Prawo w gospodarce nieruchomościami

Charakter wykładów

• teoretyczno – praktyczny

W wymiarze teoretycznym zostaną omówione w
sposób przekrojowy podstawowe regulacje w zakresie
gospodarowania nieruchomościami.

Cześć praktyczna będzie obejmowała:
• analizę przypadków zaczerpanych z praktyki

gospodarczej (mini casusy)

• zapoznanie z podstawowymi rodzajami wzorów umów

oraz pism występujących w obrocie nieruchomościami

• przedstawienie wybranych aktów prawa

miejscowego mających znaczenie w gospodarce
nieruchomościami

16:09

Źródła poznania prawa:

• akty prawne – strona sejmowa –

www.isap.sejm.gov.pl

• www.google.pl – z tym źródłem proszę jednak bardzo

ostrożnie postępować

• opracowania prawnicze – pisma fachowe, monografie

naukowe

• komentarze
• orzecznictwo
• bazy wiedzy prawniczej – np. lex, polonica, legalis

(dostęp darmowy: Biblioteka Wydziału Prawa
i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, CINiBA)

• pomoc prawna: Kancelarie Radców Prawnych,

Kancelarie Adwokackie, Kancelarie Adwokacko-
Radcowskie itp. – czasem warto nie ryzykować działając
na własna rękę, szczególnie w sprawach o złożonej
naturze

16:09

Akty prawne będące przedmiotem rozważań:

• Konstytucja RP - zwana dalej - Konst.RP
• Kodeks cywilny - zwany dalej – k.c.
• Ustawa o własności lokali – zwana dalej - u.w.l.
• Kodeks postępowania cywilnego - zwany dalej – k.p.c.
• Ustawa prawo ochrony środowiska - zwana dalej – p.o.ś.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece - zwana dalej – u.k.w.h.
• Ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne - zwana dalej – u.p.g.k.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami - zwana dalej – u.g.n.
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwana

dalej – u.p.z.p.

• Ustawa prawo budowlane - zwana dalej – p.b.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury, w sprawie warunków

technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie - zwane dalej – Rozp.techn.

• Rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego - zwane dalej – Rozp.wycena.

• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - zwana

dalej – u.n.n.c.

16:09

Zakres tematyczny przedmiotu

• Zagadnienia wstępne – pojęcie rzeczy i nieruchomości,
• Prawa rzeczowe na nieruchomościach (rodzaje, powstanie,

wygaśnięcie, zasiedzenie),

• Prawa

obligacyjne

–

(umowy

związane

obrotem

nieruchomościami – treść, omówienie wzorów umów)

• Prawo sąsiedzkie – (w tym elementy prawa ochrony środowiska –

praktyczne aspekty)

• Elementy procedur cywilno-prawnych w sprawach dotyczących

nieruchomości

• Księgi wieczyste – (istota, znaczenie, sposób prowadzenia, wpisy,

rękojmia, procedura, koszty, zagadnienia praktyczne związane
ze sporządzeniem wniosku w oparciu o formularz wzorcowy)

• Rejestr gruntów i budynków – istota, pojęcie działki, sposób

prowadzenia ewidencji

• Gospodarka nieruchomościami (gospodarka nieruchomościami,

zasób nieruchomości, organy właściwe, użytkowanie wieczyste,
trwały zarząd, procedura wywłaszczeniowa, podział, scalenie)

16:09

• Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne (władztwo

planistyczne, MPZP, elementy procedury, środki zaskarżenia,
renta planistyczna, wpływ na wartość nieruchomości
uchwalenia MPZP, aspekt praktyczny – zapoznanie
z wybranymi MPZP)

• Problematyka prawa budowlanego (wybrane aspekty

związane  z  pozwoleniem  na  budowę,  zawiadomieniem
o  robotach  budowlanych,  samowolka  budowlana,  legalizacja
samowolki  i  koszty  z  tym  związane,  pozwolenie  na  budowę,
uczestnicy procesu inwestycyjnego w świetle p.b.)

• Wolne zawody związane z obrotem nieruchomościami

(rzeczoznawcy majątkowi – zasady wykonywania zawodu,
odpowiedzialność; rola notariusza)

• Prawo ochrony środowiska a nieruchomości (hałas, emisja

ścieków – wybrane aspekty mające znaczenie praktyczne)

• Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
• Kwestie podatkowe

16:09

Kilka różnorodnych pytań z

zakresu prawa

w gospodarce nieruchomościami

– przegląd tematyki wykładów –

1. Czy właściciel nieruchomości może sprzedać

nieruchomość
na rzecz spółki akcyjnej?

2. Czy można dokonać zasiedzenia nieruchomości
działając w złej wierze (w szczególności wiedząc, że
dana nieruchomość ma swojego właściciela)?

3. Czy można nabyć własność nieruchomości w
drodze kradzieży?

16:09

5.  Czy  można  wybudować  fabrykę  samochodów
osobowych w centrum miasta?

6.  Czy  można  wybudować  dom  jednorodzinny  z  dala  od
istniejącej zabudowy?

7.  Czy  dopuszczalnym  jest  zbycie  nieruchomości  leżącej
w Polsce obywatelowi RPA?

8. Sąsiad wznosi budynek 2 kondygnacyjny, czy
właściciel

nieruchomości

przyległej

coś

powiedzenia?

9.  Przedsiębiorstwo  prowadząc  działalność  gospodarczą
związaną  z  produkcja  maszyn  górniczych  emituje  nocą
znaczne  ilości  hałasu,  czy  właściciele  nieruchomości
położonych  w  promieniu  1  000  metrów  mogą  w  tej
kwestii coś uczynić?

16:09

10. Hałas przy ul. Mariackiej w Katowicach a prawa mieszkańców
przyległych kamienic?

11. Anna T. zasadziła w 2005 r. drzewo, które następnie wycięła
w 2013 r. (dąb) – czy miała do tego prawo biorąc pod uwagę, że jest
właścicielem nieruchomości gruntowej, a nadto sama posadziła
to drzewo?

12. Czy mogę bez konsekwencji wznieść na własnej nieruchomości
płot o wysokości 2 metrów?

13.  Czy  można  wywłaszczyć  nieruchomość  poprzez  pozbawienie
prawa  własności  dotychczasowego  właściciela  na  rzecz  inwestora
prywatnego  w  celu  budowy  masztu  odbiorczo-nadawczego
służącego telefonii cyfrowej publicznego użytku?

14.

Czy

można

rozpocząć

budowę

odcinka

autostrady

na wywłaszczonej nieruchomości, jeśli odszkodowanie nie trafiło do
rąk uprzedniego właściciela?

16:09

15. Czy Prezydent Miasta Katowice gestem serdeczności ma prawo
przekazać w drodze darowizny nieruchomość o powierzchni 1 000
m

na rzecz Starosty Grupy obecnej na dzisiejszym wykładzie

(w razie nieobecności – darowizny na rzecz V-ce S.) tytułem uznania
za trud wkładany w czynności organizacyjne i integrowanie Grupy?

16. Jedenaście lat temu wywłaszczono nieruchomość gruntowa na
rzecz miasta – miasto nie podjęło jednak planowanej inwestycji, czy
mogę wnioskować o jej zwrot?

17.  W  wyniku  zmiany  przeznaczenia  w  miejscowym  planie
zagospodarowania  przestrzennego  pewna  nieruchomość  zmieniła
przeznaczenie  z  nieruchomości  usługowej  na  rolna,  czy  właściciel
ma  prawo  do  odszkodowania,  jeśli  w  wyniku  tej  zmiany  wartość
rynkowa nieruchomości zmalała?

18. Co powinienem uczynić zanim rozpocznę budowę domu
jednorodzinnego na niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
której jestem właścicielem?

16:09

20.  Właściciel  pewnej  nieruchomości  gruntowej
postanowił  wybudować  niewielką  altanę  czy  miał  do
tego  prawo  bez  zgłoszenia  tego  faktu  właściwemu
organowi architektoniczno-budowlanemu?

21. Co powinienem uczynić zanim rozpocznę budowę
domu

jednorodzinnego

niezabudowanej

nieruchomości gruntowej, której jestem właścicielem?

22. Czym rożni się wartość rynkowa od wartości
odtworzeniowej?

23.  Czy  dziadek,  który  darował  nieruchomość  swej
wnuczce  (jak  się  okaże  po  2  latach  niewdzięcznej)
może  rozwiązać  umowę  darowizny  powołując  się  na
okoliczność niewdzięczności?

16:09

24. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągowe w ramach inwestycji
„budowa  nowej  sieci  wodociągowej  dla  dzielnicy  pewnego
miasta” – przeprowadza sieć wodociągową, przebiegającą przez
5  przyległych  względem  siebie  nieruchomości:  A,  B,  C,  D,  E  –
właściciel  nieruchomości  C  odmówił  wejścia  na  grunt  celem
przeprowadzenia  sieci  łączącej  A,    B  z  D,  E.  Czy  MPW  może
przeprowadzić sieć?

25.  Adam  Nowak  posiada  na  swej  nieruchomości  studnię
przeznaczoną do pozyskiwania wody celem spożycia jako pitnej,
zaś  jego  sąsiadka  Stefania  Pogodna  zamierza  budować  na
bezpośrednio  przyległej  działce  -  stacjonarną  oczyszczalnię
ścieków, czy Antoni może przerwać planowaną inwestycję?

26.  Pewien  bank  zawarł  umowę  hipoteki  obciążającą  pewną
nieruchomość  –  w  skutek  przeoczenia  nie  podjął  jednak
czynności  zmierzających  do  stosownej  zmiany  wpisu  w  księdze
wieczystej  nieruchomości.  Nieruchomość  została  następnie
zbyta  na  rzecz  Ewy  Musiał.  Czy  bank  może  skutecznie  powołać
się  na  powyższa  umowę  zawarta  uprzednio  ze  zbywca
nieruchomości względem Pani Ewy M.?

16:09

27.  Justyna  i  Halina  są  współwłaścicielkami  w
częściach  równych  pewnej  zabudowanej  domem
jednorodzinnym  nieruchomości.  Justyna  chce  dom
zmodernizować, zaś Halina nie wyraża na to zgody.
Co  należy  w  takim  stanie  faktycznym  uczynić
działając w imieniu Justyny?

28.

Czy

fundacja

może

nabyć

własność

nieruchomości?

29. Czy nieruchomość może być przedmiotem
umowy leasingu?

16:09

Pojęcie rzeczy w prawie cywilnym

Art. 45 k.c. [Rzecz]
„Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko

przedmioty materialne

”

• W polskim prawie rzeczami są wyłącznie

przedmioty materialne.

• Są to przedmioty materialne, na tyle

wyodrębnione,

że

mogą

stanowić

przedmiot obrotu.

• Przeciwieństwem rzeczy są prawa.

16:09

Rzeczy ruchome i nieruchomości

•

Kodeks cywilny nie zawiera definicji rzeczy
ruchomej. Należy przyjąć zatem, że
ruchomościami są rzeczy, które nie są
nieruchomościami.

Art. 46. [Nieruchomość]
§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące
odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki
trwale
z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy
przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.

16:09

Nieruchomości lokalowe (część

budynku)

• Do tej kategorii należą lokale mieszkalne oraz

użytkowe.

• Obecnie odrębna własność lokali uregulowana jest w

ustawie o własności lokali

z 1994 roku (u.w.l.).

• Odrębna własność lokalu może powstać

w każdym

budynku

, bez względu na to, do kogo budynek ten

należy, a nadto brak jest ograniczeń związanych z
dopuszczalną

powierzchnią

lokalu przypadającą na

jedną osobę.

• Istotnym wymogiem, jest aby lokal, który ma stać

się odrębną własnością był

samodzielny

(art. 2 u.w.l.).

16:09

Art. 2 u.w.l. [Lokal samodzielny; część składowa]
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
"lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest

wydzielona

trwałymi ścianami

w obrębie budynku

izba lub zespół izb

przeznaczonych na

stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi

służą

zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych

. Przepis ten stosuje się odpowiednio

również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na
cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza

starosta

w formie

zaświadczenia

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby
nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w
szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami
przynależnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń
przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu
ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną
własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w
ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt
dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie
odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

Praktyczne znaczenie tej regulacji. Casus – skłócone siostry ze
szczupłymi portfelami.

16:09

•

Organ architektoniczno-budowlany – wydaje
stosowne zaświadczenie o „samodzielności”
lokalu.

•

Nieruchomości lokalowe powstają wskutek
ustanowienia odrębnej własności lokalu – dopiero
wówczas powstaje prawo własności takiej
nieruchomości.

Dopóki to nie nastąpi

– rzeczy w rozumieniu

prawnym nie ma – jest tylko:
-

nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem

- albo

nieruchomość budynkowa, gdy budynek jest

posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste

16:09

Dodać należy, że w ujęciu

ekonomicznym nieruchomości można

dzielić wg innych kryteriów np.

przeznaczenia wyróżniając

nieruchomości:

• ziemskie,
• mieszkaniowe (dom jednorodzinny,

dom w zabudowie szeregowej,
mieszkanie, apartament),

• komercyjne (centrum handlowe, hotel),
• przemysłowe (fabryka, huta,

elektrownia),

• specjalne (klinika, most, tama, śluza).

16:09

Nadto w k.c. ustawodawca zawarł definicję

nieruchomości rolnej

Art. 46

k.c. [Nieruchomość rolna]

„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są
nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do
prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie
produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji
ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”

• W tym jednak momencie nie będzie

ona przedmiotem szerszych rozważań.

16:09

Pojęcie części składowych rzeczy

Art. 47 k.c. [Część składowa]
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem
własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy

jest wszystko, co nie może być od

niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo
bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego
użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 k.c. [Część składowa gruntu] „Superficies solo cedit”
„Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do

części

składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne
urządzenia trwale z gruntem związane

, jak również drzewa i

inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”

16:09

Nie każde urządzenie trwale z gruntem

związane stanowi część składową

nieruchomości

Art. 49 k.c. [Urządzenia niebędące częściami składowymi
nieruchomości]
§ 1. Urządzenia służące do

doprowadzania lub odprowadzania

płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia
podobne

nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli

wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§  2.  Osoba,  która  poniosła  koszty  budowy  urządzeń,  o  których
mowa  w  §  1,  i  jest  ich  właścicielem,  może  żądać,  aby
przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył
ich  własność  za  odpowiednim  wynagrodzeniem,  chyba  że  w
umowie  strony  postanowiły  inaczej.  Z  żądaniem  przeniesienia
własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Art. 50 k.c. [Prawa jako części składowe]
„Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa
związane z jej własnością”

16:09

Rodzaje praw

Prawa względne –

skuteczne jedynie

wobec oznaczonej osoby

(osób), skutek

inter partners np. dzierżawa, najem.

Prawa bezwzględne – odznaczają się
cechą skuteczności erga omnes tzn. są
skuteczne

względem wszelkich osób

np. własność, użytkowanie wieczyste, hipoteka, użytkowanie

16:09

Przykład

Art. 252 k.c. (użytkowanie) a art. 693 k.c. (dzierżawa).

• Treść obu praw jest identyczna – (uprawniają do używania

rzeczy i pobierania jej pożytków).

• Jednak użytkowanie ma charakter bezwzględny i zostało

zaliczone do praw rzeczowych ograniczonych (księga II k.c.).

• Dzierżawa została uregulowana w księdze III k.c. wśród praw

względnych.

• W

dziedzinie ochrony daje to różnicę

polegającą na tym,

że użytkownik może bezpośrednio wobec osób trzecich
dochodzić roszczenia

windykacyjnego

bądź

negatoryjnego

(art.

252 w zw. z art. 222 k.c.), natomiast dzierżawca musi sięgnąć
do pośrednictwa wydzierżawiającego właściciela, jeżeli
pominąć roszczenie posesoryjne.

16:09

Rodzaje praw rzeczowych

• Numerus clausus praw rzeczowych – jest to

katalog zamknięty

• Zainteresowani mogą ustanowić jedynie takie prawa rzeczowe jakie

przewiduje ustawa.

Katalog praw rzeczowych obejmuje:
• nieograniczone prawa rzeczowe:

- prawo własności,
- użytkowanie wieczyste,

• ograniczone prawa rzeczowe:

- użytkowanie,
- służebność,
- zastaw,
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze

prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej,

- hipoteka.

A czym jest posiadanie ? Czy posiadanie jest prawem rzeczowym ?

16:09

Treść prawa własności – art. 140 k.c.

Art. 140 k.c.
„W granicach określonych przez

ustawy

zasady współżycia

społecznego

właściciel może, z wyłączeniem innych osób,

korzystać

z rzeczy zgodnie ze

społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem

swego prawa, w szczególności może pobierać

pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach
może

rozporządzać

rzeczą”

• Pozytywna treść prawa własności - określa

uprawnienia właściciela.

• Negatywna – określa sytuację osób trzecich.

16:09

rozwinięcie

• Uprawnienie do

korzystania

z rzeczy obejmuje:

- uprawnienie do używania,
- uprawnienie do pobierania pożytków z rzeczy (pożytki naturalne,

cywilne),

- uprawnienie do zużycia i przetworzenia.

• Uprawnienie do

rozporządzania

rzeczą:

- przeniesienia własności,
- rozporządzenia na wypadek śmierci (mortis causa)
- obciążenia własności,
- zniesienia prawa własności.

posiadaniu

szerzej w dalszej części wykładu.

W jaki sposób można obciążyć własność ?

16:09

Przestrzenne granice prawa własności

• Pionowy zasięg własności nieruchomości gruntowej:

Art. 143 k.c. [Własność gruntu]
„W granicach określonych przez

społeczno-gospodarcze

przeznaczenie

gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń

nad

pod jego

powierzchnią

. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do

wód”

• Nieruchomość gruntowa przedstawia się jako

trójwymiarowa bryła geometryczna o znanych granicach
na powierzchni i określonym zasięgu pionowym zależnym
od społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.

Uwaga: prawo wodne, prawo geologiczne i górnicze.

16:09

Prawo sąsiedzkie

• Jak była o tym mowa powyżej właściciel może korzystać z rzeczy i

rozporządzać nią w granicach określonych przez

ustawy

, zasady

współżycia społecznego

społeczno-gospodarcze przeznaczenie

prawa.

• Wśród ograniczeń ustawowych wymienić można przepisy tzw.

„

prawa sąsiedzkiego

”, przez które należy rozumieć

przepisy

prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i
wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich

Patrz: art. 144 – 154 k.c.

Jakiego rodzaju problemy mogą wystąpić na płaszczyźnie
wykonywania prawa własności nieruchomości w stosunkach
sąsiedzkich ?

16:09

Prawo sąsiedzkie cd.

• Właściciel, który korzysta ze swej

nieruchomości może

oddziaływać

nieruchomości sąsiednie.

• Stan takiego oddziaływania, które

zakłóca sąsiadom korzystanie z ich
nieruchomości określa się w
doktrynie mianem: „

immisji

”

16:09

Rodzaje immisji

• Immisje bezpośrednie

– celowe, bezpośrednie kierowanie

określonych substancji na inną nieruchomość za pomocą
odpowiednich urządzeń – ZAKAZANE, Patrz: roszczenia
negatoryjne – art. 222 par. 2 k.c.

• Immisje pośrednie

– są ubocznym skutkiem działania

właściciela, nie polegają na celowym, bezpośrednim
oddziaływaniu na nieruchomości sąsiednie

Patrz art. 144 k.c.

• Immisje materialne

(materia, siła) a

immisje niematerialne

(sfera psychiki).

Proszę podać przykłady immisji ?

16:09

Prawo sąsiedzkie cd. – analiza wybranych przepisów

Art. 144 k.c. [Immisje]
„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa
powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z
nieruchomości sąsiednich

ponad przeciętną miarę

, wynikającą ze

społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków
miejscowych”

Art. 147 k.c. [Roboty ziemne]
„Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób,
żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia”

Art. 148 k.c. [Owoce]
„Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego
pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest
przeznaczony na użytek publiczny”

16:09

Prawo sąsiedzkie cd. – analiza

wybranych przepisów

Art. 149 k.c. [Usunięcie gałęzi, owoców]
„Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia
zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego
gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody”

Art. 150 k.c. [Usunięcie korzeni]
„Właściciel  gruntu  może  obciąć  i  zachować  dla  siebie  korzenie
przechodzące  z  sąsiedniego  gruntu.  To  samo  dotyczy  gałęzi  i  owoców
zwieszających  się  z  sąsiedniego  gruntu;  jednakże  w  wypadku  takim
właściciel  powinien  uprzednio  wyznaczyć  sąsiadowi  odpowiedni
termin do ich usunięcia”

Michał Gołtułin  posadził na swojej  nieruchomości wzdłuż ogrodzenia
dwadzieścia  krzewów,  które  w  szybkim  czasie  osiągnęły  wysokość  6
metrów  zasłaniając  dostęp  do  światła  dziennego  nieruchomości
sąsiedniej  stanowiącej  własność  Adama  Ryzyka.  Czy  Pan  Adam  ma
prawo żądania ścięcia krzewów ?

– wniosek o wycięcie drzewa (patrz PDF) – omówienie problematyki

16:09

Ciekawostka

16:09

Za najstarsze drzewo w
Polsce

uważany

jest Cis

Henrykowski,

którego

wiek

szacuje się na około

1400 lat

Rosnące

Henrykowie

Lubańskim  na  Dolnym  Śląsku
drzewo  ma  150  cm  obwodu.  Za
jego  nielegalne  ścięcie  grozi
więc kara w wysokości

531 801

zł

Ścięcie

najbardziej znanego

polskiego

drzewa

- Dębu

Bartek.

Jego

obwód

wysokości 130 cm to 985 cm.
Kara za jego nielegalną wycinkę
wyniosłaby więc

3 242 590 zł

Kara jak za morderstwo!

Stawki za pozwolenie są wysokie, ale
to nic w porównaniu z

grzywnami za

nielegalne wycięcie

. Są dokładnie

trzy

razy wyższe

, niż gdybyśmy chcieli to

zrobić

zgodnie

przepisami

jako

przedsiębiorcy

(stawkę mnoży się razy

trzy).

Bez zezwolenia ściąć można jedynie
drzewa, krzewy lub konary mające nie
więcej niż 10 lat.

16:09

• Analogiczne kary zostaną na nas nałożone, jeśli

„urzędnicy” udowodnią, że do

uschnięcia

drzewa doszło

z naszej przyczyny

np. zabetonowaliśmy powierzchnię wokół klonu
czy dębu, by ułatwić sobie podjazd do garażu

Najważniejsze to dobrze uargumentować
zamiar wycięcia drzewa. Powodem nie może
być

to,

że  nam  się  nie  podoba.  Zazwyczaj  pozytywnie
wniosek  zostanie  rozpatrzony,  jeśli  chcemy
wyciąć  drzewo  czy  krzew,  które  zagraża
bezpieczeństwu,

mienia

lub

zamierzamy

budować dom i drzewa nam przeszkadzają.

16:09

A co z krzewami ?

Lepiej nie ruszać starszych niż 10 lat
krzewów.

Za 1 mkw wycięcia takiego zagajnika
kara wynosi

693 zł

W związku z tym, że kwoty są tak
wysokie ustawodawca zezwala na
rozłożenie ich na

raty

, ale na okres nie

dłuższy niż trzy lata.

16:09

Dla zainteresowanych

szczegółami

Przepisy dotyczące usuwania oraz
pielęgnacji drzew i krzewów

Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o
ochronie

przyrody

wraz

późniejszymi

zmianami

ustawy

z 20 lipca 2010 r.

16:09

Nabycie własności

Można mówić o:

• umownym przeniesieniu własności

np.

umowa sprzedaży

zamiany

darowizny

• nabyciu z mocy prawa

np.

zasiedzenie

• nabyciu z mocy orzeczenia sądowego

np.

orzeczenie o zniesieniu współwłasności

16:09

Utrata własności

• Zasadniczo z nabyciem własności przez jedną

osobę łączy się z reguły jej utrata przez kogo
innego.

np.

umowa sprzedaży

• Znane są jednak przypadki (rzadkie), gdy utrata

własności następuje bez równoczesnego nabycia
tego prawa przez inną osobę

np.

zniszczenie rzeczy

porzucenie rzeczy ruchomej

Reasumując utrata własności nieruchomości może
nastąpić w wyniku:

sprzedaży

darowania

wywłaszczenia

(co reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami -
UGN),

zasiedzenia

16:09

Przeniesienie własności

• W przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości

– w Polsce przyjęto jako zasadę model umowy o
podwójnym

skutku

–

zobowiązująco

–

rozporządzającym

(art. 155 k.c.)

- przeniesienie własności następuje solo consensu – z chwilą zawarcia
umowy

• Z kolei jeśli przedmiotem umowy zobowiązującej do

przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co
do gatunku, do przeniesienia własności

potrzebne

jest przeniesienie posiadania rzeczy

- do przeniesienie własności konieczne konstytutywna czynność realna
przeniesienia posiadania

16:09

Przeniesienie własności

nieruchomości

• Własność nieruchomości nie może być

przeniesiona pod

warunkiem

ani z zastrzeżeniem

terminu

– patrz. Art. 157 par. 1 k.c.

Co to jest warunek ? Proszę podać przykład warunku ?

• Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia

własności została zawarta pod warunkiem lub z
zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności

potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron
obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne
przeniesienie własności

– art. 157 par. 2 k.c.

16:09

Nabycie własności rzeczy

ruchomej od osoby

nieuprawnionej – zarys

problemu

“

Nemo plus iuris in alium transfere poteset, quam ipse habet

”

Powyższa zasada doznaje wyjątków – patrz – art. 169 k.c.

Np. nabycie samochodu osobowego od osoby, która ten
samochód ukradła.

Czy można nabyć skutecznie własność skradzionego
samochodu?

16:09

cd. podstawa prawna

Art. 169

k.c. [Nabycie od nieuprawnionego]

§ 1. Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą
ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca

uzyskuje

własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie

, chyba że

działa w złej wierze

§ 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny
sposób utracona przez właściciela zostaje

zbyta przed

upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia
lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z
upływem

powyższego

trzyletniego

terminu

Ograniczenie to

nie dotyczy

pieniędzy i dokumentów na

okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji
publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

16:09

Zasiedzenie

Zasiedzenie służy nabyciu własności przez posiadacza na skutek
jego długotrwałego posiadania przy spełnieniu wszystkich
wymaganych prawem przesłanek.

Co może być przedmiotem zasiedzenia ? Innymi słowy co można
„zasiedzieć” ?

a) własność nieruchomości
b) własność ruchomości
c) prawo użytkowania wieczystego
d) służebności gruntowe
e) udziału we współwłasności

Co w sytuacji, gdy istnieje odrębna własność budynku
przysługująca użytkownikowi wieczystemu ?

• Odp. zasiedzenie własności budynku może nastąpić jedynie

wraz z zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego gruntu.

16:09

Przesłanki zasiedzenia -

NIERUCHOMOŚCI

Art. 172 k.c. [Terminy zasiedzenia nieruchomości]
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem
nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość

nieprzerwanie

od lat dwudziestu jako

posiadacz

samoistny

, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze

(zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości
nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej
wierze.

• 20 lat – w dobrej wierze
• 30 lat – w złej wierze

• uwaga wyjątek – art. 173 k.c. – ochrona małoletniego

(2 lata od osiągnięcia pełnoletności)

16:09

Posiadanie – def. legalna – art.

336 k.c.

Art. 336 k.c. [Posiadacz samoistny i zależny]
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten,

kto nią

faktycznie

włada

jak

właściciel

(

posiadacz

samoistny

), jak i ten, kto nią

faktycznie włada jak

użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub
mający inne prawo, z którym łączy się określone
władztwo nad cudzą rzeczą

(

posiadacz zależny

Art. 337 k.c. [Oddanie rzeczy w posiadanie
zależne]
Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że
oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

16:09

Posiadanie – domniemania cd.

Art. 339 k.c. [Domniemanie posiadania samoistnego]
Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem

samoistnym

Art. 340 k.c. [Domniemanie ciągłości posiadania]

Domniemywa się ciągłość posiadania

. Niemożność posiadania wywołana

przez przeszkodę przemijającą

nie przerywa posiadania

Art. 341 k.c. [Domniemanie zgodności posiadania z prawem]
Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.
Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.

Art. 345 k.c. [Przywrócenie posiadania] -> fikcja prawna

Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane

Domniemania te odgrywają bardzo ważną rolę w postępowaniach o
zasiedzenie

Ciężar dowodowy (onus probandi)

16:09

Posiadanie – upływ terminu

zasiedzenia

Zasiedzenie

następuje

wraz

upływem

oznaczonego w ustawie terminu (odpowiednio

20, 30 lat

) przy zachowaniu pozostałych

przesłanek.

Art. 173 k.c. [Ochrona małoletniego]
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu
biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie

nie

może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat
od uzyskania pełnoletności

przez właściciela.

16:09

Posiadanie – upływ terminu

zasiedzenia cd.

Aniela  Zet  jest  od  28  lat  posiadaczem  samoistnym  nieruchomości
gruntowej  w  złej  wierze,  posiadanie  to  sprawowane  jest  z  zachowaniem
ciągłości. Pani Aniela wykorzystuje grunt do uprawy ziemniaków. Na skutek
długotrwałej  choroby  Pani  Aniela  zmarła  dożywając  86  lat.  Pani  Aniela
miała  dwóch  wnuków  Antka  i  Waldka,  którzy  po  śmierci  Babci  nadal
korzystali  z  przedmiotowej  nieruchomości  przez  kolejne  5  lat  (zmienili
jednak  charakter  uprawy  na  buraki).  Czy  w  takim  stanie  faktycznym
Wnukowie  mają  prawo  by  wnioskowania  o  stwierdzenie  zasiedzenia
nieruchomości  ?  Czy  powinni  kontynuować  posiadanie  przez  25  lat,  aby
spełnić ustawowy wymóg – 30 lat posiadania samoistnego?

Art. 176 k.c. [Doliczanie czasu posiadania poprzednika]
§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania,
obecny posiadacz może

doliczyć do czasu, przez który sam posiada,

czas posiadania swego poprzednika

. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz

uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może
być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego
posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny
posiadacz jest

spadkobiercą

poprzedniego posiadacza.

16:09

Dobra wiara posiadacza

dobrej wierze

jest posiadacz, który pozostaje w

błędnym,

ale

usprawiedliwionym

okolicznościami,

przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności.

złej wierze

jest posiadacz, który wie lub przy

dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że
nie przysługuje mu prawo własności.

Proszę pamiętać, że zgodnie z art. 7 k.c. – domniemuje
się dobrą wiarę

16:09

Skutki zasiedzenia

Skutkiem zasiedzenia posiadacz rzeczy

nabywa prawo

własności

Dotychczasowy właściciel

traci własność

–

ex lege

– z

upływem terminu.

Czy można żądać stwierdzenia nabycia przez
zasiedzenie na rzecz osoby zmarłej ?

Zasiedzenie nie prowadzi do wygaśnięcia obciążeń
własności.

16:09

Zagadnienia procesowe w

sprawach

o stwierdzenie zasiedzenia

•Postępowanie toczy się w oparciu o przepisy

kodeksu postępowania cywilnego – k.p.c.

•Postępowanie prowadzone jest na

drodze sądowej

•Postępowanie to ma

charakter nieprocesowy

(nie ma powoda

i pozwanego, jest

wnioskodawca i uczestnik

•Postępowanie odrębne jest regulowane przepisami art. 609 –

610 k.p.c.

Art. 609 k.p.c.
§ 1. Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest

każdy

zainteresowany

§ 2. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść
dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić
ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane.
§ 3. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza
rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome - również jego miejsce zamieszkania.

16:09

Zagadnienia procesowe w

sprawach o stwierdzenie

zasiedzenia – cd.

• Sądem właściwym jest

Sąd Rejonowy – wg miejsca położenia

nieruchomości

• Zainteresowany powinien złożyć

wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

– omówienie (patrz plik PDF).

• Sąd w wyniku rozpoznania sprawy wydaje

postanowienie

–

omówienie (patrz plik PDF).

• Postanowienie to ma charakter deklaratoryjny.

Jaki dokument jest podstawą wpisu nowego właściciela do ksiąg
wieczystych ?

• Od wydanego postanowienia służy

apelacja

do Sądu Okręgowego, a

następnie

skarga kasacyjna

do Sądu Najwyższego.

16:09

Rodzaje współwłasności –

współwłasność w częściach

ułamkowych a współwłasność

łączna

Art. 196 k.c. [Rodzaje współwłasności]
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w

częściach

ułamkowych, albo współwłasnością

łączną

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące
stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w
częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przykłady:
• w. łączna – w stosunkach majątkowych między

małżonkami, między wspólnikami spółki cywilnej

• w. ułamkowa – nabycie przez dwóch kolegów jednej

rzeczy ruchomej

16:09

Współwłasność – sposób

powstania

W jaki sposób powstaje współwłasność ?

a) dziedziczenie
b) czynność prawna

np. dwóch braci kupuje oznaczoną nieruchomość

c) ex lege

np. zasiedzenie przez kilku współposiadaczy

d) na mocy orzeczenia sądowego

np. postępowanie o zniesienie współwłasności

Pewna spółka z o.o., w której Adam D. i Michał T. byli
współudziałowcami w częściach równych (po 50%) nabyła prawo
własności nieruchomości o powierzchni 0,25 ha. Czy Adam oraz
Michał stali się współwłaścicielami powołanej nieruchomości ?

16:09

Współwłasność – zarząd rzeczą

wspólną

Zarząd obejmuje czynności o charakterze

faktycznym

lub

prawnym

rzeczy.

przykład: remont, sprzedaż, ochrona przed kradzieżą,
zabezpieczenie itp.

Modele zarządu:
a) ustawowy (w praktyce przeważa jego zastosowanie)
b) umowny
c) sądowy

16:09

Zarząd ustawowy – czynność

przekraczająca zakres zwykłego

zarządu

Ustawa posługuje się dwoma pojęciami:
„

zwykły zarząd

” oraz „

czynności przekraczające zwykły

zarząd

”.

Art. 199 k.c. [Przekroczenie zakresu zwykłego zarządu]
Do

rozporządzania rzeczą wspólną

oraz do innych czynności,

które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest

zgoda

wszystkich

współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele,

których udziały wynoszą

co najmniej połowę

, mogą żądać

rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel
zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

16:09

Zarząd ustawowy – czynność z

zakresu zwykłego zarządu

Art. 201 k.c. [Zwykły zarząd]
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda

większości współwłaścicieli

W braku takiej zgody

każdy ze współwłaścicieli

może żądać

upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Jakie czynności przekraczają zwykły zarząd?

np. zbycie, obciążenie, wynajęcie, wydzierżawienie zmiana
przeznaczenia, nadbudowa, przebudowa.

Jakie czynności należą do zwykłego zarządu?

np. ubezpieczenie, utrzymanie, remont.

16:09

Zniesienie współwłasności

• Współwłasność w częściach ułamkowych może być

zniesiona.

Kto może żądać zniesienia współwłasności?

Art. 210 k.c. [Zniesienie współwłasności]

Każdy

ze współwłaścicieli może żądać zniesienia

współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone
przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć.
Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego
terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze
lat pięć; przedłużenie można ponowić.

PDF
Czy roszczenie o zniesienie współwłasności ulega
przedawnieniu?

16:09

Sposoby zniesienie

współwłasności

a) podział rzeczy

– art. 211 k.c.

Np. podział nieruchomości gruntowej, podział budynku przez
ustanowienie odrębnej własności lokali.

Art. 211 k.c. [Podział rzeczy wspólnej]
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie
współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba
że podział byłby

sprzeczny

z przepisami

ustawy

lub ze

społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem rzeczy albo że

pociągałby

za sobą

istotną zmianę rzeczy

lub

znaczne

zmniejszenie

jej wartości.

* o podziale nieruchomości gruntowych szerzej na kolejnych
wykładach

16:09

cd.

b) przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli

–

art. 212 k.c.

• obowiązek spłaty,
• raty,
• terminy ich uiszczenia (max 10 lat)

c) sprzedaż rzeczy wspólnej

• sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny stosownie do

wielkości udziałów

nieruchomości rolne – szczególne przepisy

16:09

Użytkowanie wieczyste

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą
być

grunty stanowiące własność – art. 232

k.c.

• Skarbu Państwa
• Jednostek samorządu terytorialnego - JST

Podstawa prawna

• Kodeks cywilny
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami

16:09

Ustanowienie użytkowania

wieczystego

Wyłonienie

nabywcy

– reguluje art. 37 ust. 1 u.g.n. –

zasadniczo przetarg
2)

Zawarcie

umowy

o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

Wpis

prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej -

konstytutywny

• Umowa –

akt notarialny – pod rygorem nieważności (ad

solemnitatem)

• W umowie tej określa się m.in.:

oznaczenie nieruchomości

położenie

sposób

korzystania

powierzchnia

termin

rozpoczęcia i zakończenia robót,

opłaty

(art. 239 par. 2 pkt 1

k.c. in fine)

• Opłaty

16:09

Na jak długi okres zawiera

ustanawia się prawo użytkowania

wieczystego ?

•zasada:

99 lat

•wyjątkowo

co najmniej 40 lat

•przedłużenie – w ciągu 5-ciu ostatnich lat
•odmowa – wyłącznie z powołaniem na: „

ważny interes społeczny

”

Art. 236 k.c. [Okres trwania użytkowania wieczystego]
§ 1. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres

dziewięćdziesięciu dziewięciu lat

. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy

użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat,
dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat

czterdzieści

§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty
użytkownik  może  żądać  jego  przedłużenia  na  dalszy  okres  od  czterdziestu  do
dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z
takim  żądaniem,  jeżeli  okres  amortyzacji  zamierzonych  na  użytkowanym  gruncie  nakładów
jest  znacznie  dłuższy  aniżeli  czas,  który  pozostaje  do  upływu  zastrzeżonego  w  umowie
terminu.  Odmowa  przedłużenia  jest  dopuszczalna  tylko  ze  względu  na

ważny interes

społeczny

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.

16:09

Treść prawa użytkowania

wieczystego

Omówienie wzoru umowy o oddanie gruntu w
użytkowanie wieczyste – (patrz plik doc.)

• prawo do korzystania
• prawo do rozporządzania!

Art. 233 k.c. [Uprawnienia wieczystego użytkownika]
W granicach, określonych przez

ustawy

zasady współżycia

społecznego oraz przez

umowę

o oddanie gruntu Skarbu

Państwa  lub  gruntu  należącego  do  jednostek  samorządu
terytorialnego  bądź  ich  związków  w  użytkowanie  wieczyste,
użytkownik  może

korzystać

z gruntu z wyłączeniem innych

osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może
swoim prawem

rozporządzać

16:09

Odrębna własność budynków

Grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanowi nadal

przedmiot własności państwowej lub samorządowej

Budynki i inne urządzenia wzniesione na tym gruncie
przez wieczystego użytkownika –

stanowią jego własność

(art. 235 par. 1 zd. 2 k.c.)

• W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu

okresu  ustalonego  w  umowie  albo  na  skutek  rozwiązania  umowy
przed  upływem  tego  okresu  –  użytkownikowi  wieczystemu
przysługuje  –

wynagrodzenie

– za wzniesione przez niego lub

nabyte na własność budynki i inne urządzenia.

• Nie przysługuje – gdy wzniesione wbrew postanowieniom umowy –

art. 33 ust. 2 u.g.n.

16:09

Użytkowanie wieczyste – pierwsza

opłata / opłaty roczne / aktualizacja

*Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu

użytkowania wieczystego

Rodzaj nieruchomości i jej przeznaczenie

Stawka procentowa od

ceny nieruchomości

nieruchomości gruntowe oddane na cele
obronności i bezpieczeństwa państwa, w
tym ochrony przeciwpożarowej

0,3%

nieruchomości gruntowe pod budowę
obiektów sakralnych wraz z budynkami
towarzyszącymi, plebanii w parafiach
diecezjalnych i zakonnych, archiwów i
muzeów diecezjalnych, seminariów
duchownych, domów zakonnych oraz
siedzib naczelnych władz kościołów i
związków wyznaniowych

0,3%

nieruchomości gruntowe na działalność
charytatywną oraz na niezarobkową
działalność: opiekuńczą, kulturalną,
leczniczą, oświatową, wychowawczą,
naukową lub badawczo-rozwojową

0,3%

nieruchomości gruntowe oddane na cele
rolne

nieruchomości gruntowe oddane na cele
mieszkaniowe, na realizację urządzeń
infrastruktury technicznej i innych celów
publicznych oraz działalność sportową

za nieruchomości gruntowe na działalność
turystyczną

za pozostałe nieruchomości gruntowe

16:09

*Pierwsza opłata z
tytułu użytkowania
wieczystego wynosi
od 15% do 25% ceny
nieruchomości
gruntowej

Powstanie ograniczonych praw

rzeczowych

umowne ustanowienie

PRZYKŁAD

Właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa składają oświadczenia.
Właściciel oświadcza wolę obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie
oznaczonego prawa rzeczowego, a kontrahent oświadcza wolę nabycia
ustanowionego prawa.

Pytania:

Jaką formę powinny spełniać oświadczenia - ustną, pisemną, akt
notarialny?
Jakie mamy w prawie cywilnym formy czynności prawnych?
Jakie są konsekwencje naruszenia przepisów dot. formy czynności
prawnych?

Odp.:

Art. 245 par. 2 zd. 2 k.c.
Art. 78 i nast. k.c.
Art. 73, 74 k.c.

16:09

Powstanie ograniczonych praw

rzeczowych – cd.

II.

Powstanie ograniczonych praw rzeczowych z

mocy prawa

– ex lege

• Dotyczy to wybranych praw
• Muszą być spełnione przesłanki przewidziane

prawem.

Np.
„służebność gruntowa może być nabyta przez
zasiedzenie

tylko

w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i
widocznego urządzenia”

16:09

Powstanie ograniczonych praw

rzeczowych – cd.

III.

Powstanie na podstawie orzeczenia sądowego

• Konstytutywne orzeczenie sądu
• Spotykamy głównie na gruncie prawa sąsiedzkiego

np.
• służebność

drogi koniecznej

• służebność gruntowa niezbędna z powodu

przekroczenia granic gruntu

sąsiedniego

przy wznoszeniu budynku (art. 152 k.c.)

IV.

Powstanie na podstawie decyzji administracyjnej

np. możliwość ograniczania cudzego prawa własności w trybie

wywłaszczenia

Szerzej – na ten temat na kolejnych wykładach.

16:09

Przeniesienie ograniczonych praw

rzeczowych

Pytanie:

Czy można przenieść służebność gruntową?
Czy można przenieść każde ograniczone prawo rzeczowe?

Odp. 1.

TAK

Odp. 2.

NIE

• NIEZBYWALNE

– prawo użytkowania i służebności osobiste

• ZBYWALNE

– własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

mieszkalnego (użytkowego, domu jednorodzinnego),
służebność gruntowa (wraz z przeniesieniem własności
nieruchomości władnącej)

Zastaw i hipoteka (nie mogą być przeniesione bez przelewu
zabezpieczonej wierzytelności)

16:09

Przeniesienie ograniczonych praw

rzeczowych – cd.

Pytanie:

Co należy zrobić, aby doszło do przeniesienia
ograniczonego prawa rzeczowego?

„Do przeniesienia ograniczonego prawa
rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest

umowa

między uprawnionym a nabywcą

oraz jeżeli prawo jest

ujawnione w księdze

wieczystej

– wpis do tej księgi, chyba że

przepis szczególny stanowi inaczej”
– art. 245

k.c.

16:09

Użytkowanie – krótka

charakterystyka (art. 252 – 270

k.c.)

• Ograniczone prawo rzeczowe
• Uprawnia do:

używania

pobierania pożytków

• Jest to prawo

niezbywalne

• Wygasa w skutek niewykonywania przez lat 10
• Użytkowanie można ustanowić na:

prawach

rzeczach ruchomych

nieruchomościach

oraz

pieniądzach

• Użytkowanie przez osobę fizyczną wygasa najpóźniej z chwilą jej

śmierci.

Pytania:
• Jakiej formy wymaga umowa ustanawiająca użytkowanie?
• Czy użytkowanie można ustanowić na rzecz spółki z o.o.?
• Jaki wpływ na prawo użytkowania będzie miała późniejsza umowa

sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono użytkowanie?

• Czy przedmiotem użytkowania może być zespół środków

produkcji?

16:09

Służebności - istota

• Ograniczone prawo rzeczowe

obciążające nieruchomości

• Mają na celu

zwiększenie użyteczności innej

nieruchomości

albo

zaspokojenie określonej potrzeby

osoby fizycznej

• Wyróżnia się trzy rodzaje służebności.

•

służebności

gruntowe (art. 285 – 295 k.c.)

•

służebności

osobiste (art. 296 – 305 k.c.)

•

służebność

przesyłu (art. 305

- 305

k.c.)

• Można mówić o służebnościach:

czynnych

(polegających

na korzystaniu w oznaczonym zakresie z cudzej
nieruchomości) oraz

biernych

(właściciel nieruchomości

obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania
w stosunku do niej określonych działań).

16:09

100

Służebności gruntowe –

podstawa prawna

Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można

obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości

(nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że
właściciel nieruchomości władnącej

może korzystać w oznaczonym

zakresie z nieruchomości obciążonej

, bądź na tym, że

właściciel

nieruchomości  obciążonej  zostaje  ograniczony  w  możności
dokonywania  w  stosunku  do  niej  określonych  działań,  bądź  też  na
tym,  że  właścicielowi  nieruchomości  obciążonej  nie  wolno
wykonywać określonych uprawnień

, które mu względem nieruchomości

władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie
użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

• Mamy tutaj

nieruchomość władnącą

oraz nieruchomość

obciążoną

Proszę podać przykład służebności gruntowej czynnej i biernej.

16:09

101

Sposób powstania służebności

gruntowych

a) Umowa

– akt notarialny,

• wpis do księgi wieczystej,
• umowa odpłatna albo nieodpłatna (swoboda)

b) Zasiedzenie

– na zasadach ogólnych

c) Orzeczenie sądowe

– w przypadku służebność

drogi koniecznej – roszczenie (art. 145 par. 1
k.c.)

d) Decyzja administracyjna

– np.

wywłaszczeniowa

16:09

102

Służebności drogi koniecznej

Art. 145. [Droga konieczna]
§ 1. Jeżeli

nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu

drogi

publicznej lub do należących do tej nieruchomości

budynków

gospodarskich,  właściciel  może  żądać  od  właścicieli  gruntów  sąsiednich
ustanowienia  za  wynagrodzeniem  potrzebnej  służebności  drogowej  (droga
konieczna).
§  2.  Przeprowadzenie  drogi  koniecznej  nastąpi  z  uwzględnieniem

potrzeb nieruchomości

nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z

najmniejszym obciążeniem gruntów

, przez które droga ma prowadzić.

Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub
innej  czynności  prawnej,  a  między  interesowanymi  nie  dojdzie  do
porozumienia,  sąd  zarządzi,  o  ile  to  jest  możliwe,  przeprowadzenie  drogi
przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§  3.  Przeprowadzenie  drogi  koniecznej  powinno  uwzględniać  interes

społeczno-gospodarczy

Pytanie: kiedy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni?
Pytanie: czy każda droga to droga publiczna?

16:09

103

Przykłady z orzecznictwa:

• Sąd Najwyższy, w postanowieniu z 7 lipca 1999 r. (sygn. akt: II

CKN 786/98)

„

Dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni gdy wyjazd

z nieruchomości, która przylega do drogi publicznej stwarza
niebezpieczeństwo w ruchu drogowym

”

• Sąd Najwyższy w wydanym jeszcze w uprzednim układzie

stosunków gospodarczych postanowieniu z dnia 14 sierpnia 1985 r.
(sygn. akt: III CZP 44/85).

„

W szczególnych przypadkach nieodpowiedniość dostępu może

polegać na tym, że nieruchomość przylega do drogi publicznej,
jednakże przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony
lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny

”

16:09

105

Służebności gruntowe – treść

Korzystanie z cudzej nieruchomości w ramach służebności
gruntowych może polegać: na prawie do

przejazdu

przechodzenia

czerpania wody

wypasu

bydła

• Zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej

oznacza się w braku innych danych wg

zasad współżycia

społecznego przy uwzględnieniu

zwyczajów

miejscowych

(art. 287 k.c.)

• Nadto winna być wykonywana tak by:

jak najmniej

utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej

(art.

288 k.c.)

16:09

107

Służebności gruntowe – zmiana

treści lub sposobu wykonywania

Art. 248. [Zmiana treści prawa]
§ 1. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna
jest

umowa

między uprawnionym a właścicielem rzeczy

obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej -
wpis do tej księgi.

Art. 291. [Zmiana treści służebności]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie

ważna

potrzeba

gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej

może żądać za

wynagrodzeniem

zmiany treści lub sposobu

wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby
niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie: zrzeczenie się,

konfuzja

niewykonywanie

przez lat

dziesięć (art. 293 k.c.).

16:09

108

Zniesienie służebności gruntowych

– za wynagrodzeniem i bez

wynagrodzenia

Art. 294 k.c. [Zniesienie

za wynagrodzeniem

]

Właściciel

nieruchomości

obciążonej

może

żądać

zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem,
jeżeli wskutek

zmiany stosunków służebność stała się

dla niego szczególnie uciążliwa

, a nie jest konieczna

do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Art. 295 k.c. [Zniesienie

bez wynagrodzenia

]

Jeżeli służebność gruntowa

utraciła dla nieruchomości

władnącej

wszelkie

znaczenie

właściciel

nieruchomości

obciążonej

może

żądać

zniesienia

służebności bez wynagrodzenia.

16:09

109

Służebności osobiste – krótka

charakterystyka

Art. 296 k.c. [Służebność osobista]
Nieruchomość można

obciążyć na rzecz oznaczonej

osoby fizycznej

prawem, którego treść odpowiada treści

służebności gruntowej (służebność osobista).

• Rodzaje:

czynna

bierna

• Może to być służebność

mieszkania

(konstrukcja zbliżona do

prawa dożywocia).

• Wygasa

najpóźniej ze śmiercią

i są

niezbywalne

• Rażące uchybienia –

zamiana na rentę

(art. 303 k.c.)

Czym rożni się służebność osobista od służebności gruntowej?

16:09

110

Służebności przesyłu

• ograniczone prawo rzeczowe
• wprowadzone do k.c. w 2008 roku.

• Jest to prawo

polegające na obciążeniu

nieruchomości

na rzecz

przedsiębiorcy

, który

zamierza wybudować lub którego własność
stanowią urządzenia

, prawem polegającym na

tym, że przedsiębiorca może korzystać w
oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

16:09

112

cd.

Tryb ustanowienia:

• umowa
• orzeczenie sądowe

(pod warunkiem, że ustanowienie takiej służebności jest
konieczne)

• Kwestia wynagrodzenia –

problemy w ustaleniu

wysokości wynagrodzenia

• Wygasa – najpóźniej z zakończeniem likwidacji

przedsiębiorstwa przesyłowego (obowiązek usunięcia
urządzeń).

16:09

113

Rys historyczny – słupy

energetyczne

Niegdyś nasi Dziadkowie i Ojcowie pracowali stawiając własną pracą i
za  własne  pieniądze  słupy  energetyczne,  aby  we  wsi  była  energia
elektryczna.  Stawiali  to  na  własnych  działkach  i  polach,  nie
otrzymując w zamian żadnej zapłaty ani odszkodowania. Następnie te
słupy  jakimś  dziwnym  prawem  stały  się  własnością  firm
energetycznych, które obecnie pobierają pieniądze za przesył energii
elektrycznej nie poczuwając się do żadnych odszkodowań.

Skutki:

obniżenie wartości nieruchomości

utrudnienia w

korzystaniu

Pytanie: Co można uczynić ?

Odp.

wezwanie do ustanowienia służebności za wynagrodzeniem
roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie za 10 lat wstecz

16:09

115

Analiza wybranych pism związanych z
ustanowieniem służebności - pdf.

• Omówienie wybranych kwestii procesowych.

• właściwość

sadu

wniosek

forma

koszty

–

niejednolite

orzecznictwo

postanowienie

USTAWA z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach
sądowych w sprawach cywilnych

• jak długo to trwa ?

16:09

117

Hipoteka

zagadnienia podstawowe

• Jest to ograniczone prawo rzeczowe.

Podstawa prawna:

ustawa o księgach wieczystych i hipotece – u.k.w.h.

Sposób powstania:

a) umowa

b) orzeczenie sądu

c) decyzja

odpowiedniego organu podatkowego.

Powstaje z chwila wpisu do księgi wieczystej

(art. 67 u.k.w.h.)

• Rodzaje hipoteki:

umowna

(forma aktu notarialnego),

bankowa

(nie

wymaga formy aktu notarialnego, wystarczy zachowanie formy pisemnej ad
solemnitatem),

przymusowa

kaucyjna

(wierzytelność o wysokości

nieustalonej)

16:09

118

Hipoteka cd.

Art. 72 u.k.w.h.
Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości
zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że

nie dokona

zbycia lub obciążenia nieruchomości

przed wygaśnięciem hipoteki.

Art. 77 u.k.w.h.
Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką

nie narusza

uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z
nieruchomości obciążonej

. Przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o

odsetki.

Analiza dokumentów:
umowa kredytu hipotecznego - pdf,
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki – pdf.

16:09

120

Umowa sprzedaży

Art. 535 k.c. [Definicja umowy sprzedaży]
§. 1. Przez umowę sprzedaży

sprzedawca

zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać

mu rzecz, a kupujący

zobowiązuje

się

rzecz

odebrać

zapłacić

sprzedawcy cenę.

Elementy istotne:

• przedmiot

(wynika z ksiąg wieczystych lub

ewidencji gruntów i budynków),

• cena

16:09

122

• Czy cena zazwyczaj odpowiada wartości rynkowej

 zdarza się, że cena odbiega od wartości

rynkowej rzeczy

 np. w transakcjach pomiędzy członkami rodziny,

przyjaciółmi, a także gdy sprzedającemu zależy
na czasie.

UWAGA:  fiskus  !  –  US  może  kwestionować  cenę  i
uznać  że  doszło  do  zawarcia  umowy  darowizny  albo
że  strony  chcą  ukryć  faktycznie  zapłaconą  i
otrzymaną  cenę.  (US  może  zarzucić  pozorność  albo
zastosuje  procedurę  określania  wartości  rynkowej
przedmiotu sprzedaży – ordynacja podatkowa).

16:09

123

Umowa sprzedaży – postanowienia

dodatkowe

a) prawo odkupu

(art. 593 – 595 k.c.)

b) prawo pierwokupu (art. 596 i nast. k.c.)

Art. 597 k.c.
§ 1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu,

może być sprzedana osobie

trzeciej tylko pod warunkiem

, że uprawniony do pierwokupu swego

prawa nie wykona.
§ 2.

Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone

zobowiązanemu

. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy

prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o
wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Art. 598 k.c.
§ 1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien

niezwłocznie

zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą
trzecią

§ 2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu
miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania
zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

16:09

125

Umowa sprzedaży – postanowienia

dodatkowe

Art. 599 k.c.
§ 1. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz
osobie trzeciej

bezwarunkowo

albo jeżeli

nie zawiadomił

uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne
postanowienia umowy sprzedaży

niezgodnie

z rzeczywistością,

ponosi on

odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę

§ 2. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy

Skarbowi Państwa

lub

jednostce samorządu terytorialnego

współwłaścicielowi

albo

dzierżawcy,

sprzedaż

dokonana

bezwarunkowo jest

nieważna

• Proszę zwrócić uwagę na kwestię skutków naruszenia obowiązku

zawiadomienia – nieważność umowy sprzedaży następuje
wyłącznie w przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy
ustawy SP lub JST.

W jaki sposób wykazać wynikłą szkodę ? 

16:09

126

c) zadatek a zaliczka (art. 394 k.c.)

Czy jest to to samo ?

• zadatek dany przy zawarciu umowy ma to

znaczenie,  że  w  razie  niewykonania  umowy
przez  jedną  ze  stron  druga  strona  może  bez
wyznaczenia  terminu  dodatkowego  od  umowy

odstąpić i otrzymany zadatek zachować

, a

jeżeli

sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie
wyższej

PDF – umowa sprzedaży nieruchomości.

16:09

127

Umowa darowizny

Art. 888 k.c. [Darowizna]
§ 1. Przez umowę darowizny

darczyńca zobowiązuje się do

bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego

kosztem swego majątku.

Strony umowy:

darczyńca

obdarowany

Czy może być kilku darczyńców w jednej umowie ?

• Proszę zwrócić uwagę na konstrukcję stosunku –

darowizna to umowa! – niezbędne jest zgodne
oświadczenie woli obu stron umowy.

16:09

128

Umowa darowizny – forma

W jakiej formie zawiera się umowę darowizny ?

Art. 890 k.c. [Forma darowizny]
§ 1. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie

aktu

notarialnego

. Jednakże umowa darowizny zawarta

bez zachowania tej

formy

staje się ważna,

jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione

§ 2. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na
przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla
oświadczeń obu stron.

Czy darowizna nieruchomości dokonana w zwykłej formie pisemnej, gdy
przyrzeczone świadczenie zostało spełnione jest ważna ?

Odp. art. 158 k.c. – „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego…”

16:09

129

Umowa darowizny – polecenie (art. 893

k.c.)

• Darowizna może być obciążona poleceniem –

czyli obowiązkiem

oznaczonego działania lub zaniechania działania przez
obdarowanego

Np. zastrzeżenie użycia uzyskanej korzyści na określony cel
Cel: charytatywny, naukowy, okresowe dostarczanie oznaczonej
osobie wskazanej kwoty pieniężnej w równych odstępach czasu.

Polecenie ma charakter zobowiązania naturalnego – co to
oznacza ?

 nie staje się wierzytelnością ani długiem

• Obdarowany może odmówić wypełnienia polecenia, jeżeli jest to

usprawiedliwione wskutek istotnej zmiany stosunków

16:09

130

Odwołanie darowizny

• Odwołanie darowizny może nastąpić wyłącznie w przypadkach określonych w

k.c.

I - przypadek

Art. 896 k.c.
Darczyńca może odwołać darowiznę

jeszcze nie wykonaną

, jeżeli po zawarciu

umowy jest

stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie

może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania

odpowiednio

do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na
nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

II - przypadek

Art. 897 k.c.
Jeżeli

po wykonaniu darowizny

darczyńca popadnie w

niedostatek,

obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia,
dostarczyć darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego
jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim
ustawowych obowiązków alimentacyjnych

. Obdarowany może jednak zwolnić się

od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

16:09

132

III – przypadek

Art. 898 k.c.
§ 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli
obdarowany dopuścił się względem niego

rażącej niewdzięczności

§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do
przepisów

bezpodstawnym

wzbogaceniu.

chwili

zdarzenia

uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z
bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.

Art. 899 k.c.

ALE – jest instytucja przebaczenia

§  1.  Darowizna  nie  może  być  odwołana  z  powodu  niewdzięczności,  jeżeli
darczyńca obdarowanemu przebaczył. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca
nie  miał  zdolności  do  czynności  prawnych,  przebaczenie  jest  skuteczne,  gdy
nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.
§  2.  Spadkobiercy  darczyńcy  mogą  odwołać  darowiznę  z  powodu

niewdzięczności

tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony

do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie

pozbawił darczyńcę życia lub

umyślnie

wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.

§ 3. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym
uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

16:09

133

Czy darowiznę może odwołać: spadkobierca
ustawowy, członek rodziny ?

Odp. wyłącznie darczyńca. Wyjątek – art. 899 § 2 k.c.

Forma odwołania darowizny –

zwykła forma pisemna

, także

nieruchomości.
Odwołanie darowizny

nie oznacza automatycznego

przeniesienia

prawa własności z powrotem na darczyńcę.

Konieczne jest zwrotne przeniesienie w formie aktu
notarialnego

Odmowa zwrotu –

roszczenie

z art. 64 k.c.

16:09

134

Bezskuteczność darowizny

• Darowizna z pokrzywdzeniem wierzycieli

• Wierzyciele

mogą żądać uznania przysporzenia za bezskuteczne wobec nich

Art. 59 k.c.
W razie

zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo

niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej

, osoba ta może żądać

uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej
roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za
bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.

Art. 528 k.c.
Jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem
wierzycieli osoba trzecia

uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie

, wierzyciel

może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie
wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się
dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

• Uznanie za bezskuteczną umowy darowizny następuje w drodze:

– powództwa
– zarzutu

przeciwko obdarowanemu

16:09

135

Umowa dożywocia

• Forma –

akt notarialny

(nieruchomości – art. 158 k.c.)

• Przedmiot –

wyłącznie nieruchomość

• Strony –

dożywotnik i nabywca

• Dożywotników może być kilku

• Prawo dożywocia jest

niezbywalne

Art. 908 k.c.
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się
zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku
odmiennej umowy,

przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia,

ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i
pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb
odpowiadający zwyczajom miejscowym

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na
rzecz  zbywcy  użytkowaniem,  którego  wykonywanie  jest  ograniczone  do  części
nieruchomości,  służebnością  mieszkania  lub  inną  służebnością  osobistą  albo  spełniać
powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku,
użytkowanie,  służebność  osobista  oraz  uprawnienie  do  powtarzających  się  świadczeń
należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

16:09

136

Umowa dożywocia – zamiana na

rentę

Co stanie się z umową dożywocia, gdy między dożywotnikiem a
nabywcą nieruchomości dojdzie do waśni ?

Art. 913 k.c.
§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem
a zobowiązanym takie stosunku, że nie można wymagać od stron, żeby
pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności,

sąd

na żądanie

jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią
prawa dożywocia na

dożywotnią rentę

odpowiadającą wartości tych

uprawnień.
§ 2. W

wypadkach wyjątkowych

sąd może na żądanie zobowiązanego

lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości,

rozwiązać umowę

o dożywocie.

Co to jest renta ?

Odp. art. 903 k.c.  „świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach
oznaczonych tylko co do gatunku”

PDF

16:09

137

Podatek od spadków i darowizn

– wybrane zagadnienia –

Przedmiot opodatkowania

Art. 1 u.p.s.d. [Zakres opodatkowania]
1. Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej "podatkiem", podlega nabycie
przez

osoby fizyczne

własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP lub praw

majątkowych wykonywanych na terytorium RP, tytułem:
1) dziedziczenia,

zapisu zwykłego

, dalszego zapisu,

zapisu windykacyjnego

polecenia testamentowego

;

2) darowizny,

polecenia darczyńcy

;

3)  zasiedzenia;  brak  związku  z  dziedziczeniem/  darowiznami.  Jest  inna  stawka.  I
bierzemy  pod  uwagę  poczynione  nakłady  na  tę  rzecz,  którą  nabywa  się  w  drodze
zasiedzenia.
4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności; bo dla jednej ze stron coś przybywa
5)  zachowku,  jeżeli  uprawniony  nie  uzyskał  go  w  postaci  uczynionej  przez
spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6) nieodpłatnej:

renty

użytkowania

oraz

służebności

2.  Podatkowi  podlega  również  nabycie  praw  do  wkładu  oszczędnościowego  na
podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci (to zostaje wyłączone z masy
spadkowej)  oraz  nabycie  jednostek  uczestnictwa  na  podstawie  dyspozycji
uczestnika  funduszu  inwestycyjnego  otwartego  albo  specjalistycznego
funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci.

16:09

139

Podstawa opodatkowania

Czysta wartość rzeczy lub prawa majątkowych po
potrąceniu długów i ciężarów

• Najpierw bierze się pod uwagę

wartość spadku /

darowizny

• Pomniejsza się to o kwotę wolną od

opodatkowania

• Uwzględnia się w pewnych okolicznościach

długi i

ciężary

• Nadwyżka ponad kwotę wolną od

opodatkowania

– stanowi podstawę do

wyliczenia należnego podatku.

16:09

140

Podmiot opodatkowania – wyłącznie

osoby fizyczne

Art. 14 u.p.s.d. [Grupy podatkowe]

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy

podatkowej

, do której zaliczony jest nabywca.

2. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku
nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa
majątkowe.
3. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1)

do grupy I

małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba,

ZIĘCIA, SYNOWĄ, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów

;

do grupy II

zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców,

zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i
rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków,
małżonków innych zstępnych

(szwagier, bratowa, siostrzenica);

do grupy III

innych nabywców

rodziców

rozumieniu

ustawy

uważa

się

również

przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych i ich
zstępnych.

16:09

141

Kwoty wolne od opodatkowania

Art. 9 u.p.s.d. [Kwoty wolne]

1. Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności
rzeczy
i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
1) 9 637 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do

I grupy podatkowej

;

2) 7 276 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do

II grupy podatkowej

;

3) 4 902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do

III grupy podatkowej

2.  Jeżeli  nabycie  własności  rzeczy  i  praw  majątkowych  od  tej  samej  osoby
następuje  więcej  niż  jeden  raz,  do  wartości  rzeczy  i  praw  majątkowych  ostatnio
nabytych  dolicza  się  wartość  rzeczy  i  praw  majątkowych  nabytych  od  tej  osoby
lub  po  tej  samej  osobie  w  okresie

5 lat

poprzedzających rok, w którym

nastąpiło ostatnie nabycie. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych
rzeczy  i  praw  majątkowych  potrąca  się  podatek  przypadający  od  opodatkowanych
poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka
podatku  nie  podlega  ani  zaliczeniu  na  poczet  innych  podatków,  ani  zwrotowi.
Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe
nabyte w podanym wyżej okresie. (kumulacja podmiotowa/ przedmiotowa/ czasowa)
4.  W  przypadku  nabycia  tytułem  polecenia  za  zbywcę  uznaje  się  odpowiednio
darczyńcę lub spadkodawcę. W przypadku gdy darczyńca nakłada na obdarowanego
tytułem  polecenia  obowiązek  przeniesienia  własności  rzeczy  lub  przeniesienia
(ustanowienia) praw na rzecz darczyńcy, za zbywcę uważa się obdarowanego.

16:09

142

Skala podatkowa

Art. 15 [Skala podatkowa]
1.Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania
ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:

16:09

143

Kwoty nadwyżki w zł

Podatek wynosi

ponad

1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej

10 278

10 278

20 556

308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10 278
zł

20 556

822 zł 20 gr i 7% nadwyżki ponad 20 556
zł

2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej

10 278

10 278

20 556

719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10
278 zł

20 556

1 644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad
20 556 zł

3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej

10 278

12%

10 278

20 556

1 233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad
10 278 zł

20 556

2 877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad
20 556 zł

2. Nabycie własności w drodze

zasiedzenia

podlega

opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania;

art. 9 ust. 1

nie ma w tym wypadku zastosowania.

3.  Przy  ustalaniu  wysokości  podatku  przyjmuje  się  kwoty
wartości  rzeczy  i  praw  majątkowych  określone  w
art. 4 ust. 1 pkt 5  i  w

art. 9 ust. 1

oraz skale podatkowe

określone w ust. 1 obowiązujące w dniu powstania
obowiązku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 4.

4.Nabycie własności rzeczy lub praw  majątkowych w
drodze  darowizny  lub  polecenia  darczyńcy  podlega
opodatkowaniu  według  stawki  20%

, jeżeli obowiązek

podatkowy powstał wskutek

powołania się podatnika przed

organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w
toku

czynności

sprawdzających,

postępowania

podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania
kontrolnego na okoliczność dokonania tej darowizny

, a

należny podatek od tego nabycia nie został
zapłacony.

16:09

144

Zwolnienie od podatku

– bardzo ważny przepis – art. 4a u.p.s.d.

Art. 4a [Warunki zwolnienia od podatku]
1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez

małżonka

zstępnych

wstępnych

pasierba

rodzeństwo

ojczyma

macochę

, jeżeli:

zgłoszą

nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu

skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na
podstawie

art. 6 ust. 1 pkt 2-8

i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w

terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie
spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz
2)

udokumentują

- w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia

darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w
okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości
rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1
- ich otrzymanie dowodem przekazania na

rachunek bankowy

nabywcy albo jego rachunek

prowadzony przez

spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową

lub

przekazem

pocztowym.
2. Jeżeli nabywca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych po upływie
terminów, o których mowa w ust. 1 pkt 1, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, stosuje się, gdy
nabywca zgłosi te rzeczy lub prawa majątkowe naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż
w terminie

6 miesięcy od dnia

, w którym dowiedział się o ich nabyciu, oraz

uprawdopodobni fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu.
3.

W przypadku niespełnienia warunków, o których mowa w ust. 1 i 2, nabycie

własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach
określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej.

(zasady ogólne)

16:09

145

Zwolnienie od podatku – art. 4a

u.p.s.d. – cd.

• (

nie ma zięcia i synowej

!!!)

Osoby uprzywilejowane muszą spełnić wymogi:

• Złożyć zeznanie na formularzu
• Termin 6 m-cy

(kiedyś 1 miesiąc)

• Jeśli nie – to będą opodatkowani na zasadach

ogólnych

PDF

– formularz SD – Z2 - omówienie

16:09

146

PCC – podatek od czynności

cywilnoprawnych

• Zasada ogólna: albo podatek VAT albo PCC

W zakresie

podatku od spadków i darowizn

ustawodawca

przyjął takie rozwiązanie, że jeśli ktoś jest podatnikiem, to ma
obowiązek

złożenia

zeznania

podatkowego

organie

podatkowym, tj. u właściwego naczelnika. Dopiero naczelnik w
drodze

decyzji

ustalającej

dokonuje wymiaru podatku.

Natomiast w

PCC

zobowiązanie podatkowe powstaje

z mocy

prawa

, czyli w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy o

charakterze cywilnoprawnym należy złożyć deklarację na podatek,
w której dokonamy samoobliczenia podatku i bez wezwania w tym
samym 14 dniowym terminie podatek uregulujemy.

16:09

147

Przedmiotowy opodatkowania

Art. 1. 1. Podatkowi podlegają:

1) następujące czynności cywilnoprawne:
a)

umowy sprzedaży

oraz

zamiany

rzeczy i praw majątkowych,

b) umowy

pożyczki pieniędzy

lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

d) umowy

darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów

i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy

umowy dożywocia

umowy o dział spadku

oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części

dotyczącej spłat lub dopłat,
h)

ustanowienie hipoteki

i) ustanowienie

odpłatnego użytkowania

, w tym nieprawidłowego, oraz

odpłatnej służebności,
j) umowy

depozytu nieprawidłowego

umowy spółki

;

zmiany umów

wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie

podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z
zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;
3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują
one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1
lub 2.

16:09

149

Na kim ciąży obowiązek podatkowy ?

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży:

1) przy umowie sprzedaży – na

kupującym

;

2) przy umowie zamiany –

na stronach czynności

;

3) przy umowie darowizny – na

obdarowanym

;

przy umowie dożywocia – na nabywcy własności nieruchomości

;

5)  przy  umowie  o  dział  spadku  lub  o  zniesienie  współwłasności  –  na
podmiocie  nabywającym  rzeczy  lub  prawa  majątkowe  ponad  udział  w
spadku lub we współwłasności;
6)  przy  ustanowieniu  odpłatnego  użytkowania,  w  tym  również
nieprawidłowego  oraz  odpłatnej  służebności  –  na  użytkowniku  lub
nabywającym prawo służebności;
7)  przy  umowie  pożyczki  i  umowie  depozytu  nieprawidłowego  –  na

biorącym

pożyczkę

lub przechowawcy;

przy ustanowieniu hipoteki – na składającym oświadczenia woli

ustanowieniu hipoteki;
9) przy umowie spółki cywilnej – na wspólnikach [czyli solidarna
odpowiedzialność], a przy pozostałych umowach spółki – na spółce.

16:09

150

Stawki

Art. 7. 1. Stawki podatku wynoszą:
1) od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz
wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa
do lokalu w małym domu mieszkalnym

2 %

b) innych praw majątkowych

1 %

;

2) od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania
wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do
domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2 %,
b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych 1 %;
3) od umowy ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej
służebności – 1 %, z zastrzeżeniem ust. 5;
4) od umowy pożyczki oraz depozytu nieprawidłowego 2 %, z zastrzeżeniem ust. 5;
7) od ustanowienia hipoteki:
a) na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1
%,
b) na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej

19 zł

; [Jeden przypadek kiedy

stawka jest kwotowa 19 złotych]
9) od umowy spółki 0,5 %.

16:09

151

Stawka sankcyjna (występuje w

PSD i w PCC)

20%

jeżeli przed organem podatkowym lub

organem

kontroli

skarbowej

toku

czynności sprawdzających postępowania
podatkowego,

kontroli

podatkowej

lub

postępowania

kontrolnego,

podatnik

powołuje się na fakt zawarcia umowy
pożyczki,

depozytu

nieprawidłowego,

użytkowania nieprawidłowego

16:09

152

PRZYKŁAD

transakcja sprzedaży na allegro

• Zawieranie transakcji na allegro też może być objęte

PCC

• Wyłączenie wskazano w pkt 6 ustawy - gdy chodzi o

sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa
opodatkowania nie przekracza 1000 zł. Jeżeli wartość

przekracza 1 000 zł to konieczne jest złożenie
deklaracji

na PCC i zapłacenie podatku.

• Urząd Skarbowy w Poznaniu

jest właściwy, bo tam jest

zarejestrowane allegro (siedziba).

Jaki podatek zapłacimy kupując samochód ?

16:09

153

Umowa najmu – art. 659 k.c. i

nast.

• Regulacja zawarta w

k.c.

ustawa o szczególnej ochronie praw

lokatorów

, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu

cywilnego.

• Przepisy dot. umowy najmu dzielą się na

przepisy ogólne

oraz

dotyczące najmu lokali

Art. 659 k.c.
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy
rzecz do

używania

przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca

zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony

czynsz

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach
innego rodzaju.

PYTANIA
W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa najmu ?
Czym różni się umowa najmu od umowy dzierżawy ?

16:09

154

Czy najemca może oddać rzecz w

podnajem ?

Art. 668. [Podnajem lub bezpłatne używanie]
§ 1.

Najemca może

rzecz najętą oddać w całości

lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania
albo w podnajem,

jeżeli umowa mu tego nie

zabrania

. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej

zarówno najemca, jak i osoba trzecia są
odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że
rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami
wynikającymi z umowy najmu.

Uwaga – przepis ogólny – nie dotyczy lokali mieszkalnych, o
czym szerzej poniżej.

16:09

155

Konsekwencje zbycia rzeczy

najętej

Art. 678 k.c. [Zbycie rzeczy najętej w czasie
trwania najmu]
§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania
najmu

nabywca wstępuje w stosunek najmu

miejsce

zbywcy;

może jednak wypowiedzieć najem

z zachowaniem

ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2.

Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu

nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była
zawarta na czas

oznaczony z zachowaniem formy

pisemnej i z datą pewną

, a rzecz została najemcy

wydana.

16:09

157

Najem lokali – przepisy szczególne

Art. 688

. [Odpowiedzialność za zapłatę czynszu]

§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat

odpowiadają

solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby
pełnoletnie

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się
do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich
stałego zamieszkiwania.

Art. 688

. [Zgoda wynajmującego]

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać

lokalu

lub jego części do

bezpłatnego używania

ani go

podnająć

Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem
której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

16:09

158

Art. 691. [Śmierć najemcy lokalu mieszkalnego]
§1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu
lokalu

wstępują

małżonek

niebędący współnajemcą lokalu,

dzieci

najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca
był obowiązany do

świadczeń alimentacyjnych

, oraz osoba, która

pozostawała faktycznie

we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu
mieszkalnego,

jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu

do chwili jego śmierci

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu
mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na
podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów
ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.
W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób
stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze
współnajemców lokalu mieszkalnego.

16:09

159

Ochrona praw lokatorów –

słowniczek ustawy – art. 1 u.o.p.l.

• lokatorze

– należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub

osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu
prawnego niż prawo własności.

• lokalu

– należy przez to rozumieć lokal służący do

zaspokajania potrzeb mieszkaniowych

, a także lokal

będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia
działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w
rozumieniu

ustawy

lokalem

pomieszczenie

przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób

, w

szczególności  znajdujące  się  w  budynkach  internatów,
burs,  pensjonatów,  hoteli,  domów  wypoczynkowych  lub  w
innych  budynkach  służących  do  celów  turystycznych  lub
wypoczynkowych.

16:09

160

lokalu zamiennym

– należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w

tej

samej miejscowości

, w której jest położony lokal

dotychczasowy, wyposażony w

co najmniej takie urządzenia

techniczne

, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o

powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek
ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa
domowego przypada

10 m

powierzchni łącznej pokoi, a w

wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m

tej powierzchni.

opłatach niezależnych od właściciela

– należy przez to rozumieć

opłaty za dostawy do lokalu

energii

gazu

wody

oraz odbiór

ścieków

odpadów

nieczystości

ciekłych.

wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu

– należy przez to

rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej
lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w
danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za
użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz
koszty tj. konserwacje, remonty, zarzadzania, ubezpieczenia

16:09

161

Podatek od

najmu/dzierżawy

Rozliczając się z najmu można wybrać:
• opodatkowanie na zasadach ogólnych

(18%, 32%) – stosowane prywatnie lub w
ramach założonego w tym celu
przedsiębiorstwa,

• rozliczanie najmu w ramach założonej firmy

i opodatkowanie go liniowo podatkiem
według stawki 19%,

• ryczałt ewidencjonowany (8,5%) -

stosowany prywatnie.

16:10

163

Podatek na zasadach ogólnych

• Przychód z najmu można obniżyć o koszty

jego uzyskania, poniesione w celu osiągnięcia
przychodu, a zatem podatek liczy się jedynie od czystej
kwoty dochodu, czyli po odliczeniu poniesionych
kosztów.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

• Należy złożyć oświadczenie.
• W takim wypadku przychodów z najmu nie wykazuje się

w standardowym PIT-36, lecz w deklaracji

PIT-28

• Przychodów nie sumuje się z pozostałymi dochodami,

a kwotę, uzyskaną z najmu opodatkuje się wg stawki
8,5%.

Umowa najmu i dzierżawy -

nie podlega podatkowi –

PCC !
UWAGA – podatek VAT !

(możliwe zwolnienie podmiotowe)

16:10

164

Ustawa o gospodarce

nieruchomościami

• Jaki jest zakres regulacji tej ustawy ?
• Art. 1 UGN

Ustawa określa zasady:
• 1)

gospodarowania nieruchomościami

stanowiącymi własność

Skarbu Państwa

oraz

własność

jednostek samorządu terytorialnego

;

• 2)

podziału

nieruchomości;

• 3)

scalania i podziału

nieruchomości;

• 4)

pierwokupu

nieruchomości;

16:10

165

• 5)

wywłaszczania

nieruchomości i

zwrotu

wywłaszczonych nieruchomości;

• 6)

udziału w kosztach budowy

urządzeń

infrastruktury technicznej;

• 7)

wyceny nieruchomości

;

• 8)

działalności zawodowej

, której

przedmiotem jest gospodarowanie
nieruchomościami

(pkt 8 ograniczony nowelą)

16:10

166

Słowniczek ustawy – art. 4 UGN

/przegląd wybranych definicji ustawowych/

• Rola przepisów wprowadzających legalne

definicje pojęć

• 2)

zasób nieruchomości

- nieruchomości, które

stanowią przedmiot własności

Skarbu Państwa

gminy

powiatu

lub

województwa

i nie zostały

oddane
w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości
będące przedmiotem użytkowania wieczystego
Skarbu

Państwa,

gminy,

powiatu

lub

województwa;

16:10

167

• 9b

)

starosta

- należy przez to rozumieć również

prezydenta miasta na prawach powiatu;

• 10)

jednostka organizacyjna

- należy przez to

rozumieć państwową lub samorządową jednostkę
organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej;

• 11)

opłata adiacencka

- opłata ustalona w związku

wzrostem

wartości

nieruchomości

spowodowanym

budową

urządzeń

infrastruktury

technicznej z

udziałem

środków SP, JST, środków

pochodzących

budżetu

lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi,
albo opłatę ustaloną w związku ze

scaleniem i podziałem

nieruchomości, a także

podziałem nieruchomości

;

16:10

168

• 16)

nieruchomość podobna

- nieruchomość, która jest

porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot
wyceny, ze względu na

położenie

stan

prawny,

przeznaczenie

sposób korzystania

oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

• Art. 6. [Cele publiczne] –

/katalog zamknięty/

Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są m.in.:

• 1) wydzielanie gruntów pod

drogi publiczne i drogi wodne

budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych
tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także
łączności publicznej i sygnalizacji;

• 1a) wydzielenie gruntów pod

linie kolejowe

oraz ich budowa

i utrzymanie;

• 1b) wydzielanie gruntów pod

lotniska

, urządzenia i obiekty

do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz
budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;

16:10

169

• 2)

budowa i utrzymywanie ciągów

drenażowych, przewodów

i urządzeń służących do przesyłania lub

dystrybucji płynów,

pary, gazów i energii elektrycznej

, a także innych obiektów

i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów
i urządzeń;

• 6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów

władzy,

administracji

sądów

prokuratur

, państwowych

szkół

wyższych, szkół publicznych, a także publicznych:

obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej,
placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;

• 8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż

kopalin

objętych własnością górniczą

;

• Cele publiczne – katalog zamknięty.
• Wprowadzono możliwość wskazania celu publicznego na mocy

przepisów odrębnej ustawy (art. 6 ust. 10).

16:10

170

•  Art. 8.  [Zawiadamianie stron]
Jeżeli  przy  załatwianiu  spraw,  o  których  mowa
w  przepisach  działu  III,  nie  istnieje  możliwość
zawiadomienia  stron  o  decyzjach  i  innych
czynnościach  organów  administracji  publicznej  ze
względu  na  nieustalone  adresy  stron,  stosuje  się
art. 49 k.p.a.

• Art. 9a. [Organ wyższego stopnia]
Organem

wyższego

stopnia

sprawach

określonych w ustawie, rozstrzyganych w drodze
decyzji przez starostę wykonującego zadania z
zakresu administracji rządowej, jest

wojewoda

(wyjątek w stosunku do regulacji: k.p.a.)

16:10

171

Gospodarowanie

nieruchomościami

stanowiącymi własność SP i

własność JST

• Art. 11. [Reprezentacja]

• Z zastrzeżeniem wyjątków, organem reprezentującym

w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest

starosta

, wykonujący zadanie z zakresu administracji

rządowej,

• organami reprezentującymi

JST

są ich

organy wykonawcze

• Jeżeli przepisy ustawy wymagają udzielenia

zgody

przez

radę, sejmik lub wojewodę, wyrażenie zgody, z wyjątkiem
zgody, o której mowa w art. 46 ust. 4, następuje odpowiednio
w drodze

uchwały

rady lub sejmiku albo

zarządzenia

wojewody wydanego w terminie miesiąca od złożenia
odpowiedniego wniosku przez starostę.

16:10

172

Obrót nieruchomościami

SP i JST

Zasada prawidłowej gospodarki (art. 12 UGN)

Nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, a to jest:

• sprzedaży

• zamiany

zrzeczenia

się,

• oddania w użytkowanie wieczyste

, w

najem

lub

dzierżawę

• użyczenia

• oddania w

trwały zarząd

• a także mogą być

obciążane

ograniczonymi prawami

rzeczowymi,

• wnoszone jako

wkłady niepieniężne

(aporty) do spółek,

• przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw

państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

16:10

173

• nieruchomość może być

przekazywana nieodpłatnie w

drodze umowy partnerowi prywatnemu

, na czas realizacji

przedsięwzięcia w ramach partnerstwa publiczno-
prywatnego,

• darowizny

DAROWIZNA

(nie zawsze jest dopuszczalna)

• darowizny na cele publiczne,
• darowizny dokonywanej między SP a JST,
• między tymi jednostkami.

• W umowie określa się

cel darowizny

• Niewykonanie celu –

odwołanie

darowizny

16:10

174

Darowizny

nieruchomości

stanowiącej

przedmiot własności SP dokonuje:

• starosta

, wykonujący zadanie z zakresu

administracji rządowej -

za zgodą wojewody

Darowizny

nieruchomości

stanowiącej

przedmiot własności JST dokonuje:
• jej

organ wykonawczy

- za

zgodą rady albo

sejmiku

• Odwołanie darowizny wymaga zgody organu, który

wyraził zgodę na daną czynność.

• Czasami wymagane jest pozwolenia wojewódzkiego

konserwatora zabytków

16:10

175

Art. 14. [Umowy JST z SP]

• Nieruchomości stanowiące przedmiot własności

SP mogą być

sprzedawane

JST za

cenę niższą

niż ich wartość rynkowa

• oddawane JST w

użytkowanie wieczyste

bez

pobierania pierwszej opłaty,

(i odwrotnie tj. JST – SP, JST – JST)

• Nieruchomości stanowiące własność SP mogą być

nieodpłatnie

obciążane

rzecz

JST

ograniczonymi prawami rzeczowymi

(i odwrotnie)

16:10

176

• Nieruchomości mogą być przedmiotem

zamiany

między SP a JST i między tymi

jednostkami,

bez obowiązku dokonywania

dopłat w przypadku różnej wartości

zamienianych nieruchomości

• Zawarcie takich umów wymaga uzyskania

uprzedniej zgody odpowiednio: rady,
sejmiku, wojewody.

16:10

177

Zamiana nieruchomości

SP/JST

• Nieruchomości stanowiące własność SP

oraz JST mogą być przedmiotem

zamiany

na nieruchomości stanowiące własność

osób fizycznych

lub osób

prawnych

• nierówna

wartość

zamienianych

nieruchomości – stosuje się dopłaty

16:10

178

Nabywanie nieruchomości

przez jednostki organizacyjne

nieposiadające os. pr.

• Jakie są to jednostki ?
• Np.

Szkoła podstawowa

przedszkole

• Nieruchomości stają się własnością

odpowiednio:
SP albo JST

• Powstaje tzw.

trwały zarząd

z chwilą ich

nabycia

16:10

179

Zasoby nieruchomości

• 1) zasób nieruchomości

Skarbu

Państwa

;

• 2)

gminne

zasoby nieruchomości;

• 3)

powiatowe

zasoby

nieruchomości;

• 4)

wojewódzkie

zasoby

nieruchomości.

16:10

181

Gospodarowanie zasobem

/ujęcie

podmiotowe/

• Kto gospodaruje zasobem nieruchomości ?

• Zasobem nieruchomości

gospodarują,

z zastrzeżeniami –

starostowie

(art. 23 UGN)

• Gminnym

zasobem nieruchomości gospodaruje

wójt, burmistrz albo prezydent miasta

(art. 25

UGN)

• Powiatowym

zasobem nieruchomości gospodaruje

zarząd powiatu

(art. 25 lit. b UGN)

• Wojewódzkim

zasobem nieruchomości gospodaruje

zarząd województwa

(art. 25 lit. d UGN)

16:10

182

Gospodarowanie zasobem SP

obejmuje:

• 1)

ewidencję

nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości;

• 2)

wycenę

nieruchomości;

• 3)

planowanie

wykorzystania zasobu;

• 4)

zabezpieczenie

nieruchomości przed uszkodzeniem lub

zniszczeniem;

• 5) wykonywanie czynności związanych z

naliczaniem należności

za nieruchomości udostępniane z zasobu i prowadzą windykację tych
należności;

• 6)

współpracę

z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów

gospodarują nieruchomościami SP, a także z właściwymi JST;

16:10

183

Gospodarowanie zasobem SP

obejmuje cd.

• 7)

zbywanie i nabywanie

, za zgodą wojewody, nieruchomości;

• 7a)

wydzierżawianie

wynajmowanie

użyczanie

nieruchomości zasobu;

UWAGA: umowa zawierana na

czas oznaczony dłuższy niż 3 lata

lub czas

nieoznaczony

wymaga zgody wojewody; zgoda wojewody jest wymagana

również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat
strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama
nieruchomość;

• 8) podejmują

czynności w postępowaniu sądowym

;

Np. w sprawach dot. własności na nieruchomości, o zapłatę należności
za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy,
o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie;

• 9) składają

wnioski o założenie księgi wieczystej

dla nieruchomości

Skarbu Państwa oraz o

wpis

w księdze wieczystej;

16:10

184

• Starosta sporządza roczne sprawozdanie z gospodarowania

nieruchomościami zasobu i przekazuje je wojewodzie

Ewidencjonowanie obejmuje:

• 1)

oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej

oraz

katastru nieruchomości;

• 2)

powierzchnie

nieruchomości;

• 3) wskazanie

dokumentu potwierdzającego posiadanie

przez SP

praw do nieruchomości, w przypadku braku księgi wieczystej;

• 4)

przeznaczenie nieruchomości w MPZP

, a w przypadku braku

planu - w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania;

• 5) wskazanie daty

ostatniej aktualizacji opłaty rocznej

z tytułu

użytkowania wieczystego nieruchomości SP / opłaty rocznej z
tytułu trwałego zarządu nieruchomości SP;

• 6) informacje o zgłoszonych

roszczeniach

do nieruchomości;

• 7) informacje o toczących się

postępowaniach

administracyjnych

i sądowych.

16:10

185

Od wpływów osiąganych ze:

• sprzedaży,
• opłat z tytułu trwałego zarządu,
• użytkowania,
• czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości SP,
• od wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania

wieczystego nieruchomości SP oddanych w
użytkowanie wieczyste,

• od odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności

potrąca się 25% środków

, które stanowią

dochód

powiatu

, na obszarze którego położone są te

nieruchomości.

16:10

186

Gospodarowanie zasobem

gminnym

• Kto gospodaruje gminnym zasobem ?

• Obejmuje czynności – art. 23 ust. 1 UGN
• Ponadto – art. 25 ust. 2 UGN:

przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i
projektowych

dokonywaniu

podziałów

scaleń i podziałów

nieruchomości.

Możliwość powierzania czynności np. rzeczoznawcom majątkowym
Zastosowanie ustawy prawo zamówień publicznych (PZP)

16:10

187

Sprzedaż i oddawanie w

użytkowanie wieczyste

• wymóg – formy

aktu notarialnego

• przy UW – dodatkowo

wpis

do KW

• Wymóg przeprowadzenia

przetargu

• Przetarg regulowany przepisami UGN

• NIE: PZP, KC
• Wyjątkowo dopuszczalna droga

bezprzetargowa

16:10

188

Szczególne regulacje

• Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie

wieczyste

może być sprzedana

wyłącznie

użytkownikowi

wieczystemu

z zastrzeżeniem art. 32 ust. 1a i ust. 3. UGN

• W odniesieniu do nieruchomości gruntowej

oddanej
w użytkowanie wieczyste

przeniesienie własności

tej nieruchomości, w drodze umowy, między SP a
JST oraz między JST może nastąpić

powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

16:10

189

Pierwszeństwo nabycia (art. 34

UGN)

W przypadku zbywania nieruchomości os. fiz. i pr.
pierwszeństwo
w ich nabyciu, przysługuje m.in. osobie, której:

•

przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy

niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów

, jeżeli złoży

wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w
wykazie (min. 6 tyg. od wywieszenia wykazu),

•

3) jest

najemcą lokalu mieszkalnego

, a najem został

nawiązany na czas nieoznaczony.

Wymagane oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę
ustaloną
w sposób określony w ustawie

16:10

190

Ogłoszenie wykazu

nieruchomości

Organ sporządza i podaje do publicznej
wiadomości
dla nieruchomości przeznaczonych do:

• sprzedaży

• oddania w

użytkowanie wieczyste

• użytkowania

• najmu lub dzierżawy

(wyjątki: najem do 3

mies.)

16:10

191

Wykaz określa m.in.

1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej;
2) powierzchnię nieruchomości;
3) opis nieruchomości;
4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
5) cenę nieruchomości;
6) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania
wieczystego;
7) wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy;
8) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania
w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę;
9)

termin do złożenia wniosku przez osoby, którym

przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości

na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2.

16:10

192

Przetargi na zbycie

nieruchomości

• ZASADA:

sprzedaż

, oddanie

nieruchomości
w

użytkowanie wieczyste

wymaga przetargu

(art. 37 UGN)

• WYJATEK: zbycie w drodze

bezprzetargowej

16:10

193

Zbycie w drodze

bezprzetargowej

Katalog zamknięty – art. 37 ust. 2 UGN

Przykłady:

•

jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje

pierwszeństwo

w jej nabyciu;

•

zbycie następuje

między SP a JST

oraz między tymi

jednostkami;

•

zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

•

sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika

wieczystego

;

•

ma stanowić

wkład niepieniężny (aport) do spółki

albo

wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej
osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

16:10

194

Przetarg w przypadku:

użytkowania, najmu, dzierżawy

•

Zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas
oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony
następuje

w drodze przetargu

•

Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić
zgodę na

odstąpienie

od obowiązku przetargowego.

•

Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas
oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony
zawiera

się

drodze

bezprzetargowej

jeżeli

użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości
jest

organizacja pożytku publicznego

16:10

195

Organizacja przetargu

– art. 38

UGN

• Ogłasza, organizuje i przeprowadza

właściwy

organ

albo minister właściwy ds. SP

• W

ogłoszeniu o przetargu

podaje się informacje

zamieszczone
w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu

• Przed ogłoszeniem o przetargu

rozpatruje się

wnioski

osób

uprawnionych

nabycia

nieruchomości w drodze bezprzetargowej

16:10

196

Kolejny przetarg

jeżeli I przetarg zakończył się wynikiem

negatywnym

• w okresie

nie krótszym niż 30 dni, ale nie

dłuższym
niż 6 miesięcy

, licząc od dnia jego zamknięcia,

przeprowadza się drugi przetarg

• można

obniżyć

cenę

wywoławczą

nieruchomości

(vide. art. 67 UGN)

• gdy

przetarg

zakończy

się

wynikiem

negatywnym:

rokowania albo postępowanie na

zasadach II przetargu

• nie wymaga się ponownego sporządzenia wykazu

16:10

197

Formy przetargu

1) przetarg

ustny nieograniczony

;

2) przetarg

ustny ograniczony

;

3) przetarg

pisemny nieograniczony

;

4) przetarg

pisemny ograniczony

16:10

198

Formy przetargu – cd.

Kiedy organizowany jest przetarg ustny ?

• Gdy mamy na celu uzyskanie

najwyższej ceny

Kiedy organizowany jest przetarg pisemny ?

• Gdy mamy na celu wybór

najkorzystniejszej oferty

Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli ?

• warunki przetargowe

mogą być spełnione tylko przez

ograniczoną liczbę osób

• O formie decyduje - organizator

16:10

199

Kiedy przetarg uważa się za zakończony wynikiem
negatywnym ?

• gdy nikt nie przystąpił do przetargu ustnego,
• gdy żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia

ponad cenę wywoławczą,

• gdy w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta.

ZASKARŻENIE WYNIKU PRZETARGU

• Inaczej niż w PZP
• w terminie

7 dni

od dnia ogłoszenia wyniku przetargu

ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku
przetargu pisemnego

• do

wojewody

, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości SP

• organu wykonawczego JST

, jeżeli przetarg dotyczy

nieruchomości stanowiących własność tej jednostki

16:10

200

Obowiązki po przetargu

•

Organizator

przetargu

jest

obowiązany

zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca

•

osoba  ustalona  jako  nabywca  nieruchomości
nie  przystąpi  bez  usprawiedliwienia  do  zawarcia
umowy  w  miejscu  i  w  terminie  podanych
w zawiadomieniu

•

organizator przetargu

może odstąpić

od zawarcia

umowy, a

wpłacone wadium nie podlega zwrotowi

16:10

201

Ustalanie ceny nieruchomości

sprzedawanej w drodze

przetargu

• 1) cenę wywoławczą w I przetargu ustala się w wysokości

nie

niższej niż wartość nieruchomości

;

• 2) cenę wywoławczą w II przetargu można ustalić w wysokości

niższej niż wartość nieruchomości, jednak

nie niższej niż 50%

tej wartości;

• Cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca,

ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu

;

• 3) jeżeli II przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę

nieruchomości ustala się w

rokowaniach

z nabywcą w wysokości

nie niższej niż 40% jej wartości

16:10

203

Ustalanie ceny nieruchomości

przy sprzedaży bezprzetargowej

• ustala się w wysokości

nie niższej niż jej wartość

• właściwy organ może jednak udzielić

BONIFIKATY

• na podstawie odpowiednio

zarządzenia

wojewody

albo

uchwały

rady lub sejmiku

• w zarządzeniu albo uchwale, określa się w

szczególności

warunki udzielania bonifikat

wysokość stawek procentowych

16:10

204

Bonifikatę można udzielić m.in., gdy

nieruchomość jest sprzedawana

• na cele mieszkaniowe

, na realizację urządzeń infrastruktury

technicznej oraz innych celów publicznych;

• osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą

działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą

oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą,
sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością
zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel
prowadzonej działalności pożytku publicznego;

• na rzecz SP albo na rzecz JST

;

• jako lokal mieszkalny

;

• spółdzielniom

mieszkaniowym w związku z ustanowieniem

odrębnej własności lokali

16:10

205

• gdy nabywca

zbył nieruchomość

lub

wykorzystał ją na inne cele

niż cele

uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed
upływem

lat,

przypadku

nieruchomości stanowiącej

lokal mieszkalny

przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia

• jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej

udzielonej

bonifikacie po jej waloryzacji

• zwrot na żądanie właściwego organu

16:10

206

Zwrot bonifikaty

Nie stosuje się w przypadku

• 1)

zbycia na rzecz osoby bliskiej

, z zast.

art. 68 ust. 2b UGN

;

• 2) zbycia pomiędzy

JST

;

• 3) zbycia pomiędzy

JST i SP

;

• 4)

zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny

albo

nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele
mieszkaniowe;

• 5)

sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane

z  jego  sprzedaży  przeznaczone  zostaną  w  ciągu  12
miesięcy  na  nabycie  innego  lokalu  mieszkalnego  albo
nieruchomości  przeznaczonej  lub  wykorzystanej  na  cele
mieszkaniowe

16:10

207

Termin zapłaty za nieruchomość

/ raty

• 1. Cena nieruchomości sprzedawanej w

drodze przetargu podlega zapłacie

nie

później niż do dnia zawarcia umowy
przenoszącej własność

• 2. Cena nieruchomości sprzedawanej w

drodze bezprzetargowej lub w drodze
rokowań, może zostać rozłożona na

raty

na czas

nie dłuższy niż 10 lat

. +

zabezpieczenie np. hipoteka

16:10

210

Opłaty przy użytkowaniu

wieczystym

• pierwszą opłatę i opłaty roczne
• pierwsza opłata za oddanie

nieruchomości gruntowej w
użytkowanie wieczyste w drodze
przetargu podlega

zapłacie

jednorazowo

• I opłatę za oddanie nieruchomości

gruntowej w UW w drodze
bezprzetargowej

można

rozłożyć na

oprocentowane

raty

16:10

211

Ustalanie opłat przy UW

• Stawka procentowa I opłaty z

tytułu UW wynosi od

15% do 25%

ceny nieruchomości gruntowej

• Wysokość stawek procentowych

opłat rocznych z tytułu UW jest

uzależniona od celu

, na jaki

nieruchomość gruntowa została
oddana

• Np.

ceny – na cele mieszkaniowe,

• Np.

0,3%

ceny – na dział.

charytatywną

16:10

212

Sytuacje szczególne

• więcej niż jeden cel – jaka stawka ?
• trwała zmiana sposobu korzystania powodująca

zmianę celu

• BONIFIKATA

od opłat (pierwszej i rocznych)

• na podstawie

odpowiednio zarządzenia wojewody

albo uchwały rady lub sejmiku

• warunki

udzielania bonifikat i wysokość stawek

• Wysokość I opłaty i opłat rocznych oraz udzielanych

bonifikat i sposób zapłaty tych opłat

ustala się w

umowie

16:10

213

• Właściwy organ

wypowiada udzieloną

bonifikatę

, jeżeli osoba, której oddano

nieruchomość w UW, przed upływem 10 lat,
licząc od dnia ustanowienia tego prawa,
dokonała jego

zbycia

lub wykorzystała

nieruchomość na

inne cele

niż cele

uzasadniające udzielenie bonifikaty

Nie stosuje się w przypadku zbycia:
• 1)  na rzecz osoby bliskiej;
• 2)  pomiędzy JST;
• 3)  pomiędzy JST i SP.

16:10

214

Aktualizacja opłat – art. 77 UGN

• aktualizacji nie częściej niż raz na

3 lata

• gdy wartość tej nieruchomości

ulegnie zmianie

• Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się

urzędu

albo

na wniosek

użytkownika wieczystego

• wartości

nieruchomości

określona

przez

rzeczoznawcę

majątkowego

• uwzględnienie

niektórych

nakładów

nieruchomość

16:10

215

Wypowiedzenie opłaty

• w celu aktualizacji opłaty organ wypowiada

umowę

w części dot. wysokości opłaty rocznej

• na piśmie
• możliwość zapoznania z operatem szacunkowym
• Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od

dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do

samorządowego

kolegium

odwoławczego

wniosek

ustalenie,

że aktualizacja opłaty jest

nieuzasadniona

albo

jest

uzasadniona w innej wysokości

16:10

216

cd.

• Ciężar dowodowy – właściwy organ
• SKO wydaje orzeczenie o:
• 1)

oddaleniu wniosku

• 2)

albo o ustaleniu nowej

wysokości opłaty

• odwołanie nie przysługuje!
• Sprzeciw (art. 80 UGN) –

równoznaczny
z żądaniem przekazania sprawy do
sądu powszechnego

16:10

217

Żądanie obniżenia opłaty

• Użytkownik wieczysty może żądać od

właściwego organu dokonania aktualizacji

• jeżeli

wartość

nieruchomości

uległa

zmianie

• a właściwy

organ nie podjął aktualizacji

• Ciężar dowodu – użytkownik wieczysty

16:10

218

Podziały nieruchomości – art. 92

UGN

•

nie stosuje się do nieruchomości położonych
na obszarach przeznaczonych w MPZP

na cele

rolne
i leśne

(są wyjątki).

Kiedy można dokonywać podziału?:

•

Po pierwsze, jeżeli jest on

zgodny z ustaleniami

MPZP

•

(dot. przeznaczenia terenu, zagospodarowania
wydzielonych działek)

•

dostęp do drogi publicznej – szerokie rozumienie

16:10

220

cd.

Kiedy można dokonywać podziału?:
• Po drugie –

w przypadku braku MPZP

(jednoczesny

brak obowiązku sporządzenia MPZP), gdy:

• 1)

nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi

albo

• 2)

jest zgodny z warunkami określonymi w

decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu (

• Możliwość zawieszenia

postępowania ws. podziału

16:10

222

cd.

• Kiedy można dokonywać podziału?:
• Po trzecie –

niezależnie od ustaleń MPZP

albo WZ

– podział może nastąpić np. w celu:

• wydzielenia części nieruchomości, której

własność lub użytkowanie wieczyste zostały

nabyte z mocy prawa

;

• wydzielenia części nieruchomości objętej

decyzją o ustaleniu lokalizacji

drogi

publicznej

;

16:10

223

Forma podziału nieruchomości

–

art. 96 UGN

• decyzja administracyjna

• decyzji

wójta, burmistrza albo prezydenta

miasta zatwierdzającej podział

• w odniesieniu do nieruchomości wpisanej

do rejestru zabytków -

po uzyskaniu

pozwolenia wojewódzkiego konserwatora
zabytków

• orzeczenie sądu

16:10

224

Kiedy wydawane jest orzeczenie

sądowe

• gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd

• nie wydaje się decyzji
• Jeżeli podział nieruchomości jest

uzależniony od ustaleń MPZP, a w razie
braku planu - od WZ,

sąd

zasięga opinii

wójta

(burmistrza, prezydenta miasta)

• Decyzja lub orzeczenie sądu, stanowią

podstawę do dokonania wpisów w księdze
wieczystej oraz w katastrze nieruchomości

16:10

225

Podział na wniosek

• koszty ponosi osoba posiadająca interes prawny

Wymagane dokumenty to m.in.:

• 1)

stwierdzające tytuł prawny do

nieruchomości

;

• 2)

wypis

z katastru nieruchomości i kopię mapy

katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą
podziałowi;

• 3) decyzję typu

;

• 4)

wstępny projekt podziału

16:10

226

Podział a współwłasność

• Jeżeli

nieruchomość

jest

przedmiotem

współwłasności

lub

współużytkowania

wieczystego,

podziału

można

dokonać

wniosek

wszystkich

współwłaścicieli

albo

współużytkowników wieczystych

• Przepis art. 199 k.c. stosuje się

odpowiednio.

• Nie dotyczy to podziału, o którym

orzeka sąd.

16:10

227

Podział z urzędu

• 1) jest on

niezbędny do realizacji celów

publicznych

;

• 2)

nieruchomość stanowi własność gminy

i nie

została oddana w użytkowanie wieczyste.

Podziału z urzędu nieruchomości o nieuregulowanym
stanie prawnym:

• informację o zamiarze dokonania podziału

nieruchomości,

• 2 miesiące

• Ogłoszenie decyzji zatwierdzającej podział

16:10

228

Art. 98 [Działki pod drogi]

• działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne
• z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek

właściciela

• przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność

gminy, powiatu, województwa lub SP

• Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w KW praw

• odszkodowanie

wysokości

uzgodnionej

między

właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym
organem

• jeśli

do uzgodnienia nie dojdzie

, na wniosek właściciela lub

użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i
wypłaca

zasad

trybu

obowiązujących

przy

wywłaszczaniu nieruchomości

16:10

229

Art. 98a [Opłata adiacencka]

• przy podziale

na wniosek

• wzrost wartości nieruchomości

• wójt, burmistrz albo prezydent miasta

może

ustalić

• w drodze decyzji (stosujemy: k.p.a.)

• wysokość stawki procentowej

opłaty

adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze
uchwały

16:10

230

cd.

• w wysokości

nie większej niż 30% różnicy

wartości nieruchomości

• ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić

w terminie 3 lat od dnia …

• konieczne obowiązywanie uchwały

• w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub

zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana
do jej wniesienia może przenieść na rzecz
gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu
wydzielonej w wyniku podziału

16:10

231

Scalanie i podział

nieruchomości

– art. 101 – 108 UGN –

• Gmina

może

dokonywać

scalenia

podziałów

• Szczegółowe warunki scalenia i podziału

nieruchomości określa

MPZP

Kiedy

można

dokonywać

SiP

nieruchomości?
• jeżeli są one położone

w granicach

obszarów określonych w MPZP

• albo gdy o scalenie i podział

wystąpią

właściciele lub użytkownicy wieczyści
posiadający

(z zastrzeżeniem) ponad 50%

powierzchni gruntów objętych SiP.

16:10

232

SiP

• o przystąpieniu do SiP decyduje –

Rada Gminy

• w drodze uchwały

, która określa

granice zewn. gruntów objętych
scaleniem i podziałem

• SiP

może

obejmować

grunty

zabudowane

• przystąpienie

SiP

podlega

ujawnieniu w KW

16:10

233

Uczestnicy postępowania

• właściciele

• użytkownicy wieczyści

• posiadacze samoistni

- nieruchomości objętych scaleniem

O wszczęciu postępowania zawiadamia
odpowiednio:

wójt / burmistrz / prezydent

miasta

16:10

234

Rada uczestników

scalenia

• Właściciele

użytkownicy

wieczyści

nieruchomości

objętych scaleniem i podziałem

mogą

wybrać

ze swojego grona radę

• max.

10 osób

• Rada posiada

uprawnienia

opiniodawcze

• Projekt uchwały rady gminy o scaleniu i

podziale

nieruchomości

podlega

zaopiniowaniu przez radę

uczestników

scalenia oraz wyłożeniu do wglądu uczestnikom
postępowania

16:10

235

Wyłożenie projektu uchwały do

wglądu

• na okres

21 dni

• zawiadamia

się

piśmie

uczestników

postępowania

• uczestnicy mogą składać na piśmie wnioski,

uwagi
i zastrzeżenia do tego projektu

• uczestnicy

mogą wskazywać działki

gruntu, które

chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas
posiadane nieruchomości,

• złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają

zaopiniowaniu przez radę

uczestników scalenia.

16:10

236

Uchwała o scaleniu i podziale

• o sposobie załatwienia wniosków

, uwag i zastrzeżeń

rozstrzyga – Rada Gminy

• w

drodze

uchwały

scaleniu

podziale

nieruchomości

• o sposobie rozstrzygnięcia

zawiadamia się na piśmie

uczestników,

którzy

złożyli

wnioski,

uwagi,

zastrzeżenia

• Koszty postępowania – ponoszą uczestnicy

proporcjonalnie

do powierzchni posiadanych przez

nich nieruchomości objętych SiP, jeżeli postępowanie
zostało przeprowadzone

na ich wniosek

16:10

237

Uchwała zawiera m.in.:

• 1)

opracowane geodezyjnie granice gruntów

objętych

scaleniem i podziałem;

• 2)

wypis i wyrys z MPZP

;

• 3)

geodezyjny projekt scalenia i podziału

nieruchomości;

• 4) ustalenia co do rodzaju

urządzeń infrastruktury

technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich
budowy oraz źródła finansowania;

• 5) ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty

opłat adiacenckich

;

• 6) rozstrzygnięcie o

sposobie załatwienia wniosków

, uwag

i zastrzeżeń, złożonych przez uczestników

16:10

239

Uchwała jest podstawą do:

• zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych
• założenia nowych

ksiąg wieczystych,

• ujawnienia w nich praw do nieruchomości

powstałych w wyniku SiP

• ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości

katastrze nieruchomości

• – czynności 1-4 dokonuje - Wójt-Burm.-Prez.M.

• wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic

nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i
podziału

16:10

240

Ustanowienie dróg

• Powierzchnię każdej nieruchomości objętej

SiP

pomniejsza się o powierzchnię

niezbędną do wydzielenia działek
gruntu pod nowe drogi lub pod
poszerzenie dróg istniejących

• Pomniejszenie

następuje

proporcjonalnie

16:10

242

Nieruchomości otrzymywane w

zamian

• W zamian za nieruchomości objęte SiP każdy

dotychczasowych

właścicieli

lub

użytkowników

wieczystych

otrzymuje

odpowiednio na własność lub w użytkowanie
wieczyste

, nieruchomości składające się z

odpowiedniej liczby działek (art. 105 ust. 2
UGN)

• Stosowane są również

dopłaty

16:10

243

Działki gruntu wydzielone pod

nowe drogi albo pod

poszerzenie dróg istniejących

• Drogi gminne,

• Przejście

własności z mocy prawa

• Wygaśnięcie

UW z mocy prawa

• Służebności gruntowe ulegają

zniesieniu

• Odszkodowanie (uzgodnienie albo reguły

dot. wywłaszczenia)

16:10

244

Opłaty adiacenckie

• Ponoszą osoby, które otrzymały nowe nieruchomości

wydzielone w wyniku scalenia i podziału

• na rzecz gminy

• w

wysokości do 50%

wzrostu wartości

• wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej

ustala RG w

uchwale o scaleniu i podziale

• terminy i sposób wnoszenia opłat ustala wójt,

burmistrz albo prezydent miasta, w drodze

ugody

• opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo

prezydent miasta,

w drodze decyzji

, zgodnie z

ugodą

lub

uchwałą

scaleniu

podziale

nieruchomości

16:10

245

Prawo pierwokupu nieruchomości

– art. 109 UGN –

Gminie przysługuje prawo pierwokupu m.in.:

• 1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio

przez sprzedawcę

od SP albo JST

;

• 2)

prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej

nieruchomości

gruntowej, niezależnie od formy nabycia

tego prawa przez zbywcę;

• 3)

nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków

lub

prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

16:10

246

Prawo pierwokupu – nie

przysługuje m.in.

• sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania

wieczystego następuje

na rzecz osób bliskich

dla

sprzedawcy

• prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego

zostało

ustanowione jako odszkodowanie lub

rekompensata

za utratę własności nieruchomości

• Prawo to WYKONUJE: wójt, burmistrz albo prezydent

miasta

16:10

247

Wykonanie prawa pierwokupu

• Sprzedaż

nieruchomości i prawa UW może

nastąpić, jeżeli

wójt, burmistrz albo prezydent

miasta nie wykona prawa pierwokupu

• Wykonanie –

1 mies.

od dnia zawiadomienia

• Notariusz jest zobowiązany do

zawiadomienia

• wykonie prawa pierwokupu następuje przez złożenie

oświadczenia

w formie aktu notarialnego u

notariusza (chyba że trudności…)

• Oświadczenie doręcza notariusz – sprzedawcy

• po cenie ustalonej między stronami w umowie

sprzedaży

16:10

248

Skutki skorzystania z prawa

pierwokupu

• nieruchomość staje się własnością gminy

jeżeli

wykonanie

prawa

pierwokupu

dotyczyło sprzedaży nieruchomości

• prawo użytkowania wieczystego wygasa

jeżeli

wykonanie

prawa

pierwokupu

dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego

nieruchomości

gruntowej

stanowiącej własność gminy

16:10

249

Document Outline