3. OKREŚLENIE WYNIKU SZACOWANIA.

1. ANALIZA RYNKU.

W pierwszej połowie 2007 roku rynek inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce w dalszym ciągu korzystnie oddziaływała rozwijająca się gospodarka i dobre dane makroekonomiczne , a stopy kapitalizacji dotyczące nieruchomości w najlepszych lokalizacjach w najważniejszych miastach zbliżyły się do poziomu w europie zachodniej wyniosły około 5,5% .

Jednak liczba transakcji była znacznie mniejsza niż w 2006 r (o około 40%) ,powodem tego były skutki kryzysu na amerykańskim rynku kredytów suprime, które wpłynęły na globalne rynki finansowe. Mimo, to w drugiej połowie 2007 został ustanowiony rekord stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych po raz pierwszy stopa kapitalizacji osiągnęła 5,25% w Warszawie. Przy sprzedaży Andersia Tower w Poznaniu odnotowano rekordową stopę kapitalizacji dla budynku biurowego w mieście regionalnym - 5,8%. Większość nabywców budynków biurowych pochodziła z Europy Zachodniej , przy czym dominowały fundusze z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Holandii, Irlandii i Francji.

Odnotowano również rosnącą aktywność na rynku, polskich funduszy takich jak Arka, i BPH. Istnieje duże prawdopodobieństwo ,że w 2008 roku liczba inwestorów w najlepszych lokalizacjach zmniejszy się.

Miniony rok był wyjątkowy dla rynku nieruchomości biurowych w całej Polsce, a w szczególności dla miast regionalnych : Wrocław, Poznań, Kraków, Trójmiasto i Katowice.

Uwagę zwraca silny popyt generowany głównie przez inwestorów zagranicznych . Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe zgłaszają korporacje lokujące BPO, firmy rozszerzające powierzchnie swoich siedzib ( w szczególnie firmy „outsourcingowe „), także inwestorzy dopiero zainteresowani możliwościami polskiego rynku Do najbardziej rozwiniętych krajowych rynków biurowych należą Kraków i Wrocław, następnie Trójmiasto i Poznań . Miasta przed którymi otwierają się dopiero perspektywy dynamicznego rozwoju , to Katowice i Łódź, a rynki wschodzące to Szczecin i Lublin .

Wrocław to obecnie drugie , tuż po Krakowie najbardziej atrakcyjne miasto pod względem inwestycji BPO. Wrocław został wybrany przez takie firmy jak Siemens, Helwlett- Pacard Credit Siusse, Google jako lokalizacja centrów outsourcingu procesów biznesowych. Jak dotychczas główną przeszkodą dla lokowania się tego typu centrów handlowych we Wrocławiu był brak wysokiej klasy powierzchni biurowych. Na początku 2008 r zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowano na 255 000 mkw., z czego tylko 40% stanowiły powierzchnie lasy A.

30 000 mkw. powierzchni biurowej znajduje się w centrum miasta. Do innych atrakcyjnych lokalizacji należy zaliczyć zachodnią część miasta wzdłuż ulic Strzegomskiej i Legnickiej, oraz południową ul. Powstańców Śląskich . W 2007 roku oddano do użytku 32 000 mkw. nowej powierzchni biurowej.

Aktualnie jest w budowie 108 000 powierzchni biurowej, wiele budynków zostało wynajętych ( umowy typu pre-let zanim zostały ukończone ( Globis i Bema Plaza ) . Dawne domy handlowe przkształcone zostały w obiekty biurowe ( Kmameleon, Renoma ). Wrocław wyrasta na drugie po Warszawie miasto biurowych wieżowców. Wieżowce w trakcie budowy to m.in. SKY Tower, Odra Tower, Angell Wings. Najsilniej rozwijającym się rejonem miasta jest zachodni obszar koncentracji wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej w kierunku lotniska. Do najważniejszych obiektów w przygotowaniu należą: Zachodnie Centrum Biznesu, Grunwaldzki Centrum, Glibis i Bema Plaza, Centrum Biurowe Karkonowska . Generatorami popytu na powierzchnie biurowe będą ośrodki rozwoju nowych technologii i centrów badawczych, oraz centra rozwoju inwestycji związanych z szeroko pojętym przemysłem.

Według danych działu doradztwa Cushman& Wakefield luty 2008 r , współczynnik powierzchni niewynajętych na koniec 2007 roku wyniósł we Wrocławiu 3%.

Stawki wywoławcze za najlepsze powierzchnie wzrosły do poziomu17,5 EUR/ mkw.

Analizując stawki najmu w obiektach biurowych zauważono ,że czynsz miesięczny składa się z : - czynszu za wynajem

• opłat eksploatacyjnych

Opłaty za energię, wodę, kanalizację, ogrzewanie itp. od powierzchni najmu według wskazań liczników indywidualnych, najemcy płacą osobno.

Czynsze miesięczne mieszczą się w przedziale od 15 - 17 EUR/ mkw., w zależności od lokalizacji, standardu wykończenia, wielkości powierzchni najmu , okresu na jaki została podpisana umowa.

Opłaty eksploatacyjne są zazwyczaj naliczane od wynajmowanej powierzchni i mieszczą się w przedziale od 8 -15 PLN/ mkw/ miesiąc, wylicza się je najczęściej przy rozliczeniu rocznym i zakłada się ich wysokość na rok następny. Pokrywają one zazwyczaj 100% kosztów związanych z danym obiektem ( podatki, opłaty lokalne, ubezpieczenie, koszty zarządzania, ochrony, zużycie mediów dla części wspólnych budynków itp.)

Umowy podpisywane są na okres minimum 5 lat , coraz częściej wynajmujący określają minimalną powierzchnię do wynajęcia.

Najwyższe stawki najmu osiągają powierzchnie biurowe w okolicach rynku.

W tabeli poniżej podano stawki najmu w funkcjonujący obiektach biurowych

MIASTO WROCŁAW Lokalizacja	Nazwa budynku	Pow. najmu tym pow. nie wynajęta w %	czynsz mkw./ m-c	Opłaty serwisowe mkw./ m-c	Miejsca parkingowe komentarz
Rynek ul. Św. Mikołaja 7	Centrum Bisnesu	5 738 mkw. 0%	14 EUR	14 PLN	33 miejsc w parkingu podziemnym (cena 1 miejsca - 70 EUR)
Ul. Strzegomska 2-4	Archikom	14 200 mkw. Ok. 8%	15,4 EUR	15 PLN	120 miejsc na parkingu zew. +160 miejsc w podziem. ( cena 50 EUR)
Ul. Legnicka 51-53	Ouattro Forum	9 800 mkw. 0%	12 EUR	2 EUR	141 miejsc w parkingu podziem. ( cena 50 EUR)
Ul. Zelwerowicza 20	Sokolniki	1780 mkw.	15 EUR	w cenie najmu	30 miejsc parking podziemny ( cena 250 PLN)
Św. Mikołaja 72	Wratyslavia Center	5200 mkw. 0%	14 EUR	brak danych	200 miejsc w parkingu podziemnym ( cena 300 PLN)
Ul Szewska 72	FIG	2 300 mkw. 0%	15 EUR	11 PLN	22 miejsca w parkingu podziem min. Minimalna Pow. najmu 500 mkw. na 5 lat
Plac Solny 20	-	2 656 mkw. 0%	16 EUR	2 EUR	Brak garażu / parkingu
Ul. Powstańców Śląskich	Arkady Wrocławskie	12 000 mkw. 0%	14 EUR	4 EUR	300 miejsc w parkingu podziem., min. powierzchnia najmu powyżej 700 mkw. na 5 lat
Ul. Szewska 8	Centrum Biznesu Magdalena	3 000 mkw. 10%	18 EUR	4 EUR	20 miejsc w parkingu podziemnym
Ul. Rynek 7	Pasaż pod Błękitnym Słońcem	2 322 mkw. 0%	14 EUR	4 EUR	brak garażu/ parkingu
Piłsudskiego 13	Asccopol	3 500 mkw. 0%	13,5 EUR	4,5 EUR	miejsca postojowe
Ul. Kościuszki 29	Focus Plaza	8 000 mkw. 0%	Brak danych	Brak danych	miejsca postojowe naziemne
Plac Wolności	Pod Złotym Dębem	5 998 mkw. 0%	70 PLN	stawce najmu	70 miejsc na zewnątrz
Ul. Sycowska 44	Delta Hause	1 000 mkw 0%	37 PLN	29 PLN	8 miejsc w parkingu podziem. cena 400 PLN
Ul. Białoskórnicza 1	FIG Plaza	1 750 mkw. 0%	14 EUR	4 EUR	Miejsca postojowe na zewnątrz
Ul. Krupnicza 13	Platon	2 200 mkw. 0%	19,8 EUR	Brak danych	9 miejsc postojowych na zewnątrz

W tabeli poniżej podano ceny najmu 1 mkw. w obiektach biurowych zaplanowanych do oddania w latach 2008 -2010

MIASTO WROCŁAW Lokalizacja	Nazwa budynku	Termin oddania do użytku	Powierzchnia najmu/tym wynajęta w %	czynsz mkw./ m-c	Opłaty serwisowe Mkw./ m-c	Miejsca parkingowe komentarz
Ul. Strzegomska, Otyńska, Babimorska , Muchoborska	Zachodnie Centrum Biznesu	Koniec 2008r	100 000 mkw. 0%	15 EUR	15 PLN	brak danych
Plac Bema	Bema Plaza	Maj 2008 r	23 000 mkw 100 %	15, EUR	3 EUR	550 miejsc ( cena 85 EUR)
Plac Grunwaldzki	Grunwaldzki Center	I faza 2008 r II faza marzec 2009 r	26 000 mkw. ok. 90%	14 EUR	15 PLN	400 miejsc (cena 75 EUR)
Ul Strzegomska 42	Millenium Tower II	Koniec 2008 r	27 280 mkw. ok. 15%	52 PLN	14 PLN	500 miejsc
Ul. Powstańców Śląskich	Centrum Biurowe Globis	Lipiec 2008	13 650 mkw. ok. 30%	14,5 EUR	4 EUR	200 miejsc ( cena 80 EUR)
Ul. Kazimierza Wielkiego/ Św. Mikołaja	Times	Lipiec 2008 r	4 590 mkw. 100%	15 EUR	4 EUR	21 miejsc ( cena 120 EUR)
Ul. Legnicka	Park Popowice	2008 r	8 000 mkw. 50%	13 EUR	2,8 EUR	150 miejsc
Ul. Karkonowska	Centrum Biurowe Karkonowska - I faza	I faza II kw. 2008 r	15 000 mkw. 100%	15,5 EUR	4 EUR	550 miejsc
Ul. Karkonowska	Office Interiors	III kw. 2008 r	7 600 mkw. ok. 60%	Brak danych	Brak danych	Brak danych
Ul. Sikorskiego	KGHM Cuprum	I KW. 2008 r	4 000 mkw. 100%	60 PLN	12 PLN	86 miejsc
Ul Powstańców Śląskich	SKY Tower	IV kw. 2010 r	18 000 mkw. 100%	Brak danych	Brak danych	Brak danych

---