacza  to,  Ŝe  obowiązek  taki  powstaje  z  chwilą
gdy organ uzna to za konieczne.
JeŜeli budowa lub eksploatacja przydomowej oczyszczalni moŜe w sposób znaczący oddziaływać
na  siedlisko  albo  gatunki  roślin  lub  zwierząt,  dla  których  ochrony  wyznaczono  obszar  Natura
2000,  uzyskanie  pozwolenia  wodnoprawnego  na  wykonanie  urządzeń  wodnych  winno  zostać
poprzedzone  uzyskaniem  decyzji  o  środowiskowych  uwarunkowaniach  zgody  na  realizację
przedsięwzięcia.
W  odniesieniu  do  przydomowych  oczyszczalni  ścieków  ww.  obowiązek  uzyskania  zezwolenia
zastępowany  jest  obowiązkiem  dokonania  zgłoszenia,  wynikającym  z  §  2  rozporządzenia
Ministra  Środowiska  z  dnia  2  lipca  2010  r.  w  sprawie  rodzajów  instalacji,  których  eksploatacja
wymaga  zgłoszenia  (Dz.  U.  Nr  130,  poz.  880).  Zgłoszenia  wymagają  zgodnie  z  tym  aktem:
oczyszczalnie  ścieków  o  przepustowości  do  5  m

na dobę, wykorzystywane na potrzeby

własnego gospodarstwa domowego lub rolnego w ramach zwykłego korzystania z wód.
Zgłoszenie instalacji, składane właściwemu miejscowo staroście, powinno zawierać:

1) oznaczenie prowadzącego instalację, jego adres zamieszkania lub siedziby,
2) adres zakładu, na którego terenie prowadzona jest eksploatacja instalacji,
3) rodzaj i zakres prowadzonej działalności, w tym wielkość produkcji lub wielkość
ś

wiadczonych usług,

4) czas funkcjonowania instalacji (dni tygodnia i godziny),
5) wielkość i rodzaj emisji,
6) opis stosowanych metod ograniczania wielkości emisji,
7) informację, czy stopień ograniczania wielkości emisji jest zgodny z obowiązującymi
przepisami.

Do  rozpoczęcia  eksploatacji  instalacji  moŜna  przystąpić,  jeŜeli  organ  właściwy  do  przyjęcia
zgłoszenia  w  terminie  30  dni  od  dnia  doręczenia  zgłoszenia  nie  wniesie  sprzeciwu  w  drodze
decyzji.
Prowadzący  instalację  jest  obowiązany  przedłoŜyć  równieŜ  organowi  właściwemu  do  przyjęcia
zgłoszenia informacje o: 1) rezygnacji z rozpoczęcia albo zakończenia eksploatacji instalacji, 2)
zmianie danych, o których mowa w ww. pkt 2-6.
Przydomowa  oczyszczalnia  ścieków  jest  obiektem  budowlanym.  Jako  taki  podlega  zatem
obowiązkom poddawania ich przez właściciela lub zarządcę okresowej kontroli.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w przypadku stwierdzenia, Ŝe obiekt budowlany: 1)
jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo 2) jest uŜytkowany w sposób zagraŜający Ŝyciu
lub  zdrowiu  ludzi,  środowisku  lub  bezpieczeństwu  mienia,  albo  3)  powoduje  swym  wyglądem
oszpecenie  otoczenia  nakazuje,  w  drodze  decyzji,  usunięcie  stwierdzonych  nieprawidłowości,
określając termin wykonania obowiązku.

Zbiorniki bezodpływowe

Definiując  w  art.  2  ust.  1  pkt  5  Ustawy  o  czystości  i  porządku  w  gminach  z  dnia  13  września
1996  roku  (tekst  jednolity  Dz.  U.  z  2005  r.  Nr  236  poz.  2008  z  późn.  zm.)  –  dalej  u.c.p.g.,
zbiorniki  bezodpływowe,  ustawodawca  określił  tym  mianem  instalacje  i  urządzenia
przeznaczone  do  gromadzenia  nieczystości  ciekłych  w  miejscu  ich  powstawania.  Tym  razem
pojęcie instalacji i urządzeń zostało uŜyte w znaczeniu potocznym, a niewynikającym z Ustawy
prawo  ochrony  środowiska.  Urządzenia  do  gromadzenia  nieczystości  ciekłych  noszą  potoczną
nazwę  szamba.  W  nowszej  literaturze  określa  się  szambo  jako  rozwiązanie  tymczasowe  ze
wskazaniem,  Ŝe  pojawienie  się  przydomowych  oczyszczalni  ścieków  odebrało  rację  bytu
zbiornikom  bezodpływowym.  Niemniej  jednak,  szamba  istnieją  i  przez  jakiś  czas  istnieć  będą,
wobec czego system prawny musi się jakoś do tych urządzeń odnieść.
Odpowiednie przepisy zostały zamieszczone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12
kwietnia  2002  r.  w  sprawie  warunków  technicznych,  jakim  powinny  odpowiadać  budynki  i  ich
usytuowanie  (Dz.  U.  Nr  75,  poz.  690  z  późn.  zm.).  W  dziale  II  Zabudowa  i  zagospodarowanie
działki  budowlanej  znajduje  się  rozdział  7  Zbiorniki  bezodpływowe  na  nieczystości  ciekłe,  z
którego wynika kilka podstawowych zasad mających znaczenie dla wykładni przepisów u.c.p.g. I
tak:
-  zbiorniki  na  nieczystości  ciekłe  mogą  być  stosowane  tylko  na  działkach  budowlanych
niemających  moŜliwości  przyłączenia  do  sieci  kanalizacyjnej,  przy  czym  nie  dopuszcza  się  ich
stosowania  na  obszarach  podlegających  szczególnej  ochronie  środowiska  i  naraŜonych  na
powodzie oraz zalewanie wodami opadowymi (§ 34 rozporządzenia),
-  zbiorniki  bezodpływowe  na  nieczystości  ciekłe,  doły  ustępów  nieskanalizowanych  oraz
urządzenia  kanalizacyjne  i  zbiorniki  do  usuwania  i  gromadzenia  wydalin  pochodzenia
zwierzęcego  powinny  mieć  dno  i  ściany  nieprzepuszczalne,  szczelne  przykrycie  z  zamykanym
otworem  do  usuwania  nieczystości  i  odpowietrzenie  wyprowadzone  co  najmniej  0,5  m  ponad
poziom terenu (§ 35 rozporządzenia).
Ponadto  przepisy  rozporządzenia  określają  wymagane  minimalne  odległości  zbiorników  od
pomieszczeń  przeznaczonych  na  pobyt  ludzi,  magazynów  produktów  spoŜywczych,  granicy
działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego.

Odrębna własność lokali
Przepis  art.  2  ust.  3  Ustawy  o  czystości  i  porządku  w  gminach  z  dnia  13  września  1996  roku
(tekst jednolity  Dz. U. z 2005 r. Nr 236 poz. 2008 z późn. zm.) – dalej  u.c.p.g., zawiera normę
interpretacyjną dla sytuacji, kiedy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi,
w  których  ustanowiono  odrębną  własność  lokali.  Wówczas  obowiązki  właściciela
nieruchomości obciąŜają:
- osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, jeŜeli taki zarząd został wybrany,
- właścicieli lokali, jeŜeli zarząd nie został wybrany.
Ustawa  o  czystości  i  porządku  w  gminach  odsyła  do  ustawy  z  dnia  24  czerwca  1994  r.  o
własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l.
Według art. 3 ust. 1 u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali (co moŜe nastąpić w drodze
umowy,  jednostronnej  czynności  prawnej  właściciela  nieruchomości  albo  orzeczenia  sądu
znoszącego  współwłasność  -  art.  7  ust.  1),  właścicielowi  lokalu  przysługuje  udział  w
nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Przez nieruchomość wspólną

art.  3  ust.  2  u.w.l.  nakazuje  rozumieć  grunt  oraz  części  budynku  i  urządzenia,  które  nie  słuŜą
wyłącznie do uŜytku właścicieli lokali. Stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą
w umowie o ustanowieniu odrębnej  własności lokali albo w umowie zawartej później w  formie
aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć
zarząd  osobie  fizycznej  albo  prawnej.  JeŜeli  liczba  lokali  wyodrębnionych  i  lokali
niewyodrębnionych,  naleŜących  nadal  do  dotychczasowego  właściciela,  nie  jest  większa  niŜ
siedem,  do  zarządu  nieruchomością  wspólną  mają  odpowiednie  zastosowanie  przepisy  k.c.  i
k.p.c.  o  współwłasności  (art.  19).  JeŜeli  lokali  wyodrębnionych,  wraz  z  lokalami
niewyodrębnionymi,  jest  więcej  niŜ  siedem,  właściciele  lokali  są  obowiązani  podjąć  uchwałę  o
wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu moŜe być wyłącznie
osoba  fizyczna  wybrana  spośród  właścicieli  lokali  lub  spoza  ich  grona  (art.  20  ust.  1).  Zarząd
kieruje  sprawami  wspólnoty  mieszkaniowej  i  reprezentuje  ją  na  zewnątrz  oraz  w  stosunkach
między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1).
Regulacja zamieszczona w art. 2 ust. 3 u.c.p.g. oznacza, Ŝe jeŜeli zarząd został wybrany, to jego
obciąŜają wskazane w art. 5 obowiązki właścicieli nieruchomości, jeŜeli zaś nie został wybrany,
obowiązki te obciąŜają właścicieli lokali.

ZAŁĄCZNIKI

Informacje dostępne na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego

W  Dzienniku  Ustaw  Nr  42  (poz.  217)  zostało  opublikowane  rozporządzenie  Ministra
Infrastruktury  z  dnia  18  lutego  2011  r.  zmieniające  rozporządzenie  w  sprawie  szczegółowego
zakresu  i  formy  dokumentacji  projektowej,  specyfikacji  technicznych  wykonania  i  odbioru  robót
budowlanych oraz programu funkcjonalno-uŜytkowego.
Nowe  brzmienie  otrzymuje  §  19b  zmienianego  rozporządzenia,  czyli:  przepisu  §  19  pkt  2
rozporządzenia  nie  stosuje  się  do  zamówień  publicznych  na  roboty  budowlane  dotyczące
inwestycji  w  zakresie:  linii  kolejowych  o  znaczeniu  państwowym  realizowanych  na  podstawie
rozdziału  2b  ustawy  z  dnia  28  marca  2003  r.  o  transporcie  kolejowym;  dróg  publicznych
realizowanych  na  podstawie  ustawy  z  dnia  10  kwietnia  2003  r.  o  szczególnych  zasadach
przygotowania  i  realizacji  inwestycji  w  zakresie  dróg  publicznych;  lotnisk  uŜytku  publicznego
realizowanych  na  podstawie  ustawy  z  dnia  12  lutego  2009  r.  o  szczególnych  zasadach
przygotowania  i  realizacji  inwestycji  w  zakresie  lotnisk  uŜytku  publicznego;  budowli
przeciwpowodziowych realizowanych na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych
zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.
Opublikowane rozporządzenie zmieniające wchodzi w Ŝycie 8 marca 2011 r.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  16  lutego  2011  r.  Nr  34  opublikowana  została  ustawa  z  dnia  20
stycznia  2011  r.  o  odpowiedzialności  majątkowej  funkcjonariuszy  publicznych  za  raŜące
naruszenie prawa (Dz. U. Nr 34, poz. 173). PowyŜsza ustawa określa zasady odpowiedzialności
majątkowej  funkcjonariuszy  publicznych  wobec  Skarbu  Państwa,  jednostek  samorządu
terytorialnego lub innych podmiotów ponoszących odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy
wykonywaniu  władzy  publicznej,  za  działania  lub  zaniechania  prowadzące  do  raŜącego
naruszenia prawa oraz zasady postępowania w przedmiocie takiej odpowiedzialności (zob. art. 1
ww.

ustawy).

PowyŜsza ustawa wchodzi w Ŝycie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. 17 maja 2011 r.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  15  lutego  2011  r.  Nr  32  opublikowana  została  ustawa  z  dnia  5
stycznia 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo wodne oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 32,
poz. 159). Przedmiotowa ustawa w art. 3 wprowadza nowe brzmienie art. 62 ust. 4 ustawy z dnia
7  lipca  1994  r.  –  Prawo  budowlane  (Dz.  U.  z  2010  r.  Nr  243,  poz.  1623)  w  następującym

brzmieniu:
„4.  Kontrole,  o  których  mowa  w  ust.  1,  z  zastrzeŜeniem  ust.  5—6a,  przeprowadzają  osoby
posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.”
Ponadto  powyŜsza  ustawa  dodaje  w  art.  62  ustawy  –  Prawo  budowlane  ust.  6a  w  brzmieniu:
„6a.  Kontrolę  stanu  technicznego  i  stanu  bezpieczeństwa  budowli  piętrzących  mogą
przeprowadzać  takŜe  upowaŜnieni  pracownicy  państwowej  słuŜby  do  spraw  bezpieczeństwa
budowli

piętrzących.”

PowyŜsza zmiana wchodzi w Ŝycie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. 18 marca 2011 r.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  11  stycznia  2011  r.  Nr  8  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Ministra  Gospodarki  w  sprawie  wymagań  w  zakresie  wykorzystywania  wyrobów  zawierających
azbest  oraz  wykorzystywania  i  oczyszczania  instalacji  i  urządzeń,  w  których  były  lub  są
wykorzystywane wyroby zawierające azbest (Dz. U. Nr 8, poz. 31). PowyŜszy akt prawny wszedł
w Ŝycie 26 stycznia 2011 r.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  20  grudnia  2010  r.  Nr  239  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Ministra  Infrastruktury  z  dnia  10  grudnia  2010  r.  zmieniające  rozporządzenie  w  sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 239,
poz. 1597). PowyŜszy akt prawny wprowadza nowe brzmienie załącznika nr 1 do rozporządzenia
Ministra  Infrastruktury  z  dnia  12  kwietnia  2002  r.  w  sprawie  warunków  technicznych,  jakim
powinny  odpowiadać  budynki  i  ich  usytuowanie  (Dz.  U.  Nr  75,  poz.  690,  z  późn.  zm.),
zawierającego wykaz Polskich Norm powołanych w ww. rozporządzeniu.
Rozporządzenie wchodzi w Ŝycie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 21 marca
2011 r.

W  Dzienniku  Ustaw  zostało  opublikowane  rozporządzenie  Rady  Ministrów  z  dnia  25  listopada
2010  r.  w  sprawie  obiektów  i  robót  budowlanych,  w  sprawach  których  organem  pierwszej
instancji jest wojewoda (Dz. U. Nr 235, poz. 1539).
PowyŜszy  akt  prawny  wchodzi  w  Ŝycie  po  upływie  14  dni  od  dnia  ogłoszenia,  tj.  w  dniu  28
grudnia  2010  r.  Stanowi,  Ŝe  wojewoda  jest  organem  administracji  architektoniczno-budowlanej
pierwszej  instancji  dla  następujących  obiektów  i  robót  budowlanych:  metra,  sieci  uzbrojenia
terenu sytuowanych poza pasem drogowym dróg krajowych i wojewódzkich, jeśli konieczna jest
budowa lub przebudowa wynikająca z budowy lub przebudowy tych dróg, drogowych obiektów
inŜynierskich  sytuowanych  w  granicach  pasa  drogowego  dróg  krajowych  i  wojewódzkich
niezwiązanych  z  tymi  drogami,  dróg  gminnych  i  powiatowych,  jeŜeli  konieczność  ich  budowy
lub przebudowy wynika z budowy lub przebudowy drogi krajowej lub wojewódzkiej, zjazdów z
dróg  krajowych  i  wojewódzkich,  sieci  przesyłowych  i  rurociągów  ropy  naftowej  i  produktów
naftowych.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  9  listopada  2010  r.  Nr  212  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Prezesa Rady Ministrów z dnia 4 listopada 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie gmin i
miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów
budowlanych  zniszczonych  lub  uszkodzonych  w  wyniku  działania  Ŝywiołu  (Dz.  U.  Nr  212,  poz.
1389). PowyŜszy akt prawny wszedł w Ŝycie z dniem ogłoszenia.
W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  12  listopada  2010  r.  Nr  213  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Rady  Ministrów  z  dnia  9  listopada  2010  r.  w  sprawie  przedsięwzięć  mogących  znacząco
oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397). PowyŜszy akt prawny wszedł w Ŝycie w
dniu 15 listopada 2010 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 5 lipca 2010 r. Nr 119 opublikowana została ustawa z dnia 21 maja
2010  r.  o  zmianie  ustawy  o  udostępnianiu  informacji  o  środowisku  i  jego  ochronie,  udziale
społeczeństwa  w  ochronie  środowiska  oraz  o  ocenach  oddziaływania  na  środowisko  oraz
niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 119, poz. 804). Ustawa weszła w Ŝycie w dniu 20 lipca 2010
r.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  9  listopada  2010  r.  Nr  212  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Prezesa Rady Ministrów z dnia 4 listopada 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie gmin i
miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów
budowlanych  zniszczonych  lub  uszkodzonych  w  wyniku  działania  Ŝywiołu  (Dz.  U.  Nr  212,  poz.
1389). PowyŜszy akt prawny wszedł w Ŝycie z dniem ogłoszenia.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  12  listopada  2010  r.  Nr  213  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Rady  Ministrów  z  dnia  9  listopada  2010  r.  w  sprawie  przedsięwzięć  mogących  znacząco
oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397). PowyŜszy akt prawny wszedł w Ŝycie w
dniu 15 listopada 2010 r.

W Dzienniku Ustaw z dnia 5 lipca 2010 r. Nr 119 opublikowana została ustawa z dnia 21 maja
2010  r.  o  zmianie  ustawy  o  udostępnianiu  informacji  o  środowisku  i  jego  ochronie,  udziale
społeczeństwa  w  ochronie  środowiska  oraz  o  ocenach  oddziaływania  na  środowisko  oraz
niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 119, poz. 804). Ustawa weszła w Ŝycie w dniu 20 lipca 2010
r.
Ustawa  znowelizowała  m.in.  art.  72  ust.  1  pkt  1  ustawy  z  dnia  3  października  2008  r.  o
udostępnianiu  informacji  o  środowisku  i  jego  ochronie,  udziale  społeczeństwa  w  ochronie
ś

rodowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw (Dz. U.

Nr 199, poz. 1227, z późn. zm.), wprowadzając dodatkowy obowiązek uzyskania decyzji o
ś

rodowiskowych uwarunkowaniach przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu

uŜytkowania  obiektu  budowlanego  lub  jego  części,  wydawanej  na  podstawie  ustawy  –  Prawo
budowlane.
Jednocześnie  ustawodawca  dodał  w  art.  72  ww.  ustawy  po  ust.  1  –  ust.  1a,  zgodnie  z  którym
wydanie  decyzji  o  środowiskowych  uwarunkowaniach  następuje  takŜe  przed  dokonaniem
zgłoszenia  budowy  lub  wykonania  robót  budowlanych  oraz  zgłoszenia  zmiany  sposobu
uŜytkowania obiektu budowlanego lub jego części na podstawie ustawy – Prawo budowlane.
W  tym  samym  artykule  w  ust.  2  dodano  pkt  1a,  wprowadzający  moŜliwość  odstąpienia  od
wymogu uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w przypadku zmiany decyzji o
pozwoleniu  na  budowę,  decyzji  o  zatwierdzeniu  projektu  budowlanego  oraz  decyzji  o
pozwoleniu  na  wznowienie  robót  budowlanych,  wydawanych  na  podstawie  ustawy  –  Prawo
budowlane,  polegających  na  odstąpieniu  od  zatwierdzonego  projektu  budowlanego  dotyczącym
charakterystycznych  parametrów  obiektu  budowlanego:  kubatury,  powierzchni  zabudowy,
wysokości,  długości,  szerokości  i  liczby  kondygnacji  oraz  zapewnienia  warunków  niezbędnych
do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, które to odstąpienia nie spowodują
zmian uwarunkowań określonych w wydanej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
PowyŜsza  ustawa  wprowadziła  nowe  brzmienie  art.  29  ust.  3  ustawy  z  dnia  7  lipca  1994  r.  –
Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, z późn. zm.).

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej opublikowane zostały następujące akty prawne:

1)  z  dnia  26  października  2010  r.  Nr  198  -  rozporządzenie  Rady  Ministrów  z  dnia  11
października  2010  r.  zmieniające  rozporządzenie  w  sprawie  sposobu  nadawania  i
wykorzystywania  znaku  zgodności  z  Polską  Normą  (Dz.  U.  Nr  198,  poz.  1316).
Rozporządzenie wchodzi w Ŝycie z dniem 10 listopada 2010 r.;

2) z dnia 27 października 2010 r. Nr 200 - ustawa z dnia 24 września 2010 r. o zmianie
ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 200, poz. 1323). Ustawa wchodzi w
Ŝ

ycie z dniem 27 listopada 2010 r.

Celem  powyŜszej  ustawy  jest  usprawnienie  procedur  związanych  z  wywłaszczaniem
nieruchomości lub ograniczaniem praw do nieruchomości dla realizowania celów publicznych, a
takŜe  doprecyzowanie  niektórych  przepisów  ustawy  z  dnia  21  sierpnia  1997  r.  o  gospodarce
nieruchomościami  (Dz.  U.  z  2010  r.  Nr  102,  poz.  651,  z  późn.  zm.),  co  wyeliminuje  problemy
interpretacyjne.

Ustawa  z  dnia  11  sierpnia  2001  r.  o  szczególnych  zasadach  odbudowy,  remontów  i rozbiórek
obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania Ŝywiołu (Dz. U. Nr 84,
poz.  906)  wprowadziła  specjalny  tryb  dla  odbudowy  zniszczonych  obiektów  w  tym  samym
miejscu i o tych samych gabarytach. Tymczasem, jak wskazują doświadczenia, często odbudowa
zniszczonych  budynków  i  siedlisk  w  tym  samym  miejscu  powoduje  kolejne  ich  zniszczenia  i
kolejne  straty.  Dlatego  teŜ  ustawa  o  zmianie  ustawy  o  szczególnych  zasadach  odbudowy,
remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania
Ŝ

ywiołu oraz niektórych innych ustaw wprowadziła zmianę w tym zakresie, która ma na celu

umoŜliwienie  odbudowy,  w  trybie  określonym  ustawą,  zniszczonych  obiektów  budowlanych  o
takich samych lub innych wymiarach, w innym niŜ dotychczas miejscu.
Przedmiotowa  ustawa  nałoŜyła  obowiązek  na  radę  gminy  wyznaczenia,  w  drodze  aktu  prawa
miejscowego,  obszarów,  na  których  nastąpiło  zniszczenie  lub  uszkodzenie  obiektów
budowlanych  w  wyniku  osunięcia  ziemi  i  na  których  odbudowa  obiektów  budowlanych
odbywała  się  na  specjalnych  warunkach,  w celu  zapewnienia  bezpieczeństwa  ludzi  lub  mienia.
Ponadto ustawa dała radzie gminy moŜliwość wyznaczenia, w drodze aktu prawa miejscowego,
obszarów, na którym obowiązuje zakaz budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy,
przebudowy  i nadbudowy  istniejących  budynków,  kierując  się  potrzebą  zapewnienia
bezpieczeństwa  ludzi  i  mienia.  Wyznaczenie  tego  obszaru  odbywa  się  na  wniosek  wójta,
burmistrza  albo  prezydenta  miasta,  a  sam  obszar  musi  być  wpisany  do  rejestru  prowadzonego
przez starostę na podstawie art. 110a ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony
ś

rodowiska (Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150, z późn. zm.).

Zmiany wprowadzone powyŜszą ustawą dają radzie gminy moŜliwość uchwalenia miejscowego
plan  odbudowy,  który  jest  aktem  prawa  miejscowego,  w  celu  umoŜliwienia  odbudowy  na
obszarach, na których nie występują zagroŜenia osunięcia ziemi. NaleŜy podkreślić, Ŝe zgodnie z
art.  10  przedmiotowej  ustawy,  ilekroć  w  przepisach  odrębnych  jest  mowa  o  uwzględnieniu
ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, naleŜy przez to rozumieć równieŜ
uwzględnienie  ustaleń  miejscowego  planu  odbudowy  obiektów  budowlanych,  a takŜe
uwzględnienie innych ustaleń ww. aktów prawa miejscowego.

W  Dzienniku  Ustaw  Rzeczypospolitej  Polskiej  z  dnia  30  lipca  2010  r.  Nr  138  opublikowane
zostało  obwieszczenie  Marszałka  Sejmu  Rzeczypospolitej  Polskiej  z  dnia  13  lipca  2010  r.  w
sprawie  ogłoszenia  jednolitego  tekstu  ustawy  o  systemie  oceny  zgodności  (Dz.  U.  Nr  138,  poz.
935);
W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 10 sierpnia 2010  r.  Nr 143 opublikowana
została  ustawa  z  dnia  8  lipca  2010  r.  o  szczególnych  zasadach  przygotowania  do  realizacji
inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143, poz. 963). Ustawa wchodzi
w Ŝycie z dniem 25 sierpnia 2010 r.
Celem powyŜszej ustawy jest wprowadzenie do systemu prawnego rozwiązań, które pozwolą na
uproszczenie oraz przyspieszenie prac związanych z przygotowaniem do realizacji inwestycji  w
zakresie budowli przeciwpowodziowych.

W Dzienniku Ustaw z dnia 21 lipca 2010 r. Nr 132 opublikowane zostało rozporządzenie Prezesa
Rady  Ministrów  z  dnia  21  lipca  2010  r.  zmieniające  rozporządzenie  w  sprawie  gmin  i
miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów
budowlanych  zniszczonych  lub  uszkodzonych  w  wyniku  działania  Ŝywiołu  (Dz.  U.  Nr  132,  poz.
890). PowyŜszy akt prawny wszedł w Ŝycie z dniem ogłoszenia.
Rozporządzenie  wprowadza  aktualny  wykaz  gmin  i  miejscowości,  poszkodowanych  w  wyniku
powodzi, która miała miejsce w maju i czerwcu 2010 r.

W  Dzienniku  Ustaw  Rzeczypospolitej  Polskiej  z  dnia  20  lipca  2010  r.  Nr  130  opublikowana
została  ustawa  z  dnia  25  czerwca  2010  r.  o  zmianie  ustawy  o  planowaniu  i  zagospodarowaniu
przestrzennym,  ustawy  o  Państwowej  Inspekcji  Sanitarnej  oraz  ustawy  o  ochronie  zabytków  i
opiece  nad  zabytkami  (Dz.  U.  Nr  130,  poz.  871).  Ustawa  wchodzi  w  Ŝycie  z  dniem  21
października 2010 r.
Celem  powyŜszej  ustawy  jest  wprowadzenie  instytucji  prawnych  mających  na  celu
przyśpieszenie

powstawania

miejscowych

planów

zagospodarowania

przestrzennego.

Wprowadzone  zmiany  m.  in.  uproszczą  procedury  planistyczne  przez  zastąpienie,  tam  gdzie  to
moŜliwe, procedury uzgodnień - procedurą opiniowania projektu.

W  Dzienniku  Ustaw  Rzeczypospolitej  Polskiej  z  dnia  6  lipca  2010  r.  Nr  121  opublikowana
została ustawa z dnia 6 maja 2010 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 121, poz.
809). Ustawa wchodzi w Ŝycie z dniem 6 sierpnia 2010 r..
PowyŜsza  ustawa  wprowadza  zmianę  brzmienia  przepisu  art.  49b  ust.  2  ustawy  z  dnia  7  lipca
1994  r.  -  Prawo  budowlane  (Dz.  U.  z  2006  r.  Nr  156,  poz.  1118,  z  późn.  zm.).  Zmiana  jest
konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 września 2009 r. sygn. akt P 46/08
(Dz.  U.  Nr  160,  poz.  1276).  Po  rozpatrzeniu  pytania  prawnego  Wojewódzkiego  Sądu
Administracyjnego  we  Wrocławiu  dotyczącego  zgodności  z  Konstytucją  Rzeczypospolitej
Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483, z późn. zm.), art. 49b ust. 2 ustawy -
Prawo budowlane, w części obejmującej wyraŜenie "w dniu wszczęcia postępowania", Trybunał
Konstytucyjny  orzekł,  Ŝe  art.  49b  ust.  2  ustawy  -  Prawo  budowlane,  w  części  obejmującej
wyraŜenie "w dniu wszczęcia postępowania" jest niezgodny z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP.

W  Dzienniku  Ustaw  Rzeczypospolitej  Polskiej  z  dnia  9  lipca  2010  r.  Nr  123  opublikowana
została ustawa z dnia 24 czerwca 2010 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem
skutków powodzi z maja i czerwca 2010 r. (Dz. U. Nr 123, poz. 835). Ustawa weszła w Ŝycie z
dniem 9 lipca 2010 r.
Z  uwagi  na  powaŜne  szkody,  jakie  wyrządziła  powódź,  która  miała  miejsce  w  maju  i  czerwcu
2010 r. konieczne stało się wprowadzenie szczególnych rozwiązań prawnych, mających na celu
zagwarantowanie poszkodowanym niezbędnej pomocy oraz uproszczenie procedur związanych z
usuwaniem  skutków  tej  klęski  Ŝywiołowej.  Przepisy  powyŜszej  ustawy  mają  zastosowanie  w
sprawach  związanych  z  usuwaniem  skutków  powodzi  z  maja  i  czerwca  2010  r.,  w  tym
odpowiednio w sprawach związanych z usuwaniem skutków osunięć ziemi wywołanych opadami
atmosferycznymi,  które  miały  miejsce  w  maju  i  czerwcu  2010  r.,  na  obszarze  gmin  lub
miejscowości, określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 2 ustawy z dnia 11 sierpnia
2001  r.  o  szczególnych  zasadach  odbudowy,  remontów  i  rozbiórek  obiektów  budowlanych
zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania Ŝywiołu (Dz. U. Nr 84, poz. 906).

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  30  czerwca  2010  r.  Nr  115  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Ministra  Infrastruktury  z  dnia  22  czerwca  2010  r.  zmieniające  rozporządzenie  w  sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać telekomunikacyjne obiekty budowlane i ich
usytuowanie (Dz. U. Nr 115, poz. 773).

PowyŜszy akt prawny wchodzi w Ŝycie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 15 lipca
2010 r.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  29  czerwca  2010  r.  Nr  114  opublikowana  została  ustawa  z  dnia  21
maja 2010 r. o zmianie ustawy o wyrobach budowlanych oraz ustawy o systemie oceny zgodności
(Dz. U. Nr 114, poz. 760).
PowyŜszy akt wchodzi w Ŝycie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. w dniu 30 grudnia
2010 r.

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  22  czerwca  2010  r.  Nr  109  opublikowane  zostało  rozporządzenie
Ministra  Spraw  Wewnętrznych  i  Administracji  z  dnia  7  czerwca  2010  r.  w  sprawie  ochrony
przeciwpoŜarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 109, poz. 719).
Przedmiotowe  rozporządzenie  zastępuje  rozporządzenie  Ministra  Spraw  Wewnętrznych  i
Administracji  z  dnia  21  kwietnia  2006  r.  w  sprawie  ochrony  przeciwpoŜarowej  budynków,
innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 80, poz. 563).
PowyŜszy akt prawny wchodzi w Ŝycie po upływie 7 dni od dnia ogłoszenia (tj. 30 czerwca 2010
r.).

W  Dzienniku  Ustaw  z  dnia  16  czerwca  2010  r.  Nr  106  opublikowana  została  ustawa  z  dnia  7
maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 106, poz. 675).
W art. 65 ww. ustawy zawarta została zmiana ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
(Dz.  U.  z  2006  r.  Nr  156,  poz.  1118,  z  późn.  zm.).  Przedmiotowa  nowelizacja  zmienia
dotychczasową  definicję  "budowli",  a  takŜe  wprowadza  do  ustawy  -  Prawo  budowlane  nową
definicję  "obiektu  liniowego".  Ponadto  zmiana  obejmuję  takŜe  nowelizację  art.  5,  29  oraz  30
ustawy

Prawo

budowlane.

PowyŜszy akt prawny wchodzi w Ŝycie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia (tj. 17 lipca 2010
r.), z wyjątkiem art. 29 który wchodzi w Ŝycie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

W Dzienniku Ustaw z dnia 5 maja 2010 r. Nr 75 opublikowana została ustawa z dnia 18 marca
2010 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych
innych ustaw (Dz. U. Nr 75, poz. 474). PowyŜszy akt prawny wchodzi w Ŝycie z dniem 5 czerwca
2010  r.  PowyŜsza  ustawa  wprowadza  takŜe  zmiany  w  ustawie  z  dnia  7  lipca  1994  r.  -  Prawo
budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).
Zmiana dotycząca art. 39 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane, polega na uzupełnieniu tego przepisu
o wskazanie, Ŝe w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru
zabytków,  a  ujętych  w  gminnej  ewidencji  zabytków,  pozwolenie  na  budowę  lub  rozbiórkę
obiektu  budowlanego  wydaje  właściwy  organ  w  uzgodnieniu  z  wojewódzkim  konserwatorem
zabytków.

W  Dzienniku  Ustaw  Rzeczypospolitej  Polskiej  z  dnia  21  kwietnia  2010  r.  Nr  65  opublikowane
zostały następujące akty prawne:

rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 1 kwietnia 2010 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi
publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 65, poz. 407). Rozporządzenie wchodzi w Ŝycie z
dniem 29 kwietnia 2010 r.;

rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 1 kwietnia 2010 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogowe
obiekty inŜynierskie i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 65, poz. 408). Rozporządzenie wchodzi
w Ŝycie z dniem 29 kwietnia 2010 r.;

rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 1 kwietnia 2010 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących autostrad
płatnych (Dz. U. Nr 65, poz. 409). Rozporządzenie wchodzi w Ŝycie z dniem 29 kwietnia
2010 r.

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej opublikowane zostały następujące akty prawne:

z  dnia  8  marca  2010  r.  Nr  34  -  rozporządzenie  Ministra  Infrastruktury  z  dnia  18  lutego
2010  r.  zmieniające  rozporządzenie  w  sprawie  aprobat  technicznych  oraz  jednostek
organizacyjnych  upowaŜnionych  do  ich  wydawania  (Dz.  U.  Nr  34,  poz.  183).  PowyŜsze
rozporządzenie wchodzi w Ŝycie z dniem 23 marca 2010 r.;

z dnia 10 marca 2010 r. Nr 36 - ustawa z dnia 12 lutego 2010 r. o zmianie ustawy -
Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz ustawy - Prawo o postępowaniu przed
sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 36, poz. 196). PowyŜsza ustawa wchodzi w Ŝycie z
dniem 10 kwietnia 2010 r."

W Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 lutego 2010 r. Nr 28 opublikowane
zostały następujące akty prawne:

ustawa z dnia 22 stycznia 2010 r. o zmianie ustawy o odpadach oraz niektórych innych
ustaw (Dz. U. Nr 28, poz. 145). Ustawa wchodzi w Ŝycie z dniem 12 marca 2010 r.;

rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie słuŜby wojskowej
Ŝ

ołnierzy zawodowych wyznaczonych na stanowiska słuŜbowe w instytucjach cywilnych

(Dz. U. Nr 28, poz. 147). Rozporządzenie wchodzi w Ŝycie z dniem 12 marca 2010 r.

W sprawie uwierzytelniania dokumentów stanowiących część projektu budowlanego
W związku z przekazanym do mojej wiadomości Stanowiskiem Prezydium Krajowej Rady Izby
Architektów  RP  z  dnia  18  stycznia  2011  r.,  informuję,  Ŝe  podzielam  pogląd  Izby,  zgodnie  z
którym art. 76a ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.
U.  z  2000  r.  Nr  98,  poz.  1071  z  późn.  zm.)  nie  moŜe  mieć  zastosowania  do  dokumentów
umieszczanych  w  projekcie  budowlanym.  Organy  administracji  publicznej  nie  mają  podstawy
prawnej  Ŝądania  notarialnego  uwierzytelniania  kopii  dokumentacji  stanowiącej  część  projektu
budowlanego.
NaleŜy dodatkowo wyjaśnić, Ŝe ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010
r.  Nr  243,  poz.  1623)  wymaga,  aby  za  kaŜdy  projekt  budowlany  był  odpowiedzialny  projektant
konkretnego  obiektu  budowlanego  (osoba  posiadająca  odpowiednie  uprawnienia  do
projektowania  oraz  uprawniona  do  wykonywania  samodzielnej  funkcji  technicznej  w
budownictwie).  Osoba,  która  złoŜyła  podpis  na  stronie  tytułowej  projektu  budowlanego,
odpowiada za jego zawartość, takŜe za załączone do projektu dokumenty. Ponadto projektant do
projektu  budowlanego  dołącza  oświadczenie  o  sporządzeniu  projektu  budowlanego,  zgodnie  z
obowiązującymi  przepisami  oraz  zasadami  wiedzy  technicznej  (art.  20  ust.  4  ustawy  –  Prawo
budowlane). W związku z powyŜszym podpis projektanta na pierwszej stronie kaŜdego projektu
jest dla wiarygodności zawartych w nim dokumentów wystarczający.

W  sprawie  nakładania  obowiązku  złoŜenia  oświadczenia  o  posiadanym  prawie  do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy –
Prawo budowlane
Zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (uchwała siedmiu sędziów NSA z
dnia 10 stycznia 2011 r., sygn. akt II OPS 2/10), przepis art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca
1994  r.  -  Prawo  budowlane  (Dz.  U.  z  2010  r.,  Nr  243,  poz.  1623)  nie  stanowi  podstawy  do
wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek złoŜenia, przewidzianego w art. 32 ust. 4

pkt  2  tej  ustawy,  oświadczenia  o  posiadanym  prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele
budowlane.
Naczelny Sąd Administracyjny w swojej uchwale podkreślił, Ŝe ustawodawca  wskazał w jakich
przypadkach  i  w  jakich  sprawach  prowadzonych  na  podstawie  ustawy  –  Prawo  budowlane
moŜliwe  jest  wykazanie  przez  inwestora  prawa  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele
budowlane  w  drodze  oświadczenia  o  posiadaniu  tego  prawa.  Oznacza  to,  Ŝe  tylko  w  tych
przypadkach  i  w  tych  sprawach  inwestor  moŜe  złoŜyć  oświadczenie  o  dysponowaniu
nieruchomością na cele budowlane, a organ moŜe Ŝądać złoŜenia takiego oświadczenia.
Przepisy  ustawy  –  Prawo  budowlane  określają  ponadto  skutki  niezłoŜenia  w  ww.  sprawach
przedmiotowego  oświadczenia,  które  polegają  na  odmowie  wydania  decyzji  oczekiwanej  przez
inwestora.  Oznacza  to,  Ŝe  w  innych  sprawach  wykazanie  prawa  do  dysponowania
nieruchomością na cele budowlane, jeŜeli jest to potrzebne dla rozstrzygnięcia sprawy, nie moŜe
polegać  na  nałoŜeniu  na  inwestora  obowiązku  złoŜenia  oświadczenia  w  ramach  wykonywania
czynności  celem  doprowadzenia  wykonywanych  robót  budowlanych  do  stanu  zgodnego  z
prawem (zob. art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane).
Zaznaczyć  równieŜ  naleŜy,  Ŝe  organ  nadzoru  budowlanego  w  postępowaniu  naprawczym,
prowadzonym  na  podstawie  art.  50-51  ustawy  –  Prawo  budowlane,  moŜe  zakończyć  sprawę
wydaniem decyzji nakazującej zaniechanie dalszych robót budowlanych, bądź rozbiórkę obiektu
budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Decyzja ta nie
została związana z uprzednim Ŝądaniem od inwestora złoŜenia oświadczenia o posiadaniu przez
niego  prawa  do  terenu  na  cele  budowlane,  pomimo  iŜ  np.  doprowadzenie  obiektu  do  stanu
poprzedniego, a nawet rozbiórka, moŜe się wiązać z wykonaniem robót budowlanych. Podkreślić
przy  tym  naleŜy,  Ŝe  w  przypadku,  gdy  nie  ma  podstaw  do  wydania  decyzji  mającej  na  celu
doprowadzenie  wykonywanych  robót  budowlanych  do  stanu  zgodnego  z  prawem  (zob.  art.  51
ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane), wówczas wydaje się decyzję na podstawie art. 51 ust. 1
pkt  1  ustawy  –  Prawo  budowlane,  nakazującą  zaniechanie  dalszych  robót  budowlanych  bądź
rozbiórkę  obiektu  budowlanego  lub  jego  części,  bądź  doprowadzenie  obiektu  do  stanu
poprzedniego.
Reasumując stwierdzić naleŜy, Ŝe w przypadkach związania rozstrzygnięcia na podstawie ustawy
-  Prawo  budowlane  z  obowiązkiem  przedłoŜenia  oświadczenia  o  prawie  do  terenu  na  cele
budowlane,  ustawodawca  traktuje  przedmiotowe  oświadczenie  jako  dokument  o  charakterze
dowodowym, wskazując, iŜ ma być on dołączony przez inwestora do dokumentacji budowlanej
lub  złoŜony  na  podstawie  obowiązku  nałoŜonego  postanowieniem  właściwego  organu
administracji  publicznej.  Jednocześnie  ustawodawca  jednoznacznie,  według  gramatycznego
brzmienia  regulacji,  nie  wiąŜe  rozstrzygnięć  decyzją  administracyjną  w  postępowaniu
naprawczym  ze  złoŜeniem  oświadczenia  o  prawie  do  terenu  na  cele  budowlane.  ZauwaŜyć
bowiem  naleŜy,  Ŝe  wykonywanie  czynności  objętych  nakazem  zawartym  w  decyzji  organu
nadzoru budowlanego, o których mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, odnosi
się  równieŜ  do  takich  działań  inwestora,  które  mają  charakter  materialno-prawny,  a  nie  dotyczą
kwestii procesowych i formalnych.
Jednocześnie  zgodnie  z  art.  187  §  2  ustawy  z  dnia  30  sierpnia  2002  r.  Prawo  o  postępowaniu
przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), uchwała składu siedmiu
sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego jest w danej sprawie wiąŜąca. Ogólna moc wiąŜąca
uchwały  powoduje,  Ŝe  wiąŜe  ona  sądy  administracyjne  we  wszystkich  sprawach,  w  których
miałby być stosowany interpretowany przepis (wyrok NSA z dnia 7 maja 2009 r., znak: II FSK
99/08).

OGRZEWAJ SWÓJ DOM BEZPIECZNIE!
Podstawowe  zasady  bezpiecznego  eksploatowania  instalacji  i  urządzeń  w  celu  uniknięcia
zagroŜenia zatrucia tlenkiem węgla (czadem), wybuchem gazu i poŜarem.

WaŜne informacje

•

Co najmniej raz w roku właściciele lub zarządcy budynków mają obowiązek
przeprowadzenia okresowej kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych
(dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

•

Na początku sezonu grzewczego naleŜy sprawdzić stan techniczny wszelkiego rodzaju
urządzeń słuŜących do ogrzewania pomieszczeń lub wody, a przede wszystkim urządzeń
gazowych.

•

Nie wolno ograniczać dopływu świeŜego powietrza, zwłaszcza do kotłowni, łazienek,
kuchni i innych pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia opalane paliwem
gazowym, aby moŜliwe było pełne, a tym samym bezpieczne spalanie.

•

Jeśli w pomieszczeniu są szczelne okna, to dla bezpiecznego spalania naleŜy zapewnić
stały dopływ świeŜego powietrza poprzez urządzenia napowietrzające zainstalowane w
tych oknach lub przez rozszczelnienie skrzydła okiennego.

•

W ramach obowiązkowej kontroli okresowej, oprócz dokonania przeglądu stanu
technicznego instalacji gazowych, naleŜy sprawdzić droŜność przewodów wentylacyjnych
oraz odprowadzających spaliny. Nie naleŜy zaklejać otworów wentylacyjnych i
napływowych powietrza, kratek wentylacyjnych, a takŜe otworów w dolnej części drzwi
do łazienek.

•

Niesprawne i nieprawidłowo działające urządzenia gazowe i elektryczne naleŜy
wymienić. Wymiana bądź naprawa urządzeń gazowych moŜe być dokonywana wyłącznie
przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia.

•

Nie wolno dopuszczać do nadmiernego obciąŜania instalacji elektrycznej przez włączenie
do jednego gniazda wtykowego kilku odbiorników duŜej mocy.

•

Korzystając z urządzeń mających nieosłonięte spirale grzewcze, trzeba zwracać uwagę na
to,  by  stały  w  bezpiecznej  odległości  od  łatwopalnych  przedmiotów  i  elementów
mieszkania.  Zawsze  trzeba  stosować  się  do  instrukcji  producenta  urządzeń  w  zakresie
bezpiecznego ich uŜytkowania.

•

W razie jakichkolwiek wątpliwości naleŜy jak najszybciej zwrócić się do właściciela lub
zarządcy budynku.

Uwaga
Tlenek węgla (czad) to "cichy zabójca". Śmiertelnie trujący gaz powstaje w wyniku spalania
paliwa (gazowego, ciekłego lub stałego) w niewystarczającej ilości tlenu. Do całkowitego
spalenia 1 m3 gazu ziemnego konieczne jest aŜ 10 m3 powietrza. Brak wystarczającego dopływu
ś

wieŜego powietrza do pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia spalające paliwo gazowe,

ciekłe lub stałe powaŜnie zagraŜa tzw. niepełnym spalaniem i powstawaniem tlenku węgla. Czad
pojawia się takŜe, kiedy przedwcześnie zostaną zamknięte drzwiczki paleniska pieca czy kuchni
opalanej paliwem stałym, a równieŜ gdy palniki urządzenia gazowego są zanieczyszczone lub źle
wyregulowane.  Tlenek  węgla  nie  ma  barwy,  zapachu,  ani  smaku  i  ma  gęstość  zbliŜoną  do
powietrza,  dzięki  czemu  z  łatwością  rozprzestrzenia  się  w  mieszkaniach.  Czad  dostaje  się  do
organizmu człowieka poprzez drogi oddechowe, blokuje dostęp tlenu do organizmu, upośledzając
organy najbardziej wraŜliwe na niedotlenienie. Zaczadzenie często kończy się śmiercią!
Brak szczelności i sprawności instalacji gazowej oraz niewłaściwa wentylacja pomieszczeń mogą
być takŜe przyczyną wybuchu gazu, a w konsekwencji zniszczenia budynku i zagroŜenia zdrowia
oraz Ŝycia ludzi. Ulatniający się gaz tworzy z powietrzem mieszaninę silnie wybuchową juŜ przy
niewielkim, kilku-kilkunastoprocentowym, stęŜeniu w powietrzu. Poziom bezpieczeństwa moŜna
wydatnie podnieść, stosując urządzenia (detektory) wykrywające obecność w powietrzu zarówno
tlenku węgla, gazu ziemnego, jak i gazów płynnych. NaleŜy przy tym pamiętać, Ŝe gaz płynny w
odróŜnieniu od ziemnego jest cięŜszy od powietrza. Jeśli się ulatnia, nie jest odprowadzany przez
wentylację  umieszczoną  pod  stropem  pomieszczenia.  Dlatego  szczególnie  w  przypadku

korzystania z gazu płynnego zaleca się stosowanie detektorów (wykrywaczy) gazu. Zwłaszcza,
Ŝ

e są to urządzenia stosunkowo tanie, dostępne w sklepach z osprzętem gazowym.

Zasady bezpiecznego korzystania z urządzeń gazowych

•

Butle z gazem płynnym mogą być instalowane tylko w budynkach niskich tj.
o wysokości do 12 m włącznie nad poziomem terenu lub mieszkalnych o wysokości do 4
kondygnacji nadziemnych włącznie.

•

Nie naleŜy ogrzewać pomieszczeń mieszkalnych kuchenkami gazowymi.

•

Zabronione jest instalowanie butli w budynkach zasilanych gazem z sieci gazowej.

•

Instalacja gazowa zasilana z butli gazowej, w której długość przewodu nieelastycznego z
rury stalowej nie przekracza 2 m, po wymianie lub remoncie, a takŜe po  wymianie butli
gazowej  lub  przewodu  elastycznego,  powinna  być  poddana  kontroli  szczelności  pod
ciśnieniem  roboczym  gazu.  Sprawdzenie  szczelności  przy  wymianie  butli  gazowej
przeprowadza  przedstawiciel  dostawcy  gazu  lub  uŜytkownik  instalacji,  zgodnie  z
instrukcją otrzymaną od rozprowadzającego butle.

•

Instalacja gazowa zasilana z butli gazowej, w której długość przewodu nieelastycznego
przekracza 2 m powinna być po wymianie lub remoncie poddana głównej próbie
szczelności, o której mowa w § 44 rozporządzenia MSWiA z dnia 16 sierpnia 1999 r. w
sprawie warunków technicznych uŜytkowania budynków mieszkalnych.

•

Przewody elastyczne słuŜące do przyłączania urządzeń gazowych po przekroczeniu
oznaczonej daty waŜności naleŜy niezwłocznie wymienić.

Informacje  na  omawiany  temat  moŜna  teŜ  znaleźć  w  rubrykach  "porady"  na  stronach
internetowych: www.itb.pl i www.straz.gov.pl .

Komunikat  Głównego  Inspektora  Nadzoru  Budowlanego  do  właściciel  i  zarządców
obiektów budowlanych o kontrolach obiektów wielkopowierzchniowych
Przypominam

właścicielom

zarządcom

budynków

powierzchni

zabudowy

przekraczającej  2000  m2  oraz  innych  obiektów  budowlanych  o  powierzchni  dachu
przekraczającej  1000  m2  o  obowiązku  przeprowadzenia  okresowej  kontroli  przed  zimą  w
terminie do 30 listopada (natomiast kontrola po okresie zimowym powinna zostać wykonana do
31 maja) zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz.
1118 z późn. zm.).
Przedmiotem  tej  kontroli  jest  sprawdzenie  stanu  technicznego:  elementów  budynku,  budowli  i
instalacji  naraŜonych  na  szkodliwe  wpływy  atmosferyczne  i  niszczące  działania  czynników
występujących  podczas  uŜytkowania  obiektu;  instalacji  i  urządzeń  słuŜących  ochronie
ś

rodowiska; instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i

wentylacyjnych.
Kontrole  okresowe  powinny  wykonywać  –  na  zlecenie  właściciela  lub  zarządcy  –  osoby
posiadające  właściwe  kwalifikacje,  czyli  legitymujące  się  uprawnieniami  budowlanymi  w
odpowiedniej  specjalności.  Kontrolę  przewodów  kominowych:  dymowych,  spalinowych  i
wentylacyjnych  mogą  wykonywać  równieŜ  osoby  posiadające  kwalifikacje  mistrza  w  rzemiośle
kominiarskim.
Osoba  dokonująca  kontroli  powinna  bezzwłocznie  wysłać  zawiadomienie  o  przeprowadzonej
kontroli  do  właściwego  organu  nadzoru  budowlanego.  W  przypadku  stwierdzenia
nieprawidłowości  osoba  dokonująca  kontroli  ma  obowiązek  przesłać  do  nadzoru  budowlanego
kopię  protokołu  kontroli.  Natomiast  właściciel,  zarządca  lub  uŜytkownik  powinien  natychmiast
usunąć  uszkodzenia  lub  uzupełnić  braki,  które  mogłyby  spowodować  zagroŜenie  Ŝycia  lub
zdrowia  ludzi,  bezpieczeństwa  mienia  lub  środowiska,  a  w  szczególności  katastrofę  budowlaną,
poŜar,  wybuch,  poraŜenie  prądem  elektrycznym  albo  zatrucie  gazem  (art.  70  ust.  1  ustawy  –
Prawo budowlane).
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego Robert Dziwiński  Warszawa, 25 listopada 2010 r.

Komunikat  Głównego  Inspektora  Nadzoru  Budowlanego  do  właścicieli  i  zarządców
obiektów budowlanych o kontrolach obiektów poddanych działaniom sił natury
Przypominam, Ŝe zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 4 w zw. z art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
–  Prawo  budowlane  (Dz.  U.  z  2006  r.  Nr  156,  poz.  1118  z  późn.  zm.),  na  właścicielach  i
zarządcach  ciąŜy  obowiązek  przeprowadzenia  kontroli  bezpiecznego  uŜytkowania  obiektu
kaŜdorazowo  w  przypadku  wystąpienia  czynników  zewnętrznych  odziaływujących  na  obiekt,
związanych  z  działaniem  człowieka  lub  sił  natury,  w  wyniku  których  następuje  uszkodzenie
obiektu  budowlanego  lub  bezpośrednie  zagroŜenie  takim  uszkodzeniem,  mogące  spowodować
zagroŜenie  Ŝycia  lub  zdrowia  ludzi,  bezpieczeństwa  mienia  lub  środowiska.  Do  czynników
związanych  z  działaniem  sił  natury  naleŜą  m.in.  wyładowania  atmosferyczne,  wstrząsy
sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na
rzekach i morzu oraz jeziorach i
zbiornikach wodnych, poŜary lub powodzie.
Przedmiotową kontrolę mogą przeprowadzać jedynie osoby posiadające uprawnienia budowlane
w  odpowiedniej  specjalności.  JednakŜe  w  art.  62  ust.  4  i  5  ustawy  –  Prawo  budowlane  zostały
wskazane  wyjątki  w  zakresie  kontroli:  instalacji  elektrycznych,  piorunochronnych,  gazowych,
urządzeń  chłodniczych  –  które  w  pewnych  przypadkach  mogą  być  kontrolowane  równieŜ  przez
osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń,
instalacji, sieci energetycznych i gazowych – oraz przewodów kominowych – które w pewnych
przypadkach  mogą  być  kontrolowane  takŜe  przez  osoby  posiadające  kwalifikacje  mistrza  w
rzemiośle kominiarskim.
Osoba  dokonująca  ww.  kontroli  sporządza  z  niej  protokół.  W  przypadku,  gdy  podczas  kontroli
zostaną stwierdzone uszkodzenia lub istnieje konieczność uzupełnienia braków, o których mowa
w  art.  70  ust.  1  ustawy  –  Prawo  budowlane,  protokół  powinien  zawierać  informację
(potwierdzenie),  Ŝe  na  właścicielach,  zarządcach  lub  uŜytkownikach  obiektu  budowlanego  (na
których  spoczywają  obowiązki  w  zakresie  napraw,  określone  w  przepisach  odrębnych  lub
umowach)  ciąŜy  obowiązek  usunięcia  stwierdzonych  uszkodzeń  lub  uzupełnienia  ww.  braków.
Ponadto  osoba  dokonująca  kontroli  jest  obowiązana  przesłać  niezwłocznie  po  jej
przeprowadzeniu kopię tego protokołu do właściwego organu nadzoru budowlanego (zob. art. 70
ust. 2 ustawy - Prawo budowlane).
Właściciel, zarządca lub uŜytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w
zakresie  napraw,  są  obowiązani  w  czasie  lub  bezpośrednio  po  przeprowadzonej  kontroli  stanu
technicznego  obiektu  budowlanego  lub  jego  części,  usunąć  stwierdzone  uszkodzenia  oraz
uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagroŜenie Ŝycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa
mienia  lub  środowiska,  a  w  szczególności  katastrofę  budowlaną,  poŜar,  wybuch,  poraŜenie
prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane).
Natomiast  po  otrzymaniu  kopii  protokołu,  wskazującego  stwierdzenie  ww.  uszkodzeń  lub
braków,  właściwy  organ  nadzoru  budowlanego  przeprowadza  bezzwłocznie  kontrolę  obiektu
budowlanego  w  celu  sprawdzenia,  czy  właściciele,  zarządcy  lub  uŜytkownicy  obiektu
budowlanego usunęli stwierdzone uszkodzenia i uzupełnili braki.
NaleŜy  przy  tym  zaznaczyć,  Ŝe  przepisy  karne  przewidują  sankcje  za  niezastosowanie  się  do
obowiązku  wynikającego  z  art.  70  ust.  1  ww.  ustawy  (zob.  art.  92  ust.  1  pkt  2  ustawy  -  Prawo
budowlane),  za  utrzymanie  obiektu  budowlanego  w  nienaleŜytym  stanie  technicznym  (zob.  art.
91a ustawy - Prawo budowlane), czy teŜ za nieprzesłanie kopii protokołu, o którym mowa w art.
70 ust. 2 (zob. art. 93 pkt 9a ustawy - Prawo budowlane).
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego Robert Dziwiński Warszawa, 1 września 2010 r.

W  sprawie  uznania  drogi  wraz  ze  zjazdami  za  jeden  obiekt  liniowy  w  świetle  zmian  do
ustawy  -  Prawo  budowlane  wprowadzonych  przepisami  ustawy  z  dnia  7  maja  2010  r.  o
wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr 106, poz. 675).
W związku z wejściem w Ŝycie z dniem 17.07.2010 r. zmian do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -
Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) wprowadzonych przepisami
ustawy z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (Dz. U. Nr
106, poz. 675) przedstawiam następujące wyjaśnienia uwzględniające stanowisko Departamentu
Prawnego Ministerstwa Infrastruktury z dnia 10.08.2010 r., znak: ML-2dk-0780-136/10.
PowyŜsza  nowelizacja  zmieniła  m.in.  dotychczasową  definicję  „budowli”,  uzupełniając
przykładowe  wyliczenie  budowli  w  art.  3  pkt  3  ustawy  –  Prawo  budowlane  o  pojęcie  obiektu
liniowego.  Jednocześnie  ustawodawca  wprowadził  w  art.  3  pkt  3a  ustawy  –  Prawo  budowlane
definicję  obiektu  liniowego.  Zgodnie  z  tym  przepisem  przez  obiekt  liniowy  naleŜy  rozumieć
obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga
wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja
elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna,
wał  przeciwpowodziowy  oraz  kanalizacja  kablowa,  przy  czym  kable  w  niej  zainstalowane  nie
stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
Uznanie  w  art.  3  pkt  3a  ustawy  –  Prawo  budowlane  drogi  wraz  ze  zjazdami  za  jeden  obiekt
liniowy,  a  więc  taki  obiekt  budowlany,  którego  charakterystycznym  parametrem  jest  długość,
powoduje,  Ŝe  dotychczasowa  wykładnia  przepisów  i  orzecznictwo  przestają  być  aktualne.  Tym
samym  drogi  dojazdowe,  wewnętrzne  oraz  infrastruktura  (energetyczna,  melioracyjna,
telekomunikacyjna  i  wodociągowa)  nierozerwalnie  związane  z  realizowanym  zamierzeniem
budowlanym (budowa, przebudowa drogi), stanowią jego część. Zatem, zgodnie z art. 33 ustawy
–  Prawo  budowlane,  pozwolenie  na  budowę  dotyczy  drogi  wraz  ze  zjazdami  jako  jednego
zamierzenia budowlanego.

W sprawie zakazu uzaleŜniania wydania decyzji o pozwoleniu na budowę od przedłoŜenia
wypisów z ksiąg wieczystych
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych
ustaw  (Dz.  U.  Nr  80,  poz.  718,  z  późn.  zm.)  wprowadziła  istotne  ułatwienie  proceduralne,
związane  z  uzyskaniem  pozwolenia  na  budowę,  polegające  na  wprowadzeniu  oświadczenia
inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dzięki tej
zmianie  inwestor  nie  musi  dołączać  do  wniosku  o  pozwolenie  na  budowę  wypisów  z  księgi
wieczystej czy teŜ aktów notarialnych, określających to prawo.
Tym  samym  organ  administracji  architektoniczno-budowlanej  nie  moŜe  uzaleŜniać  wydania
decyzji  o  pozwoleniu  na  budowę  od  istnienia  księgi  wieczystej  nieruchomości.  Organ
administracji architektoniczno-budowlanej – rozstrzygając w przedmiocie pozwolenia na budowę
–  bada  jedynie  oświadczenie  o  posiadanym  prawie  do  dysponowania  nieruchomością  na  cele
budowlane,  pod  względem  prawidłowości  jego  wypełnienia,  nie  ma  natomiast  kompetencji  do
sprawdzania jego prawdziwości. W związku z powyŜszym, organ nie moŜe Ŝądać przedstawienia
dokumentów dotyczących statusu działki (np. księgi wieczystej), potwierdzających prawdziwość
oświadczenia  o  dysponowaniu  nieruchomością  na  cele  budowlane.  ZłoŜenie  jednak
nieprawdziwego  oświadczenia  podlega  odpowiedzialności  karnej.  W  konsekwencji  jeŜeli  z
posiadanych  informacji  wynika,  Ŝe  oświadczenie  potwierdza  nieprawdę,  organ  ma  obowiązek
powiadomienia  prokuratury,  aby  zbadała  tę  kwestię  w  kontekście  odpowiedzialności  karnej  za
fałszywe  oświadczenie.  Wszczęcie  postępowania  prokuratorskiego  powoduje  zawieszenie
postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

W sprawie nakładania obowiązku dostarczania dokumentów, ekspertyz i ocen na podstawie
art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane

Zgodnie  ze  stanowiskiem  Naczelnego  Sądu  Administracyjnego  (wyrok  z  dnia  25  maja  2009  r.,
sygn. akt  II  OSK 823/08), organy nadzoru budowlanego mogą nałoŜyć na inwestora obowiązek
przedstawienia inwentaryzacji wykonanych robót zarówno w postanowieniu o wstrzymaniu – art.
50 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z
późn. zm.), jak i w decyzji wydanej na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy - art. 51 ustawy
– Prawo budowlane jest bowiem kontynuacją art. 50 tej ustawy.
Pogląd,  iŜ  art.  51  ust.  1  pkt  2  ustawy  –  Prawo  budowlane,  dotyczy  określonych  czynności
faktycznych,  konkretnych  robót  budowlanych,  a  nie  stanowi  podstawy  do  nałoŜenia  obowiązku
przedstawienia  określonych  dokumentów,  jest  w  obecnym  stanie  prawnym  juŜ  nieaktualny,  z
uwagi  na  nowelizację  dokonaną  ustawą  z  dnia  16  kwietnia  2004  r.  o  zmianie  ustawy  –  Prawo
budowlane (Dz.U. Nr 93, poz. 888 z późn.). Od dnia wejścia w Ŝycie ww. ustawy tj. od 31 maja
2004 r., obowiązek wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonanych robót
do  stanu  zgodnego  z  prawem  moŜe  oznaczać  obowiązek  dostarczenia  dokumentów,  ekspertyz  i
ocen.

W sprawie zastosowania art. 51 ust. 4 i 5 ustawy – Prawo budowlane
Zgodnie  ze  stanowiskiem  Wojewódzkiego  Sądu  Administracyjnego  w  Krakowie  (wyrok  z  dnia
17  marca  2008  r.,  sygn.  akt  II  SA/Kr  108/07),  wyłącznie  terminowe  wykonanie  obowiązków,  o
których  mowa  w  art.  51  ust.  1  pkt  3  ustawy  –  Prawo  budowlane,  daje  podstawę  do
rozstrzygnięcia  w  trybie  art.  51  ust.  4  ww.  ustawy.  Natomiast  niewykonanie  w  terminie
obowiązków  nałoŜonych  decyzją,  wydaną  w  oparciu  o  art.  51  ust.  1  pkt  3  ustawy  –  Prawo
budowlane,  rodzi  obowiązek  wydania  decyzji  nakazującej  zaniechanie  dalszych  robót  bądź
rozbiórkę  obiektu  budowlanego  lub  jego  części,  bądź  doprowadzenie  obiektu  do  stanu
poprzedniego  –  art.  51  ust.  5  ww.  ustawy.  Określenie  terminu  wykonania  obowiązku,  będące
elementem  treści  decyzji  administracyjnej  wydanej  na  podstawie  art.  51  ust.  1  pkt  3  ustawy  –
Prawo  budowlane,  moŜe  być  przedmiotem  odwołania,  jak  i  skargi  do  sądu  administracyjnego,
jeŜeli  np.  zbyt  krotki  termin  uniemoŜliwia  wykonanie  nałoŜonego  obowiązku.  Oznacza  to,  Ŝe
jakkolwiek określenie terminu wykonania nałoŜonych obowiązków naleŜy do organu, który w tej
mierze  ma  pewną  swobodę  administracyjną,  to  z  pewnością  nie  jest  dopuszczalne  przedłuŜenie
tego terminu w drodze innej niŜ poprzez wydanie decyzji administracyjnej.

W  sprawie  zastosowania  art.  57  ust.  7  ustawy –  Prawo  budowlane w przypadku samowoli
budowlanej
Zgodnie  ze  stanowiskiem  Naczelnego  Sądu  Administracyjnego  (wyrok  z  dnia  15  lipca  2009  r.,
sygn. akt II OSK 1061/08,oraz z dnia 19 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1184/09), art. 57 ust.
7  ustawy  –  Prawo  budowlane  nie  dotyczy  inwestora,  który  zrealizował  obiekt  w  warunkach
samowoli budowlanej.
Przepis  art.  57  ust.  7  ustawy  –  Prawo  budowlane,  przewiduje  sankcję  za  przystąpienie  do
uŜytkowania  wyłącznie  w  sytuacjach  określonych  w  art.  54  (bez  dokonania  zawiadomienia  o
zakończeniu  budowy)  i  art.  55  (bez  uzyskania  pozwolenia  na  uŜytkowanie)  .  Zatem,
przystąpienie do uŜytkowania obiektu budowlanego tylko w przypadkach, o jakich mowa w art.
54  i  art.  55  ustawy  –  Prawo  budowlane,  z  naruszeniem  wynikających  z  przepisów  tych
obowiązków, stwarza po stronie organu nadzoru budowlanego podstawę do wymierzenia kary z
tytułu  nielegalnego  uŜytkowania  obiektu  budowlanego.  Art.  57  ust.  7  ustawy  –  Prawo
budowlane,  nie  stanowi  natomiast  samoistnej  podstawy  do  wymierzenia  kary  za  uŜytkowanie
obiektu budowlanego i to w innych, nie wymienionych w art. 54 i art. 55 przypadkach.
Zawiadomienie  o  zakończeniu  budowy,  o  którym  mowa  w  art.  54  ustawy  –  Prawo  budowlane,
dotyczyć  moŜe  jedynie  budowy  prowadzonej  legalnie,  a  więc  na  podstawie  pozwolenia  na
budowę.

Prawnie  skuteczne  jest  bowiem  zawiadomienie  o  zakończeniu  budowy  tylko  wobec  obiektów
wybudowanych zgodnie z projektem i warunkami pozwolenia na budowę. Zawiadomienie to nie
moŜe  zastępować  procedury  legalizacyjnej  stosowanej  w  przypadku  wybudowania  obiektu
budowlanego w warunkach samowoli budowlanej (wyrok NSA z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn.
akt II OSK 345/09).
Istnieje równieŜ przeciwny - w stosunku do ww. - pogląd NSA (wyrok z dnia 19 listopada 2009
r.,  sygn.  akt  II  OSK  1179/09).  Kara  z  tytułu  nielegalnego  uŜytkowania  obiektu  budowlanego
powinna zostać wymierzona w kaŜdym przepadku stwierdzenia przystąpienia do uŜytkowania z
naruszeniem  przepisów  art.  54  i  55  ustawy  –  Prawo  budowlane.  Zawiadomienie  o  zakończeniu
budowy powinno przy tym mieć miejsce niezaleŜnie od tego, czy uŜytkowany obiekt powstał w
sposób legalny, czy teŜ w warunkach samowoli budowlanej. W pierwszym przypadku zgłoszenie
zakończenia  budowy  będzie  prawnie  skuteczne  w  tym  znaczeniu,  Ŝe  otworzy  moŜliwość
legalnego  uŜytkowania  objętego  zgłoszeniem  obiektu.  W  przypadku  stwierdzenia  samowoli
budowlanej,  zgłoszenie  powinno  spotkać  się  ze  sprzeciwem  właściwego  organu  i  powinno
stanowić podstawę do wszczęcia przez ten organ stosownego postępowania.

Komunikat  Głównego  Inspektora  Nadzoru  Budowlanego  do  właściciel  i  zarządców
obiektów budowlanych w sprawie nawisów lodowych i śniegowych na budynkach
Zwracam uwagę, Ŝe obowiązek zapewnienia bezpiecznego uŜytkowania obiektu budowlanego w
razie  występowania  niekorzystnych  warunków  atmosferycznych,  które  mogą  mieć  wpływ  na
uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagroŜenie takim uszkodzeniem, jak równieŜ
mogących  spowodować  zagroŜenie  Ŝycie  lub  zdrowia  ludzi,  bezpieczeństwa  mienia  lub
ś

rodowiska, nałoŜony na właścicieli i zarządców budynków przez art. 61 pkt 2 ustawy z dnia 7

lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), obejmuje takŜe
usuwanie z elementów elewacji sopli, brył, nawisów lodowych i śniegowych, mogących zagrozić
bezpieczeństwu osób znajdujących na ciągach pieszych i jezdnych przebiegających bezpośrednio
przy budynku.
W  związku  z  powyŜszym,  w  celu  uniknięcia  zagroŜeń,  zwracam  się  o  bezzwłoczne  spełnienie
ww. obowiązków wynikających z przepisów.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego  Robert Dziwiński  Warszawa, 14 stycznia 2010 r.

Komunikat  Głównego  Inspektora  Nadzoru  Budowlanego  do  właściciel  i  i  zarządców
obiektów  budowlanych  w  związku  z  potencjalnym  zagroŜeniem  bezpieczeństwa  obiektów
budowlanych zalegającym na dachach śniegiem
Zwracam  szczególną  uwagę,  Ŝe  w  okresie  występowania  niekorzystnych  warunków
atmosferycznych  spowodowanych  intensywnymi  opadami  śniegu,  do  obowiązków  właścicieli  i
zarządców obiektów budowlanych naleŜy usuwanie nadmiaru śniegu z dachów. Zgodnie z art. 61
pkt  2  ustawy  z  dnia  7  lipca  1994  r.  –  Prawo  budowlane  (Dz.  U.  z  2006  r.  Nr  156,  poz.  1118  z
późn.  zm.),  w  razie  wystąpienia  czynników,  które  mogą  mieć  wpływ  na  uszkodzenie  obiektu
budowlanego  lub  bezpośrednie  zagroŜenie  takim  uszkodzeniem,  mogącym  spowodować
zagroŜenie  Ŝycia  lub  zdrowia  ludzi,  bezpieczeństwa  mienia  lub  środowiska,  właściciele  i
zarządcy zobowiązani są do zapewnienia bezpiecznego uŜytkowania obiektu budowlanego.
W  szczególności  do  obowiązków  właścicieli  i  zarządców  naleŜy  dbałość  o  naleŜyty  stan
techniczny  budynku  i  nie  dopuszczanie  do  przeciąŜenia  konstrukcji  budynku  poprzez  m.in.
kontrolę  grubości  pokrywy  śnieŜnej  zalegającej  na  dachu  oraz  zapewnienie  bezpiecznego
usunięcia nadmiaru śniegu z dachu.
W  związku  z  powyŜszym,  w  celu  uniknięcia  zagroŜeń,  jakie  mogą  być  konsekwencją
zalegającego  na  dachach  obiektów  budowlanych  śniegu,  zwracam  się  do  wszystkich
zobowiązanych o bezzwłoczne spełnienie obowiązków wynikających z ww. przepisów.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego  Robert Dziwiński  Warszawa, 11 stycznia 2010 r.

Komunikat  Głównego  Inspektora  Nadzoru  Budowlanego  do  właścicieli,  zarządców  i
uŜytkowników  obiektów  budowlanych  w  związku  z  rozpoczęciem  sezonu  grzewczego  w
okresie jesienno-zimowym
W związku ze wzmoŜonym, w okresie jesienno-zimowym, występowaniem zagroŜeń związanych
z  eksploatacją  instalacji  grzewczych,  przypominam  o  spoczywającym  na  właścicielach  i
zarządcach obiektów budowlanych obowiązku zapewnienia przeprowadzenia, co najmniej raz w
roku,  okresowej  kontroli  stanu  technicznego  uŜytkowanych  obiektów  budowlanych,  a  w
szczególności  sprawdzenia  instalacji  gazowych  oraz  przewodów  kominowych:  dymowych,
spalinowych i wentylacyjnych (art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane – Dz.U.06.156.1118 z
poźn. zm.).
Zgodnie  z  przepisami  ustawy  -  Prawo  budowlane  kontrolę  stanu  technicznego  powinny
przeprowadzać:  w  odniesieniu  do  przewodów  dymowych  oraz  grawitacyjnych  przewodów
spalinowych  i  wentylacyjnych  -  osoby  posiadające  kwalifikacje  mistrza  w  rzemiośle
kominiarskim  bądź  osoby  posiadające  uprawnienia  budowlane  w  odpowiedniej  specjalności,
natomiast  w  odniesieniu  do  przewodów  kominowych,  kominów  przemysłowych,  kominów
wolno  stojących  oraz    kominów  lub  przewodów  kominowych,  w  których  ciąg  kominowy  jest
wymuszony  pracą  urządzeń  mechanicznych  -  osoby  posiadające  uprawnienia  budowlane  w
odpowiedniej specjalności.
Przypominam,  Ŝe  na  właścicielach,  zarządcach  i  uŜytkownikach  obiektów  budowlanych
spoczywa  ponadto  obowiązek  usunięcia,  w  czasie  lub  bezpośrednio  po  przeprowadzonej
kontroli,  stwierdzonych  uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować
zagroŜenie  Ŝycia  lub  zdrowia  ludzi,  bezpieczeństwa  mienia,  poŜar,  wybuch  albo  zatrucie
gazem.  Kto  nie  zapewnia  wykonania  okresowej  kontroli  podlega  karze  grzywny  (art.  93  pkt  8
ustawy - Prawo budowlane), a kto niewłaściwie  utrzymuje i uŜytkuje obiekt budowlany lub nie
zapewnia bezpieczeństwa uŜytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niŜ
100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a
ustawy - Prawo budowlane).
Ponadto  przypominam,  Ŝe  właściciele  i  zarządcy  mają  obowiązek  stosować  się  do  przepisów
rozporządzenia  Ministra  Spraw  Wewnętrznych  z  dnia  21.04.2006  r.  w  sprawie  ochrony
przeciwpoŜarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U.06.80.563).
Dotyczy  to  obowiązku  usuwania  zanieczyszczeń  z  przewodów  dymowych,  spalinowych  i
wentylacyjnych.  W  obiektach,  w  których  odbywa  się  proces  spalania  paliwa  stałego,  ciekłego
lub gazowego, usuwa się zanieczyszczenia z przewodów dymowych i spalinowych (§ 30 ust. 1):

1) od palenisk zakładów zbiorowego Ŝywienia i usług gastronomicznych - co najmniej
raz w miesiącu, jeŜeli przepisy miejscowe nie stanowią inaczej;
2) od pozostałych palenisk opalanych paliwem stałym - co najmniej cztery razy w roku;
3) od pozostałych palenisk opalanych paliwem płynnym i gazowym - co najmniej dwa
razy w roku.

Nie zaniedbuj bezpieczeństwa! CIEPŁO JEST ULOTNE...
Stowarzyszenie  "Kominy  Polskie"  nasila  ogólnopolską  akcję  informowania  o  bezpiecznym  i
skutecznym  odprowadzaniu  spalin  z  urządzeń  grzewczych.  Kampania  prowadzona  jest  wśród
uŜytkowników  oraz  producentów  instalacji  grzewczych  i  kominowych  we  współpracy  z
kluczowymi  instytucjami  branŜowymi,  ogólnopolskimi  mediami  oraz  ośrodkami  szkoleniowo-
badawczymi.
Podczas akcji wskazujemy na główne przyczyny tragedii, źródła zagroŜenia oraz środki zaradcze.
Przekonujemy,  Ŝe  tylko  dzięki  codziennej  trosce  o  bezpieczeństwo,  ciepło  zagości  w  naszych
domach na trwałe.
Pamiętaj o podstawowych zasadach uŜytkowania instalacji spalinowych i wentylacyjnych:

•

dopiero dobry komin zapewni bezpieczeństwo Twojemu domowi - dobry komin to komin
optymalnie dobrany do warunków eksploatacji,

•

przeprowadzaj regularne kontrole przewodów wentylacyjnych (raz w roku), spalinowych
w instalacjach z kotłami na paliwo gazowe i płynne (2 razy w roku) i dymowych w
instalacjach z kotłami na paliwo stałe (4 razy w roku),

•

kontrole zlecaj tylko uprawnionym kominiarzom,

•

komin dobieraj zawsze do warunków eksploatacji,

•

wybieraj systemy kominowe wykonane wyłącznie z materiałów niepalnych,

•

wybieraj atestowane systemy kominowe, posiadające krajowe lub europejskie oznaczenia.

•

pamiętaj o odpowiednim dopływie powietrza do pomieszczeń. W szczelnych oknach
zamontuj nawiewniki powietrza – to warunek działania kanałów wywiewnych i
prawidłowego spalania,

•

dbaj o droŜność klatek wentylacyjnych oraz o droŜność i szczelność kanałów
wentylacyjnych,

•

nie podłączaj wentylatorów, ani wyciągów kuchennych do zbiorczych kanałów
wentylacyjnych,

•

dbaj o to, by pomiary wydajności wentylacji były prowadzone w odpowiednich
warunkach i z zachowaniem wymaganych procedur,

•

w warunkach ograniczonej wentylacji stosuj urządzenia grzewcze z zamkniętą komorą
spalania,

•

uŜytkując właściwy system kominowy przyczyniasz się do ochrony środowiska.

Więcej: http://www.kominypolskie.com.pl/

GŁÓWNY INSPEKTOR NADZORU BUDOWLANEGO RADZI:
Szkody wyrządzone przez powódź lub siłę wyŜszą
Przychodząc do obiektu, który uległ zalaniu:
1. Upewnij sie, czy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie zakazał uŜytkowania obiektu
budowlanego, jeśli tak - nie wchodź do budynku ani nie przebywaj w jego otoczeniu.
2. Jeśli nie ma zakazu, dokonaj zewnętrznych oględzin obiektu:

- sprawdź, czy woda nie podmyła lub nie odsłoniła fundamentów,
- sprawdź, czy grunt bezpośrednio przy budynku nie został wypłukany,
- sprawdź, czy nie pojawiły sie nowe rysy na ścianach (szczególnie pionowe),
- sprawdź, czy ściany nie są wybrzuszone lub odchylone od pionu.

Jeśli zauwaŜyłeś tego rodzaju zjawiska powiadom powiatowego inspektora nadzoru
budowlanego.
3. Nie korzystaj z instalacji elektrycznej, gazowej, wodociągowej, cieplnej przed dokonaniem
kontroli ich sprawności przez specjalistów.
4. W przypadku braku zewnętrznych oznak uszkodzenia lub zniszczeń moŜesz ostroŜnie wejść do
obiektu i sprawdzić od wewnątrz:

- czy ściany wewnętrzne nie są odspojone od ścian zewnętrznych ( nie ma miedzy nimi
rys),
- czy nie ma widocznych rys na suficie (szczególnie rys równoległych do ścian) i czy nie
jest on ugięty,
- czy okna i drzwi otwierają sie łatwo ( mogło nastąpić osiadanie obiektu),
- czy nie są naruszone schody i czy nie nastąpiło ich przesuniecie,
- czy więźba dachowa jest w naleŜytym stanie ( czy nie jest uszkodzona)

Jeśli zauwaŜyłeś tego rodzaju zjawiska powiadom powiatowego inspektora nadzoru
budowlanego.
5. Jeśli nie stwierdzisz uszkodzeń moŜesz przystąpić do porządkowania i jeŜeli jest to moŜliwe
odszukaj dokumentacje budowy i uŜytkowania obiektu.

JeŜeli chcesz odbudować, remontować lub rozebrać zalany obiekt budowlany:
- sprawdź czy zamieszkujesz gminę lub miejscowość wykazana w rozporządzeniu Prezesa Rady
Ministrów,
-  jeśli  tak,  skorzystaj  z  ułatwień  zawartych  w  ustawie  z  dnia  11.08.2001  r.  o  szczególnych
zasadach  odbudowy,  remontów  i  rozbiórek  obiektów  budowlanych  zniszczonych  lub
uszkodzonych w wyniku działania Ŝywiołu (Dz. U. z 2001 r. Nr 84, poz. 906),
-  odbudowa  to  odtworzenie  obiektu  budowlanego  w  całości  lub  w  części,  w  miejscu  i  o
wymiarach  obiektu  zniszczonego  lub  uszkodzonego,  przy  czym  dopuszcza  się  stosowanie
wyrobów budowlanych innych niŜ uŜyto w stanie pierwotnym,
- remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających
na  odtworzeniu  stanu  pierwotnego,  a  niestanowiących  bieŜącej  konserwacji,  przy  czym
dopuszcza sie stosowanie wyrobów budowlanych innych niŜ uŜyto w stanie pierwotnym,
-  obiekty  linowe  to  linie  kolejowe,  a  takŜe  drogi  wraz  z  budynkami,  budowlami  i  urządzeniami
przeznaczonymi do prowadzenia ruchu drogowego oraz sieci uzbrojenia terenu.
O  szczegóły  zwróć  sie  do  właściwego  starosty  lub  prezydenta  miasta  (miasto  na  prawach
powiatu)
JeŜeli masz problemy z uzyskaniem odpowiedzi na pytania lub wątpliwości:
1. Zwróć się o pomoc do właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego lub osoby
posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.
2. Zadzwoń do wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego:
Wielkopolski Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Poznaniu (61) 854-11-54

XII Warsztaty Nadzoru Budowlanego – Wałcz 2010

Paweł Ziemski, Zastępca Głównego  Inspektora  Nadzoru Budowlanego  w dniu 9 września br. w
Wałczu  w  woj.  zachodniopomorskim  uczestniczył  w  XII  Warsztatach  Nadzoru  Budowlanego
zorganizowanych przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Wałczu. Przedstawiciel
GUNB  wziął  udział  w  panelu  dyskusyjnym,  w  którym  wraz  z  przedstawicielem  Głównego
Inspektora  Pracy  omówili  wspólne  problemy  współdziałania  Państwowej  Inspekcji  Pracy  z
organami nadzoru.
Ponadto  w  dniach  10-11  września  br.,  Paweł  Ziemski,  Zastępca  Głównego  Inspektora  Nadzoru
Budowlanego  brał  udział  w  Konferencji  Technicznej  pt.:  „Rewitalizacja  obszarów
zurbanizowanych” zorganizowanej przez Komitet Remontów PZITB przy Zarządzie Oddziału w
Poznaniu,  Zachodniopomorską  Okręgową  Izbę  InŜynierów  Budownictwa  w  Szczecinie,
Wielkopolską  Okręgową  Izbę  InŜynierów  Budownictwa  w  Poznaniu,  Wojewódzki  Urząd
Ochrony  Zabytków  w  Szczecinie  i  Starostwo  Powiatowe  w  Wałczu.  Konferencja  Techniczna
odbyła się pod patronatem m.in Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

XIII Warsztaty Nadzoru Budowlanego – Wałcz 2011

Odbędą się w dniach 8, 9, 10 września 2011 roku w Wałczu.
Organizatorzy: Komitet Remontów PZITB w Poznaniu, CUTOB Poznań, WOIIB Poznań, ZOIIB
Szczecin

Więcej informacji udziela: mgr inŜ. Zbigniew Augustyniak

Kosztorysy inwestorskie, ofertowe, zamienne, powykonawcze

mgr inŜ. Maciej Skiroski

Orgbud – Serwis

1. Akty prawne w kosztorysowaniu robót budowlanych

Obecnie kosztorysowanie regulowane jest aktami prawnymi jedynie na obszarze

zamówień publicznych, w części odnoszącej się do kosztorysów inwestorskich. Stanowią o
tym:

1. Ustawa PRAWO ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH z dnia 29 stycznia 2004 r. -

Dz.U. Nr 19 z 2004 r., z późniejszymi zmianami (wcześniej na tym obszarze
obowiązywała ustawa o zamówieniach publicznych z dnia 10 czerwca 1994 r. z
późniejszymi zmianami),

2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. - Dz.U. nr

130/2004 r. w sprawie metod i podstaw sporządzania kosztorysu
inwestorskiego.

3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 - Dz.U.

202/2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej,
specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu
funkcjonalno-uŜytkowego.

Kosztorysowanie w obszarze poza zamówieniami publicznymi nie jest regulowane

Ŝadnymi  przepisami.  Ustawa  o  cenach  z  dnia  5  lipca  2001r.  (Dz.U.  nr  97/2001r.),  która
weszła  w  Ŝycie  po  trzech  miesiącach  od  jej  ogłoszenia  uniewaŜniła  rozporządzenie  MRRiB  z
dnia 13 lipca 2001 (Dz.U. nr 80/2001r.) w sprawie metod kosztorysowania obiektów i robót
budowlanych wprowadzając tym samym absolutną swobodę rozliczeń pomiędzy inwestorem
a wykonawcą.

Obecnie kosztorysanci mogą całościowo bądź fragmentarycznie wspierać się metodami

kosztorysowania zawartymi we wcześniejszych aktach prawnych mimo, Ŝe nie posiadają one
Ŝadnej rangi urzędowej lub korzystać z zalecanych przez Stowarzyszenie Kosztorysantów
Budowlanych „Polskich standardów kosztorysowania robót budowlanych”.

W chwili obecnej, po wejściu w Ŝycie ustawy PRAWO ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH w

miejsce ustawy o zamówieniach publicznych oraz wprowadzeniu szeregu nowych aktów
wykonawczych, wartość zamówienia publicznego na roboty budowlane moŜna określić w
oparciu o:

- kosztorys inwestorski,

- planowane koszty robót budowlanych,

- planowane koszty prac projektowych.

Dla sporządzenia kosztorysu inwestorskiego przewidziano jedną metodę - metodę

kalkulacji uproszczonej. Kalkulacja szczegółowa na tym obszarze moŜe być jedynie
wykorzystana do kalkulacji ceny jednostkowej.

Ustawa Prawo Zamówień Publicznych wprowadziła nowe terminy, takie jak: „planowane

koszty robót budowlanych” oraz „planowane koszty prac projektowych”. Zagadnienia te
rozwinięte są w punkcie 9 i 10 niniejszego opracowania.

„Polskie standardy kosztorysowania robót budowlanych” przewidują dwie metody

opracowania kosztorysów:

- szczegółową, polegającą na ustaleniu wielkości nakładów rzeczowych dla

poszczególnych robót z pomocą norm nakładów, wycenie tych nakładów,
odpowiednim zsumowaniu uzyskanych wartości i doliczeniu kosztów pośrednich oraz
zysku,

- uproszczoną, opartą na wyznaczonych wcześniej cenach jednostkowych

poszczególnych robót w róŜnym stopniu ich agregacji i wykorzystaniu tych cen do
ustalenia wartości zadania, w drodze sumowania iloczynów ilości robót i
wspomnianych cen jednostkowych.

Do opracowania kosztorysu, czy to metodą szczegółową czy uproszczoną, niezbędne jest

posługiwanie się cenami. W pierwszym przypadku są to ceny czynników produkcji oraz
wskaźniki kosztów pośrednich i zysku, w drugim natomiast są to - ceny jednostkowe robót,
asortymentów robót, elementów i obiektów.

Zarówno ceny czynników produkcji i stawki narzutów, jak teŜ ceny jednostkowe robót,

mogą być ustalane w drodze analizy rynku, kalkulacji własnej bądź pobierane z
publikowanych informacji kosztowo-cenowych.

Do 2004 r. inwestorzy działający w zamówieniach publicznych takiej swobody nie mieli

i musieli korzystać ze ściśle określonych przez ministerstwo podstaw.

2. Metody kalkulacji robót budowlanych

Kalkulację kosztorysową moŜna sporządzić posługując się metodą:

- uproszczoną

- szczegółową

2.1. Uproszczona metoda kalkulacji

Uproszczona metoda kalkulacji opiera się na cenach jednostkowych robót, scalonych

robót, cenach asortymentów, elementów czy obiektów i polega na obliczeniu ceny
kosztorysowej robót jako sumy iloczynów ilości robót (asortymentów, scalonych robót,
elementów, obiektów) i ich cen jednostkowych.

Idea kalkulacji uproszczonej przewidziana w Polskich standardach kosztorysowania robót

budowlanych dla wykonawców, jak i odrębnym rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dla
inwestorów działających w obszarze zamówień publicznych, jest praktycznie taka sama w
obu przypadkach.

JednakŜe formuły kalkulacji i zastosowane w obu dokumentach oznaczenia mają nieco

inną postać, w związku z czym zaprezentujemy je obok siebie w oryginalnym brzmieniu, z
odpowiednim komentarzem.

Obszar spoza zamówień publicznych

Obszar zamówień publicznych

Ck = ΣL x Cj+Pv

gdzie:

Ck - cena kosztorysowa robót

- ilość ustalonych jednostek przed

miarowanych (obmiarowych)

Cj - ceny jednostkowe dla ustalonych

jednostek przedmiarowych (obmia

rowych)

Pv - podatek od towarów i usług (VAT)

Wk = ΣL x Cj

gdzie:

Wk - wartość kosztorysowa robót

- ilość jednostek sprzedmiarowanych

Cj - cena jednostkowa robót

Podobnie jak wykonawcy, tak inwestorzy na obszarze zamówień publicznych mają pewną

swobodę przy ustalaniu cen jednostkowych.

Wg pkt. 3.1.3.1 "Polskich standardów kosztorysowania robót budowlanych" ceny

jednostkowe stosowane w kalkulacji uproszczonej ustalane są:

na podstawie kalkulacji własnej i/lub danych rynkowych (np. z zawartych wcześniej
umów lub ogólnodostępnych, publikowanych informacji o cenach jednostkowych
robót)

dwustronnych negocjacji.

Wg §3, pkt. 2 rozporządzenia z dnia 18 maja 2004 r. inwestorzy działający w

zamówieniach publicznych muszą stosować w kolejności:

1) ceny jednostkowe robót określone na podstawie danych rynkowych, w tym danych z

zawartych wcześniej umów lub powszechnie stosowanych, aktualnych publikacji.

2) kalkulacje szczegółowe.

2.2. Szczegółowa metoda kalkulacji

Metoda ta polega na obliczeniu ceny (wartości) kosztorysowej robót, jako sumy

iloczynów ilości ustalonych jednostek przedmiarowych (obmiarowych), jednostkowych
nakładów rzeczowych robocizny, materiałów i sprzętu oraz cen jednostkowych, z doliczeniem
narzutów kosztów pośrednich i zysku.

Na obszarze zamówień publicznych metodę tą stosuje się tylko do obliczenia ceny

jednostkowej roboty, cały kosztorys opracowując metodą uproszczoną.

Odpowiadające w metodzie szczegółowej formuły obliczeniowe, wraz z objaśnieniem uŜytych
w nich oznaczeń, zamieszczamy poniŜej w brzmieniu zgodnym z obowiązującymi
przepisami.

Obszar spoza zamówień

publicznych

Obszar zamówień

publicznych

Ck = ΣL x (n x c + Kpj + Zj) + Pv
lub

Cj = Σ (n x c + Kpj + Zj)

Ck = Σ(L x n x c) + Kp + Z + Pv

Gdzie poszczegó

lne symbole oznaczaj

Gdzie poszczegó

lne symbole

oznaczaj

Ck - cenę kosztorysową robót
budowlanych

Cj  - cena jednostkowa
określonej
        pozycji przedmiarowej

L  - ilość ustalonych jednostek
przedmiaro-
       wych (obmiarowych)

n - jednostkowe nakłady rzeczowe

n - jednostkowe nakłady
rzeczowe:

robocizny - n

materiałów - n

pracy sprzętu - n

c - ceny jednostkowe czynników
produkcji

c - ceny czynników produkcji

ceny robocizny - C

ceny materiałów - C

ceny pracy sprzętu - C

n x c - koszty bezpośrednie na
jednostkę

n x c - koszty bezpośrednie
jednostki

przedmiarową obliczone wg
wzoru:

           przedmiarowej robót
według
           wzoru:

n x c = n

x C

+ Σn

x C

+ Mpj + Σn

x C

n x c = (Σn

x C

+ Σn

x C

Σn

x C

)

– jednostkowe nakłady robocizny

Cr – godzinową stawkę robocizny
kosztory

sowej

– jednostkowe nakłady

materiałowe
C

– ceny jednostkowe nabycia

materiałów
n

– jednostkowe nakłady pracy

sprzętu i

środków transportu

technologicznego

– ceny jednostkowe

maszynogodziny

pracy sprzętu i

środków transportu

technologicznego

Mpj - koszty materiałów pomocniczych
na

jednostkę przedmiarową
(obmiarową)

Kp - koszty pośrednie

Kpj - koszty pośrednie na jednostkę

Kpj - koszty pośrednie na
jednostkę

przedmiarową (obmiarową)

przedmiarową robót

Z - zysk kalkulacyjny

Zj - zysk kalkulacyjny na jednostkę

Zj - zysk kalkulacyjny na
jednostkę

Przedmiarową (obmiarową)

przedmiarową robót

Pv - podatek od towarów i usług (VAT)

Komentarz:

- ceny jednostkowe materiałów
zaleca się przyjmować podobnie
jak w zdezaktualizo- wanym
rozporządzeniu MRRiB z dnia 13
lipca 2001 łącznie z kosztami
zakupu, bez podatku od towarów i
usług, z wyjątkiem przypadków,
gdy wykonawca lub objęte
kosztorysem roboty są zwolnione z
tego podatku

- zysk wyniku negocjacji, przyjmowany
kwotowo, jest dowolnie ustalany,
najczęściej w bądź jako iloczyn stawki
zysku i podstawy jej naliczania

- zysk kalkulacyjny oblicza się
jako iloczyn wskaźnika narzutu
zysku i podstawy jego naliczania

(R + S + Kp) x Wz (%)

Z = ------------------------------

100 (%)

gdzie:

R - wartość kosztorysowa robocizny

S - wartość kosztorysowa sprzętu

Kp - koszty pośrednie

Wz - wskaźnik zysku w %

Zysk jest doliczany do całości
skalkulowanych robót bądź
uwzględniany w cenie jednostkowej
roboty

- koszty pośrednie najczęściej ustala się
przy zastosowaniu wskaźnika
ustalonego w wyniku negocjacji i wg
formuły

- koszty pośrednie ustala się za
pomocą wskaźnika kosztów
pośrednich wg wzoru:

(R + S) x Wkp (%)

+ S

)

Kp = ------------------------

= Wkp

x ------------

100 (%)

Wkp - wskaźnik kosztów pośrednich w
%

gdzie:

Kpj – koszty pośrednie na
jednostkę przedmiarową robót,

Koszty pośrednie doliczane są do
całości skalkulowanych robót bądź
uwzględniane w cenie jednostkowej
roboty

Wkpj – wskaźnik narzutu
kosztów pośrednich w %

– koszt robocizny na

jednostkę przedmiarową robót

– koszt pracy sprzętu na

jednostkę przedmiarową robót

3. Rodzaje kosztorysów

Obecnie wyróŜnia się pięć rodzajów kosztorysów

1. inwestorski w zamówieniach publicznych

2. inwestorski opracowywany przez inwestorów posiadających środki własne

3. ofertowy

4. zamienny

5. powykonawczy

3.1. Kosztorys inwestorski

Kosztorys inwestorski stanowi podstawę do ustalenia szacunkowego kosztu wykonania

określonych robót i jest przygotowywany przez zamawiającego.

O ile inwestorzy dysponujący środkami własnymi na realizację inwestycji mogą, ale nie

muszą sporządzać kosztorysu inwestorskiego, to w ramach zamówień publicznych ich
obowiązkiem jest określić wartość zamówienia sporządzając kosztorys inwestorski bądź
dokument w postaci planowanych kosztów robót budowlanych i prac projektowych.

Podstawy sporządzania kosztorysu inwestorskiego w obszarze zamówień publicznych

stanowią:

1. dokumentacja projektowa

2. specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych

3. załoŜenia wyjściowe do kosztorysowania

4. ceny jednostkowe robót podstawowych.

3.2. Kosztorys ofertowy

Kosztorys ofertowy stanowi kalkulację ceny oferty i jest przygotowywany przez

wykonawcę przed podpisaniem umowy jako propozycja wynagrodzenia za wykonanie
przedmiotu umowy.

Wg „Standardów…” podstawą sporządzania kosztorysu ofertowego jest:

1. dokumentacja projektowa, zawierająca m.in. przedmiar robót,

2. specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych,

3. załoŜenia wyjściowe - przy przetargowych trybach udzielania zamówienia, lub dane

wyjściowe do kosztorysowania - przy bezprzetargowych trybach udzielania
zamówienia, lub teŜ opis sposobu obliczenia ceny za roboty budowlane w przypadku
kosztorysów ofertowych w zamówieniach publicznych,

4. ceny jednostkowe robót - dla kalkulacji uproszczonej,

5. jednostkowe nakłady rzeczowe zawarte w katalogach lub ustalone na podstawie

kalkulacji indywidualnej - dla kalkulacji szczegółowej

6. ceny jednostkowe czynników produkcji (Cr, Cmn, Cs) oraz wskaźniki, kosztów

pośrednich i narzutu zysku - dla kalkulacji szczegółowej

7. obowiązujące na podstawie odrębnych przepisów zasady obliczania podatku od

towarów i usług.

3.3. Kosztorys zamienny

Kosztorys zamienny stanowi kalkulację dla ustalenia zmiany ceny ustalonej w umowie i

jest przygotowywany przez wykonawcę po wykonaniu robót jako propozycja zmian
kosztorysu ofertowego z uwagi na zmiany pierwotnie przewidzianych ilości jednostek
przedmiarowych.

Wg „Standardów…” podstawy sporządzania kosztorysu zamiennego stanowią:

1. dokumentacja budowy - księga obmiaru i dziennik budowy, o ile jest wymagany

odrębnymi przepisami,

2. kosztorys ofertowy w części cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów

rzeczowych oraz cen czynników produkcji, wskaźników narzutów, a takŜe podatku od
towarów i usług.

3.4. Kosztorys powykonawczy

Kosztorys powykonawczy stanowi kalkulację dla ustalenia wynagrodzenia wykonawcy za

wykonanie przedmiotu umowy, w przypadku gdy nie jest opracowywany kosztorys ofertowy i
jest sporządzany przez wykonawcę po wykonaniu robót.

Wg „Standardów…” podstawy sporządzania kosztorysu powykonawczego stanowią:

1. dokumentacja budowy, obejmująca dokumentację projektową, dziennik budowy i

księgę obmiarów, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, protokół typowania
robót, operaty geodezyjne, a w przypadku realizacji obiektów metodą montaŜu -
takŜe dziennik montaŜu

2. dane wyjściowe do kosztorysowania

3. ceny jednostkowe robót określone zgodnie z ustaleniami w danych wyjściowych do

kosztorysowania, w umowie lub teŜ ofercie wykonawcy - dla kalkulacji uproszczonej

4. jednostkowe nakłady rzeczowe, ceny jednostkowe czynników produkcji, wskaźniki

kosztów pośrednich i narzutu zysku określone zgodnie z ustaleniami w danych
wyjściowych do kosztorysowania, w umowie lub teŜ ofercie wykonawcy - dla
kalkulacji szczegółowej

5. obowiązujące na podstawie odrębnych przepisów zasady obliczania podatku od

towarów i usług.

4. Podstawy sporządzania kalkulacji kosztorysowej

Istotnym elementem oprócz zaprezentowanych metod sporządzania kosztorysu,

decydującym o poprawności i uŜyteczności kosztorysu, jest ustalenie właściwych podstaw
jego sporządzania. Podstawy te dzielą się na trzy zasadnicze grupy (róŜniące się oprócz
przeznaczenia takŜe źródłem pozyskiwania danych), a mianowicie:

- podstawy techniczne

- podstawy rzeczowe

- podstawy finansowe (cenowo-kosztowe).

Z wyjątkiem pierwszej grupy (podstaw technicznych) są one zróŜnicowane w zaleŜności

od stosowanej metody sporządzania kosztorysu.

Wszystkie jednak tworzyć muszą zintegrowaną systemowo całość, by kosztorysowanie

mogło dać właściwy obraz finansowy przedsięwzięć inwestycyjnych lub remontowych oraz by
przebiegało  w  sposób  efektywny.  O  dokładności  wyników  kosztorysowania  decyduje
rzetelność  podstaw  merytorycznych,  w  szczególności  norm  nakładów  rzeczowych  oraz
informacji  o  cenach  czynników  produkcji  -  gdzie  idzie  o  kosztorys  sporządzony  metodą
szczegółową, bądź informacji o  cenach robót - gdy idzie o kosztorys uproszczony. Z kolei, o
efektywności  kosztorysowania  stanowią  powiązania  informacyjne,  występujące  między
wspomnianymi podstawami opracowania kosztorysów.

Chodzi tu o dwie kwestie:

1. identyczności opisów i symboli robót w bazie normatywnej nakładów rzeczowych oraz

w informatorach o cenach robót i w przedmiarach,

2. identyczności opisów i symboli czynników produkcji w bazie normatywnej nakładów

rzeczowych oraz w informatorach o cenach tych czynników - głównie materiałów i
jednostek sprzętowych.

4.1. Podstawy techniczne

Stałym elementem, zarówno jeśli chodzi o formę prezentacji jak i źródła pozyskiwania

danych, jest wyszczególnienie (specyfikacja) robót przewidzianych do wykonania i
określenie ich ilości.

Zgodnie z „Polskimi standardami kosztorysowania robót budowlanych” zalecane jest

sporządzenie

przedmiaru

robót

układzie

kosztorysowym,

który

obejmowałby

wyszczególnienie - opis robót w kolejności technologicznej ich wykonania, ustalenie
jednostki przedmiarowej robót, podanie ilości robót, określenie podstaw do ustalenia
szczegółowego opisu robót.

Przedmiar opracowuje się w zaleŜności od charakteru, rodzaju i wielkości robót na

podstawie projektu technicznego lub w przypadkach gdy zgodnie z odrębnymi przepisami nie
jest  taki  projekt  opracowywany,  na  podstawie  opisu  -  specyfikacji  technicznej  -  (np.  dla
robót  remontowych)  zawierającej  zbiory  wymagań  w  zakresie  sposobu  wykonania  robót
budowlanych.

Wymaga podkreślenia konieczność ścisłego powiązania szczegółowości przedmiaru

(stopnie agregacji przewidywanych do wykonania robót) ze stosowanymi metodami i
podstawami rzeczowymi lub finansowymi wyceny.

W przypadku przetargów sporządzony przedmiar, przekazywany oferentom decyduje w

dalszej  procedurze  zlecenia  robót  o  prawidłowości  składanych  ofert,  a  w  końcowym
efekcie  o  umowie  i  ostatecznych  rozliczeniach.  Tylko  prawidłowe  określenie  ilości  robót
pozwala na wyliczenie z  niezbędną dokładnością wartości robót w kosztorysach ofertowych.
W  procesie  ustalania  wynagrodzenia  kosztorysowego  i  w  czasie  wykonywania  robót
budowlano-montaŜowych

są

dokonywane

często

błędy

z powodu

niedokładnego

przedmiarowania robót.

Najbardziej

istotnym

przy

określaniu

ilości

robót,

wymaga

niezbędnego

doświadczenia,  jest  prawidłowe  stosowanie  nakładów  rzeczowych,  aby  zapewnić  zgodność
charakterystyki  konstrukcji  lub  robót  ze  stosowanymi  nakładami.  Obecnie  katalogi
zawierające  normatywy,  przestały  mieć  moc  urzędową.  JeŜeli  jednak  strony  umowy
zdecydowały  się  je  wykorzystać,  w  pierwszej  kolejności  niezbędne  jest  zapoznanie  się  z
podanymi w Kosztorysowych Normach Nakładów Rzeczowych (KNNR) i Katalogach Nakładów
Rzeczowych  (KNR)  zasadami  określania  ilości  robót  i  elementów  konstrukcyjnych.  Przed
przystąpieniem  do  obliczania  ilości  robót  trzeba  zebrać  jak  najpełniejszą  dokumentację  i
uwaŜnie ją przestudiować. Dokumentacja powinna zawierać komplet rysunków roboczych.

Z projektu organizacji robót przyjmuje się dane o sposobach przemieszczania mas

ziemnych,  o  ilości  i  typie  rusztowań  itp,  w  tym  w  szczególności  dane  o  wznoszonych
tymczasowych  budynkach  i  obiektach.  Przy  ustalaniu  ilości  robót  budowlanych  naleŜy
dokładnie  dostosowywać  się  do  nomenklatury  nakładów  rzeczowych  podanych  w  ww.
katalogach  KNNR  i  KNR.  Zakresy  robót,  dla  których  są  podane  nakłady  rzeczowe,  są
dokładnie określone w wyszczególnieniach robót dla poszczególnych tablic nakładów. Roboty
drobne i drugorzędne z reguły nie są wymieniane w  wyszczególnieniach robót.

W nakładach rzeczowych jest uwzględniany poziomy i pionowy transport materiałów i

elementów konstrukcyjnych od przyobiektowego składu do miejsca wybudowania. Dotyczy
to zarówno KNR jak i KNNR.

Z powyŜszego wynika, Ŝe nakłady rzeczowe przewidują cały zestaw robót niezbędnych do

wykonania odpowiednich elementów konstrukcyjnych albo rodzajów robót. Nakłady rzeczowe
uwzględniają dla wszystkich robót i elementów konstrukcyjnych, z nielicznymi wyjątkami
określonymi w katalogach KNR i KNNR uśrednione warunki organizacji robót oraz określony

poziom ich mechanizacji. Dlatego przy kosztorysowaniu nie moŜna dokonywać korekty
nakładów rzeczowych z tytułu załoŜonej organizacji i mechanizacji robót.

Wyliczenie ilości robót jest przewaŜnie dokonywane wg sprawdzonych schematów,

pozwalających  poglądowo  przedstawić  kolejność  przeliczeń  i  ułatwiających  ich  sprawdzenie.
Przy  wyliczeniach  naleŜy  odwoływać  się  do  rysunków,  schematów,  Polskich  Norm,  Norm
BranŜowych,  typowych  elementów,  notatek  objaśniających,  szkiców  itp.  KaŜdy  element
konstrukcyjny  przedstawia  sobą  geometryczną  bryłę.  Dla  określenia  powierzchni  i  objętości
elementów  mających  skomplikowane  geometryczne  kształty,  naleŜy  dzielić  je  na  szereg
prostszych  figur  i  brył.  Przy  odliczeniach  trzeba  unikać  długich  wzorów  utrudniających  ich
czytelność  i  kontrolę  wyliczeń.  Wymiary  we  wzorach  powinny  odpowiadać  wymiarom  na
rysunkach  roboczych.  Podliczeń  ilości  robót  naleŜy  dokonywać  w  określonej  kolejności:
przyjęcie  kolejności  podanej  w  harmonogramach  robót  ułatwia  kontrolę  kosztów  budowy  w
trakcie realizacji.

4.2. Podstawy rzeczowe

Pod pojęciem podstaw rzeczowych rozumie się nakłady rzeczowe robocizny, materiałów i

pracy sprzętu na jednostkę przedmiarową lub obmiarową, ujęte w odpowiednich katalogach.
Zgodnie z określonymi w rozporządzeniach metodami sporządzania kosztorysów mają one
zastosowanie przede wszystkim przy metodzie szczegółowej (w metodzie uproszczonej tylko
uzupełniająco).

Stąd teŜ wynika konieczność określenia właściwych podstaw rzeczowych, które

spełniałyby:

- uproszczenia kalkulacji szczegółowej poprzez ograniczenie ilości stosowanych

katalogów

- dostosowanie do aktualnych rozwiązań materiałowych, technologicznych i

organizacyjnych stosowanych w budownictwie.

W kosztorysowaniu robót budowlanych, wykonawcy, a obecnie równieŜ inwestorzy w

zamówieniach publicznych mają swobodę w stosowaniu bazy normatywnej. Do wyboru
mają:

- Katalogi Nakładów Rzeczowych - KNR-y

- Kosztorysowe Normy Nakładów Rzeczowych - KNNR-y

i to bez względu ma wydawcę.

Mogą być wykorzystywane na równych prawach katalogi sygnowane przez odpowiednich

Ministrów, jak i katalogi wydawane przez róŜne jednostki komercyjne, czy teŜ analizy
indywidualne.

4.3. Podstawy cenowo-kosztowe

W kalkulacji kosztorysowej, do 2 marca 2004 r. wykorzystywane były dwie grupy informacji
cenowo-kosztowych:

- pierwsza, słuŜąca kalkulacji wykonawców

- druga, przeznaczona do opracowania kosztorysów inwestorskich przy zamówieniach

publicznych. Wg obecnych przepisów inwestorzy mogą korzystać z tych samych

źródeł co wykonawcy. Przede wszystkim są to publikowane informacje cenowo-
kosztowe przez firmy prowadzące monitoring rynku budowlanego.

Zestawy informacji do kosztorysowania mają długoletnią tradycję. JuŜ w latach

osiemdziesiątych,  po  okresie  obowiązywania  cen  regulowanych  i  kosztów  uzasadnionych,
wyłoniła  się  potrzeba  badań  rynku  budowlanego  pod  kątem  zjawisk  cenowo-kosztowych.
Wyniki  tych  badań  opracowane  i  wydane  w  odpowiedniej  formie,  miały  stać  się,  o  czy
wspomniałam, przede wszystkim podstawą szacowania kosztów przez inwestorów, a dopiero
w drugim planie miały być wspomaganiem wykonawców w ich kalkulacjach.

Sygnalne publikacje zawierające notowania rynkowe cen i kosztów w budownictwie

pojawiły się juŜ w roku 1986 i były wydawane przez poznański Oddział Instytutu Organizacji
Zarządzania  i  Ekonomiki  Przemysłu  Budowlanego  "ORGBUD"  w  Warszawie.  MoŜe  jeszcze
nie  dla  wszystkich  i  nie  wszędzie  dostępne,  stanowiły  jednak  zręby  pod  cały  kompleks
informacji, rozrastających się i  ewoluujących w miarę wyłaniających się potrzeb odbiorców.

Przygotowane i opracowane w ramach ministerialnego Programu Resortowego R-512,

posiadały solidne podstawy metodyczne, czego zabrakło pojawiającym się w późniejszym
okresie na rynku, wydawnictwom o podobnym charakterze.

Obecnie dostępne są powszechnie informacje o cenach czynników produkcji oraz o

cenach robót w trzech poziomach agregacji:

- robót jednostkowych,

- scalonych asortymentów robót,

- elementów i obiektów budowlanych,

pozwalające sporządzać wyceny zarówno w oparciu o szczegółowe, jak i uproszczone metody
sporządzania kosztorysów.

Informacje, o których mowa, wydają - wg kolejności alfabetycznej:

•

"BISTYP CONSULTING" - Warszawa,

•

Ośrodek Organizacyjnej Obsługi Budownictwa "ORGBUD-SERWIS" - Poznań,

•

Ośrodek WdroŜeń Ekonomiczno Organizacyjnych "PROMOCJA" - Warszawa,

•

Warszawskie Centrum Postępu Techniczno-Organizacyjnego

•

Budownictwa "WACETOB" - Warszawa.

Najobszerniejszym blokiem informacji i posiadającym najdłuŜszy w kraju tradycją jest

"Serwis Informacji Cenowych Budownictwa" publikowany przez Ośrodek Organizacyjnej
Obsługi Budownictwa "ORGBUD-SERWIS".

Serwis ten charakteryzuje się kompleksowością przekazywanych informacji, pozwalającą

na  obsługę  cenowo-kosztową  wszystkich  uczestników  procesu  inwestycyjnego  tj.
zamawiających  roboty  budowlane,  biur  projektów  działających  na  zlecenie  inwestorów,
wykonawców,  jak  równieŜ  rzeczoznawców  szacujących  wartość  obiektów  budowlanych  w
późniejszym etapie eksploatacji.
Zasadniczo wydawnictwa ukazujące się w ramach Serwisu, moŜna podzielić na dwie grupy.
Pierwsza to te, które zawierają zbiory danych pochodzące bezpośrednio z  notowań
rynkowych, jak hurtowe ceny materiałów budowlanych, ceny najmu i koszty jednorazowe
sprzętu, kosztorysowe stawki robocizny, narzuty, druga to wydawnictwa o  cenach i
kosztach w budownictwie do przygotowania których wykorzystuje się przetworzone w toku
stosownych obliczeń, informacje wcześniej wymienione.