Prawo rzeczowe, ćwiczenia 3, 22-03-2017

• Rozgraniczenie nieruchomości:

  • bardzo często zdarzają się spory o granice nieruchomości

  • gdy granice staną się sporne, konieczne jest postępowanie rozgraniczeniowe, czyli rozgraniczanie gruntów

  • Regulowane przez ustawę – prawo geodezyjne i kartograficzne i k.c.

• Prawo geodezyjne i kartograficzne

  • rozgraniczenie ma na celu ustalenie przebiegu granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów

  • art. 29 ust. 1 prawa geodezyjnego i kartograficznego

• w pierwszej kolejności tryb administracyjny

  • organem właściwym jest wójt (burmistrz, prezydent) – art. 29 ust. 3 prawa geodezyjnego i kartograficznego

  • z reguły jest wykonywane na wniosek stron, ale może być z urzędu – np. przy scalaniu gruntów (łączeniu)

  • czynności ustalenia przebiegu granicy dokonuje geodeta upoważniony przez wójta

• Geodeta jest podmiotem zaufania publicznego. Jeżeli mamy spór graniczny to praktyka w urzędzie była taka, że strona sama załatwiała geodetę i za niego płaciła, mógł on wtedy nie być do końca obiektywny. Przedłużonym ramieniem wójta jest geodeta. W tej chwili geodetę wybiera urząd w drodze przetargu. [geoportal.gov.pl – mapy ogólnopolskie, um.warszawa.pl – mapy warszawskie]

• Wójt bierze pod uwagę:

  • Znaki i ślady graniczne – np. mury, płoty, miedze, mapy i inne dokumenty, oraz punkty osnowy geodezyjnej (z dokumentacji geodezyjnej – taka siatka rozrysowana na mapie z zaznaczonymi ważnymi miejscami, danymi liczbowymi).

    • Reper – punkt geodezyjny w terenie który pozwala zlokalizować granicę, stała lokalizacja punktu granicznego.

  • Gdy brak ww. lub w sytuacji, gdy są one niewystarczające – np. dotyczą przebiegu części granicy, albo gdy są sprzeczne przebieg granicy ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron (trudno o nie, bo pamiętamy, że jest to spór o granicę).

  • Granica może być ustalona na podstawie oświadczenia 1 strony, gdy 2 w toku postępowania milczy i nie kwestionuje przebiegu granicy.

  • W razie sporu geodeta nakłania do ugody – taka ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej. Ciągle pamiętamy, że strony są w sporze, czyli znowu zdarza się to rzadko.

• W razie nie zawarcia ugody lub gdy nie ma podstaw do wydania decyzji o rozgraniczeniu, geodeta tymczasowo ustala punkty graniczne według ostatniego spokojnego stanu posiadania (gdy się sąsiedzi jeszcze nie kłócili), albo dokumentów albo wskazań stron. Punkty te oznacza na szkicu mapy, sporządza opinię i całą dokumentację przekazuje do wójta.

Organ administracji umarza wówczas postępowanie administracyjne i z urzędu przekazuje sprawę do rozpoznania sądowi – art. 34 prawa geodezyjnego i kartograficznego

• Czyli przy rozgraniczeniu mogą być tylko trzy sposoby zakończenia:

  • ugoda stron zawarta przed geodetą,

  • decyzja wójta – gdy brak ugody, ale są podstawy do jej wydania, np. odpowiednie dokumenty, albo ślady na gruncie,

  • postanowienie sądu, (trzeba to umieć na zaliczenie!)

  • granica prawna – wtedy kiedy granica została zatwierdzona albo organu administracji albo sąd (np. przy zasiedzeniu, po rozgraniczeniu).

• Sąd w postępowaniu rozgraniczeniowym

  • Sąd orzeka zatem, gdy niemożliwe jest ustalenie granic w postępowaniu administracyjnym, albo gdy 1 strona jest niezadowolona z przebiegu granic ustalonych decyzją – wówczas ma 14 dni od doręczenia decyzji, aby zażądać przekazania sprawy do sądu – art. 33 ust. 3 prawa geodezyjnego i kartograficznego.

• Sąd Rejonowy

  • niezależnie od wartości przedmiotu sporu, czyli wartości gruntów, to sąd cywilny I instancji, postępowanie nieprocesowe (wydaje się postanowienie, a nie wyrok),

  • sąd bierze pod uwagę określone w art. 153 k.c. okoliczności

• Uwaga – zawsze w takiej kolejności

• Stan prawny nieruchomości – ustala się go na podstawie dostępnych dokumentów – np. z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, znaki graniczne – czyli ślady na gruncie – płoty, żywopłoty, mury, rowy itp., mapy szkice, plany, punkty osnowy geodezyjnej

• Ostatni spokojny stan posiadania – czyli taki, w którym strony nie były w sporze co do przebiegu granicy – np. jak żyli ich dziadkowie w 1956 roku  Ustalony jest za pomocą wszystkich możliwych środków dowodowych, to przeważnie zeznania stron i świadków

• Wszystkie okoliczności sprawy – takie ustalenie granic następuje tylko w sytuacji, gdy nie udało się tego zrobić według 1 lub 2 kryterium. Sąd ma tak ustalić granice, aby zapobiec w przyszłości sporom, uwzględnić interesu obu właścicieli, uwzględnić zarzuty dotyczące zasiedzenia, może np. przyznać jednemu z sąsiadów dopłatę pieniężną, gdyby następowało pokrzywdzenie

• – te 3 kryteria wyłączają się wzajemnie.

• Kryteria:

  • Sprawdza się po kolei, dopóki nie zostanie ustalone, że granicy nie da się wytyczyć według 1 z nich, nie można przejść do następnego

  • Czyli sąd najpierw bada stan prawny – czyli m.in. też tytułu prawa własności, potem ostatni spokojny stan posiadania i wreszcie wszystko inne. Jeżeli można ustalić granicę według 1, nie bada się 2 i 3, nawet gdyby pasowało nam to ze względów celowościowych – np. wiemy, że gdybyśmy wytyczyli inaczej, ustałyby kłótnie.

• Wykonanie postanowienia sądu: następuje z geodetą – idzie się na grunt i wytycza granice.

• Prawomocne orzeczenie lub ostateczna decyzja: przesyłane są też z urzędu do ksiąg wieczystych i do ewidencji gruntów.

• Przekroczenie granic przy wznoszeniu budynków

  • Z zasady przekroczenie granic nieruchomości przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, tzn. wybudowanie ich częściowo albo w całości na gruncie sąsiednim, narusza prawo własności właściciela gruntu sąsiedniego, niemniej uprawnienie właściciela tego gruntu do żądania w trybie art. 222 § 2 KC (actio negatoria) przywrócenia stanu poprzedniego, tzn. uprawnienie do żądania rozebrania „wchodzącego” na jego grunt budynku lub urządzenia albo ich części, doznaje poważnych ograniczeń – ale nie pozbawienia.

• Art. 151 KC

  • jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda

  • Właściciel gruntu którego granicę przekroczono może żądać – według swojego wyboru – albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze

• zastosowanie tylko wtedy gdy doszło do bezprawnego, a w zasadzie przypadkowego niezawinionego umyślnego działania sąsiada, polegającego na przekroczeniu granicy i posadowieniu części lub całości wznoszonego przez niego budynku na sąsiedniej nieruchomości
  
  
  

• Z roszczenia przewidzianego w przepisie art. 151 KC właściciel jak i użytkownik wieczysty (uchwała SN z 29.05.1974 r.) zajętej części nieruchomości może skorzystać jeżeli przekroczenie granicy nie było zawinione lub wystąpiła co najwyżej wina nieumyślna.

• Nadto właściciel bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

• Może on wówczas żądać, w zależności od swojego wyboru, stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu jak również tej części, która na skutek budowy utraciła dla niego znaczenie gospodarcze. Uprawnienie do wyboru jednego z tych roszczeń służy właścicielowi, którego prawo zostało naruszone.

• Utrata znaczenia gospodarczego powinna być oceniona według kryteriów obiektywnych. Należy jednak podkreślić, że jeśli jest ten przepis ius dispositivum, co oznacza, że spełnienie przesłanek z art. 151 KC nie powoduje ograniczenia właściciela nieruchomości, którego granice przekroczono przy wznoszeniu przedmiotowych budowli, w możliwości skorzystania z negatoryjnej ochrony własności z art. 222 § 2 KC
  
  
  

• Omawiając zagadnienie przekroczenia przy budowie granic nieruchomości przypomnieć warto art. 47 Prawa budowlanego. Stanowi on, że w sytuacji, gdy do wykonania robót budowalnych niezbędne jest wejście na teren nieruchomości sąsiedniej, inwestor obowiązany jest – przed rozpoczęciem robót – uzyskać na to zgodę jej właściciela, a ponadto uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tej nieruchomości oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Na inwestorze ciąży obowiązek naprawienia – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym – szkody powstałej na skutek korzystania z nieruchomości sąsiedniej.

• W praktyce zdarza się jednak dość często, że uzyskanie zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na wejście na jego teren jest niemożliwe lub bardzo utrudnione

• W sytuacji takiej, o niezbędności wejścia rozstrzyga właściwy organ w drodze decyzji wydawanej na wniosek inwestora. W przypadku zasadności wniosku właściwy organ określa w decyzji takie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Decyzję wydaje się w terminie czternastu dni od dnia złożenia wniosku.

• Casusy – 1, 2, 3, 4, 5.

Nabycie i utrata prawa własności

• Prawo własności. Prawo o charakterze zbywalnym. Własność może być przenoszona na inną osobę czynnością prawną albo zdarzeniem prawnym np. spadek

• Inne niż cywilnoprawne zdarzenia:

  • decyzja administracyjna o wywłaszczeniu – art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami

  • orzeczenie sądu o przepadku przedmiotów przestępstwa – art. 44 KK

• Nabycie zależnie od: udziału uprzedniego właściciela, a w braku udziału poprzedniego właściciela przy jego udziale – pierwotne lub pochodne

• Nabycie pierwotne

  • Nabywca uzyskuje prawo, które nigdy nikomu nie przysługiwało, np. zawłaszczenie rzeczy niczyjej art. 181; przetworzenie rzeczy – art. 192

  • Prawo już istniejące ale bez udziału poprzednika prawnego, np. zasiedzenie, wywłaszczenie, licytacja

• Nabycie pierwotne: nabycie bez obciążeń. Wyjątki, np. przy zasiedzeniu nie wygasają ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości.

• Nabycie pochodne – prawo uzyskane od poprzednika prawnego. Poprzednik prawny musi mieć wolę przeniesienia prawa na inny podmiot. Musi istnieć to prawo u zbywcy – nie może przenosić on więcej prawa niż sam posiada.

• Cywilnoprawne sposoby nabycia o utraty prawa własności:

  • art. 155 – 166 KC – umowne przeniesienie prawa własności

  • art. 169 – 170 KC – nabycie rzeczy obciążonej, nabycie od nieuprawnionego

  • art. 172 – 176 KC – przesłanki zasiedzenia

  • art. 180 KC – porzucenie rzeczy

  • art. 181 KC – zawłaszczenie

  • art. 187 KC – przemilczenie

  • art. 190 – 193 KC – przetworzenie, połączenie i pomieszanie